REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, in persona dei Magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere relatore dott.ssa Paola Martorana Consigliere all'esito dell'udienza di discussione del 12 marzo 2025 sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. che entrambe le parti hanno rimesso nel fascicolo telematico entro i termini e della successiva camera di consiglio, ha pronunciato ai sensi dell'art. 437
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 572/2021 R.G.
TRA
, nato a [...] il [...] c.f. , elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1
domiciliato in Napoli alla via A. D'Isernia n. 38, presso lo studio dell'Avvocato Bruno Arena
(c.f. ), dal quale è rappresentato e difeso unitamente all'Avvocato CodiceFiscale_2
Vincenzo Florio (c.f. ) giusta procura in calce all'originale del ricorso CodiceFiscale_3
in appello, indirizzi di posta certificata e Email_1
Email_2
APPELLANTE
CONTRO
nata a [...] il [...] c.f. , Controparte_1 CodiceFiscale_4
rappresentata e difesa giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avvocato Biagio Pizzo, c.f. presso il cui studio in Cercola (NA) CodiceFiscale_5 alla via Valente n. 20 elettivamente domicilia, indirizzo di posta elettronica certificata
Email_3
APPELLATA
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Napoli n. 228/2021 pubblicata l'11 gennaio 2021 e notificatagli a mezzo p.e.c. in data 12 gennaio 2021 ad oggetto danni
1 procurati dall'immobile condotto in locazione
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta che si abbiano per integralmente riprodotte.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. ha presentato in data 9 febbraio 2021 ricorso con cui ha impugnato la Parte_1
sentenza n. 228/2021 pubblicata l'11 gennaio 2021 e notificatagli a mezzo p.e.c. in data 12 gennaio 2021 con cui il Tribunale di Napoli ha respinto la sua domanda tesa ad ottenere l'accertamento della responsabilità della sua locatrice per le cause e Controparte_1
gli effetti relativi alla diminuzione del godimento dell'appartamento da lui condotto e il risarcimento dei danni sia patrimoniali ai mobili sia non patrimoniali per lo stress e le frustrazioni personali e del suo nucleo familiare, stimato complessivamente in € 26.000,00
(di cui € 1.200,00 a titolo di risarcimento dei danni ai mobili, € 8.521,50 a titolo di mancato godimento del bene da gennaio 2017 a febbraio 2019, € 14.000,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale subito, € 2.154,47 versato dagli attori a titolo di onorari spettanti all'ing. in qualità di C.T.U. nel procedimento per CP_2
accertamento tecnico preventivo, € 3.600,00 quali spese di lite relative al medesimo procedimento oltre I.V.A. e C.P.A.) o nella misura che verrà ritenuta equa e/o di giustizia, nonché la condanna di costei ad eliminare le cause che hanno determinato e determinano la riduzione del godimento dell'appartamento locato e i danni, condannandolo alle spese.
L'appello, affidato a due concorrenti motivi di seguito illustrati, reca, previa sospensiva, la riproposizione delle domande formulate in primo grado, con il favore dele spese dell'intero giudizio.

2. Ricevuta la notifica del ricorso in appello e del pedissequo decreto recante la fissazione dell'udienza di discussione e per decidere l'istanza sospensiva si è costituita l'appellata per resistere all'appello e concludere per il suo rigetto.

3. Respinta l'istanza sospensiva, dopo lo scardinamento da altra sezione e ruolo e fissazione dell'odierna udienza, celebrata nelle forme della trattazione scritta, il Collegio, in camera di consiglio, ha reso la decisione recata dal dispositivo.

4. Per la migliore comprensione giova riferire i fatti di causa su cui tuttora si controverte.

4.1. Con citazione notificata il 23 settembre 2019 conduttore Parte_1
dell'appartamento al III piano del fabbricato B alla via Sacerdote Benedetto Cozzolino n. 74 in Ercolano, giusta contratto di locazione stipulato con e registrato Controparte_1
2 l'8 agosto 2014 al n. 75743T per il canone annuo di € 6.600,00 annui, ha lamentato che dal mese di gennaio dell'anno 2017 esso ha presentato gravi problemi di abitabilità. Ha riferito di numerosi fenomeni di infiltrazioni di acqua e di condensa, seguiti da insorgere di muffe sui soffitti e sulle pareti che hanno minato grandemente il godimento dell'immobile, degradato i mobili e inciso sulla salute del conduttore e della sua famiglia. Ha aggiunto che, non ottenendo nulla dai ripetuti solleciti, sia verbali sia scritti, d'interventi alla proprietaria, responsabile del cattivo stato di manutenzione del suo bene, avente in comune un'unica utenza idrica che serve anche l'appartamento attiguo oggetto d'altro contratto di locazione, come documentato dalla perizia asseverata che ha allegato, con ricorso depositato in data
15 giugno 2018 al Tribunale di Napoli (n.r.g. 17651/2018), ha chiesto nel contraddittorio con costei un accertamento tecnico preventivo, sia per determinare l'ammontare del danno e le cause che lo hanno provocato, sia per un'auspicata composizione bonaria della lite. Ha quindi richiamato la consulenza in quella sede effettuata dall'ing. . In ultimo CP_2
ha richiamato la sua raccomandata a/r del 26 febbraio 2019, anticipata a mezzo p.e.c., con cui ha comunicato alla locatrice che le avrebbe versato un minor importo a titolo di canone di locazione fino all'eliminazione delle cause e al ristoro del suo danno.

4.2. costituendosi tempestivamente, ha contestato le richieste Controparte_1
avversarie e chiesto di essere autorizzata alla chiamata in causa del terzo.

4.3. Convertito il rito da ordinario in locatizio con ordinanza del 14 ottobre 2019, negata la chiamata in causa del terzo, espletata la mediazione, acquisiti i documenti ma ritenuta superflua la prova orale, è stata fissata l'udienza di discussione, in esito alla quale la causa
è stata decisa.

5. Con la sentenza impugnata il Tribunale ha respinto la domanda dell' , che ha Pt_1
condannato alle spese in favore della CP_1
Il Tribunale ha qualificato la domanda di esecuzione in forma specifica e di risarcimento danni per responsabilità contrattuale, avendo l' contestato alla sua locatrice Pt_1
l'inadempimento per la violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., espressamente richiamati in citazione. Ha indi riferito l'esito degli accertamenti tecnici preventivi del consulente in quella sede designato ing. per il quale “nel corso dei due sopralluoghi, il sottoscritto CP_2
ha accertato fenomeni di condensa con diffuse muffe sia sulle pareti sia su parti del soffitto, oltre al cattivo odore tipico di muffa. Tali problemi sono presenti in quasi l'intero appartamento, tranne il corridoio e porzioni dello stesso che non confinano con l'esterno”, individuandone le cause nella 3 scarsa resistenza termica o scarso isolamento termico, sia delle murature esterne perimetrali sia del solaio di copertura. Ha indicato sia la presenza di ponti termici, ovvero punti in cui il calore si disperde più facilmente, riscontrati in corrispondenza degli elementi strutturali in calcestruzzo armato: travi, pilastri e travetti del solaio, sia il degrado della facciata posteriore, responsabile della condensa per infiltrazione meteorica in corrispondenza della parete dell'ingresso – soggiorno - pranzo esposta a nord-est. Ne ha inferito che i fenomeni infiltrativi patiti siano dovuti alla cattiva manutenzione delle parti comuni del fabbricato.
Ha quindi ascritto la fattispecie all'art. 1585 c.c. dedicato alle garanzie che il locatore deve prestare al conduttore per le molestie di terzi che, nel capoverso, disciplina il caso in cui i prefati terzi non pretendano diritti sulla medesima cosa locata, riportando il testo di legge per cui il locatore non sia vi sia tenuto, facendo salva al conduttore la facoltà di agire contro i molestatori in nome proprio. Ha anche richiamato un precedente di legittimità (Cassazione
n. 15372 del 28 giugno 2010) ha affermato che “Nel caso in cui nell'immobile locato l'utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sussiste la obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e il conduttore può chiedere sia il ripristino dei locali sia il maggior danno da inadempimento”, ma l'ha ritenuto non pertinente perché reso per un caso di locali concessi in fitto dal proprietario di un intero stabile per cui non era proprio esistente un condominio.
Nella fattispecie, invece, avendo le infiltrazioni origini da parti comuni dell'edificio, il primo giudice ha ritenuto che l' avrebbe dovuto agire contro il Pt_1 CP_3
Ai superiori argomenti ha aggiunto che anche in caso di umidità originata dalle carenze costruttive del fabbricato l'azione risarcitoria proposta autonomamente non potrebbe trovare accoglimento attesa la sua inammissibilità in ragione del fatto che la tutela accordata al conduttore è costituita dall'azione di risoluzione del contratto o di riduzione del canone salvo il risarcimento del danno.
Infine, le spese sono tate disciplinate secondo soccombenza e liquidate applicando il D.M.
Giustizia n. 55 del 10 marzo 2014.

6. Va dichiarata la tempestività dell'appello depositato entro trenta giorni dalla notifica della sentenza che ne ha costituito l'oggetto e la sua ammissibilità in quanto formulato rispettando l'art. 342 c.p.c., avendo l' censurato in maniera adeguatamente analitica i Pt_1 passaggi motivazionali che non ha condiviso, proposto la decisione contraria a sé favorevole, spiegato le ragioni della bontà della soluzione alternativa e del perché vada 4 preferita la propria impostazione rispetto agli argomenti difensivi avversari e a quelli spesi dal Tribunale stesso in sentenza.
È possibile dunque esaminare i motivi dell'impugnazione, sebbene non nel medesimo ordine con cui sono stati proposti ma anteponendo quello che riguarda il merito della decisione a quello che pertiene al governo delle spese.

7. Con il motivo d'appello che ha attinto la decisione di merito l' ha opinato sia stato Pt_1
violato il suo diritto di difesa, sia stata fatta errata valutazione delle prove documentali e travisati i fatti accertati dalla consulenza tecnica eseguita nel giudizio d'accertamento tecnico preventivo che ha preceduto la sua citazione;
ha anche contestato un sostanziale difetto della motivazione e tacciato quella resa d'essere apodittica.
Secondo la difesa appellante l'attento esame della documentazione depositata in atti nonché della relazione di consulenza eseguita nel procedimento d'accertamento tecnico preventivo proverebbe in maniera incontrovertibile che l'immobile condotto in locazione dall' è Pt_1
sato oggetto di infiltrazioni derivanti da elementi strutturali dello stesso, a sua volta ascrivibili alla cattiva manutenzione straordinaria che spetta al proprietario locatario. La acclarata riconducibilità dei fenomeni di condensa e muffe alle carenze degli elementi strutturali fonderebbe l'inadempimento dell'appellata alle disposizioni degli artt. 1575 e
1576 c.c. che lo stesso Tribunale ha indicato a base della domanda giudiziale. Ha richiamato l'insegnamento della Corte regolatrice nella sentenza n. 15372 del 28 giugno 2010 da lui già indicata al primo giudice con le memorie integrative dopo la trasformazione del rito e lamentato la scorretta interpretazione fattane in prime cure, stigmatizzando la circostanza che al conduttore potrebbe non essere immediatamente chiaro che le carenze strutturali dell'immobile locato derivino da parti comuni all'intero edificio in condominio.
In ogni caso, ha osservato, con il conforto di giurisprudenza di legittimità, che con il contratto di locazione il proprietario non si sarebbe comunque spogliato dei suoi poteri- doveri di custodia, né dai generici doveri di conservazione, di controllo e di intervento sul suo bene, incluse le strutture che compongono l'immobile locato, sulle quali il conduttore non ha poteri di intervento, né doveri di manutenzione. Ha quindi chiesto alla Corte di rivalutare la questione applicando il principio di diritto secondo cui “il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte dello immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni dell'edificio - nella specie il tetto -
5 trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di riparazione e manutenzione dello immobile locato”.

7.1. Il motivo è infondato.
Nel suo appello non discute che le problematiche denunciate siano Parte_1
riconducibili a più vaste questioni di natura condominiale per la cui eliminazione, cioè, non sarebbe stato sufficiente il limitato intervento della ma un risanamento sulle CP_1
coperture e sulle murature perimetrali. Ha piuttosto osservato come esse abbiano in ogni caso interferito con l'obbligo del locatore di garantire il buono stato locativo e di attendere alla manutenzione di natura straordinaria indisponibile a maggior ragione per l'inquilino.
Non ha dunque contestato né le conclusioni della consulenza eseguita dal C.T.U. designato nel giudizio di accertamento tecnico preventivo, né a lettura che ne ha fatto i Tribunale laddove ha indicato la responsabilità delle infiltrazioni e quindi delle muffe e condense sulle pareti di pressocché tutto l'appartamento nella mancanza d'idoneo isolamento del fabbricato. In altre parole, non ha negato che le cause delle infiltrazioni risiedono nei beni condominiali (la copertura del fabbricato) ai sensi dell'art. 1117 c.c..
Giova riferire, in quanto lo si apprende dagli atti di causa e da quanto risultato allo stesso ing. , che le infiltrazioni che l' ha dichiarato d'avere iniziato a patire dal CP_2 Pt_1
2017, per un immobile da lui condotto a principiare dal 2014, non hanno visto inerte la
Ella, invero, risulta abbia contribuito pro quota al pagamento della somma dovuta CP_1
per il rifacimento del lastrico solare, proprio in corrispondenza del sottotetto di copertura dell'immobile locato dall' . Alla pagina 29 della relazione tecnica è riportato che il Pt_1 prefato lastrico, alla fine del mese di ottobre 2016, è stato interamente rifatto dalla ditta
, con la direzione dei lavori affidata al geometra e che questi Parte_2 Controparte_4 sono consistiti nell'applicazione di un doppio strato di guaina sul tetto, proprio per prevenire eventuali fenomeni infiltrativi. Il tecnico ha dunque confermato la veridicità di quanto

contro

-dedotto dalla nella sua costituzione e verificato anche i documenti CP_1 prodotti a sua conferma, incluso l'esito del sopralluogo a lavori conclusi che avrebbe attestato assenza di fenomeni infiltrativi in corrispondenza del sottotetto dell'immobile, risultando presenti solo ammaloramenti e condensa dovuti ad un cattivo aereamento della casa.
Nondimeno, il consulente che è acceduto negli ambienti condotti dall' ha accertato Pt_1
come neanche questo intervento sia stato risolutivo, riscontrando muffe e condense diffuse 6 le cui cause ha reperito sia nella scarsa resistenza termica o scarso isolamento termico tanto delle murature esterne perimetrali tanto del solaio di copertura sia nella presenza di ponti termici ovvero punti in cui il calore si disperde più facilmente, specie in corrispondenza degli elementi strutturali in calcestruzzo armato: travi, pilastri e travetti del solaio. Altra concorrente causa all'origine della condensa per infiltrazione meteorica è quella che ha accertato in corrispondenza della parete dell'ingresso – soggiorno - pranzo esposta a nord- est, (parete a sinistra appena entrati nell'appartamento), ossia lo stato di degrado della facciata posteriore dello stabile.
Si tratta, come dimostra oltre ogni ragionevole dubbio anche il tipo di rimedio da attuare per ottenere un migliore isolamento termico del fabbricato, di tutti inconvenienti la cui soluzione esula dalla disponibilità della sola a carico della quale dunque non può CP_1 essere elevata alcuna contestazione d'inadempimento, né per violazione degli obblighi ascrittile dall'appellante ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. già richiamati, né dell'art. 2051
c.p.c. non avendo costei solitaria e piena custodia della cosa comune.
Del tutto correttamente, allora, il Tribunale ha trattato il caso come molestia “di fatto” che promana da un terzo che non accampa a sua volta diritti sulla cosa locata e tale si conferma anche allo scrutinio della Corte, senza che possa valere il contrario che lo stesso Tribunale abbia indicato negli artt. 1575 e 1576 c.c. le disposizioni normative di cui l' , Pt_1
nell'introdurre il giudizio, ha deplorato l'inadempimento. L'esito peritale – di cui si è brevemente riferito e su cui non è stata svolta alcuna contestazione dall'appellante - ha infatti acclarato che le infiltrazioni pregiudizievoli al godimento del bene non dipendono dall'allegata responsabilità contrattuale del locatore che abbia alterato, in ipotesi, lo stato conservativo del suo bene o omettendo di manutenerlo, ma da un soggetto terzo che si individua nel Per ritenere allora responsabile il locatore sarebbe occorsa la CP_3 prova della sua inerzia, cosa che la parte al tempo convenuta ha dimostrato inesistente e che anche il C.T.U. ha attestato.
Effettivamente trattasi di ipotesi di molestia dal terzo a fronte della quale l'art. 1585 c.c. consente una legittimazione propria al conduttore (Cassazione civile sez. III 31 agosto 2011
n. 17881) e che facoltizza alla risoluzione del contratto cui, nondimeno, non ha Pt_1
manifestato interesse.
Per tutte le giuste considerazioni svolte dal Tribunale, coerenti con l'esito della prova tecnica, la Corte distrettuale ritiene che nella fattispecie il richiamo all'art. 1576 c.c. non sia 7 dunque pertinente mentre sicuramente corretta è la sussunzione nel capoverso dell'art. 1585
c.c. e così in quanto la condotta imputata alla esula completamente dall'ipotetica CP_1
violazione delle obbligazioni scaturenti dal rapporto di locazione, non essendo tenuto il locatore, ex art. 1585 c.c., a garantire il conduttore da molestie di fatto che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa locata se non da chi pretenda diritti sulla medesima cosa concessa in detenzione (Cassazione civile, sez. 3, sentenza n. 24805 del 24.11.2005: “L'art.
1585, secondo comma, cod. civ., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti”).
Il fenomeno dannoso è - in effetti - descritto e stimato e per esso, avendovi interesse, Pt_1
avrebbe potuto rivolgersi al Condominio, la cui potenziale responsabilità è risultata indubbia, ma non al suo locatore, a nulla rilevando il fatto che quest'ultimo partecipi all'ente gestorio in ragione delle quote millesimali.
Né giova alla tesi dell'appellante il richiamo a Cassazione civile, sez. III, 28.06.2010, n. 15372 laddove ha ritenuto che “Nel caso in cui nell'immobile locato l'utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell'edificio, sussiste
l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Dedotta e accertata … la violazione di tale obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento”. Allo scrutinio che ne ha già fatto il Tribunale osservando come nell'ipotesi scrutinata dalla Corte regolatrice non esisteva neanche un ente gestorio, essendo l'intero stabile di un solo proprietario anche locatore, si aggiunga che per l'operatività del principio occorre non solo la prova che l'immobile sia divenuto inagibile ovvero inutilizzabile per l'uso convenuto ma anche che il locatore non si sia adoperato per ottenere le riparazioni, omettendo l'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, il che nello specifico avrebbe riguardato non già parti dell'immobile di sua esclusiva proprietà, ma solo parti comuni dell'edificio su cui ha anzi dimostrato d'essere pro quota intervenuto (in argomento anche, Cassazione civile, sez. III,
04.08.1994, n. 7260). Non essendo dimostrata né omessa custodia né inerzia in capo al
8 locatore rispetto alle obbligazioni a suo carico non si individua alcuna sua responsabilità di natura contrattuale che possa concorrere con quella, extracontrattuale, del . CP_3
Ma il motivo d'appello non si confronta neanche con l'altra motivazione che il Tribunale ha posto a motivazione de rigetto, ossia il fatto che volendo considerare i fatti sotto specie di vizi della cosa locata l'azione contrattuale esperibile sarebbe stata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore o per la riduzione del corrispettivo, cui accede eventuale condanna risarcitoria ricorrendone i presupposti del capoverso dell'art. 1578 c.c. o dell'art. 1580 c.c..

8. Con il primo motivo d'appello l' ha deplorato un erroneo governo delle spese e Pt_1
una altrettanto fallace applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c..

8.1. Si tratta di un motivo infondato in quanto il Tribunale non solo ha applicato il D.M. n.
55/2014 al tempo vigente ma nella verifica dell'attività svolta – che insieme al valore della causa che determina lo scaglione da applicare deve orientare nella scelta del parametro – ha dovuto considerare che il giudizio contenzioso è stato preceduto da un accertamento tecnico preventivo (sul regime delle spese dell'A.T.P. Cassazione civile, ord. 26 maggio 2020 n.
9735).
La scelta del parametro medio, dunque, si giustifica pienamente, nonostante la fase istruttoria sia stata limitata alle acquisizioni documentali e non vi siano state appendici scritte alla fase decisoria per la natura del rito.

9. Ne consegue il rigetto integrale dell'appello e la posizione delle spese del grado a carico della parte soccombente. Nella liquidazione, nondimeno, per il rito dell'appello celebrato senza la fase istruttoria e con decisione a seguito di udienza di discussione sostituita da note di trattazione scritta, sussistono le condizioni per accedere al parametro inferiore essendo state rieditate questioni che hanno già avuto esauriente soluzione in primo grado per cui anche lo sforzo difensivo è stato più contenuto.
10. Infine si evidenzia che, a norma dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228 del 24 dicembre 2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in data successiva al 30 gennaio 2013 quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis. 9 Per tale ragione, la Corte dà atto che sussistono i presupposti di cui alla norma in esame.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, così provvede:
− rigetta l'appello proposto da alla sentenza del Tribunale di Napoli n. Parte_1
228/2021 pubblicata l'11 gennaio 2021 e notificata a mezzo p.e.c. in data 12 gennaio 2021;
− condanna parte appellante alle spese del presente grado di giudizio che liquida in favore di in € 2.000,00 per compensi professionali, oltre indennizzo Controparte_1
forfettario 15%, IVA e CPA come per legge;

− dà atto, attesa l'infondatezza dell'appello, che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.
Così deciso il 12 marzo 2025
Il consigliere est. Il presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
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