CORTE di APPELLO di POTENZA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Potenza, Sezione Civile, nelle persone dei SIg. magistrati:
Dott. MICHELE VIDETTA Presidente estensore
D.ssa MARIADOMENICA MARCHESE ConSIliere Avv. SALVATORE GUZZI Giudice Ausiliare
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n.124 del Ruolo Generale dell'anno 2019, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n.11/2019 emessa dal Tribunale di Lagonegro in composizione monocratica l'8.1.2019 e pubblicata il 9.1.2019, e vertente tra
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dagli Avv.ti Luisa Mancuso e Aniello Granozio ed C.F._2 elettivamente domiciliati presso lo studio legale del primo in Potenza alla Via Maratea n.8;
APPELLANTI principali
E
(c.f. , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Maria Controparte_1 C.F._3
Cristina Pinto e Guglielmo Borea, presso lo studio legale dei quali in Salerno, al Corso Garibaldi n.
167, elettivamente domicilia;
APPELLATA principale – APPELLANTE incidentale
(c.f. ), (c.f. Controparte_2 C.F._4 Controparte_3
), (c.f. ), C.F._5 Controparte_4 C.F._6
(c.f. ), (c.f. CP_5 C.F._7 Controparte_6
), (c.f. ), C.F._8 Controparte_7 C.F._9 CP_8
(c.f. ) e (c.f. ), C.F._10 Controparte_9 C.F._11 rappresentati e difesi dall'Avv. Giovanni Pascale ed elettivamente domiciliati in Potenza, alla Via del Seminario Maggiore n. 103, presso lo studio dell'Avv. Salomone Bevilacqua;

APPELLATI principali – APPELLANTI incidentali
, contumace;
APPELLATA principale CP_10
trattenuta in decisione il 5.3.2024 sulle conclusioni rassegnate dalle parti costituite con note scritte depositate il 15.2.2024 e il 26.2.2024, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte.
SVOLGIMENTO del PROCESSO Con atto di citazione notificato in data 8.8.2007 , Controparte_2 CP_10 [...]
, Controparte_3 Controparte_4 CP_5 Controparte_6 CP_7
, e convenivano dinanzi al Tribunale di Sala Consilina i
[...] CP_8 Controparte_9 SIg. e affinché fosse dichiarata la nullità e la conseguente Parte_2 Parte_1 inopponibilità nei loro confronti dell'atto di compravendita del 28.10.1989, registrato in Lagonegro il 6.11.1989, avente ad oggetto un lastrico solare, e fosse dichiarata l'inefficacia dell'atto medesimo nella parte in cui era precisato che il terrazzo di copertura dell'appartamento fosse di proprietà esclusiva degli acquirenti, e Parte_2 Parte_1
A sostegno della propria richiesta gli attori, ciascuno dei quali proprietario di un appartamento facente parte di un fabbricato sito in Sapri alla Via Fanuele tra le cui parti comuni figurava il lastrico solare, sostenevano che il bene compravenduto non fosse di proprietà esclusiva della venditrice, ma costituisse un bene condominiale. Pertanto, chiedevano di Controparte_1 accertare che il lastrico solare fosse di proprietà di tutti i condomini, con conseguente condanna dei SIg. e al rilascio del bene immobile, con vittoria di spese Parte_1 Parte_2 di lite.
Con comparsa depositata in cancelleria il 30.11.2007 si costituivano in giudizio i SIg. Parte_2
e i quali, in via preliminare, chiedevano la chiamata in causa di
[...] Parte_1
quale venditrice e, nel merito, contestavano la fondatezza in fatto e diritto della Controparte_1
domanda attorea, insistendo perché fosse dichiarata l'opponibilità dell'atto di compravendita del
28.10.1989 nei confronti degli attori nella parte in cui era affermato “specificandosi che il terrazzo di copertura dell'appartamento resta di proprietà esclusiva degli acquirenti”; in via riconvenzionale, i convenuti chiedevano di accertare l'avvenuto acquisto per usucapione del diritto di proprietà esclusiva sul terrazzo di copertura del proprio appartamento o, in subordine, in caso di soccombenza, previa dichiarazione della responsabilità della venditrice per Controparte_1
evizione parziale del terzo, di statuire la riduzione proporzionata del prezzo originario di vendita, condannando al pagamento della somma equivalente in riduzione e al Controparte_1
risarcimento dei danni, il tutto con vittoria di spese di lite.
Esteso il contraddittorio nei confronti di quest'ultima si costituiva in giudizio Controparte_1
con comparsa depositata il 12.4.2008, contestando la fondatezza della pretesa azionata nei suoi confronti e concludendo per il rigetto della stessa e per la sua estromissione dal processo.
Con sentenza n. 11/2019, emessa l'8.1.2019 e pubblicata il 9.1.2019, il Tribunale di Lagonegro in composizione monocratica accoglieva la domanda proposta dagli attori e, per l'effetto, dichiarava la nullità dell'atto di compravendita del 28.10.1989 nella parte in cui si trasferiva la proprietà del lastrico solare in favore di e dichiarava che il lastrico Parte_2 Parte_1
pag. 2 solare oggetto di causa era di proprietà di tutti i condomini attori;
condannava i convenuti al rilascio del lastrico solare in favore di tutti i condomini attori, libero da persone e cose;
rigettava la domanda riconvenzionale e le ulteriori domande formulate dai convenuti;
condannava Parte_2
e alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori e condannava
[...] Parte_1 la terza chiamata in causa, alla rifusione delle spese di lite in favore dei Controparte_1 convenuti.
Con atto di citazione notificato in data 12.3.2019 e Parte_1 Parte_2 proponevano appello avverso la suindicata sentenza evidenziando, quale motivo di impugnazione,
l'errata interpretazione delle norme di diritto e del materiale istruttorio a disposizione dell'organo giudicante. In particolare, gli appellanti assumevano: l'erronea classificazione del bene in questione come lastrico solare invece che come vano sottotetto, tale essendo la effettiva consistenza dell'immobile emergente da diversi riscontri documentali sottoposti all'attenzione del primo giudice;
la violazione dell'art. 1117 c.c., difettando il bene della destinazione all'esercizio di un servizio di interesse comune ed essendo invece funzionale ad isolare dagli agenti atmosferici l'appartamento di proprietà degli appellanti;
l'errata valutazione in ordine alla insufficienza degli elementi di prova raccolti a riscontro dell'avvenuto acquisto per usucapione del bene immobile, essendo decorso il periodo temporale di dieci anni ex art. 1159 c.c.; l'omessa pronuncia in ordine alla domanda di condanna della terza venditrice, a tenere indenni gli appellanti Controparte_1 dalle spese dovute ai condomini ex artt. 1483, comma 2 e 1484 c.c.; la eccessiva e sproporzionata quantificazione delle spese di lite di cui alla condanna di pagamento pronunciata a carico degli stessi e ed in favore degli attori in primo grado, Parte_1 Parte_2 quantificazione operata in violazione dei compensi medi previsti dalle tariffe di cui al D.M. 37 dell'8.3.2018; la omessa considerazione dell'efficacia probatoria indiziaria delle ammissioni contenute negli scritti difensivi a firma del procuratore degli attori in primo grado;
la violazione degli artt. 190, comma 1 e 352 c.p.c. per avere il Tribunale preso in esame la memoria di replica degli attori nonostante non fosse stata depositata una precedente comparsa conclusionale.
Su tali basi gli appellanti convenivano dinanzi alla Corte di Appello di Potenza i SIg. CP_2
, ,
[...] CP_10 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
e Controparte_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9 Controparte_1 affinché, in riforma della sentenza impugnata, fosse rigettata la domanda avanzata in primo grado dagli attori e fosse dichiarata la opponibilità nei confronti di questi ultimi dell'atto di compravendita del 28.10.1989 anche nella parte in cui era affermato “specificandosi che il terrazzo di copertura dell'appartamento resta di proprietà esclusiva degli acquirenti” ovvero, in via subordinata, fosse accolta la domanda dagli stessi appellanti spiegata in riconvenzionale nel giudizio di primo grado e,
pag. 3 per l'effetto, fosse dichiarato l'avvenuto acquisto per usucapione del diritto di proprietà esclusiva sul terrazzo di copertura del proprio appartamento ovvero, in via ulteriormente gradata, fosse pronunciata la condanna della SI.ra al rimborso, in favore degli appellanti, di Controparte_1 tutte le spese da questi ultimi sostenute, ivi comprese le spese di lite come liquidate dal giudice in favore delle altre parti.
Con comparsa depositata in data 25.6.2019 si costituiva nel giudizio di impugnazione la SI.ra la quale contestava la fondatezza delle ragioni poste a sostegno Controparte_1 dell'impugnazione e spiegava appello incidentale volto ad ottenere la riforma della sentenza resa dal Tribunale di Lagonegro nel capo contemplante la condanna della stessa al pagamento CP_1 delle spese di lite in favore dei SIg. e . Parte_1 Parte_2
Con comparsa depositata il 6.9.2019 si costituivano i SIg. , Controparte_2 Controparte_3
,
[...] Controparte_4 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 [...]
e i quali contestavano la fondatezza dei motivi articolati a supporto CP_8 Controparte_9 dell'impugnazione e concludevano per la conferma della sentenza resa dal Tribunale di Lagonegro insistendo per l'inopponibilità nei loro confronti dell'atto di compravendita del 28.10.1989 e per la declaratoria di nullità della domanda riconvenzionale proposta da e Parte_1 Parte_2 per violazione del litisconsorzio necessario.
[...]
Non si costituiva in giudizio l'appellata . CP_10
Per effetto di decreto presidenziale reso il 15.2.2024 l'udienza di precisazione delle conclusioni fissata per il 5.3.2024 veniva sostituita, ai sensi dell'art.127-ter c.p.c., dal deposito telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni.
Precisate a cura delle parti costituite le rispettive conclusioni con note scritte depositate il 15.2.2024
e il 26.2.2024, con provvedimento emesso il 5.3.2024 la causa veniva assegnata in decisione con concessione dei termini ex art.190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI della DECISIONE
In via preliminare, va dichiarata la contumacia dell'appellata nei cui confronti il CP_10
contraddittorio è stato instaurato e che non ha inteso costituirsi in giudizio.
Sempre in via preliminare va rilevata l'assoluta inammissibilità delle domande avanzate dagli appellati , , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
e con la comparsa di Controparte_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9
costituzione depositata il 6.9.2019, domande volte ad ottenere che la Corte emetta pronunce di accertamento ulteriori rispetto a quelle rese dal Tribunale di Lagonegro e disponga ordini all'indirizzo dei SIg. e ed in favore degli appellati e del Parte_1 Parte_2
pag. 4 nonché all'indirizzo del Conservatore dei Registri Immobiliari di Salerno. Parte_3
Non può dubitarsi che nelle esposte forme i SIg. , , Controparte_2 Controparte_3
, e Controparte_4 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8
abbiano articolato un appello incidentale, atteso che, in tema di impugnazione, Controparte_9
per la proposizione dell'appello incidentale non occorrono formule sacramentali, essendo sufficiente che dal complesso delle deduzioni e delle conclusioni formulate dall'appellato nella comparsa di costituzione risulti in modo non equivoco la volontà di ottenere la riforma, anche solo parziale, della decisione del primo giudice (cfr. Cass.civ.sez. II, 15 novembre 2004 n. 21615; Cass. 26 giugno 1998 n. 6339; Cass.Sez. 1, 8 giugno 1995 n.6479; Cass.Sez. 3, 22 marzo 2007 n.6935).
Orbene, il sistema delle impugnazioni previsto dal codice di procedura civile pone a carico dell'impugnante incidentale l'onere di rispettare due termini:
a) un termine "esterno", cosiddetto perché preesistente alla proposizione di qualsiasi impugnazione, previsto dagli artt. 325 e 327 c.p.c.: si tratta di un termine di decadenza, cui la legge consente di derogare quando l'interesse all'impugnazione incidentale sorga dalla proposizione dell'impugnazione principale (art. 334 c.p.c.); la ratio di questo termine è garantire la certezza dei rapporti giuridici, in ossequio al tradizionale principio ne lites paene immortales fiant;
b) un termine "interno", previsto dall'art. 343 c.p.c., non derogabile in alcun modo (salva ovviamente la rimessione in termini di cui all'art. 153 c.p.c.), la cui ratio non è la certezza dei rapporti giuridici, ma la salvaguardia della parità processuale delle parti e del diritto di difesa dell'appellante principale, rispetto alle doglianze formulate con l'appello incidentale.
Questi due termini, come ha chiarito la Corte di Cassazione già con la sentenza n. 7519 dell'1/4/2014, sono tra loro complementari e non alternativi, ovvero legati da un nesso di implicazione unilaterale. Infatti, ove non sia rispettato il termine per il deposito in cancelleria della comparsa contenente l'appello incidentale, di cui all'art. 343 c.p.c., l'appello è inammissibile ed a nulla rileverà che per l'appellante incidentale non sia ancora spirato il termine di cui agli artt. 325 o
327 c.p.c. (cfr., più di recente, Cass. Civ., Sez. VI, ordinanza n.6386 del 06/03/2020).
In altre parole, il termine di cui all'art. 343 c.p.c. deve essere sempre rispettato nell'impugnazione incidentale, sia se tempestiva sia se tardiva rispetto ai termini di impugnazione esterna, che rilevano solo per l'operatività delle conseguenze previste dall'art. 334 co.2 c.p.c., con la conseguenza che l'appello incidentale sia inammissibile se proposto in violazione del cd. termine "interno", anche se tempestivamente proposto nel termine "esterno" lungo annuale o breve (cfr. Cass. civ. Sez. 3,
Sentenza n. 12724 del 19/06/2015; Cass. n.1701 del 2009).
Tali principi non trovano limitazioni o deroghe con riguardo all'impugnazione incidentale di tipo adesivo, che venga cioè proposta dal litisconsorte dell'impugnante principale e persegua il pag. 5 medesimo intento di rimuovere il capo della sentenza sfavorevole ad entrambi (v. Cass. 23 luglio
1994 n.6873; Cass. 13 settembre 1990 n.9470). Ciò SInifica che anche le SIg.re , Parte_4
e , avendo articolato un appello incidentale di tipo adesivo, CP_11 Controparte_12
fossero obbligate a rispettare il termine imposto dall'art.343 c.p.c.
L'art.343 co.1 c.p.c. espressamente prevede che “l'appello incidentale si propone, a pena di decadenza, nella comparsa di risposta, all'atto della costituzione in cancelleria ai sensi dell'articolo 166”. L'art.347 co.1 c.p.c. recita: “La costituzione in appello avviene secondo le forme
e i termini per i procedimenti davanti al tribunale”.
A norma dell'art.166 c.p.c., il convenuto deve costituirsi nel rispetto del termine di venti giorni prima dell'udienza di comparizione fissata nell'atto di citazione. L'art 171 co.2 c.p.c. dispone che
“se una delle parti si è costituita entro il termine rispettivamente a lei assegnato l'altra parte può costituirsi successivamente fino alla prima udienza ma restano ferme per il convenuto le decadenze di cui all'art. 167”, disposizione quest'ultima che fa obbligo al convenuto di proporre nella comparsa di costituzione, a pena di decadenza, le eventuali domande riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili di ufficio.
Dalla lettura combinata delle evocate disposizioni processuali si evince, dunque, che per evitare la decadenza di cui all'art.343 co.1 c.p.c. l'appellante incidentale – parte convenuta nel giudizio di impugnazione promosso dall'appellante principale - debba costituirsi nel rispetto del termine di cui all'art.166 c.p.c, ossia venti giorni prima dell'udienza di comparizione fissata nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di appello. Peraltro, ai fini della verifica della tempestività della costituzione del convenuto è da considerare come dies a quo il giorno dell'udienza, che perciò va escluso dal computo secondo il principio generale stabilito dal primo comma dell'art.155 c.p.c., e come dies ad quem il ventesimo giorno precedente l'udienza stessa, che, invece, va computato, non essendo espressamente previsto dalla norma che si tratti di termine libero (sulla natura eccezionale dei termini liberi, cfr. Cass.civ.sez.II, 27 marzo 1969 n.995; Cass.civ.Sez.Lav., 21 marzo 2006
n.6263).
Inoltre, atteso il chiaro disposto dell'art.166 c.p.c. (che fa espresso richiamo esclusivamente al comma 5 dell'art.168 bis c.p.c.), non assume alcuna rilevanza, ai fini del computo del termine per la costituzione del convenuto, lo spostamento automatico della data di udienza che sia stata rimandata d'ufficio ai sensi del comma 4 dell'art.168 bis del codice di rito. Ciò SInifica che, ove nel giorno in citazione fissato per la comparizione il giudice deSInato non tenga udienza e la comparizione delle parti sia rimandata d'ufficio all'udienza immediatamente successiva tenuta dal giudice, il convenuto per evitare la decadenza debba pur sempre costituirsi almeno venti giorni prima della data fissata nell'atto di citazione per la comparizione delle parti dinanzi al giudice, a nulla rilevando, appunto,
pag. 6 lo spostamento automatico di siffatta data in applicazione dell'art. 168 bis co.4 c.p.c.
Ne consegue che sia inammissibile, siccome tardivo, l'appello incidentale proposto assumendo a parametro temporale di riferimento per il rispetto del termine decadenziale dei "venti giorni prima"
(termine il quale, indicato dall'art.166 c.p.c. per la proposizione della domanda riconvenzionale di primo grado, viene poi richiamato, per la proposizione dell'appello incidentale nel giudizio di secondo grado, dall'art.343 c.p.c.) non già la data fissata nell'atto di appello, ma quella alla quale
(non tenendo in quel giorno udienza il giudice deSInato) la causa sia stata rinviata d'ufficio ai sensi dell'art.168 bis, quarto comma, c.p.c. E, infatti, l'unica fattispecie che giustifica la mancata considerazione dell'originaria data dell'udienza fissata nell'atto di citazione è quella - del tutto distinta - contemplata dal quinto comma dell'art.168 bis c.p.c., la quale ricorre allorché il giudice istruttore deSInato, nei cinque giorni dalla presentazione del fascicolo, ritenga, con proprio decreto motivato, di differire la data della prima udienza;
fattispecie nella quale - giusta espressa previsione di cui allo stesso art.166 c.p.c. - il termine di "venti giorni prima" va, appunto, computato in riferimento alla data fissata nel decreto del giudice istruttore deSInato (cfr. Cass.civ.sez.I, 11 giugno 2003 n.9351; Cass.civ.sez.III, 20 ottobre 2005 n.20319; Cass.civ.sez.I, 23 giugno 2008
n.17032; Cass.civ.sez.III, 5 ottobre 2010 n.20667).
Nel caso di specie, evidenziato che nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di impugnazione l'udienza di prima comparizione era stata fissata per il giorno 22.7.2019 e che alcun provvedimento di differimento ex art.168 bis co.5 c.p.c. risulta essere stato adottato, la costituzione dei SIg.
, , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5 [...]
e – avvenuta con comparsa CP_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9
depositata in cancelleria soltanto il 6.9.2019, ben oltre la data dell'udienza indicata nella citazione - deve riconoscersi tardiva in quanto perfezionatasi quando il termine fissato dall'art.166 c.p.c. era già definitivamente perento, con la conseguenza che gli stessi appellati all'epoca della loro costituzione in giudizio fossero già decaduti dal potere di proporre appello incidentale.
Pertanto, l'impugnazione incidentale proposta dai SIg. , Controparte_2 Controparte_3
, ,
[...] Controparte_4 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 [...]
e è inammissibile e non può essere effettuato nessuno scrutinio delle CP_8 Controparte_9
ragioni ed argomentazioni spese nella comparsa depositata il 6.9.2019 a sostegno delle domande ivi formulate e della conseguente parziale riforma della sentenza n.11/2019 emessa dal Tribunale di
Lagonegro in composizione monocratica l'8.1.2019 e pubblicata il 9.1.2019.
***
Appello principale proposto da e . Parte_1 Parte_2
L'appello principale proposto da e è soltanto in parte Parte_1 Parte_2
pag. 7 fondato e va accolto nei circoscritti limiti di cui alla motivazione che segue.
*
1.0 Con un primo motivo di impugnazione gli appellanti hanno sostenuto l'erronea classificazione del bene in questione come lastrico solare invece che come vano sottotetto, tale essendo la effettiva consistenza dell'immobile emergente da diversi riscontri documentali sottoposti all'attenzione del primo giudice. In particolare, detti riscontri documentali sono stati individuati: a) nelle copie degli atti progettuali, relazioni tecniche e rilievi fotografici allegati dagli amministratori del Condominio alla richiesta di rilascio di concessione edilizia presentata il 23.1.1989 al Comune di Sapri;
b) negli atti del distinto giudizio civile iscritto al n.297/1990 R.G. della Pretura di Sala Consilina ed avente ad oggetto un'azione di reintegrazione del possesso riguardante il locale sottotetto in questione;
c) nella relazione scritta resa dal C.t.u., ing. , nell'ambito di un ulteriore distinto Persona_1
giudizio iscritto al n.759/2007 R.G. del Tribunale di Sala Consilina ed avente ad oggetto un'azione di denuncia di danno temuto promossa dagli stessi SIg. e Parte_1 Parte_2
per ottenere la ricostruzione del tetto del locale in questione scoperchiatosi a causa di un violento temporale con conseguenti danni all'appartamento sottostante.
1.1 Il motivo di gravame è del tutto privo di concreta incidenza sul nucleo essenziale della decisione resa dal Tribunale di Lagonegro.
Invero, quand'anche – in via di mera ipotesi – il bene immobile oggetto di controversia non dovesse identificarsi, sotto il profilo della sua consistenza materiale, in un “terrazzo di copertura” o “lastrico solare” (come emergente, rispettivamente, dall'atto di compravendita del 28.10.1989 e dalla motivazione della sentenza impugnata), bensì in un locale “sottotetto” avente funzione isolante rispetto agli appartamenti dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, tanto non varrebbe comunque a mettere in crisi le argomentazioni in diritto ed in fatto articolate dal Tribunale di
Lagonegro a supporto della decisione appellata. Ciò in quanto anche il locale “sottotetto” figura nell'art.1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio, se non risulta diversamente dal titolo.
Secondo la definizione formulata da dottrina e giurisprudenza, il sottotetto si identifica con quell'ambiente posto tra il soffitto dell'ultimo piano e il tetto dell'edificio, essenzialmente destinato a proteggere le stanze di tale piano dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria, limitata in alto dalla struttura del tetto e in basso dal solaio o dalle volte che coprono gli ambienti del piano medesimo.
Una delle rilevanti novità apportate dalla legge n. 220/2012 è stato l'espresso inserimento del sottotetto tra i beni di proprietà comune di cui al punto 2 dell'art. 1117 c.c., con la conseguente applicazione, pertanto, delle regole fissate dal codice per le parti comuni dell'edificio ed i criteri di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c., a condizione che lo stesso sia destinato, per le pag. 8 caratteristiche strutturali e funzionali all'uso di tutti i condomini.
La modifica apportata dalla riforma risolve, pertanto, i dubbi interpretativi circa la natura di res communis del bene.
1.2 In ogni caso, l'assunto difensivo è sprovvisto di fondamento.
Nell'atto di compravendita del 28.10.1989 stipulato tra venditrice, ed i SIg. Controparte_1
e , acquirenti, non è fatta menzione alcuna dell'esistenza di Parte_1 Parte_2
un locale sottotetto sovrastante l'appartamento al terzo piano oggetto di compravendita. Invece, è fatto richiamo espresso esclusivamente ad un “terrazzo di copertura dell'appartamento” in questione.
Neppure dai contenuti dell'atto pubblico di donazione per notaio La Corte del 9.2.1974 – Per_2
atto con il quale la SI.ra ha acquistato la proprietà di più unità immobiliari Controparte_1
facenti parte del fabbricato sito in Sapri alla Via Fanuele, unità immobiliari fra le quali figura anche l'appartamento al terzo piano trasferito poi in proprietà ai SIg. e Parte_1 Parte_2
con l'atto di compravendita del 28.10.1989 – emerge la sussistenza di un locale sottotetto
[...]
sovrastante l'appartamento in questione, né si fa menzione di un vincolo pertinenziale tra l'appartamento medesimo ed uno specifico vano esattamente identificato.
A tanto si aggiunga che la SI.ra nella comparsa di costituzione nel giudizio di Controparte_1
primo grado, depositata il 12.4.2008, ha espressamente contestato che al momento del perfezionamento dell'atto di compravendita del 28.10.1989 il lastrico solare (“peraltro già di appartenenza degli altri condomini comproprietari”: v. pag.3 della comparsa) fosse munito di copertura, così implicitamente negando la esistenza di un vano sottotetto sovrastante l'appartamento al terzo piano oggetto di compravendita.
*
2.0 Con un secondo motivo di impugnazione gli appellanti hanno lamentato la violazione dell'art. 1117 c.c., difettando il bene oggetto di controversia della destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune dei condomini ed essendo esso, invece, funzionale ad isolare dagli agenti atmosferici l'appartamento di proprietà dei medesimi appellanti. In particolare, è stato sostenuto che la decisione del primo giudice in punto di inclusione del bene oggetto di controversia nell'ambito operativo dell'art.1117 c.c. sia assistita da motivazione insufficiente e contraddittoria con la quale il Tribunale di Lagonegro è giunto a conclusioni minate dalla omessa “indispensabile e preliminare indagine” in ordine alle caratteristiche strutturali e funzionali del bene.
2.1 Le argomentazioni spese a sostegno del motivo di gravame non hanno consistenza.
2.1.1 Innanzitutto, va ribadito che le risultanze processuali non valgono a riscontrare la esistenza,
pag. 9 all'epoca del perfezionamento dell'atto di compravendita del 28.10.1989, di un vano sottotetto sovrastante l'appartamento al terzo piano oggetto del trasferimento di proprietà, ma soltanto la esistenza di un terrazzo di copertura o lastrico solare.
2.1.2 In secondo luogo, pur a voler ipotizzare la esistenza di un locale sottotetto, è errato in diritto assumere che, ai fini della inclusione o meno del “sottotetto” nell'ambito operativo dell'art.1117
c.c., occorra preliminarmente accertare le caratteristiche strutturali e funzionali del bene onde valutare se lo stesso sia oggettivamente destinato ad un uso comune a vantaggio di tutti i condomini. A tale conclusione la difesa degli appellanti è pervenuta in forza di una non corretta interpretazione dei principi elaborati in materia dalla giurisprudenza di legittimità ed enunciati in plurime sentenze, alcune delle quali pure evocate ed oltremodo enfatizzate dalla stessa difesa a sostegno del proprio errato convincimento. Ed invero, l'attenta e non superficiale lettura delle pronunce in discorso evidenzia che “la proprietà del sottotetto si determina, dunque, prioritariamente in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto” (cfr. Cass.Sez. 2, Ordinanza n. 5335 del 02/03/2017, in motivazione). Si tratta di approdo giurisprudenziale consolidato da decenni: v. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 17249 del 12/08/2011: “In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli
e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune”; v. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del
30/03/2016: “In tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.”; v. Cass.civ.sez.II, sentenza 8 maggio 2017,
n. 11184: “La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune”; v. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9383 del 21/05/2020:
“La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune” (nei medesimi termini, v. anche Cass.civ.sez. II, 20 luglio 1999 n.7764; Cass.civ.sez. II, 28 aprile 1999 n. 4266, in motivazione).
Pertanto, contrariamente a quanto opinato dagli appellanti, “indispensabile e preliminare indagine”
pag. 10 è quella volta ad accertare se la natura del locale sottotetto sia determinata dai titoli e, esclusivamente ove i titoli difettino del tutto, è necessario estendere la valutazione alle caratteristiche strutturali e funzionali del bene al fine di verificare se esso risulti in concreto oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune ovvero assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento sito all'ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo. In altre parole, solo in mancanza del titolo, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.
Ne consegue, in via logica, che, in presenza del titolo che valga a ricomprendere il locale sottotetto nell'ambito dei beni comuni, non sia richiesto nessun ulteriore accertamento e non occorra indagare e valutare le caratteristiche strutturali e funzionali del bene.
2.1.3 Neppure ha pregio la censura che la decisione del primo giudice in punto di inclusione del bene oggetto di controversia nell'ambito operativo dell'art.1117 c.c. sia assistita da motivazione insufficiente e contraddittoria.
L'impianto motivazionale approntato dal Tribunale di Lagonegro si palesa puntuale, completo e pienamente coerente nello svolgersi degli argomenti. Il primo giudice, muovendo dal presupposto – emergente pacificamente dagli atti negoziali prodotti in giudizio e mai efficacemente contrastato dai SIg. e – che oggetto del contendere fosse “il terrazzo di Parte_1 Parte_2 copertura dell'apparta-mento” al terzo piano e non già un locale sottotetto sovrastante l'appartamento medesimo, ha illustrato compiutamente l'assetto normativo e giurisprudenziale riferito alle parti comuni dell'edificio (art.1117 c.c.) ed ha messo in risalto che gli attori in primo grado, attraverso il deposito dei rispettivi atti di compravendita, avessero dimostrato di avere acquistato la proprietà delle unità immobiliari di loro pertinenza in epoca precedente all'acquisto dell'appartamento al terzo piano da parte dei SIg. e Parte_1 Parte_2
nonché di avere acquisito anche la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, in cui insistevano le unità immobiliari, parti comuni da identificarsi anche nell'intero lastrico solare, nelle scale dell'androne di accesso ecc.
pag. 11 Traendo argomento dagli enunciati di uno specifico arresto della giurisprudenza di legittimità in materia, il primo giudice è giunto alla conclusione che “a seguito di tali acquisti, avvenuti in epoca precedente a quello stipulato dai convenuti, si è originata la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, in ragione delle loro caratteristiche tecniche, sono destinate all'uso comune ovvero in grado di soddisfare eSIenze generali e fondamentali del
stesso, tant'è che dai vari titoli non è emersa alcuna chiara ed univoca volontà da Parte_3
parte della venditrice (cioè, della venditrice originaria che ha trasferito la proprietà delle singole unità immobiliari agli attori, NDR) di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà della parte in contesa, ovvero del lastrico solare, e né di escluderne gli altri” (v. pag.8 della sentenza impugnata).
Orbene, premesso che in tema di condominio negli edifici per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura/tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, l'art. 1117 n.1 c.c. menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l'esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all'edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici.
Occorre considerare che l'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini dei beni ivi menzionati, presunzione vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
Ne consegue che la deroga all'attribuzione legale al condominio e l'attribuzione in proprietà o uso esclusivo della terrazza di copertura o lastrico solare possano derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione di essi nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale.
In altre parole, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione sancita dalla norma dell'art. 1117 cod. civ., con riguardo ai beni in essa indicati, occorre fare riferimento all'atto costitutivo del , cioè al primo atto di trasferimento di una unità Parte_3
immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se da esso emerga o meno la volontà delle parti di riservare a uno dei condomini la proprietà di beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune. Conseguentemente, quando, in occasione pag. 12 del primo atto di frazionamento della proprietà di un edificio, la destinazione obbiettiva di un bene potenzialmente comune non sia contrastata dal titolo, tale bene nasce di proprietà comune e la comunione sullo stesso non può più venire meno per effetto di eventuali successivi atti di alienazione di unità immobiliari facenti parte di quell'edificio.
Facendo corretta applicazione degli esposti principi di diritto, il Tribunale di Lagonegro ha messo in risalto come negli atti di compravendita con i quali gli attori si erano resi acquirenti, dall'originaria unica proprietaria, delle rispettive unità immobiliari comprese nell'edificio di Via Fanuele in Sapri non emergesse la volontà di riservare ad uno dei condomini – e, segnatamente, alla CP_1
dante causa dei SIg. e , e prima ancora a
[...] Parte_1 Parte_2
, dante causa di – la proprietà esclusiva del terrazzo di Persona_3 Controparte_1
copertura dell'edificio, di tal ché non può essere messa più in discussione la natura di bene comune attribuibile al terrazzo di copertura e, di conseguenza, giammai con l'atto di compravendita del
28.10.1989, intervenuto peraltro a consistente distanza di tempo dal perfezionamento degli atti di acquisto delle rispettive unità immobiliari ad opera di molti degli attori in primo grado, i SIg.
e avrebbero potuto acquisire dalla la Parte_1 Parte_2 Controparte_1
proprietà esclusiva del terrazzo di copertura medesimo.
A fronte dell'illustrato impianto motivazionale nulla hanno efficacemente dedotto gli appellanti nella citazione introduttiva del giudizio di impugnazione. In particolare, nessuna specifica argomentazione è stata svolta a confutazione della correttezza della motivazione resa a supporto della decisione e nessuna pregnante critica o contestazione è stata indirizzata verso i contenuti degli atti di compravendita con i quali gli attori si sono resi acquirenti, dall'originaria unica proprietaria, delle rispettive unità immobiliari comprese nell'edificio di Via Fanuele in Sapri, onde metterne in evidenza l'inadeguatezza a sorreggere la decisione impugnata.
Né ha pregio il richiamo alle previsioni del regolamento condominiale approvato nella seduta assembleare dell'8.10.1988 ed ai criteri di ripartizione delle spese riguardanti il lastrico solare come previsti nelle tabelle millesimali. Invero, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del , ove Parte_3
questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di
, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti Parte_3
di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire in via espressa i diritti attribuiti pag. 13 ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n.
5125; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012; Cass. Sez. 2,
16/09/2019, n. 23001). E nella specie il regolamento di condominio evocato dagli appellanti è quello approvato nella seduta assembleare dell'8.10.1988 (e, quindi, non si identifica con quello allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto) e, comunque, non è neppure dedotto e comprovato che esso contenga una specifica previsione negoziale espressa in merito al trasferimento in capo alla SI.ra dei diritti di comproprietà vantati dai singoli Controparte_1
condomini sul terrazzo di copertura.
A maggior ragione, non hanno idoneità a far ritenere superata la presunzione di cui all'art.1117 c.c. le tabelle millesimali, le quali valgono solo a regolamentare la ripartizione tra tutti i condomini delle spese sostenute per l'amministrazione delle cose comuni e non possono di per sé assurgere a titolo negoziale valido per il trasferimento in capo ad un solo condomino dei diritti di comproprietà vantati dagli altri condomini su un bene comune.
*
3.0 Con un terzo motivo di impugnazione gli appellanti hanno lamentato l'errata valutazione in ordine alla insufficienza degli elementi di prova raccolti a riscontro dell'avvenuto acquisto per usucapione del bene immobile, essendo decorso il periodo temporale di dieci anni ex art. 1159 c.c.
A supporto della esposta doglianza hanno sostenuto gli appellanti:
a) che il primo giudice abbia omesso di valorizzare la circostanza che già prima del 1993 la SI.ra originaria proprietaria dell'appartamento al terzo piano dell'edificio, avesse Controparte_1
posto in essere atti materiali finalizzati a manifestare inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il possesso nomine proprio sul lastrico solare e rivolti apertamente contro gli altri condomini in modo da metterli in condizione di rendersi conto dell'avvenuto mutamento del titolo di possesso e, quindi, fosse già nel possesso esclusivo del lastrico solare stesso, come riscontrato dall'azione di reintegrazione ex art.1168 c.c. nel possesso del lastrico solare promossa nel luglio 1990 dal
Condominio nei confronti di , nella qualità di procuratrice speciale di Persona_3 CP_1
azione che aveva dato origine al procedimento possessorio iscritto al n.297/90 R.G. della
[...]
Pretura di Sala Consilina;

b) che la testimonianza resa in primo grado dal SI. e valorizzata dal primo giudice CP_13
dovesse considerarsi del tutto inattendibile sia perché sconfessata da rigorosa prova documentale, sia perché resa a notevole distanza di tempo dai fatti narrati, sia perché smentita dai verbali dell'assemblea condominiale nei primi anni di costituzione del (1989-1990), verbali dai Parte_3
quali emerge che i condomini si lamentavano del mancato possesso del sottotetto;

c) che, contrariamente a quanto opinato dal Tribunale di Lagonegro, alle rivendicazioni del lastrico pag. 14 solare da parte dei condomini nel corso delle assemblee condominiali vada attribuito il valore di riscontro della sottrazione della cosa all'uso comune e della sussistenza della condotta della originaria proprietaria diretta a rivelare in modo non equivoco che si fosse verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso (da compossesso a possesso esclusivo) esercitato dalla medesima originaria proprietaria sul lastrico solare;

d) che al possesso esclusivo sul sottotetto esercitato dalla costruttrice dell'edificio, SI.ra
[...]
prima, e dalla SI.ra poi, si fosse unito ex art.1146 co.2 c.c. il Per_3 Controparte_1
possesso esclusivo esercitato dai SIg. e a seguito dell'atto Parte_1 Parte_2
pubblico di compravendita del 28.10.1989, i quali, come comprovato dai testimoni escussi, sono stati gli unici a conservare le chiavi della porticina di accesso al sottotetto e ad occuparsi della manutenzione dello stesso;

e) che sia viziata ed illogica la motivazione della sentenza in ordine alla presunta carenza del requisito della buona fede in capo ai SIg. e ai fini Parte_1 Parte_2
dell'usucapione decennale ex art.1159 c.c.
3.1 Le argomentazioni spese a sostegno del motivo di gravame sono prive di consistenza giuridica e, come tali, non sono in grado di scalfire il nucleo essenziale della motivazione articolata a supporto della decisione di rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione spiegata in primo grado dai SIg. e . Parte_1 Parte_2
È opportuno premettere, in punto di diritto, che dal complesso delle norme regolanti l'usucapione emerge chiaramente il contemperamento dell'eSIenza del consolidamento di situazioni, aventi l'apparenza del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento, protrattesi per lungo tempo e di quella della tutela del titolare effettivo del diritto. Contemperamento perseguito dal legislatore mediante la predisposizione di meccanismi giuridici che consentono di stabilire, senza possibilità di ragionevoli dubbi, se sussista o meno il concorso dei due fattori (il primo di carattere positivo, il secondo negativo) comportante l'acquisto a titolo originario della proprietà o di un diritto reale di godimento su un bene altrui, e cioè: 1) la protrazione ininterrotta per il periodo di tempo fissato dalla legge di una relazione di fatto tra un soggetto ed un immobile manifestatasi in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di un altro diritto di godimento;
2) la mancata reazione
(nel senso di mancato esercizio delle azioni a tutela della proprietà e del possesso) da parte del titolare del diritto o di un precedente possessore.
Al riguardo, sono fondamentali gli artt. 1141, co. 2, e 1164 c.c. in quanto diretti ad evitare rispettivamente che la detenzione - la quale, allorché venga esercitata da un soggetto diverso dal possessore, in nome di quest'ultimo ma anche nell'interesse proprio (cosiddetta detenzione autonoma o produttiva) è giuridicamente apprezzabile ai soli fini della tutela possessoria (salvo pag. 15 ovviamente la piena tutelabilità dei rapporti obbligatori da cui deriva) - venga mutata dal soggetto in possesso e che un possesso originariamente corrispondente all'esercizio di un diritto reale di godimento venga trasformato in attività corrispondente all'esercizio della proprietà, senza che il possessore o il dominus ne siano consapevoli.
Invero, alla stregua di dette norme (la prima collocata tra le disposizioni generali sul possesso ed applicabile sia ai fini della tutela possessoria che della usucapione), le quali dispongono rispettivamente "Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga ad essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore" e "Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso viene mutato", deve affermarsi che, nella ipotesi di mutamento della detenzione in possesso e di mutamento del tipo di possesso (solo in tale seconda ipotesi deve adoperarsi il termine "interversione"), la esteriorizzazione della intenzione del soggetto cui fa capo la situazione di fatto e la conseguente conoscenza (o conoscibilità nell'ipotesi di causa proveniente da un terzo) dell'intenzione stessa da parte del dominus segna il momento iniziale della rilevanza della mancata reazione di quest'ultimo e, in definitiva, del periodo di tempo occorrente per il compimento dell'usucapione.
Orbene non può dubitarsi dell'applicabilità di siffatto principio - di carattere generale in quanto coerente con la ratio a fondamento dell'istituto della usucapione - in materia di comunione, sia pure attraverso meccanismi in parte diversi da quelli operanti per la cosa di proprietà singola e compatibili con la natura del potere del comproprietario, caratterizzato dalla insistenza sulla intera cosa, ma in proporzione della quota spettante.
Invero, non è ipotizzabile (in mancanza di una totale separazione della situazione di detenzione da quella di possesso, facenti capo a due soggetti diversi) un "mutamento della detenzione in possesso" ai sensi dell'art. 1141 co. 2 c.c., posto che, anche quando abbia la disponibilità della intera cosa (ad es. nella ipotesi di assunzione in locazione di tutto l'immobile di proprietà comune), il partecipante conserva, nei limiti della quota spettantegli, la qualità di possessore. Nè è ipotizzabile una
"interversione" ai sensi dell'art. 1164 c.c. (nozione che, stante la provenienza etimologica della preposizione inter e del verbo verto, è indicativa di un mutamento della situazione di fatto all'interno della sfera possessoria e cioè fra possessori a titolo diverso) in mancanza della esistenza di due diversi tipi di possesso (ad es. di un possesso a titolo di proprietà e di altro a titolo di servitù), posto che il potere del comproprietario è comprensivo, pro quota, di tutte le facoltà in cui si pag. 16 estrinseca il diritto di proprietà.
Dalla inapplicabilità delle norme citate non può, però, trarsi la conclusione della non necessità della esteriorizzazione dell'inizio di una situazione di possesso esclusivo, che è al contrario richiesta dal
2° comma dell'art. 1102, secondo cui "il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso". Ed idoneo deve ritenersi soltanto un atto (o anche un comportamento) il cui compimento comporti, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva. Consegue che, ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul SInificato dell'atto materiale diretto a privare del possesso gli altri partecipanti, non è ipotizzabile l'inizio di un possesso esclusivo utile ai fini dell'usucapione se la volontà di possedere in maniera esclusiva non sia stata comunicata, seppure con modalità non formali, agli altri partecipanti stessi.
Fermi gli esposti principi, appare logico inferire che gli appellanti, per avere spiegato in via riconvenzionale dinanzi al Tribunale di Lagonegro la domanda di usucapione del diritto di proprietà esclusiva sul terrazzo di copertura o lastrico solare dell'edificio, abbiano implicitamente riconosciuto che il predetto bene immobile costituisse, in origine, oggetto di comunione tra tutti i condomini, giacché diversamente non avrebbe avuto ragione d'essere l'allegazione, da parte dei SIg. e , di un godimento del bene attraverso un possesso Parte_1 Parte_2
esclusivo – dapprima, esercitato dalla loro dante causa e, poi, esercitato da loro stessi - in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus" per il tempo utile ad usucapire.
Da tanto consegue che proprio gli appellanti, in quanto attori in riconvenzionale, fossero tenuti a dedurre e dimostrare in modo rigoroso l'atto o il comportamento il cui compimento da parte della avesse, per un verso, comportato l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti Controparte_1
alla comunione di proseguire un rapporto materiale con il terrazzo di copertura o lastrico solare dell'edificio e, per altro verso, denotato inequivocamente l'intenzione di iniziare a possedere il bene in maniera esclusiva, in modo che fosse possibile configurare una successione nel possesso ex art.1146 co.2 c.c. in favore dei SIg. e una volta che Parte_1 Parte_2
costoro si erano resi acquirenti dell'appartamento al terzo piano del fabbricato.
Sennonché un siffatto onere di allegazione e di dimostrazione non è mai stato assolto dagli appellanti, i quali neppure nell'atto di impugnazione si sono preoccupati di individuare l'atto o il comportamento della evidenziante un possesso esclusivo et animo domini del Controparte_1
terrazzo di copertura o lastrico solare, incompatibile con il permanere di quello degli altri condomini sul bene stesso, atto o comportamento a partire dal quale far decorrere il tempo utile ad pag. 17 usucapire.
Non solo. Ai sensi dell'art. 1158 c.c., l'acquisto per usucapione della proprietà esclusiva di un bene immobile presuppone l'esercizio di un possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico. Tanto vale a SInificare che, come già messo in risalto in punto di diritto, all'esercizio del potere di fatto sulla cosa debba accompagnarsi la mancata reazione (nel senso di mancato esercizio delle azioni a tutela della comproprietà) da parte del titolare del diritto. Nella specie, proprio le diffuse argomentazioni spese dagli appellanti nell'atto di gravame si risolvono nel palese (involontario ed inconsapevole) riconoscimento che l'esercizio del possesso, da parte della prima, Controparte_1
e dei SIg. e , dopo, non sia avvenuto in maniera pacifica, Parte_1 Parte_2
senza cioè la reazione dei condomini quali comproprietari del terrazzo di copertura o lastrico solare.
A ben vedere, infatti, proprio le circostanze – tanto enfatizzate nell'atto di appello – che, come reso manifesto dai verbali dell'assemblea condominiale nei primi anni di costituzione del Parte_3
(1989-1990), i condomini avanzassero rivendicazioni sul lastrico solare lamentandone il mancato
(com)possesso a causa del contegno della e che il Condominio nel luglio 1990 Controparte_1
avesse promosso, nei confronti di , nella qualità di procuratrice speciale di Persona_3
un'azione di reintegrazione ex art.1168 c.c. nel possesso del lastrico solare, Controparte_1
azione che aveva dato origine al procedimento possessorio iscritto al n.297/90 R.G. della Pretura di
Sala Consilina (procedimento – si badi – promosso in epoca successiva alla stipulazione dell'atto pubblico di compravendita del 28.10.1989 con il quale gli appellanti avevano perfezionato l'acquisto dell'appartamento al terzo piano del fabbricato sito in Sapri alla Via Fanuele), valgono a riscontrare come la reazione costante ed incisiva dei condomini vi sia stata e, quindi, l'esercizio del possesso del terrazzo di copertura, da parte della prima, e dei SIg. Controparte_1 Parte_1
e , dopo, non sia mai stato pacifico ed indisturbato, di tal ché esso non
[...] Parte_2
sarebbe mai potuto valere a far acquistare per usucapione agli appellanti il diritto di proprietà esclusiva sul terrazzo di copertura, indipendentemente dal periodo di tempo (venti o dieci anni) in cui detto possesso si fosse protratto.
Con ciò perdono di efficacia argomentativa anche, da un lato, la considerazione che i “testimoni escussi” in primo grado (della cui identità e delle cui specifiche dichiarazioni, peraltro, gli appellanti non hanno neppure avuto cura di fare espressa menzione nell'atto di gravame) abbiano indicato nei SIg. e gli unici a conservare le chiavi della Parte_1 Parte_2
porticina di accesso al sottotetto e ad occuparsi della manutenzione dello stesso e, dall'altro, la censura rivolta dagli appellanti al passaggio della motivazione della sentenza impugnata nel quale il primo giudice ha fatto richiamo al concetto di buona fede ex art.1159 c.c. ed all'interpretazione che di esso ha dato l'indirizzo della giurisprudenza di legittimità espressamente evocato nella pag. 18 motivazione stessa.
*
4.0 Con un quarto motivo di impugnazione gli appellanti hanno lamentato l'omessa pronuncia in ordine alla domanda di condanna della venditrice, a tenere indenni gli acquirenti, Controparte_1
e , dalle spese dovute ai condomini ai sensi degli artt. 1483, Parte_1 Parte_2
comma 2, e 1484 c.c.
In particolare, gli appellanti hanno sostenuto che, in applicazione delle disposizioni contemplate nelle evocate disposizioni del codice civile, il Tribunale di Lagonegro fosse tenuto a condannare la SI.ra al rimborso, in favore dei SIg. e , Controparte_1 Parte_1 Parte_2
di quanto dovuto da questi ultimi agli attori in primo grado a titolo di spese giudiziarie.
4.1 Il motivo di gravame è fondato.
Con la comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado i SIg. e Parte_1 Parte_2
hanno sollecitato lo spostamento della data della udienza di prima comparizione allo
[...]
scopo di procedere alla chiamata in causa della SI.ra onde sentirne dichiarare, in Controparte_1
caso di accoglimento della domanda formulata dagli attori nei confronti dei convenuti, la responsabilità per evizione parziale del bene immobile oggetto di compravendita e sentirla condannare – tra l'altro – “a tenere indenne i convenuti dalle spese sostenute per la denunzia della lite e per quelle eventualmente dovute alle parti attrici”, ai sensi dell'art.1484 c.c.
Ottenuto dal giudice il differimento della udienza di prima comparizione, i SIg. Parte_1
e hanno notificato alla SI.ra l'atto di citazione per
[...] Parte_2 Controparte_1
chiamata in causa del terzo con il quale hanno formulato le predette domande di accertamento della responsabilità per evizione parziale del bene immobile oggetto di compravendita e di condanna al rimborso delle spese di lite, ivi comprese quelle eventualmente da essi dovute agli attori.
Il Tribunale di Lagonegro, in accoglimento della domanda avanzata dagli attori, ha dichiarato la nullità dell'atto di compravendita del 28.10.1989 nella parte in cui era stata trasferita la proprietà del lastrico solare in favore di e ha dichiarato che il Parte_2 Parte_1
lastrico solare oggetto di causa è di proprietà di tutti i condomini attori ed ha condannato i convenuti, e , al rilascio del lastrico solare in favore di tutti Parte_1 Parte_2
i condomini attori, libero da persone e cose.
In tal modo, il primo giudice ha accertato la responsabilità della venditrice, per Controparte_1
evizione parziale del bene immobile oggetto di compravendita, ma ha del tutto trascurato la domanda formulata dai convenuti nei confronti della stessa ed intesa a sentirla Controparte_1
condannare, ai sensi dell'art.1484 c.c., “a tenere indenne i convenuti dalle spese sostenute per la denunzia della lite e per quelle eventualmente dovute alle parti attrici”. Infatti, in sede di pag. 19 regolamentazione delle spese processuali, il Tribunale di Lagonegro ha condannato in solido i SIg.
e al pagamento, in favore degli attori, delle spese del Parte_1 Parte_2 giudizio, liquidate in complessivi € 12.900,00, oltre spese generali in misura del 15% ed accessori come per legge, senza pronunciare la condanna della al rimborso, nei confronti Controparte_1
dei convenuti, delle somme che questi ultimi, in esecuzione della medesima sentenza, avessero corrisposto agli attori a titolo di spese di lite.
In sostanza, il Tribunale di Lagonegro non ha tenuto conto del fatto che una specifica voce di danno evizionale ex artt.1483 co.2 e 1484 c.c. è rappresentata dalle spese legali sostenute dal compratore nella difesa contro il terzo evincente e delle spese pagate a quest'ultimo. La formula letterale della norma di cui all'art.1483 co.2 c.c. menziona, più esattamente, le somme rimborsate all'attore e le spese fatte dal compratore "per la denunzia della lite". Ma il fondamento della pretesa di rimborso non consente di escludere dal diritto al rimborso delle spese fatte per la lite stessa, trattandosi di un effetto dannoso tipicamente conseguente all'inadempimento dell'impegno traslativo.
La Corte di Cassazione ha, sul punto, affermato (v. Cass., n. 21625 del 12 ottobre 2009) che in caso di evizione parziale, qualora sia accertato il fatto che rende operante la relativa garanzia, all'acquirente, convenuto in giudizio, compete, ai sensi degli artt. 1483, comma 2, e 1484 c.c., nei confronti del venditore chiamato in garanzia, il diritto al rimborso delle spese giudiziarie sopportate e di quelle che, a sua volta, abbia dovuto rimborsare al terzo vittorioso;
tale diritto compete all'acquirente chiamante in garanzia anche nel caso in cui il giudice gli abbia negato la tutela risarcitoria per la carenza delle restanti condizioni e, segnatamente, per non essere stata fornita la prova del danno in concreto subito per effetto dell'evizione stessa.
L'enunciato principio di diritto è stato da ultimo ribadito dalle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione con ordinanza n.18829 del 04/07/2023.
Pertanto, in accoglimento dello specifico motivo di gravame in esame, la sentenza resa dal
Tribunale di Lagonegro merita di essere parzialmente riformata e, per l'effetto, va disposta la condanna di al rimborso, in favore di e , Controparte_1 Parte_1 Parte_2
delle somme che questi ultimi, in esecuzione della medesima sentenza, siano tenuti a corrispondere
(ed eventualmente abbiano già corrisposto) agli attori in primo grado a titolo di spese del giudizio.
*
5.0 Con un quinto motivo di impugnazione gli appellanti hanno lamentato la eccessiva e sproporzionata quantificazione delle spese di lite di cui alla condanna di pagamento pronunciata a carico degli stessi e ed in favore degli attori in primo Parte_1 Parte_2
grado. Ad avviso degli appellanti, la liquidazione di dette spese sarebbe stata operata in violazione dei compensi medi previsti dalle tariffe di cui al D.M. n.37 dell'8.3.2018.
pag. 20 5.1 La doglianza non merita di essere più scrutinata in quanto assorbita dalla decisione assunta in ordine al precedente motivo di impugnazione.
Ed invero, una volta disposta, in accoglimento del relativo gravame ed in riforma sul punto della sentenza impugnata, la condanna di al rimborso, in favore di Controparte_1 Parte_1
e , delle somme che questi ultimi, in esecuzione della sentenza del Tribunale di Parte_2
Lagonegro, siano tenuti a corrispondere (ed eventualmente abbiano già corrisposto) agli attori in primo grado a titolo di spese del giudizio, deve ritenersi venuto meno ogni interesse degli appellanti ad impugnare la liquidazione delle spese di lite come operata dal Tribunale di Lagonegro in favore degli attori, atteso che il peso del relativo esborso grava in concreto esclusivamente sulla CP_1
che è tenuta, appunto, a rimborsare agli appellanti quanto da essi già corrisposto o ancora
[...]
da corrispondere ai condomini vittoriosi in primo grado e che, di conseguenza, è l'unica legittimata a dolersi di una eventuale errata quantificazione delle spese in questione.
*
6.0 Con un sesto motivo di impugnazione gli appellanti hanno lamentato la omessa considerazione, ad opera del giudice di prime cure, dell'efficacia probatoria indiziaria da assegnare alle ammissioni contenute negli scritti difensivi a firma del procuratore degli attori in primo grado.
6.1 Il motivo di grave, come formulato, è inammissibile.
Va premesso che nella motivazione della sentenza impugnata il Tribunale di Lagonegro ha messo in risalto – senza che sul punto si sia registrata nessuna contestazione o confutazione da parte degli appellanti nell'atto di gravame – la circostanza che dette “ammissioni” fossero contenute in un documento (precisamente, nella copia di un atto di appello proposto avverso una precedente sentenza pronunciata a definizione di un distinto giudizio tra le medesime parti) prodotto soltanto in sede di precisazione delle conclusioni.
Già questo rilievo – si ribadisce, mai oggetto di contestazione ad opera degli appellanti – è sufficiente per escludere che il Tribunale di Lagonegro potesse fare qualsiasi uso processuale del documento prodotto ben oltre la scadenza dei termini perentori previsti dal codice di rito per la valida produzione di prove precostituite.
Pertanto, a prescindere da qualsiasi valutazione operata in sentenza dal primo giudice in merito alla valenza probatoria delle affermazioni contenute nell'anzidetto documento, giammai la eventuale natura di “confessione” attribuibile a siffatte affermazioni avrebbe potuto influire sul processo di convincimento del Tribunale di Lagonegro ed orientare la decisione finale.
In ogni caso, preme osservare – e la considerazione ha carattere assorbente – che, se l'art. 342 c.p.c. richiede espressamente che i motivi dell'appello siano specifici, la ratio di tale norma deve essere individuata nella necessità di consentire più agevolmente la corretta determinazione del quantum
pag. 21 appellatum, senza che il giudice e le parti appellate siano costrette ad un'attività di interpretazione delle ragioni di censura, che non solo la legge non affida loro ma che, soprattutto, potrebbe tradire il vero contenuto dei motivi di gravame. Tanto vale a SInificare che, nel caso di specie, l'onere di specificazione dei motivi di appello non può ritenersi assolto attraverso la mera generica critica ad una valutazione giuridica resa dal primo giudice in merito al contenuto di scritti difensivi, riferentisi, peraltro, ad un distinto giudizio civile tra le parti, senza che nell'articolazione del motivo di impugnazione vengano esplicitamente riportate le affermazioni a cui si pretenda di attribuire la valenza di “confessioni” e senza che venga compiutamente dedotto ed illustrato sotto quale aspetto ed in quale misura dette affermazioni, ove prese in considerazione e valutate nella loro portata indiziaria dal giudice di prime cure, avrebbero potuto condurre ad una differente interpretazione del materiale probatorio già acquisito e, quindi, ad una decisione diversa da quella fatta oggetto di appello.
In definitiva, il motivo di impugnazione deve considerarsi aspecifico e, come tale, inammissibile.
*
7.0 Con un settimo ed ultimo motivo di impugnazione gli appellanti hanno denunciato la violazione degli artt. 190, comma 1, e 352 c.p.c. per avere il Tribunale di Lagonegro preso in esame la memoria di replica degli attori nonostante che non fosse stata depositata una precedente comparsa conclusionale.
7.1 La doglianza è priva di concreta incidenza sulla decisione impugnata.
Innanzitutto, la disposizione contemplata nell'art.190 c.p.c. non evidenzia nella sua formulazione nessun elemento che autorizzi a concludere che la parte processuale sia abilitata a depositare una memoria di replica esclusivamente ove abbia in precedenza depositato, nei termini di legge, una comparsa conclusionale. Nulla esclude, infatti, che una parte non abbia interesse ad ulteriormente illustrare, in una comparsa conclusionale, le ragioni di fatto e di diritto sulle quali ha inteso fondare le domande e le eccezioni già proposte e, invece, abbia interesse a contrastare, con una memoria di replica, quanto la controparte abbia dedotto a sua difesa nella comparsa conclusionale.
Inoltre, è opportuno rimarcare che la denuncia di vizi fondati sulla pretesa violazione di norme processuali non tutela l'interesse all'astratta regolarità dell'attività giudiziaria, ma garantisce solo l'eliminazione del pregiudizio subito dal diritto di difesa della parte in conseguenza della denunciata violazione, sicchè è inammissibile l'impugnazione con cui si lamenti un mero vizio del processo, senza prospettare anche le ragioni per le quali l'erronea applicazione della regola processuale abbia comportato, per la parte, una lesione del diritto di difesa o altro pregiudizio per la decisione di merito (v. Cass. 18/12/2015, n. 26831).
Nella specie, gli appellanti non hanno dedotto, né spiegato sotto quale profilo sarebbe configurabile pag. 22 una lesione del loro diritto di difesa scaturente dal fatto che gli attori in primo grado, in attuazione di una deliberata strategia difensiva, si fossero determinati a depositare soltanto una memoria di replica ex art.190 c.p.c. e non anche, in precedenza, una comparsa conclusionale. Non può certo ravvisarsi una siffatta lesione nella circostanza che nella memoria di replica la controparte abbia svolto argomentazioni ulteriori rispetto a quelle finalizzate a contrastare le difese articolate dai SIg.
e nella comparsa conclusionale da essi puntualmente Parte_1 Parte_2
depositata. E ciò per l'evidente motivo che, costituendo la memoria di replica lo strumento processuale volto esclusivamente a contrastare e replicare alle allegazioni avverse svolte dalla controparte nella sua comparsa conclusionale, eventuali difese ed argomentazioni spese per la prima volta dagli attori nella memoria di replica che non avessero avuto la specifica funzione di contrastare e confutare le ragioni svolte dai SIg. e nella Parte_1 Parte_2
loro comparsa conclusionale non sarebbero mai potute essere apprezzate e scrutinate dal giudice, proprio perché articolate in violazione del principio del contraddittorio, non avendo i convenuti altro strumento processuale per replicare a loro volta.
*
In conclusione, l'appello principale proposto da e è Parte_1 Parte_2
fondato esclusivamente con riguardo al motivo di impugnazione esaminato al paragrafo sub 4.0 e va accolto nei circoscritti limiti di cui alla motivazione resa al paragrafo sub 4.1.
***
Appello incidentale proposto da . Controparte_1
Con la comparsa di costituzione in giudizio depositata in data 25.6.2019 la SI.ra Controparte_1 ha spiegato appello incidentale volto ad ottenere la riforma della sentenza resa dal Tribunale di
Lagonegro nel capo contemplante la condanna della stessa al pagamento delle spese di lite CP_1 in favore dei SIg. e , riforma sollecitata sul rilievo che Parte_1 Parte_2
l'appellante incidentale non avesse posto in essere nessuna vendita di cosa altrui riferita al terrazzo di copertura dell'edificio e, quindi, che la stessa difettasse di legittimazione passiva. CP_1
Nello svolgersi delle argomentazioni spese a supporto del motivo di impugnazione la CP_1 ha sostenuto:
[...]
- che il Tribunale di Lagonegro, avendo respinto espressamente le domande formulate in via subordinata dai convenuti nei confronti della terza chiamata in causa, domande riferite alla garanzia per evizione e/o alla riduzione del prezzo ed al risarcimento dei danni, non potesse, senza cadere in contraddizione, pronunciare la condanna della stessa al pagamento delle spese di Controparte_1 lite in favore dei SIg. e;
Parte_1 Parte_2
pag. 23 - che nessuna vendita di cosa parzialmente altrui fosse stata perfezionata dall'appellante incidentale con l'atto pubblico del 28.10.1989 in quanto, in sede di conferimento della procura notarile del

6.1.1987 alla SI.ra , la stessa non aveva rilasciato nessuna Persona_3 Controparte_1 autorizzazione a vendere anche il terrazzo di copertura sovrastante all'appartamento al terzo piano dell'edificio, con la conseguenza che nessuna responsabilità potesse imputarsi alla nei CP_1 confronti degli acquirenti, e;
Parte_1 Parte_2
- che la produzione documentale operata in primo grado fosse adeguata a comprovare che la proprietaria originaria dell'intero edificio, , avesse nel corso degli anni Persona_3 trasferito con atti separati le singole unità immobiliari dell'edificio di sua esclusiva proprietà, ma che il primo atto di trasferimento fosse stato l'atto pubblico di donazione per notar CP_14 del 9.2.1974 in favore di e non già, come opinato dal primo giudice, gli atti
[...] Controparte_1 di trasferimento delle unità immobiliari in favore dei condomini, attori in primo grado, atti questi ultimi perfezionati a partire dall'anno 1979, con la conseguenza che sia errato annoverare il terrazzo di copertura tra i beni condominiali sulla base di una supposta priorità di acquisto, dall'originario unico proprietario, delle unità immobiliari da parte degli attori, come assunto dal Tribunale di
Lagonegro;
- che in atti fosse riscontrato che gli attori soltanto in data 20.1.1990, nel corso dell'assemblea condominiale, avessero rivendicato nei confronti dei SIg. e Parte_1 Parte_2
i diritti sul lastrico solare e che nel corso di circa venti anni nessuna contestazione in
[...] merito al lastrico solare fosse stata mossa all'indirizzo della stessa da parte dei condomini- CP_1 attori o da parte degli acquirenti i quali non avevano neppure mai impugnato il contratto Parte_2 di compravendita del 28.10.1989.
*
L'appello incidentale è infondato.
A) Come già messo in risalto in un precedente passaggio della presente motivazione, con la comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado i SIg. e Parte_1 Parte_2
hanno sollecitato lo spostamento della data della udienza di prima comparizione allo
[...]
scopo di procedere alla chiamata in causa della SI.ra onde sentirne dichiarare, in Controparte_1
caso di accoglimento della domanda formulata dagli attori nei confronti dei convenuti, la responsabilità per evizione parziale del bene immobile oggetto di compravendita e sentirla condannare “al pagamento della somma del prezzo equivalente in riduzione e al risarcimento del danno nonché …. a tenere indenne i convenuti dalle spese sostenute per la denunzia della lite e per quelle eventualmente dovute alle parti attrici”.
Si tratta all'evidenza di una pretesa di condanna avente un triplice oggetto: a) il pagamento di una pag. 24 somma corrispondente alla riduzione del prezzo della compravendita già corrisposto, riduzione conseguente al mancato trasferimento del diritto di proprietà esclusiva del terrazzo di copertura o lastrico solare;
b) il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento dei danni sopportati dai SIg. e in dipendenza del mancato trasferimento del Parte_1 Parte_2
diritto di proprietà esclusiva del terrazzo di copertura o lastrico solare e in dipendenza del rilascio e liberazione, invocati dagli attori, dell'area del terrazzo di copertura impegnata dai convenuti;
c) il rimborso delle somme che i SIg. e fossero stati costretti a Parte_1 Parte_2
corrispondere agli attori a titolo di spese processuali e di quelle necessarie alla propria difesa in giudizio.
Pertanto, il contraddittorio nei confronti della SI.ra è stato esteso dai SIg. Controparte_1
e al fine di ottenere la pronuncia di condanna della terza Parte_1 Parte_2
chiamata in causa al pagamento e/o al rimborso delle predette somme di denaro.
Orbene, con la sentenza impugnata il Tribunale di Lagonegro, pur riconoscendo che con l'atto pubblico del 28.10.1989 la avesse trasferito ai SIg. e Controparte_1 Parte_1
la proprietà esclusiva di un bene immobile, il terrazzo di copertura o lastrico Parte_2
solare, non appartenente al patrimonio esclusivo della stessa venditrice, ma oggetto di proprietà comune fra tutti i condomini, e quindi pur riconoscendo di fatto una responsabilità della venditrice per parziale evizione, si è pronunciato, rigettandola, esclusivamente sulla domanda di condanna della SI.ra al pagamento di una somma di denaro corrispondente alla riduzione Controparte_1
del prezzo della compravendita già corrisposto ed al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento dei danni. E, come emerge dalla motivazione della sentenza, il rigetto è stato fondato sul rilievo che i convenuti non avessero dimostrato il pregiudizio effettivo e reale incidente nella loro sfera patrimoniale, nel senso che non erano state comprovate la misura della riduzione da operare sul prezzo della compravendita già corrisposto nonché la tipologia e l'entità dei danni in concreto sofferti.
Per converso, il Tribunale di Lagonegro ha omesso del tutto la pronuncia sulla residuale domanda dei SIg. e intesa a sentir condannare la , Parte_1 Parte_2 Controparte_1
ai sensi degli artt.1483 co.2 e 1484 c.c., “a tenere indenne i convenuti dalle spese sostenute per la denunzia della lite e per quelle eventualmente dovute alle parti attrici”. Infatti, in sede di regolamentazione delle spese processuali, il Tribunale di Lagonegro ha condannato in solido i SIg.
e al pagamento, in favore degli attori, delle spese del Parte_1 Parte_2 giudizio, liquidate in complessivi € 12.900,00, oltre spese generali in misura del 15% ed accessori come per legge, senza pronunciare la condanna della al rimborso, nei confronti Controparte_1
dei convenuti, delle somme che questi ultimi, in esecuzione della medesima sentenza, avessero pag. 25 corrisposto agli attori a titolo di spese di lite.
In sostanza, il Tribunale di Lagonegro non ha tenuto conto del fatto che una specifica voce di danno evizionale ex artt.1483 co.2 e 1484 c.c. è rappresentata dalle spese legali sostenute dal compratore nella difesa contro il terzo evincente e delle spese pagate a quest'ultimo. La formula letterale della norma di cui all'art.1483 co.2 c.c. menziona, più esattamente, le somme rimborsate all'attore e le spese fatte dal compratore "per la denunzia della lite". Ma il fondamento della pretesa di rimborso non consente di escludere dal diritto al rimborso delle spese fatte per la lite stessa, trattandosi di un effetto dannoso tipicamente conseguente all'inadempimento dell'impegno traslativo.
La Corte di Cassazione ha, sul punto, affermato (v. Cass., n. 21625 del 12 ottobre 2009) che in caso di evizione parziale, qualora sia accertato il fatto che rende operante la relativa garanzia, all'acquirente, convenuto in giudizio, compete, ai sensi degli artt. 1483, comma 2, e 1484 c.c., nei confronti del venditore chiamato in garanzia, il diritto al rimborso delle spese giudiziarie sopportate e di quelle che, a sua volta, abbia dovuto rimborsare al terzo vittorioso;
tale diritto compete all'acquirente chiamante in garanzia anche nel caso in cui il giudice gli abbia negato la tutela risarcitoria per la carenza delle restanti condizioni e, segnatamente, per non essere stata fornita la prova del danno in concreto subito per effetto dell'evizione stessa.
L'enunciato principio di diritto è stato da ultimo ribadito dalle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione con ordinanza n.18829 del 04/07/2023.
Pertanto, non è configurabile, come invece erroneamente opinato dall'appellante incidentale, nessuna contraddizione tra il rigetto della domanda di condanna della SI.ra al Controparte_1
pagamento di una somma di denaro corrispondente alla riduzione del prezzo della compravendita già corrisposto ed al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento dei danni, da un lato, e la pronuncia di condanna della stessa al pagamento delle spese di lite in Controparte_1
favore dei SIg. e , dall'altro. Ciò perché, in ragione di Parte_1 Parte_2
quanto sopra argomentato, a carico della venditrice-terza chiamata in causa, Controparte_1
devono gravare le spese processuali sostenute dagli acquirenti-convenuti, e Parte_1
, per la loro difesa in giudizio nonché le spese processuali che gli stessi Parte_2
convenuti sono obbligati a rifondere ai condomini-attori in primo grado.
B) Nessuna rilevanza, al fine di negare la configurabilità in capo alla venditrice, Controparte_1
di una responsabilità per parziale evizione, può essere riconosciuta alla circostanza, oltremodo valorizzata dall'appellante incidentale, che, in sede di conferimento della procura notarile del

6.1.1987 alla SI.ra , la stessa non avesse rilasciato nessuna Persona_3 Controparte_1
autorizzazione a vendere anche il terrazzo di copertura sovrastante all'appartamento al terzo piano dell'edificio.
pag. 26 È noto, infatti, che, ai sensi dell'art.1398 c.c., il negozio concluso dal "falsus procurator" ovvero da chi abbia superato i limiti delle facoltà conferitegli dal dominus non è nullo o annullabile, ma semplicemente inefficace nei confronti del "dominus" finché non intervenga la ratifica, e tale inefficacia non è rilevabile d'ufficio ma solo su eccezione di parte, a sollevare la quale è legittimato esclusivamente lo pseudo rappresentato (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n.3872 del 26/02/2004; Cass.
Sez. 1, Sentenza n. 5105 del 13/03/2015). La ratifica ben può essere costituita dalla citazione, sottoscritta dalla parte o da chi, per procura, la rappresenti, con la quale si chieda l'esecuzione del contratto medesimo o la sua risoluzione (cfr. Cass.Sez. 2, Sentenza n. 11396 del 11/10/1999).
Da tanto consegue che, in applicazione del dettato dell'art.1388 c.c., il contratto di compravendita concluso il 28.10.1989 dalla SI.ra , in veste di procuratrice speciale della figlia Persona_3
abbia prodotto direttamente i suoi effetti nella sfera giuridica della stessa Controparte_1
e conservi tuttora validità ed efficacia nei confronti degli SIg. e CP_1 Parte_1
, con la conseguenza che senz'altro la risponda nei confronti Parte_2 Controparte_1
degli acquirenti a titolo di responsabilità per evizione parziale.
Esclusivamente nei rapporti interni tra rappresentante, , e rappresentata, Persona_3
sarebbe potuta essere fatta valere l'inefficacia del predetto contratto di Controparte_1
compravendita nei confronti della per avere la rappresentante superato i limiti delle facoltà CP_1
a lei conferite in quanto aveva venduto ai SIg. e la Parte_1 Parte_2
proprietà esclusiva del terrazzo di copertura, vale a dire di un bene che non apparteneva al patrimonio esclusivo della rappresentata e per la vendita del quale non era stata conferita la procura speciale. Tuttavia, tale inefficacia, che esclusivamente la era legittimata a Controparte_1
sollevare, non risulta essere stata mai fatta valere.
Anche sotto il profilo appena scrutinato, dunque, è infondata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva dell'appellante incidentale.
C) Neppure rileva, sempre al fine di negare la configurabilità in capo alla venditrice, CP_1
di una responsabilità per parziale evizione, la circostanza che il primo atto di
[...]
trasferimento delle singole unità immobiliari dell'edificio in Sapri alla Via Fanuele di esclusiva proprietà della SI.ra vada identificato nell'atto pubblico di donazione per notar Persona_3
Corte del 9.2.1974 in favore di e non già, come opinato dal primo CP_14 Controparte_1
giudice, negli atti di trasferimento delle unità immobiliari in favore dei condomini, attori in primo grado.
Per le ragioni diffusamente illustrate nel paragrafo 2.1.3 della presente motivazione, posto che l'art. 1117 n.1 c.c. menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l'esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura pag. 27 all'edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici,
e ribadito che la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, in tanto avrebbe potuto acquisire pregnanza nel discorso che si
è andati conducendo l'atto pubblico di donazione per notar del 9.2.1974 in favore Controparte_14
di in quanto nell'atto pubblico medesimo la donante, , fino a Controparte_1 Persona_3
quel momento unica proprietaria dell'intero edificio e delle unità immobiliari in esso comprese, si fosse espressamente riservata la proprietà esclusiva della terrazza di copertura o lastrico solare oppure avesse trasferito con l'atto di liberalità alla anche la proprietà esclusiva della CP_1
terrazza di copertura medesima.
Poiché nessuna delle anzidette previsioni è contemplata nell'atto pubblico di donazione per notar del 9.2.1974, deve ragionevolmente inferirsi che non sussista nessun titolo Controparte_14
contrario alla presunzione di comunione della terrazza di copertura, presunzione sancita dalla norma dell'art. 1117 c.c., e quindi che conservi intatta la propria valenza argomentativa la motivazione resa dal Tribunale di Lagonegro a supporto della ritenuta inclusione dell'anzidetta terrazza tra i beni comuni.
D) Infine, la circostanza che gli attori-condomini soltanto in data 20.1.1990, nel corso dell'assemblea condominiale, abbiano rivendicato nei confronti dei SIg. e Parte_1
i diritti sul lastrico solare e che nel corso di circa venti anni nessuna Parte_2 contestazione in merito al lastrico solare sia stata mossa all'indirizzo della da Controparte_1 parte degli stessi condomini o da parte degli acquirenti i quali non hanno neppure mai Parte_2 impugnato il contratto di compravendita del 28.10.1989, non assume nessuna pregnanza in chiave di responsabilità per parziale evizione in capo alla venditrice.
Invero, la configurabilità di una siffatta responsabilità prescinde dalla considerazione del comportamento, in ipotesi inattivo, serbato nella circostanza da condomini ed acquirenti dell'unità immobiliare al terzo piano dell'edificio e consegue solo all'accertamento delle condizioni che determinano la evizione parziale della cosa venduta. Né vi è ragione di ravvisare una scadenza del termine di prescrizione del diritto dei compratori di ottenere la corresponsione di quanto previsto nell'art.1483 co.2 c.c., giacché all'evidenza tale diritto nasce e può essere fatto valere soltanto a seguito e per effetto della pronuncia che dispone la evizione totale o parziale della cosa ed il relativo termine di prescrizione decorre da tale momento e non già dalla data di stipulazione del contratto di compravendita.
*
pag. 28 In conclusione, l'appello incidentale proposto da con la comparsa di costituzione Controparte_1
in giudizio depositata in data 25.6.2019 va rigettato.
***
Regolamentazione delle spese processuali.
La regolamentazione delle spese processuali relative al presente grado di giudizio deve necessariamente tenere conto dell'esito degli appelli principale ed incidentali proposti dalle parti.
Pertanto, nel rapporto processuale tra gli appellanti principali, e Parte_1 Parte_2
e gli appellanti incidentali, , ,
[...] Controparte_2 Controparte_3 [...]
, e CP_4 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8 CP_9
, atteso che l'impugnazione principale è stata riconosciuta infondata e quella incidentale è
[...]
stata riconosciuta inammissibile, è giustificato disporre la compensazione integrale tra le parti delle spese di lite.
Viceversa, nel rapporto processuale tra gli appellanti principali, e Parte_1 Parte_2
e l'appellante incidentale essendo stata accolta l'impugnazione
[...] Controparte_1
principale spiegata nei confronti della ed essendo stata respinta l'impugnazione incidentale CP_1
dalla stessa proposta avverso il capo della decisione del primo giudice riguardante le spese CP_1
processuali in favore di e , appare giustificato porre a Parte_1 Parte_2
carico esclusivo dell'appellante incidentale le spese del presente grado di giudizio sostenute dagli appellanti principali, spese queste ultime da liquidarsi nel rispetto dei nuovi parametri introdotti dal
Decreto Ministeriale 13.8.2022 n.147, in riferimento al valore della causa (valore indeterminato;
scaglione da € 26.000,01 a € 52.000,00), senza il riconoscimento di nessun compenso per la fase istruttoria e/o di trattazione non essendo stata svolta in concreto attività processuale qualificabile in chiave di istruttoria o di trattazione.
Va rilevato, in ultimo, che, per effetto dell'art.1 co.17 della Legge 24.12.2012 n.228, è stato introdotto il comma 1 – quater all'art.13 del D.P.R. 30.5.2002 n.115 (T.U. spese di giustizia) che così recita: “1 – quater. Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale
o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge nel momento del deposito dello stesso”.
Ai sensi dell'art.1 co.18 della Legge 24.12.2012 n.228, la suindicata disposizione si applica ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della L.n.228/12, sicchè, risalendo all'1.1.2013 l'entrata in vigore del richiamato testo normativo, la disposizione pag. 29 medesima è operativa per tutti i procedimenti in grado di appello iscritti a ruolo a partire dal giorno
31 gennaio 2013.
Nel caso di specie, il presente giudizio di appello è stato iscritto a ruolo il giorno 18.3.2019 e l'appello incidentale proposto da , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
, , e
[...] CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9
è risultato inammissibile mentre l'appello incidentale proposto da è risultato Controparte_1
infondato.
Pertanto, sussistono nel caso di specie i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co.1 – quater del
D.P.R. 30.5.2002 n.115 (T.U. spese di giustizia), introdotto dall'art.1 co.17 della Legge 24.12.2012
n.228.
Ne consegue che , , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
e da un lato, e
[...] Controparte_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9
dall'altro, siano tenuti a versare – ciascuna parte appellante incidentale - un Controparte_1
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la impugnazione incidentale da ciascuna parte proposta.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Potenza – Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello principale avverso la sentenza n.11/2019 emessa dal Tribunale di Lagonegro in composizione monocratica l'8.1.2019 e pubblicata il 9.1.2019, proposto da e Parte_1 Parte_2
con atto di citazione notificato in data 12.3.2019 nonché sull'appello incidentale proposto
[...]
da con comparsa depositata in data 25.6.2019 e sull'appello incidentale proposto Controparte_1
da , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
, e con comparsa depositata Controparte_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9
il 6.9.2019, ogni altra istanza, difesa, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- Dichiara la contumacia dell'appellata ; CP_10
- Accoglie per quanto di ragione l'appello principale proposto da e Parte_1
con atto di citazione notificato in data 12.3.2019 e, per l'effetto, in parziale Parte_2
riforma della sentenza n.11/2019 emessa dal Tribunale di Lagonegro in composizione monocratica l'8.1.2019 e pubblicata il 9.1.2019, condanna al rimborso, in Controparte_1
favore di e , delle somme che questi ultimi, in Parte_1 Parte_2
esecuzione della sentenza impugnata, siano tenuti a corrispondere (ed eventualmente abbiano già corrisposto) agli attori in primo grado a titolo di spese del giudizio;

- Rigetta l'appello incidentale proposto da con comparsa depositata in data Controparte_1
25.6.2019;
pag. 30 - Dichiara inammissibile l'appello incidentale proposto da , Controparte_2 [...]
, Controparte_3 Controparte_4 CP_5 Controparte_6 CP_7
, e con comparsa depositata il 6.9.2019;
[...] CP_8 Controparte_9
- Condanna al pagamento, in favore di e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
delle spese processuali relative al presente grado di giudizio, spese che liquida nella
[...]
somma complessiva di € 7.301,50, di cui € 355,50 per esborsi ed € 6.946,00 per compensi professionali, oltre maggiorazione spese generali, IVA e CAP come per legge;

- Dichiara interamente compensate tra e , da un lato, Parte_1 Parte_2
e , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
e dall'altro, le spese Controparte_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9
processuali riferite al presente giudizio di impugnazione.
Si dà atto della sussistenza, ai sensi dell'art.13 co.

1-quater del D.P.R. 30.5.2002 n.115 come introdotto dall'art.1 co.17 della Legge 24.12.2012 n.228, dei presupposti perché l'appellante incidentale e gli appellanti incidentali , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, ,
[...] Controparte_4 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 [...]
e siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo CP_8 Controparte_9
unificato pari a quello dovuto da ciascuna parte appellante incidentale per la impugnazione proposta.
La presente sentenza per legge è provvisoriamente esecutiva tra le parti.
Così deciso nella camera di conSIlio del giorno 20.1.2025 celebratasi mediante collegamento da remoto.
Il Presidente estensore
(Dott. Michele Videtta)
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