N. R.G. 1287/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Manuela Velotti Presidente dott. Fabio Cartelli Consigliere Relatore dott. Andrea Lama Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1287/2021 promossa da:
C.F. ), Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. MONTEBELLI QUARTO e dell'avv. ROSA RICCARDO ( ) BUFALINI 58 47921 RIMINI;
C.F._2
APPELLANTE contro
C.F. , Controparte_1 C.F._3
C.F. ), CP_2 C.F._4 con il patrocinio dell'avv. CAMPANA SILVIO e dell'avv. CAMPANA NICOLA
C.F. ), Controparte_3 C.F._5 con il patrocinio dell'avv. ROVEDA GIOVANNI
C.F. , Controparte_4 C.F._6 con il patrocinio dell'avv. ARDUINI SARA e dell'avv. CAROLI STEFANO
COMPAGNIA (C.F. ), Controparte_5 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. FLAMIGNI GIAN GIACOMO
APPELLATI
pagina 1 di 20 Conclusioni per l'appellante:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, in accoglimento dei motivi di cui al proposto gravame ed in riforma dell'impugnata sentenza n.466/2021 del Tribunale di Rimini,
- IN VIA PRINCIPALE, in accoglimento dell'interposto appello, riformare in toto la sentenza in epigrafe,
e segnatamente:
I) in accoglimento del primo motivo di gravame, accertare e dichiarare la sussistenza dell'inadempimento delle Sigg.re onsistente nella consegna di aliud pro alio e, consequenzialmente, altresì accertare e CP_1 dichiarare che le venditrici non hanno superato la presunzione di colpa dell'inadempimento su di esse incombente;

e, per l'effetto, condannare le venditrici al risarcimento del danno pari ad €.51.000,00 (solo al fine di contenere la domanda nello scaglione di valore da €.26.000,00 ad €.52.000,00 così rinunciando alla domanda per il maggior importo), oltre a rivalutazione ed interessi;

II) in accoglimento del secondo motivo di gravame, accertare e dichiarare che le condotte tenute dai tecnici
GE. ed Ing. sono eziologicamente connesse al danno registratosi in capo a parte CP_3 CP_4 venditrice e si pongono in concorso causale con quelle delle venditrici, determinando l'insorgenza di una responsabilità solidale;
e, per l'effetto, condannare i tecnici, in via solidale con le venditrici, al risarcimento dei danni, come sopra quantificati.
Con vittoria di spese e compenso di avvocato – sia per l'Accertamento Tecnico Preventivo che per il primo e secondo grado di giudizio – oltre al rimborso delle spese generali ed accessori di legge, oltre al compenso del C.T.P. ed accessori – sia per l'A.T.P. che per il primo grado – ed oltre, infine, al rimborso del compenso del C.T.U. ed accessori, sia per l'A.T.P. che per il primo grado;

- disporre, in subordine, la rinnovazione della C.T.U. contraddittoria ed erronea per le ragioni di merito esposte nelle note di trattazione scritta del 13/12/2020 depositate nel giudizio di primo grado;

- ammettere, in subordine, la querela di falso ideologico incidentale per rimuovere il falso del 14/1/1971 di cui al verbale di accertamento del Genio Civile, attestato cui è conseguito in data 29/1/1971 il rilascio da parte del Genio Civile del certificato di regolare esecuzione delle opere;

- a prova della falsità, qualora sia ammessa la querela di falso incidentale, ammettere prova per testi sulla seguente circostanza: “dica il teste se, alla fine dell'anno 2016, durante l'esecuzione delle opere eseguite su incarico della Sig.ra nel solaio del corridoio al primo piano, all'altezza dei due muri di Parte_1 controvento, ha rinvenuto una trave di cemento armato di collegamento dei due muri di controvento o se ha rinvenuto un cordolo di collegamento tra i detti due muri di controvento”.
Si indicano a testi:
pagina 2 di 20 - legale rappresentante dell'Impresa appaltatrice con sede legale in Coriano Tes_1 CP_6
(RN), alla via Ca' Fornaci 3- 47853, materiale esecutrice delle opere;

- Ing. residente a [...], Direttore dei Lavori;
Controparte_7
- , residente in [...], Cà Chiarzi, n.10 CP_8
Conclusioni per l'appellato CP_1
Voglia l'On. Corte d'Appello di Bologna, ogni contraria istanza disattesa, rigettare l'appello proposto da perché infondato in fatto ed in diritto per i motivi esposti nella comparsa di costituzione Parte_1 risposta e per l'effetto confermare integralmente la sentenza n. 466/2021 pubblicata il 14.05.2021 dal
Tribunale di Rimini.
Con vittoria delle spese e degli onorari del presente giudizio.

Conclusioni per l'appellato CP_3
Emesse tutte le più appropriate pronunce, condanne e declaratorie del caso, respinta ogni diversa domanda, eccezione e deduzione avversaria, voglia la Corte d'Appello di Bologna:

1. Respingere la impugnazione proposta dalla Sig.ra in quanto inammissibile. Parte_1

2. Respingere la impugnazione proposta dalla Sig.ra e respingere le sue domande perché Parte_1 inammissibili in quanto infondate in fatto e in diritto per tutto quanto esposto in narrativa e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 466/2021 emessa e pubblicata in data 14.5.2021 dal Tribunale di Rimini.

3. Respingere le domande formulate dall'Ing. in via subordinata nei confronti del GE. Controparte_4 perché infondate in fatto ed in diritto. Controparte_3

4. In ogni ipotesi con integrale rifusione di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.

Conclusioni per l'appellato CP_4
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita:
- Ogni contraria istanza disattesa;
in via principale
- rigettare il gravame proposto da in quanto infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto, Parte_1 confermare integralmente la sentenza di primo grado.
In via subordinata
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ecc.ma Corte adita ritenga fondato e dunque accoglibile il gravame, Voglia ritenere esclusivamente responsabile parte venditrice e/o il GE. quest'ultimo CP_3 incaricato della redazione del progetto nonché della presentazione della SCIA in sanatoria. pagina 3 di 20 Sempre in via subordinata
- nella denegata e non creduta ipotesi di ritenuta responsabilità dell'Ing. a qualsivoglia titolo, per CP_4 intero o in concorso con le altre parti del giudizio, e di relativa condanna al pagamento del quantum stabilito dal Giudice, Voglia:
A) contenere la domanda, limitando il risarcimento del danno secondo il grado di responsabilità ascrivibile allo stesso nonché secondo l'entità delle conseguenze che ne sono derivate;

B) dichiarare in ogni caso tenuta la - P.I. - in Controparte_9 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro tempore, in virtù del contratto di assicurazione intercorso, a tenere indenne l'Ing. di quanto dovesse risultare tenuto a pagare e, per l'effetto, condannare la Controparte_4
Compagnia Assicurativa al pagamento di tale somma alla parte appellante.
- In ogni caso, con vittoria di spese, competenze e onorari di lite, di entrambi i gradi di giudizio, nonché del procedimento di accertamento tecnico preventivo.

Conclusioni per l'appellata CP_5
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Bologna
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO
RIGETTARE l'appello proposto dalla sig.ra per tutti i motivi indicati nel suesteso atto e, Parte_1 conseguentemente,
CONFERMARE la sentenza di primo grado in ogni sua parte avente n.466/2021 emessa dal Tribunale di
Rimini;
IN SUBORDINE E NEL MERITO, in caso di mancato accoglimento della domanda svolta in via principale, e di una eventuale riforma della sentenza di primo grado,
LIMITARE la domanda di malleva svolta dall'Ing. nei confronti di Controparte_4 [...]
al ristoro di quanto verrà accertato in corso di causa, entro e non oltre i massimali di polizza CP_5
(con le franchigie stabilite nel contratto di assicurazione), con esclusione, in ogni caso, delle spese sostenute dal convenuto per l'assistenza legale e l'eventuale assistenza tecnica che si renderà necessaria nel corso del presente giudizio, ai sensi dell'art. 7.2 “gestione delle vertenze di danno e spese legali”;
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio.
***
Inoltre, qualora questa Corte ritenesse di ammettere le prove orali non espletate durante il giudizio di primo grado, questa difesa, insiste per l'ammissione dell'interrogatorio formale della Sig.ra e Parte_1 delle Sig.re e cosi come già richieste fin con il giudizio di primo grado che qui di Controparte_1 CP_2 seguito si trascrivono integralmente:
pagina 4 di 20 Per 1. “Vero che con atto di compravendita a ministero del notaio di Rimini rep. N. 133720/18358 del
12/03/2015, le sig.re e alienavano alla Sig.ra la casa Controparte_1 CP_2 Parte_1 indipendente sita in via Cà Chiarzi n. 10 nel Comune di Coriano per il complessivo prezzo di €.
220.000.00”
2. “Vero che in epoca precedente alla vendita dell'immobile (anno 2014) le sig.re conferivano CP_1 incarico al GE. affinchè lo stesso presentasse una scia in sanatoria presso il comune di Controparte_3
Coriano al fine di emendare alcune parziali difformità dell'abitazione rispetto al progetto originario”
3. “Vero che l'immobile trovandosi in zona sismica si rendeva necessario corredare la pratica (scia) con l'asseverazione da parte di un professionista abilitato a tale tipo di attività.”
4. “Vero che a tal fine veniva incaricato dalle sig.re l'ing. e lo stesso in data CP_1 Controparte_4
15/05/2014 depositava asseverazione con cui dichiarava la conformità delle costruzioni rispetto alle norme sismiche vigenti all'epoca della loro realizzazione, ai sensi della L.R 30.10.2008 art. 22 comma 1, sostituita dall'art. 61 della L.R 06.07.2009 n. 6”
5. “Vero che tale documento era necessario in quanto l'immobile ricadeva su zona sismica e l'asseverazione veniva regolarmente allegata alla richiesta di sanatoria presentata in data 15.05.2014 dal GE. su CP_3 incarico delle sorelle CP_1
6. “Vero che l'Ing. dopo aver accertato che non sussistevano opere strutturali successive alla CP_4 costruzione originale del fabbricato, che aveva ottenuto certificato di conformità sismica a seguito del sopraluogo del funzionario del Genio civile, e preso atto delle difformità architettoniche evidenziate dal
GE. nella scia in sanatoria, rilasciava la suddetta asseverazione” CP_3
7. “Vero che successivamente all'alienazione dell'immobile, il di Coriano, a seguito di CP_10 comunicazione pervenuta dall'ex genio civile, faceva presente che l'asseverazione presentata non era sufficiente in quanto era necessario depositare “istanza di autorizzazione sismica” in considerazione delle difformità esistenti tra lo stato legittimo e quello di fatto”
8. “Vero che l'Ing. appurato la suddetta circostanza presso l'ex Genio civile ( STBR), procedeva CP_4 all'annullamento dell'asseverazione precedentemente depositata”
9. “Vero che, in data 05/10/2015, la sig.ra (lamentando lungaggini nell'espletamento delle Parte_1 pratiche da parte delle signore comunicava formalmente al Comune di Coriano di attivare le CP_1 pratiche per il rilascio dell'Autorizzazione sismica con un proprio tecnico di fiducia, l'Ing. esonerando CP_7 di fatto da tale incombente l'Ing. CP_4
10 “Dica l'interrogando se l'Ing. era il tecnico incaricato dalle sig.re per il Controparte_4 CP_1 rilascio di asseverazione sismica”
11 “Vero che in sede di ATP è stata accertata la correttezza dell' attività professionale posta in essere dall'Ing. come confermato dal CTU Ing. (si mostri all'interrogando le pagine 12 Controparte_4 Per_2 pagina 5 di 20 e 13 della perizia.)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. adiva il Tribunale di Rimini chiedendo la condanna di Parte_1 Controparte_1
e al pagamento della somma di euro CP_2 Controparte_4 Controparte_3
55.416,80, oltre rivalutazione e interessi, a titolo di risarcimento del danno in ragione della presenza di difformità e vizi relativi ad un immobile venduto all'attrice dalle convenute e Controparte_1 CP_2
2. Allegava in particolare parte attrice che:
- Con atto pubblico del 12.3.2015 e alienavano a Controparte_1 CP_2 Parte_1
l'immobile sito in Coriano (RN), Via Cà Chiarzi n. 10 per un prezzo di euro
[...]
220.000,00, interamente corrisposto;

- Parte attrice si avvedeva successivamente all'acquisto del bene dell'esistenza di significative difformità urbanistiche dell'immobile, relative in particolare alla non conformità dello stesso alla normativa antisismica vigente all'epoca della costruzione;

- Oltre che in capo alla parte venditrice, dovevano ritenersi sussistente una responsabilità in capo ai tecnici (tecnico di fiducia delle venditrici, il quale si era occupato, Controparte_3
prima della vendita, di presentare la SCIA in sanatoria, depositata in data 15.5.2014) e
(professionista abilitato che ha predisposto l'asseverazione a corredo Controparte_4
della SCIA);
- Nonostante l'intervento in sanatoria menzionato l'immobile non risultava conforme alle prescrizioni poste dal Genio Civile nel 1968 ai fini dell'ottenimento dell'agibilità;
- In data 23.3.2015, pochi giorni dopo la vendita dell'immobile, in seguito ad accertamenti sullo stesso, il Comune di Coriano inviava diffida alle venditrici di non utilizzare il bene in quanto realizzato in violazione della disciplina antisismica;

3. Si costituivano in giudizio le convenute e chiedendo il Controparte_1 CP_2
rigetto della domanda attorea in quanto infondata, allegando che l'immobile non presentava difformità rispetto a quanto assentito dal titolo edilizio sulla base del quale lo stesso era stato realizzato. Inoltre, rilevava la parte come non fosse giunto alla attrice alcun atto pagina 6 di 20 amministrativo idoneo a menomare le facoltà di godimento dell'immobile (es. revoca del certificato di agibilità, provvedimento di sgombero). In subordine, nel caso di accertata responsabilità, parte convenuta chiedeva accertarsi l'esclusiva imputabilità in capo a e di eventuali inadempimenti al contratto di Controparte_3 Controparte_4
compravendita sotto il profilo della regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile.
4. Si costituivano in giudizio e chiedendo il rigetto Controparte_3 Controparte_4
della domanda in quanto infondata, quest'ultimo chiedendo altresì di essere autorizzato alla chiamata in causa della propria compagnia di assicurazione, CP_9 Controparte_5
che a seguito di autorizzazione del Giudice si costituiva chiedendo il rigetto
[...]
della domanda attorea.
5. La causa veniva istruita mediante acquisizione in giudizio del fascicolo relativo all'accertamento tecnico preventivo R.G. n. 5921/2015 ed espletamento di consulenza tecnica d'ufficio, e veniva decisa con la sentenza oggi impugnata con la quale il Tribunale di
Rimini rigettava la domanda e condannava l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti e della compagnia di assicurazione, ponendo a suo carico le spese di atp e ctu.
6. A fondamento della decisione il giudice di prime cure osservava che parte attrice aveva azionato una responsabilità a titolo di inadempimento ex art. 1218 c.c. nei confronti delle venditrici e oltre ad una concorrente responsabilità ex CP_2 Controparte_1
art. 2043 c.c. nei confronti dei tecnici geom. e ing. i Controparte_3 Controparte_4
quali erano intervenuti a vario titolo nella vicenda negoziale oggetto di giudizio.
7. In ordine alla responsabilità delle venditrici, il Tribunale evidenziava che nella ricostruzione della fattispecie di responsabilità contrattuale rivestiva un ruolo centrale l'elemento dell'imputabilità soggettiva dell'inadempimento, sia che si intendesse qualificare la domanda come di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. (norma che espressamente prevede la prova liberatoria dell'ignoranza incolpevole dei vizi da parte del venditore), sia che la si qualificasse come azione di risarcimento del danno da inadempimento ex art. 1218
c.c. (che fa salvi i casi in cui il debitore fornisca la prova della non imputabilità oggettiva o soggettiva dell'inadempimento).
8. Riteneva quindi il giudicante che nel caso in esame, con riferimento all'allegazione relativa pagina 7 di 20 al mancato rispetto della disciplina in tema di requisiti antisismici, anche a voler ritenere sussistente tale irregolarità e a voler ritenere la stessa di entità tale da costituire inadempimento, tuttavia la responsabilità delle venditrice andava esclusa per la mancanza del requisito dell'imputabilità soggettiva dell'inadempimento, deponendo in tal senso la circostanza per cui al momento della stipula dell'atto di vendita l'immobile risultava dotato di certificato di conformità alla normativa antisismica di cui alla L. n. 1684 del 1962 e della dichiarazione di abitabilità (vedi doc. 6 allegato alla citazione).
9. Osservava il Tribunale che l'esistenza di tali certificazioni, dotate di una particolare
“affidabilità” alla luce della provenienza da un soggetto pubblico, conduceva ad escludere che le venditrici potessero essere a conoscenza che lo stato di fatto dell'immobile fosse divergente dal contenuto delle stesse, nè poteva richiedersi alle venditrici uno sforzo di diligenza ulteriore rispetto a quello consistente nella verifica circa l'esistenza delle su menzionate certificazioni, le quali ben potevano fondare un affidamento del privato circa l'inesistenza di irregolarità dell'immobile.
10. D'altra parte, secondo il giudice di prime cure, non deponeva in senso opposto l'avvenuta comunicazione da parte del di Coriano, in data anteriore alla stipula del CP_10
contratto, dell'emersione della difformità tra lo stato dei luoghi ed il progetto autorizzato in data 8.5.1968, ritenendo che tale comunicazione muoveva dal presupposto, erroneo secondo il giudicante, della ritenuta realizzazione di interventi edilizi successivi alla costruzione dell'immobile (assentita dall'amministrazione nel 1968), circostanza esclusa dal
CTU in sede di ATP, facendo discendere da ciò la prospettata violazione della disciplina antisismica sopravvenuta (di cui alla L. n. 64 del 1974), mentre il rispetto della normativa ratione temporis applicabile al momento della costruzione era stato attestato dalla certificazione emessa a seguito del sopralluogo del 14.1.1971.
11. Quanto al diverso profilo di inadempimento costituito dalla difformità tra lo stato di fatto dell'immobile e gli elaborati in possesso del Comune di Coriano, il Tribunale rilevava come tali difformità fossero state oggetto di SCIA presentata dalle venditrici, mediante il geom. in data 15.5.2014, che tale procedura di sanatoria aveva avuto esito positivo CP_3
ed i relativi costi erano stati sostenuti dalle venditrici, non potendosi pertanto rilevare alcun pagina 8 di 20 inadempimento delle venditrici sotto tale profilo.
12. Inoltre, sempre sotto tale profilo, il giudice di prime cure riteneva che mediante la previsione contrattuale secondo cui “resta a carico della parte venditrice qualunque ulteriore onere aggiuntivo dovesse sopraggiungere”, le venditrici si obbligavano a sopportare eventuali costi sopravvenuti pur sempre relativi alla pratica SCIA in questione, e non qualsiasi costo genericamente attinente alla regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile, osservando a tale riguardo che la clausola era infatti collocata subito dopo la dichiarazione di esistenza del procedimento SCIA incardinato in data 15.5.2014 e di avvenuto pagamento delle spese ad esso connesse, dovendosi pertanto attribuire alla stessa una portata limitata ai soli ulteriori
“oneri aggiuntivi” il cui pagamento si sarebbe reso necessario esclusivamente in relazione a tale procedimento.
13. Quanto alla domanda di risarcimento nei confronti del GE. il Tribunale CP_3
riteneva dovesse escludersi una sua responsabilità a titolo extracontrattuale per i danni patiti dall'attrice per le seguenti considerazioni: a) pur sussistendo, a seguito della “correzione” da parte del CTU della documentazione tecnica allegata alla SCIA, inesattezze relative allo spessore di alcuni muri (come rilevato dal CTU, vedi pagine 12 e 23 della relazione tecnica), nondimeno tale errore compiuto nel contesto della SCIA incardinata nell'anno 2014 non spiegava rilevanza ai fini della pretesa al risarcimento dei danni conseguenti alla irregolarità dell'immobile in relazione alla normativa antisismica, in quanto afferenti a profili estranei a quelli che le parti avevano inteso far confluire nella SCIA, alla quale era estraneo il profilo della originaria regolarità antisismica dell'immobile; b) in ogni caso, la prospettazione attorea era priva di argomentazioni in punto di ricostruzione del nesso di causalità materiale tra la condotta del geom. e la lesione lamentata (c.d. causalità materiale) nonché in CP_3
punto di concreta perimetrazione dei pregiudizi risarcibili secondo un criterio di regolarità causale (c.d. causalità giuridica), non potendo infatti affermarsi con adeguato grado di certezza che a fronte di una eventuale riscontrata irregolarità dall'immobile sotto il profilo del rispetto della disciplina antisismica prima della stipula della vendita parte attrice avrebbe ugualmente acquistato l'immobile e che i costi della regolarizzazione antisismica non sarebbero stati da lei sostenuti;
c) quanto all'impianto fognario, il CTU aveva rilevato che pagina 9 di 20 alcun addebito poteva essere mosso al GE. per non aver inserito l'impianto CP_3
fognario nella documentazione tecnica relativa alla SCIA del 15.5.2014 in quanto tale procedimento era finalizzato esclusivamente a “sanare” alcune difformità tra stato di fatto e progetto che nulla avevano a che vedere con l'impianto fognario dell'edificio.
14. Infine, il Tribunale riteneva di dover escludere anche la responsabilità dell'ing. per il danno lamentato dalle attrici, non potendo ritenersi provato con Controparte_4
sufficiente grado di certezza che se il convenuto avesse rilevato la difformità rispetto alla normativa antisismica non vi sarebbero stati gli esborsi lamentati da parte attrice, atteso che non era possibile ricostruire quale sarebbe stata, nella fase anteriore alla stipula, l'evoluzione della vicenda negoziale in corso tra le parti.
15. Avverso la sentenza ha proposto appello chiedendone la riforma, e si Parte_1
sono costituite in giudizio gli appellati eccependo l'inammissibilità e chiedendo comunque il rigetto dell'impugnazione. All'udienza di precisazione delle conclusioni del 30.04.2024, tenutasi con modalità telematiche, la Corte ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti i termini di legge ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e per le repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
16. Con il primo motivo si lamenta l'erronea esclusione dell'imputabilità soggettiva dell'inadempimento in capo alle venditrici, attesi i molteplici elementi ignorati o non correttamente valutati dal primo giudice.
Deduce l'appellante di aver agito in giudizio in virtù dell'art. 1453 c.c. invocando l'inadempimento contrattuale delle venditrici e chiedendo la loro condanna al risarcimento dei danni in quanto nella fattispecie ricorrerebbe l'ipotesi di aliud pro alio, con esclusione dell'applicazione dell'art. 1494 c.c. che regola la garanzia dei vizi e mancanza di qualità della cosa venduta.
17. Si deduce che la parte venditrice, assumendosene la responsabilità, al momento del contratto di vendita aveva garantito la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, affermando di aver depositato in data 15.05.2014 una S.C.I.A., ai sensi dell'art. 19 Legge
Regionale Emilia-Romagna del 30.07.2013 n. 15, e che per le opere eseguite in difformità erano state pagate le debite oblazioni restando “a carico della parte venditrice qualunque ulteriore pagina 10 di 20 onere aggiuntivo dovesse sopraggiungere”. Deduce l'appellante che la parte venditrice, invece, al momento della vendita era perfettamente consapevole:
- che la pratica sismica non era stata ancora definita;

- che i due muri indicati come di controvento, posti al piano primo, erano in realtà dei semplici tramezzi in forati senza alcuna funzione portante e quindi inidonea a garantire la sicurezza in caso di eventi sismici;

- che la planimetria catastale non era conforme allo stato di fatto dell'immobile.
18. Sulla base di queste premesse deduce l'appellante che per la responsabilità delle venditrici è sufficiente l'esistenza della colpa, che peraltro nel caso specie deve considerarsi presunta, non avendo le venditrici, su cui incombeva l'onere della prova, dimostrato di aver consegnato un bene idoneo ad assolvere alla funzione sua propria.
Si deduce, infatti, che nel caso di specie si sarebbe verificata una ipotesi di consegna di aliud pro alio, atteso che al momento della vendita non sussistevano le condizioni necessarie per ottenere l'abitabilità “in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica”, come riconosciuto dalla giurisprudenza in casi simili.
19. Deduce l'appellante che le argomentazioni in base alle quali il Tribunale di Rimini ha ritenuto di escludere la sussistenza della colpa in capo alle venditrici, per il fatto di aver confidato su un certificato di agibilità del 1971, non sarebbero corrette in quanto il giudice di prime cure avrebbe ignorato la giurisprudenza relativa alla vendita di aliud pro alio che riconosce nel caso di specie una presunzione di colpa del venditore sino a prova contraria, e tale presunzione sarebbe superabile solo in base ad incontrovertibili elementi probatori che dimostrino la buona fede e l'assenza di colpa delle convenute nell'ignorare i difetti che rendevano il bene inservibile ed inidoneo ad assolvere alla sua funzione naturale.
20. Innanzitutto, secondo l'appellante si sarebbe dovuta considerare la circostanza che la
S.C.I.A. presentata dalle venditrici il 15.05.2014 per sanare alcuni abusi commessi non era ancora conclusa al momento della vendita (12.03.2015) in quanto nella Pec inviata dal
Comune in data 10.02.2015 al GE. oltre a leggersi “esito favorevole” si evidenziava CP_3
la circostanza che “in riferimento alla normativa sismica si attende definizione della pratica”, e pertanto l'esito favorevole della S.C.I.A. in sanatoria risultava subordinato alle pagina 11 di 20 integrazioni indicate nel testo entro il termine perentorio di 60 giorni con la precisazione che: “L'inottemperanza a quanto sopra nel termine massimo sopra stabilito, darà luogo all'archiviazione della SCIA presentata, previo sopralluogo dell'ufficio incaricato, il tutto senza pregiudizio delle sanzioni previste dalle vigenti leggi.”.
21. Deduce l'appellante che tale documentazione non è stata depositata dalle venditrici entro il termine di 60 giorni e che nelle zone a rischio sismico, la presentazione di qualsivoglia S.C.I.A. “in sanatoria” con la quale si denuncino irregolarità costruttive riguardanti aperture sui muri portanti, la realizzazione di un balcone in aggetto, come nella specie, determinerebbe la caducazione dell'originario certificato di agibilità, con consequenziale necessità di ottenere una nuova autorizzazione sismica.
Da ciò conseguirebbe una negligenza nell'attività posta in essere dall'ing. che per le CP_4
opere in sanatoria avrebbe dovuto richiedere subito l'autorizzazione sismica senza attendere l'intervento dell'Ex Genio Civile.
22. Si deduce, inoltre, che il Tribunale avrebbe erroneamente considerato che la certificazione emessa a seguito del sopralluogo del 14/01/1971 da parte dell'ex Genio Civile avesse una valenza sanante di ogni irregolarità, evidenziando che, invece, secondo la giurisprudenza il rilascio di una licenza di abitabilità illegittima andrebbe equiparato al mancato rilascio della stessa ed integrerebbe pertanto inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio.
23. Deduce ancora l'appellante che, in ogni caso, la colpa delle venditrici risulterebbe nella fattispecie in esame addirittura irrilevante ai fini del risarcimento del danno, considerata la pattuizione contrattuale per cui “resta a carico della parte venditrice ogni ulteriore onere aggiuntivo dovesse sopraggiungere”, che sarebbe stata erroneamente circoscritta dal Tribunale di Rimini alla sola ipotesi di costi sopraggiunti relativi alla S.C.I.A. presentata,
e non anche ai costi per regolarizzare i muri di controvento, non considerando che la
S.C.I.A. nelle zone sismiche si compone di due parti inscindibili: “edilizia” e “sismica”.
24. Infine, si deduce che sarebbe del tutto irrilevante, ai fini di limitare la responsabilità delle sig.re la circostanza che la diffida del Comune di Coriano sia stata notificata in CP_1
data 23.03.2015, ossia 11 giorni dopo l'atto di vendita, in quanto essa era riferita ad uno pagina 12 di 20 stato di fatto dell'immobile presente in data anteriore rispetto alla vendita, posto che la mancanza delle condizioni per ottenere la conformità edilizia e l'agibilità risaliva ad un tempo precedente rispetto al trasferimento della proprietà dell'immobile in esame, e non si trattava di variazioni sopravvenute.
25. Con il secondo motivo si deduce l'erronea valutazione del Tribunale in ordine alla dichiarata insussistenza del nesso causale materiale e giuridico della condotta dei due tecnici rispetto alla causazione del danno e in ordine al concorso di responsabilità dei professionisti con le venditrici.
26. In particolare si deduce che il GE. non ha evidenziato che i due muri di CP_3
controvento al piano primo non erano in realtà stati realizzati, così come previsti nel progetto originario del 1968 e come da lui ripetutamente rappresentati sia nell'elaborato allegato alla S.C.I.A. del 15.05.2014 prot. n. 11117, sia nella planimetria catastale del
08.10.2014 allegata all'atto di compravendita, e che l'asseverazione Tecnica di Progetto depositata dallo stesso GE. il 10.10.2014 sarebbe stata corretta dallo stesso CP_3
geometra di proprio pugno in data 10.03.2015, esattamente due giorni prima della data della compravendita, indicando sul progetto agli atti lo spessore dei muri di controvento, che muri di controvento non erano, a cm. 10 (8 cm forato oltre ad un centimetro di intonaco per lato) rispetto allo spessore di cm. 30 risultante dalla S.C.I.A. depositata;
ciò dimostrerebbe la sua piena consapevolezza della gravissima irregolarità costruttiva di quelli che dovevano essere dei muri di controvento.
27. Pertanto, si deduce che la condotta del GE. ha causalmente concorso nel CP_3
determinare ulteriormente le venditrici a rilasciare la garanzia di conformità edilizia ed urbanistica e a causare il danno alla sig.ra che non si sarebbe mai convinta ad Pt_1
acquistare un immobile irregolare privo di abitabilità pagandolo come se lo stesso fosse agibile. Anche in relazione all'impianto fognario, l'appellante contesta le conclusioni cui giunge il Tribunale di Rimini, deducendo che anche tali opere rientrassero nella S.C.I.A. affidata al GE. CP_3
28. In ordine alla responsabilità dell'Ing. l'appellante deduce che lo stesso ha CP_4
firmato e presentato la pratica sismica a corredo della S.C.I.A., che era composta: pagina 13 di 20 - dall'Asseverazione ai sensi dell'art.22 L.R. 19/2008, con la quale, attesta che “le opere da sanare sono conformi alle norme tecniche vigenti al momento della loro realizzazione”;
- dalla Relazione Tecnica nella quale, tra l'altro si attesta che “le murature verticali fuori terra del piano rialzato” (in realtà piano primo come da progetto) “sono di due teste di mattoni pieni legati con malta di cemento”.
29. Deduce l'appellante che le due asseverazioni sono entrambe non vere e che, contrariamente a quanto affermato dal CTU Ing. che avrebbe giustificato la Per_2
condotta dei tecnici sostenendo che gli stessi non si erano resi conto, visivamente, che i muri di controvento non erano stati realizzati in muratura portante a due teste, dal semplice rilievo dello stato dei luoghi e, cioè, misurando i vani al piano primo, sarebbe apparso evidente che in luogo di muri portanti di controvento dello spessore di cm. 30 in realtà erano stati realizzati tramezzi dello spessore di cm.10.
Vi sarebbe pertanto una responsabilità solidale tra le venditrici e i due professionisti che avrebbero a vario titolo concorso al verificarsi del danno subito dalla sig.ra Pt_1
30. Il primo motivo è fondato.
Sono pacifici in causa i seguenti fatti.
La sig.ra in data 12.03.2015 ha acquistato al prezzo di € 220.000,00 una casa Parte_1
in Coriano, ricevendo nel rogito dalle venditrici ogni garanzia di regolarità urbanistico- edilizia e catastale dell'immobile.
Nel contratto di compravendita sono state richiamate la licenza edilizia del 1968 e la
S.C.I.A. depositata in data 15/05/2014 per le opere eseguite in difformità e le sig.re hanno garantito che il bene era immune da vizi per i quali dovesse richiedersi CP_1
concessione o autorizzazione in sanatoria e successive modificazioni e integrazioni, restando a carico della parte venditrice qualunque ulteriore onere aggiuntivo eventualmente sopraggiunto,
31. La pratica edilizia per la regolarizzazione delle opere eseguite in parziale difformità è stata presentata dal GE e l'Ing. ha firmato e presentato la pratica sismica CP_3 CP_4
a corredo della S.C.I.A..
pagina 14 di 20 Entrambi i tecnici non hanno rilevato, per quanto di loro competenza, che al piano primo in luogo di muri portanti di controvento dello spessore di cm. 30 in realtà erano stati realizzati tramezzi dello spessore di cm.10, riportando nei loro atti uno stato dei luoghi non rispondente alla realtà.
32. In data 23.03.2015, il Comune di Coriano ha inviato alle sig.re che pochi CP_1
giorni prima avevano venduto l'immobile alla sig.ra una diffida a non utilizzare Pt_1
l'immobile perché in violazione della Normativa Sismica, essendo necessario presentare istanza di autorizzazione sismica per opere in sanatoria, nonché eseguire le opere di adeguamento finalizzate ad ottenere il certificato di rispondenza dell'opera alle norme tecniche antisismiche e il certificato di collaudo.
In data 16.12.2016 l'Ing. ha presentato istanza di autorizzazione sismica Controparte_7
su incarico della Sig.ra che ne ha sostenuto integralmente il costo senza Parte_1
ottenere alcun rimborso da parte delle venditrici.
Questi i fatti che hanno dato origine alla causa.
33. Ritiene la Corte che nessun dubbio può sussistere circa il fatto che, nel caso di specie, si
è verificata una ipotesi di consegna di aliud pro alio in quanto al momento della vendita
(12.03.2015) non sussistevano le condizioni necessarie per l'abitabilità dell'immobile posto che, come condivisibilmente osservato dalla difesa dell'appellante, la S.C.I.A. presentata dalle venditrici il 15.05.2014 per sanare la difformità tra lo stato di fatto dell'immobile e gli elaborati in possesso del non era ancora conclusa sotto il profilo della Controparte_11
normativa sismica.
34. Il giudice di prime cure ha erroneamente ritenuto non sussistente tale inadempimento perché le difformità sarebbero state oggetto di SCIA presentata dalle venditrici in data
15.5.2014, mediante il geom. e la procedura di sanatoria si sarebbe conclusa con CP_3
esito positivo con oneri e sanzioni interamente a carico delle venditrici, che in tal modo non potrebbero considerarsi inadempienti.
35. Invero non può non rilevarsi che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale circa
“l'esito favorevole” della S.C.I.A. presentata in data 15.05.2014, circostanza che costituirebbe prova della mancanza di colpa ascrivibile alle venditrici per aver le stesse in tal pagina 15 di 20 modo provveduto a sanare le difformità edilizie presenti nell'immobile prima della vendita avvenuta il 12.03.2015, pur avendo la SCIA riportato esito favorevole la pratica edilizia non risultava ancora definita dall'ufficio tecnico del in quanto lo stesso, con Controparte_11
comunicazione Pec del 10.02.2015 inviata al tecnico delle venditrici, aveva richiesto una serie di documenti, con l'avvertimento che l'inottemperanza nel termine di 60 giorni a quanto richiesto avrebbe comportato l'archiviazione della S.C.I.A., avvisando peraltro che
“In riferimento alla normativa sismica si attende la definizione della pratica” (doc. 3 appellate).
36. Costituisce inoltre circostanza documentale che l'ex Genio Civile con nota del
15.01.2015 ricevuta il 05.02.2015, in pendenza della pratica di S.C.I.A. e prima del rogito notarile, aveva già comunicato al che in sede di verifica tecnica era Controparte_11
emersa una difformità tra lo stato dei luoghi ed il progetto autorizzato in data 8.5.1968, evidenziando la violazione di norme tecniche sismiche e la necessità di presentare istanza di autorizzazione sismica ai sensi della Legge Regionale n. 19 del 2008.
La richiesta dell'ex Genio Civile, come stigmatizzato dall'appellante, è rimasta quiescente fino al 23.03.2015 quando, pochi giorni dopo la vendita dell'immobile, il Comune di
Coriano ha finalmente inviato alle venditrici, in qualità di intestatarie della SCIA, la diffida di non utilizzare il bene in quanto realizzato in violazione della disciplina antisismica.
37. Ebbene risulta evidente che tale diffida, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, non può essere ritenuta tamquam non esset in quanto frutto di errore in cui sarebbe incorso l'ex Genio Civile sull'avvenuta realizzazione di interventi edilizi successivi alla costruzione dell'immobile nel 1968 (circostanza esclusa dal CTU), posto che comunque la diffida emessa dal Comune impediva alla sig.ra l'abitabilità dell'immobile caducando il Pt_1
certificato di agibilità rilasciato nel 1971.
38. Le sig.re dunque, non solo erano perfettamente a conoscenza che lo stato di CP_1
fatto dell'immobile non era conforme al progetto assentito dal Comune di Coriano nel 1968 in quanto la costruzione era stata realizzata con delle modifiche, tant'è che avevano affidato al GE. l'incarico di ottenere la sanatoria dell'immobile, che altrimenti non CP_3
avrebbero avuto motivo di richiedere, ma dovevano necessariamente essere consapevoli che pagina 16 di 20 nel momento in cui è stato stipulato il contratto (12.03.2015) la pratica edilizia non risultava ancora definita, in particolar modo con riferimento alla normativa sismica, così come evidenziato in grassetto nella comunicazione pervenuta al tecnico delle venditrici;
le sig.re hanno invece asseverato nel contratto una circostanza non vera, tant'è che pochi CP_1
giorni dopo il rogito, precisamente il 23.05.2015 il Comune di Coriano ha inviato la diffida sismica.
39. Da quanto sopra evidenziato consegue che, nel caso di specie, contrariamente a quanto affermato dal giudice di prime cure, non può ravvisarsi la buona fede e l'assenza di colpa delle convenute le quali, tramite i propri tecnici, avrebbero dovuto assicurarsi del buon esito della S.C.I.A. anche sotto il profilo della normativa sismica, come chiaramente indicato nella comunicazione 10.02.2015 inviata al GE. non avendo invece le venditrici CP_3
ottemperato a quanto richiesto dal la è stata costretta a farsene CP_10 Parte_1
carico per ottenere il rilascio delle autorizzazioni.
Le sig.re anno dunque trasferito un immobile non conforme urbanisticamente e CP_1
non sanato al momento del rogito, e le stesse devono pertanto ritenersi inadempienti al contratto di vendita del 12.03.2015 e direttamente responsabili dei danni subìti dalla parte acquirente, a nulla valendo indicare come responsabili dell'accaduto il GE. e CP_3
l'Ing. in difetto di una specifica domanda di condanna che le venditrici non hanno CP_4
proposto nei confronti dei tecnici incaricati della pratica edilizia.
40. Fermo quanto sopra in ordine alla responsabiltà delle venditrici per la consegna dell'aliud pro alio, per completezza di disamina occorre comunque considerare che le stesse venditrici nell'atto di compravendita si erano obbligate a farsi carico di “ogni ulteriore onere aggiuntivo dovesse sopraggiungere”. Ebbene, la Corte ritiene che tale impegno debba riferirsi senz'altro alla S.C.I.A. presentata il 15.05.2014, così come affermato dal Tribunale, ma debba necessariamente ricomprendere anche gli oneri derivanti dalla mancata corrispondenza delle opere alla normativa sismica, cui la pratica di sanatoria era strettamente collegata come si evince dalla Pec del 10.02.2015 del Comune di Coriano su sollecitazione dell'ex Genio Civile.
pagina 17 di 20 E' evidente infatti che le difformità eseguite rispetto al progetto originario e la sanatoria presentata hanno determinato la necessità di procedere ad una nuova verifica del rispetto della normativa antisismica e richiedere una serie di adempimenti ed oneri economici che sono stati sostenuti dalla sig.ra ma che contrattualmente, per espressa obbligazione Pt_1
assunta in tal senso, devono ricadere sulle venditrici CP_1
41. La sentenza, pertanto, merita riforma sul punto e le venditrici devono essere condannate al risarcimento dei danni subìti dall'appellante nella misura quantificata dal CTU in sede di
ATP (cfr. pag. 15 consulenza e relativo computo estimativo allegato n.6), pari a complessivi
€ 26.425,54, oltre Iva, per opere di adeguamento sismico, ed € 5.401,00, oltre cassa previdenza e Iva, per spese tecniche, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data di notifica dell'atto di citazione al saldo effettivo, oltre rimborso dei compensi professionali del c.t.p. dell'appellante relativi alla fase di ATP documentati in complessivi €
2.937,60.
Nessun'altro importo può essere riconosciuto all'odierna appellante per le opere edili di adeguamento dell'impianto fognario non essendo tale impianto oggetto di sanatoria, in quanto rimasto invariato sin dalla sua origine, come chiarito dal CTU in risposta alle osservazioni del ctp Ing. CP_7
Quanto al danno da mancata utilizzazione del fabbricato da parte della sig.ra la Corte Pt_1
prende atto della rinuncia alla relativa domanda in sede di appello, riconosciuta anche dall'appellante nella memoria di replica.
42. Il secondo motivo di appello è infondato.
Per quanto riguarda l'operato del GE. e dell'Ing. è pacifico che gli stessi CP_3 CP_4
non hanno evidenziato, ciascuno per quanto di propria competenza, che i muri di controvento non erano stati realizzati a norma al momento della costruzione dell'immobile.
Tale situazione di fatto secondo il CTU non era percepibile a vista, soprattutto considerando che in buona fede i tecnici hanno confidato nel verbale di accertamento del funzionario del Genio Civile di Rimini del 14.01.1971 e nel successivo certificato di abitabilità del 18.03.1971, documenti che facevano presumere che la costruzione strutturalmente fosse stata realizzata nel rispetto delle norme antisismiche dell'epoca. pagina 18 di 20 43. Invero, nemmeno il funzionario del Genio Civile di Rimini durante il sopralluogo in data 14.01.1971 aveva riscontrato la grave difformità dei muri di controvento in quanto evidentemente non rilevabili a vista, certificando che “Per quanto non più ispezionabile, di difficile ispezione o non è stato ispezionato, il Direttore dei lavori, assicura, sotto la sua personale responsabilità, la perfetta rispondenza dell'opera alle norme tecniche di edilizia sismica”.
Quanto sopra a conferma di quanto riferito dal CTU in ordine alla non facile riscontrabilità della difformità dell'opera, soprattutto in presenza di documentazione che ne attestava la regolarità urbanistica e la rispondenza alla normativa di edilizia sismica.
44. Del resto se la decisione assunta dal con la diffida sismica n. 21 del 23.3.2015 è CP_10
scaturita dal mancato rispetto ab origine della normativa sismica vigente nel 1968, la responsabilità non può che riferirsi al padre delle venditrici, , che ha di Persona_3
fatto costruito in difformità del progetto assentito dal e in ultima analisi Controparte_11
alle sig.re e sue eredi, che non possono considerarsi esenti da CP_2 Controparte_1
responsabilità per i motivi suesposti, mentre nessuna responsabilità ai sensi dell'art. 2043
c.c. può attribuirsi ai due tecnici per aver asseverato fatti non rispondenti al vero, dovendosi confermare la sentenza nella parte in cui evidenzia il difetto di prova di una diretta causalità materiale e giuridica del comportamento dei tecnici rispetto ai danni subìti dalla compratrice, che discendono invece dalla garanzia cui le venditrici sono tenute per legge e per contratto.
45. In conclusione l'appello deve essere accolto nei limiti sopra indicati, con riforma dell'impugnata sentenza anche nella regolamentazione delle spese di lite dei due gradi del giudizio, che si liquidano in dispositivo ad esclusione della fase istruttoria non svolta in grado appello, le quali in virtù del principio di soccombenza nei rapporti tra l'appellante e le appellate vanno poste a carico di queste ultime, mentre devono essere Pt_1 CP_1
poste a carico dell'appellante nei rapporti con le altre parti appellate.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita per le ragioni indicate in parte motiva:
pagina 19 di 20 - in parziale accoglimento dell'appello proposto avverso la sentenza n.466/2021 del
Tribunale di Rimini, che per il resto conferma:
- condanna e in solido, al pagamento in favore di CP_2 Controparte_1 [...]
dell'importo di € 26.425,54, oltre Iva, per opere di adeguamento sismico ed € Pt_1
5.401,00, oltre cassa previdenza e Iva, per spese tecniche, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data di notifica dell'atto di citazione al saldo effettivo, oltre rimborso delle spese di c.t.p. relative alla fase di ATP documentate in complessivi € 2.937,60;
- condanna e in solido, alla rifusione delle spese di lite di CP_2 Controparte_1
entrambi i gradi del giudizio in favore di liquidate in euro 2.910,00 per Parte_1
compensi professionali relativi alla fase di ATP ed in euro 4.000,00 per compensi del primo grado, oltre spese generali 15%, CP ed IVA e, quanto al grado di appello, in euro 3.500,00 per compensi, oltre spese generali 15%, CP ed IVA;

- condanna alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio in Parte_1
favore di e Controparte_3 Controparte_4 Controparte_12
liquidate, per ciascuna parte, in euro 2.910,00 per compensi professionali relativi alla
[...]
fase di ATP ed in euro 4.000,00 per compensi del primo grado, oltre spese generali 15%,
CP ed IVA e, quanto al grado di appello, in euro 3.500,00 per compensi, oltre spese generali
15%, CP ed IVA.
Pone le spese di ATP e CTU, come già liquidate, a carico di e CP_2 CP_1
in solido tra loro.
[...]
Così deciso in Bologna, il 31.01.2025
Il Presidente
dott. Manuela Velotti
Il Giudice Ausiliario Relatore dott. Fabio Cartelli
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