REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 3264/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario Rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( , residente in [...] C.F._1
2 ed ivi elettivamente domiciliata alla Via Osteria della Fontana n. 18/D, presso lo studio dell'Avv. Angelo Galanti ( ), che la rappresenta e difende in forza di C.F._2
mandato su separato file allegato al ricorso in appello , p.e.c. ; Email_1
appellante
Contro
( ), residente a[...] C.F._3
Consolazione, rappresento e difeso nella presente fase di gravame dall'Avv. Costantino
Ambrosi del Foro di ON ( ) giusta delega in atti conferita in C.F._4
calce all'atto di citazione con elezione di domicilio in Roma a Via L. Pulci 45 presso l'Avv.
Stefania Boccale, pec: appellato Email_2
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello e per parte appellata quelle rese nella Memoria di Costituzione nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del 09.04.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con sentenza n. 281/2021 il Tribunale di ON nel procedimento Rg. 537/2020 avente ad oggetto procedimento di convalida di sfratto per morosità, uso diverso, ex art. 665 c.p.c., ha emesso il seguente dispositivo: “ … definitivamente pronunciando … ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa così provvede: 1. dichiara risolto, per inadempimento grave della convenuta, il contratto di locazione del 25.3.2015;


2.condanna la sig.ra a pagare al sig. la somma di Parte_1 Controparte_1
€ 5.500,00, a titolo di canoni di locazione dal mese di giugno 2019 al mese di aprile
2020, e la somma di € 420,00 a titolo di oneri condominiali dall'anno 2015, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3. rigetta la domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito formulata dalla parte convenuta;

4. condanna la sig.ra Parte_1
a rifondere al sig. le spese di lite, che liquida in € 2.500,00 per
[...] Controparte_1
compensi, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

5. rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dall'attore. Sentenza pronunciata in ON 12.3.2021”.
Con atto di citazione d'intimazione per convalida di sfratto per morosità, ritualmente notificato il 10.12.2019, intimava alla Sig.ra lo Controparte_1 Pt_1 Parte_1
sfratto dal locale commerciale, sito in GN (FR) Corso Vittorio Emanuele, distinto in
Catasto al F. 123 part.431 sub.2, adibito a negozio di sali e tabacchi e vendita di valori, deducendo: - di essere proprietario dell'immobile e di averlo concesso in locazione ad uso commerciale, alla Sig.ra con contratto del 25.03.2015, per il canone mensile di Pt_1
€ 500.00 da versarsi anticipatamente entro il giorno cinque di ogni mese a mezzo bonifico bancario, oltre oneri accessori;

- che la era rimasta morosa nel pagamento del canone dal mese di giugno 2019 al Pt_1
mese di novembre 2019, per un importo complessivo di € 3.000,00, oltre € 420.99 a titolo di oneri condominiali dall'anno 2015 e pertanto, chiedeva al Tribunale di
ON di convalidare lo sfratto e di emettere decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. per i canoni scaduti e a scadere e gli oneri accessori sino al rilascio;
chiedeva inoltre, in caso di opposizione, di ordinare il rilascio dell'immobile in suo favore, con vittoria di spese. si costituiva con comparsa del 12.02.2020 proponendo opposizione Parte_1
alla convalida ed eccependo sostanzialmente: di aver sempre adempiuto pag. 2/10 all'obbligazione di pagamento dei canoni;
- che, sul finire del mese di aprile dell'anno
2016, su richiesta di , aveva eseguito il pagamento anticipato di Controparte_1
alcuni canoni di locazione, per un importo complessivamente versato pari ad € 5.500,00 ed all'uopo depositava una ricevuta sottoscritta dal locatore, priva di causale specifica , essendoci stato indicato come causale solo “acconto”.
- che, con lettera raccomandata del 17.10.2019, effettuava il recesso dal contratto di locazione, che andava così a cessare nel mese di aprile 2020, per cui, stante l'anticipazione dei canoni per undici mensilità, nulla era dovuto sino al termine della locazione;

- che effettuava all'udienza di convalida la consegna delle chiavi, banco judicis, per cui gli ulteriori canoni (mesi di marzo ed aprile 2020) erano da compensarsi con le somme anticipate per € 5.500,00 comprendendo anche gli oneri condominiali e concludeva chiedendo il rigetto delle avverse domande ovvero la declaratoria di cessazione della materia del contendere, con vittoria di spese.
- Il Tribunale all'esito della prima udienza di comparizione, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio e convalidava lo sfratto;
l'immobile veniva restituito al proprietario nel mese di aprile 2020 (la consegna effettiva avveniva a maggio in ragione dell'emergenza covid.
All'esito delle memorie integrative veniva ammesso il solo libero interrogatorio delle parti, potendo il giudizio decidersi all'esito della documentazione esibita.
La causa veniva decisa all'udienza del 12.03.2021con la lettura del dispositivo ai sensi degli art. 447 bis e 429 c.p.c...
Seguiva sentenza gravata.
proponeva gravame avverso detta sentenza contestandola sotto Parte_1
diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva che impugnava l'atto d'appello chiedendone il rigetto Controparte_1
infondato in fatto e diritto con vittoria di spese.
pag. 3/10 Con decreto del 03.06.2021 veniva fissata l'udienza del 29/09/2021per la trattazione e con ordinanza del 30.09.2021 veniva rigettata l'istanza di sospensione e veniva fissata l'udienza di discussione del 19.04.23, successivamente rinviata all'udienza di discussione del 09.04.2025.
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del 09.04.2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ., riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§.

1- Errata ricostruzione del fatto non avendo il Tribunale tenuto conto dell'avvenuto pagamento dell'importo di € 420,99, effettuato dalla in corso di giudizio e banco Pt_1
judicis, relativo alle spese condominiali maturate nell'ultimo semestre della locazione e comunque fino all'ordinanza di rilascio dell'immobile.
$.

2 -. Insussistenza dell'inadempimento della conduttrice per errata interpretazione da parte del Tribunale degli elementi probatori.
Deduceva l'appellante che la parte locatrice, chiedeva la condanna della CP_1
al pagamento della somma di € 3.000,00 per i canoni di locazione per il contratto Pt_1
del 25.3.2015, ad uso commerciale sito in GN al Corso V. Emanuele, destinato a
Tabaccheria, non corrisposti dal mese di giugno 2019 al mese di novembre 2019, oltre le ulteriori mensilità maturande sino al rilascio, oltre costi ed oneri condominiali pari ad
€ 420.00, per un totale di € 3.420,00. La contestava l'avversa domanda Pt_1
sostenendo di aver sempre compiutamente adempiuto all'obbligazione di pagamento dei canoni mensili di locazione e che, in costanza di rapporto locatizio, aveva anticipato al come da sua richiesta, la somma di € 5.500,00 a titolo di canoni a CP_1
scadere, producendo la relativa quietanza all. n. 2 alla comparsa di costituzione e risposta della ed all. n. C a atto di appello, sottoscritta dal locatore e non Pt_1
disconosciuta.
La precisava, tuttavia, che nel mese di ottobre 2019 aveva comunicato al Pt_1
proprietario di voler recedere dalla locazione in essere, sicché tenendo conto dei sei mesi di preavviso previsti ex lege, l'importo anticipato e corrisposto copriva interamente pag. 4/10 (oltre i mesi antecedenti il rilascio dell'immobile), l'asserita (di fatto inesistente) morosità.
La domanda di risoluzione per morosità- inadempimento della conduttrice andava pertanto disattesa.
§.

3- Omesso esame dei fatti decisivi e della domanda subordinata d'indebito oggettivo.
Errata inversione dell'onere prova sulla causale della somma corrisposta di € 5.500,00 da attribuire ad anticipazione per canoni di locazione.
La Corte così ragiona.
In via preliminare, quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il Collegio che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal senso l'orientamento della Cass. Civ. Sez. Unite del 16/11/2017, n. 27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
I motivi sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
Osserva la Corte che oggetto dell'appello formulato dalla è l'esatta Parte_1
imputazione dell'importo versato di € 5.500,00 da maggio a giugno 2016 che la stessa vorrebbe attribuire ad anticipazioni per canoni di locazione a scadere, mentre la parte locatrice, attuale appellata, non ha contestato la ricezione delle somme ma ha dichiarato nelle proprie difese ed in sede d'interrogatorio formale all'udienza del
14.2.2020 che “tutti i pagamenti eseguiti dalla nell'anno 2015 e nel periodo Pt_1
successivo erano riferibili al contratto di cessione di azienda e delle attrezzature sottoscritto dalle parti: “ E' vero che ho ricevuto la somma di € 5.500,0 nel 2016, non ricordo di preciso il giorno e il mese;
quando ho ceduto a loro l'azienda c'era della merce nel locale, e loro mi dissero vienici incontro per l'acquisto della merce, non possiamo pagare tutto insieme, e mi hanno pagato un po' alla volta;
infatti nelle ricevute c'è scritto solo “acconto” non sono indicate mensilità anticipate. Voglio dire che quelle ricevute riguardano il pagamento del prezzo delle merci che si trovavano nel locale al momento della cessione dell'azienda; i pagamenti furono eseguiti in contanti;
con il versamento di € 5.500,00 fu pagata l'intera merce;
si trattava di accendini pelletteria e
pag. 5/10 articoli da regalo vari, articoli per la casa;
non abbiamo messo per iscritto l'accordo per la vendita, l'accordo fu verbale;
anzi nel preliminare di cessione depositato in data odierna erano indicati la merce e il prezzo di vendita”.
Il patrocinio della come rilevato in sentenza dal Tribunale, ha provato di aver Pt_1
estinto ogni obbligazione relativa al pagamento della cessione d'azienda, (tabaccheria oggetto della locazione), indicandone il prezzo in complessivi euro € 65.000,00.
Tale importo comprendeva altresì il valore delle merci in giacenza (€ 3.200,00 cfr. pag. 3 contratto di cessione di azienda) che veniva corrisposto dalla nel seguente modo: Pt_1
€ 3.000,00 prima della cessione, € 37.000,00 alla sottoscrizione del contratto ed €
25.000,00 a mezzo assegno circolare, versato in atti (doc. all. n. 4 alla citata memoria integrativa di parte, qui in all. n. D).
Veniva poi effettuato un inventario dettagliato delle merci a cui le parti attribuivano il valore di € 8.106,97 corrisposto con assegno circolare di € 8.106,97 (prodotto agli atti e non contestato dal . CP_1
All'atto della corresponsione della somma di € 5.500,00 per acconti tra le parti esisteva il solo rapporto relativo al contratto di locazione a cui tali somme avrebbero dovuto imputarsi dal momento che la parte locatrice pur eccependo una diversa imputazione non ha assolto il relativo onere della prova.
In tal senso l'arresto prevalente della Cassazione, tra le altre sentenza n. 31837 del
27/10/2022 : “In presenza di una pluralità di rapporti obbligatori, se il debitore non si avvale della facoltà di dichiarare quale debito intenda soddisfare, la scelta spetta, ex art.
1195 c.c., al creditore, il quale può dichiarare di imputare il pagamento ad uno o più debiti determinati, mentre i criteri legali ex art. 1193, comma 2, c.c., che hanno carattere suppletivo e sussidiario, subentrano soltanto quando l'imputazione non è effettuata né dal debitore, né dal creditore, fermo restando che l'onere di provare le condizioni che giustificano una diversa imputazione grava sul creditore”.
In tale fattispecie ritiene il Collegio di riportarsi all'orientamento della Cassazione, sentenza 18002 del 28.08.2020: “ La disposizione dell'art. 1193 c.c. presuppone una pluralità di rapporti obbligatori tra le stesse parti e ha lo scopo di eliminare l'incertezza
pag. 6/10 circa la sorte degli stessi, evitando che ciascun pagamento non segua l'effetto solutorio di una ben determinata obbligazione, sicché tale disposizione non è applicabile, e la questione dell'imputazione del pagamento non è proponibile, quando tra le parti sussista un unico debito”.
Le somme versate per € 5.500,00 dalla vanno quindi imputate ai canoni di Pt_1
locazione non corrisposti per € 500,00 mensili richiesti dal da giugno 2019 CP_1
ad aprile 2020 per pari importo;
all'atto dell'intimazione la risultava altresì morosa Pt_1
per l'importo di € 420,99 dovuti agli oneri condominiali maturati.
Tale somma veniva corrisposta all'udienza del 22.09.2020, banco iudiciis, successiva- mente all'ordinanza del 18.02.2020, ex art. 665 c.p.c., a mezzo assegno circolare che veniva accettato dalla controparte non rinunciando alla richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento e del pagamento dei canoni intimati.
La parte appellata non ha contestato l'avvenuto pagamento dell'importo chiedendone la riforma in sentenza.
Allo stato risulta quindi che all'atto dell'emissione della sentenza impugnata l'importo richiesto con l'atto d'intimazione per canoni ed oneri accessori era stato soddisfatto.
Va inoltre considerato che la conduttrice, aveva comunicato con raccomandata Pt_1
del 17.10.2019 la volontà di recedere dal contratto che sarebbe andato a scadere ad aprile 2020, lettera di recesso non contestata dalla parte locatrice.
Ai fini della risoluzione del contratto il Tribunale ha accertato la sussistenza del grave inadempimento della parte conduttrice per il mancato tempestivo adempimento del pagamento dei canoni di locazione (1587 c.c.).
In fatto risulta altresì che la ha autonomamente sospeso il pagamento dei canoni Pt_1
di locazione dal mese di giugno 2019 senza comunicare anticipatamente la sua volontà di compensare i canoni non corrisposti con le somme anticipate ad aprile del 2016 per €
5.500,00; nella fattispecie in esame la parte conduttrice, avendo richiesto la risoluzione anticipata del contratto, circostanza indicata nel contratto, ha avuto un comportamento inteso a recuperare le somme anticipate alla parte locatrice.
pag. 7/10 La Cassazione con orientamento costante ha ritenuto , tra le altre la sentenza n.
19579/2021 che “Nella valutazione della gravità dell'inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento” ;
l'inadempimento per essere grave deve avere ad oggetto, il pagamento del canone,
l'utilizzo dell'immobile, la conservazione dello stesso, tutte obbligazioni che caratterizzano il contratto di affitto. L'inadempimento può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da infrangere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cass. 8076/02).
Nella fattispecie in esame la non avrebbe dovuto sospendere autonomamente il Pt_1
pagamento del canone di locazione, in fatto non ha mai comunicato al locatore, prima della convalida, che il pagamento era stato sospeso per il rientro della suddetta anticipazione, né a giugno 2019 quando aveva iniziato a non corrispondere il canone né con la lettera di recesso del 17.10.2019 e ciò senza concordarlo con la parte locatrice.
Va dunque confermata la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso in atti per grave inadempimento della parte conduttrice in violazione dell'art. 1587 c.c.. rimanendo il puntuale pagamento del canone una delle obbligazioni della parte conduttrice.
La Corte in parziale riforma della sentenza di primo grado così provvede: 1) conferma la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione del 25.3.2015 per grave inadempimento della;
2) Compensa le somme dovute per canoni di Parte_1
locazione da giugno 2019 ad aprile 2020 con quelle anticipate dalla parte conduttrice e dichiara estinte, per avvenuto pagamento, le somme dovute per oneri accessori.
Osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
pag. 8/10 Atteso il parziale accoglimento dell'appello e la parziale soccombenza dell'appellato sulla domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori Controparte_1
formulata dalla , la Corte ritiene di compensare tra le parti le spese di Parte_1
entrambi i gradi del giudizio per un terzo condannando l'appellante Parte_1
maggiormente soccombente al pagamento della residua quota dei due terzi a favore del
. Controparte_1
Le spese del presente grado del giudizio che vengono liquidate per l'intero, secondo il
DM 147/22, il valore della causa € 15.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 2.906,00, oltre € 190,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A come per legge mentre quelle di primo grado per l'intero in € 2.500,00, oltre € 150,00 ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A con la condanna della , come in atti, al pagamento a Parte_1
favore di . Controparte_1

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
nei confronti di avverso la sentenza del Tribunale di
[...] Controparte_1
ON n. 281/2021 così provvede:
1) In parziale accoglimento dei motivi d'appello e della sentenza gravata in riforma dei punti 2-3-4 del dispositivo compensa le somme dovute per canoni di locazione da giugno 2019 ad aprile 2020 con quelle anticipate dalla parte conduttrice e dichiara estinto per avvenuto pagamento l'importo dovuto per oneri accessori.
2) Compensa per due terzi le spese di lite per entrambi i gradi del giudizio.
3) Per l'effetto condanna al pagamento, in favore di Parte_1 CP_1
di un terzo delle spese del doppio grado di cui quelle del presente grado
[...]
del giudizio, liquidate per l'intero in € 2.906,00, oltre 190,00 per spese ed il 15 % per spese generali, I.V.A. qualora dovuta e c.p.a. come per legge. Quelle di primo grado liquidate per l'intero in € 2.500,00, oltre 150,00 per spese ed il 15 % per spese generali, I.V.A. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.
pag. 9/10 Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 12/04/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente
Relatore / Estensore dottor Franco Petrolati
avv. Paolo Caliman
pag. 10/10