Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Corte d'appello di Catanzaro
Sezione seconda civile
La Corte d'appello, riunita in camera di consiglio e composta dai dottori
Silvana Ferriero presidente
Antonio Rizzuti consigliere
Anna Maria Torchia consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 230/2024 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, avente a oggetto l'occupazione senza titolo di un immobile e vertente
TRA
(C.F.: ), rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso in giudizio dall'avvocato Michele Galasso
Parte appellante e
(C.F.: ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F.: ), rappresentati e difesi in giudizio C.F._3
dall'avvocato Lorenza Piterà
Parte appellata
Conclusioni delle parti
Per la parte appellante: “Nel merito e in via principale - previa integrale riforma della sentenza n. 104/2024 pubblicata il 18/01/2024 e
1

pronunciata dal Tribunale di Catanzaro, Sezione II civile, Giudice
Dott.ssa Chiara IERARDO, nel procedimento civile R.G. n. 4881/2018
(notificata da controparte in data 20/01/2024), in accoglimento del presente ricorso in appello, rigettare le domande formulate dai Signori
e per le motivazioni esposte nel presente ricorso ed CP_1 CP_2
accertare e dichiarare che gli stessi occupano senza titolo alcuno – per scadenza del contratto di comodato ad uso gratuito - l'immobile oggi di proprietà del signor (in quanto marito ed erede della Parte_1
ricorrente signora deceduta in data 01/05/2021) sito in Persona_1
Catanzaro Lido, alla via Locri n. 27, foglio 94, mappale 892 (già mappale
85), sub. 2, z.c. 5, cat. A/3, classe 2, vani 4, e per l'effetto condannare i e a rilasciare libero e sgombro da sé il predetto Controparte_3 CP_2
immobile, rimettendolo nella piena e legittima materiale detenzione del signor , fissando contestualmente la data di esecuzione per il Pt_1
rilascio. In ogni caso Con vittoria di spese, diritti ed onorari oltre oneri di legge con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.
Per la parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di
Catanzaro, disattesa e reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, previe le opportune declaratorie, previo rigetto di ogni eccezione, domanda e/o istanza avversaria così giudicare: IN VIA
PRELIMINARE: 1) Dichiarare inammissibile l'appello proposto dal signor , ai sensi dell'art. 342 c.p.c., per le ragioni Parte_1
indicate al punto I della presente comparsa, ovvero dichiarare l'appello in parola inammissibile, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c.; NEL MERITO: 2) rigettare, in quanto inammissibili e infondati, tutti i motivi di appello proposti da , per le motivazioni dedotte nel corpo del Parte_1
presente atto;
confermando la sentenza n. 104/2024 resa dal Tribunale di
Catanzaro in data 18.01.2024 e pubblicata in pari data, oggi oggetto di gravame e tutte le statuizioni in essa contenute;
3) respingere, con la
2 miglior formula, le domande svolte dal ricorrente contro i signori ed , per i motivi esposti in narrativa. 4) Controparte_2 Controparte_1
condannare l'appellante alla refusione delle spese di lite del I e II grado
(compenso ai sensi del d.m. n. 55/2014, come modificato con i d.m. n.
37/2018 e n. 147/2022, oltre spese e oneri accessori)”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado risulta esaurientemente esposto nella sentenza impugnata nei termini che seguono: “1. ha adito Persona_1
l'intestato Tribunale sulla premessa di aver stipulato con CP_2
, mediante procura speciale da quest'ultima conferita a
[...] Parte_1
, contratto di compravendita immobiliare del 13 giugno 2012 con
[...]
il quale la seconda ha venduto alla prima l'immobile di sua proprietà sito in Catanzaro Lido, via Locri, n. 27, individuato al NCEU di Catanzaro al fg. 94, mappale 892 (già mappale 85), sub 2, z.c., cat. A/3, classe 2, vani
4; che in base agli accordi orali intercorsi tra le parti, la e il CP_2
relativo marito, avrebbero potuto continuare a occupare Controparte_1
l'immobile per un periodo di tre anni durante il quale avrebbero dovuto trovare un altro immobile in cui trasferirsi;
che, trascorsi cinque anni, stante la perdurante occupazione, la proponeva la stipula di un Per_1
contratto di comodato gratuito della durata di un anno, con decorrenza dal
16 giugno 2017 e scadenza il 16 giugno 2018. Nell'allegare l'intervenuta scadenza del contratto di comodato, di avere necessità di rivendere l'immobile stante la pendenza di un contenzioso con l'Agenzia delle
Entrate oltre al fatto che i coniugi hanno manifestato la volontà di CP_1
riacquistare ma non hanno avanzato alcuna proposta seria, ha concluso chiedendo di “accertare e dichiarare che i signori e Controparte_2
occupano senza titolo alcuno – per scadenza del Controparte_1
contratto di comodato ad uso gratuito – l'immobile sito in Catanzaro
3 Lido, via Locri, n. 27, individuato al NCEU di Catanzaro al fg. 94, mappale 892 (già mappale 85), sub 2, z.c., cat. A/3, classe 2, vani 4 e per
l'effetto condannare parte resistente a rilasciare libero e sgombro da sé il predetto immobile rimettendolo nella piena e legittima materiale detenzione della signora fissando contestualmente la data di Per_1
esecuzione per il rilascio”. Nel costituirsi in giudizio, i resistenti CP_2
e si sono opposti all'accoglimento della domanda chiedendo in via CP_1
riconvenzionale la dichiarazione di nullità del preliminare di compravendita del 7 gennaio 2011 nonché del contratto di compravendita stipulato il 13 giugno 2012 in quanto estrinsecazione di un patto commissorio;
in subordine, sempre in via riconvenzionale, hanno chiesto di dichiarare la natura simulativa del contratto di vendita del 13 giugno
2012, dissimulante un mutuo, e per l'effetto di dichiararne la nullità con conseguente annullamento del contratto di comodato d'uso gratuito ovvero, ancora, di ammettere la richiesta di dilazione del termine per adempiere al pagamento della restante parte di mutuo con concessione di un termine di grazia. Chiesta e ottenuta altresì la chiamata in causa di
, anche questi si è costituito in giudizio, instando per Parte_1
l'accoglimento del ricorso e il rigetto delle domande riconvenzionali dei resistenti attesa l'assoluta erroneità della ricostruzione fattuale da quest'ultimi proposta. Deceduta, nelle more del giudizio, , Persona_1
si è costituito anche n.q. di coniuge ed erede di Parte_1
quest'ultima. Mutato medio tempore il giudice, esaurita l'istruttoria, la causa è pervenuta all'odierna udienza per la discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. con assegnazione di un termine, fino a trenta giorni prima dell'udienza, per il deposito di note conclusive”.
Con la sentenza n. 104/2024 r.g.a.c., resa all'esito dell'udienza del
18.1.2024 a definizione del giudizio n. 4881/2018 r.g.a.c., il Tribunale di
Catanzaro aveva accolto la domanda riconvenzionale avanzata dai
4 convenuti, rigettando, di conseguenza, la domanda della parte ricorrente,
e, per l'effetto, dichiarato nullo il contratto di vendita del 13.6.2012 ai sensi degli articoli 1343 e 1418 c.c., poiché impiegato come mezzo per eludere il divieto sancito dall'art. 1344 c.c.
ha impugnato la suddetta sentenza, deducendo Parte_1
che: 1) dal contratto preliminare di compravendita del 7.10.2011 emergerebbe che il prezzo finale di vendita sarebbe stato fissato in €
120.000,00, di cui € 5.000 pari al corrispettivo del veicolo che egli avrebbe venduto a perciò compensato fino a Controparte_1
concorrenza col prezzo della vendita e € 30.000,00 trattenuti a fronte del comodato d'uso dell'immobile compravenduto concesso ai venditori, residuando così € 85.000,00; 2) nessuna sproporzione vi sarebbe tra l'importo di € 30.000,00 decurtato dal prezzo di vendita a fronte del comodato dell'immobile e l'indennità mensile di € 500,00 richiesta per il periodo di occupazione del bene compreso tra gli anni 2015-2017, siccome oggetto di apposita trattativa per far fronte alla necessità dei venditori di cercare una nuova abitazione;
3) il conferimento della procura speciale a vendere da parte di non sarebbe avvenuto Controparte_2
contestualmente alla stipulazione del presunto contratto di mutuo, atteso che la somma asseritamente mutuata di € 30.000,00 – in realtà corrisposta a titolo di acconto sul prezzo di vendita – sarebbe stata versata ben prima del 16.5.2012, data di rilascio della procura;
4) come emerso dalla documentazione prodotta e dalla deposizione del testimone Tes_1
la dazione della somma di € 500,00 mensili non corrisponderebbe alla restituzione del prestito accordato a e , Controparte_1 Controparte_2
bensì all'indennità di occupazione con gli stessi stabilita;
5) il pagamento della suddetta indennità sarebbe avvenuto in contanti per espressa richiesta di come emerso dalle deposizioni dei testi Controparte_1
, e;
6) sarebbe Testimone_2 Tes_1 Testimone_3
5 stato a non pretendere il rilascio di alcuna quietanza di Controparte_1
pagamento, come emerso dalle dichiarazioni rese da Parte_2
e in sede penale in un procedimento a suo carico di cui Parte_3
egli avrebbe avuto contezza soltanto il 7.2.2024; 7) il contratto di comodato stipulato unicamente per l'anno 2017 sarebbe giustificato dalla necessità di apporre un termine finale all'occupazione dell'immobile da parte dei venditori;
8) il prezzo della vendita di € 120.000,00 non sarebbe sproporzionato al valore dell'immobile, come emergerebbe dalla perizia di parte nonché dalla valutazione estimativa che nel procedimento penale a suo carico sarebbe stata effettuata dall'Agenzia delle Entrate su richiesta della competente Procura della Repubblica;
8) il contratto di vendita troverebbe giustificazione dal punto di vista dei compratori nella volontà di effettuare un investimento nell'interesse dei figli e da quello dei venditori in esigenze di tipo economico;
9) il giudice di primo grado avrebbe erroneamente valutato le deposizioni dei testi escussi.
e si sono costituiti in giudizio, Controparte_1 Controparte_2
eccependo l'inammissibilità dell'appello ai sensi degli articoli 342 e 348- bis c.p.c. e argomentando per l'infondatezza dell'impugnazione nel merito.
All'esito dell'udienza del 9.4.2025, la causa è stata decisa con la lettura del dispositivo.
L'eccezione d'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. è infondata, poiché dal tenore dell'impugnazione – oltretutto in linea col paradigma delineato dalla giurisprudenza di legittimità sviluppatasi in seguito alle modifiche apportate all'art. 342 c.p.c. (ex multis, cfr. Cass. civ., sez. VI, ord. n. 40560/2021) – è agevole cogliere le censure sollevate avverso la sentenza del tribunale.
Parimenti infondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 348-bis c.p.c., non risultando manifesta l'infondatezza del gravame.
6 Nel merito l'appello è infondato e dev'essere rigettato per le ragioni di seguito illustrate, con l'avvertenza che nessuna rilevanza ai fini della decisione dell'impugnazione ha assunto la documentazione inerente al procedimento penale n. 2699/2023 r.g.n.r. avviato nei confronti di e prodotta da quest'ultimo. Parte_1
L'appellante si duole della ricostruzione dei fatti operata dal primo giudice sulla base della quale ha dichiarato nullo il contratto di vendita del 13.6.2012 per illiceità della causa, in quanto mezzo per eludere il divieto di patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c.
Ebbene, la corte ritiene condivisibile la decisione cui è approdato il tribunale.
Alcuni elementi, invero, rendono verosimile la ricostruzione prospettata dai convenuti, odierni appellati, secondo la quale la vendita sarebbe stata stipulata a garanzia della restituzione di un prestito di €
50.000,00, che avrebbe concesso loro. Parte_1
Innanzitutto, il prezzo pattuito per la vendita: secondo l'appellante, le parti avrebbero, in realtà, concordato un corrispettivo di € 120.000,00, da corrispondersi nei termini sopra riportati.
La tesi difensiva, però, non è stata suffragata da alcun atto scritto, come sarebbe stato doveroso, trattandosi di pattuizione integrante un elemento essenziale – segnatamente la causa, rappresentata dallo scambio della cosa contro il prezzo nella compravendita – di un contratto avente a oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile, per il quale l'art. 1350 n.1) c.c. impone la forma scritta a pena di nullità.
Ciò posto, il prezzo di vendita a cui l'immobile è stato trasferito – come rilevato dal primo giudice – di € 50.000,00 risulta di gran lunga inferiore rispetto al valore dell'immobile, stimato dal perito dell'odierno appellante in circa € 138.000,00 (vedasi la perizia acclusa al fascicolo della parte appellante).
7 Il conferimento della procura speciale a vendere da parte di CP_2
a , poi, appare del tutto anomalo, visto che
[...] Parte_1
quest'ultimo nella comparsa di costituzione e risposta in primo grado ha chiarito come non vi fosse alcun rapporto di amicizia con gli inquilini dell'immobile, bensì di mera conoscenza.
Per giunta l'immobile è stato acquistato da moglie Persona_1
di con provvista in denaro, per pagare a Parte_1 CP_2
il prezzo di vendita, fornita dal marito, secondo quanto dallo
[...]
stesso rappresentato.
Anche la permanenza della venditrice e del marito nell'immobile e la stipulazione del contratto di comodato confortano la tesi difensiva degli appellanti.
La circostanza, infine, riferita sia da sia da Persona_1 Parte_1
nei rispettivi atti introduttivi, che la venditrice avesse
[...]
manifestato l'intenzione di reperire il denaro necessario per riacquistare l'immobile venduto che, comunque, aveva continuato ad abitare dopo il trasferimento della proprietà rende verosimile la sussistenza di un accordo non scritto di costituzione di una garanzia per il prestito accordato attraverso il trasferimento della proprietà dell'immobile e consente, quindi, di affermare che il contratto di compravendita è stato impiegato quale mezzo per eludere il divieto posto dal codice civile.
Condivisibile, dunque, la qualificazione giuridica della fattispecie negoziale operata dal primo giudice, che ha ravvisato nell'operazione negoziale uno strumento per eludere il divieto di patto commissorio sancito dagli articoli 1963 e 2744 c.c., con la precisazione che, peraltro, non assume alcuna rilevanza la mancata espressa previsione di un patto di retrovendita.
Com'è stato di recente ribadito dalla Corte di cassazione, per vero, il divieto di patto commissorio dev'essere interpretato in maniera
8 funzionale, determinando la nullità di “[…] qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegata per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito” (Cass. civ., sez. II, sent. n. 13210/2024).
Quanto alle ulteriori censure, occorre comunque rilevare:
l'evidenza della sproporzione tra l'importo di € 30.000,00 decurtato dal prezzo di vendita a fronte del comodato dell'immobile e l'indennità mensile di € 500,00 richiesta per il periodo di occupazione del bene compreso tra gli anni 2015-2017, quest'ultima pari a circa un terzo del primo, asseritamente concordato per un periodo di circa tre anni;
dall'attività istruttoria espletata non è emersa la circostanza che i pagamenti effettuati fossero da riferire al pagamento dell'indennità concordata anziché alla restituzione della somma prestata né le ulteriori circostanze addotte a sostegno della tesi dell'appellante secondo cui sarebbe stato stipulato un contratto di vendita allo scopo di effettuare un investimento e al contempo soddisfare esigenze economiche dei venditori;
la valutazione delle prove testimoniali operata dal tribunale appare esente da censure, avendo il primo giudice valutato le deposizioni testimoniali e apprezzato la credibilità delle stesse in base a elementi oggettivi e soggettivi ed esposto le ragioni che lo hanno portato a ritenere più attendibile una testimonianza rispetto all'altra.
Occorre, infine, precisare che la sentenza di non luogo a procedere
(n. 304/2024 del 19/11/2024) pronunciata dal G.u.p. del Tribunale di
Catanzaro, appellata dalla presso lo stesso Controparte_4
tribunale, che la parte appellante ha chiesto di poter produrre con l'istanza del 6.3.2025, non è rilevante ai fini della decisione, in considerazione
9 dell'autonomia del giudizio civile rispetto a quello penale, nonché del fatto che la predetta sentenza non è passata in giudicato.
Alla luce delle considerazioni che precedono, l'appello dev'essere rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività defensionale svolta e della complessità della causa, che giustificano l'applicazione dei parametri minimi, per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.
Occorre, infine, dare atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Catanzaro, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, eccezione o domanda, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna l'appellante al pagamento in favore degli appellati delle spese di lite, liquidate in complessivi € 4.996,00, oltre accessori di legge.
Si dà atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater,
D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.
Così deciso a Catanzaro, nella camera di consiglio del 10 aprile
2025.
Il consigliere estensore Il presidente
Anna Maria Torchia Silvana Ferriero
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