CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VIII civile
R.G. 3372/2024
All'udienza collegiale del giorno 23/10/2025 ore 09:45
Presidente Dott. NC AN Consigliere Dott. Guido Garavaglia
Consigliere Relatore Dott. Caterina Garufi

Chiamata la causa
Appellante/i

Controparte_1
Avv. MIGLIORINO MASSIMILIANO Presente
Appellato/i

CP_2
Avv. LORENZETTI FIAMMETTA in sost. Avv. Francesca Romagnoli

Controparte_3
Avv. ROLANDO CIRO
Avv. LAUDADIO SABINO in sost. Avv. Todaro Antonio Franco
È presente per la pratica forense il dott. Controparte_4 tessera dell'ordine degli Avvocati di Nr P79892 CP_2
La Corte ritenuta che la causa può essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. invita le parti a concludere ed a discutere.
Le parti concludono come dai rispettivi atti.
La Corte
Dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: NC AN Presidente Guido Garavaglia Consigliere Caterina Garufi Consigliere est. all'udienza del giorno 23.10.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 3372 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Via Controparte_1 C.F._1 CP_2
NG Brofferio n. 3, presso lo studio dell'Avv. Massimiliano Migliorino che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti appellante E (C.F. ), in persona del Sindaco p.t., rappresentata e difesa CP_2 P.IVA_1 dall'Avv. Fiammetta Lorenzetti ed elettivamente domiciliata in Via del Tempio di Giove CP_2
n. 21, presso l'Avvocatura Capitolina in forza di procura in atti appellata E (C.F. , in persona del rappresentante legale p.t., Controparte_3 P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli Avv.ti Ciro Rolando e Sabino Laudadio ed elettivamente domiciliata in Milano, Viale Bianca Maria n. 37, presso lo studio di quest'ultimo in forza di procura in atti appellata
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 8462/2024 – annullamento determinazione dirigenziale- subentro nell'assegnazione di immobile di Edilizia Residenziale Pubblica
CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. Con ricorso depositato in data 11.12.2023, si rivolgeva al Tribunale di Roma Controparte_1 per riassumere il procedimento originariamente incardinato presso il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio che, con la sentenza n. 16904/2023 pubblicata in data 13.11.2023, dichiarava il ricorso inammissibile per difetto di giurisdizione del giudice amministrativo in favore di quello ordinario. Il ricorrente chiedeva l'annullamento della determinazione dirigenziale n. repertorio QC/899/2014 del 15.12.2015, n. protocollo QC/28138/2014 del 15.12.2014, notificata in data 12.1.2015, con la quale l'amministrazione di CP_2 all'esito dell'istruttoria condotta dalla società -quale titolare dell'appalto Controparte_3 di servizi per la gestione del patrimonio immobiliare di rigettava l'istanza di CP_2 voltura del contratto di locazione dell'alloggio gestito a titolo di Edilizia Residenziale Pubblica sito in Via Cipriano Facchinetti n. 86, edificio H, scala D, interno 10, ritenendo la società CP_2 la carenza dei requisiti richiesti dall'art. 12 Legge Regionale Lazio n. 12/1999 per il subentro nel rapporto locatizio da parte del . In punto di fatto, il ricorrente rappresentava di essere, già CP_1 dal 1981 ma, formalmente, dal 1994 (giusto atto notorio del 10.2.1994), parte effettiva del nucleo familiare composto da , al quale era stato assegnato l'immobile, e dalla coniuge Parte_1
. A riprova, deduceva l'esistenza di una stabile convivenza tra lo stesso Persona_1 CP_1
e i coniugi , di risiedere all'interno dell'immobile oggetto di causa, producendo CP_5 una serie di dichiarazioni sostitutive dalle quali si ricaverebbe l'appartenenza del al CP_1 nucleo familiare A seguito del decesso di (in data 8.1.2005), della Per_2 Persona_3 voltura dell'immobile in capo al coniuge superstite e del decesso anche di Persona_1 quest'ultima (in data 15.12.2010), con istanza del 13.1.2011 chiedeva la voltura Controparte_1
a proprio nome del contratto di locazione dell'immobile, ai sensi degli artt. 11-12 L.R. Lazio n. 12/1999. Secondo il ricorrente, la avrebbe poi assegnato, sul piano Controparte_3 fattuale, l'immobile al in quanto intestava a nome di quest'ultimo i bollettini per il CP_1 pagamento dei ratei mensili di conduzione. Tuttavia, dopo l'avvio del procedimento di voltura del contratto di locazione, con nota prot. n. 9046 del 10.4.2013 il Dipartimento Patrimonio di Capitale contestava la sussistenza dei requisiti per il subentro di CP_2 Controparte_1 nell'assegnazione di e in quanto, benché residente Persona_3 Persona_1 nell'immobile da molti anni, non avrebbe mai fatto parte del nucleo familiare rivestendo piuttosto la qualifica di mero “ospite”. Ciò veniva formalmente confermato con la determinazione dirigenziale impugnata, ove l'Amministrazione Capitolina ribadiva che il diniego era fondato sull'assenza dei requisiti normativamente previsti per il subentro, non risultando il ricorrente far parte dell'originario nucleo familiare dell'assegnatario e dovendosi ricondurre la sua presenza nell'alloggio ad un mero rapporto di ospitalità, insuscettibile di generare un diritto al subentro ai sensi della invocata normativa regionale (“L'Amministrazione Capitolina, come già comunicato con nota del Dipartimento Patrimonio n. 9046 del 10/04/2013 notificata il 17/04/2013, conferma la non sussistenza dei requisiti previsti ex art. 12 della L.R.L. n 12/99 per il subentro nell'alloggio di suindicato in quanto la S.V. non ha mai fatto parte del nucleo familiare originario CP_6 dell'assegnatario Sig. e della Sig.ra (…). Infatti, la S.V. era Persona_3 Persona_1 presente nell'alloggio, come da richiesta del 25/02/2009 in qualità di ospite, titolo che non ingenera alcun diritto al subentro nella posizione locativa. Valutate, infine, le deduzioni da Lei prodotte (…), l'Amministrazione non ha ritenuto le stesse rilevanti ai fini del superamento dei motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza di voltura del contratto a suo nome”, cfr. allegato 2 determinazione dirigenziale). A questo punto, il ricorrente lamentava un eccesso di potere derivante dal fatto che, essendo stato concesso il subentro (dimostrato – secondo il ricorrente – dai bollettini di pagamento intestati a proprio nome), un eventuale riesame che avesse accertato la mancanza dei requisiti richiesti dalla legge e la conseguente erronea assegnazione avrebbe dovuto comportare la decadenza dall'assegnazione stessa ex artt. 12 e 13 L.R.L. n. 12/1999 e non il diniego di voltura. Lamentava, altresì, l'erroneità dell'istruttoria in quanto l'amministrazione di non avrebbe correttamente valutato la sua stabile residenza nell'appartamento CP_2 assegnato ai coniugi dall'anno 1981. Concludeva chiedendo di annullare e/o CP_5 dichiarare nulla la determinazione dirigenziale n. repertorio QC/899/2014 del 15.12.2014, n. protocollo QC/28138/2014 del 15.12.2014, notificata in data 12.1.2015 di Parte_2
Patrimonio Sviluppo e Valorizzazione III UO alienazione e gestione ERP, e di tutti
[...] gli atti e provvedimenti propedeutici, presupposti preordinati, conseguenti, discendenti e comunque connessi;
conseguentemente, di dichiarare il diritto del ricorrente di Controparte_1 subentrare nel contratto di locazione dell'appartamento sito in Via Cipriano Fachinetti n. CP_2
86, dichiarando la validità della voltura, ex art 11-12 LRL n. 12/1999 del 13.1.2011, da
[...]
a del contratto di locazione dell'appartamento. Con vittoria di spese, Per_1 Controparte_1 competenze e onorari di giudizio. Si costituiva in giudizio contestando quanto ex adverso dedotto. In particolare, la CP_2 resistente ribadiva che la presenza del ricorrente all'interno dell'immobile oggetto di causa era inidonea a legittimare il subentro nel contratto di locazione in quanto tra le parti intercorreva un mero rapporto di ospitalità, come tale insufficiente a far sorgere un diritto al subentro. Segnalava, a tal riguardo, che i precedenti beneficiari nelle autocertificazioni anagrafiche reddituali non avevano mai menzionato come membro del nucleo familiare. Concludeva Controparte_1 chiedendo di rigettare tutte le domande proposte da in quanto infondate in fatto Controparte_1 ed in diritto e, per l'effetto, confermare la determinazione dirigenziale impugnata. Si costituiva in giudizio eccependo in via preliminare la propria carenza Controparte_3 di legittimazione passiva. Il contratto di appalto tra e la CP_2 Controparte_3 avente ad oggetto la gestione amministrativa di alcuni immobili di proprietà comunale, scadeva in data 20.10.2014 e veniva prorogato sino al 31.1.2015 unicamente per la parte amministrativa e contabile. Per di più, la resistente sarebbe scevra da responsabilità nei Controparte_3 confronti del ricorrente perché dovrebbe rispondere del proprio operato esclusivamente nei confronti del in quanto mera appaltatrice, avrebbe assunto responsabilità CP_7 civilistiche limitate alla corretta esecuzione del contratto di appalto, e non già poteri decisionali in ambito pubblico. Concludeva chiedendo, nel merito, di rigettare integralmente il ricorso proposto da nei propri riguardi poiché inammissibile e in ogni caso infondato. Controparte_1
Con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di lite, competenze e onorari di giudizio. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 8462/2024, previamente dichiarava il difetto di legittimazione passiva della (“In altre parole, la risponde del suo Controparte_3 CP_3 operato unicamente al e non anche al privato che potrà manifestare eventuali CP_7 doglianze esclusivamente nei confronti del che, come nel caso di specie, ha adottato il CP_7 provvedimento finale”, cfr. pag. 6 sentenza di primo grado). Nel merito, ravvisata l'assenza di un'istanza volta ad autorizzare l'ampliamento del nucleo familiare e ritenuta, di conseguenza, la non appartenenza di al nucleo familiare dei defunti beneficiari Controparte_1 Persona_3
e , rigettava il ricorso e, per l'effetto, confermava la determinazione dirigenziale Persona_1
n. repertorio QC/899/2014, protocollo QC28138/2014. Condannava alla rifusione Controparte_1 delle spese di lite in favore di e della in solido tra loro, CP_2 Controparte_3 liquidate in euro 3.777,80 per compensi ed euro 566,67 per spese generali, oltre I.V.A., C.P.A. e ulteriori oneri di legge.

2. Con ricorso depositato in data 21.6.2024, contestava le conclusioni cui era Controparte_1 addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) omessa erronea valutazione dei documenti fondamentali ai fini del decidere;
omessa erronea applicazione di legge in riferimento agli artt. 11-12 L.R. n. 12/1999 per il mancato erroneo accertamento da parte del Tribunale della comunicazione di ampliamento del nucleo familiare
e per il mancato riconoscimento dell'appartenenza di al nucleo CP_5 Controparte_1 familiare di e . Il Giudice di prime cure avrebbe omesso di Persona_3 Persona_1 valutare i documenti depositati nel corso del primo grado di giudizio. In particolare, il ricorrente lamentava l'omessa ed erronea valutazione della dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà del 8.9.1997, con la quale comunicava al che il proprio Persona_3 CP_7 CP_2 nucleo familiare nell'anno 1995 era composto da , e Persona_3 Persona_1 CP_1
, nonché dell'atto di notorietà del 10.2.1994, con il quale due testimoni, avanti al Pretore
[...] di rendevano la seguente dichiarazione: “mi consta, per essere pubblico e notorio che dal CP_2
25/12/1993 il sig. nato a [...] [...] è andato ad ampliare il nucleo Controparte_1 CP_2 familiare di nato a [...] il [...], assegnatario dell'alloggio Persona_3 sito in in Via Cipriano Facchinetti n. 86 scala D int/10 fabbric. H, di proprietà dell'IACP, CP_2 per reciproca assistenza morale e materiale”. Qualora il Giudicante avesse debitamente valutato i suddetti documenti, avrebbe dovuto prendere atto della formale comunicazione al CP_7 dell'ampliamento del nucleo familiare e, di conseguenza, avrebbe dovuto accogliere la domanda di annullamento della determinazione dirigenziale e di voltura del contratto “atteso l'erronea istruttoria del che conosceva gli atti notori del 1993 e del 1997 per essergli stati CP_7 comunicati”. Inoltre, il ricorrente sottolineava come il suo nome non figurasse nelle autocertificazioni anagrafiche reddituali relative agli anni 1987, 1989, 1991, 1993, 1999, 2001 e 2003 presentate da e nella autocertificazione anagrafico reddituale del 2005 Parte_1 presentata da (prodotte in giudizio dalle resistenti) perché in quegli anni non Persona_1 avrebbe prodotto reddito, non essendoci la necessità di inserirlo nelle dichiarazioni reddituali (peraltro, “la mancata indicazione di nelle dichiarazioni prodotte da controparte nulla CP_1 aveva a che vedere con la appartenenza al nucleo familiare”);

2.b) errata omessa falsa applicazione di legge in relazione agli artt. 12-13 L.R. Lazio n. 12/1999 e art. 8 e violazione art. 10 bis Legge 241/1990 per l'accertamento della nullità della determinazione dirigenziale n. repertorio QC/899/2014 del 15.12.2015, protocollo QC28138/2014; eccesso di potere;
errata, omessa valutazione dei documenti di causa. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente rigettato l'eccezione di nullità della determinazione dirigenziale impugnata poiché affetta da eccesso di potere, con la quale il ricorrente eccepiva che
“ove l'Ente avesse ritenuto erronea l'assegnazione, avrebbe dovuto determinare la decadenza dall'assegnazione e non, come irrazionalmente avvenuto in falsa applicazione di legge ex art.li 12-13 L.R. Lazio 12/99, e erronea applicazione art. 8 e violazione art. 10 bis legge 241/90, asserire la mancanza dei requisiti per l'assegnazione” (cfr. pag. 20 ricorso in appello). Il capo di sentenza impugnata andrebbe riformato in quanto l'appellante avrebbe dato piena prova della comunicazione dell'ampliamento dell'originario nucleo familiare e della sua appartenenza ad esso e, altresì, avrebbe provato la voltura del contratto a suo nome (in particolare, rappresentava che i bollettini per il pagamento dei ratei mensili di conduzione erano intestati a suo nome). Pertanto, il Giudicante avrebbe dovuto dichiarare la nullità della determinazione dirigenziale perché emessa in violazione di legge con eccesso di potere attesa la voltura del contratto di locazione e, di conseguenza, avrebbe dovuto dichiarare che era intestatario del contratto di Controparte_1 locazione dell'immobile per la voltura. CP_6
Concludeva chiedendo di riformare integralmente la sentenza impugnata accogliendo le medesime conclusioni rassegnate nel ricorso introduttivo del primo grado di giudizio. Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio, nonché condanna alla restituzione delle spese di primo grado pagate medio tempore dell'appellante.

3. Si costituiva in giudizio contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo di CP_2 rigettare l'appello poiché inammissibile e comunque infondato in fatto e in diritto, con vittoria delle spese di fase. Si costituiva in giudizio anche ribadendo la propria carenza di Controparte_3 legittimazione passiva, come accertata e dichiarata nella sentenza di primo grado;
profilo della sentenza ormai passato in giudicato (“L'appellante si limita a richiedere una generica riforma integrale della sentenza impugnata senza, tuttavia, offrire alcun specifico motivo per la riforma della sentenza nella parte in cui rileva e dichiara il difetto di legittimazione passiva dell'odierna appellante, in violazione a quanto disposto dall'art. 434 c.p.c. Pertanto, la pronuncia circa il difetto di legittimazione passiva di deve considerarsi passata in giudicato, il CP_3 ricorso avversario dichiarato inammissibile e per l'effetto l'odierna appellata dovrà essere estromessa dal presente giudizio, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di lite”, cfr. pag. 8 comparsa di costituzione e risposta in appello). Concludeva chiedendo, nel merito, di rigettare l'appello poiché inammissibile e comunque infondato in fatto e in diritto, con condanna dell'appellante alle spese di lite, compensi e onorari di giudizio.

4. All'udienza del 10.10.2024, la Corte rinviava la causa per la discussione e la decisione, assegnando alle parti termine fino a 20 giorni prima dell'udienza per il deposito di note di persistenza dell'interesse alla decisione. All'odierna udienza, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE 5. Il primo ed il secondo motivo di appello- esaminati congiuntamente per la loro stretta connessione- sono infondati. Premesso che spetta al Giudice ordinario la controversia promossa al fine di far accertare il diritto a succedere nel rapporto locatizio di alloggio di edilizia economica e popolare, giacché l'art. 12 della l.r. Lazio n. 12 del 1999 disciplina il subentro nell'assegnazione senza lasciare all'Amministrazione alcuna discrezionalità, configurando, pertanto, un diritto soggettivo dell'interessato (Cass., Sez. un., 12 luglio 2019, n. 18828; Cass. 19 agosto 2016, n. 17201; 26 ottobre 2017, n. 25411; 16 gennaio 2007, n. 757; 10 gennaio 2003, n. 178), le censure in gravame richiamano alcuni documenti -acquisiti nel corso dell'istruttoria - che, secondo il , non CP_1 sarebbero stati adeguatamente valorizzati dal Tribunale. Si tratta della dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà del 8.9.1997 e dell'atto di notorietà del 10.2.1994. A giudizio della Corte, i documenti in parola non offrono elementi di rilievo decisivo ai fini dell'accoglimento della domanda del ricorrente, rimanendo priva di riscontro la presentazione di una richiesta di ampliamento del nucleo familiare -a favore del proveniente dagli CP_1 assegnatari. Quanto richiamato in appello lascia desumere solamente che la presenza di CP_1 nell'appartamento de quo fosse finalizzata all'assistenza morale e materiale, prestata dal medesimo a favore dei coniugi Dato informativo che appare del tutto coerente con la Per_2 qualifica dell'appellante di semplice ospite, come tale, non legittimato al subentro (v. dichiarazione della trasmessa alla il 25.02.2009, nella quale si dà Per_1 Controparte_3 atto della presenza del nell'alloggio “per motivi di assistenza”). CP_1
Giova ribadire, in generale, che l'assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica è un beneficio concesso dalla Pubblica Amministrazione solo al ricorrere di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, tassativamente previsti dalla legge. La detenzione di un tale alloggio è considerata legittima solo in presenza di un provvedimento formale di assegnazione o in virtù di un subentro legalmente riconosciuto che, nel caso di specie, non si è realizzato. Con riguardo al caso di specie, l'ospitalità, anche se formalizzata attraverso una "dichiarazione"- come effettuato dalla , rappresenta una situazione di mera cortesia e tolleranza da parte Pt_3 dell'assegnatario, che non incide sulla titolarità del rapporto con l'ente gestore;
l'ospitalità o comunque il consenso da parte dell'assegnatario all'ingresso nell'immobile non costituisce valido titolo ai fini dell'assegnazione o del subentro;
né il perdurare nel tempo dell'occupazione, né l'esercizio da parte dell'occupante delle prerogative del conduttore può legittimare la voltura. La Cassazione ha chiarito, difatti, che la detenzione per ragioni di ospitalità è precaria e non conferisce una posizione giuridica tutelabile autonomamente ai fini del possesso o della detenzione qualificata (Cass. Civ., Sez. II, n. 14979 del 28-05-2021). Pertanto, risulta ininfluente anche l'intestazione operata dall'Ente, in capo al , dei CP_1 bollettini di pagamento, una volta deceduta la legittima assegnataria dell'appartamento. Tale circostanza esplicita esclusivamente l'esigenza di di continuare a riscuotere i CP_2 canoni da parte di colui che, di fatto, occupa l'appartamento -ovvero il nelle more della CP_1 verifica sulle condizioni per procedere alla voltura richiesta (poi rigettata con il provvedimento censurato). La giurisprudenza è ferma nel ritenere che né la mera coabitazione, anche se prolungata nel tempo, né l'eventuale pagamento di canoni o oneri accessori da parte dell'ospite, possano sanare una situazione di occupazione priva di titolo formale (Cass. Civ., Sez. III, n. 33773 del 19-12-2019).

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori minimi (stante la modesta complessità della controversia) delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 5.000,00 e inferiore a euro 26.000,00, senza calcolare la fase istruttoria.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da Controparte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 8462/2024 nei confronti di e CP_2 [...]
Controparte_3
Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore di ciascuna delle appellate in € 2.966,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, il 23.10.2025 La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
NC AN
L'Assistente Giudiziario
Dott.ssa Marianna Cipullo