N. R.G. 636/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 636/2021 promossa da:
(cf: ) e (cf: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con il patrocinio dell'Avv. GIANFRANCO ROSATI e dell'Avv. C.F._2
I;

PARTE APPELLANTE APPELLATA INCIDENTALE nei confronti di
(PI: , con il patrocinio dell'Avv. SERGIO MENCHINI e CP_1 P.IVA_1
I;

PARTE APPELLATA APPELLANTE INCIDENTALE
avverso la sentenza n. 994/2020 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 04/11/2020.
CONCLUSIONI
In data 28.5.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze,
pagina 1 di 37 - IN TESI: riformare integralmente la sentenza impugnata n. 994/2020 emessa nella causa R.G. n. 3659/2014 dal Tribunale di Lucca, per l'effetto dichiarando non meritevole di accoglimento la domanda formulata in primo grado da e non dovute Controparte_1 tutte le somme di cui alla relativa condanna;
ordinandone, se del caso, la restituzione;

- IN IPOTESI SUBORDINATA: riformare parzialmente la sentenza impugnata, dichiarando dovute dai Sigg.ri e a esclusivamente Parte_1 Parte_2 Controparte_1
e pro quota, le so s S ello (pagg. 22 e segg.), quantificate in complessivi € 25.180,54 (quindi € 6.295,15 pro capite), ovvero nella maggiore o minor somma ritenuta di giustizia.te appellante:
Oltre interessi legali da calcolarsi dalle rispettive date dei pagamenti, se trattasi di debiti di valore, e dalla data della messa in mora, se trattasi di debiti di valuta.
- IN OGNI CASO: respingere, perché infondata in fatto e in diritto, la domanda proposta con l'appello incidentale ex adverso spiegato da dichiarando non dovute le Controparte_1 ulteriori somme ivi domandate in danno agli appellanti.
Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi del giudizio, ivi comprese quelle di C.T.U. e C.T.P. di entrambe le parti.
Per la parte appellata:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis rejectis,
- in via principale: rigettare l'appello proposto da e avverso Parte_2 Parte_1 la sentenza emessa dal Tribunale di Lucca n.944/ 1. unale di Lucca nella causa rg 3659/2014, non notificata
-in via incidentale, in accoglimento dei motivi di appello così formulati nel presente giudizio dalla convenuta appellata, riconosciuta la natura solidale dell'obbligazione originaria in capo a (dante causa degli appellanti) come liquidata in complessivi euro Parte_3
96.197, giudizio di primo grado ed avuto riguardo al riparto pro quota in capo a ciascun erede- appellanti e (nella misura del 50% Parte_2 Parte_1 ciascuno),
-dichiarare obbligato e per l'effetto condannarlo al pagamento in favore di Parte_2 parte appellata della somma di euro 48.098,565 (oltre la quota di spettanza CP_1 relativa all'IVA ta, con riferimento ai compensi dovuti all'Ing. Per_1 ovvero di quella maggiore o minore che risulta accertata nel giudizio oltre interessi al tasso legale e rivalutazione del fatto al saldo, ovvero dalla messa in mora al saldo effettivo, da conteggiarsi con i criteri dettati dalla Cass. S.U. 17 febbraio 1995 n.1712 ed in ogni caso al tasso di cui ex art. 1284 IV comma dalla domanda al saldo effettivo;

-dichiarare obbligata e per l'effetto condannarla al pagamento in favore di Parte_1 parte appell della somma di euro 48.098,565 (oltre la quota di spettanza CP_1 relativa all'IVA al 22% se dovuta, con riferimento ai compensi dovuti all'Ing. , Per_1 ovvero di quella maggiore o minore che risulta accertata nel giudizio, oltre intere i mora della rivalutazione del fatto al saldo, ovvero dalla messa in mora al saldo effettivo, da conteggiarsi con i criteri dettati dalla Cass. S.U. 17 febbraio 1995 n.1712, in ogni caso al tasso di cui ex art. 1284 IV comma dalla domanda al saldo effettivo confermando nel resto la sentenza impugnata.
In ogni caso, condannare gli appellanti, in via solidale fra loro, al pagamento in favore dell'appellata delle spese relative anche al presente grado di giudizio. CP_1
pagina 2 di 37 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Lucca, con sentenza n. 994/2020 pubblicata il 04/11/2020, ha così deciso:
- Dichiara l'estinzione del giudizio nei confronti di e CP_2 Controparte_3
- accoglie la domanda come in parte motiva;

- condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice Parte_2 della somma di 24.049,2825 euro (oltre la quota di spettanza relativa all'iva al 22%, se dovuta, con riferimento ai compensi dovuti all'ing. Per_1
- condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice della Parte_1 somma di 24.049,2825 euro (oltre la quota di spettanza relativa iva al 22%, se dovuta, con riferimento ai compensi dovuti all'ing. Per_1
- condanna parti convenute al pagamento solidale delle spese di lite che liquida per compensi in 7.254,00 euro oltre iva cap e spese generali come per legge;

- pone definitivamente a carico di parti convenute in via solidale tra loro le spese di
CTU così come liquidate con separato decreto, oltre al pagamento delle spese per i CTP di parte attrice.
1.1 aveva agito nei confronti di CP_1 CP_2 Controparte_3 Pt_1
e per la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno ex art. 1489 c.c.
[...] Parte_2 in relazione alla compravendita dell'immobile adibito a struttura alberghiera sito in Marina di
Pietrasanta Viale Roma 235.
In particolare, aveva dedotto che:
(-) con contratto del 21.6.2004 (rogito Notaio aveva comprato da Per_2 Parte_3
(del quale e erano eredi) la sua quota di proprietà dell'immobile, Parte_1 Parte_2 pari al 50%, per il prezzo di € 1.400.000,00;
(-) all'epoca, l'albergo era gestito dalla società la quale, avendo Controparte_4 acquistato il 27.12.1993 l'azienda alberghiera dell'originario conduttore era CP_5 subentrata nel rapporto locatizio;

(-) i proprietarî si erano accordati con la società per una Pt_2 Controparte_4
pagina 3 di 37 proroga del contratto sino al 31.12.2008; che era a quella data cessato, con rilascio effettivo solo in data 23.10.2009;
(-) con contratto del 29.6.2010 (rogito Notaio aveva acquistato, per il prezzo di Per_3
€ 2.350.000,00, la residua quota del 50% di proprietà dell'immobile da e CP_2
i quali, per successione dal padre erano titolari rispettivamente Controparte_3 Persona_4 del 25% della proprietà;
(-) avendo in animo di eseguire un intervento di riqualificazione dell'immobile
(principalmente per ampliare il numero delle camere da 33 a 45), i propri tecnici avevano riscontrato difformità urbanistiche ostative alla ristrutturazione;

(-) i venditori erano restati inerti dinanzi alla contestazione della loro responsabilità, mentre aveva chiesto al Comune di Pietrasanta la riapertura di un condono in CP_1 precedenza ottenuto (sanatoria 3/S del 21.2.2004), con domanda che era stata protocollata in data 2 aprile 2014 (n. 12170);
(-) i venditori, d'altra parte, erano responsabili ai sensi dell'art. 1489 c.c. (e 1480 c.c.), perché le difformità non erano state dichiarate né nel rogito del 21.6.2004, né in quello del
29.6.2010, ove anzi i venditori avevano falsamente affermato che l'edificazione era avvenuta in forza e in conformità dei titoli edilizi del '66 e da ultimo della concessione in sanatoria 3/S del 2004.
1.2 e erano restati contumaci. CP_2 Controparte_3
1.3 Si erano costituiti, per resistere, e Parte_1 Parte_2
Avevano sostenuto che l'acquirente società era stata informata delle difformità; e avevano comunque contestato l'esistenza del danno e la sua misura.
Infine, avevano dedotto di non essere obbligati in solido, perché convenuti quali eredi di e di poter rispondere solo ed esclusivamente per la responsabilità del loro Parte_3 dante causa , dunque, solo con riferimento al contratto del 21.6.2004. Parte_3
1.4 La causa era stata pressoché immediatamente interrotta per il fallimento di CP_2
e ed era stata riassunta nei confronti dei soli e
[...] Controparte_3 Parte_1 Parte_2
[...]
1.5 Il Tribunale, sulla scorta di c.t.u. tecnica relativa alla conformità dell'immobile
(svolta dall'Ing. e di c.t.u. contabile (del Dott. , ha Persona_5 Persona_6
pagina 4 di 37 deciso la causa sulla scorta dei seguenti passaggi:


1.5.a S'era estinto, per la mancata riassunzione, il rapporto processuale con i falliti e senza alcuna conseguenza ulteriore, dal momento che essi CP_2 Controparte_3 erano solo litisconsorti facoltativi.


1.5.b Sussisteva, sotto la specie dell'art. 1489 c.c., la responsabilità dei venditori, per le difformità esistenti e taciute negli atti traslativi, pur se poi sanate dopo le compravendite:
«[…] Si rileva, invero, che in data 05.02.2015 è stato rilasciato l'atto di rettifica della concessione in sanatoria, avendo ottenuto il parere favorevole della Soprintendenza ai beni culturali ed ambientali ed avendo la società provveduto al pagamento della CP_1 sanzione ex art. 167 d.lgs. 42/2004 per 516,46 euro, nonché all'integrazione degli oneri corrisposti a titolo di costo di costruzione per 15.398,08 euro e dell' oblazione nella misura di
3.045,05 euro. […]» (sent., pag. 4).


1.5.c La c.t.u. aveva escluso un deprezzamento dell'immobile, «[…] vista la lieve entità e sanabilità delle stesse (cfr. pag.3 ctu). […]» (ivi), sicché la domanda di riduzione del prezzo non poteva essere accolta.


1.5.d Il danno, per quanto ancora interessi, è stato così riconosciuto:
€ 516,46 per sanzioni pagate;

€ 15.389,08 per integrazioni degli oneri corrisposti a titolo di costo di costruzione:
€ 3.045,05 a titolo di oblazione;

€ 19.000,08 oltre iva al 22% se dovuta per compensi dovuti all'Ing. per Per_1 introdurre e seguire le pratiche del condono (somma così abbattuta, rispetto alla notule del professionista, del 20% dal c.t.u.);
€ 8.016,46 per interventi per la regolarizzazione delle non conformità tutt'ora persistenti riscontrate dal CTU
€ 230,00 per diritti di segreteria
€ 50.000,00 per mancato guadagno nel periodo intercorso fra l'acquisto del giugno 2010
e l'avvenuta sanatoria nel giugno 2015, come stimato dalla C.T.U. contabile del Dott. Per_6
In tutto € 96.197,13.


1.5.e I convenuti e dovevano essere condannati a pagare ciascuno Parte_1 Pt_2 la somma di € 24.089,28: «[…] Pur mantenendo l'obbligazione di pagamento il carattere di pagina 5 di 37 solidarietà che già sussisteva tra i debitori originari ( e Parte_3 CP_2 [...]
) il vincolo di solidarietà, per effetto della disposizione di cui all'art. 754 cc, ha CP_3 subito una limitazione nei confronti dei singoli eredi, che, quindi, risponderanno fino alla concorrenza della propria quota ereditaria. Pertanto, i convenuti costituiti, in qualità di eredi di una quota pari al 50% dell'obbligazione originaria (in virtù del principio di cui all'art. 1298 c.c., secondo comma, secondo cui le parti relative a ciascun condebitore si presumono uguali se non risulta diversamente) dovranno essere condannati al pagamento in proporzione delle rispettive quote ereditarie (25% ciascuno) della somma di 96.197,13 euro, ovvero 24.049,2825 euro ciascuno. […]» (ivi, pag. 5).


1.5.f Quanto agli accessori del credito:


1.5.f.i costituivano debiti di valuta quelli per sanzioni, integrazione di oneri, oblazione, notula e diritti di segreteria, sulle cui somme erano dunque dovuti i soli interessi Per_1 legali;



1.5.f.ii costituivano invece debiti di valore quelli per la regolarizzazione ulteriore e quello per mancato guadagno, le cui somme dovevano essere incrementate della rivalutazione e degli interessi compensativi.
Peraltro, si doveva tener conto dell'offerta in banco iudicis di € 37.043,12 effettuata il
4.7.2016.


1.5.g Le spese erano a carico dei soccombenti Pt_2
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, e Parte_1 Parte_2
(di seguito anche appellanti) hanno convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di
[...]
Appello, la società (di seguito anche appellata), proponendo gravame CP_1 avverso la suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello, la cui più dettagliata illustrazione è rimessa al loro successivo esame:
2.1 Il primo mezzo contesta la responsabilità ex art. 1489 c.c., avendo il Tribunale mal apprezzato le prove documentali.
2.2 Analoga censura viene mossa denunciando altresì la erronea valutazione delle altre risultanze istruttorie orali.
2.3 Il terzo motivo si duole della liquidazione del danno emergente.
pagina 6 di 37 2.4 Il quarto motivo investe la sentenza laddove ha riconosciuto il danno da lucro cessante e l'ha liquidato in 50mila euro.
2.5 Il quinto motivo concerne il tema degli interessi.
2.6 Infine, gli appellanti si dolgono dell'addebito integrale delle spese.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dalla parte APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, ha CP_1 contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, e ha proposto appello incidentale per i seguenti due motivi.
3.1 In primo luogo, la società sostiene che il Tribunale ha sbagliato a considerare il debito dei convenuti come parziario, anziché solidale.
3.2 Indi, si duole che alcune voci di danno siano state considerate come CP_1 debiti di valuta, anziché di valore.
Ha concluso come in epigrafe.
4. Con ordinanza del 15.9.2021 la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Con ordinanza del 5.7.2022 è stata disposta mediazione delegata, svoltasi con esito negativo.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 28.5.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
pagina 7 di 37 La piena cognizione permette al collegio, così parzialmente rivedendo la conclusione tratta alla mera delibazione degli atti in sede di inibitoria, di rilevare il parziale fondamento dell'appello, come di seguito si avrà modo di dire.
Peraltro, anche l'appello incidentale è, per quanto di ragione, fondato.
5. I primi due motivi dell'appello principale, entrambi concernenti ila responsabilità ex art. 1489 c.c. meritano esame congiunto.
L'approfondimento proprio dalla piena cognizione fa emergere la loro complessiva fondatezza, nei termini che seguono.
5.1 La parte appellante sostiene che un corretto apprezzamento degli elementi di causa avrebbe dovuto indurre a negare l'an debeatur.
In particolare:


5.1.a Nel rogito del 2010 era espressamente dato atto che “i dati relativi alla Per_3 situazione catastale, ai confini, alla situazione urbanistica nonché quelli relativi all'abitabilità/agibilità, tutti come sopra riportati, sono stati fatti accertare dai rispettivi tecnici di fiducia”, così che la difformità era conosciuta o conoscibile con l'ordinaria diligenza e, quindi, apparente.


5.1.b Per di più, era divenuta proprietaria di metà dell'immobile già nel CP_1
2004, per effetto del rogito del 21.6.2004 e, dunque, aveva avuto il tempo e Per_2
l'opportunità di prendere cognizione della situazione dell'immobile.


5.1.c Il Tribunale aveva frainteso la deposizione del teste laddove aveva così Tes_1 motivato (sent., pag. 4): «[…] Sebbene il teste abbia dichiarato di aver redatto una Tes_1 relazione su incarico di in cui avrebbe messo in evidenza le difformità Parte_3 esistenti, di tale relazione non viene fatta menzione né nel rogito in questione. Invero, parte convenuta costituita ha prodotto una relazione asseritamente a firma dell'ing. che Tes_1 risulta però priva di data certa opponibile all'attrice e che, come detto, non viene richiamata in alcuno degli atti di compravendita. Pertanto, in ogni caso, non è emersa prova di un'informazione compiuta, corretta, dettagliata e specifica. […]».
Per contro, il (ingegnere, professionista che aveva svolto incarichi per entrambe Tes_1 le parti) aveva testimoniato di avere redatto la relazione nel gennaio 2004, descrivendo pagina 8 di 37 l'immobile e mettendo in evidenza le differenze tra i titoli edilizi e il manufatto;
e, soprattutto, aveva dichiarato di averne riferito specificatamente a . CP_1


5.1.d Il Tribunale aveva invece dato rilievo preminente al teste Testimone_2 commercialista di che avrebbe confermato l'assenza di una informazione CP_1 dettagliata e completa.
Tuttavia, il teste, di minor attendibilità in generale, non aveva affatto convalidato tale fatto.
5.2 Obietta l'appellata:


5.2.a Quanto alle risultanze documentali, che:


5.2.a.i nel rogito 2004 era scritto: «[…] “Ai sensi e per gli effetti dell'art. 40 della Per_2 legge 28.2.1985 n.47 come confermato dagli artt. 136 e 137 del DPR 6 giugno 2001 n. 380
(Testo Unico sull'Edilizia) la parte venditrice, come innanzi determinata, previa le ammonizioni di rito, ai sensi degli art. 3 e 76 del DPR 445/2000, da parte di me notaio, dicendosi a conoscenza che, in caso di mendaci dichiarazioni saranno applicate nei propri confronti le pene stabilite dal codice penale e dalle leggi speciali i n materia, dichiara sotto la propria personale responsabilità, che l'unità alienata è stata iniziata e eseguita in data anteriore al 1° settembre 1967 ed in particolare a seguito del rilascio dei seguenti provvedimenti: - Nulla osta n. 104 del 5/3/1966: “costruzione di un albergo di 33 camere, ristorante soggiorno e servizi vari, da eseguire a Tonfano viale Roma, intestato a Per_4
e - Nulla osta n. 506 del 10/11/1966 “costruzione di “Viridarium” all'ultimo
[...] Pt_3 piano dell'albergo in costruzione a Tonfono Viale Roma. Dichiara, inoltre, la parte venditrice che, successivamente, l'immobile è stato oggetto di v ari interventi di cui ai seguenti titoli: - Autorizzazione AT2238/94 “lavori di manutenzione a complesso turistico ricettivo denominato Hotel Esplanade viale Roma n. 235 Marina di Pietrasanta;
intestata a
e Carlo - Autorizzazione ST/1041/99 “straordinaria manutenzione sulla Parte_3 terrazza Hotel Esplanade, n. 28 del 27/5/1999 intestata a;
- Condono n. 5821 CP_2
(prot. 5767) presentato in data 30/9/86, integrato in data 10/1/2004 relativo alla realizzazione della centrale termica. L'iter autorizzativo si è concluso in data 26/2/2004 con la concessione 3/S. Con l'art. 26 at.2238/94 furono realizzati alcuni servizi igienici nel piano interrato per i lavoratori della cucina. Dichiara la parte venditrice che, in seguito l'immobile non ha subito altre modifiche necessitanti licenze o concessioni, e non è stata oggetto di
Domande di Sanatoria Edilizia. Dichiara pertanto che l'immobile in oggetto è in regola con pagina 9 di 37 le prescrizioni urbanistiche vigenti e ne garantisce, pertanto, la regolarità urbanistica e la commerciabilità, volendo in caso contrario risponderne e tenerne indenne la parte acquirente da ogni inerente e conseguente responsabilità diretta o indiretta, con particolare riferimento ad eventuali richieste in futuro per il c.d. “impatto ambientale”. […]», così che era evidente le difformità oggetto di causa non erano state indicate;



5.2.a.ii quanto al rogito del 2010, al di là di talune sue non univoche dichiarazioni, si trattava di «[…] documento assolutamente irrilevante perché inidoneo a provare (con effetto retroattivo) la conoscenza o meno di circostanze che a tutto concedere e così non è si sarebbero verificate successivamente e che avrebbe riguardato esclusivamente il rapporto negoziale intercorso tra la società ed i venditori (eredi di ) CP_1 Persona_4 [...]
e per l'acquisto della residua quota del 50% avvenuto con atto del CP_2 Controparte_3
29.6.2010. […]» (appello, pag. 14).


5.2.b Quanto alle testimonianze, che:


5.2.b.i la relazione come correttamente riportato dal Tribunale, non era stata Tes_1 menzionata nel rogito del 2004 ed era priva di data certa opponibile a;
né in essa CP_1 erano evidenziate le difformità rilevanti per la causa;
e nulla di più poteva trarsi dalla testimonianza;



5.2.b.ii del pari corretta era stata la valutazione del teste che aveva assistito la Tes_2
nelle fasi di acquisto della proprietà. CP_1
5.3 Ritiene la Corte che vada preferita, limitatamente ad alcuni aspetti, la tesi degli appellanti.


5.3.a Occorre dapprima brevemente delimitare il thema decidendum in generale, nonché in concreto, delimitando cioè il perimetro della cognizione qui devoluta al giudice d'appello.


5.3.a.i Si premette che, come questa stessa Corte ha già in altre occasioni affermato (a es., App. FI, III civ., sentenza n. 2127/2023 pubblicata il 19.10.2023 e altre), in sintonia con la giurisprudenza di legittimità, le difformità urbanistiche, salvo che non attengano a violazioni di norme di P.R.G. (ossia di atti che, per loro natura, si considerano conosciuti da tutti i consociati), costituiscono oneri non apparenti ex art. 1489 c.c., così che il venditore che abbia rilasciato la garanzia di conformità urbanistica o abbia comunque taciuto la difformità, risponde verso il compratore:
pagina 10 di 37 (i) senza che questi abbia alcun obbligo di autonoma verifica dello stato del bene (Cass. sez. 2^ civ.

4.6.2018 n. 14289 rv 648837-01);
(ii) senza che debba sussistere la mala fede del venditore, bastando che versi in colpa
(Cass. sez. 3^ civ. ord.

9.7.2020 n. 14595 rv 658318 – 02).
Per liberarsi da responsabilità, il venditore, a questo punto, ha l'onere di:
(a) dimostrare che il compratore, nonostante tutto, conosceva comunque il vincolo;

(b) dimostrare che la propria ignoranza della limitazione del bene alienato alla controparte non fosse colpevole.
Se, dunque, il compratore, in linea generale, non ha alcun onere di compiere verifiche, potendosi affidare alla garanzia che gli rilascia il venditore, la conoscenza delle difformità che egli abbia comunque maturato prima dell'acquisto esclude la responsabilità del venditore e ciò in quanto, in tale caso, il principio dell'affidamento (che il compratore ripone nella dichiarazione del venditore) cede al principio di autoresponsabilità e legittima la presunzione che il bene sia stato volutamente accettato così com'è; tanto è vero che, a quel punto, diviene irrilevante, a questi fini, la condotta omissiva del venditore: «Nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, non operando, in questi casi, il principio dell'affidamento, ma quello di autoresponsabilità.» (Cass. sez. 2^ civ. ord. 25.10.2024 n.
27706 rv 672823-01).


5.3.a.ii È corollario di questo principio che la conoscenza delle difformità ricomprenda non solo la conoscenza effettiva, ma anche quella che può essere conseguita con l'ordinaria diligenza. Per conoscenza, insomma, deve intendersi la conoscibilità, pur nei limiti della ordinaria diligenza.
Il criterio, come ovvio, va coordinato col postulato generale secondo il quale il compratore non ha oneri di verifica, così che può concludersi che l'acquirente, pur non avendo obblighi di previe verifiche sulla conformità urbanistica del bene, assume, ove per qualsiasi motivo o per qualsiasi via sia posto in grado, con l'ordinaria diligenza, di rendersi conto della situazione del bene, una posizione che gli impone, secondo un ordinario canone di pagina 11 di 37 autoresponsabilità, di prendere contezza dell'effettiva situazione del bene a prescindere da ciò che il venditore, a quel punto, dichiari.


5.3.a.iii Stabilire, in concreto, se il compratore abbia avuto conoscenza, nel significato precisato, delle difformità, costituisce, come ovvio, una questione di merito, che il giudice deve risolvere caso per caso: ed è proprio questa la questione sulla quale le parti controvertono in appello relativamente all'an debeatur.
Il tema dirimente sul quale le parti controvertono, peraltro, non è tanto se, come impropriamente argomenta la difesa appellante, le difformità de quibus costituissero, in quanto conosciute o conoscibili, un onere apparente (supra, § 5.1.a; appello, pag. 4, enfasi della parte: «[…] e) Ne consegue che, seppur non espressamente menzionata nel contratto, la non conformità era conosciuta da parte di o, comunque, era conoscibile CP_1 usando l'ordinaria diligenza: quindi “apparente”. […]»); il che, fra l'altro, porterebbe il discorso fuori dell'ambito dell'art. 1489 c.c., che, invece, è la giusta qualificazione data dal
Tribunale (non gravata e coperta anche da giudicato interno); bensì, se le difformità siano state davvero conosciute o conoscibili, escludendo, nei termini spiegati, la responsabilità del venditore, a prescindere dalle sue dichiarazioni negoziali.


5.3.a.iv La verifica va compiuta, in via diretta, sul contratto del 2004, perché è solo in relazione a esso che può sussistere la responsabilità degli appellanti, quali eredi del venditore essendo il contratto del 2010 intercorso con altri venditori. Parte_3
Nondimeno, la vicenda è peculiare, perché caratterizzata dal fatto che l'acquirente dell'immobile (società ) ne ha ottenuto la titolarità con due distinti contratti, CP_1 stipulati a distanza di ben sei anni l'uno dall'altro.
È dunque legittimo e, anzi, indispensabile, ricostruire l'intera vicenda, estendendo la disamina, nei limiti in cui le parti hanno devoluto il tema alla Corte, anche al contratto del
2010: e questo, sia perché i fondano i primi due motivi anche sul contratto del 2010; sia Pt_2 perché , col suo primo motivo incidentale, affronta la tematica della responsabilità CP_1 solidale, a ben vedere, non solo con riferimento al rapporto interno fra gli odierni appellanti, ma anche con riferimento ai venditori del 2010, da considerare tutti quanti condebitori solidali dell'unico danno cagionato.


5.3.b Nel caso in esame, si ricavano dalla c.t.u., limitandosi a quelli rilevanti in causa, i seguenti dati, non contestati e comunque documentati:
(-) nel 1986 fu chiesto condono edilizio ex L. 47/1985 (pratica nn. 5821 e 5767 del
30.9.1986), che fece conseguire una Concessione edilizia in sanatoria (n. 3/S del 26.2.2004) pagina 12 di 37 per la realizzazione di un vano ad uso centrale termica a servizio di un fabbricato turistico recettivo;
(-) sussistevano però ulteriori difformità, non oggetto di sanatoria, consistenti in “lievi scostamenti relativi alla posizione, numero e dimensioni delle aperture (porte e finestre) delle facciate, modifiche al giardino sui lati prospicienti il viale Roma e la piazza XXIV maggio ed al cortile interno ricavato sul retro e ulteriori modifiche minori” (rel. c.t.u. Ing.
pag. 3 e fotografie nelle pagine successive); Persona_5
(-) si trattava di difformità lievi, che non hanno determinato vizi urbanistici insanabili, tanto da non incidere sul valore del bene compravenduto (e, si nota qui incidentalmente, il rigetto della correlata domanda di riduzione del prezzo è irrevocabile);
(-) tuttavia, sin quando esistenti, esse ostavano a qualsiasi progetto di ristrutturazione, compreso quello che voleva porre in essere una volta divenuta proprietaria CP_1 dell'intero immobile;

(-) è stato in quella sede, ossia quanto ha avviato l'iter per la ristrutturazione CP_1
e l'ampliamento, che il problema è emerso e, a quel punto, è stato necessario riaprire, a ministero dell'Ing. la pratica di condono pregressa, per ottenere la rettifica Persona_7 della pregressa Concessione in sanatoria n. 3/S del 26.2.2004.
In quest'ultimo segmento si collocano tutte le voci di danno allegate: , CP_1 acquisita la completa proprietà del bene nel 2010, ha visto ritardare sino al 2015 (questa, almeno, la sua prospettazione) il suo progetto di riqualificazione (ristrutturazione e ampliamento) dell'immobile, esponendosi a costi (per la sanatoria eseguita e per un'ulteriore sanatoria che residua da fare) dedotti come danno emergente, e a mancati guadagni fra il
2010 e il 2015, esposti come lucro cessante.
Il fattore causale di tali danni, per l'appunto, sarebbe costituito dalle difformità che la sanatoria del 2004 aveva trascurato, le quali, pur in sé non gravi (tanto da non indurre un minor valore del bene che giustificasse una riduzione del suo prezzo), si sono però rivelate d'ostacolo nel momento in cui ha cercato di realizzare il suo progetto di CP_1 rinnovazione dell'immobile.
Posto, dunque, che quelle difformità costituivano oneri non apparenti rilevanti ex art. 1489 c.c. è decisivo verificare se emerga la prova, il cui onere incombeva sui di una Pt_2 conoscenza o conoscibilità da parte della società.
pagina 13 di 37

5.3.c Il contratto del 2004, come si constata dall'ampio stralcio che la parte appellata ha avuto cura di trascrivere (supra, § 5.2.a.i), non contiene alcun riferimento, se non alla sanatoria da poco conseguita (la concessione in sanatoria 3/S del 26.2.2004); fatto, questo, peraltro pacifico, oltre che documentato.
D'altra parte, la garanzia urbanistica rilasciata nel contratto dal venditore, in quanto, per l'appunto, limitata alla sanatoria del 26.2.2004, era palesemente omissiva delle ulteriori difformità che sono poi emerse in sede di c.t.u. e che sono state sanate con la riapertura della procedura di sanatoria portata avanti da fra il 2010 e il 2015. CP_1
Stando, dunque, al mero testo del contratto stipulato dal dante causa degli appellanti, la responsabilità del venditore è, addirittura, manifesta.


5.3.d Sulle fasi prodromiche a questo contratto (e anche al secondo) hanno reso deposizione all'udienza del 5.4.2017 il teste ingegnere, che all'epoca era tecnico di Tes_3 ma che in seguito ha svolto attività professionale anche per;
Parte_3 CP_1 nonché il teste commercialista dei signori (uno dei quali era la Testimone_2 Pt_4 amministratrice di otto Marzo) e della società stessa.


5.3.d.i L'Ing. ha riferito di avere redatto, su incarico di due Tes_1 Parte_3 relazioni.
In particolare, il teste ha riferito «[…] ho descritto l'immobile, facendo la storia urbanistica dello stesso, mettendo in evidenza le differenze tra i titoli edilizi e il manufatto, inserendo atti di provenienza, confini e tutto il resto […]»; indi, ha precisato di avere fatto una prima relazione nell'estate 2003: «[…] In questa relazione mettevo in evidenza che
c'erano diversi problemi, dall'altezza del locale cucina nel seminterrato, piano inferiore ai 3 metri, a problemi di infiltrazioni di acqua, di risalita di umidità dell'acqua nei locali seminterrati, ad un problema di manutenzione delle superfici di calpestio nei locali adibiti a questo tipo di lavorazioni. La conduttrice doveva fare questi lavori […]»; e poi una successiva relazione per la vendita. ha tendenzialmente escluso che vi siano state riunioni coi tecnici prima della Tes_1 prima vendita, ma ha riferito di avere messo al corrente i compratori delle sue relazioni: «[…]
Le riunioni sono state fatte per la seconda vendita. Per la prima vendita non ricordo ci siano state riunioni: abbiamo fatto un giro della struttura con il padre della titolare, sig.
[...]
Quanto alla presenza di una tamponatura diversa nel locale autoclave, ciò è stato Pt_5 fatto con una prima autorizzazione, poi modificata, e nel disegno di questa seconda pagina 14 di 37 autorizzazione, del 66, il disegno non era ben chiaro, sembrando che non fosse un volume del salottino sommitale ma soltanto una tamponatura con un triage. Mentre nella tavola grafica a corredo del era stato rilevato esattamente come era stato realizzato: Pt_6 locale chiuso con un volume. Questo condono però non sanava tale abuso ma soltanto la centrale termica. Questi punti si ritrovano nella mia relazione dell'estate 2003 e nella relazione per la vendita. Tutte queste cose furono dette alla : quando abbiamo CP_1 fatto il sopralluogo, lo abbiamo fatto sulla base di queste due relazioni che avevo fatto, in cui si parlava del problema del volume sommitale ecc. Quanto al tendaggio PVC a copertura della terrazza ed al tunnel di raccordo tra terrazza ed ingresso principale, avevo descritto questa cosa, perché il problema concerneva soprattutto la terrazza, che era stata realizzata senza gli scivoli per handicappati e con dimensioni maggiori rispetto alla conformazione che si trovava in essere. Sicuramente abbiamo parlato delle alterazioni prospettiche. Quanto al problema della conformità degli infissi alla normativa di sicurezza, dico che era stata messa in evidenza proprio la non conformità degli infissi alla normativa sull'isolamento termico ed acustico. Durante il sopralluogo era presente la conduttrice, sig.ra . C'ero Controparte_4 io, c'era anche il sig. e c'era in marito della conduttrice. Non ricordo se Parte_5
c'erano quelli dell'agenzia. è il padre della titolare di Pt_4 Parte_7
[…]».
La difesa ha depositato, con la sua 2^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., una Pt_2 relazione dell'Ing. datata 27.5.2004, che è verosimilmente quella redatta in funzione Tes_1 della vendita (del 21.6.2004), ossia la seconda menzionata dal teste: il rilievo da parte del giudice sulla inopponibilità della data a e sulla mancata menzione della relazione CP_1 nel contratto è, rispetto al tema della effettiva conoscenza delle difformità in capo all'acquirente, chiaramente privo di rilievo, tenuto conto che, a tacer d'altro, il teste ha dichiarato, senza che vi sia motivo di dubitarne, di averla, assieme alla prima, quanto meno esibita ai nel corso di un sopralluogo dedicato. Pt_4
Il problema, tuttavia, è che né la deposizione né la relazione prodotta in causa Tes_1 danno conto, con grado di sufficiente certezza, che le difformità ivi segnalate fossero diverse da quelle oggetto della sanatoria ottenuta nel febbraio 2004.
Infatti, le difformità residue, che sono quelle che interessano in causa, sono state descritte dal c.t.u. come “lievi scostamenti relativi alla posizione, numero e dimensioni delle aperture (porte e finestre) delle facciate, modifiche al giardino sui lati prospicienti il viale
pagina 15 di 37 Roma e la piazza XXIV maggio ed al cortile interno ricavato sul retro e ulteriori modifiche minori” (supra, § 5.3.b).
Del resto, sarebbe a dir poco singolare che il a fronte di una sanatoria culminata Tes_1 nella concessione del 26.2.2004, abbia redatto, su incarico di ben due Parte_3 relazioni, una precedente alla concessione in sanatoria e una successiva, entrambe anteriori alla vendita, che mettevano in luce difformità tenute fuori dalla sanatoria;
e che, per di più, ne abbia messo al corrente i prossimi acquirenti.
Assai più agevole, in base agli elementi noti, è ritenere che abbia sì illustrato a Tes_1 le difformità, ma quelle che la sanatoria del febbraio 2004 ha Parte_7 eliminato.
La prova che i compratori siano stati ben informati delle difformità che permanevano pur dopo la sanatoria del 2004 (che, per la stretta corrispondenza dei tempi rispetto al rogito di poco successivo, si può presumere essere stata eseguita proprio per quella vendita) non può, dunque, dirsi fornita da parte degli appellanti, che ne erano onerati al fine di determinare in proprio favore la presunzione che l'immobile sia stato acquistato da nella CP_1 consapevolezza delle difformità residue, presunzione che va dunque esclusa.
L'unica cosa certa è che, come del resto è anche logico, sia stata portata a CP_1 conoscenza che v'erano, rispetto all'originario titolo abilitativo, una serie di difformità; quelle, però, oggetto di sanatoria;
non quelle che sono state dedotte in questa causa.


5.3.d.ii Il commercialista per quanto abbia in generale una attendibilità Tes_2 oggettiva minore (perché meno preciso nei ricordi e, del resto, non esperto di edilizia) e forse anche soggettiva (avendo avuto, a differenza di rapporti fiduciarî coi soli NI), resta Tes_1 comunque una fonte di prova a sfavore degli appellanti.
Egli ha dichiarato: «[…] Ricordo che in occasione degli incontri relativi alla vendita del
2004 si parlò della tamponatura del manufatto sul tetto che però era una cosa modesta, del resto non ricordo se ne sia parlato e se mi fosse stato detto io avrei sconsigliato ai miei clienti, e cioè la società , l'acquisto. […]». CP_1
Il suo ricordo è meno a fuoco sui particolari tecnici, ma è in linea con quanto sin qui emerso, ossia che le difformità oggetto di causa non furono oggetto di informazione da parte del venditore.
pagina 16 di 37 Peraltro, quand'anche si escludesse del tutto questo testimone, il risultato probatorio resterebbe insufficiente, deficit che resterebbe pur sempre a carico degli appellanti, onerati.


5.3.e Può concludersi che l'affermazione della responsabilità del venditore, consumatasi al momento della compravendita del 2004, quando fu rilasciata una garanzia urbanistica monca, fuorviante e omissiva, va confermata, pur se con l'integrazione di motivazione qui spesa per rispondere ai mezzi d'appello.
Otto infatti, prima della stipula del contratto del 2004 né fu messa a conoscenza CP_1 delle difformità de quibus (ossia, in sostanza, che la sanatoria del 2004 non era stata esaustiva); né fu messa in condizione, usando l'ordinaria diligenza, di venirne a conoscenza.
Essa, infatti, fu semmai rassicurata che le difformità erano state eliminate;
né, per il resto, aveva alcun onere di attivarsi ulteriormente, secondo i principî in materia che si sono già premessi.


5.3.f Resta da verificare se e in quale misura, con riferimento alle doglianze mosse con l'appello, la vicenda successiva abbia rilievo in causa.


5.3.f.i La prima circostanza che balza agli occhi, trascurata dal primo giudice, è che nel rogito del 2010, ha espressamente dichiarato al notaio rogante di avere fatto CP_1 accertare da un proprio tecnico, fra l'altro, la situazione urbanistica (supra, § 5.1.a).

5.3.f.i.i Corre l'obbligo di dare atto che il contratto del 2010 non è stato reso disponibile al giudice d'appello, perché prodotto in prime cure in forma cartacea e non prodotto nuovamente in seconde cure da alcuna delle parti, né in quella forma, né, previa digitalizzazione, nel fascicolo telematico.
In un simile caso, per il principio di non dispersione della prova (già oggetto di disamina di Cass. SSUU n. 28498/2005 e di Cass. SSUU n. 3033/2013), «Il giudice di appello può inoltre porre a fondamento della propria decisione il documento prodotto in formato cartaceo non rinvenibile nei fascicoli di parte apprezzandone il contenuto che sia trascritto o indicato nella decisione impugnata, o in altro provvedimento o atto del processo ovvero, se lo ritiene necessario, può ordinare alla parte interessata di produrre, in copia o in originale, determinati documenti acquisiti in primo grado» (Cass. SSUU 16.2.2023 n. 4835, motivazione, pag. 26, sottolineatura di chi scrive;
cfr massima ufficiale 666889-04, che legittima anche un ordine di produzione da parte del giudice, che qui peraltro è superfluo).
pagina 17 di 37 Poiché il brano esattamente trascritto dalla difesa appellante (appello, pag. 4, lett. d) è implicitamente confermato, nella sua esistenza, dalla difesa appellata, né è smentito da altre fonti, la dichiarazione negoziale va reputata dimostrata.

5.3.f.i.ii , nel costituirsi nel grado, sminuisce questa dichiarazione negoziale, CP_1 desumendone niente più di una marginale «[…] non univocità delle dichiarazioni in esso
[rogito] riportate […]» (comparsa di costituzione, pagg. 13-14), che cede dinanzi al giudizio di irrilevanza del contratto «[…] perché inidoneo a provare (con effetto retroattivo) la conoscenza o meno di circostanze che a tutto concedere e così non è si sarebbero verificate successivamente e che avrebbe riguardato esclusivamente il rapporto negoziale intercorso tra la società ed i venditori (eredi di ) e CP_1 Persona_4 CP_2 [...]
per l'acquisto della residua quota del 50% avvenuto con atto del 29.6.2010. […]». CP_3

5.3.f.i.iii Il collegio, al contrario, reputa la dichiarazione assai poco equivoca: il compratore che dichiari nel contratto di compravendita immobiliare che un proprio tecnico ha accertato e verificato, prima della stipula, anche la situazione urbanistica del bene, sta affermando, almeno se le parole hanno un senso, che un esperto del settore, opportunamente incaricato, ha effettuato per suo specifico conto una ricognizione della situazione urbanistica reale dell'immobile, accertandola, ossia rendendola certa.
L'appellata non chiarisce quali sarebbero i profili di equivocità; né spiega come mai avrebbe fatto, all'interno del contratto di compravendita, una dichiarazione così impegnativa se essa non corrispondeva alla verità.
L'affermazione è tanto più importante se calata nel contesto dell'alienazione oggetto di causa.
Si stava trasferendo l'intera proprietà di un albergo, in precedenza locato a terzi (
[...]
che aveva cessato la conduzione e che aveva appena rilasciato effettivamente CP_4
l'immobile in data 23.10.2009), a una società di capitali, che aveva il progetto imprenditoriale di riqualificarlo mediante opere di ristrutturazione e ampliamento, per gestirlo in proprio o locarlo nuovamente a terzi, ma con tutte le migliorie del caso.
La situazione, dunque, era diversa da quella che ha preceduto la vendita del 2004, perché in quel caso aveva in animo di acquisire una cointeressenza nell'albergo, CP_1 ma non certo di gestirlo, visto che era ancora condotto in locazione da terzi. Nei sei anni che vanno dal 2004 al 2010 e in perfetta corrispondenza con l'uscita del conduttore ( , CP_4
, come si desume dal secondo acquisto e dal progetto di riqualificazione, ha CP_1 pagina 18 di 37 evidentemente maturato l'intenzione di fare dell'immobile l'asset principale della sua stessa attività imprenditoriale;
e per questo l'ha acquisito per intero e ha programmato la ristrutturazione.
È quindi addirittura ovvio che in una simile situazione – ben diversa da una ordinaria compravendita di un appartamento abitativo fra persone fisiche, ma anche dal primo acquisto di una sola metà del bene ancora locato – il compratore non si sia accontentato, come accaduto nel 2004, della garanzia che gli avrebbe rilasciato il venditore e abbia preferito acquisire direttamente e autonomamente notizie certe sullo stato dell'immobile incaricando un tecnico.
Ritiene dunque il collegio che questa dichiarazione dimostri quella conoscenza o conoscibilità secondo ordinaria diligenza che esclude la responsabilità ex art. 1489 c.c. del venditore.
È presumibile, secondo logica, che il tecnico incaricato da abbia effettuato CP_1 una verifica che ha fatto emergere le difformità, che, per come risulta dalla c.t.u., erano molto agevolmente riscontrabili e non richiedevano indagini particolari;
le quali, dunque, erano a quel punto assolutamente conoscibili entro i limiti della mera ordinaria diligenza;
ed è pure presumibile che il tecnico ne abbia riferito alla sua committente.
La circostanza, insomma, che per sei anni, dal 2004 al 2010, sia stata CP_1 proprietaria dell'immobile, pur se solo per quota, dimostra che ne ha avuto il possesso per un arco temporale importante, di certo più che sufficiente per constatare se in concreto esso corrispondesse ai titoli edilizi e, in particolare, alla ultima sanatoria.
È francamente impossibile ipotizzare che una società di capitali appena entrata nell'immobile a fini di impresa si sia disinteressata di questo aspetto;
e, se l'avesse fatto, sarebbe venuta senz'altro meno a quel principio di autoresponsabilità cui era soggetta.


5.3.g L'appello, quindi, coglie sul punto nel segno;
ma le conseguenze non sono esattamente quelle pretese, ossia l'esenzione da responsabilità degli appellanti;
bensì minori, confinabili nel riconoscimento di un concorso di colpa di rispetto alla produzione CP_1 del danno lamentato.


5.3.g.i Per mandare esenti gli appellanti, aventi causa del venditore dell'atto del 2004, da responsabilità, occorrerebbe configurare nell'acquisto del 2010, effettuato nella ormai pagina 19 di 37 raggiunta consapevolezza delle difformità de quibus, una vera e propria rinuncia al diritto di garanzia verso gli eredi di Parte_3
Di per sé, infatti, la situazione maturata in prossimità del contratto del 2010 non era quella che ha preceduto il contratto del 2004, la cui stipulazione ha consumato l'inadempimento del venditore, avendo questi trasmesso un bene che presentava difformità urbanistiche taciute: sotto questo profilo, dunque, ben a ragione la difesa appellata fa notare che non potrebbe il secondo contratto (fra e e ) CP_2 Controparte_3 CP_1 spiegare, per così dire, un effetto retroattivo su quello del 2004 (fra e Parte_3 CP_1
.
[...]
Ciò che la conoscenza delle difformità prima del contratto del 2010 assevera e dimostra in modo immediato e diretto, con riflessi importanti anche su altri temi (infra, § 9), è solo che, per i principî premessi in materia, i venditori del 2010 IC e RL NI non sono responsabili, sotto la specie dell'art. 1489 c.c., nei confronti di . CP_1
Solo, dunque, se la condotta di - consistita nell'avere, pur ormai consapevole CP_1 delle difformità (per averne conseguito la conoscenza nei sei anni di comproprietà e grazie all'indagine specifica del proprio tecnico o, comunque, per la conoscibilità di esse), proceduto a fare integralmente proprio l'immobile per realizzare il suo progetto imprenditoriale – possa leggersi quale rinuncia al diritto di garanzia che il venditore del 2004 ancora le doveva, si potrebbe giungere al risultato voluto dagli appellanti, di mandarli esenti da responsabilità.
Così, tuttavia, ovviamente non è: sia perché la rinuncia avrebbe dovuto essere eccepita, sia perché essa, quando sia tacita, deve manifestare la inequivocabile volontà abdicativa del diritto, che qui, francamente, non sarebbe possibile rilevare.


5.3.g.ii La medesima condotta, d'altra parte, si presenta, all'evidenza, quale fattore concausale di tutti i danni lamentati.
I costi emendativi e il mancato guadagno dedotti in causa da sono frutto, al CP_1 contempo, delle difformità urbanistiche taciute col contratto del 2004 e della volontà della società, nonostante che ne avesse ormai maturato la conoscenza, di procedere egualmente.
Se le difformità non vi fossero state, non avrebbe subito alcun danno;
ma CP_1 neppure se avesse soprasseduto al suo progetto, rinunciando all'acquisto della seconda metà del bene e facendo valere la garanzia del venditore del 2004.
pagina 20 di 37 Poco importa approfondire se in prossimità della seconda vendita avesse CP_1 piena contezza delle difformità, come lascia presumere il previo controllo fatto fare a propri tecnici;
o se avesse solo la possibilità, secondo l''ordinaria diligenza, di conoscerle e non vi sia riuscita perché, magari, si è affidata a tecnici inaccurati;
quel che conta è che CP_1 avrebbe potuto evitare i danni dei quali ora chiede il ristoro, limitandosi a rinunciare all'affare e a chiamare gli eredi di a risarcirle il diverso nocumento consistente Parte_3 nell'impossibilità di attuare il progetto;
a tacere della facoltà di chiedere in loro danno, sempre ex art. 1489 c.c., la risoluzione del contratto del 2004.
La persistita volontà di attuare il progetto imprenditoriale pur nella ormai piena conoscenza (o conoscibilità) degli ostacoli che vi si frapponevano, dunque, non è semplicemente una condotta del creditore che ha aggravato il danno, ma un vero e proprio fattore concausale di esso.
Non si può neppure escludere che, in prossimità dell'acquisto del 2010, CP_1 abbia calcolato che il progetto imprenditoriale poteva essere comunque realizzato, perché le difformità, come accertato dal c.t.u., erano tutte sanabili (e in gran parte già lo sono state); e abbia deciso di proseguire, proprio contando di poter addossare poi ogni conseguenza negativa sul primo venditore. Ma, anche se si arrivi a configurare una simile condotta, di assai dubbia buona fede, resta che, oggettivamente e soggettivamente, ha contribuito al CP_1 prodursi del danno.


5.3.g.iii Il contributo eziologico non può essere confinato in una frazione minoritaria, ma va considerato pari al 40%.
È addirittura ovvio che il silenzio sulle difformità non ancora sanate, ascrivibile a costituisce il primo fattore dei danni, non solo sul piano cronologico, ma Parte_3 anche eziologico, perché la necessità delle opere emendative dipende, prima di tutto, dalle irregolarità dell'immobile.
Nondimeno, rispetto ai danni che sono qui oggetto di controversia (che costituiscono l'unico oggetto del sindacato del giudice), di non poco momento è stata la condotta di CP_1
che, pur ormai consapevole del problema, anziché arrestarsi e chiamare il venditore
[...] alle sue responsabilità, ha preferito completare l'acquisto dell'immobile al preciso fine Pt_2 di realizzare un progetto che, come appunto sapeva, non poteva avere via libera senza la previa sanatoria.
pagina 21 di 37

5.3.g.iii Nel rilevare il concorso di colpa, il collegio non è impedito da alcuna ragione processuale:

5.3.g.iii.i in primo luogo e in linea generale, l'art. 1227 co. 1^ c.c., al contrario del secondo comma, configura una eccezione rilevabile anche di ufficio (cfr Cass. sez. 3^ civ.

2.4.2001 n. 4799; Cass. sez. 3^ civ. 25.5.2010 n. 12714; Cass. sez. 3^ civ. ord. 19.7.2018 n.
19218);

5.3.g.iii.ii in secondo luogo, qui, in realtà, non v'è alcuna rilevazione di ufficio del concorso di colpa, perché esso è, a ben vedere, l'oggetto stesso del motivo di appello, laddove plurimi argomenti e censure riguardano proprio la condotta di in occasione del CP_1 secondo contratto: la Corte sta solo operando, nell'ambito dei propri poteri, una mera qualificazione giuridica di ciò che il motivo concerne;
e sta solo riducendo a ciò che è giusto e che è corretto la richiesta della parte, escludendo l'esenzione di responsabilità, ma riconoscendo una sua limitazione per il concorso di colpa dell'avversario;

5.3.g.iii.iii in terzo luogo, il concorso di colpa viene rilevato sulla scorta degli stessi fatti che non solo sono stati introdotti compiutamente in prime cure, ma, inoltre, sono stati ampiamente dibattuti dalle parti, anche in appello;
così che l'operazione del giudice si configura quale operazione di mero diritto (sola qualificazione), né di fatto e neppure mista di fatto e diritto, come tale non necessitante dell'applicazione dell'art. 101 cpv c.p.c.-
6. Il terzo motivo dell'appello principale, che concerne il danno emergente, è infondato.
6.1 Il Tribunale, recependo la c.t.u., ha riconosciuto come danno la somma di €
8.016,46, che corrisponde ai costi di sanatoria dell'ultima difformità ancora esistente (meri errori di rilievo o di rappresentazione).


6.1.a Secondo l'appellante è incongruo addossare l'intero costo agli appellanti, perché:


6.1.a.i gli errori sono stati consumati nella pratica di rettifica eseguita da;
CP_1


6.1.a.ii il c.t.u. «[…] non è in grado di attestare se le difformità in questione siano tutte riferibili a opere o manufatti preesistenti alla vendita o piuttosto realizzati dall'attuale proprietà (come la vasca idromassaggio, la pensilina sul retro ecc.). […]» (appello, pag. 9);
pagina 22 di 37

6.1.a.iii la gran parte della somma è assorbita dalle «[…] attività professionali preordinate alle verifiche dimensionali, alla preparazione della documentazione per
l'accertamento della compatibilità paesaggistica e per l'accertamento di conformità ex art.
209 L.R. 65/2014 […]» e non dalle sanzioni, bolli e spese vive;



6.1.a.iv lo stesso c.t.u. ha concordato col c.t.p. convenuto che si sta in sostanza discutendo della necessità di ripetere parte della rettifica.


6.1.b Si dissente.


6.1.b.i Tutti i costi, anche tecnici, che siano necessari alla sanatoria compongono il danno e la pretesa di limitarlo alle sole sanzioni, bolli, e spese vive, ovvero di escludere l'indispensabile accertamento di conformità paesaggistica è manifestamente infondata.
Il patrimonio viene impoverito di qualsiasi esborso funzionale alla piena ripristinazione della conformità urbanistica, sicché la tesi degli appellanti confligge ingiustificatamente con il principio di esaustività del risarcimento.


6.1.b.ii L'eventuale responsabilità professionale di coloro che hanno provveduto, su incarico di , alla rettifica della sanatoria, resa necessaria dalla presenza delle CP_1 difformità, non avrebbe l'effetto di escludere il relativo costo dal nocumento risarcibile da parte del venditore, la cui condotta inadempiente (relativamente alla garanzia urbanistica) nei confronti del compratore/danneggiato, continuerebbe a essere causale;
rientrando, peraltro, nell'ambito del possibile che un tecnico possa commettere errori. Al più, gli appellanti potrebbero rivalersi sul professionista (art. 2055 c.c.), ma il tema qui non interessa.


6.1.b.iii Anche costi relativi a elementi ulteriormente innestati da (vasca, CP_1 pensilina: cfr c.t.u., pag. 29) rientrano nel danno risarcibile, a nulla importando l'opinione contraria – giuridica, non tecnica – del consulente.
Qui non siamo più nell'ambito della produzione del danno, dal momento che l'intervento emendativo sarebbe comunque necessario, ma dell'aggravamento di esso da parte del creditore/danneggiato: tuttavia questo tema dà corpo, ex art. 1227 co. 2^ c.c., a una eccezione in mera disponibilità di parte, che non risulta essere stata tempestivamente sollevata.
6.2 È stato riconosciuto come danno anche l'onorario dell'Ing. (€ 22.837,50 + Per_1
913,00 = 23.750,50 oltre IVA se dovuta), che, su incarico di , ha curato la rettifica CP_1 della sanatoria.
pagina 23 di 37 Il Tribunale, nondimeno, ha, recependo la c.t.u., ridotto del 20% tale posta, per tener conto delle “lacune e/o imprecisioni (non determinanti ai fini del rilascio della revisione del condono) riscontrate negli elaborati grafici”.


6.2.a Gli appellanti si dolgono che:


6.2.a.i la notula sia intrinsecamente eccessiva, avuto anche riguardo alla circostanza che lo stesso c.t.u. «[…] per prestazioni del tutto analoghe a quelle compiute per la prima revisione della sanatoria (ovvero quelli ritenute necessarie per sanare le attuali difformità)
[in nota qui l'appello riporta: Trattasi delle medesime verifiche dimensionali effettuate con rilievo metrico strumentale e restituzione grafica con confronto plani-metrico, preparazione e redazione della documentazione per l'accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi del D.lgs 42/2004, preparazione e redazione della documentazione per accertamento di conformità art. 209 L.R. 65/12014.], applica parametri di tre/quattro volte inferiori (€ 6.000,00 netti) rispetto a quelli notulati dall'Ing. Per_1
[…]» (appello, pag. 12);


6.2.a.ii non v'è prova del pagamento della notula all'Ing. Per_1


6.2.a.iii non è dovuta l' , in difetto di fattura;
Parte_8


6.2.a.iv la decurtazione del 20% è troppo bassa.


6.2.b Non si può concordare.


6.2.b.i Il danno sussiste a prescindere dal già avvenuto pagamento della notula professionale.
Esso sussiste per il solo fatto che il danneggiato abbia contratto un debito col professionista che ha dovuto incaricare.
L'incarico si presume oneroso, sicché spettava agli appellanti allegare prima, e dimostrare poi, che l'Ing. abbia svolto la sua opera a titolo di cortesia;
o che abbia Per_1 rinunciato agli emolumenti;
o che il suo credito si sia prescritto.


6.2.b.ii Si presume anche, salvo prova contraria, non fornita, che la prestazione venga regolarmente fatturata dal professionista, sicché è stato corretto ricomprendere il contributo previdenziale.


6.2.b.iii Non è vero che le prestazioni dell'Ing. siano comparabili con le altre Per_1 successive ancora occorrenti: la parte appellante trascura che l'Ing. è stato il primo a Per_1
pagina 24 di 37 doversi occupare ex novo del problema, ciò che, ovviamente, ha richiesto un carico professionale maggiore.
Sono oltremodo generiche le contestazioni sulla mancanza di prova della complessità del lavoro affrontato dall'Ing. è il contesto stesso in cui si colloca il suo intervento, Per_1 che per primo ha dovuto comprendere quale fosse lo stato reale dell'immobile e studiare se e quali interventi si potevano fare per recuperare e sfruttare la sanatoria del 2004 in funzione dell'attuazione del progetto della sua cliente, che conclama la qualità e la complessità dell'opera, al netto di qualche sbavatura.
E comunque, ciò che gli appellanti non considerano, l'Ing. ha conseguito il Per_1 risultato sperato, permettendo la realizzazione delle opere volute da;
risultato che CP_1 gli va riconosciuto anche nel determinare i compensi e che, si nota incidentalmente, se mancato, avrebbe verosimilmente determinato, pur se sotto altri profili, un danno più elevato.
7. Il quarto motivo dell'appello principale, che concerne il lucro cessante, è, per quanto di ragione, fondato.
L'appello, sul punto, passa per una critica alla c.t.u. contabile del Dott. Persona_6 del 2.5.2019, sulla base della quale il danno è stato liquidato;
critica che, peraltro, non attiene, se non in parte, ai profili strettamente contabili, bensì al recepimento di alcuni dati di partenza.
7.1 Per quanto ancora interessi, il consulente ha determinato in 50mila euro il mancato guadagno ascrivibile al ritardo subito – dal giugno 2010 al giugno 2015 – dal progetto di riqualificazione di a causa delle difformità urbanistiche. CP_1
Il Dott. ha analizzato i bilanci di dal 2010 al 2015, gli atti di causa, le Per_6 CP_1 tariffe medie applicate da strutture ricettive similari a Marina di Pietrasanta, le tariffe dell'Hotel Esplanade (insegna dell'albergo) nel corso degli anni, le presenze registrate nel corso degli anni dall'Hotel Esplanade, la percentuale di occupazione delle camere registrate negli anni dall'Hotel Esplanade, i dati numerici e statistici relativi al numero delle strutture ricettive nella Provincia di Lucca e la relazione tecnica a suo tempo redatta dall'Ing. Per_1 per progettare la riqualificazione dell'albergo.
Sulla scorta di tali dati, ha determinato, secondo un metodo condiviso coi cc.tt.pp., il ricavo per ogni singola camera e lo ha moltiplicato per il numero potenziale delle stanze (ossia pagina 25 di 37 45, posto che il progetto avrebbe ampliato da 33 a 45 le camere dell'albergo), applicando un abbattimento per i costi calcolato nella stessa misura percentuale dell'incidenza dei costi effettivi sui ricavi effettivi.
Indi, si è occupato degli oneri finanziarî per eseguire il progetto, redigendo un duplice calcolo: il primo applicando uno spread dell'1% e un altro applicando uno spread del l'1.5%, entrambi fissati in modo «[…] che tenessero in debita considerazione due ipotesi di meritevolezza creditizia di parte attrice […]» (rel., pag. 9).
Ne sono derivati due valori, di € 70.249,34 e di 38.928,34, la cui media (€ 54.588,84), arrotondata per difetto a 50mila euro, è stata considerata idonea a individuare il lucro cessante.
Il c.t.p. di parte convenuta Dott. ha scritto nelle sue brevi osservazioni ex Persona_8 art. 195 co. 3^ c.p.c., di non avere rilievi, se non che: «[…] avrei ritenuto di maggior significatività l'utilizzo di un tasso di interesse più elevato da applicare al finanziamento posto a supporto degli ipotetici finanziamenti […]».
7.2 Il gravame, in sintesi, lamenta che è stato erroneo liquidare il lucro cessante, anziché, al più, un danno da perdita di chance.


7.2.a Infatti, il ritardo nella realizzazione del progetto di riqualificazione è dipeso da fattori ulteriori e diversi rispetto alla presenza delle difformità.
In particolare, si è dato per scontato che avrebbe potuto ottenere facilmente CP_1 tutte le autorizzazioni e concessioni amministrative necessarie per realizzare la ristrutturazione progettata dall'Ing. Per_1
Per contro, esse erano soggette a una alea che avrebbe imposto di applicare un coefficiente di riduzione delle probabilità di guadagno.


7.2.b Inoltre, il c.t.u. ha ipotizzato un costo per le opere di € 1.225.000,00, che CP_1 avrebbe ottenuto mediante ricorso al credito bancario a lungo termine: presupposto,
[...] questo, assolutamente non dimostrato e, al contrario, smentito dall'esame dei bilanci negli anni 2010/2014, caratterizzati da costanti perdite di esercizio (da € 100.788,00 del 2010 a €
248.659,00 nel 2014).
Negli stessi anni, sempre secondo i bilanci, risultava pesantemente CP_1 indebitata con banche e altri finanziatori pagina 26 di 37

7.2.c Il periodo di riferimento assunto dal c.t.u. (1.6.2010/31.12.2014) era erroneo, non tenendo conto che la proprietà integrale dell'immobile fu conseguita il 29.6.2010 e che nel giugno 2014 la gestione è stata ceduta.
Inoltre, il c.t.u. non ha tenuto conto dei tempi tecnici necessari per la realizzazione degli interventi edilizi.
Per di più, la prima lettera di contestazione e messa in mora da parte di era CP_1 del 27.2.2012, a dimostrazione che prima di quella data il progetto non avrebbe potuto comunque essere portato avanti.


7.2.d La domanda di riapertura del condono, infine, è stata presentata il 2.4.2014, ossia dopo oltre due anni dalla scoperta delle difformità nel 2012.
, pertanto, ha, con questo ritardo, aggravato il danno ex art. 1227 co. 2^ c.c.- CP_1
7.3 La difesa appellata, a parte una serie di considerazioni generiche, obietta che:


7.3.a si tratta di questioni nuove;



7.3.b l'eccezione ex art. 1227 c.c. è pure nuova;



7.3.c la metodologia seguita dal c.t.u. era stata condivisa dai consulenti di parte.
7.4 Le critiche mosse vanno in buona parte accolte, secondo quanto segue.


7.4.a Il tema della novità delle critiche è infondatamente contestato dall'appellata società, fatta eccezione che per l'art. 1227 co. 2^ c.c.-


7.4.a.i Si premette che la c.t.u. contabile non è censurabile – né, in fin dei conti, è in concreto criticata – sul piano strettamente tecnico, ossia per come si è determinato il danno;
metodologia che, del resto, era stata condivisa.
Sono stati, piuttosto, messi in dubbio i dati di partenza dei vari sviluppi logici, sia con riguardo alla capacità d'accesso al credito bancario alle condizioni ipotizzate dal consulente, sia con riguardo al tempo in cui il danno si sarebbe determinato, sia con riferimento ad altri fattori potenzialmente ostativi (licenze, ecc.).
Sicché deve trovare applicazione il seguente principio: «Le contestazioni e i rilievi critici delle parti alla consulenza tecnica d'ufficio, ove non integrino eccezioni di nullità relative al suo procedimento, come tali disciplinate dagli artt. 156 e 157 c.p.c., costituiscono argomentazioni difensive, sebbene di carattere non tecnico-giuridico, che possono essere formulate per la prima volta nella comparsa conclusionale e anche in appello, purché non pagina 27 di 37 introducano nuovi fatti costitutivi, modificativi o estintivi, nuove domande o eccezioni o nuove prove ma si riferiscano all'attendibilità e alla valutazione delle risultanze della c.t.u. e siano volte a sollecitare il potere valutativo del giudice in relazione a tale mezzo istruttorio.»
(Cass. SSUU civ. 21.2.2022 n. 5624 massima 664033-01); né è vincolante, a meno che non si tratti di eccezioni di nullità relative, la posizione assunta dalla parte nel contraddittorio tecnico ex art. 195 co. 3^ c.p.c. (massima 664033-02).
Nel presente caso, premesso che le critiche contenute nel motivo di appello non esulano dai fatti di causa già emersi ed acquisiti in prime cure, si può agevolmente constatare che gli appellanti contestano i fondamenti stessi del ragionamento probatorio che sorregge la liquidazione, sì che le critiche sono tutte pienamente ammissibili.
A ben vedere, non è tanto la c.t.u. contabile che è censurabile, perché il Dott. sul Per_6 piano tecnico, ha sviluppato un ragionamento per lo più condivisibile;
è la genericità del quesito che gli era stato dato (“… avuto riguardo alla capacità recettiva dell'albergo
Eplanade dal 2010 a oggi, e tenuto conto delle maggiori potenzialità ricettive e dei miglioramenti in termine di immagine derivanti dagli interventi previsti nel progetto di ristrutturazione ed ampliamento a firma ing. (in atti) accertare e quantificare il Per_1 danno da mancato guadagno derivante dalla mancata realizzazione delle opere di progettazione medesima nel periodo Giugno 2010 al Giugno 2015 …”) a essere criticabile, specialmente dove orienta il consulente, in modo fuorviante, su un danno per forza di cose risalente al 2010.
Il Tribunale, al più tardi in sede di decisione definitiva, avrebbe dovuto porsi il problema se le conclusioni del c.t.u., quand'anche apprezzabili sul piano strettamente tecnico-contabile, fossero in linea con le altre prove raccolte sul se e sul quando il lucro cessante si era prodotto.


7.4.a.ii Vero è invece che l'eccezione dell'art. 1227 co. 2^ c.c. (supra, § 7.2.d), in quanto in mera disponibilità di parte, è inammissibile e non se ne terrà conto.


7.4.b Particolarmente stringente è quanto parte appellante sostiene in merito all'arco temporale di rilevazione del danno.
A è stato risarcito dal Tribunale il lucro cessante patito sin dall'acquisto del CP_1
2010, pur se è documentato che sino almeno al 2012, quando vi fu la prima contestazione delle difformità al venditore, il progetto dell'Ing. non sarebbe comunque stato posto Per_1 in essere, a prescindere dalle difformità.
pagina 28 di 37 Sino almeno al 2012 le camere, insomma, sarebbero restate 33, sicché risarcire prima di allora il mancato guadagno delle camere in più sino a 45 è sbagliato.
E, come se non bastasse, il c.t.u. non ha considerato il tempo che, ovviamente, sarebbe occorso per realizzare l'intervento edilizio, che, per la sua portata, non può certo considerarsi comprimibile in un arco insignificante: sicché, a ben vedere, è stato risarcito anche il mancato guadagno che sarebbe stato patito mentre le nuove camere venivano costruite, il che è palesemente erroneo.


7.4.c I bilanci, poi, mettono in evidenza che, per limitarsi ai debiti verso le banche, nel
2010 la società era indebitata per € 485.227,00 (con un aumento rispetto all'anno precedente di € 350.752,00); nel 2011, il debito verso le banche era aumentato a € 3.229.342,00; nel 2012 era sceso a € 3.100887,00; nel 2013 a € 2.890.211,00 e nel 2014 (anno poco significativo, perché coincide con la cessione della gestione) a € 1.790.177,00.
Il c.t.u. non giustifica in modo convincente la sua ipotesi sulle possibili condizioni di accesso al credito da parte di e questo in quanto non risulta che abbia tenuto CP_1 conto in modo specifico dei dati di bilancio che si sono appena passati in rassegna.
Non che, come forse pretende la difesa appellante, sia per così dire emersa la prova che la società non avrebbe potuto accedere al credito bancario in assoluto, conclusione che, a sua volta, è smentita dalla bontà in generale del progetto di riqualificazione e dalle potenzialità di sviluppo economico che ne conseguivano, nonché dalla posizione finanziaria ed economica di
, comunque non allarmante. CP_1
Nondimeno, non è acriticamente recepibile il criterio assunto dal c.t.u. sulle condizioni di accesso al credito in concreto fruibili da . CP_1


7.4.d In definitiva, il collegio concorda che un danno in termini di lucro cessante, men che meno nella sua esatta quantificazione, non è stato adeguatamente dimostrato dalla parte che ne aveva l'onere, ossia;
mentre è sicuramente collegabile all'inadempimento CP_1 del venditore una perdita di chance (intesa quale perdita della possibilità di conseguire il vantaggioso risultato di ampliare la recettività dell'albergo), dal momento che nessuno può negare che l'esistenza delle difformità sia stato il principale fattore di ostacolo (e, dunque, di ritardo) per le possibilità espansive dell'impresa gestita dalla società.
La liquidazione è affidata necessariamente al potere equitativo del giudice ex art. 1226
c.c.-
pagina 29 di 37 A tal fine, resta comunque utile, quale parametro oggettivo al quale ancorarsi, onde evitare l'arbitrio, la c.t.u. contabile, la quale, come s'è già osservato, è del tutto condivisibile e neppure criticata nei suoi profili più strettamente tecnici (metodo di indagine, valori assegnati ai guadagni per 33 camere e a quelli per le potenziali 45 camere, ecc.).
Pertanto, partendo dalla stima del c.t.u., che esprimerebbe un danno da vero e proprio lucro cessante dal 2010 al 2014, considerati, soprattutto, la restrizione dell'arco temporale di riferimento, nonché gli ulteriori fattori di incertezza come sopra riscontrati, reputa congruo il collegio fissare il danno nella metà della somma riconosciuta dal Tribunale, ossia in 25mila euro alla data del 31.12.2014.
8. Il quinto motivo dell'appello principale va esaminato assieme al secondo motivo dell'appello incidentale, perché entrambi vertono sulla natura delle somme liquidate, se debiti di valuta o di valore;
e su come il primo giudice li ha in concreto determinati (supra, § 1.5.f).
8.1 In particolare,


8.1.a mentre gli appellanti principali fanno rilevare che:


8.1.a.i nel dispositivo manca una pronuncia relativa a interessi e rivalutazione;



8.1.a.ii non è indicata una data di decorrenza degli accessori del credito;



8.1.a.iii dal riferimento fatto all'offerta in banco iudicis all'udienza del 4.7.2016, parrebbe che la decorrenza debba essere individuata dalla messa in mora del febbraio 2012, ma ciò sarebbe privo di logica e fondamento, soprattutto con riferimento indistinto a tutte le voci;

8.2 l'appellante incidentale sostiene che tutte le somme riconosciute costituiscono debiti di valore.
8.3 Le critiche mosse dai mettono in luce una serie di imprecisioni e omissioni da Pt_2 parte del Tribunale, che chiamano la Corte a integrare e correggere la motivazione e la decisione;
mentre propone una critica manifestamente fondata alla sentenza. CP_1


8.3.a È ben noto che, nella responsabilità contrattuale, qualsiasi danno dipendente dall'inadempimento di obbligazioni non pecuniarie, dà vita a debiti di valore. Solo
l'inadempimento di obbligazioni pecuniarie genera debiti risarcitorî di valuta (cfr, tra tante,
pagina 30 di 37 Cass. sez. 2^ civ. ord. 19.1.2022 n. 1627; Cass. sez. 3^ civ. 27.7.2016 n. 13225; Cass. sez. 1^ civ.
10.3.2010 n. 5843).
E ciò in quanto, solo le obbligazioni pecuniarie (quelle nelle quali il denaro, se si guardi al fenomeno dal punto di vista economico, svolge la funzione di mezzo universale di scambio) sono per legge assoggettate, in fase di risarcimento, al principio nominalistico (art. 1224 c.c.); mentre ogni altra obbligazione inadempiuta, se risarcita per equivalente monetario (ossia ricorrendo al denaro non già nella sua funzione di mezzo di scambio, ma di misura della ricchezza perduta), prescinde da esso.
Ne segue che tutte le somme liquidate devono essere trattate come debiti di valore e, dunque, maggiorate della rivalutazione ex indici I.Stat. (che ha mera funzione di adeguare l'espressione nominale dell'importo dalla data del danno a quella della liquidazione), nonché degli interessi compensativi equitativamente individuati in quelli al saggio legale annuo (che hanno la funzione di ristorare il ritardo che il danneggiato patisce fra il danno e il risarcimento).


8.3.b La Corte ha già in passato avuto modo di rilevare il contrasto che pare allo stato affacciarsi in seno alla giurisprudenza di legittimità circa il dies a quo di decorrenza degli interessi legali compensativi che accedono al debito di valore (App. FI, III civ., sentenza n.
1372/2023 pubblicata il 23.6.2023).


8.3.b.i In particolare, si è sostenuto che essi dovrebbero decorrere dalla data della domanda giudiziale (o, comunque, dalla mora ex persona), non operando, in ambito contrattuale, la mora ex re di cui all'art. 1219, co. 2^ n. 1) c.c., valevole per il risarcimento del danno aquiliano (Cass. sez. 1^ civ. ord.

5.8.2019 n. 20883 rv 654951-02). In senso contrario, si è ritenuto che, a dispetto della diversità del titolo (contrattuale anziché aquiliano) dell'obbligazione risarcitoria, gli interessi legali compensativi dovuti decorrono pur sempre dalla data di materializzazione del danno e non già da quella della domanda giudiziale, in forza della funzione ripristinatoria-riparatoria che assolve la tutela risarcitoria, avente l'obiettivo di riportare il danneggiato nella stessa situazione in cui si sarebbe trovato in assenza del fatto illecito, sia esso contrattuale (inadempimento) – dunque come se la prestazione dovuta fosse stata tempestivamente e correttamente adempiuta – o extracontrattuale (Cass. sez. 1^ civ. ord. 27.12.2022 n. 37798 rv 666565-01; Cass. sez. 1^ civ. ord.

6.9.2022 n. 26202 rv 665749-01).
pagina 31 di 37 Il collegio intende dare continuità alla propria citata giurisprudenza, che aderisce, perché preferibile, al secondo indirizzo, posto che non è il profilo del prodursi della mora a rilevare, perché non di interessi di mora si tratta, bensì di interessi comunemente denominati compensativi. Essi costituiscono solo un criterio equitativo (a suo tempo sviluppatosi, fra altri, dopo Cass. SSUU civ. 1712/1995, e), ormai unanimemente accettato e recepito, che ristora non già il danno da ritardo nell'adempimento d'una obbligazione pecuniaria, ma il nocumento (ulteriore) che il patrimonio leso riceve per essere la somma riparatoria corrisposta dopo il prodursi del danno: tanto è vero che, mentre gli interessi di mora devono essere oggetto di specifica domanda, non altrettanto quelli c.d. compensativi, perché essi non sono altro che una componente interna del debito di valore che esprime il danno.
Il ritardo che qui viene in rilievo, insomma, non è tanto il ritardo nell'adempimento di una obbligazione, men che meno pecuniaria, ma il ritardo nella corresponsione di quella somma di denaro che, per equivalente, sostituisce l'utilità che il creditore avrebbe fruito in difetto dell'inadempimento: è, dunque, il momento in cui l'utilità doveva essere goduta (e, quindi, il momento del prodursi della diminuzione patrimoniale che sostanzia il danno) che va qui tenuto presente.


8.3.b.ii Il problema, dunque, si sposta sulla individuazione del momento in cui il danno deve considerarsi prodotto: questione tipicamente di merito che, come ovvio, non può che essere decisa caso per caso, a seconda delle concrete peculiarità del caso.
Nella presente fattispecie, in difetto di altre e più precise e convincenti indicazioni delle parti, il collegio reputa che l'intero danno, pur ripartito nelle distinte voci già note, debba essere riferito al 31.12.2014, perché è a quella data che può dirsi definitivamente cristallizzato il nocumento complessivo derivante dalle difformità.
Se anche taluni esborsi potrebbero essere precedenti, come altri non ancora a quella data consumati, è quello il momento in cui il complesso delle molteplici conseguenze delle difformità si è definitivamente consolidato nel patrimonio della danneggiata.
In ogni caso, lievi differenze che volessero mettersi in luce fra voce e voce, peraltro di scarso impatto patrimoniale, devono considerarsi assorbite dalla valutazione complessiva, di tipo equitativo, che sovrintende pur sempre a questo specifico profilo, quello, cioè, del danno per il ritardo.
pagina 32 di 37 Ne segue che, dal 31.12.2014 alla data di pubblicazione della presente sentenza, tutte le somme dovranno essere incrementate della rivalutazione, nonché degli interessi legali sul capitale rivalutato di anno in anno.
Poiché, infine, la liquidazione giudiziale trasforma l'originario debito di valore in uno di valuta, sulla somma complessiva così determinata, decorreranno dalla pubblicazione della sentenza al saldo interessi di pieno diritto ex art. 1282 c.c.-
Alla luce dei predetti criteri si ha che sul danno complessivo di € (516,46 + 15.389,08 +
3.045,00 + 19.000,08 + 8.016,46 + 230,00 + 25.000,00=) 71.197,13, decurtato per il concorso di colpa a € 42.718,27 (capitale, si nota incidentalmente, inferiore a quello riconosciuto dal Tribunale), devono essere calcolati dal 31.12.2014 a oggi la rivalutazione e gli interessi.
Svolti i calcoli, la somma risarcitoria ascende a € 57.254,53 (€ 42.718,27 capitale, €
9.056,27 rivalutazione ed € 5.479,99 interessi).


8.3.c L'offerta in banco iudicis all'udienza del 4.7.2016 è del tutto irrilevante e il riferimento che vi ha fatto il Tribunale – peraltro, come la stessa parte appellante principale riconosce, senza che se ne possa desumere alcuna reale decisione – è da espungere.
Invero, dalla lettura del verbale, risulta che i offrirono a la somma di € Pt_2 CP_1
37.043,12, portata da due assegni circolari di € 18.521,56 ciascuno, «[…] a saldo e stralcio delle pretese attrici […]» e, dunque, a mero titolo transattivo. La controparte non accettò
l'offerta, perché la somma fu reputata incongrua rispetto al danno patito. A quel punto, il procuratore dei NI, «[…] stante il rifiuto di parte attrice alla proposta transattiva sopra formulata ritira gli assegni circolari sopra descritti […]».
L'offerta non può essere considerata né un'offerta formale, né informale, per il semplice fatto che essa è stata espressamente sottoposta dai a una condizione, quella, cioè, di Pt_2 transigere la causa in quegli esatti termini;
e, dinanzi al legittimo rifiuto della controparte, i non hanno, estendendo l'offerta, proposto a di accettare la somma in Pt_2 CP_1 acconto dell'eventuale somma maggiore dovuta, ma hanno ripreso in mano il denaro.
Questo fatto processuale, dunque, non ha prodotto alcun effetto, neppure quello di sospendere, in parte qua, la mora debendi e, dunque, non ha più in questa sede alcun rilievo.
pagina 33 di 37 9. Il primo motivo dell'appello incidentale è in parte assorbito dal parziale accoglimento dei primi due motivi dell'appello principale, in parte infondato.
9.1 Il Tribunale, partendo da un importo complessivo del danno di € 96.197,13, pur motivando che si manteneva l'originaria solidarietà fra e Parte_3 CP_2
ne ha implicitamente posto a carico dei convenuti la metà, suddividendola Controparte_3 poi, per effetto dell'art. 754 c.c., nuovamente in due, dal momento che e Parte_1 Parte_2 tanno in luogo del proprio padre uali suoi eredi (supra, § 1.5.e).
[...] Parte_3
Con l'appello incidentale, denuncia la contraddizione per la quale il giudice, CP_1 pur affermando giustamente che sussisteva in origine la solidarietà fra i venditori delle due vendite del 2004 e del 2010, ha poi posto a carico dei convenuti la sola metà del danno;
e per di più l'ha ulteriormente suddivisa, peraltro con vizio di ultrapetizione, non avendo essi chiesto di determinare le rispettive quote.
9.2 Occorre dapprima constatare che, in forza della parziale riforma indotta dall'accoglimento altrettanto parziale dei primi due motivi di appello (supra, in particolare, §

5.3.g.i), la pronuncia del Tribunale è sul punto caducata ex art. 336 c.p.c. e ciò perché la ripartizione delle somme fra tutti i corresponsabili solidali del danno (nel cui novero il
Tribunale aveva incluso anche e dipende dalla loro previa CP_3 CP_2 individuazione, che la pronuncia della Corte modifica.
In particolare, è emerso che al momento della stipulazione del contratto del CP_1
2010, era perfettamente a conoscenza (o, comunque, avrebbe potuto e dovuto esserlo usando l'ordinaria diligenza) delle difformità, così che nessuna responsabilità di e CP_3 CP_2 può essere qui incidentalmente apprezzata dal giudice, ma anzi essa va esclusa, a nulla
[...] rilevando, come ovvio, che vi siano state transazioni fra e il fallimento di quegli CP_1 altri soggetti (depositate in causa).
La variazione, indotta dalla parziale riforma, della platea dei responsabili del danno, si ripercuote, ex art. 336 co. 1^ c.c., sul tema presente, che va dunque deciso ex novo.
9.3 Gli unici responsabili del danno sono, alla luce di quanto accertato in questo processo, i soli e quali eredi di Parte_1 Parte_2 Parte_3
Essi, allora, rispondono senza dubbio per l'intero danno qui liquidato, per come rideterminato in € 57.254,53.
pagina 34 di 37 Nondimeno, poiché per loro si tratta di un debito ereditario (ciò che essi hanno da sempre fatto valere), ne rispondono parziariamente e, dunque, per € 28.627,26 ciascuno.
10. Il sesto motivo dell'appello principale, che concerne le spese, è assorbito.
Si dolgono gli appellanti he il Tribunale: Pt_2
(-) non abbia considerato la reciproca soccombenza;

(-) non abbia dato alcun valore all'offerta conciliativa fatta all'udienza del 4.7.2016.
Il mezzo è assorbito dalla necessità, per il giudice d'appello, di regolare le spese di entrambi i gradi, posto che, sempre in applicazione dell'art. 336 c.p.c., la statuizione sulle spese è caducata dalla riforma dei capi di merito, pur parziale.
11. Si viene dunque alla regolazione delle spese processuali dei due gradi.
11.1 Si riscontra, in esito al processo, reciproca soccombenza, non tanto per la riduzione del quantum (Cass. SSUU 31.10.2022 n. 32061), ma per il riconoscimento del concorso di colpa e, soprattutto, per il rigetto della domanda di riduzione del prezzo.
Nondimeno, è addirittura evidente che la posizione di resta prevalente, CP_1 perché è pur vero che, senza ricorrere al giudice, nulla avrebbe potuto ottenere di quanto, alla fine, risulta spettarle.
Pur volendo considerare a favore dei la loro offerta in corso di causa (la cui Pt_2 importanza è peraltro da ridimensionare a questi fini, dal momento che la somma fu offerta solo a scopo transattivo e non fu poi proposta, come generalmente accade, quale acconto sull'eventuale maggior credito, ma fu ritirata), il collegio non può che osservare che la difesa dei complessivamente valutata, pur senz'altro efficace e giusta su alcuni punti, ha però Pt_2 eccessivamente appesantito la controversia anche con temi che non meritavano rilievo e che, in un caso come questo, che già presentava non pochi profili di complessità, hanno senz'altro inciso, alla luce del principio di causalità della lite, in modo significativo.
Il collegio, così soppesata la reciproca soccombenza ai fini dell'esercizio del potere di cui all'art. 92 co. 2^ c.p.c., ritiene congruo compensare un terzo degli oneri dei due gradi, ponendo i residui due terzi a carico dei signori in solido, non potendosi considerare Pt_2
pagina 35 di 37 questo debito un debito ereditario, derivando dalla loro comune posizione di resistenza assunta in causa.
Ritiene, inoltre, di porre a carico di entrambe le parti, in ragione di metà per ciascuna, i costi di tutte e due le c.t.u.-
11.2 La liquidazione degli interi, sui quali le parti calcoleranno le frazioni dovute, va operata in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §§ 2 e 12 tf, parametri medi, così ridotti quelli, ingiustificatamente superiori, indicati dalla parte nelle note spese.
Il valore di causa va parametrato sul decisum e, dunque, sulla somma effettivamente riconosciuta, che supera i 52mila euro (scaglione sino a 260mila).
Pertanto:
1^ grado: € 2.977,00 fase 1, € 1.911,00 fase 2, € 4.326,00 fase 3 ed € 5.103,00 fase 4, in tutto € 14.317,00, oltre accessori di legge, nonché oltre a spese vive per € 1.493,00 (c.u. e bolli) e costi di c.t.p. nelle due consulenze, documentate per € 2.537,00 (Dott. Per_9
ed € 3.045,12 (Ing. ;
[...] Persona_10
2^ grado: € 2.977,00 fase 1, € 1.911,00 fase 2, € 2.000,00 (così ridotta a tenore di nota spese) fase 3 ed € 5.103,00 fase 4, in tutto € 11.991,00, oltre spese vive per € 804,00.
Nulla spetta, in difetto di domanda, per la mediazione.
11.3 Non sussistono le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. in parziale accoglimento dell'appello principale proposto da e da Parte_1
nonché in parziale accoglimento dell'appello incidentale proposto da Parte_2 avverso la sentenza n. 994/2020 emessa dal Tribunale di Lucca e CP_1 pubblicata il 04/11/2020, in sua corrispondente parziale riforma e con conferma nel resto:

1.a) riconosciuto a carico di un concorso di colpa del 40% nella CP_1 causazione del danno, condanna:

1.a.i) a pagare a a titolo di risarcimento, Parte_1 CP_1
pagina 36 di 37 la somma di € 28.627,26, oltre agli interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo;

1.a.ii) a pagare a a titolo di Parte_2 CP_1 risarcimento, la somma di € 28.627,26, oltre agli interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo;

1.b) condanna e in solido, a rimborsare a Parte_1 Parte_2 [...] due terzi delle spese processuali del giudizio di primo grado e compensa il CP_1 residuo terzo, liquidando l'intero, sul quale calcolare i due terzi dovuti, in complessivi €
21.392,12, di cui € 1.493,00 per esborsi, € 5.582,12 per costi dei consulenti tecnici di parte ed
€ 14.317,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

1.c) pone definitivamente a carico di entrambe le parti, in ragione di metà per ciascuna, le spese già liquidate di entrambe le consulenze tecniche di ufficio, con diritto a immediata ripetizione di eventuali anticipazioni effettuate in eccesso rispetto alla quota;

2. condanna e in solido, a rimborsare a Parte_1 Parte_2 [...] due terzi delle spese processuali del presente giudizio e compensa il residuo CP_1 terzo, liquidando l'intero, sul quale calcolare i due terzi dovuti, in complessivi € 12.795,00, di cui € 804,00 per esborsi ed € 11.991,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge.
Firenze, camera di consiglio del 9 aprile 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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