N. 2124/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Antonio Corte Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato il 16.7.2024 da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Lo Parte_1 P.IVA_1
Presti Massimiliano, con elezione di domicilio in Via Aurelio Saffi 29, 20123 MILANO, presso e nello studio del difensore;
appellante
CONTRO
(C.F. ) e _1 P.IVA_2 Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio degli avv. Dieni Marco e Moneta
[...] P.IVA_3
Andrea ( ), con elezione di domicilio in Corso Indipendenza 1, 20129 C.F._1
Milano, presso e nello studio dei difensori;
appellati
OGGETTO: Pagamento del corrispettivo - Indennità di avviamento - Ripetizione di indebito

CONCLUSIONI per Parte_1
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, anche istruttoria, disattesa e/o respinta, richiamate anche ai sensi dell'art. 346 c.p.c. tutte le difese svolte in primo grado, che qui si hanno per integralmente ritrascritte, nonché tutte le difese istanze ed eccezioni di cui al precedente grado di giudizio:
In via preliminare, sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata ex art. 283 cpc;

Nel merito, per i motivi di cui in atti e in accoglimento del presente ricorso, riformare la sentenza definitiva n. 1675/2024, resa dal Tribunale di Monza, Sezione II, nella persona del Giudice dott.
Carlo Albanese, notificata in data 17 giugno 2024, nella parte in cui reca condanna dell'appellante al pagamento dell'importo di € 86.996,12 oltre interessi moratori;
confermare nel resto la sentenza e rigettare tutte le domande di e _1 [...]
. Controparte_2
Con vittoria di spese diritti e onorari di entrambi i gradi del giudizio.
Per ed _1 [...]
Controparte_3
- dichiarare improcedibile / inammissibile ai sensi dell'art. 342 c.p.c. l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1675/2024 emessa dal Parte_1
Tribunale di Monza, pubblicata in data 05.06.2024
NEL MERITO
- rigettarsi integralmente l'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 1675/2024 emessa dal Tribunale di Monza, pubblicata in data 05.06.2024, per tutto quanto esposto in narrativa;

IN VIA DI APPELLO INCIDENTALE
- in parziale riforma della suddetta sentenza, accogliersi lo spiegato appello incidentale e, per l'effetto, condannare a pagare alle esponenti, a Parte_1 titolo di spese legali e CTP del primo grado di giudizio la somma complessiva di € 24.973,50, o la diversa maggiore o minore ritenuta, nonché porre a carico integrale di le spese di CTU, Pt_1
come liquidate da Tribunale di Monza, ovvero nella diversa percentuale ritenuta.
IN OGNI CASO
- con vittoria di compensi e spese del gravame, oltre oneri di legge
2 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e -premesso che in data 12.12.2018 Controparte_4 Controparte_3 [...]
concedeva in locazione a per la durata di anni sei tacitamente Parte_1 CP_1 CP_1
rinnovabili, il capannone sito in Sesto San Giovanni, via Mazzini n. 33, al NCEU del medesimo
Comune individuato al foglio 11, mappale 146, subalterno 3 per essere destinato “a palestra ed attività affini”; che il contratto prevedeva che “il locatore garantisce al conduttore il buon funzionamento degli impianti presenti nell'edificio e in special modo l'impianto di riscaldamento e condizionamento, l'impianto elettrico e idrico nonché la piena conformità alla vigente normativa in materia di sicurezza”; che era consentita la sublocazione parziale del fabbricato a società o associazioni con identica compagine societaria della che _1 _1 concedeva in sublocazione il magazzino all'associazione sportiva dilettantistica “ ;
[...] CP_2
che i locali erano stati sgomberati da materiale ivi giacente solo in data 27.10.2018, con conseguente ritardo di giorni 15 nell'apertura dell'attività di palestra;
che l'immobile era privo di agibilità; che non era presente l'impianto di riscaldamento, e l'impianto termico e quello idrico non erano a norma;
che aveva quindi dovuto effettuare numerosi interventi e sostenere esosi esborsi economici;
lamentando la mancata rinegoziazione del canone per il periodo di chiusura obbligata dell'attività a seguito della diffusione della pandemia da Covid 19 e nel dedurre la responsabilità contrattuale della locatrice per tutte le spese di rifacimento degli impianti e di riparazione sostenute e per i maggiori costi energetici addebitati a causa della diversa classe energetica dell'immobile rispetto a quella assicuratale-convenivano in giudizio davanti al Tribunale di parte locatrice CP_5
chiedendo ridursi proporzionalmente, nella misura del 10% o in quella Parte_1
diversa che fosse risultata di giustizia, il canone di locazione originariamente pattuito con conseguente condanna della locatrice a rifondere quanto maggiormente percepito a far data dalla conclusione del contratto;
accertarsi l'impossibilità parziale del contratto a seguito dell'emergenza pandemica e, per l'effetto, ridursi proporzionalmente, nella misura del 40% o in quella diversa che fosse risultata di giustizia, il canone di locazione originariamente pattuito a decorrere dal mese di marzo 2020 e sino alla riapertura dell'attività con conseguente condanna della locatrice a rifonderle quanto maggiormente percepito a far data dal mese di marzo 2020 sino alla data di deposito del ricorso;
condannarsi la locatrice alla rifusione della somma di € 184.673,20, pari ai costi sostenuti per emendare tutti i vizi accertati, e quella di € 2.670,00 e a quella di € 11.036,00, da rifondersi in favore de a titolo di risarcimento del danno per il ritardo nell'apertura Controparte_3 dell'attività. si costituiva contestando la fondatezza delle domande, e rilevando che Parte_1
l'immobile, prima della stipulazione del contratto di locazione, era adibito a deposito, fatta
3 eccezione per la piccola area soppalcata adibita ad uffici, e che nella locandina pubblicitaria utilizzata dall'agente immobiliare incaricato di reperire eventuali soggetti interessati a condurlo in locazione era stato esplicitamente precisato che era “da ristrutturare”; che, sottoscrivendo il contratto, la conduttrice, nel dare atto di “avere esaminato” l'immobile e di averlo “trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività”, si era riservata un termine di “15 giorni al fine di verificare l'esistenza di vizi o difetti … segnalandone immediatamente il problema al locatore per iscritto”; che, inoltre, a fronte dell'autorizzazione ad “apportare modifiche, migliorie addizioni all'unità immobiliare o agli impianti esistenti (…) anche senza il preventivo consenso scritto della parte locatrice”, il canone di locazione, originariamente vantato per € 6.000,00 mensili, era stato congruamente ridotto ad €
40.000,00 annuali e che, al termine della locazione, il locatore avrebbe avuto comunque “il diritto di ritenere le nuove opere senza alcun compenso e/o indennità per qualunque titolo e ragione, anche in deroga agli artt. 1592 e 1593 c.c.”; che a fronte della necessità di procedere allo sgombero dei materiali, di proprietà della precedente conduttrice, che ingombravano il deposito, le parti avevano anche concordato un “bonus d'entrata” pari ad un'intera mensilità del canone;
che a distanza di soli nove giorni dalla stipulazione del contratto l'immobile era stato liberato;
che non erano stati adeguatamente documentati i danni lamentati;
che se “la presenza di macchie, efflorescenze, formazione di muffe e muschi in più punti del fabbricato, presumibilmente conseguenti a fenomeni infiltrativi”, a maggior ragione in quanto accertata in punti ben visibili del fabbricato quali il tetto, le pareti e la zoccolatura, avrebbe dovuto esserle immediatamente contestata;
l'impianto di riscaldamento era funzionante;
che, pertanto, gli unici costi che avrebbero potuto esserle addebitati erano rappresentati dalla spesa necessaria a ripristinare gli impianti “presenti nell'edificio”, vale a dire quelli necessari a garantire la fruizione dell'immobile secondo la sua originaria destinazione d'uso, e non quelli di adeguamento dei locali all'esercizio dell'attività di palestra come, invece, preteso dalla controparte sulla scorta delle fatture prodotte, quasi tutte riferibili alla nuova destinazione d'uso; che, ugualmente, avrebbe dovuto concludersi per l'impianto elettrico.
Nel corso del giudizio è stata espletata una CTU finalizzata ad accertare l'effettiva funzionalità degli impianti presenti all'interno del fabbricato sito in Sesto San Giovanni, via Mazzini n. 33, limitatamente allo stato di fatto esistente alla data di stipulazione del contratto di locazione e all'originaria destinazione d'uso dell'immobile, nonché a verificare la conformità delle fatture prodotte dalla ricorrente agli interventi svolti e se si sia trattato di riparazioni necessarie a fronte della mancata funzionalità degli impianti presenti alla data di stipulazione del contratto e sulla scorta della medesima destinazione d'uso e, solo in tal caso, alla quantificazione di tutti i costi effettivamente sostenuti dalle ricorrenti. Il procedimento è stato integrato al fine di assicurare il
4 contraddittorio stante il mancato invio della bozza al CTP successivamente nominato dalla parte resistente.
Con sentenza 5 giugno 2024 il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, in parziale accoglimento delle domande proposte e previo accertamento della responsabilità della locatrice ai sensi dell'art. 1578, comma 2 c.c., condannava in persona del legale rapp.te p.t., a corrispondere a Parte_1 [...]
in persona del legale rapp.te p.t., la complessiva somma di € 86.996,12, oltre interessi CP_1
moratori nella misura prevista dall'art. 1284, comma 4 c.c. maturati a decorrere dalla data del

6.4.2021 sino a quella del saldo effettivo;
rigettava ogni ulteriore domanda proposta dalle ricorrenti;
dichiarava integralmente compensate tra le parti le spese di lite rispettivamente sostenute;
poneva a carico delle parti, nella misura del 50% a carico di ON
, e del residuo 50% a carico di
[...] Parte_1
le spese di CTU separatamente liquidate nel corso del giudizio con conseguente diritto di
[...] ciascuna di esse ripetere dall'altra l'eccedenza eventualmente corrisposta;
dichiarava non ripetibili le spese di CTP rispettivamente sostenute dalle parti costituite.
Avverso la sentenza proponeva appello insistendo nella Parte_1 prospettazione che le somme richieste non trovavano giustificazione nell'emenda dei vizi lamentati, ma servivano a ristrutturare l'immobile, per renderlo funzionale alle nuove esigenze di palestra.
Costituite ed , chiedendo _1 Controparte_2
respingere, e formulando appello incidentale sulle spese.
All'udienza di prima comparizione tenutasi in data odierna le parti venivano inviate alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione;
concludevano come in atti, richiamando i rispettivi atti introduttivo e di costituzione;
la Corte pronunciava sentenza mediante lettura del dispositivo.
Motivi della decisione
L'unico motivo di appello principale lamenta erronea applicazione di norme di diritto (art. 2697
c.c.) ed erronea valutazione delle prove raccolte (artt. 115 e 116 cpc).
Si articola in più punti, lamentando in sintesi che il CTU avesse semplicisticamente “ribaltato” sulla locatrice tutti i costi sostenuti dalle conduttrici;
lamentando il carattere del tutto generico di
5 molte delle fatture allegate dalle controparti;
contestando l'inserimento nel conteggio di alcuni costi documentati meramente da preventivi.
Il motivo è in parte fondato, nei limiti che si diranno.
Bisogna ricordare che ed _1 Controparte_2 avevano allegato che la locatrice avrebbe fornito l'immobile in Parte_1 condizioni che non ne consentivano l'utilizzo, con particolare riferimento agli impianti di riscaldamento e condizionamento, ed all'impianto elettrico e idrico.
L'inadempimento contrattuale della controparte e il totale disinteresse manifestato nonostante le tempestive e reiterate richieste di intervento avrebbero costretto la conduttrice a sostenere ingenti esborsi patrimoniali.
La discussione tra le parti verte quindi su opere che sono state fatte in ipotesi di parte appellante non per ovviare ai vizi originari del locale originariamente adibito a magazzino, ma per soddisfare le nuove esigenze della palestra.
È stata dunque ammessa CTU, con incarico di vagliare l'effettiva necessità di tutte le spese sostenute per adeguare gli impianti esistenti in funzione, però non dell'attività che avrebbe dovuto esservi esercitata, perché l'immobile era stato locato nelle condizioni in cui si trovava, ma di quella esercitabile sulla base della precedente destinazione d'uso.
La CTU è stata redatta dall'ing. Si deve ricordare che la bozza non era stata trasmessa Persona_1 al nuovo CTP della resistente, e che dunque il Tribunale assegnato a quest'ultima un termine per presentare le proprie osservazioni ed al CTU un ulteriore termine per rivedere la propria precedente valutazione, considerate le osservazioni del CTP. All'esito di questa procedura l'elaborato deve dunque dirsi pienamente rispettoso dei principi in tema di contraddittorio.
Nel merito, si deve considerare per prima la contestazione relativa il carattere generico della maggior parte delle fatture allegate dalle ricorrenti.
Si deve dare atto che la CTU, e la sentenza impugnata, tengono conto, laddove riscontrata, della genericità delle fatture, che quindi in alcuni casi escludono o riducono, tanto che, a fronte della originaria richiesta di € 184.673,20, la sentenza giunge a riconoscerne € 86.996,12.
Sono state in particolare dettagliatamente evidenziate le tipologie di lavorazione associabili o meno all'attività espletata. Ad esempio, la presenza di bagni, indipendentemente dall'esercizio o meno di tale attività, è stata correttamente ritenuta necessaria tanto per un magazzino, che per una palestra, ma, essendo stato notato che alcune lavorazioni conseguivano al nuovo uso come palestra, ed erano sovrabbondanti rispetto al precedente uso come magazzino (n. 8 lavabi, n. 6 vasi, n. 10 soffioni doccia, etc) in sentenza si è ritenuto opportuno ridurre congruamente l'importo di tali fatture,
6 riconoscendolo nella misura ridotta del 40%; analogamente, i costi sostenuti dalla conduttrice per le opere edili di sistemazione dell'immobile sono stati ridotti nella misura del 50%, in quanto il tenore delle fatture emesse dell'impresa EH YZ è stata ritenuta generica, e non integralmente riferibile all'emendamento di un vizio, piuttosto che all'adeguamento interno dei locali in vista dell'attività di palestra;
ancora, le fatture RI, ” e “EH YZ”, Persona_2
considerato che la loro genericità non consentiva di attribuirle integralmente alla necessaria realizzazione dell'impianto termoidraulico, sono state equitativamente computate nella minor misura del 20%.
La procedura seguita è argomentativamente corretta, posto che dà conto della necessità di alcuni lavori, della genericità delle fatture, con conseguente riduzione equitativa nell'importo riconosciuto per le singole lavorazioni;
che la riduzione sia stata operata in modo differenziato (40%, 50%, 20%)
è indicativo di una delibazione analitica delle singole emergenze.
Sembra conclusivamente condivisibile che, dovendosi considerare un complesso di lavori unitariamente eseguiti, tanto per rimediare ai vizi originari, quanto per soddisfare le nuove esigenze di uso, sia stato adottato un criterio equitativo, che ha portato, a seconda dei casi, a riduzioni percentuali di diversa entità delle ordinarie richieste.
La doglianza dell'appellante è invece parzialmente fondata nella parte in cui contesta l'inserimento nel conteggio di alcuni costi documentati meramente da preventivi.
Esaminando le singole voci si evince infatti la presenza tra le partite riconosciute di somme che risultano documentate solo da preventivo , per 29.348,00 € (doc 9, pag. 61 Persona_3
degli allegati alla CTU), in relazione alle quali non risulta la prova del pagamento.
Ancora, non può essere confermata la debenza della somma di € 3.220,80 (doc. 12 fasc. di Pt_1 primo grado), fatturata da En Project S.r.l. direttamente a debito di non di Pt_1 Parte_1
né dimostra alcun pagamento. _1 _1
Deve invece essere confermata la debenza delle somme portate dalle fatture AION s.r.l. (nn. 3 e 4 dell'all. 3 alla CTU, pag. 148), per € 14.238,00, il cui pagamento risulta documentato, in relazione alle quali è prodotto contratto (doc. 20c fasc. primo grado , e bonifico per 12.238 e _1
2.000,00 € (doc. 22 ibidem). deve quindi essere condannata al pagamento in favore di Parte_1 della minor somma di € 54.427,32. _1
L'impugnazione incidentale in punto spese proposta da e è _1 Controparte_3
fondata, nei limiti che si diranno.
7 Il Tribunale compensava integralmente le spese tra le parti.
Si deve però osservare che, a fronte della domanda di e di _1 Controparte_3
riduzione dei canoni del 10%, del 40% per il periodo pandemico, e di condannarsi la locatrice alla rifusione della somma di € 184.673,20, pari ai costi sostenuti per emendare tutti i vizi accertati, e quella di € 2.670,00 ed € 11.036,00, a titolo di risarcimento del danno per il ritardo nell'apertura dell'attività unitamente, si limitava a chiederne la reiezione;
è stata comunque Parte_1 ritenuta la debenza a carico di della minor somma di € 54.427,32. Parte_1
Rilevato che in caso di accoglimento parziale della domanda articolata in più capi il giudice può, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., compensare in tutto o in parte le spese sostenute dalla parte vittoriosa (Cass.
Sez. 3, Ordinanza n. 13212 del 15/5/2023, Rv. 669349).
Deve quindi ritenersi la prevalente soccombenza di per quanto per somma Parte_1
ampiamente inferiore alla originaria richiesta, e quindi disporsi la compensazione delle spese nella misura di un quarto, con condanna di a rimborsarne il residuo alle appellate. Parte_1
Vengono determinate in dispositivo, in conformità ai parametri indicati in DM 55/14 e ss., per lo scaglione del decisum, nei valori medi per le fasi di studio e introduzione, minimi per la fase di trattazione e discussione.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Monza n. 1675/2024, pubblicata in data 05/06/2024; in parziale accoglimento dell'appello principale nonché in parziale accoglimento dell'appello incidentale e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, che nel resto conferma, così provvede:

1. condanna l pagamento in favore di Parte_1 [...] della somma complessiva di € 54.427,32 oltre interessi nella misura e con la CP_1
decorrenza indicate nella sentenza impugnata;

2. compensa tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio nella misura di un quarto e condanna rimborsare alle appellate i residui tre quarti, che Parte_1 liquida, nell'importo già ridotto in tale misura, quanto al giudizio di primo grado in € 6.856,50 per compensi oltre € 5.670,00 per rimborso spese CTP oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A.
8 come per legge e, quanto al giudizio di secondo grado, in € 7.202,25 per compensi oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. pone in via definitiva le spese di CTU, nella misura già liquidata, per tre quarti a carico di e per un quarto a carico degli appellati. Pt_1
Così deciso in Milano, 15/1/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Antonio Corte Roberto Aponte
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