N. R.G. 2626/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente rel. dr. Anna Mantovani Consigliere dr. Francesca Vullo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA XX Parte_1 C.F._1
SETTEMBRE, 32/11 - 16121 GENOVA - presso lo studio dell'avv. GALIBERTI CARLO MARIA
( ), che lo rappresenta e difende come da delega in atti;
C.F._2
APPELLANTE
CONTRO
Controparte_1
(C.F. , elettivamente domiciliato in VIA
[...] P.IVA_1
DELL'ANNUNCIATA, 21 - 20121 MILANO - presso lo studio dell'avv. STAUNOVO POLACCO
EDOARDO ( ), che lo rappresenta e difende come da delega in atti;
C.F._3
APPELLATO
Vendita di cose immobili
Causa avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza n. 7169/2024 emessa dal Tribunale di Milano il
14/07/2024 e pubblicata il 18/07/2024.
pagina 1 di 8 CONCLUSIONI PER Parte_1
“PIACCIA ALLA CORTE D ' APPELLO DI MILANO , DISATTESA OGNI CONTRARIA ISTANZA ,
DEDUZIONE E PRODUZIONE , IN ACCOGLIMENTO DEL PRESENTE ATTO DI APPELLO ED IN
TOTALE RIFORMA DELL ' IMPUGNATA SENTENZA DEL TRIBUNALE DI MILANO N. 7169/2024
PUBBLICATA IL 18/07/2024 E NOTIFICATA IN DATA 19/7/2024;
A) IN VIA PRELIMINARE , ACCERTARE E DICHIARARE LA NULLITÀ DELLA SENTENZA DI
PRIMO GRADO PER VIOLAZIONE DELL ' ART. 101 C.P.C. CON OGNI
CONSEQUENZIALE PRONUNCIA;

B) NEL MERITO , ED IN TOTALE RIFORMA DELL ' IMPUGNATA SENTENZA ,
ACCOGLIERE IL PROPOSTO APPELLO PER I MOTIVI TUTTI DEDOTTI IN NARRATIVA E
, PER L ' EFFETTO , ACCOGLIERE TUTTE LE CONCLUSIONI AVANZATE NEL GIUDIZIO
DI PRIMO GRADO CHE QUI SI RIPORTANO , DA INTENDERSI ATTUALIZZATI NEI
CONFRONTI DEL : “ACCERTATO A Controparte_1
DICHIARATO L'INTEGRALE PAGAMENTO DA PARTE DELL'ATTORE DEL PREZZO DI
VENDITA PATTUITO DALLE PARTI PER L 'IMMOBILE DI CUI AL PRELIMINARE DI
VENDITA DEL 22.12.2014, PRONUNCIARE SENTENZA COSTITUTIVA EX ART. 2932 C. C.
CHE TENGA LUOGO DEL CONTRATTO DI VENDITA NON CONCLUSO, CON
CONSEGUENTE TRASFERIMENTO IN FAVORE DELL 'ATTORE, SIG. Parte_1
DELLA PIENA PROPRIETÀ DELL'UNITÀ IMMOBILIARE E RELATIVE
[...]
PERTINENZE DI CUI AL CONTRATTO PRELIMINARE STIPULATO IL 22.12.2014, LIBERA
DA GRAVAMI E REALIZZATA A REGOLA D 'ARTE ED IN CONFORMITÀ DELLE LEGGI
URBANISTICHE VIGENTI, COSÌ DESCRITTA: IN COMUNE DI MILANO (MI), IN VIA
MONTEVIDEO N. 11, CORPO INTERNO DEL FABBRICATO GIÀ IDENTIFICATO AL
FOGLIO 471, MAPPALE 40, APPARTAMENTO (DENOMINATO 1D) DI DUE LOCALI E
SERVIZI CON TERRAZZO, DI COMPLESSIVI MQ. 67,10, SITO AL PRIMO PIANO CON
ANNESSI UN LOCALE AD USO CANTINA E UN BOX (ENTRAMBI IDENTIFICATI CON IL
N. 5) AMBEDUE POSTI AL PIANO PRIMO INTERRATO, ATTUALMENTE ISCRITTA AL
NCEU DEL COMUNE DI MILANO, PAGINA 1 DI 8 FIRMATO DA: Controparte_2
EMESSO DA: CA DI FIRMA QUALIFICATA PER MODELLO ATE SERIAL#:
[...]
5E354A612647691F FIRMATO DA: EMESSO DA: Persona_1 CP_3
QUALIFIED ELECTRONIC SIGNATURE CA SERIAL#: PARTICELLA C.F._4
413, SUBALTERNO 9, ORDINANDO ALLA COMPETENTE CONSERVATORIA DEI
pagina 2 di 8 REGISTRI SENTENZA N. 7169/2024 PUBBL. IL 18/07/2024 RG N. 8769/2021 IMMOBILIARI
LA TRASCRIZIONE DELL ' EMANANDA SENTENZA;
REPERT. N. 6344/2024 DEL
18/07/2024 IN OGNI CASO: CON REFUSIONE DELLE SPESE E COMPETENZE DEL
PRESENTE GIUDIZIO, RIMBORSO SPESE GENERALI 15%, IVA E CPA COME PER
LEGGE; IN VIA ISTRUTTORIA: SI INSISTE PER L 'ACCOGLIMENTO DELLE ISTANZE
ISTRUTTORIE FORMULATE NEI TERMINI DI LEGGE CHE NON HANNO TROVATO
INGRESSO NEL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO.”
CON VITTORIA DI SPESE ED ONORARI DI AMBO I GRADI DI GIUDIZIO.”
CONCLUSIONI PER Controparte_1
“I) Respingersi l'appello proposto nel presente giudizio dal sig. avverso la Parte_1
sentenza n. 7169/2024 resa inter partes dal Tribunale di Milano.
II) Col favore delle spese e dei compensi di avvocato.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvedeva:
- rigettava la domanda proposta ex art. 2932 c.c. da nei confronti del Parte_1
EN della società Ing. e ordinava la cancellazione della Controparte_1
trascrizione della domanda giudiziale;

- dichiarava illegittima la trascrizione del contratto preliminare e ne ordinava la cancellazione;

- condannava alla rifusione delle spese di lite in favore del EN Parte_1
convenuto.
La vicenda può essere sunteggiata come segue.
(d'ora in avanti attore o citava in giudizio la società Ing. Parte_1 Pt_1 [...] chiedendo, ex art. 2932 c.c., l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di Controparte_1
concludere il contratto definitivo previsto nel preliminare, sottoscritto il 22/12/2014, con il quale si impegnava ad acquistare e la società si impegnava ad alienare, un appartamento sito in un Pt_1
fabbricato in corso di costruzione per il quale era stato integralmente pagato il prezzo di vendita pattuito.
Si costituiva in giudizio la società Ing. e chiedeva il rigetto della domanda Controparte_1 dell'attore formulando, a sua volta, una serie di domande riconvenzionali.
Con sentenza n. 335/2022 il Tribunale di Milano dichiarava il fallimento della società Ing.
[...]
e veniva dichiarata l'interruzione del giudizio instaurato da Controparte_1 Pt_1
pagina 3 di 8 riassumeva il giudizio nei confronti del EN della Ing. (d'ora Pt_1 Controparte_1
in avanti ) il quale si costituiva senza riproporre le domande riconvenzionali della società in CP_1 bonis, ma deducendo l'inopponibilità nei suoi confronti del contratto preliminare, oltre ad una serie di ragioni ostative all'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c..
Il Tribunale fissava l'udienza per la precisazione delle conclusioni e, in tale sede, tratteneva la causa in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 7169/2024, rilevava:
-l'illegittimità della trascrizione del contratto preliminare in quanto quest'ultimo non conteneva le indicazioni previste dall'art. 2645 bis, 4° comma, c.c. per gli edifici in corso di costruzione;

-che gli effetti della trascrizione del preliminare erano cessati alla data del 10/08/2018 per la decorrenza del termine di cui all'art. 2645-bis, 3° comma, c.c..;
-che il principio espresso dalle Sezioni Unite con la pronuncia n. 18131 del 2015, secondo cui il curatore fallimentare del promittente venditore non può sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72
l.fall. con effetto nei confronti del promissario acquirente se questi ha trascritto, prima del fallimento, la domanda ex art. 2932 c.c., non poteva trovare applicazione nel caso di specie in quanto principio riguardante esclusivamente l'ipotesi in cui fosse stato trascritto anche il preliminare;

-che, in ogni caso, sull'immobile oggetto del preliminare risultava iscritto un pignoramento anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., cosicché il curatore fallimentare aveva legittimamente esercitato la facoltà di scelta, formalizzando la determinazione a sciogliersi dal contratto preliminare.
Sulla scorta di tali motivazioni, il Tribunale dichiarava illegittima la trascrizione del contratto preliminare, disponendone la cancellazione, e rigettava la domanda ex art. 2932 c.c. disponendo, altresì, la cancellazione della trascrizione della relativa domanda giudiziale.
Avverso la summenzionata sentenza propone appello (d''ora in avanti anche Parte_1
appellante) affidandolo a 4 motivi.
1) Con il primo motivo l'appellante impugna la sentenza nella parte in cui il Tribunale ritiene illegittima la trascrizione del contratto preliminare siccome avvenuta in assenza delle indicazioni prescritte dall'art. 2645 bis, 4° comma, c.c. per la trascrivibilità dei preliminari aventi ad oggetto edifici in corso di costruzione. Secondo l'appellante, il Tribunale avrebbe omesso di prendere in considerazione quanto previsto dagli artt. 2659 e 2665 c.c. e, in particolare, che la rilevata omissione non avrebbe potuto incidere sulla validità della trascrizione, posto che non provocava incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico pagina 4 di 8 sottesi. L'appellante argomenta che, in ogni caso, l'eccezione accolta dal Giudice di prime cure sarebbe stata sollevata per la prima volta dal e, dunque, tardivamente. CP_1
2) Con il secondo motivo l'appellante impugna la sentenza nella parte in cui il Tribunale afferma che la trascrizione del preliminare sarebbe avvenuta quando gli effetti della trascrizione erano già cessati per decorrenza del termine annuale previsto dall'art. 2645 bis, 3° comma, c.c.. Sul punto, l'appellante solleva due contestazioni. Anzitutto, ritiene che la questione in commento sia stata sollevata dal Giudice di prime cure solo in sede decisionale, in assenza di contraddittorio tra le parti. In secondo luogo, contesta il ragionamento dal punto di vista giuridico, mettendo in evidenza che il termine previsto dall'art. 2645 bis, 3° comma, c.c. riguarda i contratti preliminari già trascritti e non quelli ancora da trascrivere. Inoltre,
l'appellante afferma che la proroga del termine per la stipula del contratto definitivo non è mai stata oggetto di contestazione tra le parti che, al contrario, avrebbero sempre manifestato l'intenzione di conservare l'efficacia del preliminare ben oltre la scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo.
3) Con il terzo motivo l'appellante impugna la sentenza nella parte in cui il Tribunale esclude l'applicabilità al caso concreto del principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite con la pronuncia n. 18131 del 2015, affermando che esso possa trovare applicazione solo nel caso in cui sia stata eseguita anche la valida trascrizione del contratto preliminare. Sul punto, nell'atto d'appello, l'appellante si limita ad argomentare che tale statuizione rimane assorbita dall'accoglimento degli ulteriori motivi d'appello e, nel dettaglio, dal riconoscimento di validità ed efficacia alla trascrizione. Mentre, nella comparsa conclusionale l'appellante rileva ulteriormente che l'interpretazione data dal Tribunale al principio di diritto espresso dalle
Sezioni Unite fosse impropria, dovendo ritenersi, al contrario, che la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. dispieghi gli effetti previsti dalla Suprema Corte anche in presenza di un preliminare non trascritto.
4) Con l'ultimo motivo l'appellante impugna la sentenza nella parte in cui il Tribunale rileva che sull'immobile oggetto del preliminare fosse stata comunque iscritta ipoteca prima della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.. Secondo l'appellante il Tribunale avrebbe omesso di considerare che prima ancora dell'iscrizione del pignoramento fosse stata trascritta la domanda introduttiva del giudizio di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte al preliminare di compravendita. L'appellante produce la nota di trascrizione e ne chiede l'ammissione, sul presupposto che tale questione sia stata sollevata dal Tribunale solo in sede decisionale.
pagina 5 di 8 CP_ Si è costituito in giudizio il EN (d'ora in avanti anche appellato) Controparte_1
e ha chiesto il rigetto dell'appello con conferma dell'appellata sentenza.
All'udienza del 30/01/2025 il Presidente istruttore ha fissato l'udienza di rimessione della causa in decisione assegnando alle parti i termini di cui all'art. 352 c.p.c.. All'udienza del 22/05/2025 il
Presidente istruttore ha rimesso la causa in decisione dinnanzi al Collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello, seppure parzialmente fondato, non è meritevole di accoglimento. Per l'esame delle varie questioni sollevate, viene adottato un ordine diverso da quello prescelto dall'appellante.

1. Tra le varie doglianze proposte, risulta fondata esclusivamente quella sollevata con il secondo motivo d'appello.
La Corte ritiene che non erri l'appellante nel contestare l'applicazione che della previsione di cui all'art. 2645 bis, 3° comma, c.c. è stata fatta dal Giudice di prime cure. Invero, la norma in commento si occupa dell'efficacia della trascrizione e non dell'efficacia del contratto preliminare in sé per sé. Il Giudice di prime cure ha erroneamente sovrapposto i due piani, trattando dell'efficacia del preliminare, ma facendo applicazione della disciplina in tema di efficacia della trascrizione del preliminare. È quest'ultima ad essere regolamentata dall'art. 2645 bis c.c. - e non l'efficacia del preliminare - con una disciplina volta a garantire che gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare non si protraggano indefinitamente, ma abbiano un limite temporale ben definito.
Ciò posto, tuttavia non può sottacersi che, nel caso di specie, la data indicata dall'art. 5 del contratto preliminare per la stipula del definitivo (10/08/2017) è accompagnata dall'espressa previsione per cui “ogni eventuale variazione dovrà essere convenuta per iscritto tra gli stessi contraenti” (cfr. doc. n. 1, pagg. 3 e 4 di 22, del fascicolo di primo grado di . Pt_1
Ebbene, alcuna variazione avente forma scritta è stata prodotta nel corso del giudizio;
appare, pertanto, possibile ritenere che il vincolo sorto col contratto preliminare fosse venuto meno già prima della sua trascrizione, rendendo quest'ultima illegittima per una ragione ulteriore, che si va ad aggiungere a quella che è stata presa in considerazione dal Giudice di prime cure e che rappresenta l'oggetto del primo motivo d'appello, alla cui disamina si procede.

2. Le doglianze sollevate con il primo motivo d'appello sono destituite di fondamento.
È opportuno rilevare che gli artt. 2659 e 2665 c.c., citati dall'appellante per cercare di superare l'intervenuto accertamento dell'illegittimità della trascrizione del preliminare, sono in realtà riferibili al contenuto delle note di trascrizione e non a quello del contratto preliminare.
pagina 6 di 8 Il Giudice di prime cure ha correttamente evidenziato che il preliminare fosse pacificamente privo delle indicazioni prescritte dal 4° comma dell'art. 2645 bis c.c. per la sua trascrivibilità; tant'è vero che l'odierno appellante, conscio della carenza in commento, nel proporre la domanda volta ad ottenere l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte al preliminare, ha altresì chiesto l'integrazione del contratto preliminare, ottenendo, sotto tale profilo, una pronuncia di rigetto.
Il Giudice ha dunque correttamente dichiarato illegittima la trascrizione del contratto preliminare e ne ha disposto la cancellazione poiché avvenuta in violazione di quanto prescritto dall'art. 2645 bis c.c..

3. Prive di pregio sono poi le doglianze sollevate con il quarto motivo d'appello.
In primo luogo, occorre rilevare che non vi è necessità di ammettere la produzione in giudizio della nota di trascrizione della domanda introduttiva del giudizio di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte al preliminare, poiché tale nota risulta già validamente acquisita in giudizio grazie alla produzione che di essa è stata fatta in primo grado dal (cfr. doc. n. 5 del fascicolo di primo grado del ). CP_1 CP_1
Ciò posto, la circostanza che prima dell'iscrizione del pignoramento sia stata trascritta la domanda giudiziale volta ad ottenere la dichiarazione di autenticità delle sottoscrizioni apposte al preliminare non può dirsi rilevante.
Invero, la trascrizione della domanda giudiziale in commento risulta riferita ad un contratto preliminare per il quale, non solo la relativa trascrizione è da ritenere illegittima per carenza dei presupposti di cui al 4° comma dell'art. 2645 bis c.c., ma è dubbia, financo, la validità del vincolo inter partes - posto che, come già rilevato esaminando il secondo motivo d'appello, non
è stata data prova della sussistenza di alcuna variazione avente la forma scritta richiesta dallo stesso contratto.
Di conseguenza, si ribadisce l'assoggettabilità del caso di specie all'orientamento giurisprudenziale sintetizzato nella seguente massima: “Il curatore del fallimento del promittente venditore può esercitare la facoltà di scelta ex art. 72 l.fall. allorché, pur essendo stata la sentenza di fallimento trascritta dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., quest'ultima sia stata preceduta dalla trascrizione del pignoramento sull'immobile, in quanto le azioni esecutive individuali pendenti al momento della sentenza dichiarativa di fallimento sono assorbite dalla procedura concorsuale, ma gli effetti anche sostanziali degli atti già compiuti che non siano incompatibili con il sistema dell'esecuzione fallimentare, tra i quali anche il vincolo d'indisponibilità dei beni derivante dal pignoramento, restano salvi in favore della
pagina 7 di 8 massa dei creditori.” (Cass. civ., sez. 6 -1, n. 11365/2018) e ritenere legittima la scelta manifestata dal curatore fallimentare di sciogliersi dal vincolo contrattuale.

4. Il terzo motivo d'appello resta assorbito dal rigetto dei motivi già esaminati.

5. Alla luce di tutto quanto precede l'appello deve essere rigettato e la sentenza integralmente confermata.

6. Le spese di lite del grado d'appello seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

7. Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13, comma 1 quater,
DPR n. 115/2002 e successive modificazioni.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza o ulteriore domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- respinge l'appello proposto avverso la sentenza n. 7169/2024 del Tribunale di Milano, pubblicata il 18/07/2024, che integralmente conferma;

- condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite del grado Parte_1
d'appello in favore dell'appellato Controparte_4 ex DM n. 147 del 13/08/2022, che liquida in complessivi € 9.991,00 oltre accessori tariffari, previdenziali e fiscali di legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante a norma del comma 1 Parte_1
quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n.
228/2012.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte, oggi 28/05/2025.
Il Presidente est.
Alberto Massimo Vigorelli
pagina 8 di 8