N. R.G. 2051/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, seconda sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Ludovico Delle Vergini Presidente dott. Luigi Nannipieri Consigliere dott. Giuseppina Mastrodomenico Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2051/2022 promossa da:
. con il patrocinio dell'Avv. SAVINI CATIA, per procura in atti;
Email_1 Parte_1
APPELLANTE
nei confronti di con il patrocinio dell'Avv. VALENTE FRANCESCA, per procura in atti;
AR
APPELLATA
nonché
con il patrocinio dell'Avv. ROSSI FRANCESCO ACHILLE per procura in Controparte_2 atti;

APPELLAT0 avverso pagina 1 di 24 la sentenza n. 937/2022, resa dal Tribunale di Firenze e pubblicata in data 1.4.2022.
In data 28.11.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: Parte_2
"Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in via preliminare concedere e disporre la sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata sussistendone tutti i presupposti previsti dalla legge. Nel merito: in riforma sentenza n.
937/2022 del Tribunale di Firenze, oggetto del presente appello, accogliere, le conclusioni proposte nel primo grado e che si trascrivono integralmente: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Firenze ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in via preliminare e pregiudiziale: autorizzare la chiamata in causa del terzo chiamato , residente in [...], Controparte_2 per la prima udienza di comparizione, e/o fissando all'uopo apposita udienza così da consentirne la citazione nei termini di cui all'art. 269 c.p.c., per i motivi tutti sopra esposti l'opposizione fondata su prova scritta e di pronta soluzione e per i motivi tutti sopra indicati;
nel merito: accertato e dichiarato la non debenza della somma richiesta dalla RA nei confronti della RA AR
, revocare il decreto ingiuntivo, con ogni conseguenza di legge;
in via Parte_2 riconvenzionale: (i) accertato e dichiarato che i signori e AR Controparte_2 devono alla RA l'importo di Euro 14.000.00.- a titolo canone di locazione Parte_2 per l'occupazione, da parte degli stessi, della quota di immobile di proprietà della RA
[...]
, condannare in solido i signori e al pagamento Parte_2 AR Controparte_2 in favore della RA della somma di Euro 14.000,00.-, e/o alla diversa Parte_2 somma che dovesse risultare in corso di causa;
(ii) accertato e dichiarato che i signori CP_1
ed hanno eseguito all'interno dell'immobile opere senza il consenso della RA
[...] CP_2
e tali che le stesse hanno completamente stravolto e deprezzato l'immobile Parte_2 de quo, condannare in solido i signori e al risarcimento in AR Controparte_2 favore della RA dei danni tutti provocati dal predetto illegittimo Parte_2 comportamento nella misura che sarà determinata in corso di causa;
(iii) accertato e dichiarato che
i signori ed hanno rifiutato immotivatamente buone proposte di AR CP_2 acquisto dell'immobile de quo, e, mediante la loro occupazione dell'immobile hanno impedito lo
pagina 2 di 24 sfruttamento economico dello stesso, condannare in solido i signori e AR CP_2
al risarcimento in favore della RA dei danni tutti provocati
[...] Parte_2 alla opponete dal predetto comportamento illegittimo nella misura che sarà determinata in corso di causa. Vittoria di competenze e spese, oltre IVA e CAP come per legge”.
Per parte appellata: AR
“…l'Avv. Francesca Valente, nell'interesse dell'appellata GN , si riporta AR integralmente, nel merito e in via istruttoria, alla propria comparsa di costituzione e chiede che vengano accolte le conclusioni nella stessa rassegnate come di seguito ritrascritte <<piaccia all corte di appello firenze disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: in via preliminare accertare e dichiarare l acquiescenza parziale sul punto della sentenza non impugnata per i motivi cui atti nel merito rigettare proposto dalla sig.ra parte_2 perch infondato fatto diritto confermare integralmente la>
[...] del Tribunale di Firenze, 1° aprile 2022, n. 937; In ogni caso con condanna della appellante anche al pagamento delle spese e competenze legali del presente grado di giudizio>>”.
Per parte appellata – Controparte_2
“ [I]l sottoscritto, [Avv. Francesco Achille Rossi] quale procuratore e difensore dell'appellato
riportandosi a tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito in seno ai propri scritti Controparte_2 difensivi, da intendersi in questa sede integralmente riportati e trascritti, chiede che l'Ecc.ma Corte
d'Appello di Firenze, ogni contraria istanza disattesa e reietta, voglia accogliere tutte le conclusioni ivi rassegnate e, per l'effetto così giudicare: respingere l'appello proposto dalla sig.ra Parte_2
con conseguente conferma della sentenza del Tribunale di Firenze, 1° aprile 2022, n. 937;
[...] con condanna dell'appellante al pagamento delle spese e competenze legali del presente grado di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 3 di 24 1. Con sentenza n. 937/2022 pubblicata l'1.4.2022, il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, ha così deciso:
“rigetta l'opposizione; conferma il decreto ingiuntivo;
rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dall'opponente; condanna l'opponente al pagamento in favore dell'opposta delle spese di lite, liquidate in euro
7.254,00 per compensi, oltre rimborso spese al 15%, Iva e Cpa;
condanna l'opponente al pagamento in favore del terzo chiamato delle spese di lite, liquidate in euro
7.254,00 per compensi, oltre rimborso spese al 15%, Iva e Cpa.”

1.1. Tale sentenza è stata emessa sull'opposizione promossa da avverso Parte_2 il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n° 1166/2017 del 08.03.2017 con cui il Tribunale di Firenze le ha ingiunto di pagare la somma di €uro 19.500,00, oltre spese di procedura, in favore di AR

1.2. A sostegno dell'opposizione allegava: - che la somma di euro Parte_2
19.500,00, oggetto del riconoscimento di debito, rappresentava la caparra per l'acquisto della quota di immobile dell' opponente in comproprietà con i fratelli e in CP_2 AR particolare con scrittura del 28 febbraio 2015, si era impegnata ad acquistare la AR quota pari ad 1/6 di sua proprietà degli immobili siti in Firenze Via Maitani n. 15 e Via Bronzino per l'importo di Euro 112.500,00; - a tal fine aveva versato a titolo di caparra la somma di €
19.500,00, impegnandosi a corrispondere la rimanenza, pari ad € 93.000,00, contestualmente alla vendita di altro immobile di sua proprietà sito in Tavarnelle Val di Pesa (FI); la compravendita non veniva stipulata per mero inadempimento di , che pertanto aveva perso il AR diritto ad ottenere la restituzione della caparra;
che tale mancata stipula da sola comportava l'illegittimità dell'azione promossa dall'opposta nei suoi confronti con conseguente invalidità e/o nullità del decreto ingiuntivo opposto.
Ulteriormente l'opponente spiegava domanda riconvenzionale allegando di essere creditrice dell'opposta e anche del fratello per i danni derivanti dalla mancata Controparte_2 locazione dell'immobile in comproprietà di via Maitani n.15, occupato dai due fratelli senza il suo pagina 4 di 24 consenso ( danni, quantificati in euro 14.000,00), dal rifiuto senza motivo opposto dai fratelli e ad “importanti” proposte di acquisto per l'immobile di Via Maitani per importi CP_2 CP_1 prossimi a quanto richiesto dai comproprietari, dal deprezzamento dell'immobile suindicato, per avere i fratelli eseguito opere di ristrutturazione dirette a suddividere lo stesso in due appartamenti, senza autorizzazione sua o degli Enti a ciò preposti.
Per tali motivi veniva, su sua richiesta, autorizzata a chiamare in causa il fratello CP_2
[...]

2. e si costituivano in giudizio contestando, ognuno per quanto di CP_1 Controparte_2 loro spettanza, la domanda attorea di cui chiedevano il rigetto.

3. La causa è stata istruita mediante le produzioni documentali e precisate le conclusioni, dopo la scadenza delle memorie e repliche ex art.190 c.p.c., decisa come innanzi.

3.1 Il Tribunale ha sostenuto la decisione come da motivazione, che per comodità di esposizione, si riporta nelle parti salienti che ancora interessano:
Quanto al credito di € 19.500,00
[…] il credito di euro 19.500,00 risulta fondato sulla lettera di riconoscimento di debito sottoscritta dall'attrice in data 14-7-2016 (cfr. doc.9 fasc. parte opposta). La tesi dell'opponente, secondo la quale tale somma costituirebbe la caparra versata a CP_1
in relazione alla stipula del “preliminare di compravendita” in data 28 febbraio 2015 sub doc.1
[...] arte attrice, è priva di fondamento, non trovando riscontro in detta scrittura e neppure nell'atto di riconoscimento di debito. In via gradata, si osserva che entrambe le parti sono concordi nel ritenere nullo il contratto appena menzionato, in quanto sottoposto a condizione meramente potestativa (cfr. pag.2 dell'atto di citazione e pag.8 della comparsa dell'opposta), ragione per cui comunque l'opponente non avrebbe avuto alcun titolo per trattenere l'asserita “caparra” Tanto premesso, l'opposizione deve, dunque, essere respinta, con conseguente conferma del provvedimento monitorio.
Quanto alla domanda riconvenzionale
Parimenti deve rigettata anche la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni avanzata dall'attrice. Riguardo al dedotto “danno da mancata locazione”, premesso che il comproprietario che gode in modo esclusivo bene è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili traibili dal godimento indiretto dell'immobile solo se l'altro comproprietario abbia manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli è stato consentito, per la ragione assorbente di non aver potuto godere al pari degli altri del bene comune ai si sensi dell'art. 1102 c.c. (cfr. in questo senso Cass.
pagina 5 di 24 n. 2423 del 09/02/2015), nel caso di specie l'opponente non ha provato di aver manifestato ai fratelli l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e che ciò non le sia stato concesso dagli stessi.

Per quanto riguarda il danno da mancata vendita dell'immobile di Via Maitani, danno in alcun modo quantificato, risulta per tabulas che i tre fratelli abbiano conferito congiuntamente i CP_1 seguenti incarichi di mediazione in data 16 ll'agenzia Girasole ed all'agenzia Merimmobiliare, con indicazione del prezzo in euro 660.000,00 (cfr. docc.

3-4 fasc. parte attrice); a Firenze Real Estate con indicazione del prezzo in euro 680.000,00 in data 16-6-2014 (cfr. doc.5 fasc. parte attrice). Ciò posto, il rifiuto della proposta d'acquisto del 20-9-2014 per un corrispettivo di euro 550.000,00 (cfr. docc.

6-7 fasc. parte attrice) risulta tutt'altro che ingiustificato, a fronte di un prezzo di vendita concordato dai tre fratelli per un importo superiore di euro 110.000,00-130000,00 euro, come si evince dai suddetti incarichi. Né risulta che prima dell'instaurazione del presente giudizio l'odierna attrice abbia contestato al terzo chiamato la mail da quest'ultimo inviata all'agenzia immobiliare il 3-10-2014 (cfr. doc.7 fasc. parte attrice), recante la manifestazione di rifiuto della proposta d'acquisto in questione da parte dei tre fratelli. Peraltro, la SI.ra tramite il suo legale, in data 13 maggio 2016, si è Parte_2 dichiarata disponib 1/6 al corrispettivo di euro 130.000,00, evidentemente ritenendo che il valore dell'intero immobile di Via Maitani fosse di euro 780.000,00 (cfr. doc.3 fasc. terzo chiamato). Infine, non sussiste neppure il danno da deprezzamento, asseritamente derivante dai lavori eseguiti dall'opposta e dal terzo chiamato sull'immobile de quo, avuto riguardo alla CTU depositata nella procedura esecutiva immobiliare n. R.G. 134/2017 del Tribunale di Firenze (cfr. doc.16 fasc. parte attrice), atteso che da detto elaborato peritale emerge unicamente che, ferma restando la libera commerciabilità dell'immobile, le opere di modifica interna in questione possono essere sanate, con costi cautelativamente stimati in euro 18.000,00: detti costi non potranno che gravare su CP_2
e e non anche sull'odierna opponente, considerato che nell
[...] AR procedura esecutiva si è giunti all'assegnazione allo stesso terzo chiamato della quota di proprietà di
sull'immobile di Via Maitani, con provvedimento del 2.07.2020 del Tribunale Parte_2 sc. terzo chiamato). Ogni altra questione è assorbita.[…]

4. Con atto di citazione, ritualmente notificato, (di seguito anche Parte_2 appellante) ha convenuto innanzi a questa Corte di Appello e Controparte_2 CP_1
proponendo gravame avverso la suddetta sentenza e dolendosi della decisione di cui ha
[...] chiesto la riforma, sulla base dei seguenti motivi di appello così sintetizzati:

4.1 Violazione per omessa, errata e falsa applicazione dell'art. 1988 c.c. sulla ricognizione di debito
– Violazione degli art.li 115 e 116 c.p.c. per errata ed omessa valutazione del materiale probatorio pagina 6 di 24 riguardo la qualificazione di riconoscimento di debito della lettera del 14 luglio 2016 - Violazione dell'art. 132 c.p.c. per assoluta carenza di motivazione sul punto;

4.2 violazione di legge per omessa, errata e falsa applicazione dell'art. 1385 c.c. sulla caparra confirmatoria – Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per errata e mancata valutazione del materiale probatorio sulla natura di caparra confirmatoria della somma versata alla stipula della scrittura del 28 febbraio 2015 ed oggetto del decreto ingiuntivo opposto – Violazione dell'art. 112
c.p.c. per omessa pronuncia – Violazione dell'art. 132 c.p.c. per omessa motivazione sul punto;

4.3 violazione per omessa, errata e falsa applicazione degli artt. 1355 e 1338 c.c. sulla responsabilità del contraente per conoscenza delle cause di invalidità del contratto – Nullità del capo della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c di extra petitum e/o omessa pronuncia -
Violazione degli art.li 115 e 116 c.p.c. per errata ed omessa valutazione del materiale probatorio sul punto – Violazione art. 132 c.p.c. per omessa e contraddittoria motivazione;

4.4 violazione per omessa, errata e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1337 e
1338 c.c. sulla responsabilità per violazione della correttezza e buona fede nelle trattative –
Violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia - Violazione degli art.li 115 e 116 c.p.c. per errata ed omessa valutazione del materiale probatorio sul punto – Omessa e contraddittoria motivazione;

4.5 violazione per omessa, errata e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. sull'uso della cosa comune
- Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per errata ed omessa valutazione del materiale probatorio sul punto – Omessa e contraddittoria motivazione;

4.6 violazione per omessa, errata e falsa applicazione dell'art. 1108 c.c. - Violazione degli artt. 115
e 116 c.p.c. per errata ed omessa valutazione del materiale probatorio sul punto – Omessa e contraddittoria motivazione;

5. Radicatosi il giudizio di gravame si sono costituiti: - e , AR Controparte_2 che sostanzialmente, hanno contestato, ciascuno per quanto di ragione, le censure mosse dall'appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale hanno chiesto la conferma previo preliminare accertamento e declaratoria di intervenuta acquiescenza parziale sul punto della sentenza non impugnata, con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
pagina 7 di 24 6. Con ordinanza del 14.3.2024 la Corte ha sospeso la provvisoria esecutività della sentenza appellata.

7. La causa è stata trattenuta in decisione in data 28.11.2024 sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, ex art. 127 ter c.p.c. e concessi i termini di rito.
***

8. L'appello è infondato e va respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata, non essendo i rilievi mossi dall'appellante idonei a contrastare le ragioni poste a fondamento della sentenza che ha fatto corretto uso delle norme di diritto e applicato l'orientamento giurisprudenziale di legittimità e di merito in subiecta materia.

8.1 i motivi primo, secondo, terzo e quarto di gravame meritano trattazione congiunta, stante la stretta connessione degli argomenti con cui l'appellante sostanzialmente mira a stabilire attraverso più profili di censura la non debenza della somma ingiuntale con il decreto ingiuntivo opposto nonché per il fatto che i quattro motivi riguardano solo il rapporto intercorso tra
[...]
ingiungente e ingiunta. CP_1 Parte_2
Nello specifico, con il primo motivo di gravame l'appellante deduce un vizio della decisione sostenendo che il Tribunale non avrebbe valutato tutto il materiale probatorio dal quale invece risulterebbe: “ giudizialmente provato che il rapporto sottostante è estinto” e che, pertanto. “in detto caso viene meno l'efficacia vincolante della ricognizione di debito come disciplinata dall'art. 1988
C.c.”. Il giudicante non pronunciando sulla natura della somma ricevuta, avrebbe omesso “sia la statuizione giuridica sia la motivazione”.
Sostiene l'appellante che nel procedimento avrebbe provato “con la documentazione versata in atti la estinzione di entrambi i rapporti intercorsi con la OR: - sia il rapporto di prestito, estinto per novazione e trasformato in caparra nel contratto preliminare di compravendita, sia il preliminare di compravendita risolto per inadempimento della RA , con conseguente diritto AR all'opponente/appellante a trattenere la somma imputata dalla OR a titolo di caparra ( Euro
19.500,00-) ergo a non dover restituire la predetta somma !!.”, come comproverebbero - la scrittura privata del 28 febbraio 2015 con cui le sorelle avrebbero stipulato un vero e proprio CP_1
pagina 8 di 24 preliminare di vendita;
la natura di preliminare di compravendita di detta scrittura sarebbe stata espressamente ammessa e dichiarata dalla stessa nei suoi scritti difensivi e nella AR corrispondenza intercorsa con essa appellante;

- la lettera del 5 maggio 2016 con cui , in risposta alla OR , che AR Parte_2 aveva eccepito la nullità del preliminare del 28.2.2015 ed il suo diritto di ritenere la caparra, avendo dimostrato nel corso del giudizio di primo grado, “che la mancata stipula del definito era imputabile alla RA , in quanto la stessa si impegnava a formalizzare il definitivo AR alla vendita di altro immobile di sua proprietà, sito in Tavarnelle, immobile che, solo successivamente, la RA scopriva non essere più nella disponibilità della OR e Parte_2 CP_1 che pertanto la stessa non avrebbe potuto onorare l'impegno assunto con il preliminare sottoscritto.
La sentenza sarebbe viziata per violazione dell'art. 1988 cc e degli artt. 115 e 116 c.p.c., essendosi il Giudice di prime cure limitato a porre a fondamento della propria decisione solo ed esclusivamente la lettera del 14 luglio 2016, peraltro limitandosi ad aderire all'interpretazione attribuitale da , senza indicare i motivi giuridici a sostegno di detta AR interpretazione.
Con il secondo motivo l'appellante si duole del rigetto dell'opposizione perché il Tribunale ha ritenuto che né nella scrittura privata del 28 febbraio 2015 né nella lettera del 14 luglio 2016 risultava che le parti avessero voluto attribuire alla somma versata, al momento della stipula del preliminare di compravendita, la natura di caparra confirmatoria.
Il Giudice sarebbe giunto a tale conclusione senza indicare l'iter logico-giuridico seguito, ovvero senza indicare con appropriata motivazione la ragione per cui i predetti documenti, comprovanti circostanze opposte alla sua decisione, non fossero stati ritenuti validi e/o attendibili e/o rilevanti, pur non essendo stati smentiti o disconosciuti dalle controparti.
Un'attenta valutazione da parte del giudicante avrebbe, secondo l'appellante, rilevato preliminarmente che la volontà delle sorelle con sottoscrizione della predetta scrittura CP_1 privata, fosse quella di stipulare un vero e proprio preliminare di compravendita, come emergerebbe dalla stessa scrittura del 28 febbraio 2015 nella quale avrebbero indicati l'oggetto della compravendita, il prezzo, le parti e la caparra;
inoltre che la volontà delle sorelle di redigere un preliminare di compravendita, e che le stesse avessero imputato la somma di € 19.500,00 a pagina 9 di 24 titolo di caparra confirmatoria emergerebbe dalla lettera del 27 novembre 2015 in cui
[...] mmetterebbe, fornendo così una vera e propria confessione stragiudiziale, sia la natura CP_1 di preliminare della scrittura del 28 febbraio 2015 sia che la somma di € 19.500,00” - dovesse essere considerata quale caparra confirmatoria”. Ancor più, il fratello terzo Controparte_2 estraneo al rapporto, nella mail del 4 gennaio 2017, indirizzata all'appellante avrebbe dichiarato di avere presenziato alla stipula della scrittura del 28 febbraio 2015 ed affermato che con la stessa le sorelle avrebbero inteso stipulare un preliminare di compravendita e di imputare l'importo di euro 19.500,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Con il terzo motivo l'appellante lamenta violazione di legge per l'omessa, errata e falsa applicazione degli artt. 1355 e 1338 c.c. sulla responsabilità del contraente per conoscenza delle cause di invalidità del contratto;
la nullità della decisione perché emessa ultra petita ex art. 112
c.pc. e violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c..
L'appellante censura la decisione laddove il Tribunale ha ritenuto: “ che le parti sono concordi nel ritenere nullo il contratto preliminare di compravendita, in quanto sottoposto a condizione meramente potestativa – limitandosi per tale affermazione a eseguire un mero richiamo di quanto affermato dalle parti nei rispettivi atti di causa, ma senza formulare alcuna pronuncia sul punto -, e pertanto continua asserendo che l'opponente, oggi appellante, non avrebbe comunque diritto a ritenere l'asserita “caparra”. Anche tale capo di sentenza appare viziata per violazione di legge. (cfr. pagg.20/21 app.). Diversamente da quanto statuito in sentenza, sostiene l'appellante che la documentazione versata in atti (e non valutata dal Tribunale) comproverebbe che le parti non avevano concordemente ritenuto nullo il contratto in oggetto avendo manifestato, dopo l'eccepita invalidità, il consenso a voler comunque procedere alla compravendita della quota: “ Al contrario la RA a seguito della eccepita invalidità, confermava di voler acquistare la AR quota di immobile di proprietà della OR ma anzi, con lettera del 5 maggio 2016 Persona_1
(cfr. all.to 15 della opposta/appellata) affermava ancora la propria volontà all'acquisto della quota della OR!...!” .
In ogni caso la sentenza sarebbe nulla per due ordini di ragioni: in primis il Tribunale avrebbe deciso in violazione dell'art. 112 c.c. extra petitum poiché nessuna delle parti in causa avrebbe chiesto l'accertamento e la pronuncia di nullità del contratto preliminare;
e “anche qualora
pagina 10 di 24 volessimo ravvisare nell'indicato vizio (contratto di compravendita sottoposta a condizione meramente potestativa impossibile) una nullità rilevabile d'ufficio, la sentenza sarebbe sul punto addirittura nulla per omessa pronuncia in quanto il Giudice, contrariamente a quanto avrebbe dovuto fare, non si è pronunciato dichiarando la nullità del contratto preliminare sottoscritto dalle sorelle in data 28 febbraio 2015, nullità che, in caso, sarebbe dovuta essere accertata e CP_1 pronunciata sulla base della documentazione versata in atti, e non semplicemente su alcune dichiarazioni rese dalle parti, tramite legali, nei propri scritti difensivi e soprattutto motivata!” Non vi è alcuna statuizione di nullità del preliminare in sentenza”. (cfr. pag. 22 app.)
In secundis anche nell' ipotesi in cui si volesse considerare una implicita” pronuncia di nullità del contratto preliminare”, la sentenza sarebbe comunque viziata per violazione dell'art. 1338 c.c. in quanto il giudicante, “in questa fantasiosa ipotesi, avrebbe dovuto condannare la RA CP_1
per avere, all'insaputa della OR , condizionato il contratto ad condizione
[...] Parte_2 impossibile ergo nulla, visto che, come detto e come scoperto tempo dopo dalla OR, non aveva più la proprietà dell'immobile oggetto della condizione”.
La censura dedotta con il quarto motivo è incentrata sull' omessa, errata e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1337 e 1338 c.c. sulla responsabilità per violazione della correttezza e buona fede nelle trattative - Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per errata ed omessa valutazione del materiale probatorio sul punto – Omessa e contraddittoria motivazione.
Sostiene l'appellante, richiamando in parte quanto già allegato nel precedente motivo sulla responsabilità contrattuale, che la sentenza sarebbe viziata anche laddove il Tribunale ” nell'affermare che la RA non abbia diritto a ritenere la caparra, non Parte_2 solo fa affermazioni tra di loro contraddittorie – sostenendo dapprima che agli atti non emerge la natura di caparra della somma indicata nella scrittura del 28 febbraio 2015, per poi dichiarare che la RA non ha diritto a ritenere la caparra;
sostenendo che le parti Parte_2 concordemente ritengono nullo il contratto, e senza statuire in merito all'eventuale nullità del contratto, e senza pronunciare in merito alla natura della scrittura del 28 febbraio 2015 (contratto preliminare, come sempre sostenuto dalla opponente/appellante e/o accordo, come erroneamente ritenuto dalla opposta/appellata) -, ma non tiene in debita considerazione la normativa invocata dalla appellante ed ancora una volta la documentazione prodotta in giudizio. Anche su tale capo la
pagina 11 di 24 sentenza impugnata è affetta da nullità per omessa pronuncia in quanto il Giudice di prime cure non si è mai pronunciato riguardo la natura giuridica della scrittura del 28 febbraio 2015”.
Il diritto dell'appellante a ritenere la caparra, in caso di riconoscimento della scrittura quale preliminare, sussisterebbe anche qualora nella scrittura sottoscritta in data 28 febbraio 2015 si ravvisasse un accordo precontrattuale, anziché un preliminare, in quanto ai sensi dell'art. 1337
c.c. “ il dovere di correttezza e lealtà deve essere rispettato anche nelle trattative precontrattuali, con la conseguenza che la violazione di tale dovere genera la responsabilità precontrattuale”.
Nella scrittura del 28 febbraio 2015 secondo l'appellante si ravviserebbero tutti gli elementi di una trattativa affidante essendo innegabile ed incontestabile che la OR sarebbe stata CP_1 dolosamente inadempiente a tale accordo dapprima ponendo una condizione nulla perché impossibile, e nascondendo la circostanza alla OR, e poi per aver immotivatamente abbandonato le trattative.
Una valutazione attenta del materiale probatorio avrebbe condotto il Tribunale a ritenere che l'inadempimento era da attribuire ad esclusiva responsabilità della promittente, circostanza che emergerebbe dallo stesso comportamento processuale tenuto dalla OR Quest'ultima CP_1 sostenendo che sarebbe stata a non voler stipulare il rogito, avrebbe ammesso Parte_2 proprio quanto dalla stessa disconosciuto, ovvero che la scrittura del 28 febbraio 2015 sarebbe stata un vero e proprio preliminare di compravendita.
Per converso, il preteso diniego a stipulare il rogito dedotto dalla OR “(nel tentativo CP_1 di sottrarsi alle proprie responsabilità di risarcimento, abbia cercato di screditare la OR Pt_2
”) per la presenza dell'ipoteca iscritta nel 2015 dall'ex coniuge sui beni comuni,
[...] Per_2 all' insaputa dei fratelli non avrebbe alcun rilievo in quanto detta ipoteca non sarebbe CP_1 stata affatto di impedimento per la vendita della sua quota: 1) l'ipoteca, infatti, sarebbe stata iscritta nello stesso anno della scrittura (2015), e per un valore di Euro 48.000,00 ed essendo stata trascritta sarebbe risultata dai documenti prodotti, ragion per cui i fratelli non avrebbero potuto non avere conoscenza della circostanza, 2) dalla vendita dell'immobile l'appellante avrebbe ricavato la somma di € 93.000,00, per cui al momento del rogito, avrebbe potuto contestualmente alla vendita estinguere il suo debito con il e fare ottenere alla OR Per_2
l'immobile libero da ogni atto pregiudiziale.
pagina 12 di 24 9. L'esame della decisione impugnata, fa ritenere priva di pregio quanto sostenuto dall'appellante in tutti i motivi di gravame sul vizio di ommessa e/o cattiva valutazione dei documenti prodotti in giudizio, avendo il Tribunale argomentato in modo logico l'iter motivazionale che lo ha condotto a respingere l'opposizione e confermare il provvedimento monitorio impugnato, avendo ritenuto che non avesse titolo a Parte_2 trattenere la somma datale in prestito dalla OR sia perché il credito risultava AR dal riconoscimento di debito formalizzato da nella missiva del 14.7.2016 Parte_2 sia perché non sussistevano elementi di riscontro atti a provare che la somma de qua costituisse la caparra versata da alla OR, in relazione alla stipula del preliminare di AR compravendita del 28.2.2015.
La Corte rileva che sussiste un giudicato per quanto concerne l'importo del credito vantato da mancando una contestazione sul punto, tant'è che fin dal primo grado AR
l'appellante, non nega di aver ricevuto detta somma, pur ritendo che la stessa non andrebbe restituita.
Le argomentazioni motivazionali che sorreggono il ragionamento inferenziale del Tribunale resistono alla critica dell'appellante se lette coordinando tutti i tasselli che compongono il quadro emergenziale, né ritiene la Corte sussistere vizio motivazionale per non aver il Tribunale indicato tutti i documenti oggetto del suo esame dal momento che la ratio decidendi consente di cogliere l'iter logico della decisione fondata sul confronto degli atti e documenti depositati in atti e letti applicando i principi di diritto e giurisprudenziali del caso.
Il Tribunale dapprima ha chiaramente statuito che la tesi dell'opponente, secondo cui la somma ricevuta di € 19.500,00 costituirebbe la caparra versata a in relazione AR alla stipula di un preliminare di compravendita in data 28.2.2015 non trovava riscontro nella detta scrittura e neppure nell'atto di ricognizione di debito, e poi, in via gradata, ha accertato ulteriormente che dal confronto dell'atto di citazione (pag.2) e della comparsa dell'opposta (pag.
8) si rilevava che entrambe le parti erano concordi nel ritenere nullo il contratto di compravendita del 28.2.2015, essendo lo stesso sottoposto a condizione meramente potestativa,
e quindi correttamente ritenuto che l'opponente non aveva titolo per trattenere la somma pagina 13 di 24 ricevuta in prestito e non invece a titolo di caparra, essendo compito del giudicante interpretare l'effettiva volontà delle parti.
“ L'anticipato versamento di una somma di denaro può assumere funzione di caparra confirmatoria qualora, nelle intenzioni delle parti, sia stato eseguito per conseguire gli scopi pratici di cui all'art.1385 c.c., con riferimento anche alle ipotesi di inadempimento del contratto;
cosicché, per il positivo riscontro della predetta qualificazione, il giudice di merito è tenuto ad indagare in ordine alla effettiva intenzione delle parti attraverso l'esame del complessivo regolamento contrattuale da esse divisato, non essendo sufficiente il mero elemento formale della denominazione in termini di "caparra" del detto versamento anticipato”. ( cfr. cass. sent. 12472/2004)
Rileva la Corte che la motivazione che sorregge la decisione impugnata è congrua e aderente alle risultanze di causa e non merita, pertanto, la censura di cui ai motivi in esame che non inficiano il ragionamento fatto dal giudice per negare alla somma data in prestito da la AR qualificazione di caparra confirmatoria non rinvenendone i presupposti.
Per una corretta visione del quadro istruttorio volta alla a stabilire la volontà delle parti va esaminata la corrispondenza intercorsa tra le sorelle e la scrittura del 28.2.2015, CP_1 oggetto del contendere.
Orbene nella missiva inviata il 14 luglio 2016 dall'avv. Catia Savini, in nome e per conto di all'avv. Francesco Achille Rossi si legge: “ La mia assistita prende atto della Parte_2 circostanza che da parte della RA non vi sia una reale concreta volontà di AR trattare la compravendita della quota di proprietà della RA ed avendo Parte_2 già il signor manifestato la propria volontà di non voler procedere, dal canto Controparte_2
Suo, all'acquisto della predetta quota, la mia assistita, come già preannunciato con le precedenti mie, che integralmente richiamo, procederà alla divisione giudiziale dell'immobile, al fine di tutelare i propri diritti, riservandosi fin d'ora la richiesta di risarcimento danni per le opere seguite all'interno dell'immobile senza l'autorizzazione della stessa.
Sarà cura della RA restituire alla RA la somma Parte_2 AR di Euro 19.500,00 - non appena sarà in grado di onorare detto debito…”.
Con due precedenti missive datate 18.11.2015 e 15.12. 2015 inviate dall'avv. Catia Savini a e in nome e per conto della sua assistita si Controparte_2 CP_1 Parte_2
pagina 14 di 24 legge: (lett. 18.11.2015 ) ” In primis è necessario rilevare al nullità della scrittura sottoscritta dalla RA e dalla RA in data 28 febbraio 2015, con la Parte_2 AR quale la mia assistita era a promettere in vendita la RA , che prometteva di AR acquistare, la propria quota di un sesto dell'immobile siti in Firenze, via Lorenzo Maitani numero
15…. Detta scrittura è, come detto, nulla per essere l'adempimento della stessa sottoposta ad una condizione meramente potestativa, ossia la vendita da parte della RA AR dell'immobile di sua proprietà. Non solo, mi riferisce la mia assistita che in questi giorni si sta perfezionando la compravendita da parte di terzi, del posto auto coperto…concordata da tutti comproprietari, ciascuno per la propria quota di comproprietà , e pertanto si eccepisce altresì che la citata scrittura comunque insanabilmente nulla per i motivi detti risulta, risulta altresì viziata in quanto parte dell'oggetto della stessa non è più nella disponibilità delle parti per comune accordo delle stesse. Ciò detto è necessario che si proceda alla stesura di un nuovo preliminare di vendita, inserendo un debito termine per la stipula del definitivo entro il termine di giorni 15 dalla data della presente. (il grassetto è di questo Giudice)
( lett.15.12.2015) : “La mia assistita mai ha negato, né intende farlo, il debito che ha nei confronti della RA . Detta circostanza però non è in grado di sanare la nullità della AR scrittura privata sottoscritta dalla stessa e dalla RA Parte_2 AR in data 28 febbraio 2015, per i motivi tutti già esposti nella precedente mia, da intendersi qui integralmente richiamata. Ciò detto, come per altro già comunicato nella richiamata mia, vi è la necessità e la disponibilità della mia assistita, di procedere alla stesura di altra scrittura che abbia validità legale…”.
Nella risposta del 5 maggio 2016 in replica alla missiva del 15.12.2015 dell'avv. Savini all'avv.
Rossi in nome e per conto di scrive: " La mia assistita prende atto che sua OR, AR pur riconoscendo di esserle debitrice da circa dieci anni della somma capitale di 20.000,00 euro, continua ad avanzare pretese, non preoccupandosi di saldare almeno quel debito;
ad esso devono essere aggiunti la somma di competenza della sua cliente pro quota a vario titolo, anticipate in parte dalla OR ed in parte dal fratello , come già in passato richiesto. Fermo quanto CP_1 CP_2 sopra, la mia assistita non è tuttavia animate da spirito di rivalsa, ma intenderebbe addivenire ad una soluzione per quanto concerne le unità immobiliari site in Firenze, … Sono pertanto a
pagina 15 di 24 richiedere, suo tramite, alla RA di farmi pervenire l'indicazione Parte_2 del giusto prezzo al quale sarebbe disposta a cedere le proprie quote delle suddette proprietà immobiliari comune.
In data 10 giugno 2016 l'avv. Catia Savini in riscontro all'avv. Rossi non solo ribadisce che la sua assistita non “ha inteso disconoscere la somma dovuta alla RA ” ma invita Persona_3
qualora vi fosse una concreta volontà di acquisto “… a formulare proposta AR indicando la somma alla quale sarebbe disponibile ad acquistare, entro …”.
Nella scrittura privata oggetto di causa del 28 febbraio 2015 sottoscritta dalle sorelle si legge: “…Euro 19,500 (diciannovemilacinquecento//00) già corrisposte all'atto della CP_1 firma del presente accordo. Euro 93.000,00 (novantatremila//00) da corrispondere contestualmente alla vendita di un immobile di proprietà della Parte acquirente sito in Sambuca Val di Pesa…”.
Coordinando i documenti in parte riassunti con le difese delle parti processuali è indubbio, come affermato in sentenza, che entrambe le parti “[erano] concordi nel ritenere nullo il contratto appena menzionato…”. Inoltre emerge che la clausola pattuita nella scrittura privata del 28 febbraio 2015, contiene i caratteri della condizione meramente potestativa sospensiva a parte debitoris ex art. 1355 c.c. in quanto l'evento dedotto in condizione non solo è futuro ma anche incerto e soggetto all'esclusiva volontà del debitore. Ragion per cui, non producendo effetti, la stessa non può essere utilizzata da quale prova della sussistenza di un Parte_2 contratto preliminare che la legittimi a trattenere il prestito ricevuto dalla OR circa dieci anni prima. Quod nullum est nullum producit effectum e, stante il pacifico riconoscimento del vizio di nullità, non sorge a carico del giudice un onere di statuire sulla nullità, come sostiene l'appellante, dal momento che non sussiste contestazione sulla sua invalidità; il Tribunale, incidenter tantum, lo ha posto alla base della sua valutazione senza che fosse necessario un'esplicita statuizione sul punto. Tra l'altro la scrittura del 14 luglio 2016, sottoscritta non solo dal difensore ma dalla stessa unitamente a tutta la corrispondenza precedente intercorsa, è la prova Per_4 Parte_2 della confessione stragiudiziale di quest'ultima circa la sussistenza del credito di AR
L'appellante, onde motivare la non restituzione della somma ricevuta, sostiene di avere comprovato che il rapporto sottostante il titolo sarebbe estinto, per cui come da giurisprudenza della S.C., sarebbe venuta meno l'efficacia vincolante della ricognizione di debito come pagina 16 di 24 disciplinata dall'art. 1988 c.c. e sarebbe stato onere di provare il suo AR adempimento poiché la ricognizione di debito non costituisce una autonoma fonte di obbligazione, ma determina un'astrazione meramente processuale della causa debendi.
La Corte rileva, che la nullità della scrittura del 28.2.2015, e la missiva inviata dal difensore di il 5 maggio 2016 in risposta alla missiva della OR del 15 dicembre 2015, AR smentisce palesemente quanto dedotto dalla difesa dell'appellante sulla sussistenza di un nuovo preliminare. Si legge infatti nella missiva che prendendo atto del riconoscimento AR del debito da parte della OR, preliminarmente contesta il ritardo nella restituzione della somma data in prestito dieci anni prima e quindi, pur dando la sua disponibilità di addivenire ad una soluzione bonaria in ordine alla vendita delle unità immobiliari site in Firenze, non ha con detta sua dichiarazione in alcun modo novato l'obbligo di cui al preliminare ritenuto nullo dalla stessa ovvero legittimato la OR a trattenere la somma data in prestito Parte_2 quale caparra per un preliminare ancora da concordare.
Nella missiva veniva chiesto in modo esplicito al difensore di Parte_2
l'indicazione del giusto prezzo al quale la sua rappresentata sarebbe stata disposta a cedere le proprie quote delle suddette proprietà immobiliari comuni.
Mancano quindi i presupposti per ritenere che tra le parti ci sia stata novazione del rapporto ritenuto nullo. “ La novazione oggettiva si configura come un contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un nuovo rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente con nuove ed autonome situazioni giuridiche, caratterizzato dall'
"animus novandi", consistente nella inequivoca intenzione delle parti di estinguere l'originaria obbligazione, sostituendola con una nuova, e dall' "aliquid novi", inteso come mutamento sostanziale dell'oggetto della prestazione o del titolo del rapporto, dovendosi invece escludere che la semplice regolazione pattizia delle modalità di svolgimento della preesistente prestazione produca novazione.
( cfr. Cass. civile, Sez. II, sentenza n. 27028 del 14 settembre 2022).
Elementi che non sussistono nel caso di specie ove si consideri che manca uno degli elementi essenziali del contratto cioè il prezzo. Da un lato (cfr. missiva 5.5.2016) chiede di AR conoscere il prezzo della quota di comproprietà della OR e dall'altra l'avv. Catia Savini in data pagina 17 di 24 10 giugno 2016 chiede all'avv. Rossi “…la sua assistita provveda a formulare proposta indicando la somma alla quale sarebbe disponibile acquistare, entro …”.
In conclusione manca da un lato la prova di nuovo accordo per l'acquisto delle quote di
[...]
e quindi di un valido preliminare e dall'altro risulta provato il credito di € 19.500,00, Parte_2 vantato da nei confronti di e di cui al decreto ingiuntivo. AR Parte_2
In sintesi la somma data in prestito non può essere considerata a titolo di caparra in quanto manca la manifestazione delle volontà delle sorelle di applicare la disciplina propria CP_1 di tale istituto alla somma data/ricevuta che quindi, come normalmente avviene in mancanza di un'esplicita volontà di destinarla a caparra, al più avrebbe potuto costituire acconto per la futura vendita.
I motivi tre e quattro del gravame sono del pari privi di pregio e vanno respinti.
L'appellante, con due motivi similari che si differenziano solo per la natura della fonte dell'obbligazione contrattuale nell'uno o extracontrattuale nell'altro, lamenta che il Giudice, in applicazione dell'art. 1338 c.c., avrebbe dovuto statuire il risarcimento dovuto ad essa
[...]
per i danni conseguenti all'aver confidato in un preliminare viziato sottoposto a Parte_2 condizione potestativa impossibile, e che tale risarcimento avrebbe trovato corrispondenza nell'ammontare già determinato dalle parti a titolo di caparra confirmatoria;
e, ulteriormente a fronte di tale grave comportamento tenuto da , sarebbe stato pacifico che CP_1
l'opposta/appellata avrebbe dovuto risarcire alla OR i danni conseguenti il suo Parte_2 legittimo affidamento sulla conclusione della compravendita.
Entrambi i motivi vanno respinti mancando la prova del dolo di AR
Tra l'altro, qualora si fosse voluto considerare, solo per ipotesi, valido l'impegno assunto nel preliminare del 28.2.2015 da , tuttavia la presenza dell'iscrizione d'ipoteca sui AR beni comuni, oggetti di compravendita, sarebbe stato un elemento sufficiente a liberare l'acquirente dal preliminare, non assumendo rilievo la circostanza dedotta da Parte_2 secondo cui l'ipoteca non aveva alcun valore dal momento che avrebbe potuto
[...] estinguere l'ipoteca con il ricavato della vendita;
il bene doveva essere libero da pesi per poter validamente essere compravenduto.
pagina 18 di 24 9.1 I motivi cinque e sei di gravame riguardano il rigetto della domanda riconvenzionale proposta dall'opponente/appellante nei confronti di e del terzo chiamato AR
con cui questi chiede il risarcimento dei danni per il mancato utilizzo dei Controparte_2 beni comuni, per la mancata compravendita e per il deprezzamento che gli immobili avrebbero subito a seguito della trasformazione degli stessi da parte dei fratelli senza il suo consenso.
In particolare con il quinto motivo di gravame la sentenza viene censurata perché il Tribunale avrebbe omesso, ed erroneamente applicato la normativa sulla cosa comune di cui all'art. 1102
c.c., sull'uso della cosa comune e in violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per avere errato ed omesso la valutazione del materiale probatorio depositato in atti .
Con il sesto motivo l'appellante lamenta che Giudice di primo grado ha respinto la domanda riconvenzionale di essa appellante erroneamente motivato “ che non appare provato sia che la stessa abbia manifestato l'intenzione di utilizzare l'immobile in maniera diretta, sia che ciò le sia stato concesso dai fratelli. (cfr. pag 27 app.). Tale ragionamento sarebbe secondo l'appellante errato in quanto:
a) “ è innegabilmente sul punto viziata per violazione dell'art. 1102 c.c. perché, come chiaramente affermato dalla giurisprudenza, non era la che doveva comprovare di voler Parte_2 utilizzare il bene in maniera diretta e comprovare che ciò gli fosse stato negato, ma, al contrario, erano i fratelli che avrebbero dovuto comprovare che avevano ottenuto dalla OR un Parte_2 consenso scritto a tale uso esclusivo. In atti non risulta alcun consenso scritto rilasciato in tal senso dalla appellante!” ( cfr. pag 29 app.)
b) “… tale capo la sentenza è viziata per violazione degli art.li 115 e 116 c.p.c., non avendo il Giudice di primo grado ancora una volta, ed anche in questo caso senza alcuna motivazione - incappando così nella violazione dell'art. 132 c.p.c. di omessa motivazione -, opportunamente e completamente valutato il materiale probatorio. Infatti, contrariamente a quanto asserito dal Giudice, i documenti prodotti in atti comprovano che la condotta dei signori e è stata tale da Controparte_2 CP_1 impedire l'utilizzo dell'immobile alla OR , così come che questi, mediante la modifica Parte_2 del bene comune, lo abbiano di fatto completamente occupato” (cfr. pag. 29 app).
Il Tribunale non avrebbe esaminato correttamente la CTU del geom. che dopo aver Per_5 eseguito sopralluoghi e reperito la documentazione presso i competenti uffici pubblici,
pagina 19 di 24 confermava la non conformità dell'immobile alle risultanze catastali per essere state eseguite opere non autorizzate dai competenti uffici e per essere l'immobile de quo, urbanisticamente, una unica unità immobiliare, che al momento risultava divisa in tre unità funzionali: una al piano terra
- abitata dalla RA -, una al primo piano – abitata da - e una nel sottotetto – CP_1 CP_2 abitata dalla figlia di nonostante il sottotetto non potesse essere abitato per mancanza di CP_1 agibilità . Circostanza ammessa dagli appellati con confessione stragiudiziale.
La Corte ritiene che la ratio decidendi risulta logica e in linea con i principi giurisprudenziali della S.C. sull' utilizzo della cosa comune, avendo il giudicante dopo attenta valutazione delle prove prodotte da tutte le parti processuali ritenuto che l'appellante non avesse provato il danno da mancato utilizzo della cosa comune, sia quello da mancata locazione, sia infine quello per la mancata vendita dei beni in comune.
Nel primo caso il richiamo al principio espresso nell' ordinanza della Cassazione n. 2423/1015
è perfettamente attinente al caso laddove si esplicita che “ L'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso”.
Detto principio è stato ulteriormente confermato anche di recente nella massima dell'ordinanza n. 31105 del 08/11/2023 (Rv. 669376 - 01) “in tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione
o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c., potendosi quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo”.
Rileva la Corte dal quadro istruttorio che da un lato emerge solo l'intenzione di Parte_2 di vendere la sua quota di proprietà, e non di utilizzarla e dall'altro che e
[...] CP_2
pagina 20 di 24 attraverso la corrispondenza intercorsa e non disconosciuta, hanno provato di AR non aver ostacolato il pari uso della cosa comune. A conferma vi è quanto emerge dal contenuto della missiva del 30.11.2015: a viene infatti comunicato che “il primo Parte_2 piano è completamente libero e vuoto da ogni oggetto di nostra appartenenza, dotato di servizi igienici e quindi agibile e a completa e totale disposizione”.
Quindi l'appellante non ha provato la sottrazione o l'impedimento del pari uso o di avere manifestato l'intenzione di utilizzare il bene comune in maniera diretta e che ciò non sia stato permesso dai fratelli.
Va sottolineato come da insegnamento della S.C. che “ La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione”. ( cfr. ord. 7466/2015)
Tra l'altro, come non contestato, era in possesso delle chiavi Parte_2 dell'immobile per cui lo avrebbe potuto utilizzare al pari dei fratelli, essendo anzi a tanto stata sollecitata da (cfr. doc.4). Controparte_2
Ulteriormente infondato è il danno da mancata vendita dell'immobile.
Il ragionamento che ha seguito il Tribunale non merita censura.
In atti c'è la prova che i tre fratelli avevano conferito un mandato congiunto il 16.6. CP_1
2014 alle agenzie Merimmobiliare di vendere gli immobili indicando il prezzo di € CP_3
660.000,00 e all'agenzia Firenze Real Estate indicando il prezzo in € 680.000,00: quindi il rifiuto della proposta di acquisto del 20.9.2014 per un corrispettivo di gran lunga inferiore è risultato giustificato ove si consideri che rispetto al prezzo concordemente indicato la differenza era di
110.000,00/130.000,00 Euro.
Rileva questa Corte che il Tribunale ha ritenuto carente comunque la prova, incombente su
, di aver contestato la mail che il fratello aveva inviato per conto di tutti e Parte_2 CP_2 tre i proprietari, all'agenzia immobiliare indicando il rifiuto della proposta con l'ulteriore considerazione che l'appellante in data 13 maggio 2016 si era dichiarata disponibile a cedere la pagina 21 di 24 sua quota di1/6 al corrispettivo di € 130.000,00 e ritenendo quindi che il valore dell'immobile di via Maitani fosse di € 780.000,00, da ciò conseguendo che il rifiuto alla promessa di acquisto da parte di e fosse legittimo. CP_2 CP_1
Ebbene la Corte rileva che su tali ulteriori rationes decidendi l'appellante nulla ha controbattuto in modo specifico;
ragion per cui il motivo prima che infondato è inammissibile.
Quanto infine al danno da deprezzamento la Corte condivide quanto affermato dal Tribunale sulla insussistenza di detta voce di danno per due ordini di ragioni. La prima perché è stata depositata la consulenza d'ufficio svolta nella procedura esecutiva (R.G. 134/2017 del Tribunale di Firenze) a firma geom. pag.17 e ss. par 10 c.t.u. ) da cui è facile dedurre che al bene oggetto di esproprio Per_5
è stato dato un valore di mercato mancando in detto elaborato un'indicazione atta a far presumere il deprezzamento dell'immobile a causa dei lavori eseguiti dai fratelli La seconda per CP_1 avere il Tribunale posto il costo necessario all'eliminazione delle difformità solo a carico di CP_1
e oiché nella predetta procedura esecutiva i beni erano stati loro assegnati. Controparte_2
È priva di pregio la circostanza dedotta dall'appellante secondo cui la mancata quantificazione del deprezzamento dipenderebbe dal fatto che al c.t.u. non era stato conferito specifico mandato di stimare il deprezzamento dell'immobile in seguito alle opere abusive e che le opere abusive, come da perizia del suo tecnico arch. avrebbero comportato un deprezzamento del 25% Per_6 sul prezzo stimato.
E' innegabile che dalla consulenza è emersa la libera commerciabilità dell'immobile ed altresì che le opere di modifica interna in questione potessero essere sanate, con costi indicati cautelativamente in € 18.000,00 circa comprensivi di sanzioni per l'immobile di via Maitani, tant'è che correttamente il primo Giudice ha posti i predetti costi su e Controparte_2 CP_1
- assegnatari dei beni - e statuito che alcun costo potesse essere addebitato all'appellante
[...] per i lavori eseguiti non in conformità dai fratelli.
Quanto al presunto deprezzamento del bene la Corte ritiene non corretto l'assunto dell'appellante, laddove si consideri che la c.t.u. è stata espletata nella procedura esecutiva e quindi è stato conferito l'incarico di stimare il valore di mercato degli immobili nella loro interezza;
ragion per cui il consulente, stante il vincolante mandato ricevuto nell'eseguire la pagina 22 di 24 valutazione degli immobili, non poteva non stimare l'eventuale deprezzamento degli stessi per l'esistenza delle opere abusive.
Il consulente ha ritenuto invece la libera commerciabilità dell'immobile, evidenziando che alla quota stimata in € 114.166,67 andava applicato un correttivo pari al 10% circa per la minore commerciabilità della singola quota, e indicava il valore in € 102.000,00.
L'ulteriore correttivo della quota di operato dal c.t.u. invece deriva Parte_2 dalla vendita all'asta del bene che quindi doveva essere necessariamente inferiore rispetto al prezzo di mercato, tant'è che la quota di è stata valutata dal consulente prima in € Parte_2
99.166,70 e poi corretta ad € 90.000 per quant'innanzi detto.
L' esigua valutazione dei costi risolutivi degli abusi, infine, fa ritenere che il deprezzamento degli immobili dovuto agli abusi sanabili, stimato dal consulente di parte tra il 20-25% del valore di stima dal geom. non appare attendibile mancando, tra l'altro, specifiche indicazioni su detta Per_5 quantificazione;
quindi correttamente il Tribunale ha respinto tale richiesta di danno.
L'appello va quindi respinto e la sentenza integralmente confermata.
10. Le spese del grado vanno poste a carico di parte appellante dell'appellante in favore di
[...]
e nella misura liquidata in dispositivo, ai sensi del D.M. CP_1 Controparte_2
147/2022, in relazione al valore effettivo della controversia e all'attività svolta, con applicazione delle aliquote medie, esclusa la fase istruttoria per il presente grado di giudizio.
11. Sussistono a carico dell'appellante i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13 DPR n. 115/2002 come modificato dall'art. 17 legge n. 228/2012 , fatta salva ogni verifica in ordine al recupero in relazione al fatto che con delibera del COA di Firenze del 3.5.2023
l'appellante è stata ammessa al patrocinio a spese dello Stato (vedi Cassazione civile sez. I,
04/04/2024, n.898)


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da contro e Parte_2 CP_1 CP_2 avverso la sentenza n. 937/2022, resa dal Tribunale di Firenze pubblicata il 01.04.2022
[...] disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, così provvede:
1) RESPINGE l'appello e conferma la sentenza appellata;

pagina 23 di 24 2) CONDANNA al pagamento delle stesse spese in favore di Parte_2 CP_1
e che si liquidano, in favore di ciascuno, in € 3.966,00, oltre spese
[...] Controparte_2 generali, Cap ed Iva come per legge;

3) DA' ATTO che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico di parte
APPELLANTE, fatta salva ogni verifica in ordine al recupero ai sensi di cui in motivazione;

4) DISPONE infine che in caso di divulgazione della presente sentenza fuori dell'ambito strettamente processuale siano eliminati i dati identificativi personali ai sensi dell'art. 52 del D.Lgs.
n. 196/2003 e successive modificazioni e integrazioni.
Firenze, camera di consiglio del 25.03.2025.
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Giuseppina Mastrodomenico
Il Presidente
dott. Ludovico Delle Vergini
pagina 24 di 24