REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Terza Civile - riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dott. AN RT AC Presidente
Dott.ssa Virginia Marletta Consigliere
Dott. PP De IO Consigliere dei quali il terzo relatore ed estensore, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1197/2020 del R.G. di questa Corte di Appello, vertente tra nato a [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1
nata a [...] il [...] (C.F. , Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dall'avv. LENTINI GIUSEPPE
Attori in riassunzione - appellanti contro
nata a [...] il [...] (C.F. ), CP_1 C.F._3
nata a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_2 C.F._4
nata a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_3 C.F._5
nata a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_4 C.F._6
nata a [...] il [...] (C.F. ), Parte_3 C.F._7
nata a [...] il [...] (C.F. ); Parte_4 C.F._8
nato a [...] il [...] (C.F. ) - Controparte_5 C.F._9
erede di nato a [...] il [...] -; Persona_1
nato a [...] il [...] (C.F. ; Parte_5 C.F._10
nato a [...] il [...] (C.F. ), Parte_6 C.F._11
nato a [...] il [...] (C.F. ), Parte_7 C.F._12
nata a [...] il [...] (C.F. Parte_8 ) - quali eredi di nata Palermo il 22 C.F._13 Persona_2
giugno 1974 -, tutti rappresentati e difesi dall'avv. DELL'AIRA ANDREA;

(C.F in persona del legale rappresentante pro Controparte_6 P.IVA_1
tempore, oggi estinta, e per essa i suoi soci - contumaci
Convenuti - appellati
Oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DELLE PARTI E
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in riassunzione dell'8 settembre 2020, e Parte_1 Parte_2
hanno citato in giudizio , , ,
[...] CP_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, , , (erede di ),
[...] Parte_3 Parte_4 Controparte_5 Persona_1
, , , (n.q. di eredi Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
della Sigra nonché provvedendo alla riassunzione ex Persona_2 Controparte_6
art. 392 c.p.c. all'esito dell'ordinanza n. 9952/2020 della Cassazione. Con quest'ultima statuizione, la Suprema Corte ha annullato la precedente sentenza n. 2002/2014 della Corte
d'appello di Palermo sul giudizio originariamente incoato da e Parte_1 Parte_2
, relativamente a contratto preliminare di vendita di immobile sito in Palermo, nei
[...]
confronti degli odierni convenuti, e ha, di conseguenza, disposto provvedersi a nuovo vaglio, nel merito, del gravame, disponendo il rinvio “ad altra sezione della Corte di Appello di Palermo” anche per le spese del giudizio di legittimità.
Nel giudizio così riassunto, instaurato il contraddittorio, si sono costituiti gli appellanti originari
, , , CP_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Parte_3
, (erede di D'EL , , Parte_4 Controparte_5 Per_1 Parte_5 Parte_6
, , (n.q. di eredi della Sigra
[...] Parte_7 Parte_8 Per_2
, contestando le avverse deduzioni e riproponendo le doglianze alla sentenza di prime
[...]
cure già prospettate;
è rimasta contumace rectius i suoi soci nei cui Controparte_6
confronti è stata effettuata la notificazione, risultando la società estinta siccome cancellata dal registro delle imprese (come da documentazione in atti).
Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 2 Senza incombenti istruttori, mediante note di trattazione scritta ex art. 127ter c.p.c. le parti costituite hanno così precisato le conclusioni: attori in riassunzione: “Voglia l'Ecc.ma Corte, quale giudice di rinvio designato dalla Corte di
Cassazione con l'ordinanza n. 9952/2020, respinta ogni contraria istanza eccezione e difesa ed in applicazione del principio di diritto enunciato dalla predetta sentenza: respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, confermare la sentenza di primo grado n. 5734/2008 emessa dal Tribunale di Palermo, e pertanto ritenere e dichiarare il diritto dei ricorrenti a ottenere la restituzione del doppio della caparra versata, condannando le parti promittenti venditrici in solido fra loro al pagamento in favore dei signori ed della Pt_1 Parte_2
complessiva somma di € 41.316,28 oltre interessi dalla domanda di primo grado al saldo, con restituzione di quanto versato in esecuzione della sentenza di secondo grado pari alle spese liquidate per i due gradi del giudizio. Con vittoria di spese di tutti i gradi di giudizio, compreso quello avanti la Corte di Cassazione. Con salvezza di ogni diritto convenuti in riassunzione: “insistono in quanto già dedotto, eccepito e richiesto nella
Comparsa di costituzione a seguito di atto di citazione in riassunzione ex art 392 c.p.c del 25 novembre 2020 che ivi abbiansi per integralmente richiamato e trascritto, contestando ogni deduzione, argomentazione, eccezione e difesa di Parte Avversa, attrice in riassunzione ex art
392 c.p.c., chiedendo il rigetto delle domande ed eccezioni da Questa spiegate nell'Atto introduttivo del 02/09/2020, riportandosi alle conclusioni di cui alla pagina 30 della comparsa di costituzione e risposta che di seguito si richiamano: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello Adita:
Quale Giudice di Rinvio designato dalla S. Corte di Cassazione con Ordinanza n 9952/2020 del
07-27 maggio 2020 (R.G.N. 15129/2015), respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa ed in applicazione del principio di diritto enunciato dalla predetta Ordinanza di Rimessione :
Accogliere le seguenti conclusioni: Rigettare le domande poste con l'atto di citazione in riassunzione ex art 392 c.p.c. di parte attrice e per l'effetto confermare la Sentenza della Corte di Appello di Palermo n 2002 del 07/11/2014 dep il 10/12/2014 con conferma di tutte le ulteriori statuizioni. Con il favore delle spese del Giudizio di Legittimità RGN 15129/2015 e del presente
Giudizio di rinvio. Emettere ogni consequenziale statuizione ed ogni altro conseguente
Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 3 provvedimento. Con Salvezza di ogni diritto” per tutte le ragioni, in fatto e diritto, analiticamente esposte alle pagine 02-30 della richiamata comparsa di costituzione.
Indi, con ordinanza del 30 maggio 2025 la causa è stata posta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli atti difensivi conclusionali.
***
Così compendiati i principali fatti di causa, gli attori in riassunzione hanno sinteticamente riepilogato la lunga vicenda processuale, iniziata in primo grado nel 2002, e che può riassumersi riportando – per esigenze di economia processuale – i passi introduttivi della statuizione della
Corte di legittimità: “ e convennero in giudizio , Parte_1 Controparte_7 CP_2
, , , , , e gli Pt_3 CP_3 Pt_4 CP_1 Controparte_4 Parte_5 Persona_1
eredi di , esponendo di aver stipulato un contratto preliminare per l'acquisto Persona_3
di un appartamento in Palermo per il prezzo di Euro 113620,00; di aver versato la somma di
Euro 20658,28 quale acconto e caparra confirmatoria;
di essersi determinati all'acquisto perché dello stesso faceva parte una veranda di mq. 27; di aver concluso l'affare con la intermediazione dello e di aver corrisposto a quest'ultima la somma di Controparte_6
euro 3821,28 quale provvigione;
di avere accertato, prima della stipula dell'atto pubblico, che la veranda era abusiva e che non era stata presentata alcuna istanza di condono. Ritenendo che
l'abuso rendesse nullo il preliminare, e che i promittenti venditori dovessero considerarsi inadempienti, dichiararono di esercitare la facoltà di recesso ex art. 1385 c.c., chiedendo altresì la condanna del mediatore alla restituzione della somma versata a titolo di provvigione.
I promittenti venditori convenuti dedussero che la veranda non era oggetto della compravendita, la quale comprendeva solo il terrazzino senza alcuna struttura, e che gli attori si erano resi inadempienti all'obbligo di stipulare il definitivo, non presentandosi davanti al notaio.
Il Tribunale accolse le domande attoree, ritenendo che la veranda fosse inclusa nell'oggetto della promessa di vendita, e che, quindi, l'averne taciuto ai promissari acquirenti la irregolarità giuridica integrasse grave inadempimento, tale da giustificare la risoluzione del contratto o il recesso unilaterale della parte adempiente, e condannò i promittenti venditori al pagamento del
Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 4 doppio della caparra versata e il mediatore alla restituzione della provvigione.
2.- Su gravame dei convenuti la Corte d'appello di Palermo, con sentenza depositata il 10 dicembre 2014, in riforma della sentenza di primo grado, rigettò la domanda degli appellati e dichiarò il diritto degli appellanti di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra. Rigettò, invece, l'appello incidentale dello . Controparte_6
Avverso tale sentenza, e hanno esperito ricorso per cassazione deducendo Pt_1 Parte_2
in particolare (per quanto qui di interesse, e cioè con riguardo al motivo accolto) “la violazione e falsa applicazione degli artt. 2722 e 2729 c.c., nonché degli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c.”, Tale censura, avverso la quale non ha svolto difese (rimasta contumace anche Controparte_6
nel giudizio di legittimità, oggi estinta), è stata ritenuta fondata dalla Suprema Corte, che ha perciò cassato la sentenza impugnata, disponendo il rinvio a diversa Sezione della Corte di appello di Palermo per il riesame della controversia (e la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità).
In dettaglio, la Cassazione ha ricordato che “i limiti legali di ammissibilità della prova orale non operano quando la stessa sia diretta non già a contestare il contenuto di un documento, ma
a renderne esplicito il significato;
in particolare il divieto dell'ammissione della prova testimoniale stabilito dall'art. 2722 c.c., in ordine ai patti aggiunti o contrari al contenuto negoziale di un documento, riguarda solo gli accordi diretti a modificare, ampliandolo o restringendolo, il contenuto del negozio, mentre non investe la prova diretta ad individuarne la reale portata attraverso l'accertamento degli elementi di fatto che determinarono il consenso dei contraenti (v., ex aliis, Cass., sent. n. 4601 del 2017).
Nella specie, si poneva con particolare forza il problema di chiarire il contenuto della pattuizione, soprattutto alla luce della clausola, contenuta nel contratto, secondo la quale
l'appartamento di cui si tratta sarebbe stato trasferito "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova", clausola che, come rilevano i ricorrenti, evocava modifiche strutturali. E, dunque, correttamente il giudice di prime cure, non essendosi limitato, in ossequio ai criteri ermeneutici legali di cui agli artt. 1362 c.c. e segg., all'esame del dato formale risultante dal tenore letterale del contratto, ove si faceva riferimento ad un terrazzino, ma avendo valutato la predetta
Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 5 clausola, e valorizzato il comportamento delle parti, ed in particolare della parte venditrice - che aveva mostrato ai promittenti acquirenti l'appartamento fornito di veranda, senza comunicarne la natura abusiva - ritenne la necessità di procedere all'approfondimento istruttorio testimoniale, dal quale egli trasse il convincimento del peculiare interesse degli acquirenti alla veranda, che si poneva come elemento essenziale della formazione del consenso,
e del legittimo affidamento dei promissari acquirenti sulla inclusione nella vendita della veranda, invece risultata caratterizzata da irregolarità urbanistica.”
Il gravame avverso la sentenza di prime cure deve dunque essere riesaminato, alla luce dei complessivi principi che emergono dalla statuizione che ha disposto il presente giudizio di rinvio: gravame che risulta infondato.
E invero, deve innanzitutto premettersi che non è più oggetto di discussione la accertata responsabilità contrattuale della società mediatrice e ciò relativamente alla CP_6 CP_6
omessa comunicazione della irregolarità urbanistica caratterizzante l'immobile posto in vendita con la sua mediazione;
la sua chiamata in giudizio – rectius, la vocatio in ius dei suoi soci, risultando oggi la società estinta – deve quindi considerarsi quale mera denuntiatio litis.
Questo rilievo vale anche per delineare le questioni la cui risoluzione è demandata a questa
Corte: e cioè riesaminare le prove testimoniali la cui ammissibilità è stata accertata con l'ordinanza di legittimità al fine di ricostruire il contenuto della pattuizione contenuta nel contratto preliminare per cui è causa.
Ciò, diversamente da quanto addotto dagli originari appellanti, è il fulcro della vicenda: in altri termini, non può ritenersi oggetto principale del dibattito processuale la liceità o meno della veranda, questione che si staglia sullo sfondo delle allegazioni. Invece, è da accertare se e in che termini la presenza di essa fosse contemplata nel regolamento negoziale;
ciò tenendo conto della diversa prospettazione delle parti con gli appellanti odierni convenuti che hanno sostenuto che era stato pattuito lo smontaggio della veranda già prima del contratto, proprio perché essa non era considerata nel complessivo oggetto della compravendita.
Peraltro, che occorreva 'anzitutto indagare quale fosse l'oggetto del contratto preliminare' lo precisano gli stessi appellanti oggi convenuti in riassunzione, a pagina 6 dell'atto di citazione in
Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 6 appello del 6/10/2009, precisando poi che “nel corso delle trattative viene specificato – anche ai fini dell'ottenimento e rilascio del citato certificato di abitabilità – che la veranda metallica non fa parte della vendita ed andrà dismessa”. Questa affermazione (pag. 8 del medesimo atto di appello) condensa i tratti salienti della vicenda: l'irregolarità urbanistica della veranda, tanto da non consentire il rilascio del certificato di abitabilità, la considerazione di essa nell'individuazione le caratteristiche dell'immobile, i riflessi in punto di corretto adempimento, restano sullo sfondo del tema principale, inerente alla ricomprensione della veranda nell'oggetto della compravendita,
Su tali aspetti, quindi, assumono rilievo le prove testimoniali che, all'esito della richiamata statuizione della Suprema Corte, vanno valutate risultando appunto ammissibili, diversamente da quanto prospettato dagli appellanti (promittenti venditori). Né rileva l'indicazione contenuta nel testo negoziale sullo 'stato' dell'immobile: rileva ancora la Suprema Corte con l'ordinanza di rimessione che “si poneva con particolare forza il problema di chiarire il contenuto della pattuizione, soprattutto alla luce della clausola, contenuta nel contratto, secondo la quale
l'appartamento di cui si tratta sarebbe stato trasferito "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova", clausola che, come rilevano i ricorrenti, evocava modifiche strutturali. E, dunque, correttamente il giudice di prime cure, non essendosi limitato, in ossequio ai criteri ermeneutici legali di cui agli artt. 1362 c.c. e segg., all'esame del dato formale risultante dal tenore letterale del contratto, ove si faceva riferimento ad un terrazzino, ma avendo valutato la predetta clausola, e valorizzato il comportamento delle parti, ed in particolare della parte venditrice - che aveva mostrato ai promittenti acquirenti l'appartamento fornito di veranda, senza comunicarne la natura abusiva - ritenne la necessità di procedere all'approfondimento istruttorio testimoniale.”.
Ebbene, dalla disamina delle deposizioni dei testi Testimone_1 Testimone_2
, , , emerge intanto Testimone_3 Testimone_4 Testimone_5 Testimone_6
che all'epoca delle trattative, e quindi dell'ispezione dell'immobile, era presente la veranda apposta su un terrazzino dell'appartamento. Diverse le indicazioni offerte sulla sorte di essa rispetto al contratto: e (testi non legati da particolari rapporti Tes_1 Tes_2 Tes_3
Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 7 con le parti) hanno riferito elementi che comprovano che la veranda era considerata compresa nell'oggetto della compravendita, attestando in particolare che nei sopralluoghi effettuati emersa la volontà dei promissari acquirenti di specifico utilizzo come cucina. Gli altri testi hanno invece negato tale ricostruzione: e però, era dipendente e poi legale rappresentante Tes_4
dell' dunque soggetto direttamente interessato alle vicende processuali, anche Parte_9
perché direttamente beneficiario della provvigione corrisposta;
il teste coniuge della Tes_5
venditrice convenuta ha riferito di non essere presente agli incontri ma di Controparte_3
avere appreso dalla moglie che “si convenne che avremmo liberato l'immobile e smontato la veranda”.
Imprecisa e contraddittoria, poi, la testimonianza di : costui, coniuge della Testimone_6
convenuta ha riferito di essere stato presente “all'incontro nel corso del Controparte_2
quale si convenne con gli acquirenti che la veranda sarebbe stata smantellata. Non ricordo in quale luogo ci incontrammo. Penso fosse presente anche mio cognato ”, Testimone_5
aggiungendo di avere poi provveduto allo smontaggio in seguito, in momento imprecisato ma
“prima del compromesso”, e affermando di non essere a conoscenza dell'abusività della veranda
(e ignorando se gli stessi acquirenti lo sapessero). Tali circostanze contrastano con quanto riferito dal cognato, sulla presenza agli incontri coi venditori, e con la deposizione del teste che riferì di accordo tra le parti per non menzionare la veranda nel testo del Tes_4
preliminare: a riprova che al momento della redazione evidentemente detto manufatto era presente.
In definitiva, quel che emerge da questi elementi è che l'accordo nacque e si sviluppò sino al preliminare tenendo conto della presenza della veranda (cfr. anche la proposta sottoscritta sul modulo del mediatore, ove si dà conto che l'immobile viene venduto nello 'stato di fatto e di diritto' nel quale si trova: e neppure è dedotto dai convenuti poi appellanti che a quella data la veranda era stata dismessa), integrando questa componente dell'immobile, difettando prova dello smontaggio alla data di sottoscrizione del preliminare. Di guisa che lo smontaggio di essa, o comunque l'impossibilità, riconosciuta dagli stessi promittenti venditori, di procedere alla successiva vendita, integra quel grave inadempimento rilevato correttamente dal giudice di prime
Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 8 cure, tale da supportare la domanda di risoluzione ed ex art. 1385 c.c. relativamente al pagamento del doppio della caparra.
In questi termini, peraltro, deponeva chiaramente l'atto di citazione introduttivo del giudizio, nonostante la non corretta indicazione dell'importo complessivo: diversamente da quanto addotto dagli originari appellanti, infatti, nelle conclusioni si rinviene richiesta di pagamento del doppio della caparra, erroneamente indicato nell'importo della stessa;
e che questa fosse la precisa richiesta si evinceva anche dal tenore della parte espositiva dello stesso atto, ove viene evocato l'art. 1385 c.c. e la conseguenza in caso di inadempimento.
Per tutte le sin qui esposte considerazioni, il gravame andava e va conclusivamente disatteso, con conferma della impugnata statuizione del Tribunale di Palermo;
ne consegue che va disposta la restituzione in favore degli attori in riassunzione di quanto da costoro corrisposto in esecuzione della sentenza di secondo grado cassata (relativamente alle spese liquidate per i due gradi del giudizio in detta ultima statuizione).
Infine, quanto alle spese di lite delle varie fasi: secondo la richiesta formulata dagli attori in riassunzione già appellati - che, in atto di citazione in riassunzione, e poi in comparsa conclusionale, hanno fatto riferimento a quelle del complessivo giudizio di merito e al giudizio di legittimità (mentre nella statuizione della Suprema Corte il riferimento specifico è solo alle spese del giudizio di Cassazione) - devesi tenersi conto della complessiva soccombenza, confermandosi quindi anche sul punto la statuizione di prime cure. Quelle dei successivi gradi (e considerando le parti che hanno partecipato ai diversi giudizi) vanno pure poste a carico degli originari appellanti qui convenuti in riassunzione, e sono così liquidate: giudizio di appello (complessivamente inteso): € 2.400,00 per la fase di studio, € 2.200,00 per la fase introduttiva e istruttoria, € 3.000,00 per la fase decisionale, con il totale da aumentare del
50% stante il numero delle parti > parziale complessivo € 11.400,00, a cui aggiungere esborsi sostenuti;
giudizio di legittimità: € 1.700,00 per la fase di studio, € 1.400,00 per la fase introduttiva ed €
900,00 per la fase decisionale (con la somma da aumentare del 50% stante il numero delle parti > parziale complessivo € 6.000,00), a cui aggiungere gli esborsi sostenuti.
Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 9 Al pagamento del totale di € 17.400,00, oltre appunto esborsi anticipati, nonché spese forfettarie, c.p.a. e i.v.a. come per legge, vanno condannati conclusivamente gli appellanti- convenuti in solido.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Palermo, Sezione III civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, decidendo in sede di rinvio della Suprema Corte di Cassazione nel contraddittorio delle parti, definitivamente pronunciando così provvede: rigetta l'appello proposto da , , , CP_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, , , , ,
[...] Parte_3 Parte_4 Persona_1 Parte_5 Parte_6
, con atto di citazione del 13/10/2009, avverso la sentenza n.
[...] Persona_2
5734/2008 resa dal Tribunale di Palermo il 03/11/2008; per l'effetto, ordina la restituzione di quanto corrisposto dagli appellati e Parte_1
in esecuzione della sentenza di appello (n. 2002/2014 del 10/12/2014) poi Parte_2
cassata.
Condanna i convenuti in riassunzione , , CP_1 Controparte_2 Controparte_3
, , , (quale erede di D' Controparte_4 Parte_3 Parte_4 Controparte_5 Per_1
, , , ,
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
(quali eredi di , in solido, al pagamento, in favore degli attori in riassunzione Persona_2
e , delle spese processuali dei giudizi di appello e di Parte_1 Parte_2
Cassazione, liquidate come in parte motiva in complessivi € 17.400,00, oltre esborsi anticipati, rimborso forfettario, c.p.a. e i.v.a. come per legge.
Così deciso in Palermo, nella camera di consiglio della Terza sezione civile, il 25 settembre
2025.
Il Cons. est. Il Presidente
PP De IO AN RT AC

Corte di Appello di Palermo Sezione III Civile 10