Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta:
dr.ssa Assunta d'Amore presidente dr. Giorgio Sensale consigliere rel.
dr. Francesco Notaro consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 4401/2020 R.G., di appello contro l'ordinanza ex art. 702-
ter c.p.c. del Tribunale di Napoli n. 11228/2020 del 6 novembre 2020
tra
(nata a [...] il [...]; ), Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'avvocato Gianluca Conte (con studio in Portici alla
Via Libertà n. 336, e domicilio digitale Email_1
e 1
l' (C.F. ), con sede legale in Milano, Piazza Gae Controparte_1 P.IVA_1
Aulenti 3 Tower A, in persona del procuratore speciale avvocato CP_2
(giusta procura rilasciata dal notaio n Milano del
[...] Persona_1
5.9.2019, rep. 19236, racc. 9836), rappresentata e difesa dall'avvocato Andrea
Sepe (con studio in Napoli alla Via Del Parco Margherita n. 24, e domicilio digitale Email_2
Conclusioni
Per Parte_1
«In totale accoglimento del presente atto di appello, riformare la gravata sentenza con
integrale accoglimento della domanda proposta dalla ricorrente con il ricorso
introduttivo».
Per l' Controparte_1
«Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria eccezione, deduzione ed
istanza respinte rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto e in diritto nonché tutte le domande e/o eccezioni ivi formulate in quanto parimenti infondate in
fatto e in diritto e per l'effetto confermare integralmente l'ordinanza resa nel giudizio
r.g.a.c. 11485/2019 del 6.11.2020».
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
§ I. Il giudizio di primo grado
§ I.I. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato il 12 aprile 2019 Parte_1
esponeva: di aver proposto (con atto di citazione dell'8 aprile 2005), quale conduttrice dell'immobile sito in Portici alla Via C.L. Giordano n. 33, piano I,
vani catastali 4,5, censito in catasto urbano al foglio 5, particella 38, sub 9, cat.
A/4, domanda di riscatto nei confronti di terzo acquirente Parte_2
di tale immobile (trascritta presso l'Agenzia del Territorio Napoli 2 in data 25
maggio 2006, reg. gen. 38459, reg. part. 19734), e di avere ottenuto l'accoglimento della domanda, in virtù della sentenza della Corte di appello di Napoli n. 3137/2014, pubblicata l'8 luglio 2014 (e passata in giudicato), la quale aveva subordinato il riscatto in suo favore dell'unità immobiliare al 2 pagamento della somma di € 26.350,00 in favore di nel Parte_2
termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza;
di aver provveduto, in data 27 novembre 2015, ad effettuare l'offerta reale della somma indicata a il quale, a sua volta, aveva rilasciato Parte_2
quietanza in calce al verbale redatto dall'ufficiale giudiziario;
di avere regolarmente trascritto la sentenza dichiarativa dell'intervenuto trasferimento immobiliare in suo favore, unitamente al verbale di offerta reale accettato, con effetto ex tunc del trasferimento, ovvero dalla data dell'acquisto effettuato da con atto per Notar el 18 ottobre 2004. Parte_2 Persona_2
Esponeva, altresì, che, in quanto risultata vittoriosa nell'esercizio dell'azione di riscatto di immobile urbano, non erano a lei opponibili gli atti dispositivi posti in essere dal retrattato e relativi all'immobile innanzi individuato, tra cui la concessione d'ipoteca volontaria di primo grado, fino alla concorrenza di €
200.000,00, a garanzia delle obbligazioni discendenti dal contratto di mutuo stipulato con Unicredit Banca per la Casa iscritta presso l'Agenzia del CP_1
Territorio – Servizio di Pubblicità immobiliare di Napoli 2 con nota presentata il 20 ottobre 2004, reg. gen. 48694, reg. part. 10077; che tali argomentazioni erano già state da lei proposte nel procedimento esecutivo immobiliare promosso dall' nei confronti di Controparte_3 Parte_2
(R.G.E. n. 467/2014), ma non erano state valutate, attesa l'estinzione del procedimento.
Ciò premesso, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Parte_1
Napoli l' affinché venisse dichiarata la nullità, l'inefficacia e/o Controparte_1
inopponibilità nei suoi confronti dell'iscrizione ipotecaria eseguita sull'immobile sopra indicato e, per l'effetto, venisse ordinata al Conservatore
dei Registri Immobiliari competente la sua cancellazione.
§ I.II. L' nel costituirsi in giudizio, evidenziava, in primo Controparte_1
luogo, come l'anteriorità dell'iscrizione ipotecaria in questione rispetto alla trascrizione della domanda di riscatto fosse circostanza pacifica e non 3 contestata;
invocava altresì la tutela della propria buona fede avendo espletato tutte le attività preliminari alla concessione del mutuo e sottolineava, di contro, come la ricorrente fosse ben a conoscenza dell'esistenza di tale garanzia nel momento in cui aveva proposto la domanda di riscatto e come,
ciononostante, non avesse provveduto ad estendere il contraddittorio nei suoi confronti al fine di renderle opponibile la sentenza. Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda con vittoria delle spese di lite.
§ I.III. Il Tribunale di Napoli, con ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. del 6
novembre 2020, rigettava la domanda e condannava l'attrice soccombente al pagamento, in favore della parte convenuta delle spese del Controparte_1
giudizio, ridotte della metà e liquidate in € 6.715,00 per compenso professionale, oltre al rimborso delle spese forfettarie (nella misura del 15%
del compenso) e agli ulteriori accessori fiscali e previdenziali.
§ II. Le ragioni della decisione di primo grado L'esito del giudizio di primo grado si fonda sul principio secondo cui il creditore ipotecario, che abbia iscritto ipoteca anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale, può espropriare i beni vincolati, a garanzia del credito, anche nei confronti del terzo acquirente, e ha titolo per soddisfarsi con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita, prevalendo, quindi, rispetto a chiunque abbia trascritto atti e domande successivamente all'iscrizione dell'ipoteca.
Il giudice di prime cure ha, infatti, risolto il conflitto tra l'iscrizione ipotecaria e la trascrizione della domanda giudiziale in favore del creditore ipotecario,
facendo governo degli articoli 2808 e 2858 c.c., che regolano gli effetti dell'ipoteca rispetto al terzo acquirente, nonché degli artt. 2652 e 2653, comma
1, n. 3, c.c., che regolano gli effetti della trascrizione delle domande giudiziali,
tenuto conto che, nel caso di specie, l'ipoteca a favore della banca è stata iscritta anteriormente sia all'esercizio dell'azione di riscatto che alla trascrizione della sua domanda. 4
Ha altresì ritenuto meritevole di tutela la buona fede del creditore ipotecario,
non risultando, al momento dell'iscrizione dell'ipoteca, alcuna trascrizione o iscrizione a carico del debitore, e ha rilevato, di contro, che non vi sarebbe alcun affidamento da tutelare in capo alla ricorrente, che, in virtù del principio di autoresponsabilità, avrebbe potuto conoscere l'esistenza di tale garanzia mediante la consultazione dei mezzi di pubblicità legale. Ha, infine, escluso la sussistenza di una norma che, in caso di riscatto ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392/1978, preveda la liberazione dell'immobile da pesi, iscrizioni o trascrizioni sullo stesso gravanti, risultando la retroattività dell'acquisto del diritto diretta soltanto alla regolamentazione dei rapporti tra più aventi causa nel caso di plurimi atti di trasferimento.
§ III. L'appello
§ III.I. Con citazione notificata il 1° dicembre 2020 ha proposto Parte_1
appello, chiedendo la riforma della decisione per i seguenti motivi: 1) il tribunale avrebbe respinto la domanda soltanto in base alle norme che regolano le iscrizioni ipotecarie e la trascrizione delle domande giudiziali,
perdendo di vista la finalità dell'istituto giuridico della prelazione legale e del correlato diritto di riscatto, che, postulando la sostituzione, con effetti ex tunc,
del titolare del diritto potestativo di prelazione al terzo nel contratto da questo stipulato con il venditore, avrebbe dovuto comportare l'inopponibilità al ritraente dei diritti eventualmente costituiti sull'immobile dal terzo acquirente;

2) il tribunale, in base alla sentenza n. 6300/1980 della Corte di cassazione,
avrebbe dovuto applicare analogicamente all'ipotesi di riscatto urbano,
previsto dalla legge n. 392/1978 per le locazioni non abitative e dalla legge n.
431/1998 per determinati casi nelle locazioni abitative, i principi operanti in materia di riscatto agrario;

3) il tribunale avrebbe errato nel valorizzare la buona fede del creditore ipotecario perché la banca, facendo ricorso alla normale diligenza, avrebbe 5 potuto verificare che l'immobile offerto in garanzia dall'acquirente era condotto in locazione e immaginare che il conduttore potesse eventualmente esercitare il diritto di prelazione di cui all'art. 3, comma 2, della legge n.
431/1998.
L'appellante ha chiesto, quindi, «riformare la gravata sentenza con integrale
accoglimento della domanda proposta dalla ricorrente con il ricorso introduttivo».
§ III.II. L' costituitasi il 23 febbraio 2021, ha chiesto il rigetto Controparte_1
dell'appello, sottolineando che le difese dell'appellante si fondano su un'errata interpretazione degli artt. 2652 e 2653, comma 1, n. 3, c.c., essendo pacifico che la domanda di riscatto è stata trascritta tardivamente, ossia «abbondantemente
dopo sessanta giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio del riscatto». Ha poi evidenziato di aver effettuato tutti gli accertamenti preliminari alla concessione del mutuo, non assumendo alcuna rilevanza «la menzione della
disdetta dei contratti di locazione citata nell'atto di compravendita», e ha specificato che, in ogni caso, la sentenza relativa all'accertamento del diritto di riscatto non le sarebbe opponibile, in quanto rimasta estranea al giudizio di riscatto.
§ III.III. Va preliminarmente dichiarata l'ammissibilità dell'appello stante la tempestività della notifica dell'atto di citazione (1° dicembre 2020) entro il termine di trenta giorni dalla comunicazione dell'ordinanza ex art. 702-ter
c.p.c., conclusiva del giudizio di primo grado (6 novembre 2020).
Risulta altresì rispettato, ai fini della sua procedibilità (ex art. 348 c.p.c.), il termine di cui all'art. 165 c.p.c. per la costituzione in giudizio dell'appellante,
avvenuta (il 9 dicembre 2020) entro i dieci giorni successivi alla notificazione dell'atto di citazione.
§ III.IV. Tanto considerato in via preliminare, si ritiene che la domanda dell'attrice sia fondata, alla luce delle considerazioni in diritto che si vengono ad illustrare.
In primo luogo, occorre specificare che l'esercizio del diritto di riscatto previsto dall'art. 3, comma 1, lett. g) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 a 6 favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso abitativo, che sia stato pretermesso nel caso di vendita del bene locato, è regolato dagli articoli
38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, relativa alla locazione di immobili urbani ad uso diverso dall'abitazione, e ha come effetto, analogamente a quanto accade per la prelazione agraria, non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma, sulla base della dichiarazione unilaterale e recettizia di quest'ultimo, soltanto la modificazione soggettiva della vicenda traslativa sostituendo ex tunc il retraente al terzo acquirente. In tal senso la pronuncia giudiziale, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore,
è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento (Cass. 40252/2021;
Cass. 410/2006). Quanto detto non implica che la compravendita stipulata in violazione del diritto di prelazione sia nulla o che, al contrario, la validità del contratto renda incompatibili gli indicati effetti del riscatto, ma indica piuttosto che il retratto costituisce uno strumento succedaneo di tutela del diritto leso e, in quanto tale, è volto ad assicurare al titolare della violata prelazione l'acquisizione della medesima posizione di proprietario del bene che egli avrebbe avuto se fosse stato posto nella condizione di esercitare quel precedente diritto (Cass.
S.U. 13757/1991): la surrogazione reale è mezzo di attuazione del diritto di riscatto spettante al conduttore, con la conseguenza che il riscattante subentra retroattivamente e a parità di condizioni di fatto e di diritto nella veste di contraente al posto del terzo acquirente.
Logico corollario di tali affermazioni è che sono inopponibili al retraente i diritti costituiti dal retrattato sull'immobile nell'intervallo di tempo fra l'acquisto e il riscatto, ancorché trascritti antecedentemente all'esercizio del diritto di riscatto, poiché in questo caso non si tratta di stabilire una priorità 7 tra due acquisti negoziali autonomi, ma soltanto di sostituire retroattivamente la persona del conduttore al terzo nell'esistente contratto di acquisto.
A tal riguardo, la Suprema Corte, in pronunce risalenti ma appropriate al caso di specie, in quanto rese in materia di riscatto agrario, ha ritenuto che l'azione di riscatto, avente natura personale propter rem ed esperibile nei confronti di qualsiasi terzo acquirente del fondo, determinando la sostituzione ex tunc del riscattante al terzo, comporta come conseguenza necessaria l'inefficacia anche delle ipoteche iscritte successivamente all'atto di compravendita soggetto al retratto, in analogia a quanto disposto dall'art. 1505 c.c. in tema di riscatto convenzionale (Cass. 1252/1980, Cass. 6300/1980). Ha, inoltre, anche escluso che il creditore del compratore del fondo, garantito da ipoteca sul medesimo,
sia parte necessaria del giudizio promosso dal titolare del diritto di riscatto, il quale diviene titolare del bene così come questo era in capo all'alienante, ossia libero da detta ipoteca (Cass. 6300/1980). Non rileva, quindi, che l' non abbia partecipato al giudizio promosso CP_1
dalla per esercitare il diritto di riscatto nei confronti dell'acquirente PT
(e debitore mutuatario) derivando l'opponibilità ai terzi Parte_2
(e, dunque, alla stessa banca) del riscatto dal regime della trascrizione e non dalla partecipazione al relativo giudizio.
Orbene, sulla base degli enunciati principi di diritto, è pacifico che parte appellante abbia esercitato correttamente il riscatto sull'immobile locato subentrando con efficacia retroattiva nella posizione di Parte_2
come emerge dalla sentenza n. 393/2010 del Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Portici, laddove è stato stabilito che «la presente pronuncia,
pertanto, nell'accogliere la domanda principale, riveste carattere di mero accertamento
e determina la sostituzione dell'attrice nella posizione giuridica di Parte_1
acquirente già rivestita da in ordine al bene immobile individuato Parte_2
in Portici alla via Carlo e Luigi Giordano n. 33 (ex n. 26) in Catasto Edilizio Urbano
del Comune di Portici al n. 5 – mappale 38 – sub. 9 cat. A/4 – vani 4,5 rendita catastale 8 di euro 227,78». Un'analoga formulazione si rinviene altresì nella sentenza n.
3137/2014 della Corte di appello di Napoli che, in parziale riforma della sentenza impugnata, ha affermato: «avendo la agito solo

contro

PT
l'acquirente e non avendo questi proposto appello

contro

Parte_2
l'accoglimento della domanda di riscatto, la sostituzione a lui della retrattante
[...]
deve considerarsi definitiva […] in conclusione, resta ferma la dichiarazione, PT
contenuta nella sentenza di primo grado, dell'avvenuto riscatto dell'immobile in favore
di e, quindi, dell'avvenuta sostituzione di quest'ultima a Parte_1 Parte_2
nella posizione di acquirente nel contratto di compravendita stipulato con
[...]
atto pubblico (per notar rep. n°4638, raccolta n°2568) del 18 Persona_2
ottobre 2004».
Va poi aggiunto che, con riferimento all'opponibilità a terzi dell'accertamento contenuto nella sentenza conclusiva di un giudizio di riscatto, la Corte di cassazione, in alcune pronunce risalenti in materia di prelazione agraria, ha affermato che la sentenza che accolga la domanda di riscatto legale di un immobile costituisce valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2651 c.c.,
poiché consiste in una sentenza da cui risulta acquistato il diritto di proprietà
su un bene immobile (Cass. 4957/1988). E si è ritenuto che tale soluzione sia applicabile anche alle restanti ipotesi di prelazione legale che, in quanto dirette alla rivendicazione ovvero all'accertamento della proprietà di un bene immobile, devono considerarsi trascrivibili ai sensi dell'art. 2653, n. 1, c.c..
Più precisamente, la trascrivibilità del riscatto ex lege deve ritenersi finalizzata a risolvere il conflitto tra riscattante e aventi causa dal riscattato i quali abbiano acquistato dopo lo scadere del termine utile alla dichiarazione o all'esercizio dell'azione di riscatto. Il decorso del termine decadenziale in questione funge,
infatti, da limes oltre il quale la soluzione dei conflitti che originano dalla vicenda circolatoria poggia non più sulla preminente posizione del riscattante, che finisce per travolgere gli acquisti precedenti, bensì sul criterio ordinario della priorità della trascrizione dell'atto di esercizio del diritto 9 medesimo.
Precedentemente a tale momento, durante lo spatium deliberandi, a nulla rileva che coloro che abbiano avuto causa dal riscattato abbiano trascritto o iscritto il loro acquisto prima della trascrizione della domanda di riscatto ovvero della sentenza che l'accoglie. Si osserva, infatti, che nella ipotesi che il bene sia stato sub-alienato prima che fosse scaduto il termine per l'esercizio del riscatto legale, il sub-acquirente ben sa, o dovrebbe sapere, di essere assoggettato all'eventuale riscatto da parte del prelazionario legale: il suo eventuale affidamento sulla definitività dell'acquisto da parte del suo dante causa (ossia,
il riscattato) è, pertanto, irragionevole e non può essere comunque ritenuto meritevole di tutela da parte dell'ordinamento giuridico.
Dal punto di vista della parità di trattamento, una conferma in tal senso è stata ravvisata nel dato normativo dell'art. 2653, n. 3, c.c., il cui capoverso statuisce che, se le domande o le dichiarazioni di riscatto sono trascritte dopo sessanta giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio di tale diritto, l'acquisto dei terzi aventi causa dal riscattato, che sia posteriore alla scadenza del medesimo termine è fatto salvo, purché sia stato trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della dichiarazione di riscatto.
L'art. 2653, n. 3, c.c. porrebbe, quindi, un argine alla illimitata retroattività
dell'effetto risolutivo del riscatto, in quanto servirebbe a tutelare i terzi che abbiano avuto causa dal compratore dopo che sia scaduto il termine per esercitare il diritto di riscatto, trascrivendo o iscrivendo per primi il loro acquisto. Al contrario, nei confronti degli aventi causa dal compratore prima della scadenza del termine per l'esercizio del riscatto, questa limitazione dell'effetto prenotativo della pubblicità legale del patto che lo prevede non opera, non essendo ragionevole che coloro i quali abbiano avuto causa dal riscattato prima che sia scaduto il termine per l'esercizio del riscatto legale facciano affidamento sulla definitività del titolo di provenienza del loro dante causa e, perciò, del loro acquisto. 10
I passaggi argomentativi innanzi effettuati appaiono, dunque, calzanti al caso di specie in cui l'iscrizione ipotecaria sull'immobile riscattato è stata eseguita contestualmente alla trascrizione del contratto di compravendita con il terzo acquirente e, dunque, antecedentemente al termine di sei mesi entro il quale la locatrice avrebbe potuto esercitare il diritto di riscatto, vieppiù in considerazione del fatto che il contratto di compravendita in questione conteneva un riferimento all'esistenza del rapporto di locazione in corso e faceva menzione della circostanza che, in data 4 agosto 2004, era stata notificata la disdetta alla conduttrice Parte_1
Per meglio comprendere la portata di tale statuizione, occorre richiamare alcune circostanze di fatto messe in rilievo nella sentenza della Corte di appello di Napoli n. 3137/2014 e non efficacemente contestate, per quanto di suo interesse, dall'istituto di credito convenuto nel presente giudizio: «
[...]
prese in locazione da l'appartamento di cui all'azione di PT Parte_3 riscatto con contratto registrato il 7 marzo 2001, per la durata di quattro anni dal 1°
marzo 2001 al 28 febbraio 2005. All'articolo 13 del contratto fu stabilito che il
conduttore non avesse diritto di prelazione in caso di vendita, clausola dichiarata nulla
dal giudice di primo grado con statuizione non soggetta a gravame. Con lettera
raccomandata del 21 ottobre 2003 dichiaratosi proprietario Controparte_4
dell'immobile oggetto di locazione, comunicò alla conduttrice la sua Parte_1
intenzione di vendere l'appartamento, al fine di consentirle l'esercizio del diritto di
prelazione, per il prezzo di € 87.798,00, e di non rinnovare il contratto di locazione,
proprio in virtù della volontà di vendere. Con successiva raccomandata del 31 luglio
2004 i sette eredi di ( Parte_3 Parte_4 Parte_5 [...]
e Parte_6 Parte_7 Controparte_4 Parte_8 Pt_9
ribadirono la loro intenzione di vendere l'appartamento locato, richiamando
[...]
quanto già comunicato precedentemente, e chiesero che, proprio alla luce del motivo
innanzi manifestato, cioè della loro volontà di alienare l'immobile, questo fosse
restituito entro la scadenza contrattuale del 28 febbraio 2005. Con atto pubblico del 11
18 ottobre 2004, trascritto il 20 ottobre 2004, gli eredi alienarono a Pt_3 Parte_2
(coniugato in regime di separazione dei beni) la proprietà dell'unità
[...]
immobiliare, per il prezzo di € 26.350,00, che dichiararono già riscosso. Nel rogito
comunicarono al compratore l'esistenza della locazione in corso (peraltro, già resa nota
nel precedente contratto di preliminare), dichiarando di avere notificato la disdetta alla
conduttrice in data 4 agosto 2004. Contestualmente, con atto pubblico Parte_1
rogato dallo stesso notaio, l' concesse ai coniugi Controparte_5
e con la garanzia ipotecaria prestata da Parte_2 Persona_3
un mutuo fondiario di € 100.000,00, da restituire in venti anni Parte_2
con rate mensili posticipate, comprensive degli interessi corrispettivi a tasso variabile.
Come risulta dalla scrittura privata prodotta in copia da inoltre, Parte_2
la compravendita fu preceduta dalla stipulazione di un contratto preliminare, datato
13 settembre 2004, mediante il quale gli eredi si obbligarono a vendere a Pt_3
(che a sua volta s'impegnò ad acquistare, per sé o per persona da Persona_3 nominare) l'appartamento in questione, per il prezzo di € 105.000,00, di cui €
10.000,00 versati alla sottoscrizione del preliminare, a titolo di caparra confirmatoria,
e il saldo di € 95.000,00 da pagarsi alla stipula dell'atto pubblico. Come già ricordato
in precedenza, nel contratto preliminare fu precisato che l'unità immobiliare era
attualmente occupata da detentrice in virtù di contratto di locazione Parte_1
registrato il 7 marzo 2001 con scadenza al 28 febbraio 2005, di cui era stata data
disdetta il 4 agosto 2004».
Ebbene, a fronte di tali rilievi, l'istituto di credito, facendo ricorso alla diligenza normalmente esigibile da una banca nella fase prodromica alla concessione di mutuo e, in particolare, sulla base della locazione dichiarata nel contratto di compravendita e del riferimento alla disdetta notificata alla conduttrice, avrebbe potuto agevolmente constatare che, con la disdetta, il locatore avrebbe giustificato l'intenzione di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza con il manifestare l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare, corredandola delle informazioni idonee a consentire la 12 prelazione legale, quali il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita si sarebbe dovuta concludere nonché l'invito ad esercitare il diritto stesso.
L'istituto di credito, dunque, ben avrebbe potuto intuire che l'immobile offerto in garanzia dall'acquirente era gravato da prelazione legale di cui all'art. 3, comma 1, lett. g) della legge n. 431/1998 (posto che nell'atto pubblico di compravendita v'è espresso riferimento alla locazione e alla sua disdetta,
come si evince dal testo della sentenza di appello sopra riportato, se non anche dalla copia del rogito, ove la sua produzione in appello si ritenga inammissibile, ex art. 702quater c.p.c., perché non indispensabile ai fini della decisione), sì da sincerarsi, nell'ambito della necessaria istruttoria del mutuo,
che la locataria non avrebbe esercitato il diritto di riscatto.
Pertanto, appare ragionevole ritenere che la banca, la quale, in prossimità
della stipula del mutuo, avrebbe dovuto approfondire la questione relativa all'immobile offerto in garanzia, abbia acquistato il diritto reale di garanzia a proprio rischio e pericolo, ben potendo prevedere che lo stesso sarebbe stato travolto dall'eventuale esercizio vittorioso dell'azione di riscatto.
A nulla rileva, quindi, la documentata circostanza che al momento dell'iscrizione dell'ipoteca non risultava alcuna trascrizione o iscrizione a carico di in quanto, non potendo la banca eventualmente Parte_2
confidare né nel mancato esercizio dell'azione di riscatto né nella definitività
dell'acquisto del suo diritto come conseguenza della legittimità del titolo di provenienza in capo al proprio debitore, nella specie non trova alcuna operatività il principio di buona fede in capo al creditore ipotecario.
In tal senso, non appare neppure sostenibile la tesi seguita dall'istituto di credito secondo cui la domanda giudiziale di riscatto a titolo di prelazione legale sarebbe trascrivibile ai sensi dell'art. 2653, n. 3, c.c., con la conseguenza che l'illimitata retroattività dell'effetto risolutivo si verificherebbe soltanto nell'ipotesi in cui ad essere tempestiva sia stata non solo la dichiarazione di 13 riscatto, ma anche la sua trascrizione prima della scadenza del termine di sessanta giorni posto dalla stessa norma, mentre laddove manchi la seconda condizione l'acquisto del diritto da parte del terzo avente causa “resta salvo”.
Tale tesi non tiene conto innanzitutto del dettato letterale dell'art. 2653, n. 3,
c.c., che, menzionando espressamente la “vendita di beni immobili”, si riferirebbe al solo riscatto convenzionale. Una conferma in tal senso si troverebbe nella Relazione del Ministro nella parte in cui viene Persona_4
affermato che mediante la suddetta disposizione legislativa è stata introdotta nell'ordinamento giuridico “la trascrizione delle domande o delle dichiarazioni di
riscatto nella compravendita immobiliare”.
Occorre poi osservare che le dichiarazioni di riscatto legale determinano un conflitto attributivo che è senz'altro diverso da quello risolto dall'art. 2653, n.
3, c.c., in quanto il riscattante si oppone al terzo sub-acquirente dal riscattato nella qualità giuridica di avente causa dal venditore, laddove il venditore che eserciti il riscatto convenzionale si oppone al terzo sub-acquirente dal compratore nella qualità giuridica di originario titolare del diritto.
Tenendo fermo che la dichiarazione di riscatto legale non determina un ritrasferimento ex nunc del diritto acquistato, ma la sostituzione ex tunc del riscattante al riscattato, si deve, pertanto, giungere alla conclusione che essa non sia trascrivibile ai sensi dell'art. 2653, n. 3, c.c., risultando dunque illimitatamente opponibile anche a coloro che abbiano avuto causa dal riscattato
posteriormente alla scadenza per l'esercizio del diritto di riscatto, sebbene abbiano eventualmente trascritto o iscritto il loro acquisto.
In tal senso, secondo parte della dottrina, la trascrivibilità del retratto ex lege
discenderebbe, piuttosto, dall'applicazione dell'art. 2653, n. 1, c.c. laddove il retratto venga esercitato a mezzo di domanda giudiziale, ovvero dall'individuazione di una regola di portata generale discendente dall'art. 1402, comma 2, c.c. o, ancora, dall'art. 2645 c.c. che, assoggettando al regime 14 di trascrizione “ogni altro atto o provvedimento” sembra racchiudere una
“presunzione di trascrivibilità”, nel senso dell'estensione dell'ambito di applicazione della trascrizione a fattispecie e diritti opponibili ai terzi e diversi da quelli espressamente contemplati, in armonia con il principio desumibile dall'art. 2672 c.c., secondo cui non si può effettuare la trascrizione solo se la stessa è vietata espressamente.
Si osserva, dunque, che questa prospettiva interpretativa, proposta dalla dottrina e ritenuta condivisibile dal collegio, ben intercetta la tendenza evolutiva del sistema di pubblicità immobiliare e delle sue attuali finalità,
consistenti nella segnalazione ai terzi di un vincolo ad essi opponibile in base al diritto sostanziale.
In definitiva, le ragioni innanzi illustrate, singolarmente e complessivamente valutate, inducono il collegio a ritenere inopponibile a parte appellante l'iscrizione ipotecaria sull'immobile in questione e, per l'effetto, ad accogliere l'appello ordinando, in riforma dell'impugnata sentenza, la cancellazione dell'ipoteca.
§ III.V. L'integrale riforma dell'ordinanza impugnata impone la rideterminazione delle spese dei due gradi di giudizio, che seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, con riferimento ai parametri di cui al D.M. n. 147 del 13 agosto 2022 (in G.U. n. 236 dell'8 ottobre
2022), in vigore dal 23 ottobre 2022, avuto riguardo (a norma dell'articolo 5,
comma 3, del D.M. 10 marzo 2014, n. 55) all'entità economica dell'interesse
sostanziale che riceve tutela attraverso la decisione, pari alla minor somma tra il presumibile valore di mercato dell'unità immobiliare (di circa € 105.000,00,
come pattuito nel contratto preliminare propedeutico all'acquisto del mutuatario e indicato nel contratto di mutuo, stante il Parte_2
carattere evidentemente simulato del diverso importo indicato nel rogito) e il credito assistito dalla garanzia reale (che, al momento in cui è stata proposta la domanda, ammontava, come si legge nella comparsa di risposta della 15 banca, a € 98.379,07).
Ne deriva l'applicabilità dello scaglione da € 52.000,01 a € 260.000,00 delle tabelle 2 e 12 allegate al D.M. n. 147 citato, con debita riduzione rispetto ai valori medi (ai sensi dell'articolo 4, comma 1, del D.M. 10 marzo 2014, n. 55)
per la modesta complessità quanto meno in punto di fatto delle questioni trattate.
Sia in primo grado sia in appello è stata ammessa al patrocinio Parte_1
a spese dello Stato, con delibere del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di
Napoli. La condanna alle spese è perciò pronunciata in favore dello Stato,
senza che rilevi, in ordine al relativo ammontare, quanto dovuto dall'erario al difensore della parte vittoriosa ai sensi degli articoli 82 e 130 del D.P.R. n. 115
del 2002 (cfr. in argomento Cass. 18223/20, Cass. 11590/19 e Cass. 22017/18).


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli così provvede: a) accoglie l'appello e, in riforma dell'ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. del
Tribunale di Napoli n. 11228/2020 del 6 novembre 2020, dichiara l'inopponibilità alla parte appellante dell'iscrizione ipotecaria contro del 20.10.2004 – reg. particolare 10077 e reg. generale Parte_2
48694 derivante da concessione a garanzia di mutuo sull'immobile di proprietà di sito in Portici alla Via C.L. Giordano n. 33, piano I, Parte_1
vani catastali 4,5, identificato al NCEU del Comune di Portici al foglio 5,
particella 38, sub 9, Cat. A/4;
b) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente la cancellazione della suddetta iscrizione ipotecaria, subordinata al passaggio in giudicato della presente sentenza;

c) condanna l' al pagamento in favore dello Stato delle spese Controparte_1
di lite, liquidate per il primo grado in € 10.350,00 (di cui € 9.000,00 per compensi ed € 1.350,00 per spese generali), e per l'appello in € 10.350,00 (di cui € 9.000,00 per compensi ed € 1.350,00 per spese forfettarie), oltre alle spese 16 prenotate a debito e agli ulteriori accessori dovuti per legge.
Così deciso l'8 maggio 2025.
Il consigliere estensore La presidente
Giorgio Sensale Assunta d'Amore