N. R.G. 114/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA SEZIONE CIVILE La Corte di appello civile così composta
Dott. Claudio Baglioni Presidente rel.
Dott.ssa Francesca Altrui Consigliere
Dott.ssa Arianna De Martino Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA 1 nella causa civile del giudizio di riassunzione in II Grado iscritta al n. r.g. 114/2023;
promossa da:
, c.f. , rappresentato e difeso unitamente e Parte_1 C.F._1 disgiuntamente tra loro, dall'Avv. Gianluca Bassetti del foro di Terni e dall'Avv.
Raffaella Adami, elettivamente domiciliato, giusta procura speciale estesa in calce al ricorso per Cassazione
ricorrente in riassunzione
contro
c.f. , in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Sandra Latini del foro di
Terni, con studio in Terni, corso del Popolo n. 101, giusta procura depositata nel fascicolo telematico della memoria di costituzione
resistente in riassunzione
pagina 1 di 9 Oggetto: impugnazione di delibera assembleare.
Conclusioni delle parti
Come nelle note per la trattazione scritta depositate per l'udienza del 21.11.2025.
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione
La Corte suprema di cassazione con ordinanza n. 490, pubblicata del 13.12.2022, resa nel proc. n. 490/2022, ha cassato con rinvio la sentenza di questa Corte n. 334/2021, pubblicata il 7.6.2021, che rigettava l'appello averso la sentenza del Tribunale di Terni n.
656/2016, pubblicata il 21.7.2016, che aveva rigettato l'impugnazione della delibera dell'assemblea del condominio di in datata Controparte_1 CP_1
28.12.2011.
La Corte di cassazione ha affermato che la Corte di appello avrebbe dovuto accertare che: a) “la delibera non avesse approvato e ripartito una spesa priva di inerenza alla gestione qual è quella che concerne la manutenzione dei beni di proprietà esclusiva”, sicché CP_2 andava verificato “che il tetto oggetto dell'intervento manutentivo non assolve, nel complesso costituito da più unità immobiliari, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, ciò ai fini
2 dell'individuazione della natura comune o meno del bene ex art. 1117 n.1 c.c.” essendo
“estraneo alle competenze deliberative dell'assemblea un tetto che non denota la sussistenza dei connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione della res al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari” con la conseguenza che sarebbe nulla “la deliberazione dell'assemblea dei condomini che si occupi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi”; b) il tetto n. 6 oggetto dell'intervento di manutenzione, “per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, non sia destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'intero edificio in condominio (art. 1123, comma 3, c.c.) venendo meno in tal caso il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene”; “alla parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni corrispondono, infatti, conseguenze di rilievo per quanto attiene alla gestione, nonché all'imputazione delle spese. Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare”. ha riassunto il giudizio chiedendo, in conformità del principio di Parte_1
pagina 2 di 9 diritto enunciato dalla Corte di cassazione, di dichiarare nulla o annullare la delibera del condominio datata 28.12.2011.
Si è costituito il condominio deducendo che: con ordinanza n. 78 dell'11.4.2008 il
Sindaco di li aveva ordinato di nominare urgentemente un tecnico qualificato ed CP_1 abilitato per le necessarie verifiche statiche del tetto richieste dal Comando Provinciale
Vigili del Fuoco di Terni, al fine di eliminare tutti i pericoli per la privata e pubblica incolumità con termine per il deposito della relazione circa le verifiche strutturali di 8 giorni dalla notifica dell'ordinanza; l'amministratore del condominio aveva nominato un tecnico di fiducia (Ing. e, stante la complessità della vicenda e delle Per_1 successive determinazioni del Comune (ordinanza n. 155 del 30.6.08 e nota prot. 13786 del 13.5.09), dietro richiesta dei condomini, aveva conferito mandato professionale anche all'Ing. , condomino del condominio, al fine di coadiuvare l'Ing. Per_2 nell'espletamento dell'incarico; all'esito dell'incarico l'Ing. aveva Per_1 Per_2 richiesto al condominio il pagamento dei compensi professionali per un importo per le prestazioni professionali relative all'incarico afferente l'attività legata all'ordinanza sindacale 78/2008 e successive, nonché un ulteriore importo per la prestazione 3 professionale svolta nell'interesse del condominio nel procedimento civile n. 782/2008 intercorso tra lo stesso e il condominio con delibera del 28.11.2008, nel ripartire Pt_1 le spese inerenti la richiesta di , non addebitava a alcun importo Per_2 Pt_1 relativo alla prestazione legata al procedimento civile, disponendo, invece, solo per l'ulteriore somma richiesta da addebitandogli la somma di € 1.591,23 in virtù Per_2 del criterio di ripartizione delle spese del tetto n. 6 approvato all'unanimità con medesima delibera e mai contestato dalla controparte, a seguito di assemblea condominiale, riunitasi in seconda convocazione, cui avevano partecipato 4 condomini
(compreso ) su 8, per complessivi 595,142 millesimi. Per_2
Ha aggiunto che: aveva impugnato la delibera assembleare per illegittimità, Pt_1 in quanto adottata in violazione dell'art. 1136 c.c. e ciò anche perché il condomino non poteva essere computato ai fini dell'art. 1136 c.c., perché portatore di un Per_2 interesse proprio, nonché contestato le somme a lui addebitate a titolo di onorari per l'Ing. , in quanto si riteneva controparte nel procedimento amministrativo Per_2 relativo alla vicenda afferente le ordinanze sindacali del n. 78 Parte_2
pagina 3 di 9 dell'11.4.2008 e n. 155 del 30.6.2008; a seguito del rigetto della domanda aveva Pt_1 proposto appello adducendo sia l'irregolare costituzione dell'assemblea condominiale, sia la sua posizione confliggente rispetto al ed, in particolare, la sua CP_1 estraneità alla nomina dell'Ing. ; con sent. 334/2021, la Corte di appello di Per_2
Perugia aveva analizzato solo l'eccezione sollevata dal afferente l'irregolare Pt_1 costituzione dell'assemblea, ritenendola infondata e non si pronunciava su altre questioni, ritenute estranee al motivo del contendere;
con ricorso per cassazione Pt_1 aveva sostenuto la violazione ed errata applicazione della normativa in materia, ex art. 360 n. 3 c.p.c., in relazione agli art. 1135, 1136, 1117, 832, 1123, commi 2° e 3° c.c. ed, in particolare, lamentato che: l'assemblea condominiale fosse stata convocata al fine di deliberare su un criterio di ripartizione delle spese relative alla prestazione professionale di messa in sicurezza del tetto avente ad oggetto, non solo CP_2 quelle riguardanti la parte comune della copertura ma anche quelle relative alla porzione di proprietà esclusiva dello stesso, motivo solo genericamente accennato in sede di appello e meglio esplicitato solo in cassazione, nonostante il avesse CP_1 eccepito la genericità dell'assunto difensivo avversario, sicché solo nel terzo grado di 4 giudizio sarebbe emersa l'esclusività della proprietà del tetto;
il non si CP_1 costituiva nel giudizio di cassazione.
Il in questo giudizio ha contestato integralmente l'atto introduttivo del CP_1 giudizio rappresentando che le doglianze del ricorrente fossero destituite di fondamento logico giuridico, afferenti una questione sulla quale non era stato mai chiamato a contraddire essendo state le eccezioni relative l'irregolarità della delibera sempre generiche e, quindi, lesive del suo diritto di difesa. Ha sostenuto poi che: la delibera dell'assemblea del non riguarda in alcun modo beni appartenenti CP_1 in proprietà esclusiva ai singoli condomini ma, come si evincerebbe dalla “tabella millesimale e criterio di ripartizione delle spese del tetto n°6”, il predetto tetto ha una superficie pari a mq. 14,28 e costituisce parte comune a copertura parziale dell'immobile dall'analisi della tabella riportata, mai contestata dal CP_2 condomino ed anzi dallo stesso specificatamente approvata nonché persino Pt_1 invocata, deriverebbe che la delibera non può considerarsi nulla poiché avente ad oggetto un bene di proprietà esclusiva ma un bene “parte comune a copertura parziale pagina 4 di 9 dell'immobile condominiale”; sarebbe pacifico che il tetto n. 6 debba considerarsi a tutti gli effetti bene condominiale, poiché non solo a copertura di proprietà esclusive
(proprietà e ) ma di aree comuni, come corte e cavedio in quanto se così Pt_1 Per_2 non fosse, non si comprenderebbe l'utilizzo della tabella relativa al tetto n. 6, poiché laddove il tetto fosse a copertura solo di singole proprietà, la stessa delibera non avrebbe avuto alcuna ragion d'essere, trattandosi di bene comune a e a Per_2
e non avrebbe formato oggetto di ordinanze sindacali da parte del Pt_1 Parte_2 la tabella non era stata mai impugnata da in quanto da lui ritenuta
[...] Pt_1 valida;
in nessun grado del giudizio era stata eccepita la proprietà esclusiva del tetto e, se così fosse stato, ciò vorrebbe dire che i lavori che in passato hanno riguardato questo tetto, non dovevano essere posti a carico dei condomini, in virtù dei millesimi di cui alla tabella sopra riportata ma suddivisi pro quota fra i due asseriti comproprietari;
la Corte di cassazione non avrebbe spiegato le ragioni in virtù delle quali abbia ritenuto il tetto n. 6 proprietà esclusiva e, quindi, fuori dalla competenza del condominio.
Ha sostenuto, infine, l'inapplicabilità del principio enunciato dalla Corte suprema al caso che ci interessa poiché il tetto n. 6 non sarebbe bene di uso esclusivo ma avente 5 natura condominiale, non solo per natura ma anche per tipologia ed utilizzo.
Ha chiesto, quindi, il rigetto della domanda del ricorrente.
La causa è stata posta in decisione sulle conclusioni delle parti delineate nelle note per la trattazione scritta depositate per l'udienza del 21.11.2025 all'esito della scadenza dei termini per le comparse conclusionali e per le memorie di replica.
Va accolta la domanda formulata da coltivata con un unico motivo Parte_1 di appello, ripercorso in sede di rinvio, che va esaminato entro i limiti delineati dalla
Corte suprema. L'impugnazione della delibera condominiale in data 28.12.2011
(approvata all'unanimità dai quattro condomini presenti su otto, rappresentanti 595,142 millesimi del valore totale dell'edificio) è stata proposta ab origine dal predetto condomino (ricorrente) ex artt. 1136 e 1137 c.c. con riferimento ad una parte del pagamento delle somme spettanti all'Ing. , da costui richieste nella misura Per_2 complessiva di € 6.235,59, di cui € 2.371,88 imputate però alla controversia pendente presso il Tribunale di Terni tra e il condominio, dalla quale il condomino era Pt_1 stato esentato perché, essendo controparte del condominio nel procedimento giudiziale,
pagina 5 di 9 non si era avvalso dell'opera dell'Ing. . Il residuo importo di € 3.863,71 era Per_2 stato, invece, suddiviso dall'assemblea tra tutti i condomini secondo il criterio di ripartizione delle spese proposto dall'amministratore attribuendo al condomino Pt_1 una partecipazione di spesa di € 1.591,23, in forza di una proprietà di 411,39 millesimi. ha impugnato la deliberazione per illegittimità deducendo che erano Pt_1 intervenuti un numero di condomini inferiori al quorum assembleare richiesto e rilevando che il voto del condomino non potesse essere computato ex art. Per_2
1136 c.c., perché costui era in conflitto di interessi con il condominio. ha contestato ancora l'atto deliberativo sotto il profilo della nullità. Nello Pt_1 specificare in sede di legittimità che la delibera condominiale fosse violativa degli artt.
1117, 832, 1123, commi 2 e 3, c.c., ha insistito per l'invalidità dell'atto sotto il profilo delle dedotte violazione di legge sostenendo che la ripartizione delle spese deliberate non poteva avere ad oggetto porzioni di proprietà esclusiva del tetto CP_2
Il convenuto nel giudizio di riassunzione ha eccepito la tardività della CP_1 dedotta invalidità dell'atto, deducendo che sarebbe stata soltanto accennata con l'atto di appello e meglio specificata soltanto innanzi la Corte suprema, sicché la questione 6 assume un rilievo centrale nel presente giudizio.
In effetti, nel giudizio di legittimità ha specificato doglianze, ritenute dalla Pt_1
Corte suprema fondate, sull'invalidità della delibera assembleare sia perché l'atto aveva ad oggetto beni di proprietà esclusiva e non solo quelli relativi alla proprietà comune, sia perché era illegittimo anche nella parte relativa alla porzione di tetto in condominio in quanto il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea era stato calcolato in base ai millesimi di proprietà generale, e non, invece, sugli effettivi millesimi di cui alla
“tabella tetto”.
La Corte di cassazione è stata chiara nell'individuare l'omesso accertamento nei precedenti gradi di giudizio della tipologia di spesa approvata per non essere stato dato atto che la stessa era estranea perché priva di inerenza alla gestione condominiale, giacché inclusiva di interventi di manutenzione riferiti a un bene (anche) di proprietà esclusiva. L'accertamento avrebbe dovuto appurare se il tetto condominiale oggetto dell'intervento manutentivo non potesse assolvere, nel contesto di un condominio formato da più unità immobiliari, alla funzione di copertura di una sola delle stesse al pagina 6 di 9 fine di individuare la natura comune, o meno, del bene ex art. 1117 c.c. con la conseguenza che l'eventuale accertamento della (parziale) proprietà esclusiva del bene
(cioè il tetto n.6) avrebbe comportato l'illegittimità dell'adottato criterio di ripartizione di spesa, approvato con la delibera del 28.12.2011. Tale accertamento avrebbe richiesto anche l'indagine ulteriore sulla possibilità di applicare l'art. 1123, comma 3, c.c., verificando se il tetto non fosse destinato al servizio soltanto di una parte dell'edificio in condominio, atteso che in tale evenienza, traendovi utilità solo un gruppo di condomini sarebbe venuto meno il presupposto della contitolarità del bene in capo all'intero condominio.
Ora, risulta testualmente dall'allegato alla delibera condominiale approvata che:
“[…] La quarta colonna, relativa alla proiezione del tetto al livello del primo piano, viene scorporata in due colonne, “A” e “B”; la prima, per totali millesimi 154,061 di proprietà del tetto, attribuiti per intero al condomino , la seconda per totali millesimi 179,272, Per_2 ripartiti proporzionalmente fra tutti i condomini. Alla quinta colonna, relativa alla proiezione del tetto al livello del secondo piano, il valore millesimale totale del tetto è pari a 333,333 millesimi, ed è imputato per intero al condomino odierno ricorrente. L'ultima colonna 7 Pt_1 riporta il computo totale dei millesimi di proprietà del tetto n. 6, attribuendone 411,839 al
in virtù della sommatoria dei valori di sua competenza, come riportati nelle menzionate Pt_1 colonne […]” (v. doc. n.1 dell'atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio).
Il tetto n. 6 non era, quindi, dotato delle caratteristiche di parte comune dell'edificio condominiale ai fini della ripartizione delle spese per interventi manutentivi, come richiesto ex art. 1123 c.c.; di conseguenza è evidente l'invalidità dell'atto deliberativo col quale non si è tenuto in considerazione che il quorum costitutivo (e deliberativo) assembleare era stato calcolato non soltanto con i millesimi riguardanti la parte comune della copertura del tetto, ma anche conteggiando i millesimi relativi alla porzione di proprietà esclusiva dello stesso.
Ne deriva l'illegittimità della delibera condominiale adottata tanto per il mancato rilievo dell'esclusività della proprietà di parte del bene ritenuto, invece, erroneamente
“parte comune”, e, quindi, per avere deliberato su un oggetto impossibile ex art. 1346
c.c. perché non di pertinenza del condominio non all'unanimità, che la rende nulla, quanto per l'illegittimità del quorum necessario per la sua validità perché non sarebbe pagina 7 di 9 stato raggiunto il numero dei condomini necessari per deliberare sulla ripartizione delle spese, che la rende annullabile;
infatti, dovendosi escludere dal conteggio i proprietari esclusivi di porzioni del bene era venuta a mancare la metà dei millesimi del valore dell'edificio per poter validamente costituire l'assemblea, profilo che aveva Pt_1 evidenziato fin dall'atto introduttivo del giudizio di primo grado, e poi ha ripreso, ancorché solo con precisazioni o cenni, sia nell'atto di appello sia nel giudizio di legittimità.
La conseguenza è che esaminando al documento già citato (doc. n.1, all. A dell'atto di citazione) ed avuto riguardo alla natura e al contenuto sia della domanda originaria sia della proposta impugnazione - come detto “a doppia critica” rispetto all'invalidità dell'atto - la nullità si sarebbe potuta pronunciare anche per motivi diversi dalle specifiche contestazioni sollevate ex artt. 1136 e 1137 c.c., atteso che esse avevano comunque ricompreso ab origine l'azione di accertamento della nullità dell'atto deliberativo, ovvero ricorrendo ad una valutazione officiosa già nei precedenti gradi di giudizio. Invero, il Giudice se investito dell'azione di nullità di una delibera assembleare ha sempre il potere (e il dovere), in ragione della natura autodeterminata 8 del diritto cui tale domanda accede, di rilevare e di dichiarare in via ufficiosa, e anche in appello, la nullità della stessa per un vizio diverso da quello denunciato non ostandovi neanche il principio della domanda come avviene, viceversa, in caso di sola domanda di annullamento (cfr. Cass. 11.12.2023 n. 34590; Cass. ord. 18.4.2023 n. 10233; Cass. SS.UU.
12.12.2014 n. 26243; Cass. SS.UU. 22.3.2017 n. 7294; Cass. ord. 17.10.2019 n. 26495).
Va, dunque, dichiarata la nullità della delibera del condominio via Cocceio Nerva
n.50, del 28.12.2011. CP_1
Avuto riguardo all'esito finale della lite, in applicazione del principio della soccombenza le spese di lite vanno poste a carico del Controparte_3
convenuto in riassunzione, effettiva parte soccombente in tutti i gradi di
[...] giudizio, e vanno liquidate come in dispositivo secondo gli scaglioni di riferimento di cui al d.m. n.55/2014, come integrato dal d.m. n. 37/2018 e dal d.m. n.147/2022, tenuto conto del pregio dell'attività professionale svolta nell'esame delle questioni giuridiche trattate, del valore della causa (da € 1.101 a € 5.200), dell'importanza e della natura dell'affare, nonché del risultato conseguito, ex art. 4 del d.m. 10.3.2014 n. 55, con pagina 8 di 9 esclusione della fase istruttoria perché non è stata svolta in nessun grado del giudizio.
Il condominio va condannato a restituire a vittorioso in ogni stato e Parte_1 grado del giudizio, le somme da costui eventualmente pagate in esecuzione delle precedenti sentenze.


P.Q.M.

la Corte di appello di Perugia, definitivamente pronunciando nel giudizio riassunto a seguito del rinvio dalla Corte di cassazione, uditi i procuratori delle parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita: dichiara la nullità della delibera dell'assemblea del Parte_3 in data 28.12.2011;
[...] condanna il condominio di in persona Controparte_1 CP_1 dell'amministratore p.t., a rifondere a le spese di lite: a) del giudizio di Parte_1 primo grado che liquida in € 1.250,00 per compensi professionali;
b) del giudizio di appello, che liquida in € 1.500,00 per compensi professionali;
c) del presente giudizio di rinvio, che liquida in € 1.500,00 per compensi professionali;
d) del giudizio di cassazione che liquida in € 1.000,00 per compensi professionali, oltre il rimborso forfettario del 9
15%, i.v.a. e c.a.p. come per legge su tutte le somme liquidate;
condanna il condominio di in persona Controparte_1 CP_1 dell'amministratore p.t., a restituire a le somme da costui eventualmente Parte_1 pagate in esecuzione delle precedenti sentenze.
Perugia, 16.4.2025.
Il Presidente est.
dott. Claudio Baglioni
pagina 9 di 9