N. R.G. 25/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
I SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott.ssa Annarita Donofrio Consigliere avv. Andrea Di Gregorio Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 25/2024 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. FRESI GIAN MARIO,
APPELLANTE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. PASQUALI GIAMPIERA,
APPELLATO
IN PUNTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Modena n.
2055/2023; oggetto: condominio – impugnazione deliberazione assembleare.
Assegnata a decisione all'udienza del 10 dicembre 2024, celebrata in forma cartolare, mediante trattazione scritta, sulle seguenti pagina 1 di 12 CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 07.08.2020, la signora conveniva in Parte_1
giudizio dinanzi al Tribunale di Modena il , corrente in Controparte_1
LF LI (Modena), fraz. Cavazzona, via LI Est n. 199/C (di seguito anche solo il ), proponendo impugnazione avverso la CP_1
deliberazione assembleare del giorno 11.02.2020 e allegando:
− che era già pendente dinanzi al medesimo Tribunale altro giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, fondata sulla nullità della precedente deliberazione del 26.04.2018 con la quale erano state poste a carico della signora anche le spese per aree e servizi condominiali non Pt_1
usufruiti e non usufruibili;

− che, nelle more, il aveva deliberato nel corso CP_1 dell'assemblea in data 11.02.2020 sui seguenti punti all'ordine del giorno: 1) approvazione consuntivo 2018-2019 e relativo riparto;
2) nomina amministratore;
3) approvazione preventivo 2019-2020; 4) delibera su proposta transattiva 5) affidamento al legale Parte_1
di nuove pratiche contro la signora e altro condomino;
6) Pt_1
sostituzione lampade;
7) manutenzione straordinaria aree a verde;
8) nomina consiglieri;
9) varie ed eventuali;

− che suddetta recente deliberazione di approvazione del consuntivo e del preventivo, come la precedente, conteneva, tra l'altro, l'addebito di spese per l'uso di scale e ascensore a carico dell'attrice, sebbene tali strutture e servizi fossero stati a lei interdetti, in uno con la restituzione delle chiavi del portone condominiale imposta dall'amministratore, fruendo la signora del solo accesso realizzato dal costruttore dal Pt_1
giardino di proprietà esclusiva;

pagina 2 di 12 − che nei confronti dell'attrice era stata minacciata anche un'altra azione monitoria, nonostante fosse già stato chiarito che non è tenuto al pagamento delle spese ordinarie d'uso, ma solo di quelle straordinarie, il condomino che non possa fare uso di taluni beni comuni;

− che a carico della signora era stato posto anche il debito di un Pt_1
ex condomino, non riscosso per colpa dell'amministratore che non aveva proceduto al recupero del credito e all'espletamento di idonee azioni cautelari nei confronti del condomino debitore;

− che pure era stata approvata la ripartizione di spese di irrigazione del giardino condominiale, nonostante tale irrigazione non fosse mai stata effettuata;

− che il verbale era stato notificato all'attrice il 06.03.2020 e impugnato con avvio del procedimento di mediazione il 09.03.2020, concluso con verbale negativo del 23.07.2020;
− che gli importi dovuti dalla signora ammontavano a Euro Pt_1
1.034,88 a titolo di consuntivo e a Euro 803,26 a titolo di preventivo, a fronte di una richiesta di Euro 4.430,94;
− che, inoltre, si doveva accertare quanto l'attrice avesse pagato indebitamente in violazione dell'art. 1123 c.c., dal 2015 per spese d'uso delle scale e dell'ascensore a lei interdetti, con diritto alla ripetizione;

− che nulla era, infatti, dovuto a tale titolo dalla signora dopo che Pt_1
era stato chiuso il varco che collegava il suo appartamento all'androne condominiale;

− che sarebbe stato opportuno riunire la presente causa a quella di opposizione a decreto ingiuntivo già pendente;

− che l'attrice aveva fatto tutto il possibile per evitare l'avvio del giudizio, ma il si era reso indisponibile a qualsiasi soluzione CP_1
conciliativa.
pagina 3 di 12 La signora concludeva chiedendo che fosse accolta l'impugnazione Pt_1
proposta avverso le deliberazioni condominiali assunte in data 11.02.2020, ai punti 1 e 3 del verbale, con accertamento dell'insussistenza dell'obbligo di pagare le spese relative all'uso di scale e ascensore, con ricalcolo delle somme dovute e condanna ex art. 96 c.p.c. del “per ingiustificabile CP_1
causidicità”.
Si costituiva il corrente in LF LI Controparte_1
(Modena), fraz. Cavazzona, via LI Est n. 199/C, chiedendo il rigetto delle domande attoree, nonché l'emissione di ordinanza ingiunzione per l'importo riconosciuto come dovuto dalla signora opponendosi alla richiesta di Pt_1
riunione formulata da parte attrice.
Il convenuto deduceva, tra l'altro:
− che la signora con il compagno, signor , era proprietaria Pt_1 Per_1
di un appartamento sito al piano terreno del fabbricato condominiale, dal quale si accedeva con ingresso autonomo affacciantesi sul giardino condominiale;

− che l'appartamento costituiva parte integrante dell'edificio, sicché
l'attrice e il compagno erano sempre stati chiamati a partecipare alle spese riguardanti le parti comuni, comprese quelle relative ad ascensore, scale, androne, portone d'ingresso, etc.;
− che l'unità non era mia stata “staccata” dal condominio e dalle relative parti comuni;

− che nel corso dell'assemblea del 24.01.2011, la coppia Persona_2
aveva mostrato la pratica presentata in Comune per chiudere l'accesso al proprio appartamento dal portone e dall'androne dello stabile;

− che i condomini avevano dissentito da tale iniziativa, non concedendo il benestare all'operazione;
− che da quel momento in poi non era mai intervenuta da parte del alcuna autorizzazione al distacco;
CP_1
pagina 4 di 12 − che, ciò nonostante, i signori e si erano sempre rifiutati di Pt_1 Per_1
pagare le spese condominiali riguardanti le parti comuni, sul presupposto che il loro appartamento aveva un ingresso indipendente, maturando un consistente debito per il recupero del quale era stata introdotta azione monitoria;

− che avverso il decreto era stata proposta opposizione tardiva sul presupposto che scale, ascensore e androne/ingresso non costituissero parte comune rispetto alla sua proprietà individuale;

− che il giudizio era ancora pendente, mentre la signora Pt_1
proseguiva nel rifiutarsi di contribuire alle spese comuni di cui sopra;

− che, in mancanza di un provvedimento autorizzativo/derogatorio del il comportamento e la decisione della signora CP_1 Pt_1
relativamente al distacco erano irrilevanti;

− che la ripartizione delle spese era conforme al dettato dell'art. 1117 c.c.;
− che l'art. 1118 c.c. prevedeva espressamente che il condomino non potesse rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare;

− che non corrispondeva al vero quanto riferito in relazione al debito maturato dall'ex condomino, avendo l'amministratore proceduto in via monitoria ed esecutiva nei suoi confronti recuperando così parte del credito e concludendo anche un piano di rientro;
inoltre, erano state recuperate dal suo avente causa le spese relative ai due anni precedenti e il debito residuo era stato ripartito tra tutti i condomini, in conformità a quanto previsto dall'art. 1123 c.c. e dall'art. 63 disp. att. c.c.;
− che le spese relative all'irrigazione erano state effettivamente sostenute e la loro ripartizione rispondeva ai criteri di legge;

− che le somme addebitate alla signora e al signor erano, Pt_1 Per_1
quindi, tutte corrette e legittimamente dovute;

pagina 5 di 12 − che le questioni relative a entrambi i giudizi pendenti erano di pronta soluzione e non sarebbe stata giustificata la richiesta riunione.
Senza dare accesso a mezzi istruttori, il Tribunale di Modena, con sentenza n.
2055 depositata il 04.12.2023, dato atto che nel corso del giudizio erano intervenute reciproche proposte conciliative senza che, tuttavia, si fosse giunti alla definizione della controversia, respingeva la richiesta di declaratoria di intervenuta cessazione della materia del contendere formulata da parte attrice e, nel merito, respingeva le domande proposte dalla signora sul Pt_1
presupposto che, in mancanza dell'unanime assenso di tutti i condomini a un diverso criterio di riparto delle spese relative alle parti comuni in discussione, che avrebbe necessitato, tra l'altro, dell'approvazione di nuove tabelle millesimali, la signora era comunque tenuta al pagamento. Pt_1
Anche i proprietari degli immobili siti al piano terreno, benché privi di accesso all'androne, erano, infatti, tenuti ad assolvere all'obbligo di compartecipazione per le spese di manutenzione delle scale e non potevano essere esclusi dalle relative tabelle.
L'androne e le scale di un edificio erano oggetto di proprietà comune anche dei proprietari con accesso diretto alla strada poiché riguardavano elementi necessari alla configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, oltre che in godimento di questi perché funzionali alla conservazione della copertura dello stabile.
Le ulteriori doglianze erano, infine, infondate, perché generiche e prive di riscontro.
∞ ∞ ∞
Avverso tale decisione ha proposto rituale appello la signora per Parte_1
i seguenti motivi.

1. Il Tribunale ha erroneamente statuito che non potesse essere dichiarata la intervenuta cessazione della materia del contendere,
pagina 6 di 12 nonostante la signora avesse aderito, il 05.01.2023, alla Pt_1
proposta formulata dal in data 01.09.2022, per la cui CP_1
accettazione non era stato stabilito alcun termine.

2. Il Tribunale ha erroneamente attribuito validità ed efficacia al verbale con il quale il si riservava di decidere CP_1
se opporsi o meno alla chiusura della porta che collegava l'appartamento della signora all'androne comune, in pendenza Pt_1
della pratica amministrativa autorizzativa. La riserva era stata formalizzata dopo che l'amministratore aveva chiarito che non era necessaria alcuna deliberazione qualora il avesse autorizzato CP_2
l'intervento, dichiarando che, in tal caso, i signori e Pt_1 Per_1
“facessero pure”. Tale circostanza, seppur non verbalizzata, era nota a tutti i condomini i quali, dopo avere constatato l'esecuzione dei lavori, non avevano proposto alcuna opposizione.
Il primo giudice, facendo anche non corretta applicazione dell'art. 1119
c.c., ha erroneamente ritenuto che l'appartamento dell'appellante sia ancora collegato all'androne, mentre avrebbe dovuto dare atto dell'intervenuta divisione delle parti comuni dell'edificio.

3. Il Tribunale ha fatto errata applicazione dell'art. 1123 c.c., non tenendo conto della peculiarità della fattispecie concreta sottoposta al suo esame che avrebbe dovuto comportare la inapplicabilità dei criteri interpretativi sanciti dalla giurisprudenza maggioritaria, in quanto inconferenti e disattesi da alcune sentenze di merito che hanno dato atto della marginalità e irrilevanza dei casi di uso delle scale e dell'ascensore da parte dei condomini “terranei con accesso indipendente esclusivo”.

4. Ingiusta è, infine, da ritenersi la condanna dell'attrice/appellante alla refusione delle spese di lite, poiché la condotta del avrebbe giustificato quanto meno la loro CP_1
compensazione.
pagina 7 di 12 Si è costituito il corrente in LF LI Controparte_1
(Modena), fraz. Cavazzona, via LI Est n. 199/C, concludendo per il rigetto dell'appello, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
La Corte, con ordinanza del 29.03.2024, ha respinto l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della decisione appellata.
Le parti hanno precisato le conclusioni con note scritte e la causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 10 dicembre 2024, celebrata in forma cartolare, mediante trattazione scritta.
∞ ∞ ∞
L'appello non è fondato.
Quanto al primo motivo di impugnazione, la Corte osserva che non può ritenersi che nel corso del giudizio di primo grado sia stato raggiunto tra le parti un accordo idoneo a far venire meno l'interesse ad agire e, quindi, a determinare la cessazione della materia del contendere.
Se, infatti, non può astrattamente considerarsi intempestiva l'accettazione della proposta formulata dal in data 01.09.2022, comunicata dalla CP_1
signora il 05.01.2023, essa, tuttavia, non si è concretata nella Pt_1
conclusione di un accordo transattivo ai sensi dell'art. 1965 c.c., come, invece, sostenuto da parte appellante, anche mediante allegazione di un parere “pro veritate”, sulla cui ammissibilità, contestata dal trattandosi di CP_1
mera allegazione difensiva, il collegio ritiene, invece, di dover concludere in senso favorevole.
Il perfezionamento della transazione, ai fini della declaratoria di cessazione della materia del contendere, presupporrebbe che con l'accettazione da parte della signora si fosse perfezionato un contratto perfetto e Pt_1
immediatamente eseguibile, senza necessità di alcuna ulteriore pattuizione.
Nel caso in esame tale contratto non può considerarsi concluso.
La proposta formulata dal conteneva, infatti, alcune clausole che CP_1
avrebbero dovuto essere oggetto di ulteriore trattativa, sicché l'accettazione pagina 8 di 12 della proposta avrebbe sì rappresentato una significativa manifestazione di consenso, ma non anche la definitiva conclusione dell'accordo e, quindi, la definizione del giudizio.
In particolare, si segnala che il documento depositato da parte convenuta/appellata, al punto 2., ove si fa riferimento alle modalità di adempimento della signora dell'obbligazione di versare le “altre ed Pt_1 ulteriori spese condominiali” come definite al punto 1., prevedeva espressamente la necessità di concordare un piano di rientro rateale mensile che, con tutta evidenza, avrebbe richiesto il perfezionamento di uno specifico accordo.
E, poiché solo con il regolare adempimento di tutte le clausole contenute nella sopracitata proposta si sarebbe potuto definire il contenzioso in atto, non si può sostenere che un accordo definitivo e completo fosse stato raggiunto dalle parti.
Inoltre, il punto 6. del documento stabiliva che la signora avrebbe Pt_1
dovuto rinunciare alla presente causa, ma di tale formale rinuncia in atti non vi
è traccia.
Tant'è che la stessa difesa dell'odierna appellante, dopo il presunto perfezionamento dell'accettazione, il 10.01.2023 ha formulato a verbale, congiuntamente al difensore del , istanza di rinvio “al fine di CP_1
trovare un accordo transattivo anche in ragione dell'accettazione della proposta di controparte a opera della parte attrice” (sottolineatura nel testo originale del verbale d'udienza), confermando, quindi, che nessun accordo transattivo si poteva considerare in quel momento concluso.
Analoga istanza è stata proposta dalla difesa della signora alla Pt_1 successiva udienza del 19.04.2023, ove l'ulteriore richiesta di rinvio è stata motivata con la finalità di predisporre “conteggi o ricalcoli da concordare secondo buon senso e secondo giustizia nelle more della transazione definitiva, ferme le conclusioni già formulate in atti nel caso di denegato di mancato
pagina 9 di 12 accordo definitivo”, il che lascia inequivocamente intendere che a quella data le parti non avevano ancora raggiunto alcuna conclusiva e vincolante intesa.
Anche il secondo motivo di impugnazione non merita accoglimento.
La signora ha affermato nell'atto di appello che il avrebbe Pt_1 CP_1
in qualche modo autorizzato nel 2011 la chiusura del collegamento tra l'appartamento di sua proprietà e l'androne comune, assentendo, così, alla divisione materiale della cosa comune attuata ai sensi dell'art. 1119 c.c.
Prescindendo dalla evidente novità di tale allegazione, non contenuta nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, la Corte osserva che nessuna autorizzazione risulta essere mai stata rilasciata, neppure informalmente, alla chiusura del varco di collegamento, né, tantomeno, tale autorizzazione è stata espressa per il distacco, materiale e giuridico, della proprietà dai beni Pt_1
condominiali per il pagamento delle cui spese è stato instaurato il giudizio.
In particolare, se si concorda sulla tesi secondo cui nessuna autorizzazione sarebbe stata necessaria per procedere alla chiusura dell'accesso all'androne, non è, invece, condivisibile la tesi secondo cui, a fronte di tale iniziativa, si sarebbe determinato un definitivo “distacco” del singolo condomino dall'onere di contribuire al mantenimento dei beni comuni: tale soluzione, infatti, comporterebbe la violazione dell'art. 1118 c.c., come osservato anche dal primo giudice, e, comunque presupporrebbe l'unanimità dei condomini che dovrebbero anche approvare, sempre in modo totalitario, la modifica delle relative tabelle millesimali.
Su tale questione, espressamente oggetto di esame da parte del Tribunale,
l'appellante neppure formula specifica censura incorrendo, oltre che nelle già messe in evidenza ragioni di infondatezza nel merito, anche in un evidente ulteriore profilo di inammissibilità dell'appello per difetto di specifica censura.
Quanto alla circostanza secondo cui l'appellante sarebbe stata privata della chiave di accesso al portone condominiale, essa, quand'anche provata, sarebbe, comunque, irrilevante, integrando, al più un'inadempienza dell'amministratore pagina 10 di 12 nei confronti della condomina che potrebbe esigerne la riconsegna e non potrebbe assumere efficacia dirimente ai fini della configurabilità dell'esonero dall'obbligo di contribuzione alle spese per la cosa comune, evento che non può essere deciso unilateralmente dall'amministratore, ma solo da tutti i condomini.
Anche in considerazione di quanto sin qui esposto, il terzo motivo di appello segue le sorti dei precedenti.
Oltre al principio sancito dalla consolidata giurisprudenza di legittimità, secondo cui anche i proprietari dei locali posti al piano terreno e con accesso diretto dalla strada sono tenuti a contribuire, secondo i millesimi di proprietà, alle spese relative alle scale e all'androne, nel caso in esame rileva il fatto che sino al 2011 l'immobile di proprietà della signora ha avuto accesso Pt_1
diretto (anche) all'androne e agli spazi condominiali interni al fabbricato, sicché la unilaterale decisione di chiudere il varco esistente sin dal momento della costruzione dell'edificio e, quindi, della costituzione del , non CP_1
può incidere sugli obblighi scaturenti in capo al comproprietario, il quale, da un lato, è tenuto a contribuire ai sensi degli artt. 1117 e 1123 c.c., dall'altro, non può liberarsi da tale obbligo in ossequio a quanto previsto dall'art. 1118
c.c.
Come noto, tale principio è derogabile, con i limiti stabiliti dall'ordinamento, solo per il distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale, fattispecie del tutto diversa rispetto a quella per cui è causa.
Poiché la signora è risultata soccombente all'esito del giudizio di Pt_1
primo grado, la condanna alla refusione delle spese di lite è coerente con il dettato dell'art. 91, primo comma, c.p.c. e, pertanto, anche l'impugnazione relativa a questo capo della decisione del primo grado deve essere respinta.
∞ ∞ ∞
Le spese seguono la soccombenza anche per il presente grado e vengono liquidate a favore di parte appellata sulla base dei parametri medi previsti dal pagina 11 di 12 d.m. n. 147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022, considerati il valore della causa e il corrispondente scaglione di riferimento (cause di valore compreso tra
Euro 1.101,00 ed Euro 5.200,00); con esclusione dei compensi per la fase di trattazione/istruttoria in quanto non svolta.
Sussistono, inoltre, i presupposti per l'applicazione nei confronti dell'appellante dell'art. 13, primo comma quater, d.P.R. n. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

II – condanna la signora alla refusione in favore del Parte_1 CP_1
, corrente in LF LI (Modena), fraz. Cavazzona, via
[...]
LI Est n. 199/C delle spese di lite del grado, che liquida in Euro 1.923,00, oltre spese forfettarie e accessori di legge;

III – sussistono i presupposti per l'applicazione nei confronti dell'appellante dell'art. 13, primo comma quater, d.P.R. n. 115/2002.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 7 gennaio 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente avv. Andrea Di Gregorio dott. Giuseppe De Rosa
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