REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
CORTE D'APPELLO DI TORINO
- Sezione Terza Civile - riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Signori Magistrati:
dott. Francesco Rizzi Presidente relatore
dott.ssa Silvia Orlando Consigliere ausiliario
dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere

ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 146/24 R.G. promossa da:
, in persona del legale rappresentante, con sede in Volpiano (TO) Parte_1
ed elettivamente domiciliata in Torino, c.so Monte Grappa n.6, presso lo studio dell'avv. Alex Gilardini che la rappresenta e difende con l'avv. Francesco
Curro' per procure in atti con rituale indicazione dell'indirizzo PEC
- PARTE APPELLANTE -
c o n t r o
ed residenti in [...] ed elettivamente CP_1 CP_2
domiciliati in Torino, via Amedeo Avogadro n.22, presso lo studio dell'avv. S.
Talladira che li rappresenta e difende per procura in atti con rituale indicazione dell'indirizzo PEC
- PARTE APPELLATA -
Udienza di discussione del 20/11/2024
CONCLUSIONI DELLE PARTI pagina 1 di 19 PER PARTE APPELLANTE: richiamate le istanze istruttorie;
rigettate le istanze di controparte, con riforma dell'impugnata sentenza e conservazione del rapporto di locazione;
in subordine, rigettare la richiesta di risoluzione stante l'impossibilità della prestazione e la mancanza di grave inadempimento;
con riferimento all'impianto fotovoltaico, accertare la non debenza di qualsivoglia somma e risolvere il relativo rapporto;
con vittoria di spese.
PER PARTE APPELLATA: dichiarare improcedibile l'appello; nel merito, respingere l'appello confermando l'impugnata sentenza;
con il favore delle spese anche del presente grado.
Oggetto: locazione di immobile urbano ad uso commerciale.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso in appello depositato in data 2.2.24 la società impugna Parte_1
la sentenza non definitiva del Tribunale di Torino n. 309/24 del 17.1.2024 che ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della stessa condannando l'odierna appellante al rilascio Parte_1
dell'immobile locato, con esecuzione fissata in data del 15 aprile 2024, nonché al pagamento in favore dei locatori di euro 1.900 mensili ex art. 1591 c.c. per ciascun mese di occupazione dal febbraio 2024 al rilascio, disponendo, con separata ordinanza, la rimessione della causa in istruttoria per l'espletamento di
C.T.U. volta alla quantificazione della residua morosità maturata da Parte_1
dal febbraio 2019 al mese di gennaio 2024 compreso.
[...]
Primo grado
pagina 2 di 19 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale ingiunzione di pagamento immediato dei canoni, in data 25.5.21, i sig.ri ed CP_1
evocavano in giudizio la società esponendo di CP_2 Parte_1
essere proprietari dell'unità immobiliare sita in Torino, Via Ala di Stura n. 4, adibita a locale commerciale, uso Pizzeria Ristorante e condotta in locazione dalla società in forza di contratto con decorrenza dal 01.02.2019 per Parte_1
la durata di sei anni (doc.1). Asserivano che il canone era stato consensualmente determinato dalle parti in €.1.600,00, mensili, salvo per il primo anno di locazione, con canone concordato in €.1.500,00 mensili;
precisavano, altresì, di aver pattuito con la conduttrice il pagamento mensile ulteriore di euro
300,00 da versare contestualmente al canone di locazione, come onere accessorio, per l'utilizzo di pannelli solari e per l'impianto di condizionamento, oltre al pagamento delle spese ex art.9 L.392/78.
Assumevano che parte conduttrice si fosse resa morosa, sin dal primo mese del rapporto locatizio, (febbraio 2019) e quindi indipendentemente dall'emergenza sanitaria Covid19, effettuando dei pagamenti parziali, ed omettendo, ad eccezione di pochi mesi, il pagamento dell'onere mensile di €. 300,00 ut supra, oltre che delle spese ex art. 9 L. 392/78 e delle spese di registrazione del contratto.
Chiedevano dunque al giudice adito di convalidare l'intimato sfratto per morosità dell'immobile locato e fissare la data dell'esecuzione, nonché in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio non impugnabile ai sensi dell'art.665 c.p.c., emettendo ogni opportuno provvedimento per la prosecuzione del giudizio;
nel contempo domandavano l'emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti della società per i Parte_1
canoni scaduti, oltre oneri ex art.7 del contratto di locazione e spese ex art. 9
l. 392/785, ammontanti a complessivi €. 20.853,61 oltre interessi dalle date pagina 3 di 19 previste per il pagamento al saldo effettivo, oltre canoni a scadere da giugno
2021 sino alla data del rilascio.
Si costituiva in giudizio la la quale si opponeva all'intimazione Parte_1
di sfratto deducendo, anzitutto, che l'art. 7 del contratto, prevedendo la corresponsione da parte della conduttrice dell'ulteriore importo di euro 300,00 mensili per la fornitura dei pannelli solari e dell'impianto di condizionamento, disciplinasse un'obbligazione diversa e separata rispetto a quella relativa al pagamento del canone mensile, oggetto di un rapporto negoziale autonomo
a fronte di quello di locazione.
Assumeva dunque che i locatori avevano ritenuto sussistente le morosità, avendo erroneamente incluso quale canone di locazione anche l'importo separatamente pattuito per l'uso dell'impianto fotovoltaico.
Ne deduceva pertanto l'assenza dei presupposti per l'intimazione di sfratto, evidenziando di aver versato, quale canone di locazione per il primo anno di contratto, da febbraio 2019 a gennaio 2020, il complessivo importo di €.
18.800,00 e dunque un maggior importo di €. 800,00 rispetto al dovuto da imputarsi in acconto sui successivi canoni di locazione.
Imputava poi gli inadempimenti, a partire da febbraio 2020, all'emergenza
Covid 19, invocando l'impossibilità sopravvenuta di adempiere.
Contestava, peraltro, qualsiasi preteso pagamento di controparte per l'uso dell'impianto fotovoltaico essendo stato attivato e reso funzionante (a cura e spese della solamente al volgere del primo anno del rapporto Parte_1
di locazione e risultando comunque il suo uso antieconomico.
Domandava, quindi, il rigetto dell'intimato sfratto, la rideterminazione della misura del canone nei mesi di chiusura e, ancora, una dilazione nei pagamenti.
Con ordinanza del 9.8.21 l'originario G.I. respingeva l'istanza attorea ex art. 665
c.p.c, disponeva la conversione del rito e prescriveva la mediazione obbligatoria, assegnando termine per il deposito di memorie integrative.
pagina 4 di 19 La causa veniva istruita tramite escussione testi e successivamente riassegnata a nuovo giudice del Tribunale di Torino che, con sentenza non definitiva n.
309/24 del 17.1.24, così decideva:

1.dichiarava la risoluzione del contratto dell'11.1.19 per inadempimento di

Parte_1

2.condannava al rilascio in favore di e Parte_1 CP_1
dell'immobile sito in Torino, via Ala di Stura n. 43 libero da CP_2
persone e cose;

3.fissava per l'esecuzione la data del 15 aprile 2024;

4.condannava al pagamento in favore di e Parte_1 CP_1
di euro 1.900 mensili ex art. 1591 c.c. per ciascun mese di CP_2
occupazione dal febbraio 2024 al rilascio;

5.disponeva con separata ordinanza la rimessione della causa in istruttoria per l'espletamento di C.T.U. volta alla quantificazione della residua morosità maturata da dal febbraio 2019 al mese di gennaio 2024 Parte_1
compreso.
Preliminarmente il giudice osservava come i locatori dapprima avessero chiesto la convalida dello sfratto e, dopo la conversione del rito, la risoluzione del contratto per inadempimento di lamentando il mancato pagamento dei Pt_1
canoni, nonché degli importi previsti dall'art. 7 primo comma del contratto di locazione il quale stabiliva che il conduttore avrebbe dovuto versare, contestualmente al canone di locazione, l'importo di euro 300,00 mensili come onere accessorio per l'utilizzo di panelli solari e impianto di condizionamento.
Dalla lettura della disposizione contrattuale, rilevava come impropria la denominazione di "onere accessorio" della clausola di cui all'art. 7, riguardante la messa a disposizione di due impianti, considerando, dunque, corretto qualificare l'importo di cui alla norma in questione come un corrispettivo per il relativo godimento e non un onere accessorio in senso proprio.
pagina 5 di 19 Riteneva che il carattere unitario del contratto, chiaramente evincibile dall'esame complessivo delle sue clausole, escludesse che la norma di cui all'art. 7 avesse dato luogo ad un distinto e autonomo negozio rispetto a quello di locazione, stante anche la chiarezza di quanto statuito nella clausola medesima.
Ne deduceva, di conseguenza, che l'inadempimento di alle Pt_1
obbligazioni contrattualmente assunte sarebbe dovuto essere valutato anche avendo riguardo alla previsione dell'art. 7, il cui importo di euro 300 era da considerarsi una componente del canone locatizio, riferibile alla fruizione degli impianti;
osservava quindi come tale importo si sarebbe dovuto sommare
a quello testualmente qualificato come canone (euro 1.500 per il primo anno,

1.600 per gli anni successivi), concorrendo a formare l'importo mensile complessivamente dovuto in euro 1.800 mensili per il primo anno e in euro


1.900 mensili per gli anni successivi.
Tanto premesso, il giudice osserva poi come il corrispettivo di cui all'art. 7, quale componente del complessivo canone di locazione, riguardasse sia la fornitura dei pannelli solari sia l'impianto di condizionamento e come lo stesso, non essendo stato ripartito specificatamente tra i due impianti, doveva considerarsi ripartito pro quota per ciascuno di essi.
Rilevava, ancora, come le censure addotte dalla resistente riguardassero solamente l'impianto fotovoltaico, e non quello di condizionamento, evidenziando che, per tale motivo, non avrebbe potuto astenersi Pt_1
integralmente dal pagamento dell'importo mensile di euro 300 che invece aveva corrisposto solo per 6 mensilità.
Riteneva che sarebbe stata legittima, dato che l'impianto fotovoltaico era stato attivato nel corso del dicembre 2019, l'autoriduzione del canone solo nella proporzionale misura del 50% riferibile a tale impianto, e quindi per euro 150
pagina 6 di 19 mensili, dal febbraio 2019, mese di inizio del rapporto, al dicembre 2019 compreso.
In ordine all'antieconomicità dell'impianto fotovoltaico asserita da parte conduttrice al fine di giustificare il mancato versamento dell'importo pattuito anche per i mesi successivi all'installazione del medesimo, il giudice osservava come invero nel contratto di locazione non fossero stati previsti una potenza minima, né altri parametri tecnici dell'impianto medesimo, rilevando peraltro come la minor potenza dell'impianto fotovoltaico, rispetto a quella attesa, non costituisse, di per sé, un vizio del bene riconducibile alla previsione dell'art. 1578
c.c., ma una sua intrinseca caratteristica, la cui potenziale ed eventuale rilevanza non era stata fatta valere sotto il diverso profilo degli artt. 1427 ss. c.c., non potendo la conduttrice eccepire, a posteriori l'antieconomicità dell'impianto per esonerarsi da un vicolo negoziale liberamente assunto.
Per le ragioni esposte il giudice riteneva dunque che la porzione di canone definita dall'art. 7 era dovuta da parte conduttrice in euro 150,00 dal febbraio al dicembre 2019, ed in euro 300, dal gennaio 2020 in poi, rilevando che:
-per il periodo dal febbraio 2019 al febbraio 2020 (periodo pre-insorgenza
Covid) erano stati versati ex art. 7 primo comma euro 1.800 (300 x 6 mensilità);
-per il periodo dal marzo 2020 (periodo post insorgenza Covid) al maggio
2021 (data dell'intimazione di sfratto) non era stato versato alcunché e nemmeno dal giugno 2021.
Sul presupposto che l'obbligazione di cui all'art. 7 del contratto di locazione fosse da considerarsi quale parte del canone, riteneva che l'inadempimento di tale obbligazione assumesse rilevanza sia nel vaglio dell'adempimento della resistente al contratto dell'11.1.19, sia nella quantificazione del complessivo residuo debito, deducendone che l'omessa corresponsione della quota di canone pagina 7 di 19 stabilita dall'art. 7 avesse integrato un inadempimento non lieve, tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Rilevava inoltre che, anche volendo prescindere dalla quota di canone prevista dall'art. 7, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto sussisteva un'ulteriore morosità della conduttrice, salva miglior quantificazione in sede peritale, di euro 4.329,91 per canoni e spese maturati sino al febbraio
2020 compreso (periodo "pre covid", nel quale la morosità non poteva trovare giustificazione neppure parziale nell'emergenza pandemica) e di euro 9.923,70 per canoni e spese dal marzo 2020 al maggio 2021 (periodo "covid" nel quale la conduttrice aveva versato i canoni e le spese in una misura ridotta non proporzionale al calo reddituale da lei documentato).
Osservava poi come l'inadempimento di già insorto alla data Pt_1
dell'intimazione di sfratto, si fosse ulteriormente aggravato in pendenza di causa per il perdurante rifiuto della conduttrice di corrispondere la quota di canone prevista dall'art. 7 primo comma.
Per tali motivi, statuiva la risoluzione del contratto per inadempimento di ritenendo necessario dar corso a C.T.U. contabile per l'esatta Pt_1
quantificazione del debito complessivamente maturato e maturando da sino alla data della sentenza di risoluzione del contratto (gennaio Pt_1
2024 compreso).
Precisava inoltre come nei conteggi non si sarebbe dovuta considerare la somma di euro 1.000,00 spesa dalla conduttrice per l'incamiciamento della canna fumaria, trattandosi di un'eccezione di compensazione parziale sollevata tardivamente dalla resistente. Rimandava per la liquidazione delle spese di lite alla futura sentenza definitiva.
L'Appello
pagina 8 di 19 Avverso la sentenza di primo grado propone appello la società la Parte_1
quale chiede a questa Corte nel merito, in via principale, di voler rigettare le richieste avanzate dai signori ed (sia quelle CP_1 CP_2
esposte in via principale che in via subordinata) relativamente al rapporto di locazione de qua, con riforma integrale della sentenza impugnata e piena conservazione del rapporto di locazione; in via subordinata, qualora dovesse ritenersi sussistere una qualche morosità in ordine al rapporto di locazione, in ogni caso, chiede rigettarsi la richiesta risoluzione del contratto, stante l'oggettiva impossibilità della prestazione e la carenza dei requisiti del grave inadempimento, con riforma integrale della sentenza impugnata e piena conservazione del rapporto di locazione;
con riferimento all'impianto fotovoltaico, domanda alla Corte di accertare l'infondatezza e/o illegittimità e/o non debenza di qualsivoglia somma, con risoluzione del relativo rapporto, con ogni conseguenza in ordine alla conservazione, invece, del rapporto di locazione.
In via istruttoria, insiste nella richiesta d'ammissione della CTU per il caso in cui si dovesse ritenere già non sufficientemente provate le circostanze relative alla funzionalità dell'impianto fotovoltaico, ferma, in ogni caso, l'esclusione del relativo importo dal conteggio relativo al canone di locazione. Con vittoria di spese di lite.
Secondo la società appellante la sentenza è ingiusta per i seguenti motivi:
1.Error in iudicando sulla corretta qualificazione delle obbligazioni di cui al contratto di locazione.
Parte conduttrice impugna, in primo luogo, la parte della sentenza ove il
Tribunale ha ritenuto di includere e conteggiare nella morosità anche la quota di cui all'art. 7 del contratto, ovvero il pagamento dell'importo di €. 300,00 mensili per l'uso dell'impianto fotovoltaico, ritenendo che tale obbligazione, per il pagina 9 di 19 carattere unitario del contratto, dovesse considerarsi una componente del canone locatizio relativa alla fruizione degli impianti.
Ritiene che il Giudice sia incorso in un evidente fraintendimento nell'interpretazione della corretta qualificazione dei rapporti disciplinati nel contratto di locazione, evidenziando come il solo contenuto letterale dell'art. 7 del contratto porti a qualificare la disciplina di due separate obbligazioni, essendo, in tale disposizione, espressamente qualificato il rapporto relativo ai pannelli solari come “accessorio” alla locazione e venendo, espressamente, specificato tra le parti il relativo canone d'uso.
Sottolinea, peraltro, come a mente dell'art. 1322 c.c. non sia impedito alle parti innestare nell'ambito della locazione la disciplina del separato rapporto d'uso senza per questo doverlo ricondurre alla locazione, ma appunto quale rapporto autonomo ed accessorio alla stessa.
Ritiene pertanto che l'erronea interpretazione dei fatti da parte del Giudice abbia condotto ad una errata motivazione e, in ulteriore conseguenza, ad una errata pronuncia che ha accertato l'inadempimento della n ordine al Parte_1
pagamento del canone (circostanza reputata non veritiera da parte conduttrice la quale afferma di aver corrisposto integralmente il canone di locazione) e quindi alla dichiarazione di risoluzione del contratto de quo.
Parte appellante censura, altresì, l'ulteriore considerazione svolta dal giudice in ordine all'inclusione dell'impianto di condizionamento nell'obbligo di pagamento di euro 300,00 mensili, osservando come invero detto impianto non fosse dipendente dall'impianto fotovoltaico, essendo alimentato dalla rete di energia elettrica e come dunque il costo di tale utilizzo fosse semplicemente quello del consumo di energia elettrica, la quale era a totale carico della
(mediante le bollette del fornitore). Parte_1
In ragione di quanto rilevato deduce dunque l'erroneità della statuizione del giudice secondo il quale l'omessa corresponsione della quota di canone stabilita pagina 10 di 19 dall'art. 7 avrebbe integrato un inadempimento non lieve, tale da giustificare la risoluzione del contratto, ribadendo come il Tribunale avrebbe dovuto limitare l'esame in ordine all'adempimento della prestazione al solo canone di locazione, senza includervi l'importo di €. 300,00.
L' odierna appellante afferma inoltre di essere rimasta insolvente, nonostante le difficoltà oggettive cagionate dalle chiusure per COVID-19, unicamente nel pagamento dell'importo di €. 300,00 mensili evidenziando come tale omissione di pagamento sia stata la conseguenza di un vizio di formazione della relativa volontà, non essendo stata informata correttamente di signori e CP_1
circa l'utilità dello stesso impianto, il cui uso si sarebbe poi rivelato CP_2
antieconomico.
Si duole del fatto che tale eccezione relativa ad un vizio del consenso, con annullabilità delle relative pattuizioni, non sia stata esaminata dal giudice, il quale erroneamente avrebbe ritenuto che la conduttrice non avrebbe potuto eccepire a posteriori l'antieconomicità dell'impianto fotovoltaico per esonerarsi da un vincolo negoziale liberamente assunto;
osserva come, in ogni caso,
l'appellante avesse comunicato la risoluzione del rapporto relativo al fotovoltaico nell'immediatezza dell'attivazione, allorquando si era resa conto dell'antieconomicità, immediatamente comunicando che non avrebbe provveduto al relativo pagamento.
2.Error in iudicando sull'accertamento della morosità - mancata adeguata motivazioni
A mezzo del secondo motivo di appello, parte appellante impugna la parte della sentenza in cui il giudice ha statuito che anche a voler prescindere dalla quota di canone prevista dall'art. 7 primo comma, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto risultava esservi un'ulteriore morosità della conduttrice, di euro 4.329,91 per canoni e spese maturati sino al febbraio 2020. Rammenta come tale asserita
pagina 11 di 19 morosità sia stata contestata in primo grado in quanto insussistente per stessa ammissione della proprietà.
Evidenzia infatti come per il primo anno di locazione, con canone pattuito in euro 1.500,00 mensili, abbia versato, da febbraio 2019 a gennaio 2020, euro
18.800,00, quindi 800 euro in più di quanto fosse tenuta a corrispondere;
ritiene pertanto che nessuna morosità possa dirsi intervenuta nel primo anno di locazione.
In ordine al successivo periodo, quindi a far data da febbraio 2020, sino a gennaio 2021, deduce di aver corrisposto, a fronte di un importo dovuto pari ad euro 19.200,00 (€.

1.600 mensili, al netto dell'importo d'uso del fotovoltaico), la somma €. 12.800,00 a causa all'emergenza COVID -19 che aveva determinato la chiusura di ogni locale.
Allo stesso modo, per quanto riguarda i successivi canoni, la Parte_1
ritiene di aver ampiamente dimostrato la buona fede nell'adempimento delle obbligazioni assunte, giungendo a corrispondere l'ulteriore importo di €.
5.500,00 nonostante le ulteriori chiusure delle attività commerciali per l'emergenza Covid-19 da novembre 2020 a tutto giugno 2021.
Contesta dunque la tesi del giudice secondo cui parte conduttrice era rimasta morosa nel pagamento dei canoni di locazione (al netto del contestato importo del fotovoltaico) sia ne periodo pre-Covid19 che successivamente, essendo il medesimo incorso in errore rilevante laddove ha ritenuto sussistere la morosità ante periodo Covid-19 o, comunque, per il periodo successivo omettendo di esaminare l'impossibilità oggettiva che avrebbe portato al parziale pagamento, avendo inoltre omesso di accertare l'integrale pagamento di quanto dovuto (e solo ritardato a causa dell'impossibilità sopravvenuta per la normativa emergenziale da covid-19).
pagina 12 di 19

3.Error in iudicando sulla mancata ammissione della ctu in ordine all'impianto fotovoltaico - violazione degli artt. 115 c.p.c. in relazione all'art. 2967 c.c.
Parte appellante contesta altresì il rigetto da parte del giudice dell'istanza di CTU formulata dalla conduttrice in relazione all'impianto fotovoltaico, pur avendo la medesima depositato la consulenza tecnica di parte, sostenendo che il giudice sia incorso in errore per non aver motivato il rigetto dell'esposta istanza istruttoria.

Con comparsa del 28.3.24 si costituiscono in giudizio i sig.ri CP_1
ed i quali chiedono alla Corte, in via preliminare, di dichiarare CP_2
inammissibile ed improcedibile, ai sensi degli artt. 345, 434 e 436 bis cpc,
l'appello ex adverso proposto, con piena conferma della sentenza gravata;
nel merito, chiedono di respingere l'appello avversario confermando in ogni sua parte la sentenza n.309/2024 emessa dal Tribunale di Torino.
Circa l'istanza di inammissibilità delle domande ed eccezioni nuove ex art.
345 cpc.
Gli appellati eccepiscono anzitutto l'inammissibilità ex art. 345 cpc della domanda nuova formulata dall'appellante avente ad oggetto la risoluzione del presunto rapporto riferito all'impianto fotovoltaico, nonché
l'inammissibilità ex art. 345 cpc della deduzione di controparte secondo cui, nonostante le difficoltà connesse al Covid, fosse insolvente solo dei Pt_1
300 euro mensili per oneri di cui all'art.7 del contratto di locazione, essendo documentato ed incontestato che la medesima fosse insolvente per somme ampiamente maggiori.
Circa l'inammissibilità e manifesta infondatezza dell'appello anche ex artt.434 436 bis cpc.
Sostengono altresì che nell'atto di gravame non sia possibile l'individuazione dei motivi di appello avverso la sentenza di I grado, essendovi una reiterazione pagina 13 di 19 ostinata delle precedenti deduzioni a prescindere dalla decisione gravata, integrante piuttosto la richiesta di un novum iudicium; specifica come non sia rinvenibile nel contenuto gravame neppure un solo rinvio alle norme di legge che l'appellante assume violate dalla decisione impugnata in spregio all'art. 434 n. 3 cpc.
Circa l'infondatezza nel merito dei singoli motivi d'appello
Contestano i primi due motivi di gravame secondo cui il giudice avrebbe errato nell'includere e conteggiare nella morosità anche la quota parte relativa agli oneri accessori di cui all'art.7 del contratto, valutandoli quale causa di inadempimento al contratto di locazione, e dichiarando di conseguenza la risoluzione per inadempimento.
Ritengono la censura infondata, avendo il giudice valutato l'inadempimento grave della conduttrice tanto includendo gli oneri accessori di cui all'art.7 del contratto di locazione, quanto senza la computazione delle somme dovute per tale causale e pure in considerazione del calo di fatturato dovuto al . Pt_2
Evidenziano peraltro come l'appellante non abbia mai contestato le deduzioni/quantificazioni via via aggiornate dai locatori in punto debenza, sempre riferite sia all'ipotesi di inclusione che di esclusione degli oneri di cui all'art.7 del contratto di locazione, limitandosi all'affermazione di principio di aver adempiuto o di non poter adempiere regolarmente causa Covid, senza deduzioni e/o produzioni idonee al superamento dell'onere probatorio gravante sulla stessa, non risultando agli atti i documenti afferenti i pagamenti asseritamente effettuati.
Osservano altresì come anche all'esito della CTU svolta medio tempore nel giudizio di I grado, nonostante la riduzione del quantum per l'anno 2019 di quanto dovuto ex art.7 contratto di locazione, gli insoluti gravi della conduttrice abbiano trovato conferma. Mentre, quanto al Covid, come statuito dal Giudice di
I grado ed incontestato dall'appellante, risulta che i mancati pagamenti abbiano pagina 14 di 19 percentuale assai più rilevante rispetto alle perdite fisiologiche documentate, addirittura sotto la soglia minima per ricevere gli aiuti del governo.
Censurano inoltre la doglianza circa il rigetto della richiesta CTU sull'impianto fotovoltaico, rilevando come l'istanza fosse esplorativa e, in ogni caso, esulasse dalla materia del contendere, essendo estranea alle domande ritualmente formulate.
Segnalano inoltre che l'appellante dal Gennaio 2024 non ha più versato alcuna somma.
LA SENTENZA DI PRIMO GRADO DEV'ESSERE CONFERMATA.

In via pregiudiziale non puo' essere accolta l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art.436 bis c.p.c. che, seppur infondato, necessita di specifica motivazione sui punti sollevati per essere respinto.
Sempre in via pregiudiziale si deve chiarire che l'istanza (eventuale) di CTU avanzata da parte appellante non risulta idoneo strumento istruttorio giacchè assorbita dalle motivazioni che seguono.
Il motivo d'appello relativo alla circostanza che nel contratto sarebbero ricompresi due rapporti negoziali, uno riferito alla locazione dell'immobile ed il secondo riguardante l'utilizzo dei pannelli solari (con la conseguenza che eventuali mancati pagamenti relativi al secondo rapporto non potrebbero rappresentare inadempimenti del contratto di locazione), è del tutto infondato.
Il punto numero 7 del contratto di locazione (che fa seguito al punto numero 6 che prospetta il canone in euro 1.600,00), individua ulteriormente e specificamente “euro 300 da pagare contestualmente al canone di locazione, come oneri accessori per la fornitura di pannelli solari e impianto di condizionamento. Le spese condominiali, attualmente non determinate, verranno concordate tra proprietà e conduttore nel corso del rapporto contrattuale”.
pagina 15 di 19 Ne consegue come rientranti nel medesimo rapporto unitario contrattuale di locazione siano (per espressa volontà contrattuale delle parti) il canone, la cifra
(euro 300,00) per la fornitura dei pannelli e dell'impianto di condizionamento
(quindi, non solo dei pannelli, come invece vorrebbe l'appellante, e per una quota di euro 150,00 per ciascun impianto, come da statuizione della sentenza di primo grado passata in giudicato) nonché le spese condominiali.
Questo sia che (aderendo alla qualificazione operata dalla sentenza di primo grado) si voglia considerare tale corrispettivo parte del canone locatizio, sia che si ritenga (forse preferibilmente) di qualificarlo (proprio come hanno fatto le parti nel contratto) quale “onere accessorio”.
Non per nulla la voce di cui all'art.7 del contratto viene definita “onere accessorio”, proprio perché nell'art.9, L. locazioni (applicabile, ex art.41 L. locazioni, anche alle locazioni commerciali) tra le spese a carico del conduttore vi sono comprese proprio quelle riguardanti la fornitura dell'energia elettrica (nel caso presente effettuata con i pannelli di proprietà del locatore) che, ex art.5 L. locazioni (analogicamente utilizzabile anche nelle locazioni commerciali al fine di individuare il criterio valutativo dell'importanza dell'inadempimento), concorrono, quali oneri accessori, ad individuare la morosità che giustifica la risoluzione del contratto (relativo importo non pagato equivalente a due mensilità di canone): esattamente quello che avviene nel caso oggetto del presente giudizio. Risulterebbe del tutto anomalo, del resto, un contratto di locazione che non prevedesse il servizio di riscaldamento dell'immobile.
Detto questo, è bene chiarire che non risulta azionata, in primo grado da parte di alcuna domanda riconvenzionale di annullamento del contratto Parte_1
ex art.1427 c.c. (se non, tardivamente, in appello e in riferimento al, come detto, inesistente rapporto limitato all'impianto fotovoltaico) e neppure la relativa eccezione riconvenzionale di annullamento (il che sarebbe dovuto avvenire, tra l'altro, tramite allegazione, totalmente assente agli atti, degli elementi costitutivi pagina 16 di 19 dell'essenzialità dell'errore e della sua riconoscibilità da parte dell'altro contraente), anzi, l'appellante chiede confermarsi la validità ed efficacia del contratto di locazione.
In relazione all'ulteriore motivo d'appello, la lamentata mancata asserita “resa” dei pannelli solari e la loro antieconomicità di utilizzo di per sé non rappresenta un vizio o una mancanza di qualità promessa, neppure allegata (ma una semplice questione di convenienza economica nell'utilizzo o meno dell'impianto) e non potrebbe, comunque ed in ogni caso, certo giustificare l'autoriduzione del canone (e la relativa mora del conduttore), giacchè in relazione ai vizi della cosa locata l'art.1578, 1°c., c.c., non consente l'autoriduzione al conduttore (che, quindi, deve pagare l'intero ammontare convenuto) neppure quando sia stata operata per ripristinare l'equilibrio del contratto turbato dalla presenza dei vizi nella cosa locata, giacchè la norma non gli conferisce la facoltà dell'autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti
(Cass.2016 n.7636).
Per quanto riguarda, poi, l'inadempimento parziale, ex art.1460 c.c., offerto dalla circostanza che il primo anno i pannelli solari non erano (del tutto) funzionanti, il tribunale ha già riconosciuto la riduzione del canone.
Detto questo si deve rilevare (secondo i precisi calcoli del giudice di primo grado, pag.5 sentenza) che il mancato pagamento della cifra (euro 300,00) riferita alla fornitura dei pannelli solari per il periodo febbraio 2019 – maggio
2021 (data dell'intimazione di sfratto) ammonta ad euro 4.950,00 e, quindi, ad oltre tre mensilità del canone base, con l'aggravante che dal giugno 2021 alla data della sentenza (gennaio 2024) era maturata un'ulteriore mora di euro
2.400,00. Il tutto per un ammontare complessivo, superiore a cinque canoni base mensili, di gravità piu' che sufficiente per giustificare la risoluzione (questione ,
pagina 17 di 19 ex se, non oggetto di specifica impugnazione) anche di contratti di locazione per uso non abitativo, analogamente a quanto prevede l'art.5 L. Locazioni per locazioni ad uso abitativo (mancato pagamento di oneri accessori che supera due mensilità di canone).
In ogni caso, ben prima del periodo Covid il conduttore era specificamente moroso per mancato pagamento dei canoni base (euro 1.600,00 mensili) e spese condominiali (ulteriori rispetto ai pattuiti euro 300,00 di cui all'art.7 del contratto) per euro 4.329,91 e, cioè, per oltre due (ulteriori) mensilità di canone
(pag.6 della sentenza) il che, già di per sé, giustificherebbe la risoluzione. Né risulta minimamente che i canoni fossero stati ritualmente pagati, come invece sostiene l'appellante, ma senza comprovarlo in alcun modo (con relativo onere della prova del pagamento a lui pertoccante) visto che, per contestare la propria morosità, l'appellante si limita ad allegare le somma pagate sino al febbraio 2020
a solo titolo di canone, ignorando la circostanza che il tribunale (pag.6 sentenza) ha ovviamente calcolato la mora debendi anche considerando le spese condominiali impagate (e non solo i canoni).
L'appello, quindi, dev'essere respinto e la sentenza di primo grado confermata.
Le spese legali seguono la soccombenza, liquidate come in dispositivo secondo i parametri medi delle tabelle ministeriali in relazione al valore della causa.
Sussistono i presupposti per l'applicazione del doppio contributo a carico di parte appellante.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Torino, Sezione Terza Civile, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta, così definitivamente pronunciando;
visti gli artt. 447-bis e 437 c.p.c.; rigetta l'appello della proposto avverso la sentenza non definitiva Parte_1
pagina 18 di 19 n. 309/24 del Tribunale di Torino in data 17.1.2024, che, per l'effetto, conferma;
dichiara tenuta e condanna parte appellante a pagare a parte appellata le spese del presente grado d'appello che liquida per compensi in € 3.966,00, oltre a rimborso forfettario 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Per effetto della presente decisione, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico di parte appellante.
Così deciso in Torino all'udienza del 20/11/2024 dalla Terza Sezione Civile della Corte d'Appello con lettura in udienza del presente dispositivo.
Il Presidente estensore
dott. Francesco Rizzi
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