REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di L'Aquila
R.G. 412/2023
La Corte D'Appello di L'Aquila, in persona dei magistrati:
Francesco S. AM              Presidente  
ER IN Bellisarii    Consigliere relatore       
Silvia Rita Fabrizio         Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 412/2023 R.G., vertente tra
Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...]
elettivamente domiciliata in Teramo, alla via Riccitelli n. 11, presso lo studio dell'avv. Fabrizio Acronzio, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
appellante e in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1
elettivamente domiciliato in Pineto (TE), alla Via Nazionale Adriatica
Nord n. 5, presso lo studio dell'avv. Pietro Palozzo, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
appellata OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 222/2023 del Tribunale di
Teramo, pubblicata in data 13.03.2023, avente ad oggetto “proprietà”.
CONCLUSIONI: per parte appellante: “IN VIA PRINCIPALE: accogliere la proposta impugnazione, alla stregua di quanto dedotto nei sopra esposti motivi di appello e, per l'effetto:
- annullare la sentenza impugnata, rigettando integralmente la domanda attrice;

- condannare la società alla restituzione, in favore della CP_1
Parte_1
della somma di € 39.788,98, oltre interessi e
[...]
rivalutazione, corrisposta prima della proposizione del presente appello in esecuzione della sentenza impugnata;

IN VIA SUBORDINATA: - nel caso di conferma della sentenza nella parte in cui ha accertato la violazione delle distanze legali, ordinare, in luogo dell'arretramento del fronte nord del fabbricato fino al raggiungimento della distanza legale di 552,5 cm., la riduzione della sua altezza fino a 10 mt., mediante l'abbassamento del sottotetto. Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio”.
per parte appellata: “- rigettare nel merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto e, conseguentemente, revocare la sospensione della efficacia esecutiva della sentenza n. 222/2023 del Tribunale di Teramo disposta in data 13/9/2023;
pag. 2/41 - rigettare, in ogni caso e per i motivi addotti nella comparsa di costituzione depositata in data 5/9/2023, per brevità da intendersi in questa sede integralmente trascritti e richiamati, la domanda subordinata di abbassamento del sottotetto che, d'altronde, non sarebbe praticabile con minore aggravio rispetto all'arretramento, considerato che l'ipotesi formulata dal CTU non tiene conto del piede di rialzo dell'edificio pari a cm 80,00 (che a tutti gli effetti costituisce costruzione e la cui quota, quindi, non può essere considerata quale “base post operam dell'edificio” di cui all'art. 5 delle N.T.A.) e che, invece, di detta misurazione, occorre tener conto;
per cui, anche l'ipotesi formulata dal CTU non sarebbe in grado di far diminuire l'altezza complessiva del fabbricato sotto i 10 m., dovendosi procedere all'abbattimento anche del solaio del piano sottotetto.
- porre definitivamente a carico della appellante le spese legali del doppio grado del giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con la sentenza impugnata, il Tribunale di Teramo decideva sulle domande ripristinatoria e risarcitoria introdotte dalla società CP_1
nei confronti della convenuta
[...] Parte_1
per aver quest'ultima realizzato sul proprio fondo un
[...]
fabbricato in violazione dell'art. 22, lett. c) delle N.T.A. al P.R.G. del
Comune di OS degli ZZ, per la zona specifica di appartenenza dell'immobile e rispetto al confine con il terreno di proprietà attrice.
A sostegno della propria pretesa, parte attrice allegava:
- di essere proprietaria del terreno contraddistinto al f. 55 del Comune di
OS degli ZZ, p.lle nn. 76, 64, 70, 50, 75, 63, 69, 49, 40, 316, 319,
pag. 3/41 274, 275, 320, 317, 318, 323 e 265 per una superficie complessiva di mq
26.574 circa;

- che il lato sud di tale terreno confinava, per tutta la lunghezza, con la proprietà della la quale possedeva la striscia di terreno Parte_1
catastalmente distinta al f. 55 del predetto Comune, p.lle nn. 427 (ex 370,
368, 352, 353, 354), 367, 369 e 51 per una superficie complessiva di mq

5.000 circa;

- che la convenuta, ottenuto permesso di costruire n. 249 del 17.12.2008 e successivo permesso di costruire in variante n. 67 del 2.4.2012 dal Comune di OS degli ZZ, realizzava sul terreno un edificio residenziale composto da un piano seminterrato destinato a locali di sgombero e ripostigli, un piano terra, primo e secondo piano destinati a civile abitazione ed un piano sottotetto destinato a locali di sgombero, con ampi balconi che fuoriuscivano in aggetto dalle pareti finestrate per una lunghezza di 1,60 mt, il tutto collegato mediante un vano scala il cui
“torrino” superava l'altezza del colmo del sottotetto risultante perimetralmente da un “paramento murario”, la cui altezza massima, non riportata nel grafici progettuali, risultava di mt 3,50 circa rispetto al piano di calpestio del sottotetto;

- che l'area oggetto di intervento ricadeva nell'ambito della zona B, sottozona B5, ovvero “zona a case isolate e turistica alberghiera a conduzione familiare” inserita all'interno di un comparto a progettazione unitaria “Comparto di Tipo 1”;
- che, in base agli elaborati progettuali allegati alla richiesta di variante, la parete finestrata del nuovo fabbricato aveva altezza di mt 9,95 riferita ad pag. 4/41 una quota zero artificialmente rialzata rispetto all'andamento naturale del terreno esistente prima dell'intervento;
- che mediante la realizzazione di un terrapieno la convenuta rialzava artificialmente l'andamento del terreno al fine di ottenere che l'altezza del fabbricato relativo al fronte nord, prospettante la proprietà attrice, potesse raggiungere l'altezza di mt 10,00, con possibilità di collocare il fabbricato ad una distanza dal confine non superiore a mt 5,00, come previsto dall'art. 22, lett. c) delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di OS;

Deduceva, pertanto, la violazione delle disposizioni relative alle distanze legali e, in particolare dell'art. 22 richiamato, in quanto:
- l'eliminazione del terrapieno comportava il passaggio dell'altezza del fabbricato da mt 9,95, previsti in progetto, a mt 10.85 (H=9.95+0.90) reali, con la conseguenza che la costruzione avrebbe dovuto essere posta a distanza pari alla metà dell'altezza dell'immobile, cioè a mt 5,425
(H=10,85/2), anziché a mt 5,00, come invece era avvenuto;

- la medesima disposizione risultava violata anche in relazione alle specifiche caratteristiche tecniche secondo cui era stato realizzato l'immobile, che si ergeva ulteriormente oltre la quota costituita dall'intradosso solaio di calpestio del sottotetto, con strutture che, a tutti gli effetti, dovevano essere considerate costruzione, quali il sottotetto destinato a locali di sgombero, un “paramento murario” ed un torrino scala con vano ascensore di accesso al piano sottotetto, che determinavano una diversa altezza dell'immobile rispetto alla quota naturale del terreno, come meglio specificato in atti.
- la parete finestrata posta a nord del fabbricato realizzato dalla convenuta determinava in ogni caso la violazione dell'art. 22, lett. c) citato, in quanto pag. 5/41 non risultava essere posta a metà altezza dal confine dei terreni di proprietà dell'attrice.
Deduceva, infine, di aver diritto al risarcimento del danno determinato sulla base del valore di mercato delle opere non poste a distanza dal confine, oltre che del danno derivante dalla diminuzione di aria, luce, panoramicità
o soleggiamento, quantificato in € 697.196,77.

2.Si costituiva in giudizio la chiedendo il rigetto Parte_1
della domanda e, in via subordinata, la riduzione dell'altezza del fabbricato in luogo dell'arretramento.

3.Istruita mediante espletamento di CTU, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e, infine, trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
All'esito, il Tribunale così ebbe a decidere:

PQM


“Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nella causa civile n.
r.g. 4392/2014, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- dichiara l'illegittimità della costruzione realizzata dal convenuto, limitatamente a quanto indicato nella parte motiva;

- ordina al convenuto la demolizione, a propria cura e spese, delle porzioni eccedenti la distanza legale di 552,5 cm, come indicate in motivazione;

- condanna il convenuto al pagamento di € 25.000,00, a titolo di risarcimento dei danni, in favore della parte attrice, oltre interessi e rivalutazione come in motivazione;

- rigetta le ulteriori domande;

pag. 6/41 - condanna la società convenuta a corrispondere a parte attrice, a titolo di rimborso delle spese di giudizio, la somma di euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre € 1.694,55 per anticipazioni, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA se dovute come per legge;

- pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico di parte convenuta”.

4.Avverso tale sentenza ha proposto appello la Parte_1
censurando la decisione sulla scorta di 5 motivi e concludendo per il rigetto della domanda attrice o, in subordine, affinché sia ordinato, in luogo dell'arretramento del fabbricato, la riduzione della sua altezza fino a 10 m. mediante abbassamento del sottotetto, con istanza di rinnovo o integrazione della CTU.

5.Ha resistito al gravame, del quale ha chiesto il rigetto in quanto infondato in fatto e in diritto, la Controparte_1

6.Con ordinanza del 22.01.2025, questa Corte rimetteva la causa in istruttoria e disponeva lo svolgimento di nuova CTU affidando il relativo incarico all' Ing. . Persona_1
Con successiva ordinanza del 26.02.2025, questa Corte fissava davanti al
Collegio udienza al 22.10.2025, sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., per la rimessione della causa in decisione. A tanto, quindi, si provvede in esito a detta udienza.
PRIMO MOTIVO DI APPELLO.

1.Il primo motivo è volto a contestare la decisione nella parte in cui il primo giudice accertava la distanza minima imposta dalla normativa comunale per il fabbricato realizzato dalla convenuta nella misura di 552,5 cm, in quanto basata esclusivamente sulla relazione del CTU, dalla quale risulterebbe erroneamente condizionata.
pag. 7/41 1.1. In particolare, il perito avrebbe erroneamente considerato l'attuale quota del terreno alla base del fabbricato dell'appellante come posta al di sopra del piano di campagna attuale di circa cm. 90, senza rispondere compiutamente al quesito posto, che tendeva invece a determinare la quota del piano di campagna preesistente.
Questi avrebbe invero effettuato un dettagliato rilievo altimetrico ponendo la quota di via Danubio alla base delle altimetrie, non cogliendo l'apprezzabile variabilità della giacitura del terreno e precludendosi, di fatto, la possibilità di tracciare un profilo trasversale realistico del “piano di campagna preesistente.
A tal proposito, si argomenta come Il CTU avrebbe invece dovuto appoggiare il rilevamento su basi consolidate, quali gli edifici preesistenti a sud di quello oggetto di causa, un vecchio edificio colonico originario poco distante, oltre a considerare che il sedime dell'immobile insiste su un piano di campagna precedentemente consolidato e determinato dal piano di sistemazione esterna dell'edificio originario, demolito per fare posto alla nuova costruzione. Andava, inoltre, considerato che l'edificio non è prospiciente la via Danubio (presa a riferimento), dalla quale dista oltre 70
m.

1.2. Sotto un diverso profilo, il CTU avrebbe omesso di considerare che l'area su cui era stato realizzato l'edificio, oltre alle norme comunali, risulterebbe soggetta a vincolo P.A.I. - Piano di assetto idrogeologico (non citato dal CTU), in base a quale, nel Piano Stralcio Difesa Alluvioni
(PSDA) vigente, l'area oggetto di intervento è indicata come “area a pericolosità moderata” a confine lato sud con “area a pericolosità media”.
pag. 8/41 In tale contesto, il rialzo realizzato avrebbe la funzione, oltre che di scolo naturale delle acque superficiali verso la strada esistente, di difesa e di prevenzione dei pericoli idraulici e dei danni potenziali nelle aree delimitate dal PSDA citato, prescrizione a cui sarebbe soggetta anche l'area confinante a nord. La normativa allegata al PSDA imporrebbe, infatti, nelle aree suddette (Cap. IV - art. 22): “… di impiegare tipologie e tecniche costruttive idonee alla riduzione della pericolosità e dei danni potenziali” prescrivendo (cap. IV art. 20 – 4): “... di collocare le vie di accesso e le superfici abitabili o utili a quota superiore ad 1 mt rispetto al piano di campagna”. Il rialzo, pertanto, costituirebbe una necessità normativa, non comportando alcun vantaggio specifico e non rilevando quale
“costruzione” ai fini del calcolo delle distanze.

2.Il motivo non coglie nel segno.

2.1. A tal proposito, va osservato come il CTU officiato in prime cure, Ing.
abbia determinato l'altezza del fronte nord-ovest del Persona_2
fabbricato in misura pari a 1.105 cm, dato dalla somma della quota altimetrica del pavimento del balcone del sottotetto rispetto alla base post operam, misurata direttamente per tratti (1.043 cm) + differenza di quota stimata tra pavimento interno e esterno (2 cm) + altezza del sottotetto ricavata graficamente (60 cm).
Tanto sulla base dell'applicazione dei criteri dettati dalla la lett. e) dell'art. 5 delle NTA secondo il quale “Le altezze massime indicate dalla presente normativa per ogni singola zona urbanistica vanno misurate dalla base post operam dell'edificio fino al piano di calpestio del terrazzo di copertura e della linea di gronda del tetto, qualora l'ingombro di quest'ultimo sia contenuto entro un'inclinata del 35% e abbia un'inclinata del 35% e abbia pag. 9/41 una quota interna netta, all'imposta, rispetto all'estradosso dell'ultimo solaio orizzontale di non oltre cm 30. Nel caso che la quota interna netta sopra indicata sia superiore a cm 30 la quota di riferimento per la misurazione dell'altezza dell'edificio sarà assunta l'imposta del tetto (linea di incontro tra retta di contenimento facciata esterna e retta di contenimento del piano inferiore del solaio di copertura). La stessa quota di riferimento è altresì assunta nel caso che lo sporto di gronda, rispetto al muro perimetrale, è maggiore di m 1,50. Qualora invece il tetto abbia sporgenze
(quali abbaini, lucernai e similari) non comprese nell'ingombro sopra indicato (35%) o non sia contenuto in esso, l'altezza sarà misurata al colmo del tetto stesso (escluso locali tecnici, quali vano scala, ascensori, ecc.)”.
Calcolata l'altezza del fabbricato, dunque, il perito incaricato, individuata la normativa comunale applicabile nella lett. a) dell'art. 5 e nella lett. c) dell'art. 22 delle NTA (le quali prevedono che il distacco minimo di un fabbricato di nuova costruzione, sia che abbia pareti finestrate oppure no, rispetto al confine del lotto contiguo, debba essere pari ad un mezzo dell'altezza del fronte prospettante, fermo restando un distacco minimo assoluto di ml. 5), indicava in 552,5 cm (ovvero un mezzo dell'altezza del fronte prospettante) la distanza minima dal confine imposta dalla normativa comunale, in ciò non considerando nell'altezza della costruzione lo spessore del terrapieno: tanto basta a far emergere l'infondatezza del rilievo, finalizzato a far ritenere l'esistenza di un più basso piano di campagna ante operam, il che, paradossalmente, avrebbe comportato un'altezza ancora maggiore.
Invero, deve rilevarsi come, seppur le risultanze di CTU avessero fatto emergere che la base del prospetto nord-ovest del fabbricato era posta a pag. 10/41 circa 0,9 metri al di sopra del piano campagna, alcuna conseguenza veniva fatta discendere ai fini del calcolo delle altezze e, di conseguenza, nella determinazione della distanza minima rispetto al confine con il fondo di proprietà attrice (cfr. risposta alla “IX osservazione” in cui il CTU precisava quanto segue: “Si ribadisce, come sancito dalla lett. e dell'art. 5, che: “Le altezze massime indicate dalla presente normativa per ogni singola zona urbanistica vanno misurate dalla base post operam dell'edificio …” e che quindi il rialzo non ha alcuna influenza sul calcolo dell'altezza. Si conferma, ancora una volta, che a norma e prassi dell'UTC di OS vi è un unico modo di calcolare l'altezza del fronte nord della parete del fabbricato e l'altezza è quella già calcolata nell'elaborato peritale”; CTU, fasc. I grado).
Ora, seppur da un lato la motivazione esplicitata in sentenza dava atto del fatto che la realizzazione del terrapieno realizzato dalla convenuta a 0,9 metri al disopra del piano di campagna costituisse una costruzione e come tale fosse soggetta alla disciplina delle distanze legali, deve tuttavia rilevarsi come da tale premessa il Tribunale non avesse in concreto fatto discendere alcuna conseguenza sul piano pratico, viceversa facendo proprie le risultanze peritali che determinavano la distanza minima dal confine in misura pari a 552,5 cm, ovvero pari alla metà dell'altezza al netto della misura del terrapieno, decisione non incidentalmente gravata da parte appellata e comunque corretta in quanto rispettosa della norma locale prevedente che “Le altezze massime indicate dalla presente normativa per ogni singola zona urbanistica vanno misurate dalla base post operam dell'edificio fino al piano di calpestio del terrazzo di copertura..”
pag. 11/41 Tale circostanza appare peraltro corroborata dalle emergenze della CTU espletata nel presente grado di giudizio, ove il perito incaricato Ing.
, nel condividere l'affermazione fatta dal CTU di Persona_1
prime cure in merito alla circostanza che l'altezza del fabbricato dovesse prescindere dall'incremento originato dal terrapieno (come deducibile dal contenuto letterale dell'art.5 delle NTA del PRG) e che il distacco del fabbricato dal confine dovesse essere pari a 552,5 cm, faceva rilevare come, viceversa, “Considerando anche l'altezza del riporto di terreno nell'altezza del fabbricato, la distanza minima dal confine doveva essere pari a 592,5 cm., ovvero alla metà dell'altezza della nuova “costruzione” che in tal caso è pari alla somma dell'altezza del terrapieno e quella del fabbricato, ossia: cm. (80 + 1.105) = 1.185 cm. dove, l'altezza del terrapieno è pari a circa cm. 80 e l'altezza del fronte Nord/Ovest del fabbricato, prospiciente la proprietà di parte appellata, è di circa cm. 1.105, pari alla distanza tra il piano di sistemazione esterna limitrofo al fabbricato
(e/o la base “post operam” di esso) e la linea retta (parallela al piano post operam) data dall'intersezione tra il piano esterno di facciata ed il piano di imposta del solaio di copertura (che nel caso di cui trattasi è coincidente con piano il inclinato di appoggio intradossale delle travi diagonali portanti della falda di copertura, lato Nord/Ovest)”.
Tanto premesso, prive di qualsivoglia rilievo - ai fini dell'affermazione di una eventuale minore distanza rispetto a quella di 552,5 cm accertata dal perito e trasfusa in sentenza - potrebbero ritenersi le censure volte a contestare la circostanza che l'attuale quota del terreno alla base del fabbricato fosse posta al di sopra del piano di campagna attuale di circa cm.
90 (ovvero cm. 80, come da risultanze della seconda CTU).
pag. 12/41 Deve peraltro rilevarsi come le censure mosse da parte appellante sarebbero in ogni caso infondate ove intese a sostenere la coincidenza tra l'attuale quota del terreno e l'originario piano di campagna.
A tal proposito, le risultanze di cui alla seconda CTU espletata facevano infatti emergere che “Dai rilievi plano-altimetrici effettuati in sede di sopralluogo dal Geom. , ausiliario del sottoscritto CTU, si Persona_3
può affermare che quanto rilevato dal CTU Ing. corrisponde Per_2
sostanzialmente alla realtà dello stato dei luoghi attuale. In particolare, le quote dei vari punti riportati nell'elaborato plano-altimetrico redatto dal
Geom. (vedi All.2) variano in prossimità della linea di confine, Per_3
nel lotto confinante di proprietà appellata, da un minimo di m. 43,011 ad un massimo di m. 43,448, con una media di circa m. 43,041. Mentre le quote dei vari punti riportati nell'elaborato plano-altimetrico con riferimento alla sistemazione esterna prossima alla parete Nord/Ovest del fabbricato di parte appellante variano da un minimo di m. 43,779 ad un massimo di
43,925, con una media di m. 43,849. Per cui il piano di sistemazione esterna (piano post operam) limitrofo al fronte Nord/Ovest del fabbricato di proprietà appellante presenta una quota di circa (43,849 - 43,041) = + 80 cm. rispetto all'originario piano di campagna del fondo limitrofo di proprietà appellata. Lo stesso fabbricato di parte appellante, dunque, è stato edificato su apposito podio dell'altezza media di cm. 80” (cfr. CTU;
fasc. appello).
Sotto tale profilo, dunque, non possono che condividersi le conclusioni cui perveniva il nominato CTU il quale, nel fornire risposta al quesito n. 3 (“Se in ogni caso il piano di campagna preesistente fosse posto ad una quota uguale se non maggiore di 1 metro rispetto al piano di campagna attuale”)
pag. 13/41 afferma chiaramente che “Considerata l'assenza di documentazione che dimostri la preesistenza dell'attuale quota della sistemazione esterna del fabbricato di parte appellante e tenuto conto della giacitura pressoché pianeggiante del fondo limitrofo di parte appellata e del relativo intorno, nonché delle quote plano-altimetriche dello stesso terreno, si può affermare che il piano di campagna preesistente non era sopraelevato, ma pressoché complanare con quello del terreno limitrofo di proprietà appellata” (cfr.
CTU; fasc. appello).

2.2. Sotto diverso profilo deve, invece, rilevarsi come, seppur nelle aree di pericolosità idraulica elevata e indirettamente anche nelle aree di pericolosità media gli artt. 21 e 22 del “Piano Stralcio di bacino per l'assetto idrogeologico – Difesa Alluvioni” (approvato con Delibera della
Giunta Regionale n.1050/C nella seduta del 05/11/2007) prevedessero il vincolo di realizzare il primo solaio di calpestio a quota superiore a m.
1,00, rispetto al piano di campagna, tale vincolo non risultava esplicitamente imposto per la cd. “area di pericolosità moderata”, ove ricade il lotto edificato di cui trattasi, essendo in relazione a tali aree esclusivamente prevista la generica condizione di “impiegare tipologie e tecniche costruttive idonee alla riduzione della pericolosità e dei danni potenziali”.
Invero, si rileva come dall'accoglimento delle osservazioni critiche di parte appellata al quesito n. 2 (“se in concreto la distanza minima dal confine imposta dalla normativa comunale sia pari a 552,5 cm, ovvero alla metà dell'altezza, tenendo conto a quest'ultimo fine se l'area sia o meno interessata da vincolo idrogeologico connesso al PAI – piano di assetto idrogeologico – della Regione Abruzzo, vigente lungo il fiume Vomano e pag. 14/41 se questo imponga per la zona in esame di collocare le vie di accesso e le superfici abitabili o utili a quota superiore ad 1 metro rispetto al piano di campagna, derivandone, eventualmente, la non computabilità del terrapieno realizzato a 0,90 metri al di sopra del piano di campagna per calcolare l'altezza”), il CTU abbia correttamente fatto rilevare che, ai fini della identificazione e classificazione del vincolo idrogeologico nell'area ove sorge il fabbricato di proprietà appellante, debba propriamente farsi riferimento alla cartografia vigente al tempo della realizzazione del fabbricato in questione (cfr. all. D approvata con Delibera della Giunta
Regionale n.1050/C nella seduta del 05/11/2007) e non già alla “Proposta di aggiornamento degli elaborati cartografici – Carta della pericolosità
Idraulica” (elaborato num.

7.2.04.vm.01; all. C), che pur prevedeva l'inserimento degli immobili di proprietà di entrambe le parti in area di
“pericolosità idraulica media” (dove le “Norme di Attuazione – Difesa
Alluvioni”, prescrivono che il piano di calpestio delle nuove costruzioni sia posto a quota superiore a m. 1,00 rispetto al piano di campagna).
Come correttamente fatto rilevare dal CTP di parte appellata, quest'ultima non troverebbe applicazione in riferimento al tempo in cui erano stati rilasciati i permessi di costruire relativi al fabbricato in oggetto (permesso di costruire n. 249 del 17.12.2008 del Comune di OS degli ZZ e successivo permesso di costruire in variante n. 67 del 2.4.2012) concernendo una mera “Proposta di aggiornamento degli elaborati cartografici” di cui al recente Decreto segretariale dell'Autorità di bacino distrettuale dell'Appennino centrale n° 99/2025 in data 16/4/2025, avente ad oggetto “Piano stralcio difesa dalle alluvioni (PSDA) dei bacini abruzzesi e del bacino interregionale del fiume Sangro. Proposta di pag. 15/41 aggiornamento ai sensi dell'art. 68, comma 4-bis e 4-ter del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152 e dell'art. 25, comma 2 delle NTA del
PSDA. Aree di pericolo idraulico del fiume Vomano, nel tratto compreso tra l'invaso di AG (nei comuni di Crognaleto e NO IA) e la foce, per informazioni derivanti da nuovi studi. , Controparte_2
NO IA, , , Teramo, , Controparte_3 CP_4 CP_5 [...]
, , , , , CP_6 CP_7 CP_8 CP_9 Controparte_10
CP_1
, , OS DE ZZ, Pineto” (cfr. Decreto CP_11 CP_12
Segretariale n° 99/2025; all. A1/4).
A indiretta conferma della non inclusione dell'area in oggetto in quella di
“pericolosità media” al tempo della progettazione ed esecuzione delle opere, si pone peraltro la circostanza che il fabbricato fosse sviluppato - così come accertato in sede di prima CTU - oltre che su tre livelli fuori terra e sottotetto, su un piano seminterrato ospitante locali di sgombero e ripostigli. Tale circostanza parrebbe invero difficilmente compatibile con la asserita collocazione del fabbricato entro la suddetta area, atteso che la seconda parte della disposizione di cui alla lett. b, art. 21 (“Interventi consentiti nelle aree di pericolosità idraulica media”) prevede espressamente che “Non è consentita la realizzazione di piani seminterrati e interrati”.
SECONDO MOTIVO DI APPELLO.

1.Con il secondo motivo si censura il capo di sentenza in cui veniva accertato che alcune parti dell'edificio (tamponatura perimetrale allo spigolo ovest, porzione di balcone completamente chiusa, falso pilastro e tamponatura perimetrale in prossimità dello spigolo nord) presentavano una distanza dal fondo contiguo inferiore alla distanza stabilita dalle NTA.
pag. 16/41 Sotto tale profilo, si contesta come il Tribunale avesse fondato il proprio convincimento esclusivamente sulla relazione dell'ausiliario, il quale, però, non avrebbe effettuato alcun riscontro della corrispondenza tra la posizione di fatto del muro di recinzione rispetto alla dividente catastale (costituendo invece quest'ultima l'esatta linea di confine) e, di propria iniziativa, avrebbe assunto come limite certo la mezzeria del muretto di recinzione sulla scorta della erronea presunzione di comproprietà del muro ex art. 880
c.c..
Contrariamente a quanto affermato dal CTU, tuttavia, emergerebbe dalla documentazione in atti (e, in particolare, dagli elaborati progettuali) la circostanza che il muro di recinzione ricadeva per intero nella proprietà della società convenuta, talché il punto di riferimento per il calcolo della distanza avrebbe dovuto essere effettuato, non dalla mezzeria del muro, bensì dalla sua faccia esterna.
Peraltro, anche in assenza di documentazione, si sarebbe dovuto procedere ad un accertamento strumentale della effettiva dividente catastale, al fine di verificare il confine particellare fra le due proprietà.
Viene inoltre argomentato come il muretto di recinzione, di natura prefabbricata, presenti una sezione trapezoidale per cui, mentre la testa
(presa a riferimento dal CTU) è di circa 15 cm, la base di appoggio sarebbe di almeno 30 cm.
Ulteriori profili di erroneità della sentenza sarebbero poi rinvenibili nella Pa violazione dell'art. 5 delle NTA del Comune OS degli ZZ, dell'art. 889, comma 2, c.c., nonché del D.lgs. n. 102/2014. Invero, la distanza di 4.80 mt., rilevata dal ctu ed accertata in sentenza sarebbe pag. 17/41 relativa, non a un falso pilastro, bensì ad un pluviale rivestito da cappotto termico, restando escluso dal calcolo delle distanze.
Il Tribunale non avrebbe inoltre tenuto conto del fatto che il fabbricato fosse dotato di cappotto termico, in ciò implicitamente recependo le erronee affermazioni del CTU secondo cui il fabbricato non poteva godere della deroga della distanza ai sensi del co. 6, dell'art. 14 del D.lgs. n.
102/2014 in quanto, da un lato, la relazione di calcolo dimostrativa della prestazione energetica non era stata depositata in Comune prima del rilascio del permesso di costruire;
dall'altro, la presenza di un vano scala allo spigolo nord-ovest, in quanto ambiente non riscaldato, avrebbe in ogni caso escluso la possibilità di godere del benefico della deroga alla distanza.
Viene tuttavia argomentato come, se da un lato la corretta interpretazione della norma subordinerebbe la deroga alle distanze unicamente al raggiungimento di prestazioni energetiche migliori di quello limite imposte dalla normativa (di almeno il 20%), dall'altra tale condizione risulterebbe concretamente attestata dalla relazione tecnica sul contenimento energetico redatta dal tecnico progettista dell'isolamento, ing. in Persona_4
atti.
Quanto al vano scala coibentato, infine, lo stesso eviterebbe un disastroso ponte termico e, comunque, essendo a confine con ambienti riscaldati, parteciperebbe a tutti gli effetti al calcolo del contenimento energetico dell'edifico.

2.Il motivo è parzialmente fondato.

2.1. Di certo non lo è quanto all'accertato confine tra le proprietà.
Volgendo lo sguardo alla sentenza impugnata, il primo giudice, richiamata la disciplina dettata in tema di distanze dalle costruzioni e dal confine dal pag. 18/41 codice civile, così come integrata dai regolamenti locali (e, in particolare, dall'art. 5 lett. A delle N.T.A. del Comune di OS degli ZZ) e accertata la distanza minima dal confine in misura pari a 552,5 cm, ovvero metà dell'altezza del fabbricato, affermava che:
“Dalle planimetrie allegate alla c.t.u. emerge chiaramente che, dalla mezzeria del muro di divisione della proprietà di parte attrice da quella di parte convenuta (utilizzata come punto di riferimento per il calcolo, con presunzione di comproprietà del muro ex art. 880 c.c.), “la tamponatura perimetrale allo spigolo ovest dista 4,94 metri, una porzione di balcone completamente chiusa dista 3,32 metri, un falso pilastro dista 4,80 metri e la tamponatura perimetrale in prossimità dello spigolo nord dista 4,96 metri”. È evidente, quindi, che tali parti presentano una distanza dal fondo contiguo inferiore alla distanza stabilita dalle N.T.A. richiamate”.
Nel far ciò, il Tribunale si conformava alle risultanze della espletata CTU, la quale individuava la linea di confine tra le due proprietà in corrispondenza dell'asse dell'esistente muretto in cemento armato posto a delimitazione dei due fondi finitimi.
Sul punto, deve in primo luogo osservarsi la correttezza insita nella individuazione della linea di confine, dal momento che le conclusioni della rinnovata CTU confermano la sostanziale corrispondenza tra la posizione di fatto del muro di recinzione rispetto alla dividente catastale.
Invero “Dalle risultanze del rilievo celerimetrico elaborato dal Geom.
[...]
, considerando le tolleranze di graficizzazione sussistenti nella Per_3
sovrapposizione tra rilievo dello stato dei luoghi e mappa catastale in scala
1:2000 (che statisticamente rientrano nella forbice di ± 20 ~ 30 cm.), si può affermare che la mezzeria del muretto esistente non si discosta in modo pag. 19/41 significativo dalla dividente catastale (vedi All. 2). Pertanto, a parere dello scrivente nel caso in questione la linea di confine è definita materialmente in loco dalla rete a maglia metallica sostenuta da paletti in profilati metallici installati all'incirca alla mezzeria superiore del muretto in cemento armato posto a delimitazione dei due fondi finitimi.
Conseguentemente, sulla scorta dei riscontri metrici effettuati in sede di sopralluogo, la distanza del fabbricato di parte appellante dal confine con il fondo di parte appellata, con misurazione effettuata tra paletti in ferro (che sostengono la rete di recinzione) e filo esterno della facciata del fabbricato lato Nord/Ovest, in direzione perpendicolare alla stessa, risulta essere costante e pari a m. 4,92” (cfr. CTU;
fasc. appello).

2.2. Diverse considerazioni si impongono invece in relazione alle censure volte a lamentare la violazione del co. 6, art. 14 del D.lgs. n. 102/2014, emergendo dalle conclusioni della rinnovata CTU che il fabbricato fosse effettivamente dotato di cappotto termico e che, come tale, potesse godere della deroga ivi prevista.
Tale norma - nella versione antecedente alle modifiche recate dal D.lgs. 14
Luglio 2020, n. 73 ratione temporis applicabile - prevedeva espressamente che: “Nel caso di edifici di nuova costruzione, con una riduzione minima del 20 per cento dell'indice di prestazione energetica previsto dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, lo spessore delle murature esterne, delle tamponature o dei muri portanti, dei solai intermedi e di chiusura superiori ed inferiori, eccedente ai 30 centimetri, fino ad un massimo di ulteriori 30 centimetri per tutte le strutture che racchiudono il volume riscaldato, e fino ad un massimo di 15 centimetri per quelli pag. 20/41 orizzontali intermedi, non sono considerati nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e nei rapporti di copertura. Nel rispetto dei predetti limiti è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonche' alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile”.
Su tali basi, nel rispondere positivamente al quesito n. 6 (“se il fabbricato sia dotato di cappotto termico e come tale possa godere della deroga della distanza ai sensi del comma 6, dell'art. 14 del D. lgs. n. 102/2014)
l'ausiliario), sulla premessa che il fabbricato fosse dotato di “cappotto termico” costituito da lastre di materiale coibente dello spessore complessivo di circa cm. 7,00 così come misurato in sede di sopralluogo, il
CTU faceva rilevare quanto segue:
“Agli atti di causa è presente una relazione tecnica in data 12/04/2016, a firma dell'Ing. nella quale relativamente alle prestazioni Persona_5
energetiche dell'edificio di cui trattasi si indica il pertinente limite di legge e il miglioramento percentuale conseguito secondo quanto stabilito dal
D.Lgs 192/05 come modificato dal D.Lgs 311/06, tenendo conto che
OS DE ZZ si trova in zona climatica C ed ha 1282 gradi giorno.
Nello stesso elaborato tecnico, per ogni unità immobiliare riscaldata viene indicato l'indice di prestazione invernale EPi limite/annuo come stabilito pag. 21/41 dal D.Lgs 192/05 e dal D.Lgs 311/06 e le relative percentuali di miglioramento, a seguito della realizzazione del cappotto termico. Per quanto attestato dall'Ing. l'indice di prestazione energetica Persona_5
invernale per riscaldamento dell'intero edificio risulta inferiore al limite di legge di almeno il 20%. In tal caso, quindi, lo spessore complessivo del
“cappotto termico”, pari a circa cm. 7,00 non concorre al calcolo della distanza legale dal confine di proprietà, a norma dell'ex comma 6 del D.L.
n.102/2014, dato che a parere dello scrivente la parete coibentata del vano scala, facendo parte di un “unicum” costruttivo con quello delle abitazioni, costituisce comunque parte dello “involucro” del fabbricato abitativo e per tale motivo il relativo spessore non deve essere considerato per il calcolo delle distanze dal confine. Pertanto, la distanza dal confine di proprietà del fabbricato di parte appellante risulta essere costante e pari a circa m. 4,99, comunque inferiore sia a quella stabilita dalle NTA, pari a circa m. 5,525 sia a quella considerando anche l'altezza del terrapieno pari a m. 5,925”.
E, ancora: “Si ribadisce che, a parere dello scrivente lo spessore del cappotto non deve essere considerato nel calcolo delle distanze legali dal confine di proprietà, rilevata la presenza sul prospetto a confine di uno strato coibente di cm.7,00. Per quanto concerne poi la circostanza che tale cappotto è stato applicato anche su porzioni “non riscaldate” del vano scale e dell'ascensore si ricorda al Ctp che la norma al riguardo (art. 14, comma
6 Dlg. 102/2014) stabilisce che il cappotto non origina distanza “per tutte le strutture che racchiudono il volume riscaldato …”. Per cui a parere dello scrivente la parete coibentata del vano scala, facendo parte di un “unicum” costruttivo con quello delle abitazioni, costituisce comunque parte dello
“involucro” del fabbricato abitativo e per tale motivo il relativo spessore pag. 22/41 non deve essere considerato per il calcolo delle distanze dal confine. Se la realizzazione del cappotto non fosse stata estesa anche alle parti di prospetto “non riscaldate”, come vano scala e ascensore, nei punti di contatto con le zone riscaldate degli appartamenti si sarebbero originati dei
“ponti termici” per la cui correzione sarebbe stato necessario estendere lo strato coibente almeno per la metà dello spessore del muro, lasciando quindi inalterato il distacco del fabbricato dal confine. Trattasi, cioè, di posa in opera di cappotto senza soluzione di continuità sul prospetto del fabbricato a vantaggio dell'efficienza energetica dello stesso immobile abitativo” (cfr. risposta alle osservazioni critiche alla CTU;
fasc. appello).

2.3 Parimenti fondate si rivelano le censure volte a contestare la ritenuta inferiore distanza dal fondo contiguo stabilita dalle NTA in relazione alla tamponatura perimetrale in prossimità dello spigolo ovest, alla porzione di balcone completamente chiusa, nonché al falso pilastro.
Invero, se da un lato la espletata CTU confermava che “la tamponatura perimetrale in prossimità dello spigolo Ovest, ossia la porzione di balcone completamente chiusa (ad uso locale tecnico, di protezione della caldaia a gas), e il falso pilastro perimetrale (non strutturale) in prossimità dello spigolo Nord presentono una distanza dal fondo contiguo rispettivamente di m. 3,26 e di m. 4,76 (sempre al netto dello spessore del cappotto termico)” dall'altro faceva tuttavia rilevare che “Riguardo a detti manufatti (locale tecnico per caldaia a gas e falso pilastro non strutturale, generato da rivestimento di un pluviale discendente) si evidenzia però che essi sono presenti negli elaborati del progetto di variante assentito e per la loro natura e funzione, a parere dello scrivente, non costituiscono parti della pag. 23/41 costruzione soggette al rispetto delle distanze legali dal confine di proprietà” (cfr. CTU;
fasc. appello).
Veniva inoltre fatto rilevare che “il manufatto definito “falso pilastro” nella
CTU di prime cure è in realtà un pluviale discendente coperto e/o rivestito dalle lastre termocoibenti costituenti il “cappotto termico” dell'edificio. Lo stesso manufatto, non strutturale, è presente negli elaborati del progetto di variante assentito e non costituisce parte della costruzione soggetta al rispetto delle distanze legali dal confine di proprietà” (cfr. CTU;
fasc. appello).
Le conclusioni cui è giunto il CTU sono perfettamente condivisibili in quanto conformi ai consolidati principi in materia secondo i quali, nel calcolo delle distanze legali, non vanno computate le sporgenze esterne dei fabbricati che abbiano funzione meramente ornamentale della facciata, rilevando a tal fine unicamente quelle sporgenze che costituiscano corpo del fabbricato ed abbiano una profondità ed un'ampiezza apprezzabili ed estendano la consistenza dell'immobile.
Sul punto, infatti, va condiviso il principio giurisprudenziale secondo cui
“In tema di distanze legali fra edifici non sono computabili le sporgenze esterne del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, mentre costituiscono corpo di fabbrica le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi sostenuti da solette aggettanti, anche se scoperti, ove siano di apprezzabile profondità e ampiezza, giacché, pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, rientrano nel concetto civilistico di costruzione, in quanto destinati ad estendere ed ampliare la consistenza dei fabbricati” (Cass. n. 12964/2006); in senso conforme “In tema di distanze legali fra edifici, mentre rientrano pag. 24/41 nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), costituiscono, invece, corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza” (Cass. n. 17242/2010; Cass. n. 18282/2016).
Entro i suesposti limiti, il motivo è pertanto fondato, conseguendone che ai fini del rispetto delle distanze non si deve tener conto delle tamponature perimetrali in prossimità degli spigoli nord e ovest, della porzione di balcone completamente chiusa, nonché del falso pilastro, il che assume rilievo per quanto si evidenzierà appresso in merito al quarto motivo di appello.
TERZO MOTIVO DI APPELLO:

1.Il terzo motivo è volto a censurare il capo di sentenza in cui era stata disattesa l'eccezione di parte convenuta, oggi appellante, relativa all'applicabilità del principio di prevenzione.
In particolare, premesso che l'art. 22, lett. c) delle NTA stabilisce espressamente che “sono in ogni caso ammesse, previo accordo tra le parti, costruzioni in aderenza sui lotti confinanti;
nel caso di nuove costruzioni sono fatti salvi i diritti garantiti dal C.C. in materia di costruzioni in aderenza, o confine ecc…”., si argomenta come, sussistendo nella specie un siffatto accordo tra le parti, avrebbe viceversa dovuto trovare applicazione il principio della prevenzione.
Peraltro, proprio in relazione alla ritenuta inefficacia della scrittura privata del 27.5.2004 affermata in sentenza, l'appellante, muovendo dalla pag. 25/41 qualificazione del negozio in termini di atto costitutivo di servitù, di natura reale, sostiene la non ammissibilità di una eventuale condizione sospensiva,
(e, nella specie, quella di cui all'art. 4 della convenzione medesima) in quanto la stessa inciderebbe sul requisito della permanenza, connaturale al contenuto dell'asservimento tra due fondi;
la stessa avrebbe pertanto dovuto essere considerata nulla e, quindi, non apposta.

2.Il motivo è del tutto infondato, risolvendosi, da un lato nella reiterazione di argomentazioni già ampiamente disattese in primo grado e volte a sostenere che il regolamento locale consentisse, in virtù dell'art. 22, lett. c), delle N.T.A di costruire in aderenza su lotti confinanti;
dall'altro, nel fuorviante assunto secondo cui il Tribunale, pur nel mancato avveramento della condizione sospensiva pattuita, avrebbe viceversa dovuto ritenere l'efficacia della scrittura privata del 27.5.2004, previa declaratoria di nullità della condizione apposta dalle parti.

2.1. Quanto al primo profilo, va osservato che, allorquando lo strumento urbanistico stabilisca una determinata distanza dal confine, il principio di prevenzione non opera, perché la distanza dal confine è assoluta e va rispettata anche se il fondo del vicino sia inedificato, e anche se i due fondi siano separati da un'area inedificata appartenente ad un terzo (cfr. ex plurimis, Cass. n. 4895/2002).
Va altresì precisato che l'art. 22, lett c) delle N.T.A. non pone la possibilità di edificare in aderenza o in appoggio quale alternativa all'obbligo di rispetto delle distanze legali, bensì facoltizza le parti, nell'ambito della loro autonomia privata tesa a regolamentare i rapporti di vicinato, a formalizzare un accordo sulla cui scorta poter derogare il predetto obbligo.
pag. 26/41 Sul punto non può che condividersi la cospicua giurisprudenza di legittimità in materia già ampiamente richiamata da parte del primo giudice
(cfr. Cass. n. 10318/2016; Cass. n. 5146/2019).
Come correttamente osservato da parte della difesa appellata, la norma delle N.T.A. qui richiamata subordina la costruzione in aderenza o in appoggio ad un accordo preventivo fra le parti, per cui non si ricade neanche dell'ipotesi in cui sarebbe operante il principio della prevenzione, dal momento che chi costruisce per primo non può scegliere autonomamente e sulla sola scorta della previsione regolamentare se farlo a distanza o sul confine, bensì necessita di un preventivo atto (l'accordo tra le parti), che nella fattispecie in esame difetta. Solo ove le disposizioni urbanistiche locali ammettano la possibilità di edificare sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all'obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si avrebbe invero una situazione giuridica equivalente a quella prevista dagli art. 873 ss. c.c., con conseguente operatività del principio di prevenzione.

2.3. Quanto al secondo profilo, invece, il Tribunale affermava quanto segue: «Neppure merita accoglimento la considerazione di parte convenuta diretta a contestare l'applicabilità delle disposizioni regolamentari in ragione della convenzione del 27.5.2004, sottoscritta dalle odierne parti, che legittimerebbe una deroga alle previsioni relative alle distanze legali.
Deve, infatti, rilevarsi l'inefficacia di tale scrittura tra le parti, atteso che, non essendosi verificata la condizione ivi prevista all'art. 4 (“L'efficacia della presente convenzione è condizionata al rilascio del permesso di costruire da parte delle competenti autorità alla
[...]
) entro il termine del 31.12.2005 di cui Parte_1
pag. 27/41 all'art. 6, la convenzione deve intendersi “risolta e quindi priva di efficacia a far data da tale termine” (art. 6 cit.)».
Parte appellante – come visto - sostiene che la convenzione intercorsa tra le parti (scrittura privata del 27.5.2004, depositata in Comune in data
11.11.2004, prot. 26581) avesse natura reale di atto costitutivo di servitù in relazione alla quale non sarebbe ammissibile la pattuizione di una condizione sospensiva, quale quella di cui all'art. 4 della convenzione medesima, perché la stessa inciderebbe sul requisito della permanenza, connaturale al contenuto dell'asservimento tra due fondi;
la clausola di cui all'art. 4 della avrebbe pertanto dovuto essere considerata nulla e, quindi, non apposta.
Orbene, anche a prescindere dalla pur evidente illogicità insita in siffatte argomentazioni, non può non evidenziarsi come sia la medesima giurisprudenza citata da parte della difesa appellante ad escludere la incidenza di una eventuale condizione risolutiva sul requisito della
“permanenza”, peraltro ammettendo espressamente la compatibilità di siffatto elemento accessorio con il negozio costitutivo della servitù (cfr.
Cass. n. 9879/2018 secondo cui “la costituzione di una servitù volontaria ben può essere subordinata a condizione risolutiva, che non è incompatibile con la costituzione di una servitù poiché non incide sul requisito della permanenza, connaturale al contenuto dell'asservimento tra due fondi, ma si risolve in un modo convenzionale di estinzione della servitù stessa”).
QUARTO MOTIVO DI APPELLO.

1.Con il quarto motivo, l'appellante lamenta l'omesso esame della domanda subordinata di sua condanna alla riduzione dell'altezza del pag. 28/41 fabbricato in luogo dell'arretramento, oltre alla violazione degli artt. 112
c.p.c., 872, 873 e 2058 c.c.
Invero, ove avesse correttamente esaminato tale domanda - tempestivamente proposta mediante comparsa di costituzione e subordinata al rigetto di tutte le altre sue eccezioni - il Tribunale avrebbe dovuto disporre, in luogo dell'arretramento del fronte nord del fabbricato fino al raggiungimento della distanza legale di 552,5 cm., la riduzione della sua altezza fino a 10 m., mediante l'abbassamento del sottotetto.

2.Il motivo è fondato.
Il Tribunale, in effetti, ha trascurato di pronunciarsi al riguardo.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che
“Nel giudizio promosso per ottenere l'arretramento di una costruzione in quanto realizzata in violazione della distanza minima prevista dalle norme di un regolamento locale (nella specie: art. 31 del programma di fabbricazione del Comune di Boscoreale) integrative delle disposizioni del codice civile sulle distanze legali nei rapporti di vicinato, spetta al convenuto il diritto di ottenere che la condanna sia limitata all'abbassamento dell'opera illegittima, in modo che venga egualmente rispettata la distanza prescritta, purché ne faccia tempestivamente domanda
(Cass. n. 4472/1992).
Nel caso di specie, deve rilevarsi come tale domanda fosse stata tempestivamente proposta da parte della con il Parte_1
proprio atto di costituzione e risposta (cfr. “Solo nel caso di rigetto di tutte le eccezioni che precedono e di accertata violazione dell'altezza del fabbricato e, per l'effetto, di violazione della distanza dello stesso dal confine, si chiede, in luogo dell'arretramento del fabbricato, la riduzione pag. 29/41 dell'altezza, atteso che la predetta riduzione consentirebbe di rendere legale la distanza in concreto osservata”; comparsa di costituzione, fasc. I grado di parte appellante).
Ciò premesso, il Tribunale avrebbe pertanto dovuto esaminare la relativa domanda e, laddove possibile, disporre la soluzione che, pur perseguendo l'interesse alla ricostituzione dell'ordine violato mediante l'edificazione a distanza inferiore a quella legale, consentisse, in virtù del principio di proporzione, il minor sacrificio possibile del contrapposto interesse riferibile alla parte onerata del relativo ripristino.
Invero, la Suprema Corte – intervenendo in relazione ad una fattispecie concernente la violazione della prescrizione di cui all'art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, aggiunto dall'art. 17, della legge 6 agosto 1967, n. 765, secondo la quale la distanza tra edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire, ma i cui principi risultano certamente suscettibili di estendersi anche alla fattispecie in esame - ha precisato che la soluzione diretta a ristabilire il limite legale debba preferibilmente individuarsi nell'abbassamento dell'edificio nella misura necessaria a raggiungere il giusto rapporto tra distanza ed altezza, e non già nell'arretramento dello stesso, in quanto più gravoso per l'obbligato, trattandosi, comunque, di rimedi compresi nella più ampia facoltà di chiedere la riduzione in pristino prevista dall'art. 872, secondo comma, c.c. seppur fra loro alternativi (cfr. Cass. n. 1197/2013).
Tanto premesso, nel rispondere positivamente al quesito n. 7 (“se in ogni caso sia possibile, in luogo dell'arretramento del fronte nord del fabbricato fino al raggiungimento della distanza legale di 552,5 cm., disporre la riduzione della sua altezza fino a 10 mt., mediante l'abbassamento del pag. 30/41 sottotetto”), il CTU officiato nel presente grado di giudizio confermava la possibilità di ottenere il rispetto delle distanze legali mediante l'abbassamento della quota d'imposta del solaio di copertura.
In particolare “Se si ripristina il piano sottotetto conformemente al progetto approvato con i P. di C. n.212 del 12/09/2013 e n.148 del 02/09/2015, ossia abbassando la quota d'imposta del solaio inclinato di copertura, così da portarla a quota + cm. 30 dalla quota del piano di calpestio dello stesso piano sottotetto, l'altezza dell'edificio misurata dal piano di sistemazione del terreno “post operam” alla linea di gronda (ossia la linea orizzontale di minima quota, creata dall'intersezione tra la falda inclinata e il piano d'appoggio del tetto, cioè il piano inferiore dell'ultimo solaio/cornicione) diventa: m. (3,65 + 0,46 + 2,70 + 0,46 + 2,70) = m. 9,97.
Detta altezza risulterebbe tale da rendere conforme alle NTA l'attuale distanza di circa m. 4,99 dal confine di proprietà, nella ipotesi di non considerare l'altezza di circa 80 cm. del terrapieno”: il rilievo, vanamente resistito da parte appellata, consente anche di ritenere rispettato quanto sancito dalla lett. e dell'art. 5, ossia, come visto, che: “Le altezze massime indicate dalla presente normativa per ogni singola zona urbanistica vanno misurate dalla base post operam dell'edificio”.
La fondatezza del motivo è destinata a riverberare i propri effetti sulla sentenza impugnata, la quale andrà riformata nel senso di disporre, in luogo della demolizione delle porzioni eccedenti la distanza di 552,5 cm, la condanna della all'abbassamento della quota Parte_1
d'imposta del solaio secondo le indicazioni del CTU, così da ricondurre l'altezza del fabbricato a m. 9,97, cui si aggiunge la condanna ad arretrare di un solo centimetro la costruzione, in modo che l'attuale distanza di circa pag. 31/41 m. 4,99 sia portata a 5 metri di distacco, dato che, comunque, le NTA prevedono che il distacco minimo di un fabbricato di nuova costruzione, sia che abbia pareti finestrate oppure no, rispetto al confine del lotto contiguo, debba essere, sì, pari ad un mezzo dell'altezza del fronte prospettante, ma
“fermo restando un distacco minimo assoluto di ml. 5”.
QUINTO MOTIVO DI APPELLO.

1.Il quinto motivo è, infine, volto a censurare la decisione nella parte in cui era stata accolta la domanda risarcitoria. Sotto tale profilo, il Tribunale avrebbe liquidato il danno in via equitativa senza che parte attrice avesse tuttavia assolto l'onere probatorio sullo stesso gravante, peraltro eleggendo a relativo parametro pregiudizi neppure oggetto di specifica deduzione (la destinazione del terreno interessato dalla violazione delle distanze legali, la ridotta potenzialità edificatoria dello stesso, la riduzione di luminosità e soleggiamento, nonché la modifica delle condizioni ambientali con riferimento alla veduta e al paesaggio) e, pertanto, in assenza di dimostrazione circa la sussistenza e l'entità materiale del danno.
Peraltro, anche a prescindere da ciò, alcuna limitazione sarebbe in concreto derivata alla odierna appellata, in quanto: a) non sussisterebbe alcuna lesione in termini di diritti edificatori, attesa la destinazione dell'area in oggetto a spazio pubblico;
b) prive di consistenza giuridica risulterebbero le considerazioni relative alla riduzione di luminosità e alla modifica delle condizioni di veduta e paesaggio, in considerazione della natura dei diritti edificatori dell'area, della sua destinazione a verde pubblico, della sua futura cessione al nonchè degli accordi di cui alla convenzione CP_14
del 27.5.2004 ripassata tra le parti;
c) irrilevanti sarebbero le considerazioni circa la ridotta potenzialità edificatoria del terreno della società attrice, in pag. 32/41 quanto il rapporto tra volume consentito e area disponibile andrebbe riferito a ciascuna delle proprietà interessate, nel senso che l'esorbitanza commessa in un'area non comporterebbe la correlativa perdita di edificabilità del suolo del vicino;
d) la configurabilità di una responsabilità per danni connessi ad una diminuzione di luce ed aria con conseguente diminuzione del valore del proprio edificio presupporrebbe l'esistenza di un edificio in concreto danneggiato nel fondo del vicino (circostanza non ricorrente nel caso di specie).

2.Il motivo è fondato.
Sul punto, il Tribunale aveva ritenuto quanto segue:
“Riguardo alla tutela risarcitoria nella materia in esame, si è specificato che il danno si identifica nella violazione stessa, determinando quest'ultima un asservimento di fatto del fondo del vicino, al quale, pertanto, compete il risarcimento senza la necessità di una specifica attività probatoria (cfr.
Cass. II, n. 10600/1999). La violazione delle norme edilizie, infatti, integra sempre un fatto potenzialmente dannoso ai fini della condanna generica al risarcimento, salvo l'accertamento in sede di giudizio di liquidazione della concreta esistenza del danno e dell'entità dello stesso (cfr. Cass. II, n.
2162/1987); del resto, il danno che il proprietario subisce deve ritenersi in re ipsa, essendo l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà (cfr. Cass. II, n. 21501/2018). In siffatti casi sussiste, peraltro, una obiettiva e palese difficoltà di quantificazione economica del pregiudizio subito, con conseguente legittimo ricorso al criterio di liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c.
pag. 33/41 Devesi evidenziare che parte attrice ha quantificato il danno in €
697.196,77, di cui: € 276.392,11 a titolo di diminuzione patrimoniale subita dal terreno in conseguenza della servitù di fatto imposta dalla violazione delle distanze legali;
€ 152.437,66 a titolo di risarcimento del danno per il concreto pregiudizio economico causato dalla diminuzione di aria, luce, panoramicità e soleggiamento;
€ 268.367,00 a titolo di risarcimento dell'ulteriore danno causato per la diminuzione di aria, luce, panoramicità o soleggiamento subito in virtù della realizzazione del locale seminterrato che, in virtù dell'illegittimo rialzo artificiale del terreno fuoriesce dalla quota naturale di campagna di mt 1,90 in violazione dell'art. 3, lett. f) della
N.T.A.
Non è inutile sottolineare che il c.t.u. ha rilevato come l'area su cui sorge il fabbricato oggetto di causa, il terreno confinante di proprietà di parte attrice nonché un fondo in sottozona F4 sono collocati all'interno di un “comparto a progettazione unitaria” di tipo 1, disciplinato dall'art. 17 delle N.T.A., precisando che, sebbene l'area di proprietà di parte attrice, ricadente in sottozona F1, sia soggetta all'indice di utilizzazione territoriale della sottozona F4, la potenzialità edificatoria si concretizzerà effettivamente nella sottozona F4 del medesimo sub-comparto (ai sensi dell'art. art. 26, par. Sottozona F4, ultimo comma N.T.A.); in relazione alla sottozona F1, infatti, è prevista la realizzazione di opere di urbanizzazione (parchi, attrezzature per il gioco e lo sport, etc.) “a cura e spese dei privati facenti parte del comparto” (ai sensi dell'art. 17, secondo comma) con successiva cessione gratuita al CP_14
In considerazione delle peculiarità dei luoghi e delle modalità di realizzazione della lesione, non possono, quindi, essere condivisi i criteri di pag. 34/41 quantificazione del danno proposti dall'attrice (cfr. c.t.p. fascicolo parte attrice), in quanto il calcolo del quantum risarcitorio fondato sul valore di mercato delle opere poste a distanza illegittima e sul valore commerciale della maggiore superficie realizzata da parte attrice risulta errato da un punto di vista logico, prima ancora che giuridico.
Il danno, infatti, non può essere mai identificato nel maggior guadagno che ha avuto, seppur illecitamente, colui che ha provocato il pregiudizio, ma deve essere parametrato alla limitazione del diritto che il danneggiato ha subito, pertanto, in ogni caso, il danno non può essere parametrato al maggior valore che ha acquisito l'immobile che ha potuto godere dell'ampliamento illegittimamente realizzato.
Invero, dall'esame delle planimetrie, della documentazione fotografica e delle risultanze della c.t.u. emerge come il terreno di proprietà dell'attrice risulta sovrastato dal confinante edificio, con conseguente riduzione di luminosità e soleggiamento, nonché modifica delle condizioni ambientali con riferimento alla veduta ed al paesaggio. In assenza di criteri specifici, in considerazione della descritta destinazione del terreno interessato dalla violazione delle distanze legali, della ridotta potenzialità edificatoria dello stesso, dello stato dei luoghi (cfr. riproduzioni fotografiche c.t.p.), dell'insussistenza di allegazioni in ordine al valore del terreno e ad una diversa destinazione (anche potenziale) dello stesso, dell'idoneità della demolizione a restituire l'originario valore commerciale alla proprietà attorea, questo giudicante ritiene di dover liquidare in via equitativa in favore di parte attrice la somma di € 25.000,00. Trattandosi di debito di valore, vanno riconosciuti rivalutazione monetaria secondo indici istat e pag. 35/41 interessi legali sulla somma anno per anno rivalutata dalla domanda al saldo”.

3.Va, tuttavia, osservato come, secondo recente e condivisibile giurisprudenza di legittimità, “in caso di violazione delle distanze,
l'esistenza del danno può essere provata attraverso il ragionamento presuntivo, tenendo conto di una serie di elementi - che concorrono anche alla valutazione equitativa del danno – dai quali possa evincersi una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che devono essere allegati e provati dall'attore” (cfr. ex multis Cass. n.
17744/2022).
Invero “Quanto alla tutela risarcitoria, le Sezioni Unite, con sentenza del
15.11.2022, n. 33645, in tema di prova del danno da violazione del diritto di proprietà e di altri diritti reali, hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della II Sezione
Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla III Sezione Civile.
La questione se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria è risolta dalle Sezioni Unite in senso positivo.
È stato dato seguito al principio di diritto, più volte affermato da questa
Corte, secondo cui, in caso di violazione della normativa sulle distanze tra costruzioni, al proprietario confinante compete sia la tutela in forma specifica finalizzata al ripristino della situazione antecedente, sia la tutela in forma risarcitoria (ex multis Cass. Sez. II, 18.7.2013, n.17635).
Le Sezioni Unite hanno confermato la linea evolutiva della giurisprudenza della II Sezione Civile, nel senso che la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando pag. 36/41 la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.
Le Sezioni Unite hanno, altresì, definito il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà: esso riguarda non la cosa, ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa, sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione.
Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
Nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l'attore ha l'onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza. La sentenza impugnata non si pone in linea con l'orientamento di questa Corte in tema di presunzione di danno correlato alla normale utilità del bene, basato sull'assunto che il diritto di proprietà ha insite le facoltà di godimento e disponibilità del bene che ne è oggetto, sicché una volta soppresse o limitate tali facoltà, l'esistenza di un danno risarcibile può fondarsi su presunzioni (Cassazione Civile, Sez. II,
23.6.2023, n.18108)” (cfr. Cass. n. 17758/2024; Cass. n. 18108/2023).
Tanto premesso, ritiene questa Corte che di tali principi il Tribunale non abbia fatto puntuale e coerente applicazione nella fattispecie in esame, non avendo parte attrice nè allegato, né tanto meno provato, neppure in via presuntiva, quale concreto danno patrimoniale avesse subito e in che pag. 37/41 misura, limitandosi ad affermazioni apodittiche e di principio circa
“un'indubbia deminutio patrimoniale in conseguenza della servitù di fatto che discende dalla violazione delle distanze legali” nonchè circa “la diminuzione di aria, luce, panoramicità o soleggiamento” (cfr. atto di citazione;
fasc. primo grado di parte appellata), diminuzione che, si rileva, appare insussistente perché sulla proprietà di parte appellata non insistono edifici, né dalla documentazione fotografica e dalle risultanze della c.t.u., come opinato in primo grado, può in alcun modo risultare che il terreno di proprietà dell'appellata, sia addirittura “sovrastato dal confinante edificio, con conseguente riduzione di luminosità e soleggiamento, nonché modifica delle condizioni ambientali con riferimento alla veduta ed al paesaggio”, volta che l'accertata liceità della quota d'imposta del solaio del fabbricato all'altezza di 997 cm., rispetto a quella realizzata di 1.105 cm., nulla avrebbe cambiato in termini di concreto pregiudizio, asserito da parte appellata senza allegazioni apprezzabili, a quello che era ed è un mero terreno inedificato.
Nemmeno, a tale scopo, potrebbe ritenersi supplire la perizia estimativa del
CTP depositata da parte della difesa attrice, essendo quest'ultima limitata a quantificare il lamentato danno ponendo quale parametro alla base del relativo calcolo il valore di mercato delle opere poste a distanza illegittima, oltre che il valore commerciale della maggiore superficie realizzata da parte della convenuta.
Pertanto, contrariamente a quanto statuito nella sentenza impugnata, si ritiene di non poter accordare la tutela risarcitoria invocata dall'attrice odierna appellata, in quanto sfornita di prova.
pag. 38/41 Anche su tale punto, dunque, la sentenza andrà pertanto riformata nel senso di rigettare la domanda risarcitoria avanzata da parte della Controparte_1
la quale, come richiesto in appello, deve restituire alla la somma di € 39.788,98, oltre interessi e Parte_1
rivalutazione, corrisposta prima della proposizione del gravame in esecuzione della sentenza impugnata.
CONSIDERAZIONI FINALI.
L'esito complessivo della lite e la risultante riforma, ancorché parziale, della sentenza impugnata, impongono la regolamentazione delle spese di tutti i gradi di giudizio in base all'esito dello stesso risultante dalla suddetta riforma. Cont Tale esito vede vittoriosa, ma solo in parte, la la quale, pur CP_1
a fronte dell'accoglimento (fortemente limitato dall'accoglimento della domanda subordinata della delle istanze Parte_1
ripristinatorie, ha visto interamente rigettate le esorbitanti istanze risarcitorie, sì da giustificare la compensazione, sia pur parziale, delle stesse nella misura di 2/3 per entrambi i gradi di giudizio, ponendo il restante 1/3 a carico di parte appellante.
Spese liquidate per l'intero come in dispositivo, con applicazione dei parametri relativi ai giudizi di valore indeterminato – complessità media quanto al presente grado di giudizio e, quanto al primo grado, restando ferma la liquidazione già operata da parte del Tribunale.
Nella stessa proporzione si liquidano le spese relative alle due CTU espletate nei rispettivi gradi di giudizio, negli importi già stabiliti in corso di causa.


P.Q.M.


pag. 39/41 la Corte di Appello di L'Aquila, definitivamente pronunciando sull'appello come sopra proposto, così decide:
1) In parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza appellata – che resta ferma quanto all'accertamento dell'illegittimità della costruzione realizzata dalla convenuta odierna appellata seppur limitatamente a quanto indicato Parte_1
nella parte motiva – condanna la appellata ad Parte_1
abbassare la quota d'imposta/sottotetto del solaio del fabbricato oggetto di causa secondo le indicazioni del CTU, così da ricondurne l'altezza a ml.
9,97 e a rispettare il distacco minimo assoluto di 5 metri dal confine in luogo di quello di metri 5,52;
2) rigetta la domanda risarcitoria avanzata in primo grado da parte della attrice odierna appellata che condanna alla restituzione, in Controparte_1
favore della , della somma di € 39.788,98, Parte_1
oltre interessi e rivalutazione, corrisposta prima della proposizione dell'appello;
3) compensa nella misura dei 2/3 tra le parti le spese dell'intero giudizio, che si confermano per l'intero in 5.077,00 per compenso professionale, oltre € 1.694,55 per anticipazioni quanto al primo grado, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge e, sempre per l'intero, in € 14.317,00, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge quanto al presente grado, e condanna la società a rifonderle alla Parte_1
controparte nella misura del restante terzo;

4) compensa nella misura dei 2/3 tra le parti le spese di CTU espletate nei due gradi di giudizio, restando il rimanente terzo a carico della appellante
Parte_1
pag. 40/41 Così deciso nella camera di consiglio del 29.10.2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
ER IN Bellisarii Francesco S. AM
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