REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 3539 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 05/03/2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. ) in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore, elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Valentina Sofi (c.f. che la rappresenta e difende per C.F._1
procura in atti - APPELLANTE -
E
(c.f. ), quale erede di Controparte_1 C.F._2 Per_1
elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato
[...]
Joseph Di Porto (c.f. ) e presso l'avvocato Daniela Lezzerini (c.f. C.F._3
, che la rappresentano e difendono per procura in atti - C.F._4
APPELLATA-

OGGETTO: appello proposto da nei confronti di Parte_2 Persona_1
avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n. 7560/2020, resa in data 13/05/2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 67623/2018 promosso da nei confronti di - oggetto: locazione Parte_2 Persona_1
per uso commerciale- vizi cosa locata – ripetizione somme-
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 CONCLUSIONI: come da note telematiche depositate ai sensi dell'art.127 ter c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato il 22.10.2018, conviene in giudizio Parte_2 per: “accertare e dichiarare, se necessario anche attraverso Persona_1
C.T.U., la presenza di anomalie tra lo stato di fatto dei locali oggetto della presente
locazione e la rispettiva situazione catastale, nonché la difformità urbanistica dei relativi titoli edilizi;
- sempre in virtù delle considerazioni di cui al presente atto, accertare e dichiarare che l'esistenza di anomalie tra lo stato di fatto dei locali oggetto di locazione e la rispettiva situazione catastale, nonché la difformità urbanistica dei relativi titoli edilizi, hanno cagionato un notevole ritardo nell'avvio dell'attività commerciale svolta dalla società attrice;
- per l'effetto, condannare la IG.ra
alla restituzione, in favore della in persona del Persona_1 Parte_1 legale rappresentante p.t., della somma da quest'ultima corrisposta a titolo di canoni di locazione nel periodo compreso tra il giugno 2014 e l'aprile 2015, pari complessivamente ad € 17.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal giorno della corresponsione al soddisfo;
- accertare, se necessario anche per il tramite di C.T.U., l'entità dei danni subiti dall'attrice sotto il profilo del lucro cessante e, per
l'effetto, condannare la convenuta al risarcimento dei predetti danni da liquidarsi anche in via equitativa e, comunque, nei limiti della domanda svolta;
- condannare la convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre
Iva, Cpa e successive spese occorrende, da liquidarsi in favore dello scrivente legale che si dichiara antistatario.".
A sostegno delle rassegnate conclusioni, la società allega:
- Per contratto stipulato in data 01.06.2014, registrato il successivo 18.09.2014,
concede in locazione, alla società Persona_1 Controparte_2
l'immobile, uso non abitativo, in Roma, Viale Tito Labieno civici 38, 40 e 42, per la durata di sei anni, al canone mensile di euro 1.700,00.
- La planimetria catastale del 1963 è l'unico documento urbanistico consegnato dalla locatrice alla società, al momento della stipula del contratto.
- A seguito della richiesta, in data 17.09.2014, del VII Gruppo di Polizia Roma
Capitale, di aver conferito, a un tecnico di propria fiducia, incarico per la verifica della legittimità urbanistica dell'immobile e che sono emerse, in tale occasione, “anomalie” tra lo stato di fatto dei locali e la situazione catastale, nonché la “difformità urbanistica dei titoli edilizi in quanto non corrispondenti
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 all'effettiva condizione degli immobili”. Il tecnico, infatti, ha riscontrato la realizzazione di interventi edilizi, anteriori alla stipula del contratto locatizio e all'entrata in possesso dei locali da parte della società conduttrice. La conduttrice non è mai stata resa edotta dell'esecuzione di tali opere e non ha mai ricevuto alcun tipo di documento al riguardo. In particolare, gli interventi edilizi eseguiti sono affetti da una serie di difformità riguardanti le disposizioni murarie, la messa in comunicazione dei due locali, la chiusura di uno dei due vani scala e l'orientamento delle scale medesime.
- La necessaria regolarizzazione delle opere abusive, come da S.C.I.A datata
18/12/2014, protocollata al numero CI 248526, è attività svolta in accordo con la proprietà che si è fatta carico dell'esborso di una sanzione di euro 1.500,00 e diritti di segreteria per euro 501,24 per diritti di segreteria.
- L'Ufficio Disciplina Edilizia del VII Municipio ha ipotizzato la irregolarità della presenza dei bagni al piano interrato;
quindi, ha richiesto copia della licenza edilizia del fabbricato.
- Al momento della stipula del contratto, non era possibile conoscere l'effettiva situazione urbanistica dell'immobile e che alla stipula del contratto, ha preso atto esclusivamente dello stato di fatto dell'immobile.
- Per le irregolarità urbanistiche riscontrate, l'attività commerciale è stata avviata solo ad aprile 2015, a distanza di 10 mesi dalla stipula del contratto.
- Il comportamento della locatrice, dunque, ha determinato un danno alla conduttrice, consistito nell'esborso dei canoni di locazione anche per il periodo di inutilizzabilità dell'immobile dovuta alla esecuzione dei lavori di regolarizzazione.
- La locatrice è tenuta a restituire la somma corrisposta dalla a titolo Pt_2 di canoni di locazione, nel periodo compreso tra il giugno 2014 e l'aprile 2015, pari complessivamente ad euro 17.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal giorno della corresponsione al soddisfo.
- È necessario accertare, anche a mezzo di c.t.u., l'entità dei danni subiti dall'attrice sotto il profilo del lucro cessante e, per l'effetto, condannare la convenuta al risarcimento dei predetti danni da liquidarsi anche in via equitativa e, comunque, nei limiti della domanda svolta.
Con comparsa depositata in data 08.03.2019, si costituisce in giudizio Per_1
In via pregiudiziale, chiede disporsi il mutamento del rito da ordinario a
[...]
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 speciale lavoro, attenendo la controversia alle materie di cui all'art. 409 c.p.c. Nel merito, chiede respingersi la domanda. In via riconvenzionale, chiede la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.; richiama l'art. 16 del contratto di locazione;
deduce una morosità complessiva di euro 7.762,54 per canoni di locazione per i mesi agosto
(metà), settembre, ottobre, novembre, dicembre 2016 e oneri condominiali a partire dal
2015.
A seguito del mutamento del rito, la sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia: di questa fase di giudizio in favore di parte resistente, determinate in euro E 5.000,00 onnicomprensive, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%>>.
Di seguito, le ragioni della decisione.
- L'art. 2 del contratto di locazione prevede che: “In ragione delle condizioni dell'Immobile che il Conduttore ben conosce, quest'ultimo esonera il Locatore da qualsivoglia responsabilità e conseguente risarcimento danni, per
l'eventuale diniego da parte delle Autorità Amministrative alla concessione dei titoli autorizzativi all'apertura dell'attività commerciale del Conduttore” ed escludere la prospettata responsabilità.
- In ipotesi di responsabilità per vizi – urbanistici dell'immobile commerciale, al di là di obblighi normativamente previsti (non prospettati) non è sancito ( e non
è evincibile dall'ordinamento) l'obbligo del locatore di consegnare la cosa con le caratteristiche necessarie per servire all'uso per il quale è stato concluso il contratto;
è arbitrario affermare che al locatore, per liberarsi da siffatta obbligazione, sia fatto onere di dimostrare che tra sé ed il conduttore sia intervenuto un patto che lo esoneri dall'obbligo di consegnare la cosa con le menzionate caratteristiche;
che il silenzio tenuto sul punto dalle parti deve essere integrato dalla natura del rapporto, dalla consuetudine e dalla disciplina codicistica ( cfr. Cass. 01.07.2005, n.14094).
- L'inidoneità della cosa locata all'uso pattuito assume rilievo, ai fini dell'individuazione della violazione delle obbligazioni del locatore, nel caso in cui questo abbia omesso di mantenerla, durante il rapporto, in stato da servire, appunto, a quell'uso (art.1575, n. 2, c.c.), o nel caso in cui, al momento della consegna (e, quindi, dopo la conclusione del contratto), la cosa risulti affetta da vizi in precedenza occulti, tali da renderla assolutamente inidonea o apprezzabilmente meno inidonea per quell'uso stesso (art.1578 c. c.), ma non r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 esiste (e, dunque, non può essere affermata a prescindere dalle pattuizioni concretamente raggiunte dalle parti) l'obbligazione del locatore di consegnare la cosa fornita di determinate dotazioni necessarie per servire all'uso pattuito. Ciò vale anche se le modificazioni da apportare all'immobile sono necessarie al conduttore per ottenere dall'autorità amministrativa il rilascio dell'autorizzazione all'esercizio della propria attività (Cassazione, 21 luglio
2004, n.13582).
- Al momento di stipulare un contratto di locazione di un immobile destinato a un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi nonché a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative.
- Le parti sono libere di pattuire, individuando su chi grava il relativo onere economico, tanto l'effettiva possibilità di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che quest'ultimo presenti (o sia in potenziale condizione di acquisire) le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle autorizzazioni amministrative stesse (Cass. 13.07.1977, n.3154; 30.04.2005, n.9019).
- Nel concreto non si verte in ipotesi di vizi occulti, in quanto l'attribuzione catastale dell'immobile è dato pubblico, facilmente verificabile, la cui analisi e verifica è onere del conduttore, specie ove si appresti a realizzare costosi lavori edili finalizzati ad ottenere l'autorizzazione all'esercizio.
- Il danno ricade sul conduttore e non sul locatore.
- Le spese di giudizio regolate secondo soccombenza.
Con l'atto di appello, la società rassegna le seguenti conclusioni.
<<riformare integralmente la sentenza in virt di tutto quanto sovra esposto>
accertare e dichiarare, se necessario anche attraverso C.T.U., la presenza di anomalie tra lo stato di fatto dei locali oggetto della presente locazione e la rispettiva situazione catastale, nonché la difformità urbanistica dei relativi titoli edilizi;
- sempre in virtù delle considerazioni di cui al presente atto, accertare e dichiarare che l'esistenza di anomalie tra lo stato di fatto dei locali di locazione e la rispettiva situazione catastale, nonché la difformità urbanistica dei relativi titoli edilizi, hanno cagionato un notevole ritardo nell'avvio dell'attività commerciale svolta dalla società attrice;
- per l'effetto, condannare la IG.ra alla restituzione, in favore della Momentum Persona_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 s.r.l.s., in persona del legale rappresentante p.t., della somma da quest'ultima corrisposta a titolo di canoni di locazione nel periodo compreso tra il giugno 2014 e
l'aprile 2015, pari complessivamente ad € 17.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal giorno della corresponsione al soddisfo;
- accertare, se necessario anche per il tramite di C.T.U., l'entità dei danni subiti dall'attrice sotto il profilo del lucro cessante e, per l'effetto, condannare la convenuta al risarcimento dei predetti danni da liquidarsi anche in via equitativa e, comunque, nei limiti della domanda svolta;
- con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado giudizio da liquidarsi in favore dello scrivente difensore che si dichiara antistatario.
IN VIA ISTRUTTORIA. Si insiste per l'ammissione di tutte le prove richieste ed articolate nel primo grado di giudizio. In particolare, si chiede venga disposta CTU volta ad accertare il valore di mercato della zona in cui è ubicata l'azienda commerciale oggetto del contendere, nonché ammessa prova testimoniale sulle premesse di cui al ricorso introduttivo del primo giudizio anteponendosi ad ogni circostanza la locuzione “Vero è che”>>.
Con comparsa depositata il 26.10.2020, si costituisce e rassegna le Persona_1
seguenti conclusioni: <In via preliminare, - accertare e dichiarare inammissibile ai sensi dell'art. 342 c.p.c. l'appello proposto dalla per tutte le ragioni Parte_1
indicate in atto, con ogni consequenziale pronuncia e statuizione. Nel merito, - rigettare integralmente, in quanto inammissibili, improponibili ed infondati – anche per la mancanza dei presupposti logici e giuridici della spiegata domanda di restituzione di somme di denaro - tutti i motivi di appello proposti dalla (…) e, per l'effetto, Pt_2 confermare l'esclusione di qualsivoglia responsabilità e conseguente obbligo di restituzione di somme di denaro ovvero risarcimento danni in capo alla IG.ra
, per l'asserito ritardo con il quale la ha avviato la Persona_1 Pt_2 propria attività commerciale nell'immobile locatogli;
In ogni caso,- si chiede (…) di valutare ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 96 comma I e III c.p.c., il comportamento processuale tenuto dall'appellante, avendo quest'ultima instaurato il presente giudizio in spregio delle disposizioni contrattuali (artt. 2 e 5), del dettato normativo, e del costante nonché conforme orientamento della giurisprudenza di legittimità e di questa stessa Corte adita, con condanna della al pagamento, in favore della Parte_1
IG.ra , di una somma equitativamente determinata. Persona_1
In via meramente subordinata, qualora questa Ecc.ma Corte d'Appello, dovesse ritenere comunque dovuta la restituzione delle somme alla : - accertare e Pt_2
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 dichiarare che le somme corrisposte dalla alla IG.ra Pt_2 Persona_1 nel periodo da giugno 2014 a marzo 2015, in ragione dell'art. 5 del contratto di locazione, sono pari ad €. 3.400,00 (tremila quattrocento/00), avendo la Pt_2
iniziato a corrispondere il canone di locazione dal mese di febbraio 2015 e non come falsamente asserito dal mese di giugno 2014, avendo la stessa usufruito di un cd “free rent” di 8 (otto mesi) anziché dei 7 (sette) mesi contrattualmente pattuiti. In ogni caso,
In via istruttoria. Nella denegata e non creduta ipotesi in cui questa Ecc.ma Corte
d'Appello di Roma dovesse ritenere necessario, ai fini della decisione, istruire la presente causa, la IG.ra reitera la richiesta di ammissione delle Persona_1
proprie istanze istruttorie come articolate in narrativa>>.
La società propone un unico motivo di appello, rubricato: “Erronea motivazione sull'assenza di responsabilità in capo al locatore”. L'appellante censura l'accertamento in punto di sussistenza di un obbligo, a carico del conduttore, di verificare che il bene abbia le caratteristiche necessarie per lo svolgimento dell'attività e per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative. L'appellante sostiene che sono obbligazioni del locatore sia l'idoneità, del bene locato, allo svolgimento dell'attività cui l'immobile
è destinato, che la possibilità di conseguire le autorizzazioni necessarie al suo esercizio;
la errata interpretazione del contratto, per il quale, diversamente da quanto accertato in sentenza, la locatrice ha l'obbligo di garantire il pacifico godimento dell'immobile; versarsi in ipotesi di vizi occulti, dato che la documentazione urbanistica non era accessibile al conduttore, prima della stipula del contratto;
che la locatrice è inadempiente rispetto al proprio obbligo di garantire la regolarità urbanistica del bene e la mancanza di tale regolarità, da impedito, alla conduttrice, di svolgere la propria attività commerciale, come da contratto;
la errata interpretazione dell'art. 2 del contratto di locazione che non esonera la locatrice dai propri obblighi rispetto alla possibilità di utilizzare l'immobile.
L'appello non ha pregio.
La censura avente ad oggetto la interpretazione dell'art. 2 del contratto è generica: appellante si limita a riportare il capoverso della citata previsione contrattuale e a ritenere che, dall'unico documento consegnato alla sottoscrizione del contratto, non era possibile venire a conoscenza delle difformità dei locali.
Tuttavia, dalla lettura integrale della previsione contrattuale in esame, emerge che la conduttrice, dopo aver visionato l'immobile, lo accetta nelle condizioni di fatto
(condizioni fatiscenti del piano interrato;
dei servizi igienici;
della scala di collegamento r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 tra il piano interrato e il piano terra) e di diritto in cui si trova, addossandosi integralmente l'attività di ristrutturazione dell'immobile. Nel prosieguo dell'articolo, si legge che la conduttrice, proprio in ragione delle condizioni dell'immobile, esonera la locatrice da qualsivoglia responsabilità, anche per la ipotesi in cui la Autorità
Amministrativa titolata al rilascio della concessione delle autorizzazioni all'apertura dell'attività commerciale, tali autorizzazioni avesse negato e certo tale previsione non può ritenersi limitata alla ipotesi in cui il rilascio dell'autorizzazione alla apertura del locale fosse stato riconducibile a mancanza di requisiti della conduttrice, in tal caso la previsione sarebbe stata ultronea rispetto alla locatrice, ma deve ritenersi operare proprio per la ipotesi in cui il mancato rilascio fosse da ricondurre alla mancanza di requisiti dell'immobile.
Né ha pregio la difesa dell'appellante per la quale non avrebbe avuto titolo prima della sottoscrizione del contratto di locazione ad acquisire informazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, dato che sicuramente avrebbe potuto ( e dovuto) chiedere informazioni e garanzie in tal senso alla locatrice che, invece, ha ritenuto, dichiarandosi informata dello stato di fatto e di diritto dell'immobile, di esonerare esplicitamente da qualsivoglia responsabilità, facendosi carico di tutti i lavori necessari e utili alla raggiungimento di una condizione dell'immobile confacente all'attività commerciale cui era destinato, dichiarazione di conoscenza e assunzione di responsabilità che non avrebbe alcun significato, ove fosse riferita solo a questioni diverse dalla regolarità urbanistica dell'immobile, mai dichiarata in contratto dalla locatrice.
Per altro verso, nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto, in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto, le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito ( Cass.
n. 13651 del 16/06/2014).
Nel concreto, la locatrice non ha assunto alcun obbligo in tal senso;
le condizioni dell'immobile non sono allegate come ostative alla regolarizzazione amministrativa dell'immobile e al suo uso pattuito, per stessa allegazione della conduttrice intervenuta seppure dieci mesi dopo la stipula del contratto di locazione, allorquando deve ritenersi essere intervenuto l'uso o comunque la piena utilizzabilità dell'immobile per l'uso di r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 destinazione;
la locatrice si è contrattualmente assunta l'obbligo di provvedere ai lavori di risanamento di un immobile di cui ha dichiarato conoscere e accettare la situazione di fatto ( descritto in contratto come fatiscente nel locale seminterrato) e di diritto, con contestuale esonero della locatrice da contribuzioni, anche di spesa e da responsabilità; la conduttrice aveva in ogni caso programmato importanti lavori di risanamento dell'immobile e non vi è adeguata allegazione, né prova, rispetto al fatto che la regolarizzazione urbanistica, di fatto pacificamente intervenuta, abbia determinato la esecuzione di lavori diversi, anche per costi, rispetto a quelli di mero risanamento dell'immobile, pur significativi, data la descrizione dell'immobile contenuta in contratto.
La valutazione dell'ammissibilità e rilevanza delle rispettive istanze istruttorie è assorbita.
La definizione della controversia non richiede l'espletamento della invocata c.t.u.
Spese di lite.
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: valore tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00; compensi medi).
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma Parte_2
n. 7560/2020, resa in data 13/05/2020, a definizione del giudizio recante n° R.G.
67623/2018 promosso da ogni diversa conclusione disattesa, così Parte_2
provvede:
- Rigetta l'appello.
- Condanna l'appellante a rifondere, alla appellata, le spese di lite che liquida, in euro per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 05.03.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10