REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Nona Sezione Civile
In persona dei magistrati:
Dott. Pasquale Maria Cristiano Presidente
Dott.ssa Natalia Ceccarelli Consigliere
Avv. Flora de Caro Giudice Ausiliario - Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel processo di appello iscritto al numero 760 del ruolo generale degli affari civili contenziosi della
Corte di Appello di Napoli dell'anno 2022, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli numero
867 pubblicata il 27 gennaio 2022 e notificata il 31 gennaio 2022, avente a oggetto responsabilità professionale e vertente tra
(cf ), rappresentato e difeso, congiuntamente e Parte_1 C.F._1 disgiuntamente, dagli Avv.ti Marco Ferraro (cf ) e Stefano Giove (cf C.F._2
), elettivamente domiciliato nello studio dei difensori in Roma, Viale Regina C.F._3
Margherita, 278 giusta mandato alle liti in calce all'atto di citazione in appello (per le comunicazioni: pec - ); Email_1 Email_2
appellante
e
, sede secondaria Italia (cf ), in persona del procuratore Controparte_1 P.IVA_1 speciale, Dott.ssa giusta procura speciale rilasciata e autenticata il 10 febbraio Controparte_2
2022 da Notaio per la Città e la Contea di Dublino e le Contee di Wicklow, Persona_1
1

e EA (Irlanda), depositata negli atti del Notaio di Milano in data 24 Per_2 Persona_3 febbraio 2022, rep. n. 13158, racc. n. 7053, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Grassia (cf
), elettivamente domiciliata nello studio del difensore in Milano, Via San C.F._4
Pietro all'Orto, 10, giusta mandato alle liti in calce alla comparsa di costituzione in appello (per le comunicazioni: pec;
Email_3 appellata
CONCLUSIONI
All'udienza del 9 luglio 2024, svolta a trattazione scritta, le parti concludevano come da note telematiche e insistevano per l'accoglimento delle rispettive domande.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio il Notaio chiedendone la condanna al CP_1 Parte_1 risarcimento dei danni per responsabilità professionale per aver omesso, nella relazione notarile correlata al contratto di mutuo concesso dalla a per l'acquisto di immobile sito in CP_3 Parte_2
Castelvolturno (CE), per l'importo di € 80.000,00, di dichiarare che l'immobile era gravato da usi civici. A cagione della detta omissione la in sede di recupero delle somme per mancato CP_3 pagamento delle rate del mutuo, si era vista dichiarare la procedura esecutiva immobiliare – nel corso della quale emergeva l'esistenza dell'uso civico a seguito di perizia di stima – improcedibile, con ulteriori spese, per € 11.129,23 oltre alla mancata soddisfazione del credito.
Il Notaio si costituiva in giudizio resistendo alla domanda. Pt_1
Il Tribunale di Napoli, all'esito del giudizio, istruito documentalmente, accoglieva la domanda ritenendo che per il Notaio “... richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico, nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l'informativa del cliente sul suo esito e, nell'ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto, fanno parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale;
con la conseguenza che l'inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d'opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione
d'opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico. Tra i compiti del notaio vi è quello di verificare l'insussistenza di formalità pregiudizievoli, tra i quali rientra quella degli usi civici presso i competenti uffici della Regione”.
Nel caso concreto, inoltre, la nota agli atti del Comune di Castelvolturno, nella quale si faceva riferimento al canone annuo non più efficace, avrebbe dovuto costituire “un evidente “campanello di
2 allarme” che avrebbe dovuto certamente indurre il professionista ad approfondire l'indagine sui vincoli esistenti, consultando altresì l'Ufficio Usi Civici della Regione Campania, e giungendo così ad acclarare la effettiva sussistenza del vincolo alla libera disponibilità del bene, anche in ragione del riferimento assolutamente generico al canone annuo, come contenuto in quella nota”.
Il Tribunale riteneva “... che ove il notaio rogante avesse rilevato che sull'immobile offerto in vendita gravavano usi civici è altamente probabile (se non certo) che la banca non si sarebbe determinata alla stipula del contratto di mutuo fondiario (avendo avuto certezza della impignorabilità del bene offerto in garanzia).
Ne consegue che il danno subito dall'ente creditore non coincide con l'intera esposizione debitoria del mutuatario
– come invocato da parte attrice - bensì nella perdita di disponibilità materiale della somma data a mutuo, oltre agli interessi legali maturati dall'epoca e sino all'attualità, detratte tuttavia le somme che il mutuatario ha comunque corrisposto nel corso del rapporto”.
Sulla scorta di tali considerazioni, il primo giudice condannava il professionista a pagare in favore dell'istituto di credito la somma di € 92.914,14, dei quali € 82.261,89 (detratto l'importo di €
1.180,64 pagato dalla debitrice), pari all'esposizione della cliente, ed € 10.652,25, per documentate spese della procedura esecutiva, oltre interessi e rivalutazione monetaria, nonché alla refusione delle spese di lite.
proponeva appello avverso la decisione, con atto di citazione notificato a Parte_1 mezzo pec il 23 febbraio 2022 invocandone, previa sospensione dell'efficacia esecutiva, l'integrale riforma e rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'lll.ma Corte adita, in riforma dell'impugnata sentenza, contrariis reiectis, così statuire:
a) in via preliminare accogliere l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata n.ro
867/2022;
b) Nel merito ed in via principale, riformare la sentenza n. 867/2022 pubbl. il 27 Gennaio 2022, depositata in data 25/01/2022, notificata in data 31/01/2022 emessa dal Tribunale Civile di Napoli, 8^ sezione, in persona del Giudice Dott.ssa Ivana Sassi, nel giudizio R.G.: 17308/2016 accertando e dichiarando l'assenza della responsabilità professionale del Dr. nei confronti della , per le causali Parte_1 Controparte_1
3 e le motivazioni sopra esposte, con ogni conseguenza in ordine ai danni ed alle spese, anche di lite, riconosciuti in favore dell'attrice nella sentenza di primo grado;

c) in via subordinata, riformare la sentenza impugnata e limitare il risarcimento dei danni ai sensi degli artt.
1223, 1225 e 1227 c.c.”.
Con vittoria di onorari, competenze e spese del doppio grado di giudizio, spese generali come per legge, Iva e Cpa”.
Con comparsa depositata il 6 luglio 2022, si costituiva in giudizio chiedendo il CP_1 rigetto del gravame con vittoria di spese del grado.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, la Corte, con ordinanza del 19 gennaio 2023, rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva del provvedimento per insussistenza dei requisiti di cui all'art. 283 cpc e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 9 luglio 2024, svolta a trattazione scritta, sulle conclusioni delle parti come da rispettive note, la Corte riservava la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
L'appellante e l'appellata depositavano comparse conclusionali, l'appellata anche memoria di replica, che non presentano carattere di novità.
La difesa appellante, dopo aver ripercorso lo svolgimento del processo di primo grado, formula due motivi di gravame, suddivisi in paragrafi, così rubricati:
“1- Sulla presunta responsabilità professionale
2. - Sulla liquidazione dei danni”.
Con primo motivo di impugnazione l'appellante si duole dell'erroneità della pronuncia poiché,
a differenza di quanto statuito dal Tribunale, il notaio effettuò tutti i dovuti accertamenti fino al primo titolo ventennale, l'atto di acquisto del terreno del 19/06/1975 dal venditore IG. _4
, con atto Notaio Dr. . Essendo emerso da tale atto l'esistenza di un canone
[...] Persona_5 annuo a favore del Comune di Castel Volturno, non risultante dalle visure storiche espletate sull'immobile, il Notaio si adoperò affinché il Comune di Castel Volturno si esprimesse circa la persistenza o l'efficacia di detto canone. Il dichiarò, con nota del 26 febbraio 2007, che il CP_4 canone annuo non aveva più efficacia, pertanto nessuna ulteriore indagine era necessaria. Inoltre,
l'attività da svolgersi presso gli uffici della Regione, ritenuta dovuta dal primo giudice, non rientrava nell'ambito degli ordinari controlli richiesti e/o richiedibili in relazione all'affare e alle competenze
4 tecniche del professionista e si presentava come estremamente difficoltosa, non esigibile da un notaio o altro professionista del diritto.
Il motivo non può trovare accoglimento.
Il Tribunale ha, difatti, correttamente rilevato, in conformità con l'ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, che il notaio incaricato della stipula di atti aventi ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurare serietà
e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio
(Cass. 7283/2021; Cass. 4911/2022). Nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza che ha ravvisato la responsabilità professionale di un notaio il quale, in sede di stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario, aveva omesso di accertare che l'immobile ipotecato era gravato da usi civici non affrancati. La Corte ha affermato che il notaio avrebbe dovuto, per adempiere correttamente alla propria prestazione con la diligenza professionale richiesta nel caso concreto ex art. 1218 e 1176, comma 2, cc, svolgere indagini ulteriori rispetto a quelle ipotecarie e catastali sull'eventuale esistenza di usi civici, quanto meno acquisendo il certificato di destinazione urbanistica del terreno sui cui gli immobili erano stati edificati.
Cass. 30494/2022 ha, inoltre, statuito che il rilievo dell'esistenza di eventuali usi civici gravanti sul terreno su cui sono edificati gli immobili ipotecati e dei conseguenti limiti alla commerciabilità degli stessi, costituisce una questione che senz'altro rientra nel tipico oggetto della competenza professionale del notaio (precisamente nel suo dovere di consiglio e di segnalazione alle parti delle ragioni che potrebbero incidere negativamente sugli effetti degli atti stipulati e sul risultato pratico perseguito dalle parti con detti atti), trattandosi di vincoli di natura giuridica sui beni oggetto della costituenda garanzia, incidenti sulla concreta efficacia della stessa, e non di una questione tecnica di estimo.
Identici principi sono stati espressi anche da Cass. 15035/2023, con la quale, a differenza di quanto argomentato dalla difesa appellante con comparsa conclusionale, si è confermato che il notaio è tenuto in ordine alla serietà dell'atto a verificare l'eventuale sussistenza di usi civici mediante l'acquisizione del certificato di destinazione urbanistica del bene, come, nel caso all'esame della Corte, era, in effetti, avvenuto senza che dal certificato emergesse l'esistenza dell'uso,
5 pervenendosi, per tale ragione, a pronuncia di conferma dell'assenza di responsabilità in capo al professionista.
Nel caso oggetto della presente controversia, a prescindere da “indici di allerta” che, come si dirà oltre, effettivamente esistevano e che avrebbero imposto al notaio l'obbligo di fare una ricerca più approfondita, era attività di certo non “straordinaria” quella di richiedere il certificato di destinazione urbanistica, in quanto è più che verosimile come da tale documento sarebbe immediatamente emersa la sussistenza di usi civici gravanti sul bene. Dalla relazione notarile definitiva (doc. 3 prod. Barclays I grado) emerge, invece, che il notaio a tale adempimento non ha provveduto, ivi facendosi espresso riferimento solo alla consultazione dei registri catastali e delle competenti conservatorie ed essendo, pacificamente, rimasta l'indagine circoscritta all'acquisizione della nota del Comune di Castelvolturno, peraltro indirizzata a , precedente Persona_4 proprietario, con la quale il Comune si limitava a dare atto che, con riguardo al terreno “sul quale grava un canone annuo in favore del Comune, si precisa che lo stesso non è più efficace”. In altri termini il a differenza di quanto dedotto dall'appellante, non ha in alcun modo certificato CP_4
l'inesistenza di usi civici bensì la solo inefficacia del canone annuo gravate sul terreno, circostanza questa che, come già rilevato dal primo giudice, costituiva certamente indice di allarme che avrebbe dovuto indurre il notaio a più approfondite ricerche, rientranti nell'ordinaria diligenza richiesta al professionista.
L'accertamento, tra l'altro, oltre a rientrare nel tipico oggetto competenza professionale del notaio, trattandosi di vincoli giuridici (Cass. 30494/2022 sopra richiamata), neanche può ritenersi di particolare difficoltà, risultando dalla perizia di stima in atti, redatta nel corso della procedura esecutiva immobiliare, che l'estimatore ha agevolmente acquisito il dato mediante interrogazione degli Uffici Agricoltura della Regione Campania, con esclusione dell'applicabilità, al caso di specie, dell'art. 2236 c.c., non ravvisandosi nel controllo omesso un “problema tecnico di speciale difficoltà”.
In conclusione, il motivo va respinto.
Con secondo motivo di gravame, l'appellante deduce che sarebbe totalmente carente la prova del danno subito dalla banca.
L'istituto di credito avrebbe prodotto un mero prospetto contabile privo di valore di certificazione del credito, inoltre, vi sarebbe corresponsabilità della banca per aver concesso un mutuo di € 80.000,00, con garanzia ipotecaria per € 240.000,00, erogando il mutuo per un importo ben superiore al valore commerciale dell'immobile che, a seguito della perizia di stima effettuata
6 nel corso della procedura esecutiva, era risultato di soli € 37.142. Di conseguenza, anche se si fosse proceduto all'incanto, la banca non avrebbe mai potuto ottenere l'integrale soddisfazione del credito, con conseguente applicabilità dell'art. 1227 cc per avere erogato il mutuo oltre il limite dell'80% del valore. La banca, inoltre, benché avesse perso il privilegio avrebbe, comunque, potuto agire accertando l'esistenza di altri beni in capo alla mutuataria, dovendosi ritenere il danno solo potenziale e ben potendo la banca proporre nuovamente la procedura esecutiva nel momento in cui il bene sia stato affrancato.
Le censure, come eccepito dalla difesa appellata, presentano profili di inammissibilità, novità, e non sono in ogni caso fondate.
Il motivo di gravame non censura specificatamente il passaggio motivazionale della sentenza col quale il Tribunale ha ritenuto che il danno per l'istituto di credito è rappresentato dalla perdita di disponibilità materiale della somma data a mutuo, oltre agli interessi legali maturati dall'epoca all'attualità. Inoltre, con riguardo alla consistenza del credito della banca, oltre al prospetto contabile (nel quale la banca ha dato atto del limitato pagamento ricevuto), vi è in atti il contratto di mutuo, ove all'art. 1) si dà espressamente atto del trasferimento alla della somma concessa Pt_2 in mutuo, con rilascio di quietanza, e il contratto disciplina puntualmente gli interessi dovuti in caso di inadempimento. La difesa del notaio in primo grado ha svolto una generica contestazione sul punto, limitandosi ad affermare che “la somma di € 82.261,89, tra l'altro corrisponde(nte) a un importo maggiore di quello erogato alla IG.ra (pag. 9), senza neanche dedurre la non correttezza del calcolo Pt_2 di spese e interessi, chiaramente esposti nel prospetto.
La mancata individuazione degli usi civici è prova del danno e viene in rilievo in questa sede in quanto ha pregiudicato la soddisfazione del credito da parte del creditore pignorante, il quale si è trovato nell'impossibilità di soddisfare il proprio credito mediante l'espropriazione del bene gravato da ipoteca, proprio a causa della esistenza degli usi civici, non individuati in un momento anteriore al rogito dell'atto e che di fatto hanno pregiudicato il pignoramento dell'immobile ipotecato.
Peraltro, il diritto della banca al risarcimento del danno non può ritenersi subordinato alla prova dall'esperimento di ulteriori iniziative per il recupero del credito né all'istituto di credito è concesso alcuno strumento legale con riguardo all'eventuale affrancazione del fondo, emergendo, invero, dalle argomentazioni svolte dall'appellante non già l'esistenza di un danno solo potenziale bensì una mera astratta possibilità di futuro recupero del credito, che, in ogni caso, implicherebbe ulteriori ingenti esborsi da parte dell'appellata, non esigibili.
Come correttamente statuito dal primo giudice, l'obbligo di risarcimento del danno da omessa informazione va commisurato al corrispettivo contrattuale, vale a dire al mutuo che la banca non
7 avrebbe erogato (o avrebbe erogato con diverse garanzie) qualora fosse stata tempestivamente resa edotta dell'esistenza del vincolo sul bene offerto in garanzia.
La deduzione che la banca abbia erogato il mutuo sovrastimando il valore dell'immobile, e che, dunque, essa sia corresponsabile del danno, ha carattere di novità, poiché con comparsa di costituzione in primo grado la difesa dell'allora convenuto si è limitata ad argomentare che il danno patito avrebbe dovuto essere contenuto “nei limiti in cui il credito della Controparte_1 avrebbe trovato soddisfazione se non fosse risultato impossibile azionare la garanzia ipotecaria” (pag. 9), dunque,
€ 37.142,00, come da perizia di stima. Non essendo la questione oggetto del thema decidendum così come cristallizzatosi nel precedente grado di giudizio, non vi è prova di tale comportamento colposo dell'istituto di credito, allegato solo nel presente grado di giudizio in violazione del principio del contraddittorio e del diritto di difesa. Tanto a tacere del fatto che, come già rilevato dal primo giudice, se avesse avuto conoscenza dell'esistenza dell'uso civico gravante CP_1 sull'immobile, avrebbe potuto determinarsi comunque a concedere il mutuo pretendendo però ulteriori e diverse garanzie.
La sentenza del Tribunale va, quindi, confermata anche con riguardo al quantum e il gravame integralmente respinto.
Le spese di lite del grado, in ragione delle oscillazioni che si registrano nella giurisprudenza di merito e della circostanza che l'orientamento espresso, sulla specifica questione, dalla
8 giurisprudenza di legittimità si è consolidato in epoca più recente, possono essere integralmente compensate tra le parti.
Al rigetto totale dell'appello consegue l'onere di dare atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma I quater, Testo Unico delle Spese di Giustizia.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli numero 867 pubblicata il 27 gennaio 2022, proposto da nei confronti di Parte_1 [...]
, così dispone: Controparte_1
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2) compensa integralmente tra le parti le spese di lite del presente grado di giudizio;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma I quater, Testo
Unico delle Spese di Giustizia.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 9 gennaio 2025
Il Giudice Ausiliario estensore Il Presidente
avv. Flora de Caro dott. Pasquale Maria Cristiano
9