N. R.G. 6919/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Seconda Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Aratari ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6919/2021, promossa da:
, c.f. , nato a [...] il [...] Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. BOVE ILARIA Indirizzo Telematico - ATTRICE contro
, c.f. , nata a [...] Controparte_1 C.F._2 il 24/12/1981 difeso dall'avv. PACI ANTONELLA con domicilio in VIA DEI CASTELLI ROMANI 41 00040 POMEZIA - CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue. Parte attrice: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adìto, ogni contraria istanza respinta e disattesa, così provvedere: - Accertare l'inadempimento agli obblighi contrattuali della convenuta, SI.ra , per non avere rilasciato il certificato di agibilità; - Controparte_1
Condannare la convenuta SI.ra al pagamento delle spese necessarie Controparte_1 per lo svolgimento della pratica di rilascio del certificato di agibilità quantificate in € 5.200,00 o in quella diversa, maggiore e/o minore, somma che si riterrà di giustizia oltre al risarcimento del danno che in questa sede si quantifica in € 3.000,00 o nella diversa misura che risulta di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”. Parte convenuta: “Si contesta la valutazione di merito formulata dal CTU Ing.
[...] in quanto:

1. Vi è carenza nella documentazione acquisita. Ed infatti nel Per_1 fascicolo ove è stato presumibilmente eseguito l'accesso non sono stati rinvenuti i solleciti depositati dalla che questa difesa ha prodotto nel Controparte_2
pagina 1 di 11 proprio fascicolo di parte. Tali documenti non sono stati oggetto di valutazione da parte del CTU il quale ne ha persino omesso la ricerca presso il benchè Controparte_3 tali solleciti siano stati regolarmente protocollati. Simil sorte è toccata anche alla relazione tecnica asseverata redatta dall'Arch ed inviata a mezzo pec al Persona_2
Comune di Pomezia in data 25.03.2021. Tale documentazione ha un rilievo determinante nella presente controversia atteso che è stata protocollata proprio a ridosso della scadenza del termine di 90 giorni pattuito tra le parti per il deposito del certificato di agibilità o altro “documento equivalente”. Questi documenti dovevano essere oggetto di valutazione sia ai fini della verifica della formazione del silenzio assenso sull'agibilità ma anche e soprattutto ai fini degli obblighi contrattuali assunti dalle parti, che è il vero oggetto della presente controversia. Ed infatti la IG.ra ha assolto al proprio CP_1 adempimento contrattuale atteso che nel contratto di compravendita a pag 3 l'obbligo della parte venditrice era quello di esibire al notaio rogante il certificato di agibilità o suo equivalente. Non è neanche stato valutato il parere fornito dal Notaio il quale ha certificato l'esistenza dell'agibilità già nell'atto di acquisto di provenienza dell'immobile de quo. Viceversa il CTU ha prestato molta attenzione ad un documento che non ha alcuna caratteristica di atto amministrativo poiché si tratta di un documento: 1) mai notificato alla Cooperativa;
2) non datato;
3) non protocollato;
4) non firmato;
5) recante degli appunti redatti a penna di un soggetto sconosciuto. Inoltre è stata rinvenuta una missiva indirizzata alla scrivente, sempre oggetto di valutazione da parte del CTU, senza la prova della avvenuta spedizione e ricezione alla scrivente, la quale da un attento controllo della propria pec non è stata rinvenuta. Non è stato oggetto di valutazione la procedura di riscatto dell'immobile che ha consentito alla l'acquisizione del CP_1 pieno diritto di proprietà. Essendo stato edificato l'immobile con edilizia convenzionata nella procedura di riscatto il Comune di Pomezia ha valutato l'esistenza dell'agibilità dello stesso sia attraverso l'acquisizione della domanda della e della CP_1 documentazione allegata e sia attraverso la determina che ha autorizzato la liquidazione. Tale documentazione è stata depositata nel fascicolo di parte convenuta a cui evidentemente il CTU non ha proprio acceduto. 2) Errore di valutazione nel merito. Il Ctu redige una tabella riepilogativa attestante la documentazione presente e mancante nel fascicolo relativo alla richiesta di agibilità. Vi è da segnalare l'imprecisione con cui è stata redatta atteso che, ad esempio, uno stesso documento viene segnalato sia come presente che come non presente (dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità); la dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti viene segnalata come non presente allorquando compare negli allegati dell'elaborato peritale. Il CTU ha reputato come atto amministrativo uno scritto mai inviato alla Cooperativa di integrazione della documentazione mancante (dichiarazione ai sensi dell'art. 1 L. 10/1991) MAI pervenuta alla Cooperativa e pertanto tale scritto non ha MAI interrotto i termini di formazione del silenzio assenso. L'eventuale omissione di un unico documento non ha inficiato il procedimento del silenzio assenso atteso che l'istanza presentata dalla Cooperativa deve considerarsi comunque completa di tutti gli elementi oggettivi e la normativa in materia di formazione del silenzio pagina 2 di 11 assenso non prevede che la mancanza di un documento infici l'iter tecnico procedurale. Peraltro l'art 25 del DPR 380/2001 menziona diverse ipotesi nella richiesta del certificato di agibilità. Nel caso specifico l'iter procedurale da applicarsi è quello descritto nel comma 5 bis dell'art 25 DPR 380/2001 atteso che la non aveva CP_2 richiesto il certificato di agibilità nei 15 giorni successivi al fine lavori. La produzione documentale richiesta da tale procedura è stata compiutamente depositata dalla Cooperativa e pertanto la richiesta del certificato di agibilità, sia se ci si riferisca a quella di agosto 2010 e sia al sollecito giugno 2015, deve intendersi rilasciato per decorso del termine previsto dalla normativa in materia di silenzio assenso. Si chiede pertanto che il Giudice disponga una integrazione della CTU affinchè: 1) venga chiarito se l'iter procedimentale seguito dalla di richiesta del certificato di Controparte_2 agibilità rientri in quella prevista dal comma 5 bis dell'art 25 del DPR 380/2001; 2) atteso che l'obbligo contrattuale in capo alla convenuta era quello di fornire certificato di agibilità o un atto equivalente, atteso che agli atti vi è A) il parere del Notaio rogante il quale ritiene che il silenzio assenso sia maturato già in capo al dante causa della
B) che vi è una relazione tecnica asseverata protocollata presso il Comune di CP_1
Pomezia la quale afferma che vi sia l'agibilità per esser maturato il silenzio assenso;
si chiede che venga disposta una ulteriore integrazione della CTU al fine di valutare se gli atti indicati nei punti A) e B) possano essere considerati come atti equivalenti ai fini della responsabilità contrattuale in capo alla In caso di reiezione delle CP_1 sopramenzionate richieste lAvv. Antonella Paci precisa le proprie conclusioni così come formulate nella comparsa di costituzione e risposta e nelle note ex art 183 comma 6 cpc I termine che qui devono intendersi integralmente trascritte: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito rigettare la richiesta di accertamento di inadempimento contrattuale, avendo ampiamente dimostrato l'esistenza della certificazione di agibilità attraverso la formazione del silenzio -assenso.

2. conseguentemente rigettare la richiesta di condanna a carico della convenuta di rifondere le spese per il conseguimento della predetta certificazione poiché non pertinente, eccessiva e non provata;

3. rigettare la richiesta di risarcimento danni perché non provati e né determinati.

4. Condannare parte attrice al risarcimento del danno per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c. nella somma che sarà ritenuta di giustizia anche in via equitativa Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
A fondamento della domanda, l'attrice ho sostenuto di aver acquistato, in data 23.12.2020, dalla SI.ra per atto notar Controparte_1 Persona_3
(all. 1), l'immobile sito a Pomezia, Via Pino Romualdi n. 6/b, e precisamente: appartamento sito al piano quarto distinto con l'interno 10, censito al Catasto Fabbricati al foglio 11, particella 3583, sub 26 nonché box auto pertinenziale sito al piano primo sottostrada censito al Catasto Fabbricati al foglio 11, p.lla 3853, sub 15, al prezzo complessivo di € 195.000,00 (centonovantacinquemila/00). Tuttavia, all'atto del rogito notarile l'immobile compravenduto era privo del certificato di agibilità e, per tale pagina 3 di 11 ragione, la SI.ra , in qualità di parte venditrice, in fase di stipulazione, Controparte_1 si era impegnata al compimento di tutte le formalità necessarie al rilascio del mancante certificato di agibilità. In particolare, al punto 4 del rogito notarile, le parti avevano previsto che la somma di € 3.000,00, da imputare a quota prezzo, e versata dalla SI.ra a mezzo vaglia postale n. 0367261939-05 tratto in data 18.12.2020 su Parte_1
Poste Italiane, veniva lasciato “in deposito al sottoscritto notaio rogante fino al rilascio del certificato di agibilità che dovrà avvenire entro e non oltre il termine di 90 (novanta) giorni decorrenti dalla data odierna con impegno per il notaio rogante di consegnarlo alla parte venditrice previa esibizione del suddetto certificato di agibilità o suo equivalente o in alternativa, decorso inutilmente detto termine, con impegno per il medesimo notaio di restituirlo alla parta acquirente”.
Ciononostante, il dott. , notaio rogante, aveva Persona_3 consegnato alla parte venditrice il suddetto assegno senza che quest'ultima avesse consegnato il certificato di agibilità; la SI.ra aveva fornito al notaio Controparte_1 rogante un'attestazione di un proprio tecnico che asseriva l'esistenza dell'agibilità del bene compravenduto in forza del silenzio assenso del (all.2), di cui Controparte_3 però non aveva fornito alcuna prova. Ed invero, eseguiti gli accertamenti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Pomezia, era emerso che l'istanza con richiesta di agibilità, protocollata e menzionata dall'attuale convenuta, di fatto era stata rigettata dal Comune di Pomezia e, pertanto, alcun silenzio assenso si era su di essa formato.
Si è costituita la convenuta, sostenendo che, contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, il certificato di agibilità dell'immobile sito in Via Pino Romualdi Pomezia era stato concesso attraverso la formazione del silenzio assenso ai sensi dell'art. 25 del DPR 380/2001. Il procedimento iniziale volto all'ottenimento della certificazione di agibilità (giusta richiesta del 05.08. 2010) era stato interrotto dal Comune di Pomezia a mezzo racc.a.r. del 31.08.2010 nella quale si esponeva che il Comune non avrebbe rilasciato momentaneamente la certificazione richiesta attesa la pendenza di alcune indagini preliminari. L'immobile era stato dunque dissequestrato ed in data 27 gennaio 2015 la aveva protocollato un sollecito per il rilascio del Controparte_2 certificato di agibilità. A detta missiva ne era seguita una successiva del 03.12.2015. Pertanto, anche adducendo che la prima richiesta (eseguita in data 05.08.2010) non fosse idonea ai fini della maturazione del silenzio assenso, di certo lo erano gli ulteriori solleciti e l'integrazione della documentazione avvenuti successivamente al disposto dissequestro, tanto che nel 2017 in favore della IG.ra era stato convertito il CP_1 diritto di superficie con il diritto di proprietà. Infine, ha sostenuto che la documentazione inviata in data 23.03.2021 dalla IG.ra al Notaio CP_1 Persona_4 era stata valutata positivamente dal Notaio. In merito alla perizia asseverata a firma del geometra e prodotta da parte attrice, ha evidenziato che il Testimone_1 procedimento descritto in essa relativamente all'ottenimento del certificato di agibilità era riferibile al D.lgs n. 222 del 25 novembre 2016, entrato in vigore circa due anni dopo la formazione del silenzio assenso azionata con il DPR 380/2001 applicabile pagina 4 di 11 all'immobile oggetto di compravendita.
Nel corso del giudizio è stata disposta una CTU al fine di verificare la questione in contestazione, sul seguente quesito: “Verificare se l'immobile alla data della consegna dell'assegno da parte del Notaio dovesse o meno considerarsi dotato del certificato di agibilità; in difetto, al fine di quantificare i costi necessari per il suo rilascio”.
Il CTU nominato ha così concluso: “Poiché dalla data della richiesta di agibilità del 05/08/2010 prot. 65508 alla data del rogito del 23/12/2020 non sono intervenuti lavori all'interno dell'unità immobiliare si ritiene che l'agibilità avrebbe dovuto essere soddisfatta con l'istanza presentata nel 2010. Per quanto esposto nel paragrafo 5 DOCUMENTAZIONE NECESSARIA PER IL CONSEGUIMENTO DELL' AGIBILITA' NEL 2010 (EX ART. 25 DEL DPR 380/2001), in particolare nella TABELLA RIEPILOGATIVA DOCUMENTAZIONE NECESSARIA E DOCUMENTAZIONE NON PRESENTE NEL FASCICOLO - RICHIESTA DI AGIBILITÀ' DEL 05/08/2010 - EX ART. 25 DEL DPR 380/2001 VIGENTE si è constatata l'assenza di documentazione amministrativa che ha impedito la formazione del silenzio assenso. Si ritiene pertanto che alla data della consegna dell'assegno da parte del Notaio l'immobile era privo del Certificato di Agibilità a causa della mancata formazione del silenzio assenso. La quantificazione dei costi ammonta ad euro 5.000,00 oltre oneri di legge per spese tecniche professionali e 534,00 + 1200,00 = 1734,00 € per spese amministrative come specificate nel paragrafo 8 QUANTIFICARE I COSTI NECESSARI PER IL RILASCIO DELL' AGIBILITA.”
In definitiva, il CTU, pur aderendo alla ricostruzione della convenuta con riguardo alla decorrenza del termine per la formazione del silenzio assenso, ha appurato che, nella specie, la formazione del silenzio assenso era stata impedita dal fatto che la richiesta risultava carente. In particolare, il CTU ha sostenuto che “Al momento della richiesta dell'agibilità effettuata il 05/08/2010 del 2010 la documentazione necessaria ex art. 25 c.1, c.2, c.3, c.4 del DPR 380/2001 era la seguente: - richiesta di accatastamento dell'edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
- dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
- dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui agli articoli 113 e 127, nonché all'articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico. - certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67; - certificato del competente ufficio tecnico della regione, di cui all'articolo 62, attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche alle disposizioni di cui al capo IV della parte II;
- dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77, nonché all'articolo 82. - trascorso pagina 5 di 11 inutilmente il termine di cui al comma 3 (30 giorni) dell'art 25 DPR 380/2001, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'articolo 5, comma 3, lettera a). In caso di auto dichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni. - il termine di cui al comma 3 dell'art 25 DPR 380/2001 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa. - Ai sensi dell' art.5 comma 3 del DPR 380/2001: ai fini del rilascio del permesso di costruire o del certificato di agibilità, l'ufficio di cui al comma 1 (sportello unico per l'edilizia) acquisisce direttamente, ove questi non siano stati già allegati dal richiedente:
- a) il parere dell'A.S.L. nel caso in cui non possa essere sostituito da una autocertificazione ai sensi dell'articolo 20, comma 1 (autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nel caso in cui il progetto riguardi interventi di edilizia residenziale); - b) il parere dei vigili del fuoco, ove necessario, in ordine al rispetto della normativa antincendio.”
Chiarito quanto sopra, il CTU ha accertato che nel fascicolo relativo alla richiesta di agibilità del 2010 mancava la dichiarazione della salubrità degli ambienti, la dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati (elettrico), la dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità all'articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10 e il parere dell'A.S.L. o autocertificazione ai sensi dell'articolo 20, comma 1 del DPR 380/2001. Ha aggiunto che “nel fascicolo sono stati trovati ulteriori documenti a comprova della mancata formazione del silenzio assenso (ex art. 25 c. 4 del DPR 380 vigente), in particolare si tratta di: - foglio a carattere istruttorio, probabilmente redatto dall'allora Responsabile del Procedimento, inerente la documentazione mancante (Allegato - 08 Ulteriore documentazione) con degli appunti dell'allora Responsabile del Procedimento che evidenziava la mancanza della dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità all'articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10; - lettera su carta intestata dell'allora Responsabile del Procedimento, probabilmente mai inviata agli interessati (è assente il protocollo), di richiesta documentazione integrativa della dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità all'articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10 (Allegato - 08 Ulteriore documentazione); - lettera prot. 12770/2021 di un tecnico istruttore che, in risposta alla richiesta del Certificato di Agibilità, ribadisce l'impossibilità al rilascio per carenze documentali riscontrate all'epoca dell'istruttoria (Allegato - 08 Ulteriore documentazione)”.
A seguito del deposito della relazione, alcuna osservazione è pervenuta dalla parte convenuta, la quale ha formulato rilievi solo in sede di precisazione delle conclusioni, come sopra riportate.
In particolare, la convenuta ha sostenuto che: pagina 6 di 11 - nel fascicolo ove era stato presumibilmente eseguito l'accesso, il CTU non aveva rilevato la presenza dei solleciti depositati dalla prodotti Controparte_2 nel fascicolo di parte né la relazione tecnica asseverata redatta dall'Arch ed Persona_2 inviata a mezzo pec al Comune di Pomezia in data 25.03.2021;
- il CTU aveva omesso di valutare il parere fornito dal Notaio il quale aveva certificato l'esistenza dell'agibilità già nell'atto di acquisto di provenienza dell'immobile de quo;
- il CTU avrebbe dato rilevanza ad un documento senza alcuna valenza amministrativa, mai notificato alla , non datato, non protocollato, non CP_2 firmato e recante appunti redatti a penna di incerta paternità e ad una missiva, senza la prova della avvenuta spedizione e ricezione alla scrivente;

- il CTU non aveva valutato la procedura di riscatto dell'immobile che aveva consentito alla l'acquisizione del pieno diritto di proprietà; CP_1
- che il CTU aveva segnalato uno stesso documento sia come presente che come non presente nel fascicolo per la richiesta dell'agibilità, con particolare riferimento alla dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità;
- inoltre, aveva attestato l'assenza della dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti nonostante vi fosse negli allegati dell'elaborato peritale;

- il CTU aveva dato rilevanza ad un documento che non era stato mai inviato alla per l'integrazione della documentazione e pertanto non poteva interrompere CP_2
i termini di formazione del silenzio assenso;

- la formazione del silenzio assenso non poteva ritenersi impedita dalla carenza di un solo documento;

- nel caso specifico, l'iter procedurale da applicarsi era quello descritto nel comma 5 bis dell'art 25 DPR 380/2001 atteso che la non aveva richiesto il CP_2 certificato di agibilità nei 15 giorni successivi al fine lavori.
Orbene, in tema di consulenza tecnica d'ufficio, il secondo termine previsto dall'ultimo comma dell'art. 195, c.p.c., così come modificato dalla l. n. 69 del 2009, ovvero l'analogo termine che, nei procedimenti cui non si applica, ratione temporis, il novellato art. 195 c.p.c., il giudice, sulla base dei suoi generali poteri di organizzazione e direzione del processo ex art. 175 c.p.c., abbia concesso alle parti, ha natura ordinatoria e funzione acceleratoria e svolge ed esaurisce la sua funzione nel subprocedimento che si conclude con il deposito della relazione da parte dell'ausiliare; pertanto, la mancata prospettazione al consulente tecnico di osservazioni e rilievi critici non preclude alla parte di sollevare tali osservazioni e rilievi, ove non integrino eccezioni di nullità relative al suo procedimento, come tali disciplinate dagli artt. 156 e 157 c.p.c., nel successivo corso del giudizio e, quindi, anche in comparsa conclusionale o in appello (Cass. SU 5624/22). pagina 7 di 11 E' stato dunque richiamato il CTU per integrare la relazione, rispondendo alle osservazioni postume al deposito della stessa ed innanzi richiamate.
Il CTU, chiamato in particolare a “dedurre circa la ricorrenza nella specie di fatti impeditivi della formazione del silenzio assenso con particolare riferimento alla idoneità a tal fine della documentazione allegata alla richiesta e specificamente alla rilevata carenza del parere asl o autocertificazione sostitutiva”, ha così risposto: “La mancanza di uno di questi documenti obbligatori inficia la formazione del silenzio assenso. Non è ammessa alcuna deroga per la mancanza di un solo documento, come neppure di due, di tre, ecc. Altrimenti per assurdo varrebbe come certificato di agibilità solo il foglio della richiesta di agibilità senza alcun documento allegato! (a tal proposito cfr. TAR Lazio – Sentenza n. 12273/2024). Si vuole precisare che, ad eccezione di rare volte come, ad esempio, per la salubrità degli ambienti, la parola dichiarazione non deve ingannare;
infatti, non si tratta sempre di un semplice foglio redatto ai sensi del DPR 445/2000. Ad esempio, nel caso della Dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità all'articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10 si tratta di una vera e propria relazione tecnica che prende forma di una dichiarazione di conformità al progetto, alle varianti e alle norme di settore riguardanti il risparmio energetico del fabbricato. Pertanto, la Dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità all'articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10 e la Dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità dell'impianto elettrico installato, che sono due delle dichiarazioni mancanti nel fascicolo, sono sicuramente documenti di una certa importanza. Si evidenzia, come richiesto dall' Ill Giudice “con particolare alla rilevata carenza del parere asl o autocertificazione sostitutiva” che il parere asl o l'autocertificazione, ai sensi dell'art. 5 c. 3 lett. a) e dell'art. 20 (Procedimento per il rilascio del Permesso di Costruire) comma 1 del DPR 380/2001, rispettivamente si ottenevano o dichiaravano prima del rilascio del Permesso di costruire. Infatti, ai sensi dell'art. 5 c. 3 lett. a) del DPR 380/2001 era possibile ottenere il parere ASL per il rilascio del Permesso di Costruire (art. 20 – Procedimento del rilascio del Permesso di costruire) o del certificato di agibilità: Ai fini del rilascio del permesso di costruire o del certificato di agibilità, l'ufficio di cui al comma 1 acquisisce direttamente, ove questi non siano stati già allegati dal richiedente: a) il parere dell'A.S.L. nel caso in cui non possa essere sostituito da una autocertificazione ai sensi dell'articolo 20, comma 1; Vigeva nel 2010 un doppio regime (ottenimento del parere asl o autocertificazione sostitutiva), successivamente è stata inserita la possibilità del rilascio del Permesso di Costruire con la sola dichiarazione del progettista. Il doppio regime infatti è stato successivamente modificato nel D.lgs. 222/2016. Il D.lgs. 222/2016 (in vigore dall' 11 dicembre 2016) abrogava la lettera a) suddetta e modificava l'art. 20 c. 1 (Procedimento per il rilascio del Permesso di Costruire) lasciando intendere che per il rilascio del Permesso di Costruire era sufficiente solamente la dichiarazione del progettista abilitato che asseverava la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, veniva eliminata l'alternativa al parere della ASL. L'art. 20 c. 1 modificato prevedeva che il rilascio del Permesso di pagina 8 di 11 Costruire fosse subordinato alla sola dichiarazione del progettista. … Relativamente alla domanda di agibilità, l'art. 25 comma 4 del DPR 380/2001 vigente all'epoca di presentazione della domanda (05.08.2010) disponeva: Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3 [trenta giorni], l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'articolo 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni. L'art. 25 è stato successivamente soppresso dal D.lgs. 222/2016. Nel fascicolo, al momento dell'accesso gli atti, non è stata trovato ne il il parere dell'A.S.L. e ne la autodichiarazione del progettista alle norme igienico-sanitarie. Al momento dell'accesso agli atti non si potevano tralasciare degli appunti concernenti il procedimento di agibilità e una lettera su carta intesta dell'allora Responsabile del Procedimento di richiesta integrazioni senza protocollo (cfr Relazione CTU – Allegato 08 - Ulteriore documentazione e cfr cap. 5 della Relazione CTU). Si tratta di documenti che, anche se mai inviati e senza protocollo, mi hanno comunque allertato su un eventuale carenza di documentazione riscontrata già dall'allora Responsabile del Procedimento. In tali documenti si evidenziava, tra le altre, la mancanza della Dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità all'articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10; Non si è potuto neppure tralasciare una lettera in uscita (U) prot. 12770/2021 del 05.02.2021 di un tecnico istruttore che, in risposta alla richiesta del Certificato di Agibilità di cui alla domanda del 05.08.2010, ribadisce l'impossibilità al rilascio per carenze documentali riscontrate all'epoca dell'istruttoria (cfr Relazione CTU – Allegato 08 - Ulteriore documentazione). Il tecnico istruttore specifica altresì che l'agibilità attualmente può essere richiesta tramite Segnalazione Certificata SCA. … Riguardo i solleciti, a differenza di quanto sostiene parte convenuta si è preso visione sia dei solleciti del 27.01.2015 prot. 7851 e quello del 03.12.2015 sia della comunicazione con allegata la relazione tecnica asseverata redatta dall'Arch
[...]
ed inviata a mezzo pec al Comune di Pomezia in data 25.03.2021 prot. 31341. Per_2
L'invio di questi documenti a mio avviso non “rilasciano l'agibilità” all'immobile: i primi consistono in meri solleciti al rilascio dell'agibilità e richiamano integralmente l'istanza originaria del 05/08/2010 prot. 65508. Il secondo documento del 25.03.2021 (con allegata la relazione di parte del tecnico) che sostiene che dall'ultimo sollecito del 27.01.2015 sono partiti i termini del silenzio assenso non ottiene alcuna risposta di assenso o diniego da parte del poiché non è stata posta nei termini di domanda CP_3 ma di comunicazione di parte. Fermo restando che una eventuale istanza avrebbe avuto la medesima risposta di quella sopra riportata prot. 12770/2021 del 05.02.2021, inviata dal pochi giorni prima. Nel verbale del 19.02.2025 parte convenuta mette in CP_3 evidenza che il CTU avrebbe dovuto dichiarare l'agibilità ai sensi dell'art. 5 bis del DPR 380/2001, che è entrato in vigore il 21.8.2013. Questa ipotesi viene menzionata per la prima volta negli atti conclusivi e non è rintracciabile negli atti presi in esame al momento della redazione e della consegna definitiva della CTU. … Per sostenere l'esistenza dell'agibilità ai sensi dell'art. 5 bis l'istanza di agibilità doveva essere presentata dopo il 21.08.2013 mentre l'istanza è del 05/08/2010 prot. 65508. Anche le pagina 9 di 11 istanze di sollecito (del 27.01.2015 prot. 7851 e quella del 03.12.2015) richiamano integralmente l'istanza originaria del 05/08/2010 prot. 65508 e non si specifica il nuovo riferimento normativo subentrato nel 2013. Il procedimento seguito, quindi, è sempre quello dell'istanza originaria (art. 25 comma 1 del DPR 380/2001). Pertanto, si ritiene che il riconoscimento dell'equivalenza amministrativa procedurale non possa essere validata dal sottoscritto. Ma anche l'equivalenza documentale non può essere riconosciuta dal sottoscritto, come per esempio l'equivalenza tra i documenti di cui all'art. 5bis lett. b) (specifica dichiarazione da parte dell'impresa installatrice) e quelli presenti nel fascicolo. Sia lo stesso Comune a dichiarare o a prendere atto della suddetta uguaglianza. Infine si è anche visionata la domanda relativa alla procedura di riscatto ed è stata fatta la seguente valutazione. La procedura di riscatto è stata consentita solo attraverso la sola domanda di agibilità. Infatti, osservando il modulo del comune “Richiesta trasformazione da superficie a proprietà terreno.pdf” allegato alla Memoria 183 II termine di parte convenuta non c'è certezza che sia stata valutata l'esistenza dell'agibilità. …”.
Così riportata l'integrazione peritale del CTU, si osserva, in ogni caso, che colui che invoca la formazione del silenzio-assenso su un provvedimento favorevole ha l'onere di dimostrare la ricorrenza di tutti i presupposti di fatto all'uopo necessari, in quanto questi si atteggiano ad elementi costitutivi della fattispecie di cui la parte deduce il perfezionamento (Cass. n. 145 del 11/02/1999).
In definitiva, se è vero che il silenzio assenso formatosi sulla richiesta del certificato di agibilità, in generale, produce gli stessi effetti giuridici del provvedimento espresso di agibilità, nel senso che, decorso il termine dalla presentazione, l'immobile si considera formalmente agibile, tuttavia, la prova della formazione del silenzio assenso grava sul soggetto che intende avvalersene, secondo il principio generale in materia di onere probatorio. Con la conseguenza che colui che intende avvalersi degli effetti del silenzio assenso formatosi sulla segnalazione certificata di agibilità ha l'onere di provare la presentazione della segnalazione stessa, la completezza della documentazione allegata e il decorso del termine di legge, ciò in quanto la fattispecie legale tipica del silenzio- assenso presuppone non soltanto il decorso del tempo idoneo ad integrarla, ma altresì che il proprietario, all'atto della presentazione della domanda di rilascio del certificato di abitabilità, offra tutta la documentazione richiesta dalla predetta norma, in assenza della quale il consenso non può dirsi formato (Cass. n. 7472/2015; n. 747228416/2024).
Nella specie, come si è visto, dall'elenco dei documenti allegati alla richiesta si è potuto verificare che la documentazione era incompleta (vedi la relazione depositata dal CTU).
Ad ogni modo, risulta evidente che l'amministrazione interessata, nella specie, non abbia mai rilasciato un'attestazione di avvenuta formazione del silenzio assenso, negando espressamente la relativa formazione per le ragioni anzidette.
Ne consegue, a tutto voler concedere, accedendo, cioè, alla tesi della convenuta,
pagina 10 di 11 secondo la quale non rappresentava fatto impeditivo della formazione del silenzio assenso la più volte rilevata carenza della documentazione allegata alla richiesta e, specificamente, la carenza del parere asl o dell'autocertificazione sostitutiva, che, comunque, la convenuta avrebbe dovuto sostenere i costi necessari al suo riconoscimento da parte del Comune, se del caso, agendo giudizialmente nei confronti dell'Ente.
Appurato l'inadempimento della convenuta, il conseguente danno, ove accertato nell'"an", è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare (Cass. n. 25418/2019).
La domanda attorea è dunque fondata e la parte convenuta va condannata a rifondere la parte attrice delle spese necessarie per il rilascio del certificato di agibilità come quantificate dal CTU in euro 5.000,00 oltre oneri di legge per spese tecniche professionali ed euro 534,00 + 1200,00 = 1734,00 € per spese amministrative.
La domanda afferente all'ulteriore posta risarcitoria richiesta, invece, non risulta supportato da adeguate allegazioni. La liquidazione in via equitativa del danno postula, in primo luogo, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato e, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità (Cass. n. 9744/2023).
La domanda va dunque accolta nei limiti suddetti, con condanna della convenuta a rifondere delle spese di CTU e di quelle di lite la parte attrice, liquidate queste ultime in dispositivo ai valori medi dello scaglione corrispondente al valore della controversia come accertato.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda attorea condanna la convenuta a pagare alla attrice l'importo di euro 5.000,00 oltre oneri di legge per spese tecniche professionali ed euro 534,00 + 1200,00 = 1734,00 € per spese amministrative;

- condanna la parte convenuta a rifondere delle spese di lite l'attrice nella misura di euro 5.077,00, oltre spese forf iva e cpa;

- pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta.
Velletri, 05/09/2025
Il Giudice
dott. Francesca Aratari pagina 11 di 11