R.G. 5712/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dai magistrati:
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere
Dott. TO Castaldo Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al 5712 R.G. degli affari contenziosi del
2019, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 08.05.2025
TRA
(C.F. ) rappresentato e difeso in forza di Parte_1 C.F._1
procura in calce all'atto di citazione in appello dagli Avv.ti Alfonso Amato e Stefania
Crocamo presso i quali è elettivamente domiciliato in Sicignano degli Alburni, Via
Roma 19
APPELLANTE
E
contumace Controparte_1
APPELLATA
1
E
, in proprio e quale rappresentante di Controparte_2 Per_1
; contumace
[...]
APPELLATO
E
; contumace Controparte_3
APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 174/2019 del Tribunale di Cassino, sezione civile, pubblicata il 07.02.2019
Conclusioni: come da note di trattazione scritta in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
La ha citato in giudizio , chiedendo la declaratoria Controparte_1 Parte_1
della risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le medesime parti, con contestuale condanna del convenuto al pagamento di euro 40.000,00 pari al doppio della caparra corrisposta, oltre alla restituzione dell'ulteriore somma di euro
20.000,00, versata a titolo di acconto, con accessori come per legge e vittoria di spese di lite. La società attrice ha dedotto l'inadempimento di , posto che il Parte_1
bene oggetto di vendita (un terreno identificato al catasto Comune di Pontecorvo, foglio n. 36 mappa 1779) sarebbe risultato di proprietà di terzi, come comunicato dal
Comune di Pontecorvo che, per tale ragione, aveva respinto la richiesta di permesso di costruire.
Il convenuto ha dedotto l'infondatezza della ricostruzione dei fatti Parte_1
operata dall'attore, in considerazione del fatto che il mancato rilascio del permesso a costruire si fondava, in realtà, sulla mancanza di corrispondenza tra il progetto presentato e la normativa urbanistica vigente. Pertanto, in via riconvenzionale, ha chiesto il trasferimento ex art. 2932 c.c. e, in via subordinata, il riconoscimento del diritto a trattenere la caparra e l'acconto ricevuto per inadempienza della società
2 acquirente. Infine, ha chiesto di essere autorizzato a chiamare in causa
[...]
e , erroneamente ritenuti proprietari del bene promesso CP_2 Persona_1
in vendita, nei confronti dei quali esperiva domanda risarcitoria ex 2043 c.c. sostenendo che il loro intervento nel procedimento amministrativo, nella asserita qualità, aveva interrotto il buon esito dell'affare.
Autorizzata detta chiamata in causa, i terzi e hanno chiesto a CP_2 Per_1
loro volta l'estensione del contraddittorio nei confronti di , Controparte_3
dante causa di , per la declaratoria di nullità dell'atto di donazione Parte_1
intercorso tra le stesse parti, costituente il titolo di proprietà posto a fondamento del trasferimento in oggetto dal promissario venditore.
si è costituito in giudizio deducendo la nullità della Controparte_3
chiamata in causa, il difetto di legittimazione attivo in capo ai chiamanti e la propria estraneità alle vicende contrattuali tra ed Parte_1 Controparte_1
Il Tribunale ha ritenuto infondate le richieste della parte attrice non ravvisando un inadempimento del promittente venditore. Ha accolto la domanda di nullità parziale della donazione perché il dante causa del promittente venditore aveva donato un bene
(poi oggetto di preliminare) solo parzialmente proprio. Infatti, secondo il Tribunale il bene faceva parte dell'asse ereditario di , moglie e madre di Persona_2 [...]
e , che ne aveva disposto in modo indistinto in Parte_1 Controparte_3
favore di tutti i propri eredi, cosicché non ne era Controparte_3
proprietario esclusivo e non poteva donarlo al figlio. Ha conseguentemente respinto la domanda ex art. 2932 cc avanzata dall'attore. Ha accolto la domanda di questi di restituzione della caparra, condannandolo però alla restituzione dell'acconto. Infine, ha respinto la domanda ex art. 2043 cc avanzata dal convenuto nei confronti dei terzi chiamati in causa.
Ha così deciso: 1)dichiara il difetto di legittimazione attiva di Controparte_2
in ordine alla domanda di nullità dell'atto di donazione avanzata in proprio;
2) rigetta le domande di recesso dal contratto preliminare del 9.1.2007 e di pagamento del doppio della caparra proposte da nei confronti di;
Controparte_1 Parte_1
3 3) dichiara l'inammissibilità della domanda di risarcimento proposta da
[...]
nei confronti di;
4) accoglie la domanda riconvenzionale CP_1 Parte_1
proposta da e, per l'effetto, accerta e dichiara la nullità parziale del Persona_1
rogito notarile del notaio 2.9.2005 n. repertorio 12.757 racc. Persona_3


1.895 concluso tra e , limitatamente alla Controparte_3 Parte_1
disposizione relativa alla particella n. 1779 foglio 36, catasto Comune di Pontecorvo
(FR): 5) rigetta la domanda riconvenzionale proposta, ai sensi dell'art. 2932 c.c., da
nei confronti della società 6) accoglie la domanda Parte_1 Controparte_1
proposta da nei confronti della e, per l'effetto, Parte_1 Controparte_1
accerta e dichiara il recesso ex art. 1385 c.c. del convenuto dal contratto preliminare di vendita stipulato con la società attrice il 9.1.2007, con conseguente diritto dello stesso a trattenere la somma di euro 20.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria;
7) condanna alla restituzione in favore della Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante p.t., della somma di euro 20.000,00, CP_1
oltre interessi legali dalla data del pagamento fino al saldo, ricevuta a titolo di acconto;
8) rigetta la domanda riconvenzionale di risarcimento proposta da
[...]
nei confronti di e 9) compensa Parte_1 Controparte_2 Persona_1
tra la e le spese del presente giudizio;
10) Controparte_1 Parte_1
condanna e , in solido tra loro, alla rifusione in Parte_1 Controparte_4
favore di e delle spese di lite del presente Controparte_2 Persona_1
procedimento che liquida in euro 7.254,00 per compensi, oltre spese generali, iva se dovuta per legge e cpa;
119 rigetta le domande di risarcimento del danno avanzate da parte convenuta ex art. 96 c.p.c. 12) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Frosinone la trascrizione della presente sentenza nei registri immobiliari, con esonero di ogni sua responsabilità; 13) ordina al Conservatore dei Registri
Immobiliari di Frosinone la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale richiesta dallo Studio Legale associato , Registro Generale n. Controparte_5
14267, Registro particolare n. 9516, Presentazione n. 76 del 2.7.2010.”
4 ha impugnato la sentenza in epigrafe, rassegnando le seguenti Parte_1
conclusioni: : “1) in riforma della sentenza impugnata dichiararsi la nullità dell'atto di citazione ex art. 164 I comma c.p.c., derivante dall'inosservanza dei precetti di cui all'art. 163, II comma n. 7 e III comma, n. 2 c.p.c.; 2) In riforma della impugnata sentenza, dichiararsi l'inammissibilità, improcedibilità o comunque rigettarsi nel merito la domanda riconvenzionale proposta da e, per l'effetto Persona_1
tendente a conseguire la nullità parziale del rogito notarile del notaio Persona_3


2.9.2005 n. repertorio 12.757 racc.

1.895 concluso tra
[...] [...]
e , limitatamente alla disposizione relativa alla CP_3 Parte_1
particella n. 1779 foglio 36, catasto Comune di Pontecorvo;
3) In riforma della impugnata sentenza, accogliersi la domanda riconvenzionale come proposta da
[...]
in danno della , e per l'effetto, ai sensi dell'art. 2932 cod. Parte_1 CP_1
civ., ordinare il trasferimento della proprietà dell'immobile sito in Pontecorvo (FR) alla via Ponte Teano, in catasto foglio 36, particella n. 1779, di are 28,88, categoria catastale C3, con sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti ed ordine per il Conservatore dei Registri Immobiliari di Frosinone di procedere alla relativa trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo. Con contestuale condanna della medesima società al pagamento in favore di della Parte_1
residua somma pattuita, per euro 235.000,00 oltre interessi a fara data dalla proposizione della domanda di primo grado al saldo definitivo nonché, al risarcimento del danno subito dal medesimo convenuto in riconvenzione, da quantificarsi anche in via equitativa;
4) Riformarsi la sentenza di primo grado nella parte in cui ha condannato alla restituzione in favore di della Parte_1 Controparte_1
somma di euro 20.000,00 ì; 5) In riforma della impugnata sentenza, accertare e dichiarare la grave responsabilità di e in Controparte_2 Persona_1
ordine alla rottura delle trattative intercorse con la società attrice e, per l'effetto, condannare gli stessi, in via disgiunta e/o solidale al risarcimento del danno patito da
per effetto del loro comportamento, da commisurarsi: - nella misura Parte_1
della somma che lo stesso sarà tenuto a pagare in favore della società CP_6
[...] nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande della stessa, a titolo di
[...]
danno emergente;
- a titolo di lucro cessante, nella misura dei frutti civili che il medesimo avrebbe potuto percepire dalle somme pattuite per la Parte_1
compravendita, o comunque da liquidarsi in via equitativa;
6) In riforma della impugnata sentenza, condannarsi la in persona del l.r., nonché CP_1
e alla rifusione delle spese del doppio Controparte_2 Persona_1
grado di giudizio.”
Gli appellati non si sono costituiti
L'appellante ha proposto quattro motivi di gravame.
PRIMO MOTIVO DI APPELLO
Con il primo motivo, l'appellante ha censurato la sentenza per violazione dell'art. 112
c.p.c., violazione dell'art. 276 c.p.c. e omesso esame della eccezione preliminare di nullità dell'atto di citazione ex art. 164, comma 1, c.p.c. per omessa indicazione della data d'udienza. In particolare, la nullità dell'atto di citazione, in cui manca la data di prima comparizione, avrebbe potuto far definire immediatamente la causa.
Il primo motivo è infondato e merita d'essere respinto.
A tal d'uopo è sufficiente rilevare che nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado è indicata la data di prima comparizione (29.06.2010).
SECONDO MOTIVO DI APPELLO
Con il secondo motivo, l'appellante ha denunziato la violazione di legge con riferimento agli artt. 733 c.c., 1362 c.c. e 115 e ss c.p.c.
Ha sostenuto l'appellante che il Giudice di primo grado aveva errato quando, pur rigettando le domande della di recesso dal contratto preliminare del CP_1
09.01.2007 e di pagamento del doppio della caparra, aveva rigettato la domanda riconvenzionale proposta ai sensi del 2932 c.c. ed accolto la domanda riconvenzionale di nullità della donazione limitatamente alla particella n. 1779 oggetto di preliminare.
Secondo l'appellante, il Tribunale aveva dichiarato la nullità della donazione presupponendo in modo errato che la particella oggetto della controversia, rientrasse
6 nella massa ereditaria della Sig.ra . Tale affermazione, invece, Persona_2
era apodittica e non suffragata da alcun elemento, non essendo stata provata in alcun modo da parte del terzo chiamato.
L'appellante ha sottolineato, inoltre, che il Giudice, nel negare l'appartenenza del bene al dante causa dell'appellante aveva totalmente omesso di valutare alcune circostanze dirimenti. In particolare, che i testi Geom. e Testimone_1 Controparte_7
avevano confermato la riferibilità della particella 1779 a e che Parte_1 [...]
aveva a sua volta confermato che, alla presenza del fratello CP_7 Per_4
(deceduto, marito e dante causa di ) era stata fatta una ricognizione di Persona_1
quanto già in possesso dei fratelli, e in quella sede era stata riconosciuta a Parte_1
la particella oggetto di controversia. Da ultimo, l'appellante ha evidenziato
[...]
l'erronea interpretazione riportata in sentenza del testamento della Sig.ra Persona_2
del 8.5.1996 con cui era stato disposto della particella in oggetto.
[...]
Il secondo motivo è infondato e deve essere respinto.
Questa Corte ritiene di dover condividere la sentenza di primo grado nella parte in cui ha statuito la parziale nullità dell'atto di donazione con il quale
[...]
aveva donato al figlio il fondo oggetto di CP_3 Parte_1
causa.
Come condivisibilmente ritenuto dal Tribunale, la donazione della particella in questione effettuata dal padre in favore dell'appellante integra una donazione di cose parzialmente altrui, posto che il testamento della Sig.ra Persona_2
(rispettivamente coniuge e madre dei Sig.ri e Controparte_3 Parte_1
), con il quale questa aveva disposto di tutti i suoi beni compresa la particella in
[...]
contestazione, non aveva prodotto alcun effetto divisorio tra le parti, facendo confluire così il bene oggetto di disposizione nella comunione ereditaria. In particolare, nell'atto di ultima volontà si legge “Agli altri miei figli spetta, sempre a titolo ereditario una porzione di suolo, già da me posta a loro disposizione, e da loro, me vivente, utilizzata.
I medesimi, d'accordo tra loro, provvederanno ad identificare i beni loro assegnati, in sede di divisione”. È evidente, ed è l'unica interpretazione possibile, che la volontà
7 della Sig.ra sia stata quella non già di dividere i beni, bensì di deferire Persona_2
l'identificazione degli stessi ad un successivo accordo tra gli eredi. Pertanto, l'atto di disposizione del Sig. nei confronti di , Controparte_3 Parte_1
avendo ad oggetto un bene facente parte della comunione ereditaria ed essendo stato stipulato prima che si pervenisse allo scioglimento della stessa, non può considerarsi valido.
A tal fine, è opportuno evidenziare che le Sezioni Unite della Suprema Corte di
Cassazione con la pronuncia n. 5068/2016 hanno chiarito che "La donazione di cosa altrui o parzialmente altrui, sebbene non espressamente vietata, è nulla per difetto di causa, sicché la donazione del coerede avente ad oggetto la quota di un bene indiviso compreso nella massa ereditaria è nulla, atteso che, prima della divisione, quello specifico bene non fa parte del patrimonio del coerede donante;
”; infatti, la mancanza di uno dei requisiti essenziali del contratto, ai sensi dell'art. 1418 comma 2 c.c. produce la nullità dello stesso e l'altruità del bene non consente alla causa donandi di essere integrata.Pertanto la donazione è nulla.
A conclusioni non diverse conducono le testimonianze evidenziate dall'appellante posto che l'attribuzione in proprietà delle singole fattispecie non poteva che avvenire in modo formale e non fondarsi su divisioni di fatto. Né l'appellante è in grado di provare con documenti che il bene fosse nella titolarità esclusiva del dante causa.
Nella donazione dichiarata nulla, in relazione alla particella in contestazione, il donante si limita ad affermare che il bene che dona gli è prevenuto in base a “titoli idonei anteriori al ventennio”. Quindi la donazione è evidentemente carente in punto di prova dei titoli di provenienza.
TERZO MOTIVO DI APPELLO
Con il terzo motivo, l'appellante ha denunziato la violazione dell'art. 2932 c.c., per il mancato accoglimento della domanda riconvenzionale, volta ad ottenere una pronuncia che producesse gli effetti del contratto non concluso, e la violazione dell'art. 1385 c.c..
L'appellante ha evidenziato che il Giudice di prime cure avrebbe dovuto accogliere integralmente la domanda principale da lui avanzata. In particolare, viste le ragioni
8 esposte nel motivo che precede, e dunque l'assoluta titolarità del bene promesso in vendita in capo a , il Giudice avrebbe dovuto ordinare, ex art. 2932 c.c., Parte_1
il trasferimento del bene in capo alla società e condannare quest'ultima CP_1
al pagamento della somma residua per un importo pari ad euro 235.000,00.
Il terzo motivo è infondato e deve essere respinto.
La Corte ritiene di dover disattendere l'ulteriore censura avanzata dall'appellante, in ragione delle conclusioni di cui al motivo che precede. Infatti, è evidente che dichiarata nulla la donazione non poteva più essere disposta il trasferimento del bene costituendo la proprietà del bene in capo al promittente venditore un presupposto incontestabile ai fini dell'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c..
MOTIVO DI APPELLO CP_8
Con il quarto ed ultimo motivo di appello intitolato “Violazione di legge art. 2043 c.c.
– Mancato accoglimento della azione risarcitoria nei confronti dei terzi CP_2
e ”, l'appellante ha evidenziato che, per le ragioni illustrate,
[...] Persona_1
i terzi chiamati in causa non potevano far valere alcun diritto in ordine al bene promesso in vendita dal alla e pertanto, il loro intervento nel procedimento Parte_1 CP_1
amministrativo per rilascio della licenza edilizia deve ritenersi foriera di responsabilità extracontrattuale.
Priva di qualsiasi fondamento anche l'ultima doglianza dell'appellante.
In questa sede, appare sufficiente richiamare il percorso argomentativo del Tribunale, il quale ha correttamente evidenziando che, in caso di procedimento amministrativo per la concessione del permesso a costruire, i terzi hanno la facoltà di intervenire ove si ritengano pregiudicati, presentando osservazioni, memorie e documenti. Pertanto, nessun fatto illecito idoneo a cagionare un danno ingiusto è nel caso in oggetto riscontrabile.
Alla luce delle considerazioni esposte, l'appello è infondato e deve essere rigettato.
Nulla per le spese stante la contumacia degli appellati.
9 Va altresì dato atto che ricorrono i presupposti richiesti dall'art. 13, comma 1 quater, primo periodo, D. P. R. 30 maggio 2002 n. 115, per il versamento da parte dell'appellante di un importo pari al contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 174/2019 del Tribunale di Cassino, pubblicata in data
07.02.2019, così provvede:
1) Rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2) Nulla per le spese;

3) Dà atto della sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 13, comma 1 quater, primo periodo, D. P. R. 30 maggio 2002 n. 115 per il versamento da parte dell'appellante di un importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 15/10/25.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. TO Castaldo dott.ssa Silvia Di Matteo
10