REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
Sezione III civile, composta dai magistrati: dott. ssa Maria Casaregola Presidente dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere rel. dott.ssa Rosaria Morrone Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 3680/2021 R.G.
TRA
p.i. , Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Alfonso Capotorto, c.f. , C.F._1 dall'avv.to Ciro Sito, c.f. , e dall'avv.to Francesco Urraro, c.f. C.F._2
presso il loro studio elettivamente domiciliata, in Napoli, al C.F._3
Centro Direzionale Isola E/2, Scala A, in virtù di procura allegata all'atto di appello
Appellante
E
, c.f. , e , Controparte_1 C.F._4 CP_2
c.f. , rappresentati e difesi dall'avv.to Domenico Siviero, c.f. C.F._5
, presso il cui studio elettivamente domiciliano, in Maddaloni, C.F._6
alla via R. Viviani n. 71, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
Appellati
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n.
2342/2021 pubblicata il 6.07.2021.
Conclusioni per l'appellante: “

1. Dichiarare il grave inadempimento da parte dei coniugi e , relativamente al contratto preliminare del 24/03/2011 CP_2 CP_1
per non aver adempiuto a quanto previsto dall'art. 9 dello stesso preliminare di vendita immobiliare ed in ogni caso per tutte le ragioni di cui alla parte narrativa e motiva del presente atto. Per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare del 24/03/2011 tra le parti, facendo obbligo ai coniugi e di rilasciare l'immobile CP_2 CP_1
oggetto del compromesso in favore del legittimo proprietario.

2. Condannare, per
1 l'effetto, i coniugi convenuti al risarcimento dei danni patiti dai concludenti, da quantificarsi quantomeno alla stregua della residua somma che i coniugi CP_1
e avrebbero dovuto dare, quale residuo del prezzo pattuito con
[...] CP_2
il preliminare per la futura vendita, ossia nella misura di € 57.500,00, o in quella maggiore o minore che l'Adito Giudice riterrà di giustizia in corso di giudizio”.
Conclusioni per gli appellati: rigettare l'appello e confermare la sentenza impugnata.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
§ 1. Con atto di citazione la convenne Parte_1 Parte_1
in giudizio, dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, i coniugi CP_1
e premettendo che il 24.03.2011 aveva concluso con questi
[...] CP_2
ultimi un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un appartamento e un garage, ubicati in Santa Maria a Vico, alla via Astolella, contraddistinti in catasto al foglio n. 3, particella n. 5329, sub 5 e sub 12; che i promissari acquirenti - nel possesso dell'appartamento dal settembre del 2011 - sollecitati con raccomandata del 23.07.2013 per la stipula del contratto definitivo, avevano comunicato “l'impossibilità di accedere ad un mutuo bancario per l'acquisto dell'immobile oggetto del preliminare di vendita
a causa dell'assenza del certificato di agibilità del suddetto immobile”.
La società attrice dedusse che aveva tempestivamente comunicato ai convenuti di essere in possesso del certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Santa Maria a Vico in data 20.06.2013, e che aveva invitato i promissari acquirenti - senza positivo riscontro -
a comparire dinanzi al notaio , in Santa Maria Capua Vetere, per la stipula Persona_1
del contratto definitivo.
L'attrice, sul rilievo del grave inadempimento dei promissari acquirenti - che non si erano resi disponibili per la stipula del rogito - concluse chiedendo di dichiarare risolto il contratto preliminare, con condanna dei convenuti al rilascio dei beni oggetto del preliminare, e al risarcimento del danno, quantificato nella somma dagli stessi dovuta a titolo di residuo prezzo, pari ad euro 57.500,00.
Si costituirono i coniugi e ed esposero: a) che Controparte_1 CP_2
l'attrice aveva concluso un preliminare in mancanza del certificato di agibilità dell'immobile, destinato ad uso abitativo, promesso in vendita, e non aveva fornito
“informazioni importanti”, atteso che il bene era affetto “da irregolarità non ancora sanate al momento della stipula del preliminare”, con conseguente nullità del contratto preliminare ai sensi dell'art. 40 della legge n. 47/1985; b) che, in ogni caso, sussisteva
2 un vizio nella formazione del consenso di essi promissari acquirenti, che comportava l'annullabilità del contratto, ai sensi dell'art. 1429 c.c.; c) che il contratto preliminare era nullo per violazione dell'art. 1342, 2° comma, c.c., in quanto contenente clausole vessatorie, predisposte unilateralmente, non oggetto di specifica sottoscrizione;
d) che la promittente venditrice era a conoscenza della necessità dei promissari acquirenti “di accedere ad un mutuo per la somma di euro 57.500,00”, e non aveva adempiuto l'obbligo assunto di attivarsi “affinchè un proprio istituto di credito di fiducia erogasse agli acquirenti un mutuo per il predetto importo”.
I convenuti conclusero chiedendo il rigetto delle domande dell'attrice, sul rilievo della nullità e annullabilità del contratto preliminare, e, via riconvenzionale, la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice, con condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni, quantificati nell'importo di euro 180.000,00, pari al doppio della caparra, corrisposta nella misura di euro 90.000,00.
Il giudice di primo grado dichiarò la risoluzione del contratto preliminare di vendita, condannò e al rilascio dell'immobile e condannò Controparte_1 CP_2
la società convenuta alla restituzione a favore dei promissari acquirenti della somma di euro 90.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale, compensando le spese di lite.
Il Tribunale ha posto a fondamento della decisione le ragioni che di seguito si sintetizzano per punti.
1) La mancanza del certificato di agibilità non comporta la nullità del contratto preliminare dedotto in lite. “Ben potrebbe accadere, infatti, che al momento della stipula del preliminare il contratto definitivo non sia ancora stipulabile per qualche ragione specifica (quale potrebbe essere, ad esempio, proprio la temporanea assenza del certificato di agibilità). Ciò non toglie che il contratto sia pienamente valido ed efficace proprio perché funzionale a vincolare le parti alla stipula del futuro accordo una volta che siano risolte le questioni e gli aspetti ancora non definiti al momento del preliminare stesso. Diversamente ragionando, infatti, mai si potrebbe immaginare, ad esempio, un preliminare di vendita di immobile da costruire.”. Inoltre, la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 per i negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione con riguardo ai soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo a quelli aventi efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.
2) Non si ravvisa alcuna nullità, ai sensi dell'art. 1341, comma 2, c.c., atteso che non è
3 provato che il contratto preliminare dedotto in lite sia destinato a regolare una serie indefinita di rapporti della e sia stato predisposto Pt_1 Parte_1 unilateralmente da quest'ultima. Diversamente, è proprio la struttura del contratto preliminare ad indurre a ritenere che esso sia stato stipulato a seguito di “trattative intercorse tra le parti”.
3) Va rigettata l'eccezione di annullabilità del contratto per vizi del consenso, ai sensi dell'art. 1429 c.c.. Dalla lettura del preliminare si evince che i promissari acquirenti, al momento della sottoscrizione, erano consapevoli della mancanza del certificato di agibilità e della sussistenza di irregolarità non ancora sanate. “Non può non darsi atto, infatti, che si è dinanzi ad un preliminare di vendita di immobili facenti parte di un complesso edilizio in corso di realizzazione, il che è indice della temporanea assenza di quegli aspetti invocati dai convenuti”.
4) In presenza di contrapposte domande di risoluzione, il contratto preliminare va risolto, a prescindere dall'imputabilità del grave inadempimento all'una o all'altra parte, sussistendo la volontà di entrambe le parti di non mantenere in vita il rapporto contrattuale.
5) Vanno rigettate le domande risarcitorie. E invero sia dall'attrice che i convenuti hanno concentrato le proprie difese sull'altrui inadempimento e, dunque, indirettamente sul
'danno-evento'; nessuna delle parti ha allegato, invece, quale sia il 'danno-conseguenza' subito. “Nessuna richiesta risarcitoria (né della società attorea né dei convenuti) può essere accolta, proprio in quanto entrambe le parti si sono limitate a chiedere il risarcimento senza, però, nulla dedurre in relazione al pregiudizio effettivamente subito
e, quindi, in riferimento al 'danno conseguenza'”.
6) E' infondata la domanda dei convenuti di condanna della società attrice al pagamento del doppio della caparra, atteso che non è stato esercitato il diritto di recesso da parte dei convenuti, con conseguente applicazione dell'art. 1385, 2° comma, c.c.. Deve, però, essere disposta la condanna della società attrice alla restituzione dell'importo di euro
90.000,00, pacificamente corrispostole dai promissari acquirenti. “La domanda di condanna al pagamento del doppio della caparra, in quanto più ampia, è di per sé ricomprensiva di quella alla restituzione della stessa. La restituzione delle somme versate in adempimento del contratto risolto, d'altronde, è conseguenza diretta della caducazione del negozio”.
§ 2. Avverso la sentenza di primo grado la Parte_1
ha proposto appello, al quale hanno resistito, costituendosi,
[...] CP_1
4 e . CP_1 CP_2
Le parti hanno formulato le conclusioni riportate in epigrafe e la Corte, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 30.10.2024, ha riservato la causa in decisione, assegnando i termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
§ 2.1. Il primo motivo di gravame è rubricato: “VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE
DEGLI ARTT. 112, 339 E 342 C.P.C. – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT.
1351, 1453 E 1455 E SS. C.C. – OMESSA PRONUNCIA SULLA DOMANDA DI DICHIARAZIONE
DI GRAVE INADEMPIMNENTO DEI CONVENUTI AL PRELIMINARE STIPULATO IN DATA
24/03/2011 – VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO TRA IL CHIESTO ED IL PRONUNCIATO”.
La società appellante sostiene che la sentenza impugnata sia nulla “per non aver il
Giudice di prime cure delibato sulla domanda di parte attrice circa l'inadempimento dei promissari acquirenti”.
La difesa dell'appellante argomenta che l'omessa pronuncia sulla domanda dichiarativa dell'inadempimento dei convenuti comporta la violazione dell'art. 112 c.p.c.; che il giudice di primo grado, rigettando tutte le eccezioni e deduzioni difensive di parte convenuta, ha dato “piena dimostrazione della totale assenza di un comportamento inadempiente della società promittente venditrice” e non ha tenuto conto del grave inadempimento dei promissari acquirenti, che non si sono presentati dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo “dopo ben tre formali convocazioni”.
§ 2.2. Con il secondo motivo di gravame - rubricato “VIOLAZIONE E FALSA
APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 339 E 342 C.P.C. – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE
DEGLI ARTT. 1218, 1223, 1226, 1351, 1453, 1455 E SS. C.C..” - l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda risarcitoria della società attrice.
Il difensore dell'appellante rappresenta che la è una società Pt_1 Parte_1
che realizza il proprio scopo sociale vendendo fabbricati per civile abitazione. Ne consegue che “è logico presumere che un'impresa, promittente venditrice, che ha perso il possesso dell'immobile e, di conseguenza, non può disporre del bene medesimo, subisce un danno parametrato alla incommerciabilità del bene stesso, per il quale non
è necessaria la prova del danno conseguenza”. Sottolinea che la società promittente venditrice “già per il solo fatto di non poter disporre dell'immobile promesso in vendita subisce un danno 'in re ipsa' che non necessita di alcuna prova.”.
Evidenzia che la sin dalle conclusioni dell'atto di citazione Parte_1 introduttivo del giudizio, ha chiesto di: “Condannare, per l'effetto, i coniugi convenuti al risarcimento dei danni patiti dai concludenti, da quantificarsi quantomeno alla
5 stregua della residua somma che i coniugi e Controparte_1 CP_2
avrebbero dovuto dare, quale residuo prezzo pattuito con il preliminare per la futura vendita, ossia nella misura di € 57.500,00 o in quella maggiore o minore che l'Adito
Giudice riterrà di giustizia in corso di giudizio.”.
§ 2.3. I motivi di gravame, strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente.
Va premesso che l'invocata declaratoria di grave inadempimento dei convenuti, di cui al primo motivo di gravame, è, all'evidenza, funzionale rispetto alla richiesta risarcitoria
- formulata dalla società appellante - rigettata dal primo giudice.
Ciò posto, il secondo motivo di gravame, con il quale la società appellante reitera la domanda risarcitoria, non scalfisce la statuizione di rigetto del giudice di prime cure.
E invero, la doglianza della relativa al danno che assume di Parte_1
aver subito per non aver potuto disporre degli immobili oggetto del contratto preliminare
- fondata sul rilievo che il danno deve ritenersi sussistente “in re ipsa”, e non necessita di alcuna prova, atteso che la è una società avente come Parte_1
scopo quello di vendere immobili sul mercato - non si confronta con la ragione che il giudice di primo grado pone a sostegno del rigetto della domanda risarcitoria, rappresentata dalla mancata allegazione del pregiudizio patito. Nella parte motiva della sentenza gravata si legge: “entrambe le parti si sono limitate a chiedere il risarcimento senza, però, nulla dedurre in relazione al pregiudizio effettivamente subito e, quindi, in riferimento al 'danno conseguenza'”. Non vi è dubbio che il giudice di primo grado, prima ancora di esaminare la questione della prova del danno, ne abbia escluso, condivisibilmente, la risarcibilità, in quanto la società attrice non ha allegato quale pregiudizio avesse sopportato. Peraltro, soltanto con l'atto di appello la società appellante si duole della mancata disponibilità del bene al fine di venderlo a potenziali terzi acquirenti;
tale doglianza non è stata rappresentata né nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, né nelle memorie di cui all'art. 183, 6° comma,
c.p.c.. Il secondo motivo di gravame è, pertanto, inammissibile.
La considerazione che l'invocata declaratoria di grave inadempimento dei convenuti/appellati, come già sopra accennato, è funzionale alla domanda risarcitoria - oggetto di statuizione di rigetto da parte del primo giudice, non efficacemente censurata dall'appellante - con conseguente carenza di interesse dell'appellante ad una pronuncia che abbia ad oggetto esclusivamente il grave inadempimento dei coniugi CP_1
e ( peraltro relativo ad un contratto dichiarato risolto), induce
[...] CP_2
la Corte a ritenere inammissibile anche il primo motivo di gravame.
6 Per quanto esposto va dichiarata l'inammissibilità dell'appello.
§ 3. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in base al DM
147/2022 - scaglione di riferimento compreso tra euro 52.000,01 ed euro 260.000,00 -
e, tenuto conto della contenuta complessità delle questioni esaminate poste a fondamento della decisione, i compensi vanno quantificati in misura intermedia tra i minimi e i medi di tariffa, per la fase di studio, introduttiva e decisionale, e in misura minima per la fase trattazione/istruttoria, atteso che in sede di gravame non è stata svolta alcun attività istruttoria.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del
2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24.12.2012, n. 228, per il versamento, con riferimento alla parte appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'instaurazione del procedimento di appello, a norma del comma 1 - bis del citato art. 13.

PQM

La Corte d'Appello di Napoli, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, così provvede:
1) dichiara l'inammissibilità dell'appello;
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali a favore degli appellati, spese che si liquidano complessivamente in euro 9.657,00 per compensi, oltre al rimborso per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa;
.
3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, con riferimento alla parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, 16 aprile 2025
Il consigliere estensore dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il presidente dott.ssa Maria Casaregola
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