N. R.G. 2707/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott. Carlo MADDALONI Presidente
Dott. Silvia BRAT Consigliere
Dott. Andrea Francesco PIROLA Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta la numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello
da
IN QUALITA' DI EREDE DELLA SIG. Pt_1 Parte_2
(C.F. ), elettivamente domiciliato in CORSO
[...] C.F._1
MONFORTE N. 45 MILANO presso lo studio dell'avv. MIEDICO GIOVANNI, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
DI EREDE DELLA SIG. TORNAGHI Parte_3 [...]
(C.F. ), elettivamente domiciliato in CORSO Parte_2 C.F._2
MONFORTE N. 45 MILANO presso lo studio dell'avv. MIEDICO GIOVANNI, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTI
CONTRO
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CONDOMINIO DI VIA FRISI N. 1 IN MONZA (C.F. ), elettivamente P.IVA_1
domiciliato in via Italia 28 20900 MONZA presso lo studio dell'avv. GRILLO RENO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATO
OGGETTO: Proprietà

CONCLUSIONI

Per e in qualità di eredi della de cuius Parte_4 Parte_5 Per_1
[...]
Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Milano, contrariis reiectis, IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 2108/2024 emessa dal Tribunale di Monza, Sezione Civile, Giudice Dott. Carlo Albanese, nell'ambito del giudizio R.G. 6674/2021, depositata in cancelleria in data 30.07.2024, notificata il 30.07.2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate dagli attori nel giudizio di primo grado, che qui si riportano:
- accertare e dichiarare il diritto dei Sig.ri e , in qualità di Parte_4 Parte_5 eredi della sig.ra in quanto legittimi ed esclusivi proprietaria del box e della Persona_1 porzione di superficie antistante che costituiscono un'unica ed indistinta unità immobiliare, così identificata nel NCEU di Monza “foglio 43, mappale 152, sub. 738, P-S1 int. 13, cat. C/6, R.C Euro 435,27”, a presentare al Comando dei Vigili del Fuoco, ai sensi dell'art. 4 del D.P.R. 01/08/2011 N. 151, l'istanza contenente la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) volta ad ottenere l'autorizzazione alla trasformazione dell'area antistante il box sub. 738, in box, mediante spostamento
o sostituzione di saracinesca.
- accertare e dichiarare l'inerzia e l'inadempimento del Condominio di Via Frisi n.1 in Monza, in persona dell'amministratore pro tempore, in merito alla richiesta già avanzata dalla sig.ra Per_1 di sottoscrizione dell'istanza contenente la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA),
[...] volta a far ottenere ai Sig.ri e , in qualità di eredi della sig.ra Parte_4 Parte_5
l'autorizzazione alla trasformazione dell'area antistante il box sub. 738 di loro Persona_1 proprietà, in box, mediante spostamento o sostituzione di saracinesca.
- per l'effetto, disporre a carico del Condominio di Via Frisi n. 1 in Monza, in persona dell'amministratore pro tempore, l'obbligo di sottoscrivere l'istanza di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) volta a far ottenere ai Sig.ri e , in qualità Parte_4 Parte_5 di eredi della sig.ra l'autorizzazione alla trasformazione dell'area antistante il box Persona_1 sub. 738 di loro proprietà, in box, mediante spostamento o sostituzione di saracinesca;


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- per l'effetto, condannare altresì il Condominio di Via Frisi 1 in Monza, in persona dell'amministratore pro tempore, al risarcimento in favore degli attori di tutti i danni morali ed esistenziali patiti in seguito all'inerzia del Condominio medesimo, che si quantificano in complessivi euro 150.000,00 (euro centocinquantamila), ovvero in quella diversa somma che dovesse risultare di giustizia dovuta, anche in via equitativa.
- rigettare ogni domanda eventualmente avanzata da controparte in quanto infondata in fatto ed in diritto;
“ e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre il rimborso forfettario per spese generali e IVA e
CPA come per legge, relativi ad entrambi i gradi di giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA: si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico:
- ammettere la prova per testi sui capitoli di seguito dedotti:
1) Vero che lo stabile di Via Frisi n. 1 in Monza risulta essere situato in un'area adiacente alla zona pedonale di Monza, all'interno della quale (zona pedonale) è vietato il transito alle autovetture.
2) Vero che, fino al mese di giugno del 2019, la sig.ra era solita usare l'area Persona_1 pertinenziale antistante al suo box sub. 738 come parcheggio per la propria autovettura, per quelle dei suoi familiari e per i terzi.
3) Vero che la sig.ra usava l'area pertinenziale antistante al suo box sub. Persona_1
738 per farvi posteggiare i medici preposti alle cure e visite domiciliari. 4) Vero che nel mese di giugno 2019 l'Amministratore del Condominio Dott. ha comunicato a Per_2 tutti i condomini che le zone antistanti ai box potevano essere utilizzate solamente come area di carico
e scarico e non più come parcheggio.
5) Vero che dal mese di luglio 2019 le condizioni di salute della sig.ra sono Persona_1 drasticamente peggiorate.
6) Vero che a partire dal mese di marzo 2020, a causa della gravissima malattia che l'affliggeva, la sig.ra ha avuto necessità di ricevere costante e quotidiana cura ed assistenza Persona_1 sanitaria domiciliare.
7) Vero che a decorrere dal mese di settembre 2020 la Sig.ra ha ricevuto Persona_1 quotidianamente assistenza dai sanitari preposti per le cure palliative.
8) Vero che, a partire dal mese di settembre del 2019, la sig.ra ed i propri familiari Persona_1 hanno deciso di allargare il box n. 738, annettendo l'area antistante di sua proprietà, al fine di agevolare il parcheggio dei sanitari che si recano ad assisterla a domicilio.
9) Vero che nell'anno 2019 la sig.ra ed il marito Persona_1 Parte_4 accudivano quotidianamente presso la propria abitazione i due nipotini all'epoca molto piccoli (nel 2019 una nipotina di 2 anni e dal marzo 2020 entrambi i nipotini).
Si indicano quali testi:
- , residente in [...]. Testimone_1

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Per CONDOMINIO DI VIA FRISI N. 1 in Monza
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, in via principale, rigettare le domande degli appellanti perché infondate in fatto e in diritto per tutte le ragioni evidenziate e confermare la sentenza appellata;
in via subordinata, in ogni caso, rigettare tutte le domande degli appellanti in punto di sottoscrizione della SCIA e di risarcimento danni.
Con vittoria di spese e competenze del giudizio, oltre Iva e Cpa.
In via istruttoria, si chiede ammettersi prova orale per interrogatorio formale e per testi sui seguenti capitoli, preceduti dall'inciso “vero che”:
1) i Sig.ri e , quali eredi della sig.ra sono Parte_4 Parte_5 Persona_1 proprietari nel Condominio di Via Frisi 1 in Monza di n.2 box multipli, per un totale di n.6 posti auto;

2) Fino all'anno 2019 davanti ai box della Sig.ra nel corsello dei box, era spesso Per_1 parcheggiata una autovettura.
Indica a teste la Sig. , residente in [...], Carate Testimone_2
Brianza (MB).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. poi deceduta in corso di causa e a cui sono succeduti gli eredi e Persona_1 Parte_4
proprietaria di un appartamento, di una cantina e di due box auto facenti parte del Parte_5
Condominio di via Frisi n.1 in Monza -ora solo il Condominio-, affermandosi proprietaria esclusiva dello spazio antistante il box censito al fg. 43 mapp.152 sub 738 del catasto fabbricati del comune di
Monza, citava in giudizio il Condominio affinchè venisse accertato il suo diritto -in quanto proprietaria esclusiva della suddetta area- “a presentare al Comando dei Vigili del Fuoco, ai sensi dell'art. 4 del D.P.R. CP_ 01/08/2011 N. 151, l'istanza contenente la segnalazione certificata di inizio attività ( ) volta ad ottenere l'autorizzazione alla trasformazione dell'area antistante il box sub. 738, in box, mediante spostamento o sostituzione di saracinesca” e, conseguentemente, condannare l'amministratore del Condominio -stante l'inerzia dello stesso- a sottoscrivere la -posto che la proprietà oggetto della stessa si trova CP_1 all'interno del Condominio- necessaria per la presentazione della suddetta domanda ai Vigili del Fuoco, nonché per ottenere la condanna del Condominio al risarcimento dei danni patiti in conseguenza CP_ dell'omessa sottoscrizione della da parte dell'amministratore dello stesso.

2. Il Tribunale di Monza, con sentenza n. 2108/24 pubblicata il 30.7.2024, ha rigettato entrambe le domande. Ciò, in quanto il diritto di proprietà dell'area antistante il box non era stato trasferito alla con l'atto di compravendita del box e delle ulteriori unità immobiliari, posto che: i) nel rogito Per_1 del 29.5.2008, tale area non veniva neppure indicata;
ii) nelle planimetrie allegate agli atti di acquisto di altri condomini dalla società costruttrice, in data 7.6.2007 e 23.7.2007, la medesima area era colorata in verde -a differenza del corsello box colorato in giallo- e veniva espressamente indicata come area comune destinata ad uso esclusivo;
iii) era irrilevante che in data 30.10.2007, con scrittura privata autenticata dal notaio, tutti i condomini avessero esplicitato che “per mero errore materiale nella predetta planimetria è stata identificata un'area da cedere in uso esclusivo, mentre la stessa doveva essere inclusa tra i beni da cedere in proprietà all'acquirente dell'autorimessa identificata nella stessa planimetria con il numero 13” e che “riconoscono che la planimetria allegata al primo atto di condominio (il rogito dei Sig.ri nda) sotto la Pt_6 lettera “B” che identifica le parti comuni del condominio, riporta un'area da cedere in uso es rroneamente identificata;
detta aerea è invece da ritenersi come area da cedersi in proprietà unitamente all'autorimessa cui è graffata ed identificata catastalmente come segue “foglio 43 mapp.152 sub. 738 Via Francesco Frisi n.1. – P.S1 – pagina 4 di 10 int. 103 – cat. C/6 cl. 6 mq 49 sup.cat.mq.58 R.C. Euro 435,27”, in quanto era dirimente il fatto che nell'atto di acquisto della tale area non era menzionata quale oggetto di trasferimento, né del diritto di Per_1 proprietà esclusiva sulla stessa, né del diritto di uso esclusivo -a conferma del fatto che tale area non era stata oggetto di trasferimento con l'atto di acquisto, non era menzionata nel medesimo atto ai fini del trasferimento delle quote di comproprietà dei beni comuni, posto che, in relazione al sub 738, veniva indicato solo il vano autorimessa-. Quindi, non sussisteva il diritto della stessa a presentare la Segnalazione certificata di inizio attività ai fini della sicurezza antincendio -Scia- necessaria per la trasformazione dell'area oggetto della domanda, con conseguente insussistenza del diritto al risarcimento dei danni.

3. e hanno proposto appello articolato in sette motivi. Parte_4 Parte_5

3.1 Con il primo motivo deducono che, diversamente da quanto ritenuto dal tribunale, dall'atto di acquisto delle unità immobiliari si ricava che è stata trasferita la proprietà esclusiva anche dell'area antistante il box censito al sub 738, posto che: i) nelle premesse -espressamente indicate come parte integrante dell'atto- si fa espresso riferimento alla planimetria dell'intero fabbricato condominiale con evidenziata in verde l'area antistante il box con l'indicazione che è da cedere in uso esclusivo e il successivo atto con il quale i condomini davano atto che per mero errore materiale l'area colorata in verde nella planimetria non è parte comune concessa in uso esclusivo ma pertinenza dell'autorimessa censita al sub 738, sicchè la proprietà dell'area verde è stata trasferita quale pertinenza del suddetto box;
ii) nella mappa catastatale l'area antistante il box è indicata come proprietà del sub 738 e i confini della stessa descritti nel rogito sono coerenti con le risultanze catastali -come si evince dall'indicazione del confine con il locale immondezzaio e l'assenza di confini con le parti comuni-; iii) la planimetria catastale allegata al rogito lo identifica espressamente come area di proprietà del sub 738; 3.2 Con il secondo motivo deducono che, dall'assenza di un esplicito riferimento nel rogito di acquisto all'area antistante al box, non poteva evincersi, come erroneamente ritenuto dal tribunale dal tribunale, che tale area non fosse stata trasferita, in ragione di quanto esposto nel primo motivo e tenuto conto che solo dal 2016 è divenuto obbligatorio attribuire un diverso subalterno alle pertinenze che prima mantenevano lo stesso subalterno del bene principale;

3.3 Con il terzo motivo deducono che è irrilevante che i primi atti di acquisto delle singole unità immobiliari indicati in sentenza -in data 7.6.2007 e 23.7.2007- indichino l'area in verde quale area comune di proprietà esclusiva, perchè antecedenti all'atto di migliore identificazione del 30.10.2007 sottoscritto da tutti i condomini con il quale è stato corretto l'errore originario, mentre tutti gli atti di acquisto dal costruttore successivi allo stesso -come quello degli appellanti- lo richiamano;

3.4 Con il quarto motivo censurano la ritenuta irrilevanza dell'atto di migliore identificazione del 30.10.2007 ai fini dell'individuazione dei beni oggetto dei diritti di proprietà trasferiti, in quanto tale atto -a cui avevano partecipato tutti i condomini- aveva mutato la proprietà dell'area antistante al box individuato con il sub 738, era stato trascritto nei registri immobiliari e è stato espressamente richiamato nelle premesse del rogito della Per_1

3.5 Con il quinto motivo deducono che dai dati fattuali evidenziati nel primo motivo si evince che la reale intenzione delle parti -criterio prioritario per l'interpretazione dei contratti, ex art. 1362 c.c.- era quello di trasferire la proprietà dell'area antistante al box 738, con conseguente irrilevanza -ai fini di escluderne il trasferimento- del fatto che lo stesso non era espressamente pagina 5 di 10 indicato nella descrizione del box 738, posto che, all'epoca dell'atto, le pertinenze non dovevano essere indicate con un separato numero di subalterno;

3.6 Con il sesto motivo deducono la sussistenza -in quanto titolari del diritto di proprietà esclusiva dell'area antistante il box 738- del diritto di ottenere dall'amministratore del Condominio -in quanto legale rappresentante dell'ente in cui si trova la proprietà esclusiva- la Scia necessaria per ottenere l'autorizzazione necessaria a trasformare la suddetta area in box;

3.7 Con il settimo motivo censurano il rigetto della domanda di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali avendone gli appellanti fornito la prova e avendone comunque richiesto la liquidazione equitativa.

4. Il Condominio ha chiesto il rigetto dell'appello.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'appello deve essere rigettato.

1.1 I primi cinque motivi -trattati congiuntamente in quanto strettamente connessi- sono infondati.
In estrema sintesi, il tribunale ha ritenuto che l'atto di compravendita stipulato in data 29.5.2008 da
-dante causa degli appellanti- delle unità immobiliare site nel Condominio Persona_1 appellato dalla società non ha trasferito alla Parte_7 medesima il diritto di proprietà esclusiva -anche- dello spazio antistante il box auto identificato con il sub 738 -colorato in verde nella planimetria allegata all'atto e identificato dallo stesso subalterno. Al contrario, gli appellanti assumono -per le ragioni esposte nei motivi di appello in esame- che il diritto di proprietà esclusiva dello stesso sia stato trasferito alla con tale atto in quanto la Per_1 parte antistante al box identificato con il sub 738 costituiva una pertinenza dello stesso e, quindi, il diritto di proprietà dello stesso sarebbe stato trasferito unitamente a quello della cosa principale ai sensi dell'art. 818 primo comma c.c. Tale prospettazione non appare fondata. Infatti, con l'atto di vendita del notaio in data 7.6.2007, l'impresa costruttrice Mulino Per_3 dei Corti sas di GI OL & C, unica proprietaria del fabbricato, vendeva le prime unità immobiliari dello stesso a e a Parte_8 Parte_9
Nello stesso atto si affermava espressamente che con il medesimo veniva costituito il condominio, di cui veniva allegato il regolamento e le tabelle millesimali. Inoltre, all'atto, sub allegato B, veniva allegata la planimetria dell'intero fabbricato condominiale in cui “sono tinteggiate in giallo le parti comuni e in verde le parti da cedere in uso esclusivo”. Nella suddetta planimetria l'area antistante il box 13 -come veniva individuato il sub 738- era colorata in verde. Ciò trovava corrispondenza nella scheda catastale protocollata il 7.5.2007 -doc. 4 a appellato- in cui l'area antistante al box identificata dal sub 738 veniva espressamente identificata come “area in uso esclusivo sub 738” e risultava separata da una linea tratteggiata rispetto alla restante parte del cortile del piano terra ove si affacciavano i box auto.
pagina 6 di 10 Seguivano successivi atti di vendita, rogitati dallo stesso notaio, di ulteriori unità immobiliari del
Condominio da parte della società costruttrice, rispettivamente: alla società Soni Immobiliare sas il 19.6.2007; a il 21.6.2007; a Lasagna il 23.7.2007. Persona_4 Persona_5 Nell'atto di vendita a veniva allegata la stessa planimetria in cui l'area in contestazione era Per_4 colorata in verde. Invece nella planimetria allegata all'atto di vendita a Lasagna -doc.9 appellato- l'area antistante al box di cui è causa veniva descritta come “corsello comune” senza alcuna differenziazione dalla restante parte del cortile. In data 16.11.2007, presenti la totalità dei condomini, veniva redatto l'“atto di migliore identificazione delle parti comuni condominiali”. In esso tutti i condomini riconoscevano che “per mero errore materiale nella predetta planimetria è stata identificata un'area da cedere in uso esclusivo, mentre la stessa doveva essere inclusa tra i beni da cedere in proprietà all'acquirente dell'autorimessa identificata nella stessa planimetria con il numero 13. Che la predetta autorimessa e l'area pertinenziale sono censite nel catasto fabbricati del Comune di Monza come segue “foglio 43 mapp.152 sub. 738 Via Francesco Frisi n.1. – P.S1 – int. 103 – cat. C/6 cl. 6 mq 49 sup.cat.mq.58 R.C. Euro 435,27” ( pag. 3 doc. 20 appellanti), e che
“riconoscono che la planimetria allegata al primo atto di condominio (il rogito dei Sig.ri ) sotto la Parte_10 lettera “B” che identifica le parti comuni del condominio, riporta un'area da ced sclusivo erroneamente identificata;
detta aerea è invece da ritenersi come area da cedersi in proprietà unitamente all'autorimessa cui è graffata ed identificata catastalmente come segue “foglio 43 mapp.152 sub. 738 Via Francesco Frisi n.1. – P.S1 – int. 103 – cat. C/6 cl. 6 mq 49 sup.cat.mq.58 R.C. Euro 435,27”…che non esiste, quindi nel condominio sopradescritto, alcuna area da cedere in uso esclusivo e a migliore identificazione ( pag. 5 doc. 20 appellanti). Tale atto era stato preceduto dal deposito, in data 31.10.2007, di una nuova scheda catastale - allegata al doc. 2 appellanti- in cui l'area antistante al box 13 veniva indicata come “area di proprietà del sub 738”. Quindi, in data 29.5.2008, -dante causa degli appellanti- acquistava dalla società Persona_1 costruttrice le unità immobiliari, fra cui il box identificato con il sub 738 -doc. 1 appellanti-. Ciò posto, si osserva quanto segue.
Quando è stato costituito il Condominio contestualmente al primo atto di vendita delle unità immobiliari a in data 7.5.2007, l'area antistante il box identificato con il numero 13 -ovvero Pt_6 con il sub 738- è divenuta, ai sensi dell'art. 1117 c.c., di proprietà comune dei due originari condomini, in quanto parte dell'edificio strutturalmente e funzionalmente destinata all'uso comune. Infatti, la stessa è una porzione dell'area su cui si affacciano tutti i box auto del piano seminterrato da qualificarsi come cortile e quindi, se non risulta il contrario dal titolo costitutivo del condominio, di proprietà comune ex art. 1117 c.c. -ex plurimis, Cass. n. 3852 del 17/02/2020 L'individuazione delle parti comuni (nella specie, i cortili o qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture) operata dall'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali-. Nel titolo costitutivo del Condominio -atto di vendita a del 7.5.2007- risultava quanto Pt_6 segue: “la parte acquirente dichiara di accettare che la società venditrice possa cedere in uso esclusivo parte pagina 7 di 10 delle aree condominiali a singoli acquirenti con spese sia di ordinaria che di straordinaria manutenzione a carico dell'acquirente” -doc.2 Condominio-. Dall'espressa specificazione che la società venditrice si riservava di cedere in uso esclusivo “parte delle aree condominiali” a singoli acquirenti con spese di manutenzione interamente a loro carico, si evince che la volontà dell'originario unico proprietario nel momento della costituzione del Condominio era stata quella di riservare a sé solo il diritto di godimento di quelle aree -fra quella oggetto di causa-, ma non la titolarità del diritto di proprietà delle stesse che veniva trasferito in comproprietà in capo ai proprietari delle singole unità immobiliari del Condominio via via che ne divenivano proprietari Ciò escludeva, di conseguenza, che la costituzione di qualsivoglia vincolo pertinenziale fra l'area antistante il box e il box n.13 da parte dell'originario unico proprietario. Riscontra ulteriormente questa, peraltro, univoca interpretazione della volontà dell'originario unico proprietario espressa nell'atto costitutivo del Condominio il fatto che la planimetria allegata al rogito Lasagna la identificava come area comune immobiliari – Cass. sez. un. 28972 del 17/12/2020 La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del "numerus clausus" dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente "inter partes") di natura obbligatoria. Quindi, in ragione di quanto esposto, con l'atto costitutivo del Condominio il diritto di proprietà dell'area antistante il box n.13 -alias sub 738- era stato trasferito in comproprietà in capo ai due originari condomini, in quanto parte comune del condominio e, successivamente, con i successivi atti di vendita di ulteriori unità immobiliari del fabbricato, in comproprietà agli ulteriori proprietari delle stesse. Pertanto, quando è stato redatto “l'atto di migliore identificazione delle parti comuni condominiali”, l'area antistante il box identificato con il sub 738 era in proprietà indivisa dei proprietari delle singole unità immobiliari del Condominio. L'atto di migliore identificazione del 16.11.2007 non ha trasferito il diritto di proprietà dell'area antistante al box al proprietario esclusivo del box di cui al sub 738 -in quel momento la società costruttrice. Quindi, è del tutto irrilevante che nello stesso tutti i condomini riconoscano l'erronea identificazione dell'area antistante il box 13 come area da cedere in uso esclusivo e che tale area doveva ritenersi come area da cedere in proprietà unitamente all'autorimessa. Infatti, tale atto non è un atto di cessione della comproprietà della suddetta area al proprietario esclusivo del box di cui al sub 738, mancando in esso la manifestazione attuale della comune volontà delle parti di trasferire la proprietà dell'area antistante al box – Cass. n. 7055 del 11/04/2016 Ai fini dell'acquisto a titolo derivativo della proprietà di un bene immobile non può ritenersi idoneo pagina 8 di 10 un negozio di mero accertamento, che può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l'effetto traslativo, sicché è irrilevante che una delle parti, anche in forma scritta, faccia riferimento ad un precedente rapporto qualora questo non sia documentato. Quindi, non avendo l'atto di migliore identificazione trasferito il diritto di comproprietà dell'area antistante al box, lo stesso è rimasto in capo ai proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio come proprietà comune. Sicchè quando, con l'atto di vendita in data 29.5.2008, l'originario costruttore ha trasferito il diritto di proprietà esclusiva del box di cui al sub 738 a non ha trasferito anche il diritto Persona_1 di proprietà dell'area antistante allo stesso come pertinenza del box come assumono gli appellanti, in quanto non era proprietario di quell'area. Quindi, l'area antistante il box non era una pertinenza dello stesso -difettando il presupposto necessario del rapporto pertinenziale fra due immobili costituito dall'unicità del proprietario-, né la società venditrice proprietaria del box poteva trasferire il diritto di proprietà dell'area antistante non essendone il titolare - Cass. n. 20911 del 21/07/2021 L'accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili - che comporta un giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da congrua e corretta motivazione - presuppone l'esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella oggettiva destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale e di un elemento soggettivo, consistente nell'effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della "res" al servizio o all'ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica ed il potere di disporre di entrambi i beni. Ne consegue che siffatto vincolo non può essere costituito dal conduttore. Ciò rende in radice irrilevanti tutte le considerazioni svolte dagli appellanti nei primi tre motivi di appello e nel quinto in ordine al contenuto dell'atto di vendita a e in merito Per_1 all'interpretazione della comune volontà della parti, non potendo l'atto trasferire un diritto di cui il dante causa non era titolare.
Conseguentemente, i motivi devono essere rigettati.

1.2 I motivi sesto e settimo sono assorbiti.
Difettando in capo agli appellanti la titolarità del diritto di proprietà dell'area antistante al box, conseguentemente difetta il diritto degli stessi a pretendere dall'amministratore del Condominio la CP_ sottoscrizione della necessaria per trasformarne l'area e il diritto al risarcimento del danno derivante dalla lesione del loro diritto a modificare l'area.

2. Stante la soccombenza, e devono essere condannati a Parte_4 Parte_5 pagare le spese processuali del presente grado di giudizio sulla base dei valori medi di cui al D.M.
n. 147/2022 dello scaglione delle cause di valore indeterminabile di complessità bassa, liquidate in complessivi € 6.946,00, di cui € 2.058 per la fase di studio;
€ 1.418 per la fase introduttiva;
€ 3.470 per la fase decisoria-.

pagina 9 di 10



P.Q.M.



La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, domanda, eccezione disattesa, così decide:
1.rigetta l'appello;
2.conferma la sentenza del Tribunale di Monza n. 2108/24 pubblicata il 30.7.2024;
3.condanna e a pagare al Condominio di via Frisi n. 1 in Parte_4 Parte_5
Monza le spese del presente grado che si liquidano, in complessivi € 6.946,00, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge;

4.dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti Parte_4
e dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13,
[...] Parte_5 comma 1-quater, del DPR n° 115/ 2002 così come modificato dall'art 1, comma 17, della L. 24 12
2012 n° 228.
Milano, 28.5.2025

IL CONSIGLIERE estensore
Andrea Francesco Pirola

IL PRESIDENTE
Carlo Maddaloni

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