REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catanzaro
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di Consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati:
1) Dott.ssa Giovanna Gioia Presidente
2) Dott.ssa Adele Foresta Consigliere rel.
3) Avv. Damiano Comito Giudice Ausiliario ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa in grado di appello iscritta al n. 1104 del ruolo generale contenzioso ordinario dell'anno 2023, rimessa al collegio per la decisione dal Consigliere
Istruttore con ordinanza dell'8.11.2024, depositata il 13.11.2024, emessa all'esito dell'udienza del 10.10.2024, sostituita con il deposito di note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
e Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi, in virtù di procura in atti, dall'avv. C.F._2
Carlo Maria Gallo, nel cui studio, sito in Cosenza via Beato Umile n. 14, hanno eletto domicilio;

- ATTORI IN RIASSUNZIONE =
CONTRO
e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
- CONVENUTI IN RIASSUNZIONE CONTUMACI =
1 Sulle seguenti conclusioni: per gli attori in riassunzione rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è riportata nelle note di trattazione: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, alla luce di quanto stabilito dall'ordinanza della Corte Suprema di Cassazione n. 9255/2023, resa nel ricorso n. 24362/2021, che ha annullato la sentenza n. 220/2021 di questa
Ecc.ma Corte d'Appello, ed in conformità della stessa, accogliere il proposto appello
e conseguentemente in riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Cosenza n.
1207/2017, accogliere in toto la domanda attrice in conformità delle rassegnate conclusioni, dove le parole di “spettanza dell'attrice” vanno sostituite in “spettanza degli eredi dell'attrice”.
PREMESSA IN FATTO
nella premessa di essere comproprietaria, unitamente all'ex Parte_3
coniuge dell'immobile sito in Montalto Uffugo, loc. Taverna, adiva Controparte_1
il Tribunale di Cosenza per chiedere lo scioglimento della comunione legale e, per l'effetto, l'assegnazione della quota del 50% o la diversa statuizione dettata ai sensi dell'art. 720 c.c. per l'ipotesi di indivisibilità del bene.
Si costituiva per dichiarare di avere donato la nuda proprietà della Controparte_1
propria quota ai figli e . CP_2 CP_3
Il giudice, su istanza di parte attrice, autorizzava la chiamata in causa di costoro, i quali, ritualmente costituitisi, contestavano la domanda.
Il Tribunale di Cosenza, con la sentenza n. 1207/2016, pubblicata il 1° giugno 2016, rigettava la domanda attorea in ragione dell'acclarato carattere abusivo dell'immobile e, dunque, della sua incommerciabilità.
Avverso la statuizione predetta proponeva appello , giacché ritenuta Parte_3
ingiusta sia in punto di valutazione del materiale probatorio in atti sia in punto di applicazione della disciplina dettata dall'art. 46 del dpr. 380/2001.
Gli appellati ritualmente citati restavano contumaci.
La Corte d'Appello, con la sentenza n. 220/2021, pubblicata il 18 febbraio 2021, confermava la sentenza impugnata per due ragioni:
- la circostanza, dedotta dall'appellante, di avere presentato domanda di sanatoria
2 non poteva rilevare ai fini della divisibilità del bene, occorrendo, a tale scopo, unicamente il provvedimento di rilascio della concessione in sanatoria;

- anche il c.t.u. aveva appurato, all'esito di una attenta disamina della documentazione in atti e dei dovuti accertamenti tecnici, l'irregolarità urbanistica dell'immobile per difformità rispetto alla licenza edilizia rilasciata dal comune in data 30.08.1968.
Avverso la pronuncia di appello, proponeva ricorso per cassazione Parte_3
adducendo, con un primo motivo, l'erroneità della decisione per non avere il giudice dell'appello dato rilevanza, ai fini considerati, alla presentazione dell'istanza di condono e al pagamento delle due rate di oblazione.
Con un secondo motivo, ella eccepiva la nullità della sentenza perché priva di una motivazione chiara, esaustiva e frutto di una adeguata valutazione dei fatti di causa.
La Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza n. 9255/23, pubblicata il 4 giugno
2023, accoglieva così il primo motivo: «Il primo motivo è palesemente fondato e il suo accoglimento comporta l'assorbimento del secondo motivo, che denuncia il vizio di motivazione apparente […] la Corte non ha tenuto conto che domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione costituisce documentazione alternativa rispetto alla concessione in sanatoria (Cass. n.
20258/2009), tale da comportare il venir meno dell'impedimento giuridico alla divisione (Cass. S.U., n. 25021/2019). L'ulteriore rilievo che si legge nella sentenza impugnata, desunto dalla relazione del consulente tecnico, che il aveva CP_4
richiesto documentazione integrativa che non era stata presentata, di per sé, non fornisce argomento per negare le implicazioni derivanti, sotto il profilo della commerciabilità del bene, dalla esistenza della domanda di condono e dal pagamento delle due rate. È circostanza pacifica nella causa che la quota indivisa dell'immobile, ritenuto non divisibile dalla Corte territoriale, era stata oggetto di atto notarile inter vivos».
Con atto di citazione in riassunzione datato 28 giugno 2023, e Parte_1 [...]
in qualità di eredi di – per essere il primo il marito e la Parte_2 Parte_3
seconda la figlia –, chiedevano procedersi, in ossequio al principio di diritto espresso dalla giurisprudenza di legittimità, alla materiale divisione dell'immobile oggetto di giudizio.
3 I convenuti in riassunzione restavano contumaci.
Concessi e spirati i termini di cui all'art. 352 c.p.c., all'udienza del 10.10.2024, sostituita con il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva, dal Consigliere Istruttore, rimessa al collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del giudizio è la domanda di scioglimento della comunione dell'immobile sito nel comune di Montalto Uffugo, Corso Italia, censito nel catasto al fg. 7 p.lla 458 sub.
10.
Trattasi di immobile adibito ad uso abitativo, acquistato da e Parte_3 [...]
in comunione legale, in costanza di matrimonio, con atto di CP_1
compravendita del 18.10.1986, immobile che è stato poi assegnato – all'esito del procedimento di divorzio – al secondo, in quanto convivente con i figli della coppia,
e , all'epoca minorenni. CP_3 CP_2
In virtù di atto di donazione del 05.12.2011, costoro sono subentrati nella nuda proprietà del 50% dell'immobile di spettanza del padre.
In primo grado, l'attrice ha chiesto l'assegnazione della quota della metà o, nel caso di acclarata indivisibilità dell'immobile, la diversa statuizione di cui all'art. 720 c.c.
La domanda è stata rigettata dal Tribunale di Cosenza sul presupposto – poi condiviso dalla Corte di Appello – della incommerciabilità dell'immobile in ragione della difformità tra lo stato di fatto e il titolo abilitativo.
Tanto premesso, alla luce dei principi espressi dall'ordinanza della Suprema Corte, che ha cassato con rinvio la sentenza di appello, deve dichiararsi lo scioglimento della comunione tra (deceduta in corso di causa) e Parte_3 Controparte_1 avente ad oggetto l'immobile sopra descritto.
Ciò in quanto risulta dagli atti ed è stato confermato dal c.t.u. che, in relazione a detto immobile, è stata presentata domanda di sanatoria e sono state pagate le prime due rate di oblazione. Tanto determina, ai sensi del secondo comma dell'art. 40 l. 47/1985, applicabile ratione temporis, la piena commerciabilità del bene, tale da comportare il venir meno dell'impedimento giuridico alla divisione (Cass. S.U., n. 25021/2019).
Dunque, la domanda di divisione formulata, in primo grado, dalla dante causa degli attori in riassunzione – e sulla quale domanda la Corte deve direttamente pronunciare nel presente giudizio di rinvio c.d. proprio o prosecutorio, conseguente alla cassazione
4 della sentenza di appello per motivi di merito (cfr. Cass. n. 15143 del 31/05/2021; n.
1824 del 28/01/2005; Cass. n. 13833 del 23/09/2002) – è ammissibile e, pertanto, deve dichiararsi lo scioglimento della comunione tra e Parte_3 CP_1
e in ordine all'immobile sito nel
[...] Controparte_2 Controparte_3
comune di Montalto Uffugo, Corso Italia, censito nel catasto al fg. 7 p.lla 458 sub. 10.
È bene, a questo punto, chiarire che gli attori e hanno Parte_1 Parte_2
riassunto il giudizio in qualità di eredi della parte attrice originaria, deceduta nelle more del giudizio di legittimità. Tale decesso non muta l'oggetto del giudizio, che resta lo scioglimento di una comunione ordinaria (tale essendo divenuta l'originaria comunione legale a seguito della separazione dei coniugi: cfr. art. 191 c.c.) con suddivisione del bene in natura in due quote uguali, ove possibile, ovvero con attribuzione dell'intero ad uno dei condividenti e regolazione di conguaglio in denaro in favore degli altri ovvero, ancora, con suddivisione, secondo le quote di concorso, dell'eventuale ricavato della vendita. D'altra parte, l'originaria domanda non è mai stata modificata nel corso del giudizio, neppure nella presente fase di rinvio.
Sulla quota, in natura e/o in denaro, di pertinenza di potrà poi Parte_3
aprirsi la sua successione in favore degli eredi (coniuge e figli, di primo e di secondo letto, giacché anche e sono divenuti eredi di Controparte_2 Controparte_3
, in quanto suoi figli). Parte_3
Nel corso del primo grado è stata espletata consulenza tecnica d'ufficio ai fini della predisposizione di un progetto di comoda divisione dell'immobile.
Il consulente ha calcolato il valore di mercato dell'appartamento di cui si discorre in complessivi euro 107.383,00 (pag. 7 della relazione).
La stima è stata effettuata, per come si legge nella c.t.u., attraverso il metodo comparativo, ossia confrontando il bene oggetto di analisi con altri simili per
«l'ubicazione, l'estensione, l'età, la qualità delle rifiniture, lo stato di conservazione e manutenzione, i prezzi medi correnti per le vendite di costruzioni analoghe e della zona (ricavati presso studi notarili, studi commerciali, studi tecnici), le possibilità commerciali, e tutte le altre caratteristiche, confrontate anche con i dati dei maggiori operatori del settore della zona».
Sulla base del valore così individuato, il consulente ha prospettato la possibilità di dividere l'immobile in due unità indipendenti, ma solo alla duplice condizione di
5 lasciare comune l'ingresso e di corrispondere, in favore del proprietario titolare della minor quota, il dovuto conguaglio in denaro. Nulla ha specificato, tuttavia, il c.t.u. in ordine ad eventuali spese per rendere le due porzioni completamente autonome (ad es. in relazione agli allacci delle forniture, specie in rapporto alla unità che, a seguito della divisione fisica, sarebbe rimasta priva del vano cucina).
Tuttavia, la stima in parola risale all'anno 2014, ossia ad un decennio addietro e tanto rende la valutazione non più attuale, atteso che la comparazione è avvenuta con compravendite anch'esse ormai datate.
Alcuni fattori di cui il consulente tiene conto per la stima dell'immobile sono il riflesso del contesto economico e storico di volta in volta preso in considerazione: non possono restare immutati, ad esempio, lo stato di conservazione e di manutenzione del bene, i prezzi medi di mercato, le possibilità commerciali.
Anche la Suprema Corte ha affermato – con un principio dettato per la comunione ereditaria, ma applicabile ogni qualvolta la stima sia datata rispetto all'adozione della decisione – che «occorrendo assicurare la formazione di porzioni di valore corrispondente alle quote, può aversi riguardo alla stima dei beni effettuata in data non troppo vicina a quella della decisione soltanto se si accerti che, nonostante il tempo trascorso, per la stasi del mercato o per il minor apprezzamento del bene in relazione alle sue caratteristiche, non sia intervenuto un mutamento di valore che renda necessario l'adeguamento di quello stabilito al tempo della stima» (Cass. Sez.
2, Sentenza n. 3635 del 16/02/2007).
Nella fattispecie, in disparte le rilevanti fluttuazioni del mercato immobiliare correlate agli avvenimenti economici degli ultimi anni (tra cui la nota pandemia e gli incentivi statali per il rilancio del settore), la stima non può considerarsi effettuata semplicemente “in data non troppo vicina” a quella della presente decisione, risultando, piuttosto, effettuata in data oltremodo lontana rispetto ad oggi.
È opportuno, allora, rinnovare la consulenza tecnica.
Per le ragioni illustrate, la causa va rimessa sul ruolo per il dovuto approfondimento istruttorio.
Spese al definitivo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro sezione prima civile non definitivamente decidendo
6 sulla domanda di divisione proposta da e proseguita dai suoi eredi Parte_3
e nei confronti di Parte_1 Parte_2 Controparte_1 CP_3
e , ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
[...] Controparte_2
disattesa, così provvede:

1. in accoglimento della domanda avanzata in primo grado da , Parte_3
dichiara lo scioglimento della comunione ordinaria tra detta (cui Parte_3
sono subentrati i suoi eredi) e e Controparte_1 Controparte_2 [...]
avente ad oggetto l'immobile sito nel comune di Montalto CP_3
Uffugo, Corso Italia, censito nel catasto al fg. 7 p.lla 458 sub. 10, già in comunione legale tra e Parte_3 Controparte_1

2. dispone la prosecuzione del giudizio ai fini della predisposizione di un progetto di divisione come da separata ordinanza;

3. spese al definitivo.
Così deciso nella camera di consiglio della Prima sezione civile della Corte
d'Appello di Catanzaro del 7.1.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Adele Foresta dott.ssa Giovanna Gioia
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