REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MESSINA, II sezione civile, riunita in camera di consiglio, composta dai consiglieri
-dott. Giuseppe Minutoli Presidente
- dott. Antonino Zappala' Consigliere
- dott. Vincenza Randazzo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nel procedimento n. 291/2017 R.G., vertente
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
C.F. , rapp.ta e difesa dall'avv. SIRACUSANO P.IVA_1
FILIPPO M.
appellante
CONTRO
, in persona del sindaco pro tempore, Controparte_1
C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. MASSARO P.IVA_2
ASSUNTA appellato
Ogg: appello a sentenza n. 361/2017 emessa il 08/02/2017, dal
Tribunale di Messina, non notificata
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Con ricorso depositato il 12.7.2017 proponeva appello Parte_1
alla sentenza indicata nell'intestazione, con cui il Tribunale di
Messina, decidendo sulla domanda proposta dal CP_1
nei confronti dell'odierna appellante -diretta ad ottenere
[...]
la riduzione del canone di locazione per inadempimento della locatrice all'obbligo di eseguire lavori di straordinaria manutenzione degli immobili locati ed il risarcimento dei danni nonché sulla riconvenzionale, con cui chiedeva la Pt_1
risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del accoglieva le domande di parte ricorrente, rigettava la CP_1
riconvenzionale e condannava alle spese di lite, comprese Pt_1
quelle di CTU.
Si costituiva l'appellato chiedendo il rigetto Controparte_1
dell'appello e la condanna dell'appellante alle spese.
Rigettata l'istanza di sospensione, disposta nuova CTU la causa all'udienza del 17.10.24, veniva decisa come da separato dispositivo, del quale si dava lettura.
* * *
La locazione de qua ha ad oggetto un immobile, composto da 27 alloggi, che il Comune di ha preso in locazione con CP_1
contratto del 13.6.2008 per rispondere alle esigenze di famiglie disagiate per il canone annuo di € 142.367,69 da versare in 4 rate mensili anticipate.
2 Innanzi al Tribunale il Comune -con ricorso depositato il
23.2.2011- lamentava che , locatrice dell'immobile de quo, Pt_1
non avesse provveduto ad eseguire tutti i lavori di ristrutturazione, di cui ad un accordo preliminare del 5 settembre 2007; donde, la richiesta di riduzione del canone e di risarcimento del danno.
, di contro, lamentava che il non adempisse agli Pt_1 CP_1
oneri di manutenzione ordinaria e che sin dall'inizio del rapporto avesse corrisposto i canoni con ritardo;
chiedeva, perciò, la risoluzione del contratto.
Il Tribunale, prendendo atto degli esiti della CTU, ossia che Pt_1
non aveva eseguito i lavori concordati, riduceva il canone di locazione ad € 106.775,77 annui a far data dall'inizio del rapporto e condannava alla restituzione delle somme versate in Pt_1
eccedenza (€ 35.591,92 annui).
Quanto alla riconvenzionale, affermava che i vizi dell'immobile ed il suo degrado erano da imputare a carenze strutturali e non già alla mancata manutenzione ordinaria, che i danneggiamenti lamentati erano dovuti ad atti vandalici anteriori all'inizio della detenzione del Comune e che avrebbe potuto evitarli con Pt_1
idonei sistemi di chiusura.
Affermava, altresì, che il ritardo nel pagamento dei canoni non costituisse grave inadempimento, avuto riguardo alla circostanza che la locatrice non aveva inviato alcuna intimazione di pagamento o sollecito, indicativo della volontà di non tollerare il ritardo, fermo restando poi, che il contratto non prevedeva una
3 clausola di risoluzione espressa né un termine specifico entro il quale dovesse effettuarsi il pagamento.
Ciò premesso, è opportuno puntualizzare che non ha Pt_1
proposto appello al capo di sentenza che ha rigettato la domanda riconvenzionale, che di conseguenza è divenuto definitivo.
Con il proposto gravame, perciò ha contestato la riduzione del canone, censurando la sentenza: a) in relazione alla ritenuta sussistenza di condizioni dell'immobile tali da renderlo meno fruibile;
b) in relazione al metodo utilizzato dal CTU per la quantificazione della riduzione da apportare al canone concordato;

c) per non aver tenuto conto che il nell'esecuzione del CP_1
contratto, era venuto meno al suo obbligo di custodire i locali, impedendo i continui danneggiamenti perpetrati dagli abusivi che li occupavano, ed a quello di provvedere alla manutenzione ordinaria, il che aveva generato il danneggiamento delle strutture;

d) per aver recepito acriticamente la CTU in ordine alla riduzione del valore locativo e per non aver tenuto conto che in un primo tempo esso era stato consensualmente ridotto.
L'appellante, poi, ha lamentato la mancata istruzione a mezzo delle prove testimoniali, che avrebbero potuto fornire una fotografia dei luoghi, e l'irrituale utilizzazione delle dichiarazioni assunte dal CTU in occasione dell'espletamento dell'incarico.
Orbene, preliminarmente va affrontata la richiesta di riapertura dell'istruttoria, atteso che l'appellante ha reiterato le richieste di
4 prova orale, riportando il capitolato di cui alla comparsa con la quale in primo grado si era tempestivamente costituita.
E la chiesta prova, in rito è ammissibile, secondo il principio di cui alla seguente massima “Nelle controversie di lavoro, qualora i mezzi di prova siano stati tempestivamente articolati negli atti introduttivi in primo grado, non può presumersi il loro abbandono, né ritenersi maturata alcuna decadenza dalla mancata presentazione di un'ulteriore istanza di ammissione nelle udienze successive alla prima;
ne consegue che il giudice
d'appello può ammettere le prove che, ritualmente richieste, non siano state ammesse in primo grado, essendo a tal fine sufficiente, ove chi vi abbia interesse sia completamente vittorioso, che la parte riproponga l'istanza di ammissione nella memoria di costituzione nel giudizio di secondo grado. Cassazione civile sez. lav., 27/10/2017, n.25652
Nel merito, tuttavia, essa non è utile al decidere, sia per la genericità del capitolato di prova testimoniale diretta, sia per la superfluità della prova contraria, alla luce delle considerazioni che seguono.
Il Ctu ha determinato la riduzione del canone di locazione, avendo riguardo alle caratteristiche che gli immobili avrebbero dovuto avere alla data di consegna (condizioni di buono stato manutentivo), o meglio, di ultimazione dei lavori di ristrutturazione, che avrebbe dovuto completare nel termine Pt_1
di 15 gg previsto nel contratto di locazione.
5 In particolare, con riferimento alle parti comuni il CTU ha dato rilievo: a) alle mediocri condizioni dei corpi scala a causa delle infiltrazioni d'acqua e del cattivo funzionamento dell'impianto elettrico; b) al pessimo stato dei terrazzi;
c) al pessimo stato delle facciate.
Con riferimento ai singoli appartamenti (di tipologia economica), ha dato rilievo all'incidenza dei lavori necessari alla ristrutturazione “ripulitura, rifacimento bagni e cucina, impianti”, attesa l'assenza del previsto rifacimento degli impianti idraulici e le difformità degli impianti elettrici.
In ragione dei vizi strutturali riscontrati, il consulente ha ritenuto di applicare al canone locativo annuo di € 142.367,69 concordato tra le parti, un decremento percentuale fisso del 25%, rideterminando l'importo annuo che il avrebbe dovuto CP_1
corrispondere fin dall'inizio della locazione in € 106.775,77.
Sul punto questa Corte, esaminate le censure mosse con l'atto d'appello alle risultanze della Ctu redatta in primo grado, ha ritenuto opportuno disporre la rinnovazione dello strumento, col fine di sopperire alle rilevate carenze dell'accertamento tecnico e di rideterminare, ove necessario, una riduzione del canone differenziata che tenesse conto, cioè, dell'epoca in cui i diversi vizi costruttivi -incidenti sul valore locativo- si fossero manifestati e del miglioramento eventualmente conseguito per effetto dell'esecuzione dei lavori pattuiti.
6 Ciò che è emerso dall'elaborato peritale è che, prescindendo dai gravi danni all'impianto di illuminazione dei vani scala che, in quanto dipesi da atti di vandalismo, non implicano alcuna modifica del valore locativo, il compendio immobiliare locato versava fin dall'inizio della locazione in condizioni manutentive pessime, di cui nel tempo si è registrato un progressivo deterioramento a causa dell'assenza di puntuali ed efficienti interventi conservativi e/o riparativi. I lavori di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria, di cui afferma l'esecuzione, hanno, infatti, Pt_1
rappresentato una soluzione solo temporanea e inefficace - secondo il condivisibile percorso argomentativo seguito dall'ausiliario - tanto da non impedire il graduale aggravamento dei danni sia alle parti comuni che ai singoli alloggi. Di conseguenza, il consulente ha ritenuto di poter suddividere il processo di aggravamento delle condizioni di degrado degli immobili in tre intervalli temporali, calcolando per ciascuno di essi l'incidenza dei vizi strutturali sul valore locativo e pervenendo ad una riduzione del canone via via sempre maggiore.
In particolare:
- dal luglio 2008 all'ottobre 2011 il canone è stato determinato in €/anno 128.682,85 ( -10% rispetto al canone contrattuale);
- dal novembre 2011 al dicembre 2014 il canone è stato determinato in €/anno 109.721,94 ( -23% rispetto al canone contrattuale);
7 - dal gennaio 2015 al giugno 2020 il canone è stato determinato in €/anno 93.696,87 ( -34% rispetto al canone contrattuale).
Ora, sebbene le conclusioni a cui è pervenuto il CTU circa lo stato di grave pregiudizio in cui gli immobili sono stati consegnati e successivamente mantenuti da siano condivisibili, in Pt_1
quanto coerenti con il compendio probatorio in atti e con le risultanze già espresse nella consulenza tecnica redatta a firma di altro professionista in primo grado, si ravvisa l'errore del consulente nell'aver operato le superiori decurtazioni sull'intero canone concordato di € 142.367,69.
Al riguardo, coglie nel segno l'osservazione dell'appellante circa la necessità di scorporare dal canone di locazione -come stabilito in contratto- quella maggiorazione del 7% concordata per la collocazione degli arredi, e di operare le riduzioni percentuali del Cont canone per i vizi costruttivi addebitabili a sulla sola CP_3
differenza. Invero, contrariamente a quanto sostenuto dal Ctu sulla scorta delle dichiarazioni rese, in assenza di contraddittorio, dagli occupanti dei vari alloggi al precedente consulente tecnico d'ufficio, gli immobili sono stati consegnati al Comune provvisti degli arredi indicati nell'accordo preliminare. A riprova è sufficiente considerare il contenuto dell'accertamento tecnico per la consegna degli alloggi dell del Comune di del Pt_2 CP_1
03.07.2008, secondo il quale gli immobili venivano consegnati ammobiliati. L'eventuale trafugamento degli arredi successivo
8 alla consegna del bene locato non è certamente imputabile alla parte locatrice, gravando invece sul conduttore un generale obbligo di custodia.
In ragione di ciò, si ritiene di dover correggere la rideterminazione del canone a cui è pervenuto il consulente tecnico, applicando le diminuzioni sul canone locativo decurtato del 7% al fine di operare sulla sola base di calcolo che risente delle specifiche condizioni dell'immobile, verificate dal CTU, su cui -come si è detto- non influisce il valore locativo dell'arredamento.
Per effetto di ciò il calcolo di cui alla tabella C1, va riformulato utilizzando come base il canone annuo di € 132.401,31, il che, attraverso la proporzione (€ 142.367: € 128.682,58=€ 132.301,31:
x) porta a quantificare il canone annuo dovuto per il periodo da luglio 2008 ad ottobre 2011) in € 129.612,59 (dato dalla sommatoria della componente di canone ridotta, ossia € 119.646,9
+la componente che non subisce riduzioni, ossia quel 7% del canone pattuito, pari ad € 9.965,69).
Con analogo criterio va modificato il calcolo di cui alla tabella C2, relativo al periodo novembre 2011/dicembre 2014 (€ 128.642,58:
€ 109.721,94=€ 119.646,9: x), pervenendosi alla componente ridotta di € 102.049,34, ed al canone complessivo. di € 112.015,13
(€ 102.049,34 +€ 9.965,69);
Così anche per la tabella C3, relativa al periodo gennaio
2015/giugno 2020 (€ 109.731,94: € 93.696,870= € 102.049,34: x),
9 pervenendosi alla componente ridotta di € 87.144,86, ed al canone complessivo di € 97.110,55 (€ 87.144,86 +€ 9.965,69).
Tali importi presentano una riduzione rispetto al canone contrattuale: dell'8,95% per il primo periodo;
del 21% circa per il secondo periodo e del 32% circa per il terzo periodo.
Procedendo, poi, al calcolo del canone dovuto, per il periodo di cui alla tabella C1 si perviene a € 421.240,92, per il periodo di cui alla tabella C2 a € 354.714,57 e per il periodo di cui alla tabella C3 - che va prolungato fino a giugno 2023, data del concordato rilascio-
a € 825.439,67, così complessivamente per l'intero periodo ad €
1.601.395,16 contro l'importo pattuito di € 2.135.505 (canone pattuito x15 anni) con un abbattimento complessivo del 25,01% che sostanzialmente non muta i termini del giudizio di primo grado, nel quale l'abbattimento del canone era stato fatto in ragione del 25% l'anno.
In concreto, quindi, l'appello che attinge l'entità della riduzione del canone va rigettato.
Detto questo, occorre chiarire che, per quanto il abbia CP_1
avanzato una domanda risarcitoria per il pregiudizio subito, da quantificarsi in base alla differenza tra canone dovuto e canone effettivamente corrisposto, va da sé che si trattava di domanda di restituzione di indebito oggettivo.
Su di essa si riflettono i conteggi effettuati nell'esame del superiore motivo, atteso che per la quantificazione dell'indebito non sarà sufficiente indicare l'importo fisso di € 35.000 circa, pari
10 alla differenza tra canone concordato e canone dovuto, ma dovrà essere effettuato un conteggio che tenga conto dei singoli importi mensilmente dovuti -come sopra specificati periodo per periodo-
e degli importi maggiori effettivamente corrisposti, tenendo conto anche degli interessi maturati da per ritardato versamento, Pt_1
imputando i pagamenti prima agli interessi e poi al capitale, e facendo decorrere gli interessi sugli eventuali importi a credito del dal giorno della domanda, non potendosi affermare che CP_1
che si è ricevuta i pagamenti indebiti, fosse in mala fede. Pt_1
All'esito il motivo di appello sopra esaminato va accolto, nei limiti specificati.
Atteso l'esito del giudizio, che non consente di determinare in questa sede con esattezza il credito restitutorio del (non CP_1
risulta prodotta la documentazione necessaria per tale calcolo) le spese possono compensarsi in ragione di 1/3 tanto nel primo che nel secondo grado, ponendo a carico di la restante parte, Pt_1
eccetto quelle di CTU, che essendo servita al calcolo della riduzione del canone, decisione su cui il è rimasto CP_1
vittorioso, seguono la soccombenza di . Pt_1
Esse si liquidano per entrambi i gradi, applicando i medi dello scaglione di valore della causa (valore indeterminabile, complessità media)

P.Q.M.

In parziale accoglimento dell'appello, ed in riforma parziale della sentenza, che per il resto rimane confermata, così provvede: a)
11 condanna l pagamento in favore del delle somme Pt_1 CP_1
a questo spettanti in restituzione, per indebito oggettivo, da quantificarsi nei termini di cui in motivazione;
b) dichiara compensate per 1/3 le spese di lite e condanna al pagamento Pt_1
della restante parte, che liquida in € 274,16 per spese vive ed €
6.670, per compensi, oltre Iva, Cassa e rimborso spese generali;

-Dichiara compensate per 1/3 le spese del gravame condanna al pagamento della restante parte, che liquida in € 8.000,00 Pt_1
per compensi, oltre Iva, Cassa e rimborso spese generali;

-Pone le spese della CTU del grado a totale carico di . Pt_1
Messina 17.10.24
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Vincenza Randazzo dott. Giuseppe Minutoli
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