REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore Grillo Presidente dott. Paola Barracchia ConSIliere avv. Luigi Carmine Chiarelli Giudice Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 686/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GIOVANNI Parte_1 C.F._1
AVALLONE, elettivamente domiciliata in VIALE LUIGI CADORNA n. 12/N a CORATO, presso il difensore,
Appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LEONARDO MANZI, CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA MACINA n.14 a TRANI, presso il difensore, nonché
in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_2 SI. , con il patrocinio dell'avv. GIOVANNI STELLA, elettivamente domiciliato CP_3 in Corso Regina Elena n. 40 a Trani, presso il difensore,
Appellati
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di discussione. pagina 1 di 8
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con sentenza numero 1695/2023 il Tribunale di Trani, definitivamente pronunziandosi sulla domanda proposta da con ricorso del 10.11.2015, nei confronti di e sulle Parte_1 CP_1 domande dallo stesso introdotte con comparsa di costituzione del 9.3.2016, con l'intervento del a Trani: 1) - accertava la responsabilità del per i Controparte_4 CP_2 fenomeni di infiltrazioni, muffe e allagamenti verificatisi nei locali siti in Trani alla Via M. Pagano nn.
159 e 161; 2) - condannava alla restituzione del deposito cauzionale, oltre interessi CP_1 legali dalla data di sottoscrizione del contratto fino al soddisfo;
3) - condannava al Parte_1 pagamento in favore di dell'importo di € 5.290,00, oltre interessi dalla domanda sino al CP_1 soddisfo;
4) - compensava integralmente le spese di lite.
Con ricorso depositato il 22.05.2024 proponeva appello , chiedendo che, in riforma Parte_1 dell'impugnata sentenza, la Corte: A) In via preliminare, dichiarasse l'ammissibilità della memoria difensiva su domanda riconvenzionale depositata dalla SI.ra in data 12.9.2016 e della Pt_1 documentazione con essa prodotta con conseguente acquisizione agli atti di causa;
B) Nel merito accertasse e dichiarasse la responsabilità del SI. per violazione degli artt. 1575, 1576, CP_1
1577, e la responsabilità extracontrattuale del , per i danni Controparte_4 subiti dalla Sig.ra a causa dei fenomeni di infiltrazioni d'acqua, umidità e muffa Parte_1 presenti nell'immobile locato;
C) Dichiarasse l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 11.06.2008 per inadempimento del locatore SI. ai sensi CP_1 dell'art. 1453 e 1454, co. 3, c.c. e per l'effetto, accertasse e dichiarasse il diritto della SI.ra Pt_1
a percepire l'indennità per la perdita di avviamento commerciale ex art. 34 legge 392/78
[...] dovuta alla risoluzione anticipata della locazione commerciale, con conseguente condanna del SI. e del , in persona dell'amministratore pro CP_1 Controparte_4 tempore, in solido tra loro, al pagamento dell'importo complessivo di Euro 18.000,00 pari a diciotto mensilità del canone previsto nel contratto di locazione del 11.06.2008, oltre interessi e rivalutazione dal giorno del dovuto al soddisfo;
D) Accertasse e dichiarasse il diritto della SI.ra al Parte_1 risarcimento dei danni subiti in conseguenza deli fenomeni infiltrativi accertati all'interno dell'immobile locato e, per l'effetto, condannasse il SI. e il CP_1 Controparte_4
, in solido tra loro, al pagamento della somma complessiva di Euro 21.700,00, oltre
[...] interessi e rivalutazione dal giorno di maturazione al soddisfo, cosi suddivisa: - Euro 11.700,00 a titolo di danno derivante dalla differenza tra l'importo dei canoni corrisposti e quelli effettivamente dovuti in virtù del ridotto godimento dell'immobile nella misura quantificata del 30% o nella diversa misura, maggiore o minore, di riduzione dell'idoneità all'uso pattuito dell'immobile locato che dovesse emergere in corso di causa anche all'esito della richiesta integrazione dei quesiti formulati al CTU in primo grado, formalmente reiterata;
- Euro 10.000,00 a titolo di danno da lucro cessante derivante dalla riduzione del fatturato aziendale tra l'anno 2011 e gli anni 2012 e 2013 come comprovato dalla documentazione reddituale della SI.ra prodotta agli atti di causa;
e/o alla diversa complessiva Pt_1 somma, maggiore o minore, che l'Ill.ma Corte d'Appello riterrà di giustizia da liquidarsi anche in via equitativa;
E) Accertasse e dichiarasse, ai sensi degli artt. 1592 e 1593 c.c., il diritto della SI.ra a ricevere l'indennizzo per tutti i miglioramenti apportati al citato immobile nel corso Parte_1 pagina 2 di 8 del contratto di locazione e, per l'effetto, condannasse il SI. e il CP_1 [...]
, in persona dell'amministratore pro tempore, in solido tra loro, al pagamento della Controparte_4 somma di Euro 6.000,00 e/o alla diversa somma, maggiore o minore, che l'Ill.ma Corte d'Appello riterrà di giustizia;
F) In via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto della domanda di cui al precedente punto E), accertasse e dichiarasse, ai sensi dell'art. 1577 c.c., il diritto della SI.ra Pt_1
al risarcimento del danno conseguente al mancato godimento dei lavori di ristrutturazione e
[...] miglioramento dell'immobile locato e all'ingiusto arricchimento del locatore, per l'effetto, condannasse il SI. e il , in persona dell'amministratore pro CP_1 Controparte_4 tempore, in solido tra loro, al pagamento della somma di Euro 6.000,00 e/o alla diversa somma, maggiore o minore, che l'Ill.mo Tribunale adito (rectius Corte di Appello) riterrà di giustizia;
G) Condannasse il SI. e il , in persona CP_1 Controparte_4 dell'amministratore pro tempore, in solido tra loro, al pagamento di spese e competenze del doppio grado di giudizio, con rimborso delle spese di iscrizione a ruolo della causa e di CTU.
In via istruttoria, nel caso in cui la Corte ritenesse di non poter procedere alla liquidazione del danno patrimoniale derivante dalla ridotta idoneità dell'immobile locato all'uso pattuito (pari alla differenza tra l'importo dei canoni corrisposti e quelli effettivamente dovuti in virtù di una riduzione del 30%) reiterava la richiesta di integrazione della CTU al fine di determinare la rilevanza degli accertati fenomeni infiltrativi “ai fini dell'agibilità dei locali ed idoneità all'uso convenuto nel contratto di locazione stipulato in data 11.06.2008”.
Con comparsa di costituzione del 25.9.2024, depositata il giorno stesso, si costituiva in giudizio
[...]
chiedendo: 1) In via preliminare, di rigettare la richiesta di declaratoria di “ammissibilità della CP_1 memoria difensiva su domanda riconvenzionale depositata da in data 12.9.2016 e della Pt_1 documentazione con essa prodotta con conseguente acquisizione agli atti di causa”; in subordine, dichiararne l'inutilizzabilità; 2) Nel merito, di rigettare tutte le domande proposte da nel Pt_1 ricorso in appello nei confronti di e del , in CP_1 Controparte_4 quanto del tutto infondate in fatto e in diritto, con conferma integrale della sentenza di primo grado;
3) In subordine, di accertare e dichiarare che il in Controparte_5 persona dell'amministratore pro-tempore, è tenuto a manlevare e tenere indenne il SI. CP_1 per tutte le somme che questi sarà eventualmente tenuto a corrispondere all'appellante, ponendo dunque a carico esclusivo del predetto Condominio ogni importo dovuto alla SI.ra ; Parte_1
4) In via ulteriormente subordinata, di condannare il Controparte_5 in persona dell'amministratore pro-tempore, al pagamento in favore di di un importo CP_1 pari alle somme che questi sarà eventualmente tenuto a pagare alla SI.ra ; 5) In ogni Parte_1 caso, di confermare la sentenza di primo grado nella parte in cui condanna al Parte_1 pagamento in favore di della somma di € 5.290,00, oltre interessi dalla domanda al CP_1 soddisfo;
6) In ogni caso, di condannare e il Parte_1 Controparte_5
in persona dell'amministratore pro-tempore, al pagamento (in solido tra loro, oppure, in
[...] subordine, ciascuno secondo il proprio grado di responsabilità), in favore del SI. di CP_1 spese e compensi del doppio grado di giudizio;
F) Di porre altresì in via definitiva a loro esclusivo carico il pagamento di spese e onorari di CTU, in ragione del principio di soccombenza.
In via istruttoria di rigettare la richiesta dell'appellante di integrazione di CTU.
pagina 3 di 8 Con comparsa di costituzione depositata il 27 e il 28.9.2024 si costituiva in giudizio il
[...]
a Trani, in persona dell'amministratore pro tempore SI. , Controparte_4 CP_3 chiedendo, in via preliminare, di accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis cpc e di accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello ex art. 345 cpc.
Nel merito, di rigettare integralmente il gravame proposto da , in quanto infondato in Parte_1 fatto ed in diritto e in ogni caso, rigettare ogni avversa domanda nei confronti del Controparte_4
.
[...] Ai sensi dell'art. 96 C.p.c., di condannare la SI.ra al pagamento di una somma, da Parte_1 quantificarsi anche in via equitativa, che sarà ritenuta di giustizia.
Di condannare la al pagamento delle spese e competenze legali di giudizio. Parte_1
Con ordinanza del 06.10.2024 la Corte rinviava la causa all'udienza del 12.2.2025 per discussione e lettura del dispositivo.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è discussa e decisa con lettura del dispositivo a detta udienza.
L'appello è, ad avviso della Corte, infondato e deve essere rigettato, con le conseguenze in materia di spese.
Preliminarmente va affrontata la questione, riproposta in appello dalla dell'ammissibilità Pt_1 della memoria difensiva depositata dalla stessa nel giudizio di primo grado il 12.09.2016. Il Tribunale ne ha ritenuto la tardività sul presupposto che la stessa avrebbe dovuto essere depositata dieci giorni liberi prima.
Ritiene la Corte facendo proprio il principio. ormai consolidatosi, affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui: “ai fini della verifica della tempestività della costituzione del convenuto, che nelle controversie soggette al rito al lavoro deve avvenire, ai sensi dell'art. 416, primo comma, cod. proc. civ., "almeno dieci giorni prima della udienza", è da considerare come "dies a quo" il giorno dell'udienza, che perciò va escluso dal computo secondo il principio generale stabilito dal primo comma dell'art. 155 cod. proc. civ., e come "dies ad quem" il decimo giorno precedente l'udienza stessa, che invece va computato, non essendo espressamente previsto, dalla norma, che si tratti di termine libero” (Cass. n. 6263 del 21.03.2006 e in precedenza, conformi Cass. n.4034/1992 e n.
26/1995), che il deposito della memoria fosse tempestivo.
L'udienza era infatti fissata per il giorno 22.9.2016 e quindi la memoria risultava depositata il decimo giorno antecedente l'udienza, ultimo giorno utile. Della stessa e della documentazione allegata può tenersi conto ai fini della decisione, facendo legittimamente parte degli atti del giudizio.
Venendo al merito dell'impugnazione, dovendosi ritenere superata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. avanzata dal appellato nel costituirsi, ma nella CP_2 quale non ha successivamente insistito e priva comunque di fondamento, si articola in tre motivi, tutti insuscettibili però di essere accolti.
Con il primo la sostiene che vi sia stata violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 Pt_1
c.p.c. in quanto sarebbero state erroneamente valutate le risultanze di causa con riferimento all'insussistenza della responsabilità contrattuale del locatore CP_1
pagina 4 di 8 Il primo giudice aveva ritenuto che la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione intercorso il tra il e la per grave inadempimento del primo fosse infondata e andava CP_1 Pt_1 respinta.
Occorre premettere che il contratto intercorso tra le parti si è risolto anticipatamente e consensualmente a seguito di recesso da parte della conduttrice. Quest'ultima eseguiva spontaneamente il rilascio, in data
31.10.2023, accettato dal locatore, che però contestava la sussistenza di un proprio inadempimento.
E' pertanto da ritenersi che la risoluzione sia il frutto della volontà delle parti, senza che dal rilascio anticipato possa ricavarsi una qualche dimostrazione dell'inadempimento del che andava CP_1 pertanto dimostrato. La riprova è data dalla lettura del verbale di riconsegna dell'immobile, sottoscritto dalle parti in cui non viene fatto alcun riferimento a inadempienze, né vengono formulate riserve da parte della che, addirittura, dichiara “che i locali si trovano in buono stato di manutenzione”. Pt_1
La nell'intraprendere il giudizio ha sostenuto, deducendo che la prova fosse fornita da una Pt_1 serie di documenti agli atti e dalla prova testimoniale assunta, che l'immobile non fosse mai stato in buono stato di manutenzione ma sin dall'inizio della locazione presentasse fenomeni infiltrativi che ne pregiudicavano considerevolmente il godimento.
Dal complesso degli elementi probatori acquisiti al giudizio è innanzitutto da escludersi che il locatore sia rimasto inadempiente all'obbligo asseritamente assunto al momento della stipula del contratto (il riferimento è alla clausola n. 7 dello stesso) di eliminare una macchia di umidità sovrastante una parte della volta.
Leggendo con attenzione la pattuizione si ricava invece che il locatore non assumeva alcun obbligo ma era la conduttrice che, nel dichiarare di aver esaminato l'immobile e di averlo trovato in buono stato di manutenzione, prendeva atto della presenza della macchia alla volta “i cui relativi lavori di ripristino e ristrutturazione saranno effettuati a cura e spese del entro il CP_4 Controparte_4 30.10.2008”.
Il fenomeno comunque è da ritenere estraneo e indipendente dai successivi avvenimenti. La macchia interessava la volta dell'immobile e non le sue pareti, sulle quali - in particolare quella entrando nel locale a destra - sono comparsi i fenomeni infiltrativi successivi.
Deve ritenersi che la riparazione, anche se non esattamente nel termine indicato, anche secondo l'assunto dell'appellante, che dichiara di avervi provveduto lei stessa, fu eseguita, tanto che nella corrispondenza successiva al 2009 non se ne fa più cenno.
Quanto alle ulteriori infiltrazioni, verificatesi negli anni 2012 e 2013 e che sono state quelle che hanno procurato disagi all'attività della non può nutrirsi nessun dubbio che siano state effetto della Pt_1 fuoruscita di liquami dalla condotta fognaria pertinente l'adiacente condominio di Controparte_4
, in cui non scaricava i suoi reflui il locale di proprietà del concesso in locazione alla
[...] CP_1
dotato di un impianto autonomo ed, in minima parte, da infiltrazioni da un giardino Pt_1 retrostante, ma sempre non di proprietà del ed addirittura estraneo al condominio dell'edificio. CP_1
Tali circostanze sono risultate acclarate a seguito di C.T.U. svolta appositamente per determinare le cause dei fenomeni, richiamata nella sentenza di primo grado e dalla quale questa Corte non ha ragione di discostarsi.
Stante comunque la terzietà del soggetto responsabile, non solo, come ritenuto dal Tribunale, deve pagina 5 di 8 escludersi la responsabilità del locatore in quanto, costituendo molestie di fatto provenienti da altri soggetti, questi non ne risponde, ma anche perché trova applicazione quanto convenuto al punto n. 8 del Contratto di locazione, in base al quale “il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti e indiretti che potessero derivargli dal fatto od omissione di altri inquilini dello statile o di terzi”.
Le domande di risarcimento connesse all'inadempimento del locatore, devono pertanto, in assenza di responsabilità di natura contrattuale di questi, ritenersi infondate.
Con un secondo motivo si duole l'appellante della omessa condanna del di CP_2 [...]
al risarcimento dei danni dalla stessa subiti, dovendo essere allo stesso - terzo chiamato CP_4 in causa dal convenuto - estesa la sua domanda risarcitoria. CP_1
La censura non può essere condivisa.
Secondo l'insegnamento del Supremo Collegio: “in caso di chiamata in causa del terzo, questi assume, per effetto della stessa chiamata, la posizione di contraddittore nei confronti della domanda originaria solo se viene chiamato in causa quale soggetto effettivamente e direttamente obbligato (o, in caso di azione risarcitoria, quale unico responsabile del fatto dannoso) e non anche se viene chiamato in causa dal convenuto per esserne garantito;
in quest'ultimo caso, se l'attore vuole proporre domanda anche nei confronti del terzo chiamato, deve formulare nei confronti dello stesso una espressa ed autonoma domanda, che può trovare fondamento in fatti anche diversi rispetto a quelli posti a base del rapporto di garanzia. (Cass. n. 27525 del 29.12.2009 ed in precedenza conformi Cass. n. 16935/2003 e Cass. n.
25559/2008)
Nel caso che ci occupa non sussistono dubbi sul fatto che il convenuto nel costituirsi in giudizio, avanzando domanda riconvenzionale, dopo aver chiesto (al capo n. 5 delle conclusioni) il rigetto della domanda principale, in via subordinata, ha chiesto di accertare e dichiarare che il condominio di
[...]
fosse tenuto a manlevalo e tenerlo indenne per tutte le somme che fosse tenuto a Controparte_4 corrispondere alla ricorrente.
La quindi avrebbe dovuto esplicitamente proporre domanda anche nei confronti del terzo Pt_1 chiamato in causa, cosa che non è avvenuta se non con la proposizione dell'appello. La domanda è quindi stata proposta tardivamente ed è inammissibile per violazione dell'art. 345 c.p.c..
Con un terzo motivo l'appellante rivendica il diritto, negatogli dal primo giudice, al risarcimento del danno, al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale e a un indennizzo per le migliorie apportate all'immobile.
Quanto ai danni, presupponendo un illecito contrattuale del che, per quanto si è detto nel CP_1 rigettare il primo motivo d'appello, non può ritenersi sussistere, non sono risarcibili da parte di questi.
Quanto all'indennità prevista dall'art. 34 della legge n. 392/78, come già ritenuto dal Tribunale, condizione necessaria per la sua debenza è che la cessazione del rapporto sia conseguenza di una qualche iniziativa del locatore volta a conseguirla, costituita nell'ipotesi più comune dall'invio di una disdetta.
Nel caso che ci occupa il non ha assunto alcuna iniziativa volta a far cessare la locazione, ma il CP_1 rilascio anticipato rispetto alla scadenza contrattuale è stato frutto dell'iniziativa della conduttrice alla pagina 6 di 8 quale il locatore ha aderito.
In tale ipotesi nessuna indennità è dovuta.
Ineccepibile e condivisibile risulta poi la motivazione posta dal Tribunale a sostegno della decisione di non riconoscere alla alcuna indennità per migliorie apportate all'immobile. Pt_1
La ha affermato di aver apportato quelle che secondo il suo assunto costituirebbero delle Pt_1 migliorie (sovrapposizione al pavimento esistente di altra pavimentazione di diverso tipo, realizzazione di una protezione all'ingresso oltre a non meglio specificati lavori di ristrutturazione del piano interrato) all'inizio della locazione, per adattare l'immobile all'uso convenuto, effettuando un parziale cambio di destinazione dello stesso. Nell'autorizzarlo, nel contratto, veniva pattuito che avvenisse a cura e spese del conduttore, “nulla escluso”.
I relativi oneri economici, quindi, restano a carico della che nulla può pretendere per gli Pt_1 stessi, anche se avessero accresciuto il valore dell'immobile.
Non sono risultati autorizzati e realizzati altri miglioramenti successivi.
Le altre domande non accolte dal Tribunale, pertanto, sono anch'esse infondate.
Ne consegue l'integrale rigetto dell'appello.
Non sussistono i presupposti per una condanna dell'appellante ai sensi dell'art. 96 c.p.c., come richiesto dal appellato, non ravvisandosi dolo o colpa grave nella proposizione CP_2 dell'impugnazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014 così come modificato dal D.M. n. 147/22, con applicazione dello scaglione da € 26.001,00 sino ad Euro 52.000,00 e compensi tra minimi e medi per le fasi di studio, introduttiva di trattazione e decisionale.
Si dà atto che, per un mero refuso, nel dispositivo letto al termine dell'udienza di discussione, le spese di lite di questo grado di giudizio, liquidate secondo il principio generale di cui all'art. 91 c.p.c., vengono poste a carico dell'appellante, risultata soccombente, ma erroneamente viene detto in favore degli “appellanti”, quando è chiaro che lo siano in favore degli “appellati”.
Si dà inoltre atto che ai sensi del D.P.R. n.155 del 2002 art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo per contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione principale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con Parte_1 ricorso depositato il 22.05.2024 nei confronti di e del CP_1 Controparte_6
avverso la sentenza n. 1695/2023 del Tribunale di Trani, ogni diversa istanza ed
[...] eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna l'appellante alle spese e competenze del presente grado di giudizio, che liquida in favore di ciascuno degli appellati in complessivi Euro 5.500,00 per compensi, oltre R.S.G., i.v.a pagina 7 di 8 e c.a.p., come per legge;

3) Dà atto che, ai sensi del D.P.R. n.115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo per contributo unificato, pari a quello dovuto.
Così deciso in Bari, nella camera di conSIlio della terza sezione civile, in data 12.2.2025.
Il Presidente Dott. Salvatore GRILLO
Il Giudice Ausiliario Relatore
Avv. Luigi Carmine CHIARELLI
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