R.G. N. 7044/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
sez. V civile, composta da:
dott.ssa NA D'Avino Presidente rel./est.
dott.ssa Maria Grazia Serafin Consigliera
dott.ssa Fiorella Gozzer Consigliera
ha pronunciato la seguente: SENTENZA
Nella causa civile avente ad oggetto l'appello avverso la sentenza n. 7770/2021 del
Tribunale di Roma, pubblicata in data 04.05.2021, proposto con atto di appello notificato in data 24.11.2021, da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Fernando Parte_1 C.F._1
NE (C.F. ), presso il cui studio elettivamente domicilia, come C.F._2
da procura in atti;

Appellante
Contro
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Flavio Nicolosi (C.F.
), presso il cui studio elettivamente, giusta procura in atti;
C.F._3
Appellato

All'udienza cartolare del 30.06.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da note in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte. MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
§1-Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio, Parte_1
dinanzi al Tribunale di Roma, il , in persona Controparte_2
dell'amministratore pro tempore, per sentire accogliere nei suoi confronti le seguenti conclusioni: “Piaccia all'ecc.mo Tribunale Ordinario di Roma, disattesa ogni contraria
eccezione e istanza, accogliere la domanda e per l'effetto: 1) Condannare il
[...]
in persona del rappresentante legale pro tempore al Controparte_3
pagamento in favore della sig.ra dei danni subiti nella misura di € Parte_1
24.375,35 oltre IVA o nella misura maggiore o minore che il Tribunale vorrà determinare
con interessi sino al saldo, oltre ai danni relativi al mancato utilizzo degli immobili dal
giorno dell'allagamento sino ad oggi nella misura di € 50,00 giornaliere per ogni
appartamento o nella somma che il Tribunale vorrà determinare anche in via equitativa
con interessi sino al saldo;
2) condannare il Controparte_3
in persona del rappresentante legale pro tempore al pagamento in favore della
[...]
sig.ra delle spese relative al procedimento ATP ex art 696 c.p.c. R.G. Parte_1
79667/2018 nella somma di € 3.808,04 per spese di CTU come liquidate del decreto
01.06.2019 oltre le spese e compensi di avvocato che si indicano in € 2.225,00 oltre spese
generali, IVA e CAP per compensi legali (D.M. 55/2014) ed € 406,50 per spese di
contributo unificato e marca o nella diversa misura che il Tribunale vorrà liquidare con
interessi sino al saldo. 3) Con vittoria di spese e compensi, spese generali IVA e CAP del
presente giudizio”.
A tali richieste parte attrice ha premesso: -che in data 12.11.2018 gli immobili di sua proprietà in premessa indicati erano stati oggetto di copiose infiltrazioni di acqua provenienti dalla condotta/colonna condominiale di adduzione dell'acqua sita nel soffitto non ispezionabile del bagno posto nell'appartamento int. 6 e che l'acqua non solo aveva invaso l'intero predetto appartamento, posto al piano terzo, ma filtrando attraverso il pavimento/solaio, aveva allagato anche l'appartamento sottostante, int. n. 3, posto al piano secondo, esattamente in corrispondenza dell'int. 6; -che, in conseguenza di tale evento infiltrativo, era stato eseguito un intervento provvisorio nell'immediatezza, mentre la riparazione della colonna condominiale era stata effettuata soltanto il 29.11.2018; -che,
al fine di far accertare i gravi danni arrecati agli immobili, l'odierna appellante aveva promosso procedimento per ATP ex art. 696 c.p.c. e il CTU in questa sede nominato aveva individuato le cause dell'allagamento nella rottura di una tubazione di adduzione idrica condominiale ed aveva quantificato gli importi necessari per l'eliminazione di tutti i lamentati danni in €. 10.226,60; -che, tuttavia, l'ausiliario del Giudice aveva sottostimato i danni cagionati dalle predette infiltrazioni, dovendosi quantificare le somme necessarie alla loro completa eliminazione in €. 24.375,35, oltre IVA, come adeguatamente rilevato dal CTP (tenendo conto che anche l'appartamento int. 3 necessitava del rifacimento della rasatura e della tinteggiatura sia del soffitto che delle pareti e che, in relazione al parquet,
si rendeva necessaria la sostituzione integrale); -che l'ente convenuto era tenuto al risarcimento di tutti i danni subiti dalla proprietaria degli immobili, compresi quelli derivanti dal mancato godimento degli stessi, nonché alla rifusione di tutte le spese relative al procedimento ex art 696 c.p.c., quantificate in € 3.808,04 quale compenso del
CTU e € 3.650,04 per compensi del difensore.
§1.1-Si è costituito il , in persona del suo Controparte_1
Amministratore, chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice in quanto pretestuose oltre che irragionevoli.
§1.2-La causa è stata decisa con la sentenza qui impugnata, con la quale il giudice di prime cure, aderendo alle risultanze della CTU redatta nell'ambito del procedimento di istruzione preventiva, ha riconosciuto, a titolo di spese per il ripristino dei due appartamenti, la somma complessiva di €. 10.226,60 e ha rigettato la domanda relativa al pregiudizio per il mancato godimento delle due unità immobiliari, non essendo stata fornita la prova né in ordine all' an né al quantum; anzi, avendola formulata l'attrice in modo del tutto generico e specificata solo in comparsa conclusionale.
Il medesimo primo giudice ha anche condannato il al pagamento delle spese CP_3
del giudizio, quantificate in complessivi €. 4.300,00 di cui €. 300,00 per spese ed €.
4.000,00 per compensi, oltre spese di CTU relative al procedimento per ATP, spese generali, iva e cpa come per legge.
§2-La sentenza è stata impugnata da , con atto notificato il 24.11.2021, Parte_1
alla cui integrale lettura si rinvia quale parte necessaria della presente decisione, i cui motivi sono rubricati e, in estrema sintesi, individuabili come segue: “

1.Erronea
quantificazione dei danni subiti dagli immobili di proprietà dell'appellante”: in quanto,
sul punto, il giudice di primo grado si è acriticamente uniformato alle conclusioni del
CTU, omettendo di considerare le contrarie osservazioni del consulente tecnico di parte.
“

2. Violazione degli artt. 42 Cost. e 832 cc. per omesso riconoscimento del risarcimento
del danno da mancato godimento degli immobili”: il giudice di prime cure, incorrendo in evidente contraddizione, ha da un lato condiviso le risultanze della CTU, che escludeva l'utilizzabilità dell'appartamento int. 3 e, dall'altro, ha negato il risarcimento dei pregiudizi derivanti dalla impossibilità di godimento dell'immobile.
L'appellante ha quindi chiesto, in parziale riforma della sentenza impugnata, la condanna dell'appellato al pagamento della differenza, pari a € 17.627,40, tra la somma richiesta e quella liquidata in sentenza a titolo di risarcimento del danno o comunque la liquidazione dei danni subiti in misura ulteriore rispetto a quelli riconosciuti dal giudice di prime cure;

e ha chiesto la condanna dell'odierno appellato al risarcimento dei danni relativi al mancato godimento degli immobili dal giorno dell'allagamento al 25.09.2019 (data di conclusione dei lavori), nella misura di €. 50 al giorno o nella diversa misura determinata dal giudice in via equitativa. §2.1-Si è costituito l'appellato ritenendo infondato l'appello e corretta la sentenza di primo grado, in quanto la somma liquidata a titolo di risarcimento danni deve considerarsi pienamente congrua e conforme alle risultanze della CTU, mentre il maggior danno asseritamente patito dall'odierna appellante si riferisce a lavorazioni che non necessarie al ripristino dello stato dei luoghi a seguito del dedotto evento infiltrativo e i cui costi non possono pertanto gravare sul . Del pari, il giudice di primo grado ha CP_3
correttamente escluso il risarcimento dei danni da mancato godimento dell'immobile in quanto del tutto sforniti di prova.
L'odierno appellato, riportandosi alle difese avanzate in primo grado, ha concluso chiedendo il rigetto dell'appello e la condanna dell'appellante alla rifusione delle spese legali del presente grado di giudizio.
§2.2- La Corte, verificata la regolare istaurazione del contraddittorio, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e, all'udienza cartolare in epigrafe indicata, concessi i termini di cui all'art. 190 c.p.c., l'ha riservata in decisione.
§3- L'appello è infondato.
Con il primo motivo di impugnazione, l'appellante censura la quantificazione dei danni operata dal giudice di prime cure, in conformità alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, in quanto quest'ultima non ha rilevato l'esatta entità dei danni occorsi a seguito del lamentato evento infiltrativo e non li ha liquidati nella misura corrispondente a quanto correttamente indicato dal consulente tecnico di parte.
Occorre tuttavia rilevare che, a sostegno di tali censure, l'appellante si è sostanzialmente limitata a riproporre le medesime deduzioni già esposte nel giudizio di primo grado e puntualmente sconfessate dal CTU, senza fornire oggettivi elementi idonei a scardinare e superare le valutazioni tecniche compiute dall'ausiliario, logicamente e tecnicamente argomentate in modo convincente, anche in risposta alle osservazioni del CTP della medesima appellante (cfr. pagg. 17, 18 e inizio pagg. 19 della relazione redatta dall'arch. allegata quale doc. 3 alla produzione dell'attrice-appellante, ove vengono Tes_1
puntualmente evidenziati anche errori di calcolo e duplicazioni di voci di spesa).
Il predetto CTU ha chiaramente evidenziato che i molteplici interventi effettuati dalla proprietaria degli immobili per cui è causa, indicati nel computo metrico redatto dal c.t.p.
di , geom. (quali la stuccatura parziale di alcune superfici per le Parte_1 CP_4
quali era già stata computata la stuccatura integrale così come l'integrale esecuzione della lamatura e lucidatura dei pavimenti in legno), non possono stimarsi necessari ai fini del ripristino dello stato dei luoghi;
e che i pregiudizi lamentati dall'odierna appellante risultano, in parte, non causati dalla rottura della conduttura condominiale, essendo,
piuttosto, riconducibili ad altre cause, come è a dirsi, per l'appartamento int. 3, riguardo all'infiltrazione e umidità di risalita provenienti dal terrazzo adiacente non pertinenti
l'accertamento in oggetto e la rottura del tubo nel controsoffitto del bagno – pag. 9-10
della relazione di ATP già richiamata innanzi).
Peraltro, la consulenza tecnica di parte, quale mera produzione difensiva, e la relativa ricostruzione alternativa dei fatti, non sono sufficienti di per sé a compromettere la logicità e congruità delle argomentazioni prospettate dal consulente tecnico d'ufficio,
particolarmente se, come nel caso di specie, non sorrette da dati oggettivi.
Giova in merito ricordare che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico
che, nella relazione, abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di
parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo
convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni
dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano
implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di
motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di
giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive [...] “Una volta quindi che sia intervenuta la confutazione da parte del CTU delle
osservazioni di parte, l'esistenza del requisito motivazionale è garantita dal recepimento
di una relazione di consulenza che quelle osservazioni abbia confutato” (Cfr. Cass. civ.
n. 12195 del 6 maggio 2024).
Ciò posto, come correttamente ritenuto dal tribunale, l'esame compiuto dal CTU si presenta immune da vizi logici, avendo il medesimo indicato in maniera specifica ed esaustiva i danni eziologicamente ricollegabili all'evento infiltrativo – e, pertanto,
suscettibili di riparazione – e gli interventi da effettuare al fine di rimuovere le relative conseguenze pregiudizievoli.
In particolare, il consulente tecnico d'ufficio ha chiaramente evidenziato come il parquet installato presso l'immobile dell'appellante fosse di tipologia comunemente usata e facilmente reperibile ("rovere") e che quindi non vi fosse alcuna necessità di sostituirlo integralmente anche in ragione del fatto che, sostituite le parti danneggiate, risultava sufficiente una generale levigatura per uniformare colore e pavimento.
Pertanto, i maggiori costi indicati sostenuti da parte appellante in ordine a interventi non strettamente necessari e non pertinenti ai fatti di causa, essendo dipesi da una sua libera scelta, non possono certamente essere addossati agli altri condomini e, per essi, all'ente condominiale, a ciò ostando, in primo luogo, il principio di diretta e immediata derivazione causale delle conseguenze pregiudizievoli suscettibili di risarcimento, sancito dall'art 1223 cc (richiamato dall'art. 2056 cc in tema di responsabilità extracontrattuale):
non può infatti ammettersi la riparazione di danni ritenuti non direttamente ricollegati al fatto illecito sulla base di valutazioni tecniche, condivise dal giudicante, che abbiano pertanto escluso il rapporto di causalità. Né l'illecito può costituire occasione per conseguire un ingiustificato arricchimento, dovendo il risarcimento coprire tutto il danno ma non oltrepassarlo e quindi porre il danneggiato nella medesima situazione in cui si sarebbe trovato in assenza della condotta illecita, secondo un principio di indifferenza. Pertanto, il riconoscimento in favore dell'odierna appellante di un quid pluris rispetto al valore delle riparazioni effettivamente necessarie, configurerebbe un'indebita locupletazione a vantaggio del danneggiato e a sfavore degli altri condomini, del tutto incompatibile con la funzione riparatoria-compensativa dell'obbligazione risarcitoria.
Quanto al secondo motivo di appello, relativo all'ulteriore voce di danno per l'asserito mancato godimento delle due unità immobiliari danneggiate, parimenti non appare meritevole di condivisione.
Ed invero, occorre preliminarmente rilevare che nel giudizio di primo grado l'odierna appellante, come correttamente riportato nella sentenza impugnata, si è limitata a
chiedere il riconoscimento di tale pregiudizio nelle conclusioni dell'atto di citazione,
proponendo istanza per la liquidazione dell'importo di € 50,00 giornaliere per ogni
appartamento, senza nulla dedurre nell'atto introduttivo in ordine a tutti gli elementi
della fattispecie, salvo poi specificare la domanda soltanto in comparsa conclusionale (e,
dunque, oltre il termine preclusivo ai fini della precisazione della domanda ex art. 183,
co. 6, n. 1, cpc, applicabile ratione temporis al giudizio de quo). Tale statuizione pregiudiziale non è stata oggetto di censura da parte dell'odierna appellante e ciò
basterebbe a far ritenere inammissibile il motivo di appello.
Ad ogni buon conto, nel merito, la domanda risarcitoria appare comunque infondata per difetto di prova, risolvendosi le deduzioni dell'appellante in mere allegazioni difensive,
sia pure tardive.
In particolare, pur a fronte della riconosciuta inagibilità, da parte dell'ausiliario,
dell'appartamento int. 6 (e non anche dell'int. 3), non è stata in alcun modo allegata e provata l'integrale inutilizzabilità di tutta l'abitazione, articolata nei due interni innanzi citati, per altro scorgendosi un “angolo-cucina” nella foto che raffigura l'int. 3, dove è
posto, nell'ampio ambiente, anche un letto a due piazze. A fronte di ciò, nessun rilievo può assumere la circostanza, solo riferita e non provata dall'odierna appellante, di essersi vista costretta a trasferirsi presso l'abitazione dei suoi familiari. In più ella si è limitata a richiedere genericamente il risarcimento dell'asserito danno per un arco temporale estremamente ampio (dal 12.11.2018 al 25.09.2019),
sebbene nella relazione tecnica sia stato indicato in giorni 15, per entrambi gli appartamenti, il tempo necessario per eseguire gli interventi funzionali all'eliminazione delle problematiche oggetto di lite.
Conclusivamente va in proposito ricordato che la giurisprudenza di legittimità, in tema di danno da mancato godimento dell'immobile da parte del proprietario, pur riconoscendo la possibilità di ricorrere alla prova per presunzioni, nega l'astratta risarcibilità in re ipsa
dei danni subiti dal proprietario per la perdita o diminuzione della disponibilità del bene,
affermando la necessità di correlazione della medesima risarcibilità al rapporto causale intercorrente tra la “condotta materiale”, “evento lesivo” e “conseguenza dannosa” (cfr.
ad esempio, Cass. civ., sez. III, 25 maggio 2018, n. 13071; Cass. civ., sez. III, 4 dicembre
2018, n. 31233) onde scongiurare l'automatica identificazione del danno risarcibile
(danno-conseguenza) con la lesione dell'interesse giuridicamente rilevante (danno-
evento).
Il proprietario è dunque gravato dall'onere di indicare tutte le circostanze della situazione dalla quale, in presenza dei requisiti di cui agli artt. 2727 e 2729 cc., possa desumersi l'esistenza e l'entità del pregiudizio concretamente subito, posto che il ricorso a presunzioni, pur ammesso, attiene pur sempre all'attività probatoria e non già a quella assertiva (cfr. Cass. civ. 24383 del 09.09.2021 nonché Cass. civ.
sez.

3 - Ordinanza n. 14947 del 29/05/2023: “In tema di risarcimento
del danno derivante dall'indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone
l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della
concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che
rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della
tipizzazione normativa del contratto di locazione”).
In effetti, il danno evento rappresentato dalla mancata disponibilità dell'immobile non è
idoneo ad integrare il fatto noto della presunzione di cui all'art. 2729 c.c., che dovrebbe condurre alla prova del danno conseguenza, dovendo piuttosto quest'ultimo essere inferito da circostanze di fatto allegate e in grado dimostrare il nesso di causalità giuridica fra il danno evento ed il pregiudizio derivatone (cfr. Cass. n. 31233 del 04.12.2018).
Ancora in tema di danno da occupazione illegittima di un immobile, la Suprema Corte ha recentemente ribadito che affinché un danno risarcibile vi sia, perfezionandosi così la
fattispecie del danno ingiusto, è necessario che al profilo dell'ingiustizia, garantito dalla
violazione del diritto, si associ quello del danno conseguenza, e perciò la perdita subita
e/o il mancato guadagno che, sulla base del nesso di causalità giuridica, siano
conseguenza immediata e diretta dell'evento dannoso (cfr. Cass. civ., Sez. Unite, sent. 15
novembre 2022, n. 33645).
L'appello va dunque rigettato e le spese di lite del grado, seguendo la soccombenza, vanno poste a carico della parte appellante, previa liquidazione come da dispositivo, secondo i parametri tariffari vigenti, in misura corrispondente alla complessità dell'opera prestata e con espunzione dei compensi per la fase della trattazione e istruttoria, la prima essendosi risolta in meri rinvii e la seconda non tenutasi, sussistendo, altresì, i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater DPR 115/02 per il versamento, a carico dell'appellante,
dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis DPR cit.


PQM


Il Collegio -come sopra composto- definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l'appello; 2) Pone a carico dell'appellante le spese del grado, liquidandole in € 4.000,00 per compensi di avvocato, oltre IVA, CAP e rimborso forfettario nella misura del 15%, in favore della parte appellata.
3) Dà atto che per effetto della odierna decisione sussistono i presupposti di cui all'art. 13
comma 1-quater DPR 115/2002 per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-bis, DPR 115/2002, a carico della parte appellante.
Così deciso nella camera di consiglio del 23.10.2025
La presidente est.
dott.ssa NA D'Avino
Sentenza redatta con la collaborazione del magistrato ordinario in tirocinio, dott.ssa
IN AN