REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Così composta:
Gianna Maria Zannella Presidente
Benedetta Orsetta Thellung de Courtelary Consigliere
Marina Tucci Consigliere Relatore riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in sede di rinvio ex art. 392 c.p.c. iscritta al n. 2535 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
( C.F. ) Parte_1 P.IVA_1
TE. MA. ( C.F. ) Parte_2 P.IVA_2 elettivamente domiciliate presso lo studio dell'Avv.to Cristiana Mei che le rappresenta e difende per mandato in atti
E
( C.F. ) Parte_3 P.IVA_3
elettivamente domiciliati in Via del Tempio di Giove 21, rappresentata e difesa dagli Pt_3
Avv.ti Sergio Siracusa e Umberto Garofoli per mandato in atti
Oggetto: giudizio ex art. 392 c.p.c. a seguito di ordinanza di Cassazione 8699/2023 resa nei procedimenti riuniti 14509/2018 e 14510/2018 con cui sono state annullate con rinvio la sentenza n. 7014/2017 e l'ordinanza n. 9660/2017 della Corte di Appello di Roma – opposizione alla stima per l'indennità di esproprio – indennità di occupazione temporanea –
1

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con distinti atti iscritti a ruolo ( r.g. 1078/2011 e r.g. 1481/2014 ) proponeva Parte_1 opposizione alla stima relativa all'indennità di esproprio e all'indennità di occupazione temporanea in relazione al decreto n. 30 del ventinove maggio 2008, emesso per la realizzazione del Piano di Zona B37 Anagnina 2, con cui aveva espropriato Parte_3 parte delle aree appartenenti all'opponente.
in particolare era proprietaria di terreni siti nel Comune di in località Parte_1 Pt_3
Fattoria Rampa distinti in catasto terreni al foglio n. 1002, particelle 23, 650, 666, 673, 639,
n. 647, 649 e 665; dette aree erano state acquistate con due atti di compravendita del diciotto dicembre e del ventitré dicembre 1992 entrambi a rogito Notaio Persona_1 di Ronciglione rispettivamente repertorio n. 26.814 raccolta n. 8262 e repertorio n. 26.885 raccolta n. 8282.
Successivamente all'emissione del decreto 30/2008 sopra indicato e all'instaurazione dei giudizi di opposizione aveva ceduto, in data otto marzo 2012 ( rogito Notaio Pt_1
di repertorio n. 93093, raccolta n. 19804, registrato in il 28 Persona_2 Pt_3 Pt_3 marzo 2012, notificato al in data 23 aprile 2012, ai sensi e per gli effetti Parte_4 di cui all'art. 1264 c.c. ) a il 50% dei crediti vantati Parte_5 in relazione alle indennità .
La cessionaria interveniva in entrambi i giudizi di opposizione alla stima.
Era disposta ctu. La relazione peritale del 15.10.2012 era oggetto di note critiche in data otto novembre 2012 cui seguiva risposta del TU con conferma della valutazione in data otto novembre 2012.
Il TU era convocato a chiarimenti riguardo ad alcuni aspetti indicati nella relazione tecnica di parte del dieci dicembre 2012 e quindi depositava relazione integrativa il cinque aprile
2017 cui seguivano ulteriori note critiche della del ventidue maggio 2017. Parte_1
La Corte di Appello: a) con sentenza 7014/2017, definendo il giudizio R.G. 1078/2011 stabiliva in € 254,52 a mq. il “più probabile prezzo di mercato” ai fini dell'indennità di esproprio e così statuiva : ““….determina in € 6.429.090,00, oltre interessi legali dal 29.5.2008 l'indennità dovuta d per l'espropriazione dei terreni de quibus;
Parte_3 dichiar tenuta al deposito di tali somme presso il Ministero dell'Economia Parte_3
e delle Finanze, Servizio Gestione Depositi con detrazione di quanto già precedentemente
2 versato, con maggiorazione degli interessi legali come in motivazione;
condanna
[...]
alla rifusione del 50% delle spese di lite in favore di Pt_3 Pt_1 Parte_6
quota che liquida in €26.000,00 per compensi, oltre
[...] Parte_1
[... rimborso spese gen. pone le spese di ctu a carico di e della Parte_3 Pt_1 in misura del 50% ciascuna. Compensa le spese Parte_7 Co di lite nel rapporto processuale co CP_2
b) con ordinanza 9669/2017 definendo il giudizio R.G. 1481/2014 stimava l'indennità di occupazione nella misura degli interessi legali sull'indennità di esproprio per ciascuna delle annualità considerate (ovvero 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 e 2008). Testualmente :
“determina l'indennità di occupazione legittima per i terreni de quibus per il 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 e per il 2008 fino al 29.5.2008 nella misura degli interessi legali vigente per ciascuna delle annualità considerate sulla somma di €6.429.090,00; dichiara
[...]
tenuta al deposito di tali somme presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze Pt_3
Servizio Gestione Depositi con detrazione di quanto già precedentemente versato, con maggiorazione degli interessi legali sulle singole indennità annue;
condanna
[...]
alla rifusione dei 2/3 delle spese di lite in favore di Pt_3 [...]
quota che liquida in €6.000,00 per compensi, oltre rimborso Controparte_3 spese gen.; compensa la restante parte delle spese di lite”.
I provvedimenti erano impugnati in sede di legittimità con distinti ricorsi da e Pt_1 [...]
si costituiva in entrambi i giudizi chiedendo il rigetto delle impugnazioni. Parte_8
La Corte di Cassazione riuniva i procedimenti e con ordinanza 8699/2023 cassava la sentenza e l'ordinanza della Corte di Appello con rinvio al medesimo Giudice in diversa composizione.
La causa era riassunta da e che concludevano chiedendo : “accertare ch Pt_1 Pt_5 [...]
, in persona del S co a pro tempore, è tenuta a corrispondere nella Pt_3 del 50% ciascuna all e all l'indennità di esproprio determinata nelle Parte_1 Parte_5 seguenti misure, che si indicano in via gradata: a) in via principale, con calcolo eseguito con metodo di stima analitico di trasformazione, nella misura unitaria di euro 952,16 mq. (risultante dalla CTP del 10.12.2012 dell'Ing.
con i conseguenti importi: CP_4
- euro 23.289.752,07 (euro 952,16 X 24.460 mq.)
- euro 761.728,00 per la particella 650 (euro 952,16 X 800 mq.) Per un totale di € 24.051.480,07 b) in via subordinata, nella misura unitaria di euro 850,75 mq. (risultante dalla TU dell'Ing.
, ma con il procedimento di calcolo emendato dell'errore compiuto Per_3
[... dell'attualizzazione all'anno 2000 del valore di mercato dei fabbricati edificabili, cfr. all. del 10.12.2012), con i conseguenti importi: Controparte_5 Parte_5
- euro 20.809.224,85 (euro 850,75 X 24.460 mq.)
- euro 680.600,00 per la particella 650 (euro 850,75 X 800 mq.) Per un totale di € 21.489.824,85
3 c) in via ancora più subordinata, nella misura unitaria di euro 606,16 mq. (risultante dall'indennità di esproprio determinata dal TU in euro 254,52 mq. ma corretta per effetto:
- dapprima dell'aumento del 19,08 % (per depurare il procedimento di stima dal relativo errore consistente nell'aver assunto il valore del fabbricato con stato di conservazione
“normale” anziché “ottimo”) (euro 254,52 mq. + 19.08 % = euro 303,08 mq.)
- successivamente dell'aumento del 100 % (per depurare il procedimento di stima dall'errore consistente nell'aver posto a base del calcolo terreni senza concessione edilizia il cui prezzo di mercato è stato assunto nella metà di quello dei terreni con concessione edilizia) (euro 303,08 X 2 = euro 606,16 mq.) con la determinazione dei conseguenti importi totali:
- euro 14.826.673,60 (euro 606,16 X 24.460 mq.)
- euro 484.928,00 per la particella 650 (euro 606,16 X 800 mq.) Per un totale di € 15.311.601,60 d) in ogni caso, procedere, sulla base dell'indennità di esproprio, come emendata e determinata, alla determinazione della somma dovuta a titolo di occupazione temporanea nella misura degli interessi legali vigenti, per ciascuna delle annualità considerate anni 2003- 2004-2005-2006-2007 e fino al 29.05.2008; Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio e del giudizio di cassazione.
Si costituiva che concludeva chiedendo : “chiede che Codesta Ecc.ma Corte Parte_3
d'Appello di Roma respinga il ricorso, siccome irrituale, come sopra specificato con l'adozione dei conseguenti provvedimenti di giustizia anche in rito, e per la necessaria pienezza del contraddittorio;
in ogni caso voglio Codesta corte dichiarare la domanda di riassunzione inammissibile e infondata, nei sensi di cui sopra, decidendo con sentenza che, tenuto conto della decisione della S.C. rescindente, confermi l'indennità nella misura già stimata dal c.t.u. in quanto congrua ed aderente a quanto previsto dalla normativa di settore, significandone e specificandone le ragioni in linea con quanto sopra osservato e dedotto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.
La Corte all'esito dell'udienza del ventiquattro marzo 2025, trattata in forma scritta come da decreto del sedici gennaio 2025 riservava la decisione
MOTIVI DELLA DECISIONE
In rito deve respingersi l'eccezione sollevata da in ordine alla ritualità dell'atto Parte_3 introduttivo del presente giudizio di riassunzione;
in particolare parte riassumente ha provveduto tramite ricorso mentre secondo avrebbe dovuto provvedere Parte_3 tramite atto di citazione.
4 A prescindere infatti dalla forma utilizzata comunque non è maturata alcuna decadenza poiché l'ordinanza della Corte di Cassazione è stata pubblicata il ventotto marzo 2023, il ricorso è stato depositato sedici maggio e notificato con il decreto di fissazione di udienza l'otto giugno 2023 quindi rispettando il termine trimestrale di legge e consentendo a
[...]
di prendere posizione in ordine a tutte le questioni dedotte nel presente grado. Non Pt_3 si è pertanto verificata alcuna decadenza.
Passando al merito.
L'ordinanza della Corte di Cassazione per quanto di interesse ha così statuito:
“…Dalla sentenza emerge che le aree oggetto di espropriazione, di estensione di mq. 24.460, Co in quanto ricadenti in zona di espansione edilizi piani comprensoriali con densità di 150 abitanti per ettaro), poi variata a zona E3 di espansione per edilizia economica e popolare, sono state stimate, ai fini del valore venale, secondo un criterio da "incidenza area", anche tenendo conto del fatto che all'epoca dell'apposizione del vincolo espropriativo l'area non era ancora provvista di strumenti attuativi idonei al rilascio di concessione edilizia.
Il valore della superficie espropriata è stato determinato come da c.t.u., "sulla base del più probabile prezzo di mercato di C 254,52 a mq", con l'aggiunta di una somma ulteriore per l'area contigua utilizzata e acquisita di fatto per realizzare le opere del piano di zona.
V. - Oggetto delle doglianze è la determinazione del valore di mercato, in quanto si assume che la corte d'appello non abbia infine considerato affatto le critiche che erano state rivolte alla c.t.u. sotto i distinti profili:
(i) del riferimento allo stato di conservazione dei futuri appartamenti, considerato "normale" nonostante che codesti fossero da considerare giustappunto al nuovo;

(ii) della modalità determinativa del valore di trasformazione dell'area, ingiustificatamente riportato a otto anni prima del decreto;

(iii) dell'incongruità della detrazione di costi per oneri di urbanizzazione rispetto a un valore asseritamente ricostruito sulla base del criterio sintetico-comparativo;
(iv) del riferimento anche a una ricostruzione con metodo sintetico-diretto in rapporto alla distinzione tra aree munite e aree prive di concessione edilizia….”
Il Giudice a quo, ha rilevato la Corte di Cassazione, si è peraltro limitato a richiamare, senza riportarle testualmente, le risposte date dal TU alle note critiche;
ciò non ha pertanto
5 consentito di individuare su quali basi argomentative si fosse fondato il criterio di calcolo scelto.
La Corte di Cassazione ha quindi affermato :
“….Niente altro emerge dalla motivazione, né in ordine all'effettività del criterio di determinazione del valore di mercato delle aree, né tanto meno in ordine alle ragioni in effetti desumibili dalle richiamate note del c.t.u. in correlazione con la tipologia di critiche rivolte dalla parte……, nell'ipotesi in cui alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio siano state avanzate critiche specifiche e circostanziate tramite i consulenti di parte, il giudice del merito, per non incorrere nel vizio di motivazione, sia ex art. 360 n. 5 c.p.c., sia, nei casi più gravi, ex art. 132 cod. proc, civ., è tenuto a spiegare in maniera adeguata le ragioni della propria adesione all'una o all'altra conclusione…..la corte d'appello, da un lato„ avrebbe dovuto esaminare le critiche mediante rilievi adeguati, e dall'altro avrebbe dovuto prima ancora specificare a quale criterio il c.t.u. si fosse conformato per esprimere il "più probabile valore di mercato" delle aree secondo le caratteristiche di zona;
quel valore infine indicato in somma fissa (254,52 EUR a mq). Neppure questo emerge dalla motivazione della sentenza n. 7014- 17, sicché è letteralmente impossibile ricostruirne la ratio in merito alla eseguita stima….”
In sede di giudizio di rinvio sono stati ribaditi e posti a base della domanda principale e di quelle subordinate di parte riassumente solo i seguenti quattro rilievi all'elaborato del TU come testualmente riportati:
“1) Il riferimento allo stato di conservazione dei futuri appartamenti, considerato “normale” nonostante codesti fossero da considerare al nuovo e quindi stato di conservazione “ottimo”, con la conseguenza che per depurare il procedimento di esproprio da tale errore, l'indennità di esproprio determinata dal TU doveva essere incrementata nella misura del 19,08%
(ovvero euro 254,52 mq. + 19.08 % = euro 303,08 mq.);
2) Il riferimento ad una ricostruzione con metodo sintetico-diretto, nel quale il TU aveva assunto come riferimento quotazioni ridotte a circa la metà di quelle delle aree con concessione edilizia, senza avvedersi che tale distinzione è tipica del mercato e non estensibile alle aree oggetto di esproprio, per le quali, in quanto destinate a un'opera pubblica, non sarebbe possibile autorizzare un'attività edilizia privata. Tale erroneo
6 presupposto ha determinato una riduzione dell'indennità, tenuto conto del corretto stato di conservazione a nuovo, come sopra specificato, da euro 303,08 X 2 = euro 606,16 mq.;
3) La modalità determinativa del valore trasformazione dell'area, ingiustificatamente riportato a otto anni prima il decreto di esproprio ovvero all'anno 2000 anziché all'anno
2008. La misura unitaria dell'indennità di esproprio ottenuta con il calcolo eseguito dal TU,
(con applicazione dell'attualizzazione) ammonta ad euro 232,74 mq. (TU del 15.10.2012 pag. 6), invece l'indennità di esproprio ottenuta con il calcolo senza applicazione dell'attualizzazione ammonta ad euro 850,75 mq. (all. B CTP e del Parte_1 Parte_5
10.12.2012; Relazione del TU del 5.04.2017 e p. 2 e 3 delle osservazioni mosse ai chiarimenti del TU del 22.05.2017 con allegate tabelle A e B);
4) L'incongruità della detrazione dei costi per oneri di urbanizzazione rispetto a un valore asseritamente ricostruito sulla base del criterio sintetico comparativo, viceversa rilevanti solo nell'ambito del criterio analitico-ricostruttivo. Nell'applicazione del metodo sintetico- comparativo ci si avvale di una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei e dunque, di indicazioni di mercato, prescindendo da ogni analisi delle ragioni economiche e dei singoli costi e delle singole voci che abbiano portato alla formazione, attraverso l'incontro della domanda e dell'offerta, di detto prezzo di mercato, il quale nella sua espressione numerica già tiene evidentemente conto degli oneri diretti ed indiretti connessi allo sfruttamento del suolo. Il TU, dal valore così ottenuto ha, invece, operato un'ulteriore decurtazione, detraendo i costi degli oneri di urbanizzazione, peraltro già compresi nei prezzi omogenei, con conseguente riduzione del valore di mercato risultante dagli atti comparativi, del 17,27% (cfr. relazione a chiarimenti del 5.04.2017 pag. 3 seconda parte e osservazioni ai chiarimenti del 22.05.2017 pag. 4-7). Tale operazione di detrazione dei costi degli oneri di urbanizzazione è invece tipica del criterio analitico-ricostruttivo come effettuato nella CTP dall'Ing. Mei del 10.12.2012, versata in atti.”
Occorre premettere ai fini di delimitare l'oggetto della presente decisione alcuni dati :
a) I metodi di calcolo trattati nel corso del giudizio originario sono stati :
1) Diretto-sintetico - comparativo ( basato sui valori di vendita di immobili simili )
2a) Indiretto analitico- ricostruttivo da trasformazione e
2b) indiretto sintetico da incidenza area;

b) Il calcolo recepito dalla Corte è quello indiretto sintetico da incidenza area;

7 c) i motivi posti a base delle richieste di parte riassumente sono basati su calcoli legati espressamente ed esclusivamente alle quattro critiche sopra indicate, svolte in relazione alla ctu ed evincibili dall'atto di riassunzione letto unitamente alla memoria conclusionale;

d) non viene nel presente giudizio di rinvio espressamente e nemmeno implicitamente censurata la scelta del metodo di valutazione indiretto, non viene richiesta l'applicazione del metodo diretto o censurata specificamente la scelta del metodo indiretto di incidenza area;

e) ritiene corretta la valutazione data dal TU ed esaustive le risposte Parte_3 date da quest'ultimo sempre nel giudizio originario;

f) Il valore di € 254,52/mq elaborato dal TU nella prima relazione depositata a novembre 2012 e nella relazione integrativa del cinque aprile 2017, valore che è stato recepito nella sentenza annullata, che è stato criticato in sede di giudizio di
Cassazione e di rinvio e che è stato posto a base per gli aumenti richiesti in sede di rinvio ( del 19,08% in base al rilievo sub 1, un ulteriore raddoppio in base al criterio sub 2, esclusione della percentuale di abbattimento per il rilievo sub 3 ed esclusione della riduzione per oneri di urbanizzazione per il rilievo sub 4 ) è espressamente e unicamente quello indiretto sintetico da incidenza area;

g) Di conseguenza il rilievo sub 2 sopra riportato è irrilevante in quanto riproduce le note critiche del ctp alla relazione integrativa del TU di aprile 2017 che espressamente e unicamente censurava il calcolo diretto sintetico comparativo, effettuato dal TU in alternativa ma non recepito in sentenza;
atteso quanto detto la richiesta di raddoppio del valore al mq conseguente all'asserita irrilevanza dell'assenza di concessione edilizia è incongruente poiché relativo a due criteri di calcolo diversi;

h) Analoga conseguenza riguarda il rilievo sub 4 con cui chiaramente si afferma che erroneamente il TU a pag. 3 seconda parte della relazione integrativa avrebbe detratto gli oneri di urbanizzazione mentre, secondo l'espropriato, ciò non sarebbe possibile in sede di calcolo sintetico comparativo ossia in caso di metodo diretto;
in realtà a pag. 3 seconda parte della relazione integrativa del ctu, dove si menziona “il valore dell'area edificabile non ancora urbanizzata”, frase riportata nelle note critiche del ctp, il riferimento è espressamente ed esclusivamente al calcolo, indiretto, da
8 incidenza area e nella medesima pagina, ad altro calcolo sempre indiretto ossia a quello analitico da trasformazione. Nella memoria conclusionale ciò è espressamente confermato. Testualmente: “…Il TU ha, invece, operato un'ulteriore decurtazione, detraendo i costi degli oneri di urbanizzazione, peraltro già compresi nei prezzi omogenei, con conseguente riduzione del valore di mercato risultante dagli atti comparativi, del 17,27% (cfr. relazione a chiarimenti del 5.04.2017 pag. 3 seconda parte e osservazioni ai chiarimenti del 22.05.2017 pag. 4-7). Tale operazione di detrazione dei costi degli oneri di urbanizzazione è invece tipica del criterio analitico- ricostruttivo come effettuato nella CTP dall'ing. Mei del 10.12.2012, versata in atti” .
La memoria conclusionale in buona sostanza si riferisce all'abbattimento del 17,27%, operato dal TU ( come emerge testualmente dalla nota integrativa richiamata dalla stessa difesa ), solo con riferimento al calcolo indiretto analitico da trasformazione e indiretto da incidenza area.
Passando alla valutazione.
Il TU ha in primo luogo, riguardo alla destinazione urbanistica, verificato che
“le aree espropriate ricadevano in zona E1 - Espansione edilizia mediante piani comprensoriali, con densità comprensoriale di 150 abitanti per ettaro. Le Norme Tecniche di attuazione (N.T.A.) del P.R.G. prevedono per dette aree una volumetria residenziale di 80 mc per ogni abitante che moltiplicata per la densità comprensoriale di 150 ab./ha fornisce un indice di fabbricabilità comprensoriale residenziale le (150*80/10.000=) 1,20 mc/mq (cubatura residenziale fuori terra per metro quadro di terreno). Oltre alla volumetria residenziale, le Norme Tecniche di attuazione del P.R.G. prevedono la possibilità di incrementare le cubature fuori terra per negozi e per uso non residenziale, rispettivamente fino al 5% e 15% della cubatura residenziale, per cui l'indice di fabbricabilità complessivo fuori terra diventa If=1,44 mc/mq. Dopo la Deliberazione del Consiglio Comunale n. 51 del 2/4/1998 di adozione della X variante integrativa del II P.E.E.P comprendente il Piano di Zona B 37 - Anagnina 2. le aree sono state variate a zona E3 - Espansione per edilizia economica e popolare”.”
Per quanto riguarda il valore di mercato dell'area il TU ha poi evidenziato:
“Il valore di mercato dei terreni edificabili non risiede nella estensione della loro superficie ma nella cubatura lorda fuori terra su di essi edificabile fornita dall'indice di fabbricabilità in mc/mq attribuito alla zona urbanistica di appartenenza…..Prescindendo dal vincolo preordinato all'espropriazione, le aree espropriate ricadendo in zona urbanistica E1 di un comprensorio del P.R.G. con densità territoriale di 150 ab/ha erano edificabili con indice di fabbricabilità residenziale di 1,20 mc/mq e, tenendo conto della cubatura per negozi e per uso non residenziale, con indice di fabbricabilità complessiva (fuori terra) di 1,44 mc/mq. Prima del vincolo espropriativo, detto comprensorio non era dotato di un piano particolareggiato o una lottizzazione convenzionata da poter consentire l'immediato rilascio della concessione edilizia, pertanto la stima del valore dei terreni riferita alla data del Decreto
9 di esproprio del 29/5/2008 verrà effettuata tenendo conto delle suddette condizioni di edificabilità……Una stima diretta sintetico-comparativa non è praticabile per la difficoltà di individuare aree similari di valore noto da confrontare con quelle da stimare. Risulta possibile, invece, procedere con stime indirette del valore delle aree edificabili utilizzando le quotazioni del mercato edilizio residenziale e non (uffici, negozi, ecc.) disponibili nei dati statici rilevati nel tempo e per le diverse zone del territorio. Per la zona ove ricadono i terreni espropriati, nel settore Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio sono disponibili le quotazioni OMI pubblicate per la zona E 146-Casal Morena C (Via Gasperina), … Per ricercare il valore delle aree edificabili, vengono utilizzati due criteri di stima indiretta: la stima analitica da trasformazione e la stima da incidenza area…..Dal punto di vista teorico, il criterio di stima analitico sarebbe affidabile se fossero conosciuti i prezzi di vendita (alla fine degli anni ipotizzati), se si potessero valutare in modo accurato alla data di esborso tutti i costi dell'investimento edilizio e se fosse noto il saggio di interesse "r" in tutto il periodo (futuro) della realizzazione….il metodo analitico di stima da trasformazione fornisce valori dell'area fortemente variabili anche per modeste variazioni dei vari dati assumibili….la stima del valore di aree edificabili col metodo di trasformazione, pur trattata nella letteratura estimativa, presenta aspetti critici che possono portare a risultati lontani dalla realtà del mercato: … In effetti, il metodo si presta per valutazioni orientative e può tornare utile nel confrontare la redditività di più iniziative imprenditoriali;
comunque, lo si ritiene poco affidabile per stimare il valore di mercato di un terreno edificabile…..Il criterio di stima da incidenza area fornisce il più probabile valore venale del terreno edificabile individuando in che misura (percentuale) può incidere il costo dell'area sul valore dei fabbricati potenzialmente edificabili fuori terra su di essa, calcolato con i prezzi del mercato edilizio rilevati nella zona…..per i terreni espropriati in Zona E1, le Norme Tecniche di attuazione del P.R.G. prescrivono che l'edificazione avvenga con piani particolareggiati o altri strumenti attuativi (lottizzazioni convenzionate) estese al comprensorio. Nel caso in esame, l'area edificabile al momento di apposizione del vincolo preordinato all'esproprio (2/4/1998) non era ancora provvista di strumenti attuativi che consentivano il rilascio della concessione edilizia. Per tener conto del deprezzamento attribuito dal mercato dei terreni edificabili, nelle zone di P.R.G. del Comune di ove la concessione edilizia Pt_3 non è rilasciabile senza predisporre gli strumenti attuativi per l'edificazione, ipotizzando che ciò comporti una maggiore attesa di 8 anni per completare l'edificazione e la relativa vendita, si ritiene appropriato attualizzare la somma della "differita vendita" (e cioè la relativa incidenza area) al tasso di sconto = 7% per n=8 anni….La nuova relazione dell'incidenza area con detta assunzione diventa: Ki = (V + 5.000)/[300*(1+r)^n]. In base all'indice di fabbricabilità territoriale If (mc/mg) del comprensorio si ricava la volumetria edificabile fuori terra da valutare con i prezzi medi rilevati per le tipologie edilizie nella zona, in modo da ottenere il valore di mercato (Vf) per le costruzioni edificabili sull'area. Dai prezzi medi OMI del 1° semestre 2008 su riportati per la zona E 146-Casal , Pt_9 alle tipologie: Abitazioni 3.250 €/mq, Uffici 3.400 €/mq, moltiplicati per il relativo indice di fabbricabilità territoriale in mc/mq e divisi per l'altezza del piano di 3,2 m si ottiene il valore della costruzione edificabile per unità di superficie di terreno: in totale risulterà: Vf (3.250*1,20/3,2 + 3400*0,24/3,2 =) 1.473,75 €/mq. Nel caso in esame, per il prezzo massimo OMI: V= 3.900 €/mq, il coefficiente di incidenza area Ki, con la relazione su indicata risulta: Ki= (3.900 + 5.000/[300*(1+0,07)^8]= 8.900/(300*1,7182)= 17,27%.
10 Dalla relazione di incidenza area: Va = Ki * Vf si ricava il valore unitario dell'area espropriata Va= 0,1727* 1.473,75= 254,52 €/mq
In sintesi pertanto il TU ha escluso, motivando, la possibilità di una stima con metodo diretto, ha scelto, sempre motivando, ai fini della stima indiretta, di considerare l'incidenza area, scontando, anche in questo caso motivando, al 7% per otto anni il valore del terreno edificabile in quanto mancavano gli strumenti attuativi necessari per la concessione e edilizia per cui l'edificabilità e la vendita degli immobili costruiti, laddove effettuata dal proprietario, sarebbe slittata di un consistente numero di anni;
ha poi applicato i prezzi OMI e ha inserito i dati nella complessa formula di calcolo arrivando all'importo di € 254,52 al mq.
Per quanto riguarda le osservazioni del ctp di e rese in occasione della prima Pt_1 Pt_5 relazione ( limitando a quelle riportate in sede di Cassazione e di giudizio di rinvio ) il TU ha analiticamente risposto confutandole: si riportano in sintesi le osservazioni e le risposte:
a) Sarebbe stato incongruo, secondo il CTP, stabilire un periodo di otto anni per la concreta edificazione in quanto dall'occupazione alla costruzione effettiva degli immobili erano passati solo 5/6 anni: il TU ha evidenziato a confutazione come i tempi per realizzare e vendere gli immobili sarebbero stati ( partendo almeno dal
P.E.E.P. del 1998 ) fino al 2006/2008: per lo stesso comprensorio, sulla base di quanto risultava dalle note degli stessi ctp, il progetto del piano di lottizzazione convenzionata ad iniziativa privata proposto dai proprietari dei suoli avrebbe avuto durata ancora maggiore considerato che la predisposizione era del 1983 e l'iter si era protratto fino al 1998 senza avere ottenuto l'approvazione per la fase esecutiva;

b) Secondo il ctp erroneamente il ctu non avrebbe considerato il fatto che il comprensorio era dotato di piano particolareggiato: il ctu in risposta ha evidenziato che invero il piano urbanistico attuativo non esisteva in quanto seppur predisposto a livello di progetto con pareri tecnico amministrativi favorevoli, non era mai stato approvato dal Parte_4
c) Il ctp concorda sul parametro di riferimento OMI ma considera errata l'applicazione della valutazione media e non quella massima in quanto i terreni espropriati erano i più vicini all'area urbana e si tratta di nuovi edifici;
in secondo luogo il ctp ritiene di dover incrementare la valutazione OMI del 10% considerando lo stato “ottimo” dei nuovi edifici mentre in sede OMI si valutano quelli “normali” e considerando come le tabelle OMI si riferiscano a prezzi dichiarati in sede di vendita che di solito sono
11 inferiori a quelli reali;
il TU ha risposto rilevando che l'utilizzo dei valori medi OMI è giustificata dal fatto che le singole unità immobiliari del complesso edilizio potenzialmente edificabile avrebbero dei prezzi differenziati a seconda delle differenti situazioni di ubicazione, di dimensione, di piano di esposizione, di finiture ecc.
d) Il ctp afferma che il ctu dopo aver descritto correttamente il metodo di stima da trasformazione ( differenza tra il futuro valore del fabbricato da costruire e la totalità dei costi sostenuti per la realizzazione attualizzati al 2008 ) avrebbe errato ritenendo prima non affidabile detto criterio e poi applicando gli stessi parametri nella stima da incidenza area non richiesta dal Giudice, utilizzando un termine di otto anni per la trasformazione analizzando i ricavi al 2000 e non al 2008 come richiesto dal Giudice;
non sarebbe comunque stata necessaria l'attualizzazione in quanto sarebbe stato sufficiente considerare i valori dei ricavi e dei costi al 2008; il criterio di stima analitico da trasformazione era stato erroneamente ritenuto non praticabile dal ctu e comunque non erano stati considerati nei ricavi le pertinenze e nei costi avrebbe dovuto applicarsi i valori riportati dal Sole 24 ore per maggio 2008, maggiori di quelli adottati dal il TU ha risposto analiticamente affermando “la scarsa Pt_4 affidabilità della stima analitica , come dimostrato, è determinata dall'effetto leva e non dall'operazione di attualizzazione degli importi resi disponibili in epoche differenti che risponde invece a una corretta procedura finanziaria. Ulteriore conferma si evince dal risultato pronto dal ctp cha al 2008 per le aree espropriate stima il valore unitario di 946,31mq.

Considerato che

le stesse aree nel 1992 furono acquistate dalla Pt_1 al prezzo di 54,93/mq occorrerebbe una rivalutazione di 1,9 volte ( più del 100% annuo ) rispetto al prezzo di acquisto a fronte del corrispondente rivalutazione con gli indici ISTAT di ( 82,52/54,93 ) = 1,5 volte…”
Per quanto poi riguarda la relazione integrativa del cinque aprile 2017 il TU ha di nuovo espressamente motivato, per quanto rileva nel presente giudizio :
a) Rispetto allo stato di conservazione dei futuri appartamenti ( rilievo 1 del presente giudizio di rinvio) : “l'agenzia del Territorio attribuisce lo stato di ottimo agli immobili non perché di nuova costruzione. Infatti i tre livelli dello stato Ottimo, Normale,
Scadente derivano dal livello delle finiture interne e dalla presenza- efficienza degli impianti tecnologici in loro dotazione , come si evince dal Glossario Immobiliare OMI
a pag 71 ( all. 5 ) “
12 A detta specifica confutazione, del tutto condivisibile non ha fatto riscontro alcuna doglianza se non una mera riproduzione dei rilievi del CTP che non incidono sulla confutazione anzidetta.
b) Riguardo all'epoca di parametrazione del valore dell'area ( rilievo 3 nel presente giudizio di rinvio ) : “Vista l'errata rielaborazione del procedimento di stima effettuata dall'ing. Mei (suo prospetto All. B) si ritiene opportuno richiamare un principio base di tecnica finanziaria: Non si possono sommare (o sottrarre) valori monetari riferiti ad epoche diverse. L'operazione si rende possibile quando tutti i valori vengono riportati alla stessa data con l'operazione di "posticipazione", moltiplicando la somma remota per il coefficiente Cp= (1+i)^n o di "anticipazione" moltiplicando la somma futura per il coefficiente (inverso) Ca= 1/(1+i)^n, dove "i" è il saggio annuo di interesse ed "n" il numero di anni rispetto alla data di riferimento. Pertanto, nel metodo di trasformazione per stimare il prezzo dell'area "ad oggi" il valore futuro di n anni Vf del complesso edificabile si calcola con il prezzo attuale di mercato delle residenze (non potendo prevederlo dopo n anni) ed il risultato si moltiplica per il coefficiente Ca. Per analogia, nel caso in esame, il valore dell'area, da stimare al 2008 nella situazione urbanistica precedente all'apposizione del vincolo al 1998, va trovato calcolando il valore Vf del complesso da edificare (disponibile dopo 8 anni) con il prezzo delle residenze nel 2008. Al valore ottenuto si applica il coefficiente Ca, di
"anticipazione" al 2008, cui va riferito il valore dell'area. Inoltre, il C.T.P. ha eseguito una ulteriore stima da trasformazione, riportata nel suo prospetto di calcolo (all. 3), introducendo nel computo prezzi degli immobili maggiorati rispetto quelli di mercato ed assunzioni di dati che portano il valore dell'area al risultato irrealistico di 952,16
€/mq. Per rendersene conto basta analizzare alcuni valori del prospetto: Totale valore fabbricato: € 61.040.694,38 Valore complessivo finale area-edificata: €
35.830.387,80 Valore complessivo iniziale area-nuda: € 23.289.752, Infatti, dal rapporto tra i valori area-edificata e totale fabbricato si ottiene una incidenza area finale del 58,70% rispetto all'incidenza del 29,67% derivata in base ai dati OMI (o anche a quella del 33% tratta da "Il Sole 24Ore"). Mentre al 2008, per l'area non edificata, dal rapporto tra i valori area-nuda e totale fabbricato si ottiene una incidenza area iniziale del 38,15% rispetto all'incidenza risultante del (0,582 29,67%
-) 17,27%, applicando il coefficiente di "anticipazione" per n= 8 anni pari a Ca=
13 1/(1+i)^n= 0,582. Al riguardo, il C.T.P. non fornisce casi di compravendite o accertamenti di valore per terreni edificabili da comparare con quello in esame, così da potere avvalorare il risultato della sua stima..”.
Nel presente giudizio di rinvio si sostiene a tale proposito, ribadendo le note critiche alla relazione integrativa, che in realtà non vi sarebbe “alcuna necessità (né tecnica, né giuridica né tanto meno logica) di procedere alla operazione di “attualizzazione” di tale valore, proprio perché esso era già riferito al corretto momento di stima
(2008). Con l'indicata operazione, prospettata in esito al chiarimento fornito, il TU ha “anticipato” (cioè “scontato”) il valore di mercato dei fabbricati edificabili (benché già correttamente espresso al 2008) ragguagliandolo indietro nel tempo di ben 8 anni, esprimendolo così erroneamente all'anno 2000”. I rilievi non sono fondati e la conclusione del TU è condivisibile. Il valore del terreno doveva essere infatti, secondo il quesito dato dalla Corte, considerato alla data dell'esproprio e così è stato fatto;
nel calcolo dell'effettivo valore a detta data correttamente il consulente ha considerato come prima del vincolo espropriativo ( che non può essere considerato ai fini del valore del bene ) non vi fosse un piano particolareggiato o una lottizzazione convenzionata da poter consentire l'immediato rilascio della concessione edilizia e di conseguenza la stima, alla data del ventinove maggio 2008 è stata effettuata considerando questo elemento. Non vi è pertanto stata una valutazione al 2000, come affermato da parte espropriata ma una valutazione alla data dell'esproprio secondo parametri che hanno tenuto conto di tutte le condizioni dell'area ai fini della valutazione del prezzo di mercato.
All'esito si deve affermare come le valutazioni effettuate dal TU in primo luogo siano ampiamente argomentate e basate su approfonditi rilievi tecnici e in secondo luogo non siano state scalfite dalle note critiche in quanto analiticamente confutate con passaggi motivazionali tecnici che sono del tutto condivisibili.
L'indennità di esproprio deve di conseguenza essere liquidata in 254,52 a mq. ( per complessivi € 6.429.090,00, oltre interessi legali dal 29.05.2008 ); l'indennità di occupazione
è liquidata nella misura degli interessi legali sull'indennità di esproprio per le annualità 2003,
2004, 2005, 2006, 2007 e fino al ventinove maggio 2008 oltre interessi legali successivi fino al saldo).
14 La complessità della questione basata su rilievi essenzialmente tecnici, il rigetto dell'eccezione in rito e le altre ragioni della decisione comportanti l'applicazione di istituti oggetto di controversi orientamenti giurisprudenziali costituiscono giusti motivi per la totale compensazione delle spese di tutti i gradi di giudizio;
le spese di TU sono a carico per il
50% ciascuna di e come indicato nella sentenza cassata, non Parte_3 Parte_1 contestato e comunque corrispondente all'esito della lite.

P.Q.M.

La Corte di Appello, statuendo in sede di rinvio, liquida in € 6.429.090,00, oltre interessi legali dal ventinove maggio 2008 l'indennità dovuta da per l'espropriazione Parte_3 dei terreni indicati in motivazione;
dichiara tenuta al deposito di tali somme Parte_3 presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, Servizio Gestione Depositi con detrazione di quanto già precedentemente versato con la maggiorazione degli interessi legali come previsti;
determina l'indennità di occupazione legittima per i medesimi terreni per il 2003,
2004, 2005, 2006, 2007 e, per il 2008 fino al ventinove maggio, nella misura degli interessi legali vigente per ciascuna delle annualità considerate sulla somma di € 6.429.090,00; dichiara tenuta al deposito di tali somme presso il Ministero dell'Economia Parte_3
e delle Finanze Servizio Gestione Depositi con detrazione di quanto già precedentemente versato, con maggiorazione degli interessi legali sulle singole indennità annue.
Pone le spese di ctu a carico di e della Parte_3 Controparte_7
[... in misura del 50% ciascuna.
Compensa interamente tra le parti le spese di tutti i gradi di giudizio.
Roma, ventiquattro marzo 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Marina Tucci Gianna Maria Zannella
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