REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Trento
R.G. 231/2024
La Corte D'Appello di Trento, 2^sez. Contenzioso Ordinario, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Liliana Guzzo Presidente
Dott.ssa Maria Tulumello Consigliere relatore
Dott.ssa Renata Fermanelli Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con ricorso depositato in data 2 dicembre 2024 da
(C.F. Parte_1
), rappresentata e difesa dall'Avv. SANTARELLI LUIGI P.IVA_1
(cod. fisc. e dall'avv. GUERRA MICHELE C.F._1
elettivamente domiciliata presso l'avvocato Santarelli in Trento - via Dordi
n. 4, come da procura in atti appellante contro
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. FERRARI CP_1 P.IVA_2
ALFREDO (CF ,) elettivamente domiciliata C.F._2
presso il suo studio in Trento, Via Manzoni n. 16, come da procura in atti appellata
CONCLUSIONI:
Per parte appellante
In totale riforma della sentenza impugnata n. 985/2024 pubb. il 30 ottobre
2024 del Tribunale di Trento, per i motivi dedotti in narrativa voglia la
Corte di Appello rigettare la richiesta di risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti per inesistenza/invalidità e/o nullità di una clausola risolutiva espressa nel contratto anche con riferimento alla nullità della clausola relativa al pagamento degli oneri accessori;
in ogni caso, in riforma dell'impugnata sentenza, rigettare la richiesta di risoluzione del contratto non sussistendone i presupposti di legge sia ex art. 1456 c.c. che ex 1455 c.c. non essendovi gravità dell'inadempimento. Inoltre dichiarare la nullità e/o annullabilità dell'addendum del luglio 2019, nonché della nullità dell'art. 9 del contratto nella parte in cui prevedono in capo al conduttore oneri accessori diversi da quelli elencati dall'art. 9 L. 392/78 in applicazione del successivo art. 79 L. 392/78, costituendo ciò “vantaggio in contrasto le disposizione della presente legge”.
In via subordinata, per i motivi dedotti, riformare parzialmente la sentenza impugnata nella parte in cui ha condannato la conduttrice al pagamento degli oneri accessori per l'importo di € 4.035,00, nonché nella parte in cui ha posto a carico di parte resistente le spese di CTU e nella parte in cui non ha compensato parzialmente le spese di lite
In ogni caso con condanna alla rifusione delle spese di giudizio, maggiorate degli accessori e del rimborso per spese generali
Per parte appellata
Voglia l'Ill.ma Corte di appello di Trento, contrariis reiectis:
pag. 2/23 1) respingere l'appello principale interposto, in quanto inammissibile e comunque infondato, con conferma dell'impugnata sentenza;

2) in accoglimento dell'appello incidentale proposto, condannare
[...]
al risarcimento del danno derivante dai gravi e plurimi CP_2
inadempimenti del conduttore ivi compreso il danno da Parte_1
lucro cessante, nella misura che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal giorno della domanda all'effettivo saldo;

3) in ogni caso e comunque: in via principale: a) accertare e dichiarare ex art. 1456 c.c. la risoluzione di diritto del contratto di locazione dd. 23.09.2014 e successivo addendum dd. 29.07.2019, per violazione di clausola risolutiva espressa, di cui all'art. 20 del contratto di locazione per cui è giudizio;
in via subordinata: b) accertare e dichiarare comunque ex art. 1453 c.c. la risoluzione giudiziale del contratto di locazione dd. 23.09.2014 e successivo addendum dd. 29.07.2019, per cui è giudizio, per grave inadempimento del conduttore;
in ogni caso: c) respingere le domande riconvenzionali avversarie, in quanto infondate;
d) condannare all'immediato rilascio in Parte_1
favore di dell'immobile già concesso in locazione e ubicato in CP_1
Trento, via Brennero 117, libero da persone e cose;
e) condannare
[...]
al pagamento in favore di a titolo di spese CP_2 CP_1
condominiali maturate e rimaste impagate, dell'importo di giustizia, oltre interessi convenzionali in contratto dalla scadenza dei singoli importi sino all'effettivo pagamento;

f) condannare al risarcimento del danno derivante dai Parte_1
gravi e plurimi inadempimenti del conduttore ivi Parte_1
pag. 3/23 compreso il danno da lucro cessante, nella misura che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal giorno della domanda all'effettivo saldo;

g) spese e compensi di assistenza legale rifusi, oltre 15% rimborso forfettario ex art. 2 D.M. n. 55 dd. 10.03.2014, oltre 4% C.N.P.A. e 22%
I.V.A. sull'imponibile;
4) spese e compensi di assistenza legale del grado di appello rifusi, oltre
15% rimborso forfettario ex art. 2 D.M. n. 55 dd. 10.03.2014, oltre 4%
C.N.P.A. e 22% I.V.A. sull'imponibile.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 12.7.2022, esponeva di essere CP_1
proprietaria della p.ed. 3965/2 C.C. Trento, adibita a centro commerciale e che, con contratto del 23.9.2014, AN SR (poi fusa per incorporazione nella ricorrente) aveva concesso in locazione ad le pp.mm. CP_2
1 e 2 della p.ed. 3965/2, con decorrenza dall'1.10.2014 sino al 30.9.2021 e con possibilità di rinnovo tacito alla prima scadenza;
con successivo atto del 29.7.2019, in parziale modifica, era stato previsto l'obbligo della conduttrice di riconoscere ed accettare integralmente il regolamento e di rinunciare ad usufruire di una parte del bene locato, pari a 104 mq di superficie di vendita a fronte della rinuncia parziale del locatore del proprio credito per € 9.943,92 (iva compresa); le parti avevano, inoltre, previsto che lo sconto era condizionato alla regolare esecuzione, da parte della conduttrice degli altri impegni, rappresentati dal saldo del residuo credito di € 11.719,76 entro il 31.7.2019, alla consegna del deposito cauzionale o della fideiussione ed alla regolarità dei futuri pagamenti.
Allegava che la conduttrice si era resa inadempiente in quanto non aveva pag. 4/23 versato la cauzione, aveva modificato gli impianti di climatizzazione e di illuminazione ed aveva omesso di consegnare l'autorizzazione antincendio dell'immobile.
La locatrice allegava che in data 20.10.2020 aveva comunicato di avvalersi della clausola risolutiva espressa. Obiettava la irrilevanza della consegna della fideiussione bancaria avvenuta solo in data 10.8.2021 in quanto successiva al momento in cui si era prodotto l'effetto risolutivo.
Deduceva che, successivamente, la conduttrice si era resa inadempiente all'obbligo di rinnovare la fideiussione e di pagamento delle spese condominiali;
non aveva restituito la superficie concordata, aveva occupato illegittimamente il marciapiede condominiale ed aveva omesso ulteriori pagamenti delle spese condominiali. Chiedeva quindi la declaratoria di risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c., ovvero ex art. 1453 c.c.; in ogni caso la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile locato, a pagare le spese condominiali ed a risarcire i danni.
Si costituiva eccependo la invalidità della clausola CP_2
risolutiva espressa, in quanto l'art. 20 del contratto era generico. Allegava di avere versato al momento della conclusione del contratto un assegno bancario di € 24.000,00 a titolo di garanzia, il cui mancato incasso era imputabile alla controparte;
di avere consegnato nel 2019 una fideiussione bancaria;
di essere stata costretta a provvedere al riscaldamento ed al raffrescamento dei locali in modo autonomo a fronte dell'inadempimento di controparte. Contestava che la mancata consegna del documento di conformità dell'impianto costituisse inadempimento grave;
eccepiva inoltre la carenza di chiarezza della previsione di restituzione di mq 104 di superficie di vendita. Obiettava che l'esecuzione delle opere funzionali pag. 5/23 alla separazione ed identificare dell'area da restituire spettasse alla proprietaria. Deduceva che il contratto prevedeva la possibilità di utilizzare anche le parti comuni. Infine, contestava l'entità delle spese condominiali e l'ammontare dei danni.
Ciò premesso, deduceva che l'art 19 prevedeva una condizione di efficacia e non una clausola risolutiva ex art. 1456 c.c.; eccepiva la nullità della clausola che prevedeva un deposito cauzionale pari a sei mensilità del canone ai sensi dell' art. 79 L. 392/78; la nullità dell'addendum al contratto di locazione del 29.7.2019 o in subordine ne chiedeva l'annullamento in quanto il legale rappresentante della conduttrice non parlava italiano e aveva sottoscritto tale accordo ritenendo, a torto, di essere debitore nei confronti della locatrice, per cui tale accordo era stato sottoscritto a causa di un raggiro o per errore di calcolo. Deduceva che in ogni caso erano stati previsti corrispettivi non dovuti in quanto il canone poteva essere aumentato solo in base alla variazione Istat. Censurava che era stata imposta una riduzione della superficie goduta senza prevedere alcuna riduzione del canone e quindi eccepiva che l'addendum era nullo nella parte in cui attribuiva al locatore dei vantaggi economici non dovuti.
Chiedeva quindi il rigetto delle domande. Chiedeva in via riconvenzionale la declaratoria di nullità ovvero l'annullamento dell'addendum del luglio
2019.
Con sentenza n. 985/2024 in data 30 ottobre 2024 , il Tribunale di Trento dichiarava ai sensi dell'art 1456 c.c. la risoluzione di diritto del contratto di locazione del 23.09.2014 e successivo addendum dd. 29.07.2019; condannava all'immediato rilascio in favore di Parte_1 CP_1
dell'immobile ubicato in Trento, via Brennero 117, libero da persone e pag. 6/23 cose;
condannava a corrispondere a a titolo di Parte_1 CP_1
spese condominiali maturate e rimaste impagate, l'importo di € 4.035,00, oltre ad interessi legali dalla data di scadenza di ogni singola rata al saldo;
rigettava l'ulteriore domanda di risarcimento dei danni. Condannava
a rifondere a controparte le spese del grado;
poneva l'onere Parte_1
delle CTU a carico della resistente.
Il Tribunale ravvisava la fondatezza della domanda di risoluzione in relazione al mancato pagamento degli oneri accessori .
Evidenziava che gli oneri accessori erano stati dettagliatamente indicati nei bilanci 2020 e 2021 (preventivi e consuntivi) e che all'assemblea del
4.11.2021 (doc.7) era presente anche la quale aveva Parte_1
approvato il consuntivo dell'esercizio 2020 e si era astenuta con riferimento al preventivo 2021, che quindi era stato approvato a maggioranza.
Respinte le obiezioni mosse dalla conduttrice in ordine a tali assemblee, riconducibili al disposto dell'art. 10 L. 392/78, sottolineava che le delibere di approvazione dei bilanci non erano state oggetto di impugnazione.
Ciò premesso, riteneva fondati i rilievi indicati dalla convenuta con riferimento alle spese di amministrazione, che al pari delle spese di manutenzione straordinaria (e non meramente ordinaria) non potevano essere poste a carico dei conduttori.
Alla luce della conclusioni a cui era pervenuto il CTU , il quale, richiesto di verificare e quantificare le spese non di competenza del conduttore
,aveva operato una rettifica di una voce non correttamente appostata, accertava che, al netto degli importi già corrisposti, la conduttrice doveva corrispondere (con riferimento agli oneri dal 2019 al 2021) al locatore la pag. 7/23 somma di € 4.035,00 (in particolare, € 586,00 per il 2019; € 3.419,00 per il
2020; € 29,00 per il 2021), in relazione ai quali era quindi morosa.
Preso atto che l'art. 20 del contratto prevedeva che il mancato pagamento degli oneri accessori eccedente i 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di messa in mora inviata dalla Locatrice avrebbe comportato la risoluzione immediata del contratto ai sensi dell'art. 1456
c.c.; ricordato l'indirizzo giurisprudenziale secondo cui la pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti, evidenziato che il pagamento era stato sollecitato inizialmente dalla AN con lettera dd. 20.10.2020 (e successivamente anche dall'amministratore del condominio con comunicazioni datate 1.2.2022 e 22.3.2022:doc.8 e 9), prendeva atto che la volontà di avvalersi di tale clausola risolutiva era stato espresso dalla ricorrente con la raccomandata del 2.8.2021 ed era stata manifestata anche con l'atto introduttivo del giudizio .
Dichiarava quindi l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione del
23.9.2014 ai sensi dell'art. 1456 c.c.. Condannava a CP_2 CP_2
rilasciare in favore di l'immobile locato, sito in Trento, Via CP_1
Brennero 117, libero a persone e da cose;
ed a pagare alla ricorrente, a titolo di spese condominiali, la somma di € 4.035,00 ( di cui € 586,00 per il 2019; € 3.419,00 per il 2020; € 29,00 per il 2021), oltre ad interessi legali dalla data di scadenza di ogni singola rata al saldo
Respingeva la domanda risarcitoria formulata dalla ricorrente, rilevando che risultava essere stata intrapresa con un'altra società ( una Parte_2
mera trattativa, rimasta nella fase iniziale e svoltasi in un momento in cui il pag. 8/23 contratto di locazione in essere era ancora pendente .
Rilevava che l'accertamento dell'esistenza dell'inadempimento relativo al pagamento degli oneri accessori, ed il conseguente accoglimento della domanda di risoluzione, rendeva superfluo l'esame degli altri inadempimenti contestati dalla ricorrente.
Con ricorso depositato il 2 dicembre 2024, proponeva appello
[...]
chiedendo, in riforma della Parte_1
impugnata sentenza, di rigettare la domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti per invalidità della clausola risolutiva espressa anche con riferimento alla nullità della clausola relativa al pagamento degli oneri accessori;
in ogni caso di respingere la domanda di risoluzione del contratto per difetto di inadempimento grave.
Chiedeva inoltre di dichiarare la nullità ovvero di annullare dell'addendum del luglio 2019 nonché di dichiarare la nullità dell'art. 9 del contratto nella parte in cui prevedono in capo al conduttore oneri accessori diversi da quelli elencati dall'art. 9 L. 392/78 in applicazione del successivo art. 79 L. 392/78, attribuendo al locatore un “vantaggio in contrasto le disposizione della presente legge”. In via subordinata, chiedeva la riforma della sentenza con riguardo alla condanna della conduttrice al pagamento degli oneri accessori per l'importo di € 4.035,00, nonché nella parte in cui ha posto a carico di parte resistente le spese di
CTU e per non avere compensato parzialmente le spese di lite .
Si costituiva chiedendo il rigetto dell'appello di cui contestava la CP_1
fondatezza. Riproponeva ai sensi dell'art 346 c.p.c tutte le difese di primo grado con riferimento ai profili dichiarati assorbiti.
pag. 9/23 In via di appello incidentale, chiedeva l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno derivante dai gravi e plurimi inadempimenti del conduttore ivi compreso il danno da lucro cessante, nella Parte_1
misura che sarebbe risultata di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal giorno della domanda all'effettivo saldo.
All'udienza dell'11 febbraio 2025 la Corte concedeva termine alla appellante per note scritte in relazione all'appello incidentale, invitando inoltre le parti a valutare una soluzione bonaria.
Alla udienza del 25 marzo 2025, all'esito della discussione la Corte leggeva il dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante lamenta che il Tribunale non ha esaminato CP_2
le censure di invalidità della clausola risolutiva espressa, sollevate in ragione della genericità delle obbligazioni richiamate dal momento che
è menzionata una pluralità di articoli del contratto. Aggiunge inoltre che la nullità doveva essere dichiarata anche in ragione del fatto che le parti avevano previsto come causa di risoluzione la violazione della clausola contrattuale sugli oneri accessori, che tuttavia era stata formulata in violazione dell'art. 79 L. 392/78, come accertato indirettamente dal
Tribunale che ha ricalcolato gli oneri accessori, liquidandoli in misura inferiore rispetto a quelli richiesti dalla locatrice.
Obietta poi che, contrariamente a quanto affermato in sentenza, la clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a fronte dell'accertamento della condotta prevista quale inadempimento, essendo sempre necessario, ai sensi dell'art. 1218 c.c.,
l'accertamento dell'imputabilità dell'inadempimento al debitore almeno a pag. 10/23 titolo di colpa;
fa presente che il conduttore aveva chiesto la rideterminazione degli oneri accessori invocando le disposizioni di legge non derogabili e non aveva pagato a fronte di richieste esorbitanti, contrarie a buona fede.
Con ulteriore motivo, lamenta che il Tribunale non si è pronunciato sulla domanda riconvenzionale di accertamento della “nullità e/o annullabilità dell'addendum del luglio 2019, nonché della nullità dell'art. 9 del contratto in applicazione dell'art. 9 e successivo art. 79 della legge
392/78, così come la nullità dell'art. 19 del contratto nella parte in cui prevede l'obbligo di un deposito cauzionale superiore alle tre mensilità del canone”, pur dovendosi ravvisare che, avendo disposto il ricalcolo degli oneri accessori, aveva quindi ritenuto la invalidità parziale delle previsioni contrattuali nella parte in cui ponevano indebitamente a carico del conduttore oneri accessori di spettanza del locatore .
Rileva che una formale declaratoria di invalidità avrebbe avuto riflessi in punto di dichiarazione di risoluzione del contratto ex art 1456 c.c. dal momento che a fronte di una richiesta di € 20.241,15 per spese condominiali non pagate il Tribunale ha accertato un credito residuo della ricorrente pari a soli € 4.035,00 (pari al 50% del canone mensile), somma che era stata pagata nel 2023, in corso di causa, di cui controparte non aveva neppure fatto menzione , e comprovata dai bonifici effettuati da maggio a luglio 2023 per spese condominiali per € 16.838,09 .
Con ulteriore motivo, contesta che la CTU sia incorsa in un errore nei conteggi in quanto per l'esercizio 2020 (riportando a € 0 i versamenti relativi a quell'esercizio) non ha tenuto conto del relativo pagamento di €
pag. 11/23 3.851,16 operato con precisa imputazione, facendolo slittare nel consuntivo 2021.
Sotto altro profilo, censura la violazione dell'art 88 c.p.c poiché la locatrice aveva depositato il ricorso per fare valere la clausola risolutiva espressa o comunque l'inadempimento nonostante la conduttrice avesse contestato l'importo degli oneri accessori sin dal 2021, omettendo poi di prendere posizione su tale aspetto persino all'esito della CTU.
I motivi, di cui è opportuna la trattazione unitaria in quanto attengono all'accertamento dell'inadempimento, contestato dalla locatrice per far valere la risoluzione, non possono trovare accoglimento.
E' documentato che AN S.r.l. (cui è succeduta ed CP_1 [...]
hanno concluso in data 23.9.2014 contratto di locazione CP_2
commerciale per la durata di anni 7, con decorrenza dal 1° ottobre 2014 sino al 30 settembre 2021, con rinnovo tacito alla prima scadenza per un periodo aggiuntivo di anni 6.
Con particolare riguardo alle clausole invocate dalle parti, va ricordato che l'art 9 , rubricato oneri accessori , prevede: “A far data dalla decorrenza del presente contratto, la Conduttrice sosterrà e pagherà direttamente per intero tutti gli oneri accessori, nessuno escluso, a prescindere dall'intestazione degli stessi, ivi incluse le utenze”. Segue una elencazione degli oneri accessori, definita come meramente esemplificativa , essendo poi specificato “e comunque per intero la quota parte delle spese condominiali in base all'immobile locato secondo le tabelle millesimali che verranno stilate , accentandole sin d'ora”.
L'art 10 stabilisce che “ Qualora il ritardo nel pagamento del canone ecceda i trenta giorni, e quello nel pagamento degli oneri accessori ecceda
pag. 12/23 i 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di messa in mora inviata dalla Locatrice, questa ultima avrà la facoltà di risolvere il presente contratto, ai sensi dell'art 1456 c.c. senza pregiudizio per la Locatrice di richiedere il pagamento degli arretrati dei canoni e degli oneri accessori.
La Locatrice avrà comunque il diritto di chiedere il risarcimento dei danni”. La clausola 20, rubricata risoluzione espressa, prevede che il mancato adempimento delle obbligazioni indicate negli artt.
2,3,4,9,10,13,14,17,18,19 avrebbe comportato la risoluzione immediata del contratto ai sensi dell'art 1456 c.c. senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento del danno.
Con successivo addendum al contratto di locazione, datato 29.07.2019, le parti, a parziale modifica e precisazione di quanto pattuito in precedenza, hanno stabilito che la Conduttrice riconosceva ed accettava che il Centro
Commerciale “Euro Center” fosse gestito in condominio ed accettava
“integralmente il Regolamento di gestione del Centro commerciale EURO
CENTER, già approvato con assemblea dei conduttori in data 29.04.2016, senza eccezioni o riserve, impegnandosi a sostenere le spese di propria competenza.”. Hanno inoltre pattuito che la Conduttrice avrebbe rinunciato ad “usufruire una parte e precisamente cede mq. 104 di
“superficie di vendita” a AN S.r.l. società in liquidazione, quale proprietaria e gestore del centro commerciale, la quale potrà utilizzare detta superficie per altre attività commerciali;
la locatrice ha dichiarato di
“rinunciare, condizionalmente a parte del proprio credito e precisamente alla somma di Euro 9.943,92 – (iva compresa), a fronte della quale provvederà all'emissione di regolare nota di credito entro la data del
31/07/2019” subordinatamente al saldo dei restanti debiti pregressi, alla pag. 13/23 consegna del deposito cauzionale o fideiussione entro il 19 novembre
2019, all'impegno ad effettuare i pagamenti con puntualità.
Va sottolineato come dalla lettura del ricorso di primo grado emerge che la difesa della locatrice, pur avendo richiamato la pec del 20.10.2020 con cui era stata comunicata alla conduttrice la volontà di avvalersi della clausola di risoluzione espressa prevista dall'art 20 del contratto, e la successiva missiva del pec del 2 agosto 2021 con cui i legali di AN SR avevano contestato alla conduttrice gli inadempimenti già oggetto della precedente missiva , ha tuttavia allegato chesi è resa Parte_1
ulteriormente inadempiente alle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione dd. 23.09.2014 e successivo addendum dd. 29.07.2019” in quanto
“ a seguito del rinnovo del contratto avvenuto in data 01.10.2021” aveva omesso il rinnovo della garanzia, nonché “il pagamento delle spese condominiali, secondo quanto previsto dall'art. 9 del contratto e dall'art. 2 dell'addendum per € 13.405,14.=, come da consuntivo 2020 e preventivo
2021, approvato nell'assemblea condominiale del Complesso commerciale
Euro Center del 04.11.2021”; ha inoltre contestato, oltre al permanere degli inadempimenti in precedenza addebitati , costituiti dalla mancata restituzione dell'area di mq 104,00 , a cui si era obbligata con la scrittura privata aggiuntiva del 2019, e dal deposito di materiale sul marciapiede, anche “il mancato versamento degli oneri accessori pari ad €
20.241,15.=, come da consuntivo 2021, approvato nell'assemblea condominiale del Complesso commerciale Euro Center del 21.03.2022, dal quale risulta un importo di € 20.241,15.= a carico di . Ha Parte_1
quindi nuovamente invocato l'applicazione della clausola risolutiva pag. 14/23 espressa di cui all'art 20 ed in subordine ha chiesto la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c,. adducendo la gravità dell'inadempimento.
Alla luce di tali allegazioni, ribadite anche nella comparsa di costituzione in appello di e preso atto quindi dell'esplicito e reiterato CP_1
riferimento alla intervenuta rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza del 30 settembre 2021, che quindi presuppone la rinuncia da parte della locatrice ad avvalersi della risoluzione di diritto intimata in epoca precedente, consegue che la valutazione della condotta dell'appellante deve essere operata sulla base delle contestazioni mosse con il ricorso introduttivo con cui la locatrice ha nuovamente manifestato di volersi avvalere della clausola risolutiva di cui all'art 20.
Ciò premesso, è infondato il rilievo di nullità per indeterminatezza, sollevato dalla difesa di , dal momento che la previsione di CP_2
risoluzione ex art 1456 c.c. è collegata al mancato adempimento delle obbligazioni previste da alcuni articoli del medesimo contratto, richiamati sia con il numero progressivo sia con la rubrica che ne indica il contenuto: gli artt.2 (oggetto); 3(stato); 4(destinazione); 9(oneri accessori), 10 (pagamenti);13 (manutenzione);14 (modifiche, addizioni e migliorie); 17(divieto di cessione , sublocazione o comodato);18(assicurazione )e 19 (deposito cauzionale ). Va rilevato inoltre che le singole clausole disciplinano in modo particolarmente analitico le obbligazioni a carico del conduttore;
per cui è escluso che sia rimesso alla controparte l'individuazione dell'inadempimento a cui ricollegare l'effetto risolutivo, che costituisce la fattispecie in relazione alla quale la Suprema Corte ha ravvisato il profilo di nullità per pag. 15/23 indeterminatezza della clausola risolutiva espressa (Cass. 26931/2024;
Cass. 32655/ 2021) .
Sotto altro profilo, deve prendersi atto che il Tribunale ha ritenuto fondati i rilievi mossi alla previsione contrattuale secondo cui il conduttore avrebbe sostenuto tutte le spese relative alla gestione , ivi comprese quelle di pertinenza della proprietà, tra cui anche le spese di manutenzione straordinaria;
conseguentemente all'esito della CTU disposta per la corretta determinazione degli oneri accessori, ha liquidato il debito del conduttore in misura minore .
Tale diversa quantificazione, che in difetto di appello incidentale da parte di è coperta da giudicato, presuppone come antecedente CP_1
logico l'accertamento della nullità della clausola n 9 del contratto del 23 settembre 2014 nella parte in cui pone per intero a carico del conduttore la quota parte degli “oneri condominiali” in violazione dell'art 9 l 392/78.
Come affermato dalla Suprema Corte con indirizzo consolidato: “ In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, è nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale. Ne consegue che, con riguardo agli oneri condominiali, come anche desumibile dall'art. 9 della legge 392 cit., possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo
l'unità immobiliare, ma l'edificio condominiale nel suo complesso, stante
l'assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato (Cass.
20551/2014; ex plurimis Cass. 5795/2017).
pag. 16/23 L'accertamento del Tribunale va quindi pienamente confermato, ed in accoglimento della domanda riconvenzionale, ritualmente introdotta in primo grado e riproposta nel presente , va dichiarata la nullità della clausola n 9 del contratto del 23 settembre 2014 nella parte in cui pone a carico del conduttore per intero la quota parte degli “oneri condominiali” in violazione dell'art 9 l 392/78.
Sulla base dei bilanci consuntivi del 2019, 2020 e 2021, il CTU ha operato la rielaborazione delle spese di amministrazione , polizza assicurativa e per il 2021 delle spese straordinarie ed ha quindi liquidato l'importo di spettanza di , in base ai relativi millesimi, in CP_2
euro 4.035,00 a debito della conduttrice in riferimento al consuntivo
2021, tenendo conto delle rate versate per il 2019 e 2021 .
Il predetto importo non è stato oggetto di contestazioni da parte della locatrice, come già evidenziato.
Invece, la conduttrice ha lamentato in modo generico che il conteggio avrebbe dovuto essere esteso anche agli esercizi precedenti , senza tuttavia specificare le voci che avrebbero determinato un riporto dall'esercizio
2018 non corretto , che avrebbe poi influenzato in modo pregiudizievole i bilanci esaminati dal CTU;
tale profilo, che non appare essere stato adeguatamente sollevato neppure dal consulente di parte nelle osservazioni alla bozza peritale, non può quindi essere valorizzato.
Al contempo l' appellante si è limitata a stigmatizzare che non sarebbe stato correttamente imputato un versamento, senza tenere conto che il relativo importo è stato comunque contabilizzato sia pure in ragione della data in cui è stato operato. In ogni caso non ha né dedotto né tanto meno provato di avere integralmente pagato gli oneri condominiali pag. 17/23 relativi al consuntivo 2021 in epoca anteriore alla instaurazione della causa, avvenuto con il deposito del ricorso di primo grado in data 12 luglio 2022, dal momento che risalgono rispettivamente al maggio 2023 e giugno 2023, ed quindi ad epoca successiva, i versamenti di cui lamenta che la locatrice non avrebbe dato atto. La censura non può essere valorizzata, dal momento che l'inadempimento in forza del quale CP_1
ha fatto valere la clausola risolutiva espressa va individuato alla data di instaurazione del presente giudizio, come già chiarito;
mentre gli eventuali pagamenti successivi potranno essere opposti in sede esecutiva , per eccepire l'estinzione del debito di euro 4.035,00.
Ciò premesso, come correttamente affermato dal Tribunale , l'art 20 richiama, per l'individuazione degli inadempimenti a fronte dei quali la locatrice può fare valere la risoluzione ex art 1456 c.c., anche il mancato pagamento degli oneri accessori secondo la previsione dell'art. 10, e quindi qualora permanga trascorsi 60 giorni dalla messa in mora , che nello specifico , in relazione al consuntivo 2021, approvato il 21.3 2022, è stata inviata il 2 maggio 2022, come documentato e non contestato.
La carenza di previsione di una soglia minima di rilevanza dell'inadempimento, preclude al giudicante di operare la valutazione di gravità sollecitata dall'appellante in ragione della rilevante riduzione dell'ammontare del debito accertato a carico del conduttore , rispetto alla somma richiesta dalla controparte sulla base della imputazione di voci non dovute da Infatti, come affermato da un indirizzo CP_2
consolidato di legittimità : “La pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata
pag. 18/23 dal giudice nei casi già previsti dalle parti”(Cass. 29301/2019; conforme
Cass.3102/2000).
Va poi evidenziato come nelle difese svolte da in primo Controparte_2
grado non è stato sviluppato il richiamo al principio di buona fede , invocato invece nei motivi di appello per addebitarne alla controparte la violazione ed escludere che la propria condotta possa essere qualificata come inadempimento stante la richiesta esorbitante e non conforme del locatore.
Pur essendo dirimente il profilo della novità della questione , non di meno non sussisterebbero i presupposti per escludere un inadempimento a carico della appellante sulla base dei principi elaborati dalla Suprema
Corte secondo cui “L'inadempimento all'obbligazione, contrattualmente previsto come integrativo del potere di provocare in via potestativa la risoluzione del contratto, deve cioè essere effettivo, perché la previsione negoziale è da interpretare ed eseguire secondo buona fede (Cass.
8282/2023) dal momento che “l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza, come nella specie, di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione”(Cass 23868 2015 ). Infatti la condotta del conduttore che reiteratamente non ha versato neppure gli oneri accessori relativi a spese relative al godimento delle parti comuni , di indiscussa spettanza, non può essere qualificata di buona fede , con le inevitabili conseguenze in tema di valutazione della condotta di controparte nell'avvalersi della clausola risolutiva espressa.
pag. 19/23 Va quindi confermata la declaratoria di risoluzione del contratto ai sensi dell'art 1456 c.c.
Rimangono quindi assorbite le questioni relative all'accertamento di ulteriori inadempimenti contestati alla conduttrice .
Con appello incidentale, la difesa della locatrice censura il CP_1
mancato accoglimento della domanda di risarcimento del danno, individuato “nella differenza di canone contrattato con Controparte_2
ed il canone di mercato” adducendo avere ricevuto da un terzo soggetto la proposta di locazione al canone annuo medio di euro 160.000,00 , in ragione di euro 13.334,00 mensili;
chiede quindi il risarcimento del danno nell'importo pari alla differenza mensile di euro 4.963,00 “per ogni mese di illegittima occupazione dal dì della risoluzione di diritto sino all'effettiva restituzione dell'immobile; in subordine, dal dì della domanda sino all'effettiva restituzione dell'immobile.” Stigmatizza come errata la decisione del Tribunale che non ha adeguatamente valutato che l' interesse di per l'immobile era stato provato in via documentale, Parte_2
a mezzo dello scambio di mail del 18 giugno 2021 (doc17) ed era stato confermato dal teste , che aveva dichiarato di avere Testimone_1
avuto direttamente contatti con , che aveva manifestato la Parte_2
volontà di prendere in locazione i locali, richiedendo garanzie sui tempi.
Allega che il terzo aveva mantenuto l'interesse anche in epoca successiva alla proposizione della causa, ribadendolo anche di recente. Chiede quindi il risarcimento del danno nella misura pari alla differenza fra il maggior canone offerto da in ragione della intera durata del contratto, e Parte_2
l'indennità di occupazione dovuta dall'appellata .
Il motivo non può trovare accoglimento.
pag. 20/23 Il documento 17 richiamato dalla difesa di è una mail inviata ad CP_1
in data 18 giugno 2021 con cui erano state “girate” le Testimone_1
condizioni prospettate da fra cui risulta essere stata indicata Parte_2
come condizione essenziale la consegna dell'immobile entro il
31.10.2021; inoltre l'offerente evidenziava che per formulare un documento contrattuale definitivo sarebbe state necessarie rassicurazioni in punto di certezza in relazione al rilascio dell'immobile da concordare fra la proprietà ed il “brand cinese” che secondo lo scrivente “ gode di un contratto valido ed efficace difficilmente disdettabile” .
La circostanza che il contratto con si era poi rinnovato CP_2
automaticamente in data 1.10.2021, come dato atto da nel ricorso CP_1
introduttivo, ha pienamente confermato le perplessità del terzo in ordine alla concreta fattibilità di proseguire nelle trattative alle condizioni ivi indicate , fra cui l'acquisizione della disponibilità dell'immobile entro il
31.10.2021. E' inoltre di palese evidenza come tale documento attesta trattative pendenti in epoca notevolmente antecedente il deposito del ricorso introduttivo avvenuto solo il 12.7.2022.
Non possono essere inoltre desumersi elementi decisivi a fondamento della tesi difensiva dell'appellato dalla deposizione del teste che, dopo Tes_1
avere confermato di avere ricevuto il documento 17, peraltro a lui indirizzato, ha riferito in modo poco circostanziato il permanere di interesse da parte di anche in epoca successiva . Parte_2
La genericità delle dichiarazioni sul punto induce ad una valutazione di scarsa attendibilità in relazione a tale circostanza, atteso che il teste , che aveva svolto un ruolo attivo nelle trattative, come dallo stesso riferito, sarebbe stato nelle posizione di indicare in quali termini la controparte ,
pag. 21/23 nonostante avesse inizialmente manifestato come condizione essenziale l'acquisizione dei locali al 31 ottobre 2021, si fosse dichiarato interessato alla stipula in epoca successiva. In ogni caso , non è stato inoltre chiarito dal teste se fossero state confermate anche nel prosieguo le condizioni inizialmente offerte .
Conseguentemente, deve convenirsi con il Tribunale che difetta la prova del danno sia per l'importo richiesto sia per altra somma.
In ragione della riforma della sentenza impugnata si impone anche d'ufficio, un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite
( Cass.27606/2019).
, soccombente in relazione alla domanda di risoluzione del CP_2 CP_2
contratto ex art 1456 c.c. , va quindi condannata ai sensi dell'art 91 c.p.c. alla rifusione delle spese di lite a favore della controparte , non essendo valorizzabile ai fini della richiesta compensazione il richiamo alla sensibile rideterminazione dell'importo per cui è stato accertato l'inadempimento, dovendosi sul punto richiamare i principi affermato dalla Cass SU 32061/2022; va inoltre formulato un giudizio di soccombenza prevalente a carico dell'appellante, di cui è stata accertata la inadempienza pur a fronte della nullità parziale della previsione contrattuale in punto di spese condominiali, già accertata in primo grado sia pure in via di eccezione.
Pertanto va condannata a rifondere a le spese di lite CP_2 CP_1
che per il primo grado si confermano in € 919,00 per la fase studio;
€
777,00 per la fase introduttiva;
€ 1.680,00 per la fase istruttoria;
€
pag. 22/23 1.701,00 per la fase decisionale quindi complessivamente in € 5.077,00 oltre ad € 559,00 per spese, oltre ad iva, cnpa e 15 % ex art. 2 D.M. n.55/1; per il presente in € 1134,00 per la fase studio;
€ 921,00 per la fase introduttiva;
€ 1.843,00 per la fase istruttoria;
€ 1.91100 per la fase decisionale e qundi complessivamente € 5809,00,oltre euro 777,00 per anticipazione oltre spese generali, iva e cpa per legge.
L'onere della CTU va posto in via definitiva a carico dell'appellante, in quanto soccombente


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, in parziale accoglimento dell'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di Trento Parte_1
n 985/2024 del 30 ottobre 2024 , dichiara la nullità della clausola n. 9 del contratto del 23 settembre 2014 nella parte in cui pone a carico del conduttore la quota parte degli “oneri condominiali” per intero in violazione dell'art 9 l 392/78; rigetta l'appello incidentale;

Condanna a rifondere ad Parte_1
le spese di lite che si liquidano per il giudizio avanti al Tribunale in CP_1
€ 5077,00, oltre spese generale , iva e cpa come per legge ed € 599,00 per anticipazioni;
per il presente in € 5809,00,oltre euro 777,00 per anticipazione oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in data 25 marzo 2025
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Maria Tulumello Liliana Guzzo
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