N. R.G. 2268/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente dr. Antonio Corte Consigliere dr. Arnaldo Martinengo Villagana Palatino
di Villachiara Ragazzoni Consigliere rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 2268/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in VIA CANOVA 28 MONZA, presso lo studio C.F._2 dell'avv. IENGO LUCA, che li rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTI
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA STATALE 5/R CP_1 C.F._3
23807 MERATE presso lo studio dell'avv. NOTARO MATTEO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. MAGNI SIMONA MARIA ( VIA C.F._4
STATALE N. 5/R 23807 MERATE;

APPELLATO
pagina 1 di 9 sulle seguenti conclusioni:
Per e Parte_1 Controparte_2
parzialmente la sentenza nr. 359/2024 emessa dal Tribunale di Monza
[...]
- Accerti e dichiari la legittimità del decreto ingiuntivo n. 1712/2023 emesso dal Tribunale di Monza in data 22-23 maggio 2023;
- rigetti le domande svolte dal nel giudizio di primo grado CP_1
- condanni, in ogni caso, il al pagamento delle anticipazioni, compensi, rimborso forfettario CP_1
15% ed accessori relative al giudizio di primo grado per le motivazioni di cui in narrativa;

In via subordinata: ove rilevasse gli estremi per la revoca del decreto ingiuntivo opposto - ove dovesse occorrere - ma comunque tenuto conto che il ricorso monitorio costituisce atto introduttivo di giudizio e comunque nel merito: accerti e dichiari che il sig. è debitrice dei sig.ri e della CP_1 Parte_1 Parte_2 somma di €. 8.856,45, oltre interessi come previsti in contratto di locazione, spese, compensi e di conseguenza lo condanni al pagamento di tale importo, ovvero di quello diverso ritenuto di giustizia.
Con vittoria di spese, compensi, rimborso forfettario 15% ed accessori e liquidazione delle spese di questo grado e del primo
Per CP_1
Respingere le domande formulate ex adverso con integrale conferma della sentenza di primo grado oggetto dell'impugnazione.
Con vittoria di competenze e spese del grado.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 I signori e , premesso di essere divenuti proprietari di un fabbricato Parte_1 Parte_2 sito in Bernareggio (MB), via Cavour n. 20 in forza di decreto di trasferimento nell'ambito di un'esecuzione immobiliare pendente avanti al Tribunale di Monza, locato al signor CP_1 al canone di € 18.000,00 all'anno, oltre alle spese condominiali, e che il conduttore era rimasto in mora, al termine del rapporto locativo (marzo 2023), per € 8.856,45, chiedevano ed ottenevano dal
Tribunale di Monza in data 22 maggio 2023 il decreto ingiuntivo n. 1712/2023 d'ordine, n.
3795/2023 di Rg., recante condanna dell'ingiunto al pagamento di detto importo, oltre agli interessi ed alle spese del relativo procedimento.
pagina 2 di 9 1.2 Ad esito di tempestiva opposizione proposta dal signor ed in accoglimento della CP_1
domanda riconvenzionale dal medesimo proposta – vòlta ad ottenere la condanna degli opposti alla restituzione della cauzione a suo tempo dal medesimo versata, pari alla somma di € 4.500,00, con richiesta di compensazione delle rispettive poste in dare ed in avere fra le parti -, il Tribunale di
Monza con sentenza n. 359/2024 del 1 febbraio 2024, pubblicata il medesimo giorno, disposta la compensazione fra i vicendevoli crediti, revocava il provvedimento monitorio, nel contempo condannando l'opponente al pagamento nei confronti dei signori e Parte_1 Parte_2
della residua somma di € 4.765,09, oltre agli interessi legali dalla data della decisione fino al saldo effettivo, con totale compensazione delle spese di lite.

1.3 Avverso tale sentenza proponevano appello i signori e con ricorso Parte_1 Parte_2
depositato il 25 luglio 2024, onde ottenere la parziale riforma della decisione.

1.4 Costituitosi l'appellato con memoria del 7 gennaio 2025, con la quale resisteva al gravame, all'odierna udienza del 19.2.2025 – tenutasi in presenza dei rispettivi procuratori, previa sostituzione del relatore con decreto del Presidente di Sezione del 4 febbraio 2025 -, inutilmente tentata la conciliazione, veniva disposta la discussione orale delle parti, ad esito della quale la Corte ha deciso la causa dando lettura del dispositivo allegato al verbale.

2.1 Con il primo motivo gli appellanti si dolgono della revoca del decreto ingiuntivo opposto da parte del Giudice di prime cure;
ciò, in quanto il signor pacificamente non aveva pagato i canoni CP_1 scaduti per la somma di € 8.856,45 (oltre interessi), per sé non contestata dal debitore, per cui essi creditori si erano correttamente attivati in sede monitoria. Pertanto, secondo i qui procedenti, la sentenza impugnata è errata sul punto, in quanto il decreto ingiuntivo si sarebbe dovuto ritenere valido ed efficace, la domanda riconvenzionale avversaria riguardando altro e diverso titolo (la cauzione), che nulla ha a che vedere con quello di cui al decreto ingiuntivo (canoni di locazione), con la conseguenza che, anche operando la compensazione in accoglimento della riconvenzionale, il provvedimento monitorio non si sarebbe comunque dovuto revocare, in quanto la propria pretesa, come azionatavi, per sé, era corretta.

2.2 Del resto, aggiungono i signori e , le domande del sono state avanzate solo Pt_1 Pt_2 CP_1
dopo la notifica del decreto ingiuntivo, quando i ricorrenti avevano già sostenuto gli oneri per ottenerlo, a tacere che l'art. 7 del contratto di locazione (doc. 2 del fascicolo monitorio) prevedeva la non compensabilità di eventuali crediti di qualsiasi tipo, con la conseguenza che il proprio pagina 3 di 9 credito, per capitale, interessi e spese, recato dal decreto ingiuntivo più volte citato, si deve considerare integralmente, con necessità di conferma del provvedimento monitorio.

2.3 Tale motivo non coglie nel segno.

2.4 Va osservato, in proposito che, come pacifico fra le parti, l'iniziativa monitoria degli appellanti è stata intrapresa quando il contratto di locazione con il signor era già stato risolto a seguito CP_1
della disdetta comunicata dal conduttore il 29.9.2022 (v. doc. 3 del suo fascicolo di prime cure), cui ha fatto seguito la riconsegna dell'immobile ai locatori in data 7 aprile 2023, per cui il controcredito del medesimo a titolo di restituzione della cauzione, pari ad € 4.500,00, verso i procedenti – subentrati negli obblighi e nei diritti dell'esecutato ad esito dell'asta immobiliare ex artt. 1602 e
2923 cc. – era già insorto antecedentemente all'emissione (22.5.2023) ed alla notifica del ricorso monitorio e a rapporto sinallagmatico ormai concluso, con conseguente superamento di quanto stabilito dall'art. 7 del contratto di locazione in questione, operante nella vigenza sinallagmatica;
ciò, non essendovi stata alcuna eccezione da parte dei qui procedenti sullo stato dell'immobile al momento della riconsegna, come risulta dal non disconosciuto verbale, prodotto in atti dal locatario
(doc. 4, stesso fascicolo); da qui, l'indiscussa sussistenza al momento del radicamento della lite dei rispettivi crediti fra i contendenti, reciprocamente non contestati (da un lato, per canoni di locazione insoluti, dall'altro lato, per la restituzione di detta cauzione), entrambi costituiti da somme di denaro parimenti e contestualmente certe, liquide ed esigibili. Pertanto, nel caso di specie la compensazione (parziale) fra i rispettivi crediti delle parti è stata correttamente disposta dal
Tribunale, giusto quanto previsto dall'art. 1243 cc. (sul punto, v. Cassazione Civile, Sez. 2, ordinanza n. 23924 del 5.9.2024, conforme a Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 23225 del
15.11.2016).

2.5 D'altra parte, il Supremo Collegio più volte ha precisato che l'accoglimento parziale dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo ne implica la revoca, in quanto la fase che si apre a seguito dell'opposizione non costituisce un processo autonomo, ma dà luogo ad un unico giudizio, nel quale anche il regolamento delle spese processuali, che deve accompagnare la sentenza con cui
è definito, va effettuato in base all'esito della lite;
da ciò consegue che, ove la somma chiesta con il ricorso sia riconosciuta solo parzialmente dovuta, non contrasta con gli artt. 91 e 92 cpc la pronuncia di compensazione delle spese processuali, in quanto l'iniziativa dell'opponente, pur rivelandosi necessaria alla sua difesa, non ha avuto un esito totalmente vittorioso, così come quella
pagina 4 di 9 della parte opposta, che ha dovuto ricorrere al giudice per ottenere il pagamento della parte che gli è riconosciuta, fermo restando che, ai sensi dell'art. 653 cpc, anche in caso di accoglimento parziale dell'opposizione, il titolo esecutivo è costituito dalla sentenza, la quale revoca, ope legis, il decreto ingiuntivo impugnato (per tutte, cfr.: Cassazione Civile, Sez. 1, ordinanza n. 19120 del
3.9.2009; Cassazione Civile, Sez. 2, sentenza n. 73 del 12.1.1976).

2.6 Orbene: in base ai surriferiti principi emerge come anche il terzo motivo di gravame (il cui esame può essere qui anticipato per ragioni logiche rispetto al secondo) - con il quale gli appellanti hanno censurato l'impugnata sentenza, laddove il Tribunale, ad esito del processo, ha disposto la totale compensazione fra le parti delle spese di lite, comprese quelle del procedimento monitorio - vada de plano rigettato, trattandosi di decisione, assunta nell'ambito dei poteri discrezionali del decidente, del tutto giustificata, in quanto nel giudizio di prime cure entrambe le parti sono risultate parzialmente soccombenti e, nel contempo, parzialmente vittoriose (ex multis, v. anche: Cassazione
Civile, Sez. 3, ordinanza n. 13212 del 15.5.2023, conforme a Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n.
32061 del 31.10.2022).

3.1 Con il secondo motivo gli appellanti lamentano che il Giudice a quo erroneamente ha ritenuto fondata la pretesa del signor di vedersi restituire il deposito cauzionale, a nulla valendo, a CP_1 loro avviso, che nel contratto ne sia indicato l'importo, non avendo l'appellato fornito alcuna prova di averla a suo tempo versata all'originario locatore, a tacere che medio tempore egli potrebbe averne già ottenuto la restituzione, quando non fosse già stata utilizzata in precedenza dal locatore stesso per coprire spese o danni, circostanze di cui essi procedenti non possono fornire alcuna prova, in quanto, avendo acquistato l'immobile all'asta, sono subentrati automaticamente nel contratto.

3.2 Del resto, aggiungono i signori e , anche se il avesse versato la cauzione, ciò Pt_1 Pt_2 CP_1
nondimeno potrebbe vantare un diritto di credito nei propri confronti, in quanto, non essendo inter partes avvenuto un normale subentro a seguito di compravendita del bene locato, ma in forza di incanto in sede esecutiva, non vi è, né vi può essere, alcun rapporto tra il locatore ed il conduttore, da cui discende che il custode dell'immobile staggito avrebbe dovuto trasferire all'aggiudicatario l'importo della cauzione, ove l'avesse ricevuta dall'originario locatore, oppure comunicare ad essi aggiudicatari la sussistenza di tale onere nei confronti del conduttore, come non avvenuto nella fattispecie, per cui, non avendo ricevuto la cauzione da parte del custode, i medesimi ritengono di pagina 5 di 9 nulla potere, né dovere, rendere al locatario.

3.3 D'altra parte, secondo i qui procedenti, chi acquista all'incanto non risponde di debiti non previsti nella perizia depositata in seno alla procedura esecutiva (doc. 3 sub. 1 del proprio fascicolo di prime cure), in cui non si evidenziava che l'aggiudicatario avrebbe dovuto restituire al conduttore la cauzione, di cui nemmeno era indicato l'importo; e, del resto, proseguono gli appellanti, qualora l'orientamento assunto dal Giudice a quo venisse confermato, ricorrerebbero i presupposti per dichiarare la nullità dell'asta, ovvero per intraprendere un'azione di responsabilità nei confronti di chi in tale sede non ha segnalato tale onere suppletivo, che, qualora venisse loro imposto, stravolgerebbe i presupposti stessi della procedura d'incanto a proprio danno, stanti le sue conseguenze sul piano economico.

3.4 Né risulta condivisibile, aggiungono i signori e , quanto ritenuto dal primo decidente Pt_1 Pt_2
allorquando ha opposto nei propri confronti il “canone di buona fede contrattuale”, principio applicando il quale il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere non dovuto a proprio carico l'obbligo di rendere la cauzione, in quanto non ricevuta da parte loro, essendo subentrati nella locazione per acquisto del fabbricato all'asta ed essendo i medesimi totalmente all'oscuro delle sorti nel tempo di tale deposito e della sussistenza di un obbligo al riguardo nei propri confronti, quando i medesimi – non normali subentranti nel contratto di locazione e privi di potere discutere con il “vecchio” locatore le sorti della cauzione, né di stipulare clausole sulle sorti della stessa - non se ne sono certo giovati, non essendo mai stata loro trasferita.

3.5 Tale motivo è infondato.

3.6 Vale, al riguardo, rammentare come ex art. 2923 c.c. le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se, come pacifico nella fattispecie, hanno data certa anteriore al pignoramento ed il prezzo convenuto non sia inferiore di un terzo rispetto al giusto canone o a quello risultante da precedenti locazioni.

3.7 In tale caso, come da tempo precisato dalla giurisprudenza, di merito e di legittimità, in materia,
esprimendo un orientamento qui condiviso, l'acquirente dell'immobile locato, qual è pur sempre l'aggiudicatario, subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione ex art. 1602 cc, per cui è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore;
ciò, non solo quando ne abbia ricevuto l'effettivo possesso, ma anche quando il mancato trasferimento della somma corrispondente alla cauzione trovi giustificazione, fra le altre ipotesi, nell'essere stato il pagina 6 di 9 prezzo della vendita stabilito in misura ridotta tenendo conto della sussistenza del rapporto locatizio nell'ambito del quale detta cauzione era stata costituita, con precisa menzione nel relativo contratto
(sul punto, cfr., mutatis mutandis: Cassazione Civile, Sez. 2, sentenza n. 23164 dell'11.10.2013).
Del resto, il proprietario, al termine del contratto di locazione, può sottrarsi all'obbligo della restituzione del deposito cauzionale unicamente a condizione che proponga domanda giudiziale per ottenerne l'attribuzione, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subìti, di qualsiasi natura (v. Cassazione Civile, Sez. 6-3, ordinanza n. 194 del
5.1.2023), azione che nel caso che ci occupa non è mai stata radicata dai qui procedenti dopo essere rientrati nella disponibilità delle chiavi dell'immobile; da qui, la conseguente insorgenza del diritto in capo al conduttore alla restituzione della cauzione, del cui versamento in concreto all'epoca della stipula del contratto di locazione non è dato dubitare, trovando riscontro nel tenore testuale di detta scrittura negoziale, prodotta in atti in prime cure, fin dal ricorso monitorio, dagli stessi odierni appellanti (doc. 2), a riprova della loro piena consapevolezza del suo contenuto e degli obblighi dalla medesima discendenti, il cui all'art. 8, per quanto qui interessa, prevedeva espressamente che
“a titolo di deposito cauzionale viene versata dal conduttore la somma di € 4.500,00
(quattromilacinquecento/00) pari a 3 (tre) mensilità…sarà restituita dopo la regolare riconsegna dei locali..” ; il che conferma che in quel momento il deposito della somma di € 4.500,00 in questione era effettivamente e contestualmente avvenuto nelle mani del locatore, firmatario senza riserve di quell'accordo.

3.8 Ad ulteriore riscontro di ciò, sovviene la perizia tecnica redatta dall' ing. in seno Persona_1
al procedimento esecutivo immobiliare n. 151/2020 tenutosi avanti al Tribunale di Monza (doc. 1 del fascicolo di parte appellante della causa di primo grado), il cui punto 3 dava completa informazione ai possibili acquirenti della sussistenza ed opponibilità del rapporto locatizio in discussione, in quanto stipulato e registrato nel 2014, ben prima, quindi, del pignoramento, avvenuto il 24.2.2020, come riferito al punto 4.2; e di tale contratto di locazione il CTU ha tenuto conto per la determinazione del valore dell'immobile in sede di vendita, abbattuto del 20% (per l'importo di € 37.222,00), a decurtazione dell'inziale prezzo di stima (pari ad € 186.110,00), proprio in ragione dello stato di occupazione del fabbricato, importo di cui, conseguentemente, i signori e si sono ictu oculi giovati, ottenendo l'assegnazione per un prezzo addirittura Pt_1 Pt_2 ulteriormente abbattuto, pari ad € 91.000,00, come certificato dal decreto di trasferimento dagli stessi prodotto (doc. 1 del monitorio).
pagina 7 di 9 4.1 Le considerazioni che precedono, assorbenti ogni altra domanda, istanza, eccezione e questione di causa, portano al rigetto dell'appello proposto dai signori e avverso Parte_1 Parte_2
la sentenza del Tribunale di Monza n. 359/2024, pubblicata il 1 febbraio 2024, che, per l'effetto, va integralmente confermata.

4.2 Le spese del presente grado di giudizio, che si determinano come in dispositivo, applicati i parametri medi introdotti con d.m. n.55/2014, come integrati dal DM 37/2018 e adeguati dal DM.
147/2022, avuto riguardo al valore della controversia, alla sua natura e all'attività difensiva in concreto svolta (in sostanza, senza fase istruttoria e con limitata attività di trattazione, tale da giustificare la riduzione al 50% del compenso per detta fase), seguono la soccombenza.

4.3 Sussistono, infine, i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 - quater del D.P.R. 30 maggio 2002 numero
115, così come modificato dall'articolo 1 comma 17 della legge 24/12/2012 numero 228.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto
DA
; Parte_1
; Parte_2
-appellante-
CONTRO
; CP_1
-appellata/o avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 359/2024, pubblicata in data 01/02/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 1.994,00 per compensi, di cui € 536,00 per la fase di studio della controversia, € 536,00 per la fase introduttiva, € 496,00 per la fase di pagina 8 di 9 trattazione ed € 426,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 19/02/2025
Il Consigliere est. La Presidente
dr. Arnaldo Martinengo Villagana dott.ssa Laura Sara Tragni
Palatino di Villachiara Ragazzoni
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