REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott. ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere rel. est.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 4418/2021, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 430/2021, pubblicata il 16.3.2021, del tribunale di
Avellino, I sezione, non notificata
TRA
, c.f. c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
c.f. , tutti C.F._2 Parte_3 C.F._3
residenti in [...], rappresentati e difesi, in virtù di procura a margine dell'atto di appello, dall‟avv. c.f. Parte_4
con studio in Avellino, vicolo Giardinetto n. 14 e con lui C.F._4
elettivamente domiciliati
Appellanti
NONCHE'
c.f. , rappresentato e difeso in Controparte_1 C.F._5
virtù di procura resa a margine dell'atto di appello dall'avv. Maria Gaja Preziosi,
c.f. , con studio in Avellino, vicolo Giardinetto n. 14 e con C.F._6
lei elettivamente domiciliato
1 Appellante
E
nato ad [...] il [...], c.f. Controparte_2
e nato ad [...] il [...], C.F._7 Controparte_3
c.f. , n.q. di eredi di tutti rapp.ti e C.F._8 Persona_1
difesi dall'avv. Michele De Vita, c.f. e con questi elett.te C.F._9
dom.ti presso il suo studio in Altavilla Irpina, viale S. Francesco n. 65, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
Appellati
NONCHE'
, c.f. Controparte_4 C.F._10
Appellato contumace
Conclusioni
All'udienza del 16.1.2025, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., le parti costituite hanno concluso come da relative note.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Persona_1
Avellino, , , Controparte_4 Parte_1 Controparte_1 Parte_2
e , ai fine di sentir accertare e dichiarare l'intervenuta
[...] Parte_3
usucapione in proprio favore di un appartamento e di una cantina siti in Altavilla
Irpina, alla via Ferdinando Cianciulli n. 25, come meglio in dettaglio individuati anche catastalmente in citazione e nella sentenza di primo grado, assumendo di essere nel loro possesso uti domini da circa 21 anni.
A.b.) Il tribunale, nella resistenza dei convenuti, tra cui i i Controparte_5
2 quali eccepivano che l'attore era nella detenzione dei beni in forza di contratto preliminare stipulato con il , contratto, comunque, già ritenuto nullo da CP_4
precedente sentenza del medesimo tribunale n. 2300/2003, prodotta agli atti, cosi statuiva:
< attrice e, per l'effetto, dichiara esclusivo proprietario per Persona_1
intervenuta usucapione dell'appartamento sito in Altavilla Irpina (AV) alla via
Ferdinando Cianciulli n. 25, della superficie commerciale di mq. 62, posto al Piano
Terra del fabbricato condominiale, riportato in catasto al foglio 3, particella 1739 sub. 7, sezione urbana U, categoria A/2, classe 2, consistenza 5 vani, rendita 322,79 euro, nonché della cantina sita in Altavilla Irpina (AV) alla via Ferdinando Cianciulli
n. 25, composta da 1 vano, della superficie commerciale di mq. 3,50, riporta in catasto al foglio 3 particella 1739 sub. 20, sezione urbana U, categoria C/2, classe 2, rendita 9,04 euro;

B. CONDANNA i convenuti indicati in epigrafe, in solido tra loro, al pagamento in favore dell'attore delle spese di giudizio che si liquidano in Persona_1
euro 573,03 per esborsi vivi ed in euro 5.000,00 per compensi professionali forensi
(ivi compresi quelli relativi al procedimento di mediazione), oltre I.V.A. e C.P.A. se dovute nelle misure di legge, e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso, con distrazione in favore dell'avv. Michele De Vita per dichiarato anticipo.>>.
Il primo giudice, 1) innanzi tutto, prendendo posizione sulla scrittura privata intercorsa tra il e il già oggetto della sentenza n. 2300/2003 CP_4 Per_1
del medesimo tribunale di Avellino, condivideva l'interpretazione ivi data dal giudice di quella causa secondo cui essa andava qualificata come contratto definitivo, seppure non opponibile agli altri convenuti, estranei a quel giudizio,
essendo stato solo pattuito un differimento del prezzo, con immediato trasferimento del bene, da ciò discendendo che la materiale disponibilità del bene in capo al non andava qualificata come mera detenzione come avviene Per_1
3 in caso di preliminare con effetti anticipati;
2) riteneva ininfluente ai fini di escludere l'animus possidendi la missiva inviata dal legale del datata Per_1
26.1.2019, in primo luogo perché non sottoscritta dal ma dal solo Per_1
legale, né potendo esso escludersi in ragione “del promuovimento dell'azione costitutiva volta ad ottenere, per il tramite della sentenza ex art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà del bene posseduto, trattandosi della mera utilizzazione di uno strumento processuale nella prospettiva di conferire stabilità
sul piano formale alla situazione giuridica rispetto al bene”; 3) relativamente alla questione che il predetto contratto intercorso tra i soli e non Per_1 CP_4
poteva fondare il possesso ad usucapionem in quanto il non era CP_4
proprietario esclusivo del bene, configurandosi una vendita di cosa parzialmente altrui, integrando una vendita con effetti meramente obbligatori, riteneva inconferenti ed erronee le difese dei convenuti in primo Controparte_5
luogo perché il non aveva fondato la propria domanda su tale Per_1
compravendita, considerato che la scrittura era stata prodotta dai convenuti,
inoltre perché <
guardando alla possibile esistenza di altri comproprietari, bensì più semplicemente riferendosi al concreto tenore del negozio ed agli effetti concretamente voluti dalle parti.>>, sicché <
determinare l'animus possidendi in capo a parte attrice soltanto laddove per mezzo dello stesso le parti avessero voluto trasferire non già la proprietà, bensì un mero diritto di natura personale, cosa che non è nel caso di specie. È in questo modo che lo scrivente ritiene debba essere correttamente interpretata la portata della giurisprudenza di legittimità in materia con specifico riferimento all'ipotesi di compravendita di cosa parzialmente altrui laddove nel contratto il venditore si
4 qualifichi come proprietario esclusivo.>>, precisando <
riferimento ai fini della sussistenza dell'animus ad un elemento estraneo al negozio quale l'eventuale esistenza di comproprietari dell'immobile compravenduto a fronte dell'espressa dichiarazione da parte del venditore di essere proprietario esclusivo dell'immobile.>>; 4) riguardo, poi, al fatto che il tribunale, nella menzionata sentenza, ha dichiarato nullo l'atto in questione per mancanza delle dichiarazioni relative agli estremi della concessione edilizia, cosa che impediva all'atto di poter fondare l'animus occorrente per usucapire, richiamava Cass. n. 14272/2017,
secondo cui ““atteso che se il "titolo idoneo" all'acquisto del diritto reale - tale essendo il titolo non affetto da vizio di nullità - è condizione imprescindibile ai fini della usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., tale condizione è del tutto irrilevante ai fini della usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c., non essendo pertanto equiparabili -
come paiono intendere i ricorrenti - agli effetti dell'acquisto per usucapione la permuta immobiliare affetta da nullità (per vizio di forma) e la promessa di permuta
(assistita invece dal requisito di forma), atteso che se nel preliminare di permuta la anticipata consegna del bene immobile legittima la mera detenzione del promissario acquirente - il quale soltanto se immuta la situazione di fatto in possesso ex art. 1141
c.c., comma 2, può iniziare ad usucapire -, diversamente nel caso del titolo di alienazione nullo "ab origine" la situazione di fatto si qualifica immediatamente come possesso, utile alla usucapione, in quanto la immissione nella materiale disponibilità del bene deve intendersi compiuta dall'acquirente in opposizione al dante causa e dunque con animus possidendi””, sicché l'immissione di possesso,
nel caso in esame, <è avvenuta sin dall'aprile/maggio 1998 in opposizione al
convenuto e con animus possidendi>>. Per_1
5) Il tribunale ricordava, poi, che l'eventuale opposizione al possesso, in
5 assenza di atti concreti diretti a contestarlo e, nello specifico, di azioni giudiziarie,
non aveva giuridica rilevanza e che le difese in base alle quali essi avevano sempre avuto modo di accedere agli immobili, o conservato il compossesso,
erano sfornite di prova e in contrasto con la loro destinazione, che non si prestava ad un uso promiscuo tra diversi nuclei familiari.
Il giudice di primo grado, in sintesi, così, alla fine, riassumeva il proprio convincimento,
< immobili per cui è causa sin dall'aprile/maggio 1998;
II. la situazione di fatto nella quale si è trovata parte attrice va qualificata come possesso e non già come detenzione qualificata, in quanto, come si è detto sopra la scrittura privata suddetta va qualificata come definitivo e non già quale mero preliminare di compravendita;

III. come si è detto sopra la nullità di tale scrittura è argomento che lungi dall'ostare all'usucapione richiesta depone anzi in suo favore (v. par. 3.4.);
IV. la disponibilità di tali immobili in capo a parte attrice si è protratta per oltre un ventennio alla data di introduzione del presente giudizio e nessuno dei convenuti ha provato di aver esercitato un compossesso sugli immobili predetti, né tantomeno di aver interrotto la situazione di fatto esistente in capo a parte attrice;

V. è priva di rilievo l'eventuale consapevolezza di parte attrice di aver posseduto senza titolo (v. considerazioni svolte in precedenza), essendo rilevante ai fini della decisione soltanto che parte attrice si sia comportata come proprietaria esercitando le corrispondenti facoltà;
VI. nel caso di specie parte attrice ha prodotto certificazione anagrafica dalla quale risulta che la stessa ha risieduto insieme al figlio presso l'immobile per cui è causa a partire dal maggio 1998;
VII. è poi pacifico che parte attrice abbia abitato l'immobile per cui è causa per oltre venti anni a partire dal maggio 1998;
VIII. la presenza del corpus nei termini finora delineati fa sì che si debba presumere la sussistenza altresì dell'elemento dell'animus, in quanto avrebbero dovuto essere i convenuti a provare il contrario, dimostrando che la disponibilità del
6 bene era stata conseguita da parte attrice in base ad un titolo che gli conferiva un diritto soltanto di carattere personale (ad esempio: comodato, locazione ecc.);
IX. la natura dei beni oggetto di causa (appartamento e cantinola) non è tale da rendere ragionevolmente configurabile, in assenza di allegazioni pregnanti ed argomentate ad opera dei convenuti, un godimento contemporaneo da parte di soggetti appartenenti a famiglie diverse;

X. in definitiva, parte attrice ha posseduto per oltre un ventennio gli immobili per cui è causa in modo pieno ed esclusivo, senza soluzioni di continuità e senza che il relativo possesso sia stato acquistato in modo violento e/o clandestino;

XI. alla luce di quanto precede deriva che sarebbe stato superfluo ai fini della decisione l'espletamento della prova orale articolata da parte attrice.>>.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponevano appello , , Parte_1 Pt_3
e da intendersi qui ritrascritto e alla cui Parte_2 Controparte_1
integrale lettura si rimanda quale parte espressa della presente decisione, sulla base di motivi così intitolati:
“I) Nullità della sentenza per violazione del litisconsorzio necessario artt. 101 e 102
c.p.c. – rimessione al giudice di I grado ex art. 354 c.p.c.”, non essendo stato chiamato in giudizio intestatario anch'egli degli immobili;
Controparte_2
“II) Vizio di motivazione – errata interpretazione del materiale istruttorio – carente e/o
contraddittoria motivazione”, con cui contestano la decisione del primo giudice riguardo alla qualificazione del contratto stipulato tra il ed il Per_1 CP_4
in termini di contratto definitivo, nonostante i plurimi indici che deponevano per il contrario, alla luce anche della missiva del 26.1.2019, mai disconosciuta;

“III) Vizio di motivazione contraddittoria/apperente – erata applicazione artt. 1140 e
1141 c.c. – assenza dell'interversio possessionis”, per avere, per quanto è dato capire,
prima qualificato il contratto come definitivo, quindi configurante un acquisto a titolo derivativo, per poi radicare in forza di esso il possesso occorrente per
7 usucapire, escludendo la necessità di una interversio possessionis;
“IV) Vizio di motivazione apparente – connessa violazione dell'art. 112 c.p.c. – nullità
della sentenza – omesso esame dell'eccezioni sollevate dalle parti – riproposizione”, con cui contestano che la vendita di cosa altrui ha natura di contratto con effetti obbligatori, a prescindere dal fatto se il compratore conoscesse l'altruità della cosa, inidonea a radicare il possesso animus rem sibi habendi, trascurando,
altresì, che la menzionata scrittura era non autentica, né trascritta, inopponibile ai terzi comproprietari pro indiviso;

“V) Vizio di motivazione – errata valutazione del materiale istruttorio –
eventuale carenza di legittimazione”, considerato che in un passaggio della sentenza parrebbe che il giudice abbia messo in dubbio la loro posizione di comproprietari, nonostante essa fosse pacificamente riconosciuta dall'attore,
altrimenti essi avrebbero dovuto essere dichiarati privi di legittimazione passiva,
con conseguente rigetto della domanda e condanna alle spese;

“VI) Spese”, con cui si dolgono della condanna alle spese nonostante essi fossero stati evocati in lite come comproprietari estranei alla menzionata scrittura,
apparendo per questo la rifusione delle spese oltremodo ingiusta.
Gli appellanti, pertanto, così concludevano:
“A) dichiarare la nullità della sentenza per violazione degli artt. 101 e 102 con conseguente rimessione al giudice di I grado ex art. 354 c.p.c.
B) rigettare la domanda di usucapione in quanto infondata in fatto e in diritto per i motivi esposti, riconoscendo che la scrittura privata dell'aprile 1998 è un contratto preliminare ad effetti anticipati e che il occupava gli Persona_1
immobili per cui è causa in virtù di tale titolo, inidoneo a fondare la pretesa di usucapione;

C) condannare gli appellati in solido alla refusione delle spese del doppio grado di giudizio in favore degli appellanti;
Parte_5
8 D) alternativamente rispetto alla precedente conclusione, voglia l‟Ecc.ma Corte adita limitare la condanna alle spese del I grado di giudizio al solo CP_4
.
[...]
B.b.) Si costituivano e in qualità di Controparte_2 Controparte_3
eredi di resistendo, con varie argomentazioni, Persona_1
all'impugnazione, e così concludendo:
“1) respingere integralmente l'appello proposto dai sig.ri Parte_1
Pt_3
,
[...] Controparte_1 Parte_2
2) con vittoria di spese e competenze da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario.”.
B.c.) Rigettata la chiesta sospensiva, la causa, all'udienza indicata in epigrafe,
trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., veniva riservata in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. nel testo applicabile
ratione temporis di gg. 40 + 20.
C – Analisi dei motivi di appello
L'appello non può essere accolto per i motivi che si vanno ad esporre.
C.a.) Riguardo al primo motivo di impugnazione si osserva che gli appellanti non hanno precisato, almeno nell'atto d'appello, quale fosse la posizione di che figura intestatario catastale degli immobili oggetto della Controparte_2
controversia.
Ciò hanno fatto solo in comparsa conclusionale, produzione che dovrebbe stimarsi tardiva, ma che, costituita da una relazione tecnica di parte, può essere sostanzialmente utilizzata come prospettazione difensiva.
Dalla stessa emerge, però, che originaria proprietaria, unitamente ai soggetti citati in giudizio, fosse , moglie di e Persona_2 Controparte_2
9 madre di deceduta nel 2008 lasciandoli, pertanto, suoi eredi, Persona_1
tanto da figurare entrambi nella scheda catastale.
Nel 2013 decedeva anche al quale avrebbe dovuto Controparte_2
succedere , che, però, rinunciava all'eredità, succedendo, pertanto, i Per_1
figli nato il [...] ed nato il [...], che sono gli CP_1 CP_2
attuali appellati, costituitisi in prosecuzione della posizione del padre , Per_1
a sua volta deceduto nelle more del giudizio il 9.10.2021.
Pertanto, i soggetti che sarebbero stati pretermessi in primo grado sono ed che sono costituiti in appello e che hanno CP_1 Controparte_2
interesse alla pronuncia di conferma della sentenza di primo grado, che ha visto vittorioso con declaratoria di acquisto degli immobili siti in Persona_1
Altavilla, alla via Ferdinando Cianciulli n. 25, per intervenuta usucapione.
Da ciò deve ritenersi che il contraddittorio sia integro, non essendovi necessità
di rinvio al primo giudice.
C.b.i.) Tanto premesso, in primo luogo gli appellanti si dolgono del fatto che il tribunale avrebbe erroneamente qualificato la scrittura con cui Controparte_4
vendeva l'appartamento e la cantina oggetto di causa a come Persona_1
contratto definitivo, quando esso costituiva un impegno a stipulare il successivo contratto di trasferimento, sicché, avendo portata obbligatoria, cui accedeva un rapporto di comodato, mai avrebbe potuto esservi trasferimento del possesso.
Deve premettersi che, effettivamente, come rilevato dal tribunale di Avellino,
sia nella sentenza impugnata, che nella sentenza n. 2300/2003, il dato letterale della scrittura risulta chiaro nel testo – “vende”, “acquista”, “La vendita”
“compratore”, “venditore”, ribadito più volte – prevedendo il prezzo ed i termini di pagamento tramite successivi versamenti rateizzati, senza nessun riferimento
10 ad una successiva stipula per consacrare l'effetto traslativo.
Gli indici che gli appellanti prospettano per contestare la qualificazione di vendita “definitiva”, evidentemente non sono affatto decisivi.
Che la vendita contenga la 'riserva' di acquisito per persona da nominare non può essere dirimente, considerato che è la legge stessa che prevede un termine preciso, in assenza di quello fissato dalle parti, entro cui detta indicazione debba avvenire, essendo, per il resto, in tutto perfezionata, sicché, allo spirare del termine, il contratto resta cristallizzato in testa ai contraenti originari, potendo discutersi della utilità pratica di tale previsione nell'atto in questione, rilievo che non può, però, 'superare' il dato letterale inequivoco, che costituisce, non va dimenticato, il principale criterio interpretativo alla luce anche del complesso del testo, che esprime la volontà di trasferire l'immobile (vds., altresì, riferimenti alla garanzia per l'evizione o alla rinuncia alla garanzia ipotecaria).
Infatti, anche la circostanza che viene dato atto che l'immobile non è libero non prova che l'effetto traslativo sarebbe stato differito al momento in cui questo sarebbe stato liberato, visto che una simile previsione non c'è ed anzi, il riferimento alla persona e alla rendita che l'immobile offriva di lire 330.000,
semmai depongono, secondo ragionevolezza, proprio per l'assunto che,
evidentemente, quella somma, cedendosi con la vendita anche il contratto di locazione (empitio non tollit locatum), sarebbe spettata all'acquirente.
Il conduttore, detentore qualificato, possiede a vantaggio del locatore, che, per suo tramite, continua nel possesso dell'immobile.
Inoltre, il bene è specificamente descritto e puntualmente individuato e determinato, e veniva dato atto che non era stato ancora accatastato, essendo stato stipulato in epoca in cui non erano richieste, a pena di nullità, dichiarazioni
11 catastali o la cd. conformità catastale.
Parimenti, deve condividersi quanto argomentato dal tribunale circa la portata della missiva inviata il 26.1.2019.
Innanzi tutto, è stato evidenziato che essa è sottoscritta dal solo legale e non assume rilevanza il fatto che non è stata disconosciuta, né contestata dal Per_1
giacché, da un lato, se con ciò ci si intende riferire alla sottoscrizione, nessun obbligo vi era di disconoscimento essendo questa del tutto assente, dall'altro considerato che, come rilevato dal tribunale, dalla volontà stragiudiziale di risolvere in qualche modo le contestazioni o di utilizzare strumenti processuali capaci “di conferire stabilità sul piano formale alla situazione giuridica”, non possono ricavarsi elementi che conducano ad escludere l'animus rem sibi habendi
relativamente ad immobili occupati da oltre venti anni, senza subire contestazioni,
non apparendo superfluo evidenziare che già nella causa esitata nella sentenza n.
2300/2003, il non chiedeva l'applicazione dell'art. 2932 c.c. per Per_1
ottenere una sentenza in attuazione di un contratto preliminare, ma che venisse dichiarata perfezionata la vendita, previa declaratoria dell'autenticità della scrittura sottoscritta dalle parti nel 1998.
C.b.ii.) Neppure fondato è l'assunto secondo il quale, in presenza di un contratto nullo, tale essendo stato dichiarato dal tribunale nel 2003 per mancanza delle menzioni urbanistiche, sebbene con sentenza che non ha visto la partecipazione degli appellanti, richiamando questi un precedente di legittimità,
non vi potrebbe essere trasferimento del possesso da parte del dante causa senza un'interversione del possesso.
Innanzi tutto, andrebbe rilevato il dato testuale che, in termini generali e di principio, l'art. 1422 c.c., riferito proprio all'azione di nullità, recita “L'azione
12 per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti
dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione” (corsivo aggiunto), ipotesi significativamente situate insieme, quali conseguenze,
evidentemente, del regolamento negoziale posto nel nulla, mentre il riferimento all'usucapione non distingue la natura del bene usucapibile, non escludendo,
evidentemente i beni immobili, né distinguendo tra usucapione ordinaria e usucapione ex art. 1159 c.c., ammettendosi l'usucapione 'legittimata' da acquisti
a non domino e, del resto, avendo autorevole dottrina sempre rimarcato come il noto brocardo “quod nullum est nullum producit effectum” debba essere coordinato o letto alla luce delle ulteriori norme capaci di produrre o consolidare effetti in virtù di altre fattispecie.
Diversamente dal precedente citato dagli appellanti, costituisce, invece,
principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello per il quale, in caso di vendita nulla, l'acquirente, cui venga per effetto di essa, consegnato il bene, ne acquista il possesso certamente utile ad usucapire.
La Suprema Corte, anche di recente (Cass. n. 21304 del 2024) ha, infatti,
evidenziato:
<
Appello ha errato nel ritenere che la disponibilità dell'immobile acquisita da parte di per effetto della consegna delle chiavi da parte dell'amministratore della CP_6
società , in esecuzione di un contratto di vendita nullo perché Controparte_7
non formalizzato per scritto (art. 1350 c.c.), è riconducibile ad una situazione di detenzione e non è qualificabile come possesso.
I giudici di appello si sono posti in contrasto con la consolidata giurisprudenza di questa Corte di legittimità secondo cui, nell'ipotesi di compravendita di un bene immobile, nulla perché realizzata in forma verbale, alla quale le parti abbiano dato esecuzione mediante la consegna della "res", l'accipiens viene a
13 trovarsi in una situazione di possesso e non di detenzione (Cass. 4 giugno 2013,
n. 14115: Ai fini dell'usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche
a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo
l'invalido trasferimento della proprietà, l'"accipiens" può possedere il bene
"animo domini", ed anzi proprio la circostanza che la "traditio" sia stata eseguita
in virtù di un contratto che, pur invalido (perché non concluso nella necessaria forma scritta), era comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce
elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra
l'"accipiens" e la "res tradita" sia sorretto dall'"animus rem sibi habendi; Cass.
n.14395 del 29/07/2004: Ai fini dell'usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l'invalido trasferimento della proprietà, l'"accipiens" può possedere il bene "animo domini", ed anzi, proprio la circostanza che la "traditio" venga eseguita in virtù di un contratto che, pur invalido, è comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'"accipiens" e la "res tradita" sia sorretto dall'"animus rem sibi habendi;
Cass. 27 maggio 2010, n.13003, in motivazione: "l'animus
possidendi che, ai sensi dell'art. 1141 c.c. si presume in colui che esercita il potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o
altro diritto reale, non è escluso dalla consapevolezza nel possessore di non avere alcun valido titolo che legittimi il potere, posto che l'animus possidendi
consiste unicamente nell'intento di tenere la cosa come propria mediante l'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale,
indipendentemente dall'effettiva esistenza del relativo diritto o della conoscenza
del diritto altrui; v. altresì Cass. n. 1132 del 2022, relativa ad un caso in cui il titolo traslativo nullo -un atto di donazione- proveniva non da un possessore ma
da un detentore e in cui è stato affermato che in tal caso mancava "il necessario presupposto a monte dell'atto di trasferimento invalido, ovvero il possesso in
capo al donante" ed è stato precisato: Deve affermarsi pertanto che la situazione di possesso e non di detenzione in capo al tradens è il presupposto necessario
affinché operi il principio secondo il quale, ai fini dell'usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che
sia nullo; v. nello stesso senso anche Cass. n. 9566/2024; e ancora Cass. n.
14 32105/2021).
Merita aggiungere, in relazione ad un richiamo contenuto nella sentenza impugnata alla sentenza delle Sezioni Unite 27 marzo 2008, n.7939 che tale
sentenza era relativa ad una situazione diversa da quella su cui la Corte di
Appello era chiamata a decidere. Si trattava, precisamente, dell'ipotesi di
contratto preliminare seguito da anticipazione degli effetti del definitivo - consegna del bene;
pagamento del prezzo-, in cui è stata ravvisata la conclusione
di un contratto di comodato e di un contratto di mutuo, collegati al preliminare
stesso. Il contratto di comodato dava titolo alla detenzione. Questa avrebbe potuto mutare in possesso utile all'acquisto per usucapione solo per effetto di un
atto di interversione ex art. 1141 c.c. Nella fattispecie che occupa, la Corte di
Appello non ha individuato un contratto di comodato (valido) ma solo un
contratto di vendita nullo>> (corsivi aggiunti).
Sicché, in termini generali, deve ritenersi corretta, pertanto, l'affermazione del tribunale, censurata dagli appellanti, secondo la quale “nel caso del titolo di alienazione nullo ab origine, la situazione di fatto si qualifica subito come possesso, utile alla usucapione”, non essendo neppure in discussione, peraltro,
che il bene sia stato, comunque, trasmesso da chi ne aveva il possesso in quanto anche proprietario, dovendo osservarsi che la posizione, almeno quale comproprietario, del dante causa, nel caso in esame, è sicuramente pacifica.
C.b.iii.) Anche il punto maggiormente suggestivo delle difese e delle censure sollevate dagli appellanti, relativo al fatto che la vendita in favore del Per_1
era di cosa parzialmente altrui, con portata esclusivamente obbligatoria, tale da non poter radicare il possesso utile ad usucapire, non può essere accolto,
dovendo, invece, condividersi la prospettiva da cui si è posto il tribunale.
Da un punto di vista 'contrattuale' la vendita di cosa altrui si distingue in due distinte ipotesi: a) quella come tale considerata dalle parti (cui è in sostanza equiparabile quella come propria, in cui il compratore conosce che appartiene in
15 tutto, in parte, anche pro quota ad altri); b) quella come propria di cosa altrui o parzialmente altrui, nella quale l'alienità della cosa non è nota al compratore.
L'art. 1479 comma 1 c.c., ma anche il successivo art. 1480 c.c., lasciano intendere che anche in quest'ultimo caso non può esservi l'effetto traslativo.
Equiparare, però, agli effetti del conseguimento del possesso, la situazione del preliminare di vendita con effetti anticipati, in cui, appunto, il promissario acquirente accetta l'eventuale consegna del bene nella consapevolezza che quella consegna è provvisoria, in attesa del definitivo atto di trasferimento,
configurandosi, pertanto, in parte qua, gli effetti di un comodato, a quella della vendita di cosa altrui, fatta come propria, è operazione non condivisibile, dal lato dell'acquirente, da un punto di vista pratico e proprio avuto riguardo all'animus e ai conseguenti comportamenti materiali tenuti dall'avente causa da quell'atto, che
è ciò su cui il giudice di legittimità appunta l'attenzione nel caso di contratto nullo per affermare che in capo all'acquirente si radica un possesso utile ad usucapire.
L'acquirente, anche in questo caso, acquista e riceve la cosa ritenendola propria e da tale momento, evidentemente, la possiede uti dominus, esercitando le prerogative e facoltà del proprietario, avendo ritenuto di averla acquistata.
Ciò è, in sostanza, quanto ha affermato il tribunale laddove, come si è visto sub
A.b.) – 2), rimarca,
“si ritiene necessario giudicare la convenzione scrutinata non già guardando alla possibile esistenza di altri comproprietari, bensì più semplicemente riferendosi al concreto tenore del negozio ed agli effetti concretamente voluti dalle parti.
Ne deriva che il negozio scrutinato sarebbe stato inidoneo a determinare l'animus possidendi in capo a parte attrice soltanto laddove per mezzo dello stesso le parti avessero voluto trasferire non già la proprietà, bensì un mero diritto di natura
16 personale, cosa che non è nel caso di specie. È in questo modo che lo scrivente ritiene debba essere correttamente interpretata la portata della giurisprudenza di legittimità in materia con specifico riferimento all'ipotesi di compravendita di cosa parzialmente altrui laddove nel contratto il venditore si qualifichi come proprietario esclusivo.
Del resto, tale interpretazione risulta coerente con la circostanza che dal tenore del negozio la Cassazione fa dipendere la sussistenza dell'animus in capo al soggetto che vuole usucapire. Si vuole dire che non avrebbe senso fare riferimento ai fini della sussistenza dell'animus ad un elemento estraneo al negozio quale l'eventuale esistenza di comproprietari dell'immobile compravenduto a fronte dell'espressa dichiarazione da parte del venditore di essere proprietario esclusivo dell'immobile.”,
ed è significativo, se non decisivo, che gli appellanti non dedicano, nella loro impugnazione, nessuna attenzione a tale passaggio della decisione del tribunale.
Sotto altro profilo, deve rilevarsi che l'atto di appello non è incentrato, né volto specificamente a contestare, o a sollecitare una diversa valutazione al riguardo,
che il fosse consapevole della parziale altruità della cosa, per quanto è Per_1
dato capire 'originata', del resto, da una ricostruzione di un fabbricato composto di più unità, a seguito del sisma dell''80.
C.d.) Niente affatto perspicua è la doglianza riferita al fatto che, qualificando il contratto come definitivo, egli andrebbe dichiarato proprietario a titolo derivativo o, comunque, in ragione di ciò non potendo vantare alcun animus possidendi ad
usucapionem: il contratto de quo è stato ritenuto nullo ed è per questo che il
CI ha agito per sentir dichiarare il proprio acquisto per usucapione, mentre sulla questione dell'animus e del possesso può rimandarsi a quanto appena detto.
Per quel che concerne la questione del dies a quo dell'esercizio del possesso,
che, peraltro, gli appellanti non ripropongono come specifico motivo di impugnazione, si è parimenti visto che dalla consegna conseguente alla vendita,
17 individuata dal tribunale, senza che vi sia stato specifico motivo di appello, oltre un ventennio prima della proposizione della domanda, il ha cominciato Per_1
a comportarsi come proprietario, a nulla rilevando il fatto che nel 2003 sia stata rigettata la domanda diretta alla declaratoria della proprietà dei beni de quibus,
prescindendo da ciò la possibilità di insorgere, in capo ai titolari, al fine di rivendicarli o di promuovere azioni per rientrare nella loro disponibilità – uniche condotte giuridicamente idonee ad interrompere il protrarsi della continuità del possesso – sia che si guardi allo stesso 'dante causa' , sia che si Controparte_4
guardi agli odierni attori, che se hanno manifestato una così prolungata inerzia per oltre vent'anni imputet sibi, d'altro canto fondandosi l'istituto proprio sull'inerzia del titolare.
Si evidenzia, infine, che non è chiara la finalità del motivo di appello sub V, di per sé formulato in maniera dubitativa, senza una specifica richiesta alternativa di riforma, che, peraltro, non pare mettere in discussione la propria titolarità
formale, tanto da avere resistito alla domanda e da aver proposto appello, la quale, peraltro, a dispetto di quanto dedotto circa un passaggio della motivazione del giudice, è stata evidentemente ritenuta esistente dal tribunale, che ha, infatti,
accolto la domanda.
D – Le spese
Gli appellanti hanno censurato la decisione anche in relazione al governo delle spese di lite di primo grado, per essere stati coinvolti in una vicenda in cui essi hanno avuto un ruolo marginale quali proprietari pro-indiviso dei beni in contesa,
cosa che andrebbe stimata ingiusta.
Ma essi hanno resistito alla domanda e sono anche insorti contro la sentenza di accoglimento in favore del di tal che non possono che essere Per_1
18 considerati soccombenti, con conseguente condanna alle spese, non essendo state indicate gravi ed eccezionali ragioni che potessero giustificare la compensazione.
Valutazione che va fatta anche per quel che concerne il grado di appello,
sebbene, in considerazione delle particolarità della lite, tenuto conto, altresì, delle valutazione operate dalla corte, alla luce del complessivo tenore delle difese avverse, si stima equa una liquidazione prossima ai minimi, sussistendo, altresì, i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico degli appellanti, dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma
1 bis dpr cit..


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sulle impugnazioni riunite di cui in epigrafe, così provvede:
a) dichiara la contumacia di;
Controparte_4
b) rigetta l'appello;
c) condanna gli appellanti a rifondere, in solido, le spese di lite in favore degli appellati, che liquida, con distrazione al loro procuratore, in euro 5.500,00 per compensi professionali, oltre spese generali in misura del 15%, iva e c.p.a.;
d) dà atto che, per effetto della odierna decisione, sussistono i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico degli appellanti, dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..
Napoli, nella camera di consiglio del 13 maggio 2025
Il consigliere est. dott. Francesco Notaro
La Presidente dott. ssa Assunta d'Amore
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