R.G. n. 2499/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di MILANO
PRIMA SEZIONE CIVILE
composto dai Signori:
dott. Domenico Bonaretti Presidente
dott.ssa Rossella Milone Consigliere
dott.ssa Elisa Fazzini Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello iscritta al n. r.g. 2499/2023, promossa
da
, anche in qualità di titolare della impresa individuale Casanovamilano Parte_1
arch. Di TO NC (C.F. , C.F._1
elettivamente domiciliato in BERGAMO, PIAZZETTA SAN BARTOLOMEO, 5/B, presso lo studio degli avvocati FEDERICO PANDISCIA e DOMENICO LANNC, che lo rappresentano e difendono giusta delega allegata all'atto di citazione in appello,
APPELLANTE
nei confronti di
pagina 1 di 12 (C.F. , Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliata in GARBAGNATE, VIA PIAVE, 13, presso lo studio dell'avvocato
SEBASTIAN IVAN CRUCITTI, che la rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta del giudizio di primo grado,
APPELLATA
OGGETTO: contratto di mediazione.
CONCLUSIONI
Per , anche in qualità di titolare della impresa individuale Parte_1
Casanovamilano arch. Di TO NC: “Voglia l'Eccellentissima Corte d'Appello adita, reietta
ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: IN VIA PRINCIPALE DI MERITO: sulla
scorta di quanto dedotto in narrativa, in riforma integrale della sentenza del Tribunale di Milano n.
5679/2023, depositata il 7/07/2023, accertarsi il diritto ex art. 1755 c.c. dell'arch. Parte_1
, C.F. titolare e firmatario dell'omonima impresa individuale
[...] C.F._1
CASANOVAMILANO DI ARCH. DI TO NC, corrente in Milano (MI), via San Maurilio n.
20, P. IVA , alla provvigione e per l'effetto condannare la signora P.IVA_1 CP_1
, C.F. residente in [...], al pagamento
[...] C.F._2
della stessa in favore dell'appellante nella misura complessiva di € 21.960,00, ovvero in quell'altra
maggiore o minor somma ritenuta di giustizia, in ogni caso oltre interessi di mora dalla domanda al
saldo. IN OGNI CASO: spese dei due gradi di giudizio interamente rifuse”;
per : “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis e previa Controparte_1
ogni opportuna e pertinente declaratoria, così giudicare: in via preliminare - accertare e dichiarare
l'inammissibilità dell'odierna impugnazione, con ogni conseguente declaratoria, per violazione
dell'art. 348 bis c.p.c. in quanto manifestamente infondato;
NEL MERITO E IN VIA PRINCIPALE: -
pagina 2 di 12 respingere il promosso appello perché infondato in fatto e diritto e, a integrale conferma della
sentenza n. 5679/2023 emessa dal Tribunale di Milano in data 7.07.2023, per tutte le ragioni esposte
nella superiore narrativa, rigettare la domanda svolta dall'Arch. nei confronti Parte_1
della sig.ra , in quanto infondata in fatto e diritto;
IN OGNI CASO: con vittoria di Controparte_1
spese e compensi professionali, relativi al presente grado di giudizio, oltre al rimborso forfettario e
accessori come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Sebastian Ivan Crucitti che si dichiara
antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c.”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, agiva in giudizio davanti al tribunale di Parte_1
Milano nei confronti di , chiedendo, previo accertamento del diritto di vedersi Controparte_1
riconosciute le provvigioni maturate per l'attività di mediazione svolta, che parte convenuta fosse condannata al pagamento della somma complessiva di € 21.960,00, ovvero di quell'altra maggiore o minor somma ritenuta di giustizia. A fondamento della propria domanda, l'attore esponeva: 1) di essere stato contattato, nel mese di novembre 2021, dalla riguardo a un immobile, trattato in via CP_1
esclusiva dall'agenzia immobiliare Casanovamilano, sito in Milano, Alzaia Naviglio Grande, 44,
venduto al prezzo di € 390.000,00; 2) di avere fissato, a fronte di tale interesse, una visita dell'appartamento in data 16.11.2021; 3) che, il giorno successivo, in data 17.11.2021, la convenuta sottoscriveva una prima proposta irrevocabile, in cui proponeva l'acquisto dell'immobile a corpo per il prezzo di € 380.000,00 comprensivo anche degli arredi della cucina e degli elettrodomestici, indicando come data ultima per il rogito quella del 15.06.2022, chiedendo anche che fosse fissato un preliminare notarile da poter trascrivere in maniera tale da godere di una tutela rafforzata nell'ipotesi di eventuale fallimento della parte venditrice;
4) che in quella occasione il corrispettivo per la mediazione veniva fissato in € 20.000,00, oltre IVA, da versarsi in due rate concomitanti con i due acconti sul prezzo della vendita;
5) che tale proposta non era stata accettata dalla venditrice;
6) che la convenuta, in data pagina 3 di 12 24.11.2021, sottoscriveva una nuova proposta d'acquisto, aumentando il prezzo a € 390.000,00,
comprensivo degli arredi della cucina e degli elettrodomestici, prevedendo una provvigione di €
18.000,00, oltre Iva, con un primo acconto da versarsi entro il 13.12.2021 e il restante saldo da corrispondersi entro il 13.02.2022; 7) che tale proposta veniva accettata dalla venditrice;
8) che veniva fissata la data del 17.12.2021 per la sottoscrizione del preliminare davanti al notaio e che a quella data la promissaria acquirente non compariva, chiedendo di poter spostare l'incontro al 21.12.2021; 9) di avere ricevuto, in data 20.12.2021, raccomandata a/r datata 15.12.2021, in cui il legale della SO
comunicava il “recesso/revoca” di quest'ultima della proposta irrevocabile d'acquisto del 24.11.2021,
contestando l'effettiva metratura dell'appartamento e la mancata consegna della documentazione circa la ristrutturazione dell'immobile, eccependo anche la presunta apocrifia della sottoscrizione della venditrice;
10) di avere subito contestato quanto asserito da controparte, chiedendo il pagamento delle spettanze provvigionali nella misura concordata (€ 21.960,00), affermando l'illegittimità del recesso/revoca della proposta d'acquisto pervenuto da controparte;
11) di avere, quindi, consegnato a parte venditrice l'assegno depositato dalla a titolo di caparra confirmatoria;
12) che era evidente CP_1
il suo diritto a ottenere il pagamento della provvigione, in quanto la proposta irrevocabile d'acquisto sottoscritta dalla e accettata dalla venditrice, “integra pacificamente gli estremi di un CP_1
preliminare ad ogni effetto di legge, con conseguente diritto del mediatore a pretendere la provvigione
concordata” (atto cit. pag. 10); 13) che l'atto di recesso/revoca, oltre a essere inesistente in quanto non sottoscritto dalla parte personalmente, non era, comunque, legittimo, trattandosi di “un atto unilaterale
illegittimo, meramente potestativo e comunque improduttivo di effetti giuridici” (atto cit. pag. 13); 14)
che, infatti, con l'accettazione della proposta irrevocabile da parte della convenuta doveva ritenersi concluso un accordo giuridicamente vincolante tra quest'ultima e la parte venditrice, idoneo a fare sorgere il suo diritto alla provvigione.
pagina 4 di 12 si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, chiedendo il rigetto Controparte_1
delle domande, asserendo che non era dovuto alcun compenso al mediatore, in difetto della stipula del contratto preliminare, e affermando che il recesso era imputabile alla mancata corrispondenza della metratura dell'appartamento, alla luce della documentazione relativa all'immobile, differente da quanto indicato sia dal mediatore che dal venditore.
Il tribunale di Milano, con sentenza 5679/2023, depositata il 7.07.2023, ha respinto la domanda di parte attrice, condannandola al pagamento delle spese di lite.
Contro tale sentenza, ha proposto appello, chiedendo la riforma della pronuncia Parte_1
laddove il tribunale ha ritenuto che la proposta irrevocabile, accettata dalla venditrice, non integrasse gli estremi dell'affare in senso economico e giuridico rilevante ai fini dell'art. 1755 c.c., idoneo a comportare il pagamento della provvigione.
si è costituita anche nel giudizio di appello, chiedendone il rigetto e la conferma Controparte_1
della sentenza impugnata.
La Corte, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato per la remissione davanti al Collegio
l'udienza del 5.03.2025, poi, differita a quella del 12.03.2025. A tale udienza, a seguito di discussione,
la causa è stata decisa nella camera di consiglio svoltasi all'esito.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, il Collegio ritiene che debba essere rigettata l'eccezione di inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c., la quale deve essere rilevata alla prima udienza, prima ancora di procedere alla trattazione;
se, come nel caso di specie, la Corte disponga per la definizione del giudizio con sentenza fissando l'udienza di precisazione delle conclusioni - o, nel nuovo rito, di rimessione della causa in decisione ex art. 352 c.p.c. -, l'eccezione deve intendersi respinta e l'ordinanza di inammissibilità non potrà più essere adottata (cfr. Cass. 14696/2016).
pagina 5 di 12 Ciò premesso, oggetto di appello è quella parte della sentenza in cui il giudice di primo grado ha ritenuto che la proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta da parte appellata in data 24.11.2021 e accettata da controparte in data 26.11.2021 non integri un contratto preliminare, bensì un mero preliminare di preliminare, il quale non dà diritto al pagamento della provvigione in favore del mediatore.
Secondo l'appellante tale decisione non sarebbe condivisibile, atteso che il tribunale avrebbe trascurato tutta una serie di risultanze documentali, da cui risulterebbe la conclusione di un vero e proprio contratto preliminare di compravendita immobiliare, suscettibile di integrare la nozione di affare, ex art. 1755 c.c., legittimante il diritto alla provvigione del mediatore, essendo del tutto irrilevanti le verifiche sulla conformità catastale oggettiva e sulla conformità edilizia-urbanistica dell'immobile, rimesse a un momento successivo all'accettazione della proposta irrevocabile. A parere dell'appellante, inoltre,
sarebbe errata la decisione del giudice di prime cure laddove ha ritenuto sussistente in capo alle parti la volontà di una formazione progressiva del contratto alla luce delle modalità di versamento della provvigione, essendo stato tenuto conto anche dell'e-mail inviata in data 22.11.2021 non dall'appellata,
ma dalla madre di quest'ultima.
L'appello è infondato.
Oggetto del contendere è se il diritto del mediatore alla provvigione possa scaturire dalla mera accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, ritenuta da parte appellante già un preliminare di compravendita, ovvero, comunque, dalla sottoscrizione di un “preliminare di preliminare”, dovendosi ritenere che anche quest'ultimo costituisca un “affare concluso” ex art. 1755 c.c.. L'indagine diretta a verificare se le parti siano rimaste nell'ambito delle trattative ovvero abbiano concluso un contratto preliminare è, per costante giurisprudenza, rimessa al giudice del merito, il cui apprezzamento è
insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione logica, esauriente e non inficiata da pagina 6 di 12 violazione di norme di ermeneutica contrattuale (cfr. Cass. 24397/2015; Cass. 2924/1996; Cass.
7871/1990).
La Corte rileva, in primo luogo, come appaia del tutto condivisibile la decisione del giudice di primo grado di non ritenere l'accordo concluso a seguito dell'accettazione da parte venditrice della proposta di acquisto immobiliare sottoscritta dall'appellata in data 24.11.2021 (doc 5 del fascicolo di parte appellante) un contratto preliminare di acquisto, il quale dà diritto al mediatore al pagamento della provvigione a prescindere dalla conclusione del contratto definitivo. Si evidenzia, infatti, alla luce di costante giurisprudenza di legittimità, come il contratto preliminare sia configurabile ogni qualvolta in astratto risulti esperibile il rimedio di cui all'art. 2932 c.c., in quanto una sentenza emessa in base a tale norma sostituirebbe il contratto definitivo e realizzerebbe compiutamente l'interesse sostanziale delle parti dell'affare intermediato, interesse che non sarebbe soddisfatto ove fosse dato solo il rimedio della risoluzione e del risarcimento del danno (cfr. Cass. 24397/2015).
Il Collegio ritiene, infatti, alla luce di una lettura complessiva della proposta, che se è vero, da una parte, che in tale documento era stato descritto il bene, erano stati indicati il prezzo, le modalità di pagamento e la data entro cui si doveva procedere alla conclusione del contratto definitivo, ed era stata inserita la previsione di cui al punto n. 7, per cui “La presente proposta si perfezionerà in vincolo
contrattuale (contratto preliminare) non appena il compratore avrà conoscenza dell'accettazione della
proposta stessa da parte del venditore”, è anche vero, dall'altra, che le parti avevano espressamente previsto, nel caso di specie, la stipula di un contratto preliminare, che poteva sostituirsi a tale proposta.
La conclusione di tale contratto preliminare, in particolare, era stata espressamente disciplinata dall'art. 3, il quale prevedeva, al punto a), che, al momento della proposta, venisse consegnata la somma di €
1.000,00 a titolo di deposito fiduciario, disponendo espressamente “in caso di accettazione della
presente proposta tale somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria fermo quanto
previsto dal successivo capo b” e, al punto b), che il pagamento successivo di € 9.000,00 fosse pagina 7 di 12 effettuato al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, che sarebbe dovuta avvenire entro e non oltre il 13.12.2021.
Rilevante è, inoltre, la previsione contenuta, sempre all'art. 3, secondo cui “è facoltà delle parti
riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non
disciplinati dallo stesso”. È evidente che in tal modo sia stata prevista in capo alle parti non un obbligo,
ma solo la facoltà di riprodurre in sede di preliminare il contenuto della proposta, essendo irrilevante la previsione, del tutto ovvia, di potere disciplinare aspetti ulteriori, non imponendo così alcun obbligo in ordine al contenuto del contratto preliminare.
Risulta, inoltre, per tabulas, che le parti avevano rinviato al momento della conclusione del preliminare tutta una serie di accertamenti necessari per la stipula di un valido contratto di compravendita, come le verifiche da parte dello studio notarile incaricato in ordine alla conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche, alla conformità degli impianti alla normativa allora vigente e, infine, alla conformità tra la scheda catastale e lo stato dei luoghi, precisando che il venditore avrebbe dovuto predisporre a quel momento la certificazione energetica. A fronte di tale previsione, che rimetteva tali accertamenti al momento della stipula del preliminare, parte appellante non ha in alcun modo allegato,
né, tanto meno, provato, come era suo onere, la loro irrilevanza, attesa la sostanziale regolarità edilizia-
urbanistica e catastale dell'immobile de quo, in modo tale che, in caso di inadempimento della controparte, sarebbe stato comunque possibile ottenere una sentenza sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita ex art. 2932 c.c., con conseguente trasferimento della proprietà del bene. Al riguardo, infatti, si ritiene, conformemente a quanto statuito dalla Suprema
Corte, che non può pronunciarsi sentenza sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita di immobile, ex art. 2932 c.c. qualora sia giudizialmente accertata la difformità tra le risultanze catastali e l'effettiva consistenza dei beni immobili al momento del trasferimento, in mancanza di concessione edilizia o di successiva regolarizzazione di esse ex art. 40 L. 47/1985, e pagina 8 di 12 qualora il promittente venditore non abbia provveduto, con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà - prevista dalla legge, che in materia non ammette equipollenti - ad attestare che le relative opere fossero state eseguite prima del 1 settembre 1967 (cfr. Cass. 9647/2006).
Risulta, infine, per tabulas al punto g) della proposta che il momento per il pagamento della provvigione al mediatore era stato individuato alla data del preliminare e non al momento dell'accettazione della proposta, ossia, a quando, secondo l'appellante, si era già concluso l'affare ex
art. 1755 c.c., disponendo, solo in subordine, che, in mancanza, esso avrebbe dovuto essere effettuato entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell'accettazione della proposta.
Escluso, quindi, che la proposta de qua, a seguito dell'accettazione, configuri un vero e proprio contratto preliminare, astrattamente oggetto di una domanda ex art. 2932 c.c., è necessario verificare se,
qualificando l'accordo come “preliminare di preliminare” possa sussistere, comunque, in capo al mediatore il diritto al pagamento della provvigione.
Sul punto, la Corte rileva che è ben nota la pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione, n. 4628 del
6/03/2015, la quale ha escluso che sia nulla per difetto di causa la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), dovendosi ritenere tale stipulazione valida ed efficace ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, a una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
Tale principio, enunciato dalle Sezioni Unite e ribadito anche da Cassazione n. 26484 del 17 ottobre
2019, ha successivamente costituito la base per l'enunciazione del principio, a cui anche questa Corte
d'appello ha in passato aderito, per cui anche una proposta di acquisto integrante "preliminare di
preliminare" può far sorgere il diritto alla provvigione, integrando quella conclusione dell'affare, che pagina 9 di 12 costituisce, appunto, fonte del diritto del mediatore alla corresponsione della provvigione (cfr. Cass.
24397/2015; Cass. 923/2017).
In realtà, tale orientamento è stato, poi, oggetto di ripensamento da parte dei giudici di legittimità,
essendo stato affermato che, ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione,
l'affare doveva ritenersi concluso solo quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si fosse costituito un vincolo giuridico tale da abilitare ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Conseguentemente è
stato escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un c.d. "preliminare di preliminare", in quanto quest'ultimo, pur essendo di per se stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela, non legittima,
tuttavia, la parte non inadempiente a esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto a invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio (cfr. Cass. 30083/2019).
Detta decisione è stata seguita da una nutrita serie di decisioni che si sono poste sulla medesima scia
(cfr. Cass. 31431/2023; Cass. ord. 8879/2022; Cass. 7781/2020; Cass. ord. 39377/2021; Cass. ord.
15559/2022; Cass. ord. 22012/2023), determinandosi, quindi, la formazione di un orientamento - ormai diventato essenzialmente uniforme - contrario al riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione nel caso di conclusione di un mero “preliminare di preliminare”.
La Corte osserva, peraltro, che tale orientamento non si pone in contrasto con la pronuncia della sentenza delle Sezioni Unite n. 4628/2015, che pure ha costituito il riferimento sul quale le successive pagina 10 di 12 pronunce della Suprema Corte sono venute a misurarsi nell'escludere la nullità per difetto di causa del
“preliminare di preliminare”, atteso che tale pronuncia non si è specificamente occupata del profilo della idoneità di tale forma di pattuizione a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti poi addivenute alla conclusione dell'intesa stessa. È, invece,
significativo, che le Sezioni Unite, nel loro analitico percorso di ricostruzione della questione operato con la citata sentenza, abbiano reiteratamente richiamato l'esigenza concreta che si pone alla base di tali forme di accordo, e cioè quella di “riservare il consenso vincolante, sottomesso all'esecuzione
coattiva, a verifiche che sono da valutare soggettivamente”, in una situazione che “può essere
sintomatica del fatto che le parti hanno consapevolezza che la situazione non è matura per
l'assunzione del vincolo contrattuale vero e proprio”, individuando in tale esigenza la causa in concreto della variegata tipologia di fattispecie tratteggiate dalle stesse Sezioni Unite e riconducibili alla figura del “preliminare di preliminare” (cfr. Cass. 31431/2023).
Fermo, quindi, il consolidato principio della Suprema Corte per cui il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l'esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno (Cass. 12527/2010; Cass.
22000/2007; Cass. 18779/2005), il Collegio, conformemente a quanto disposto dal giudice di primo grado, deve escludere il diritto alla provvigione in capo al mediatore nel caso di specie, che non evidenzia la conclusione di alcun affare ai sensi dell'art. 1755 c.c..
Le spese di lite del presente grado, liquidate come da dispositivo, vengono poste ex art. 91 c.p.c. a carico di , anche quale titolare della impresa individuale Casanovamilano arch. Di Parte_1
TO NC, quale parte soccombente, avuto riguardo della natura della causa, delle questioni affrontate e del valore della controversia (€ 21.960,00), applicando i parametri medi per la fase di pagina 11 di 12 studio, quella introduttiva e quella decisionale dello scaglione di riferimento “da 5.201 a € 26.000”, ex
DM 147/2022, dovendosi escludere la fase istruttoria e di trattazione, non svolta nel presente giudizio.
In conformità del disposto dell'art. 13, comma 1, quater del D.P.R. n. 115/2002, inserito dall'art.1,
comma 17, L. 228/12, deve essere dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte appellante del doppio del contributo unificato previsto dal testo unico delle spese di giustizia in caso di inammissibilità o rigetto integrale delle impugnazioni.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Milano, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna , anche quale titolare della impresa individuale Casanovamilano Parte_1
arch. Di TO NC, al pagamento, in favore del procuratore dichiaratosi antistatario di
, avvocato Sebastian Ivan Crucitti, delle spese di lite, liquidate in complessivi Controparte_1
€ 3.966,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di , anche Parte_1
quale titolare della impresa individuale Casanovamilano arch. , del doppio del Parte_1
contributo unificato previsto dal testo unico delle spese di giustizia, all'art. 13 comma 1 quater
DPR n. 115/2002, in caso di inammissibilità o rigetto integrale delle impugnazioni.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 12.03.2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Elisa Fazzini Domenico Bonaretti
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