N. R.G. 501/2022 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Collegio, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Rita Rigoni Presidente dott.ssa Barbara Gallo Consigliera Relatrice dott.ssa Silvia Franzoso Consigliera ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa d'Appello iscritta al n. r.g. 501\22 CC promossa da:

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. prof. Marco De Parte_1 C.F._1
FA (C.F. ) del foro di Padova e dell'avv. Alberto Stropparo (C.F. C.F._2
) del Foro di Vicenza, giusta procura in atti;
C.F._3
contro

(P. IVA , in persona del l.r.p.t. , con il patrocinio dell'avv. CP_1 P.IVA_1 Controparte_2
Riccardo Rocca (C.F. ) del Foro di Padova, giusta procura in atti;
C.F._4
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Gabriele Macchietto Controparte_2 C.F._5
Pinotto (C.F. ) del Foro di Padova, giusta procura in atti;
C.F._6
1 (acronimo di ). Controparte_3 Controparte_4
Oggetto: appello avverso la Sentenza n. cron. N. n 1725/2021, pubblicata in data 13.9.2021, emessa nel procedimento R.G. n. 3034/2019 dal Tribunale di Venezia.
In punto: contratto preliminare di compravendita – recesso ex art. 1385 c.c.
CONCLUSIONI

Per Parte_1
“In via preliminare di rito: dato atto del tempestivo assolvimento di parte appellante all'ordine di integrazione del contraddittorio ex art. 331 c.p.c., come da produzione del 25.7.2022, nonché del fatto che l'appellante non ha proposto alcuna domanda nuova, essendo l'accertamento dell'intervenuta risoluzione per inadempimento del contratto e l'accertamento dell'efficacia del recesso perfettamente equivalenti ai fini della possibilità di avvalersi della preliquidazione convenzionale del danno nella misura corrispondente alla caparra versata (v. da ult. Cass., 8.6.2022, n. 18392);
In via principale: previa corretta qualificazione della domanda attrice, accertare e dichiarare, per tutto quanto esposto, l'intervenuto recesso del Sig. dal contratto preliminare di Parte_1
compravendita sottoscritto in data18.3.2010 per l'acquisto di alcune unità immobiliari poste nella città di Cancùn, Messico e precisamente di un fabbricato in terra cielo indipendente con aria di sedime e proprietà, meglio identificate e censite al N.T.C. del Comune di Cancùn, particella 1-03 di are 50, al
N.C.E.U. Comune di Benito Juarez particella 1-03 sub 50 e Ave. Kohunlich, 1-03, C.F._7
Cancùn, CP 77533, Mexico;
Controparte_5 CP_6
In via conseguenziale: per l'effetto, condannare i convenuti, in persona del legale CP_1
rappresentante pro tempore, e il Sig. , quale garante coobbligato in solido, alla Controparte_2 restituzione delle somme percepite pari ad €208.000,0000 oltre interessi al tasso legale, dal giorno del pagamento fino all'effettiva restituzione e alla rivalutazione monetaria;

Ed altresì: condannare i convenuti, in persona del legale rappresentante pro tempore, e il CP_1
Sig. , quale garante coobbligato in solido, alla corresponsione del doppio della Controparte_2 caparra confirmatoria versata in sede di stipula, pari ad € 104.000,00 a seguito dell'inadempimento contrattuale;

In via subordinata: accertarsi e dichiararsi, per tutto quanto esposto, l'intervenuta risoluzione per inadempimento di del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 18.3.2010 CP_1 per l'acquisto delle seguenti unità immobiliari poste nella città di Cancùn, Messico e precisamente di
2 un fabbricato in terra cielo indipendente con aria di sedime e proprietà, meglio identificate e censite al
N.T.C. del Comune di Cancùn, particella 1-03 di are 50,al N.C.E.U. Comune di Benito Juarez particella 1-03 sub 50 e Ave. Kohunlich, 1-03, Cancùn, C.F._7 Controparte_5 CP_6
CP 77533,Mexico;
[...]
CP In via subordinata conseguenziale: per l'effetto, condannare i convenuti, in persona del CP_7
legale rappresentante pro tempore, e il Sig. , quale garante coobbligato in solido, Controparte_2
alla restituzione delle somme percepite pari ad € 208.000,0000 oltre interessi al tasso legale, dal giorno del pagamento fino all'effettiva restituzione e alla rivalutazione monetaria;

Sempre in via subordinata e conseguenziale: in ossequio al disposto dell'art.336 c.p.c., condannare le parti appellate alla restituzione delle somme corrisposte in esecuzione della condanna alle spese contenuta nella sentenza di primo grado (v. All. A, B, C, D), con interessi (v. Cass., 12.11.2021, n.
34011) dal giorno del pagamento al dì della restituzione.
In ogni caso: con vittoria di spese e onorari del doppio grado”;

per CP_1
“In via principale: rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto – anche previa dichiarazione di inammissibilità della domanda di accertamento di intervenuto recesso del Sig. dal Parte_1
contratto preliminare di compravendita di Tribunale di Venezia.
In via subordinata istruttoria:
- ammettersi prova mediante interrogatorio formale dell'attore sui seguenti capitoli:
1) Vero che in data 14/02/2011 la documentazione necessaria al rogito era completa e veniva depositata in originale dal sig. presso la notaria 10 in Cancun? Parte_2
2) Vero che la società invitava il sig. al rogito per i giorni 14, 15 febbraio 2011 CP_1 Pt_1
mediante missiva a/r (come da doc. 13 che si rammostra)?
3) Vero che la società aveva proposto al sig. di prendere possesso dei locali di CP_1 Pt_1
Cancun a partire dal mese di novembre 2010?
4) Vero che il trasformatore trifasico di cui alla fattura sub doc. 19 che si rammostra, era stato chiesto espressamente dal sig. per dotare i locali di particolari attrezzature elettriche? Pt_1
Con vittoria di spese e compensi di lite, aumentati del 30% ai sensi dell'art. 4, comma 1-bis, d.m.
55/2004 come modificato dal d.m. 37/2018, atteso che gli atti di causa sono stati predisposto in modo da consentire la ricerca ipertestuale dei documenti ad esso allegati”;

3
per : Controparte_2
“In via principale: rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto – anche previa dichiarazione di inammissibilità della domanda di accertamento di intervenuto recesso per l'effetto confermare integralmente la sentenza n. 1725/2021 Tribunale di Venezia.
Con vittoria di spese e compensi di lite, aumentati del 30% ai sensi dell'art. 4, comma 1-bis, d.m.
55/2004 come modificato dal d.m. 37/2018, atteso che gli atti di causa sono stati predisposto in modo da consentire la ricerca ipertestuale dei documenti ad esso allegati”.

RAGIONI DELLA DECISIONE



1. Con atto di citazione del 16.03.2019, conveniva in giudizio (di Parte_1 CP_1
Contr seguito solo e (quale garante dell'adempimento della società), al fine di Controparte_2 ottenere l'accertamento dell'intervenuto scioglimento di diritto del contratto preliminare di Contr compravendita sottoscritto con nonché la condanna in solido dei convenuti «alla restituzione delle somme percepite, pari ad € 208.000,0000 oltre interessi al tasso legale, dal giorno del pagamento fino all'effettiva restituzione e alla rivalutazione monetaria», oltre alla «corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata in sede di stipula, pari ad € 104.000,00 a seguito dell'inadempimento contrattuale».
Nell'atto introduttivo, parte attrice descriveva la realtà fattuale prodromica alla vicenda giudiziaria e ricostruiva i contenziosi esistiti fra le medesime parti, mettendo in evidenza gli aspetti già coperti da giudicato.
Contr e , in qualità di Presidente del CdA di avevano stipulato il contratto Pt_1 CP
Contr preliminare del 18.03.2010; nel ruolo di promittente venditrice, si era impegnata a trasferire la titolarità di alcune unità immobiliari a il quale - per sé o per persona da nominare al Pt_1
momento del rogito - si era obbligato al relativo acquisto.
L'oggetto del preliminare era costituito da n. 4 negozi al piano terra, con corrispondente area interrata, adibita ad uso magazzino ed equivalente a circa quattro parcheggi, facenti parte di un immobile di nuova costruzione, censito catastalmente al N.T.C. del Comune di Cancún-Messico, particella 1-03 di are 50, al N.C.E.U. Comune di Benito Juarez particella 1-03 sub 50 e Ave. Kohunlich, Lote C.F._8
P.IVA_ 1-03, , Cancún, CP . Controparte_5 CP_6
Il pagamento del prezzo, fissato in € 260.000,00, era così disciplinato:
4 € 104.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (con imputazione in acconto del corrispettivo ai sensi dell'art. 1385 c.1 c.c.);
€ 104.000,00 quale seconda tranche di pagamento (v. ulteriore acconto prezzo);
€ 52.000,00 a titolo di saldo (in sede di rogito). Contr
, amministratore unico di aveva garantito “anche in proprio, l'adempimento del Controparte_2 sopra esteso contratto”, mediante dichiarazione unilaterale datata 20.04.2010. Contr Secondo la ricostruzione attorea, - dopo la stipula del preliminare - si era resa inadempiente agli obblighi ivi previsti, non avendo consegnato al notaio designato la documentazione necessaria per il rogito ben oltre il termine pattuito (v. 30.11.2010).
dopo plurime diffide ad adempiere e dopo avere dichiarato risolto di diritto il contratto Pt_1
Contr preliminare per inadempimento ai sensi dell'art. 1454 c.c., aveva convenuto in giudizio e CP
in due distinti procedimenti innanzi al Tribunale di Padova.
Con Sentenza N° 1801/2013 (R.G. 2515/11), il Giudice aveva respinto le doglianze di parte attrice
Contr volte alla restituzione delle somme già versate a [v. c.d. seconda tranche da € 104.000,00], oltre al doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. [v. € 104.000,00 x 2], per un totale complessivo di € 312.000,00.
Essendo emersi nuovi elementi di risoluzione e/o nullità contrattuale, veniva introdotta una nuova causa, ma - anche in questo caso - il Giudice aveva dichiarato infondate le domande ivi formulate.
La prima decisione non veniva impugnata e passava in giudicato, mentre la seconda (v. Sentenza N°
476/2014 - R.G. 9708/2011) veniva appellata;
con Sentenza N° 2308/18 (R.G. 735/2014), questa
Corte rigettava il gravame e non proponeva ricorso per Cassazione. Pt_1
Nella citazione di marzo 2019, affermava che, a seguito della pronuncia della Corte Parte_1
Contr di Venezia, si era nuovamente rivolto a per cercare di addivenire alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.
In particolare, con mail del 14.09.2018, tramite il legale di fiducia, aveva chiesto a Pt_1
controparte determinati documenti necessari per il rogito, stilando puntuale elenco e domandando la consegna direttamente al notaio designato.
Contr In data 28.09.2018, aveva fornito al legale avversario (a mezzo mail) taluni documenti, evidenziando come l'importo a saldo dovesse essere mutato nel suo ammontare, alla luce delle spese sostenute dalla promittente venditrice, ravvisabili in una cifra pari ad € 250.000,00. Contr spiegava che, in data 06.11.2018, aveva insistito (tramite mail) con per la consegna al Pt_1
notaio in tempo utile dei documenti in originale e che la società si era limitata a ribadire i costi sostenuti per il mantenimento dell'immobile, indicando - comunque - la sua disponibilità alla stipula
5 del rogito “dietro il versamento di una somma minore di 120.000”, comprensiva di € 52.000,00 da versare a titolo di saldo del prezzo pattuito. aggiungeva che, in data 17.01.2019, il suo legale (a mezzo mail) aveva reso edotta D&B Pt_1
della risoluzione per inadempimento del preliminare, perché la società non aveva presentato i documenti originali al notaio e perché non si era presentata nello studio del medesimo per il rogito Contr nelle varie date proposte;
inoltre, non aveva provveduto al trasferimento in capo a sé dell'immobile (acquisendolo dalla società ) e non aveva rispettato la clausola per cui il CP_3 complesso immobiliare doveva essere venduto “libero da pesi e trascrizioni”, posto che i negozi erano stati locati da oltre un lustro a soggetti terzi.
Dunque, aveva preteso la “restituzione delle somme versate alla pari ad e Pt_1 CP_1
208.000,00, nonché € 104.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata” [v. € 104.000,00 quale seconda tranche, più € 104.000,00 di caparra x 2].
Parte attrice sottolineava che, in data 14.03.2019, con raccomandata a./r., aveva ratificato personalmente la precedente mail di risoluzione contrattuale formulata per il tramite del suo legale.
Dal momento che tale missiva era rimasta priva di riscontro, aveva adito Parte_1 nuovamente il Tribunale per la «restituzione delle somme percepite, pari ad € 208.000,00 oltre interessi al tasso legale, dal giorno del pagamento fino all'effettiva restituzione e alla rivalutazione monetaria», nonché per la «corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata in sede di stipula, pari ad € 104.000,00 a seguito dell'inadempimento contrattuale». Contr 2. In data 18.06.2019, si costituiva in giudizio escludendo l'esistenza di un'efficace diffida ad adempiere per il fatto che le plurime mails redatte dal legale di erano tutte indirizzate al Pt_1
Contr procuratore di e non alla società stessa.
La convenuta eccepiva la loro inefficacia anche sotto il profilo della carenza della dichiarazione di voler ritenere risolto di diritto il contratto in caso di inutile decorso del termine.
Riteneva che, in capo a sé, non risultasse imputabile alcun inadempimento, avendo sempre tenuto una condotta volta alla positiva definizione della controversia, mediante adempimento del preliminare e redazione del definitivo, a prescindere dalle spese sostenute nel corso degli anni ai fini di una rideterminazione del saldo.
Sul punto, riepilogava gli esborsi asseritamente affrontati non solo per il mantenimento degli immobili oggetto di compromesso, ma anche per mantenere operativa - secondo la normativa messicana - la società . CP_3
Essendo soci al 50% di quest'ultima e tale (entrambi soci anche di Controparte_2 Parte_2
Contr
, detta società rappresentava lo “strumento” che avrebbe formalmente consentito alla promittente-
6 venditrice l'adempimento del preliminare, in quanto - secondo la legislazione messicana - la proprietà immobiliare, per gli immobili ubicati ad una precisa distanza chilometrica dal confine territoriale dello
Stato nonché dalla costa, può essere acquistata solamente da società messicane o persone fisiche ivi residenti.
Contr contestava la restituzione del doppio della caparra, richiamando il contenuto della pronuncia delle
Sezioni Unite della Cassazione n. 553/2009 ed evidenziando come fosse precluso a il Pt_1 recesso, per avere già inviato plurime diffide ad adempiere e per avere poi agito per l'accertamento giudiziale dell'avvenuta risoluzione di diritto del preliminare.
La convenuta chiedeva il rigetto delle domande di controparte, oltre al risarcimento del danno ex art. 96
c.p.c.
In via istruttoria, domandava l'ammissione dell'interrogatorio formale di e di prova per testi Pt_1
sulle circostanze di cui alla parte narrativa, con ampia riserva di formulazione dei capitoli di prova.
3. Sempre il 18.06.2019, si costituiva anche , contrastando integralmente le deduzioni Controparte_2
e domande di parte attrice, in quanto ritenute infondate in fatto ed in diritto, nonché articolando le
Contr medesime obiezioni di
In relazione alla sua posizione di “garante”, affermava che la sottoscrizione del documento del CP
20.04.2010, del tenore “garantisce anche in proprio l'adempimento del sopra esteso contratto”, non rappresentava il rilascio di garanzia nelle forme di un contratto autonomo, come sostenuto da controparte, trattandosi - piuttosto - di mera garanzia fideiussoria, accessoria al contratto preliminare, al fine di assicurare l'adempimento dell'obbligazione principale, ma non il pagamento dei danni legati alla domanda di risoluzione oppure del doppio della caparra.
4. In data 13.11.2019, con intervento volontario, si costitutiva la società di diritto messicano
[...]
(acronimo di , la quale - nella veste di Controparte_3 Controparte_4
proprietaria degli immobili oggetto di causa - concludeva per il rigetto delle domande attoree (aderendo alle difese delle parti convenute) con spese rifuse e - contestualmente - si diceva disponibile al trasferimento della proprietà degli immobili in favore di parte attrice o della persona fisica o giuridica da quest'ultima eventualmente nominabile in sede di rogito, come previsto dal preliminare.
5. Concesse le memorie ex art. 183, c. 6, c.p.c., il Giudice Istruttore riteneva la causa matura per la decisione e rinviava per la precisazione delle conclusioni;
espletato tale incombente in data 31.03.2021, venivano concessi i termini ex art. 190 c.p.c. e la causa veniva trattenuta in decisione.
6. Con Sentenza N° 1725/2021, depositata in data 13.09.2021, il Tribunale di Venezia ha respinto le domande promosse da compensando le spese nei confronti dell'interveniente Parte_1
e condannando l'attore al pagamento delle spese degli altri due convenuti. CP_3
7 A giustificazione di tale pronuncia, il Giudicante ha osservato che numerose doglianze erano già state trattate in precedenti giudizi e che erano coperte da giudicato;
che parte attrice non poteva contemporaneamente chiedere la risoluzione ed il risarcimento del danno nonché il doppio della caparra confirmatoria, stante l'incompatibilità di funzione dei due rimedi giuridici;
che le diffide di parte attrice non erano idonee - ai sensi dell'art. 1454 c.c. - ad ottenere la risoluzione del contratto tanto rispetto alla legittimazione attiva, quanto in ordine alla legittimazione passiva;
che non attribuiva a
Contr profili comportamentali di inadempimento del preliminare.
7. Con atto di citazione iscritto a ruolo in data 17.03.2022, ha proposto appello Parte_1
avverso tale pronuncia, soffermandosi sulla ricostruzione del quadro fattuale prodromico del giudizio di I Grado, procedendo alla disamina dell'iter logico-giuridico della Sentenza impugnata, deducendo tre motivi di riforma della stessa.
Con il primo motivo, l'appellante ha censurato che sia stato ritenuto inconciliabile il cumulo della richiesta del raddoppio della caparra con l'accertamento dell'avvenuto scioglimento del contratto per inadempimento.
Ha rilevato come il Tribunale non si è avveduto che egli non ha mai preteso il risarcimento del danno
(né in sede stragiudiziale, né in giudizio) e come ha errato nel qualificare l'azione in termini di risoluzione per inadempimento del contratto.
In I Grado, si è limitato a domandare la condanna dei convenuti alla mera restituzione degli Pt_1
Contr importi già percepiti da ed alla corresponsione dell'importo pari al doppio della caparra versata;
pertanto, il Giudice di prime cure avrebbe dovuto reputare senz'altro ammissibile la richiesta del doppio della caparra, considerando l'iniziativa processuale - in virtù dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure - quale azione volta all'accertamento dell'intervenuto recesso ex art. 1385 c.c., ammettendo la relativa domanda di condanna alla restituzione del doppio della caparra.
Con il secondo motivo, l'appellante ha lamentato che il Tribunale ha sbagliato nel non ravvisare nella Contr condotta posta in essere da gli elementi caratterizzanti l'inadempimento degli obblighi discendenti dal contratto preliminare nonchè presupposto per lo scioglimento del vincolo.
Contr Ha evidenziato che, contrariamente a quanto statuito nella pronuncia impugnata, era ascrivibile a un grave inadempimento, stanti le plurime dichiarazioni di non voler procedere alla stipula del rogito nel rispetto delle condizioni stabilite nel preliminare.
Contr ha sottolineato che aveva preteso il pagamento di una somma superiore a quella Pt_1
pattuita per il saldo, adducendo costi e spese di manutenzione/gestione dell'immobile, ciò al solo fine di sottrarsi all'adempimento.
8 Con il terzo motivo, l'appellante ha denunciato che il Tribunale ha errato nel non avere dato adeguata importanza (per la valutazione della condotta inadempiente avversaria) ai numerosi addebiti che sono stati mossi, disattendendo la domanda di declaratoria di intervenuto scioglimento del contratto per colpa di controparte, contestando l'idoneità delle diffide ad adempiere e la sussistenza di elementi sufficienti per attribuire alla società un inadempimento grave. Contr 8. In data 16.06.2022, si è costituita in II fornendo una diversa ricostruzione del dato CP_9
fattuale ancorata alla corrispondenza intercorsa fra le parti e domandando il rigetto dell'appello.
Secondo l'appellata, il gravame non solo è infondato, ma anche temerario, in quanto sviluppato come mera riproposizione delle eccezioni formulate in I Grado, respinte dal Giudice sulla base di valide motivazioni.
Ha invocato - pertanto - la conferma di quanto statuito in I Grado, con integrale rifusione delle spese di entrambi i Gradi di giudizio.
9. In pari data si è costituito anche , il quale ha svolto - in fatto ed in diritto - difese Controparte_2
analoghe alla promissaria venditrice;
per quanto riguarda - invece - la sua posizione di “garante”, ha riproposto le medesime argomentazioni del I Grado.
10. Con ordinanza del 21.07.2022, è stata disposta - a cura dell'appellante - l'integrazione del contraddittorio nei confronti di , ai sensi del combinato disposto degli artt. 331 e 350 CP_3
c.p.c., avendo quest'ultima dispiegato intervento adesivo ex art. 105, comma 2, c.p.c. in I Grado.
11. Precisate le conclusioni e depositate le note finali ex art 190 c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione il 20.01.2025.
§§§
12. Preliminarmente, va dichiarata la contumacia di , che non ha ritenuto di costituirsi CP_3 nonostante la regolarità della notifica dell'appello eseguita nei suoi confronti.
13. Il gravame proposto va accolto.
A. Il primo motivo d'impugnazione è fondato.
Come correttamente rilevato da il Tribunale avrebbe dovuto configurare Parte_1
diversamente la domanda azionata, prescindendo dal nomen iuris utilizzato dalla parte.
Nella Sentenza viene richiamata la pronuncia Cass. SS. UU. n. 553/09 laddove ha ritenuto inconciliabile “il cumulo dei due rimedi richiesti: il raddoppio della caparra in uno con la risoluzione per inadempimento altrui e risarcimento danni”, ma il Giudice ha frainteso l'applicazione del principio.
Nella fattispecie in esame, non ha mai formulato una domanda di risarcimento del danno, né Pt_1
in sede stragiudiziale, né in sede processuale;
sulla base del petitum, sono state pretese la somma già
9 anticipata sul prezzo finale (v. € 104.000,00), con l'aggiunta del doppio della caparra (v. 104.000,00 x
2).
Peraltro, la Suprema Corte (v. Cass. civ. n. 32727/23) ha recentemente affermato che: “una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta, quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza”.
Dovendo essere riscontrata l'innegabile volontà di di ottenere la condanna avversaria al Pt_1 pagamento del doppio della caparra, quale liquidazione del danno predeterminata ed avulsa dall'onere della prova dell'an e del quantum debeatur tipica del risarcimento integrale del danno per inadempimento, il Giudice di prime cure avrebbe dovuto senz'altro dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale per volontà del promissario-acquirente.
B. Il secondo motivo d'impugnazione risulta del pari fondato.
Essendo processualmente ammissibili la domanda di recesso e la consequenziale condanna al pagamento del doppio della caparra, ai sensi dell'art. 1385 c.c., va accolta l'istanza di riforma della Contr Sentenza appellata dove ha escluso l'inadempimento di in relazione agli obblighi derivanti dal contratto preliminare di vendita.
Invero, la domanda di recesso e quella di risoluzione per inadempimento si fondano pressoché sui medesimi presupposti, ossia l'imputabilità e la non scarsa importanza dell'inadempimento, con riguardo all'interesse leso dell'altra parte contraente. Contr Questa Corte ritiene non solo che vi sia un inadempimento da parte di ma anche che sia grave - ai sensi dell'art. 1455 c.c. - la condotta complessiva tenuta dalla medesima società, riscontrate l'effettiva incidenza sul sinallagma negoziale e la compromissione dell'utilità che il promissario acquirente intendeva conseguire per tramite del preliminare.
In relazione all'onere probatorio gravante su chi agisce in giudizio, la giurisprudenza ha chiarito che - una volta provato il titolo costitutivo del rapporto - esso può limitarsi alla sola allegazione dell'inadempimento, gravando sulla controparte l'onere della prova contraria (v. ex multis Cass. SS.
UU., n. 13533/2001).
Nel caso concreto, posto che le circostanze rilevanti in causa sono quelle intervenute successivamente
Contr alla Sentenza della Corte d'Appello N° 2308/18 del 27.08.2018, bisogna considerare che - nei vari atti difensivi - non ha mai contestato, anche ai sensi dell'art. 115 c.p.c., le doglianze formulate da circa le dichiarazioni (della promittente-venditrice) contenute nelle varie missive Parte_1
10 volte a subordinare l'adempimento del preliminare e la consegna della documentazione al pagamento di un importo a saldo-prezzo di molto superiore a quello inizialmente stabilito.
Contr Dunque, in più occasioni ha espressamente mostrato un atteggiamento volto ad ostacolare ed a dilazionare la stipulazione del rogito.
Dagli atti di causa (v. docc. 13 e 24 , si evince in modo chiaro la scelta “sopravvenuta” di Pt_1
Contr di discostarsi da quanto ab origine pattuito, pretendendo un prezzo di molto maggiore per consegnare i documenti originali necessari per il contratto definitivo.
In particolare, circa l'esigenza che la documentazione dovesse essere trasmessa in originale al notaio, Contr non ne ha mai eccepito l'inutilità, però ha contrapposto a tale invito la rivendicazione di €
120.000,00 quale “elemento fondamentale per la predisposizione degli atti relativi alla compravendita”.
Va osservato che tale condotta non può che rappresentare una “grave” forma d'inadempimento, avuto riguardo agli interessi persegui dal promissario-acquirente; la “non scarsa importanza” è riscontrabile sia perché ha dato luogo alla mancata conclusione del contratto definitivo (quale l'obbligazione principale nascente dal preliminare), sia perché il ritardo si è protratto ben oltre un intervallo ragionevole (cioè che potesse essere stato tollerabile), dato che il termine essenziale del preliminare aveva come scadenza il giorno 30.10.2010.
Nella dichiarazione a latere coeva al preliminare è stata evidente la volontà di di acquistare il Pt_1
plesso immobiliare per inserirsi nelle attività commerciali del settore alimentare messicano che - indubbiamente -, a distanza di oltre un decennio, ha assunto una diversa connotazione, data la mutevolezza e la variabilità del contesto economico.
A ben vedere, pare evidente ed oggettiva la sperequazione fra le due “posizioni” (v. promittente- Contr venditore e promissario-acquirente), in quanto è stata per oltre un decennio in una posizione di palese vantaggio, avendo incamerato l'anticipo del prezzo (per un ammontare pari a circa l'80 %) ed avendo mantenuto la piena disponibilità dei beni promessi. Contr Non si nega che, con atto del 18.02.2011, - in qualità di l.r. p.t. di - abbia reso Controparte_2 una dichiarazione contenente l'impegno della società a sopportare ogni onere economico correlato al complesso immobiliare oggetto di causa sino al contratto definitivo;
tuttavia, le allegazioni documentali delle spese sostenute risalgono solo all'anno 2011 (v. seconda memoria di I Grado) e non possono rappresentare una valida ragione per modificare unilateralmente l'importo a saldo. Contr Inoltre, bisogna sottolineare come la stessa abbia confermato la locazione (da svariati anni) dei negozi oggetto di causa, con violazione della clausola di pagina 3 del preliminare che li prescriveva
11 “liberi da pesi e vincoli” e “nello stato di fatto e di diritto in cui oggi si trovano” e con realizzazione costante di un reddito verosimilmente compensativo delle asserite voci di costo.
C. Il terzo motivo d'appello risulta assorbito.
Le doglianze di cui a pagina 40 dell'atto d'impugnazione afferiscono alle caratteristiche delle diffide che non interessano ai fini del recesso, come evidenziato al punto A.
Le censure sul prezzo e sui costi sono state affrontate al punto B.
Circa la nazionalità messicana sia del venditore che dell'acquirente, si tratta di aspetti già coperti dal
Contr giudicato della Sentenza N° 476/2014; in ogni caso, non è stato smentito che sapesse dell'esistenza del figlio naturalizzato messicano di come possibile acquirente. Parte_1
Contr D. Per venire alle istanze istruttorie formulate da che ha riproposto quelle articolate nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 2, c.p.c. in I , si deve considerare che sono stati formulati 4 CP_9
capitoli di prova (sui quali dovrebbe rispondere relativi a circostanze che sono Pt_1 obiettivamente “assorbite” dall'accoglimento dei motivi d'appello e che - comunque - riguardano elementi già coperti dal giudicato delle pronunce rese nei precedenti giudizi instaurati.
Contr 14. Non resta che accogliere la pretesa avanzata dall'appellante nei confronti di pertanto, la
Sentenza deve essere riformata, ad eccezione della condanna alle spese a beneficio di CP
, il quale ha diritto alla rifusione anche di quelle del gravame ad opera di
[...] Parte_1
Sebbene abbia sottoscritto una dichiarazione unilaterale con cui si è impegnato a garantire CP
“anche in proprio l'adempimento del sopra esteso contratto”, pare evidente che tale “garanzia” sia da riferire all'obbligazione principale (v. conclusione del definitivo) e non all'inadempimento del debitore;
trattandosi di due obbligazioni diverse, ne consegue che deve essere respinta la richiesta di condanna nei confronti del “garante”, non potendo - da un lato - essere chiamato in via solidale a restituire le somme percepite da un soggetto diverso e - dall'altro lato - non dovendo essere tenuto alla corresponsione del doppio della caparra a titolo risarcitorio.
15. Le spese del gravame vengono liquidate in dispositivo secondo i parametri fra i minimi ed i medi del D.M. n. 55\2014 e ss. mm. ii., rispetto allo scaglione “260.000,00 a 520.000,00” in cui rientra il decisum, rispetto alle fasi effettivamente svolte (studio, introduttiva e decisionale).



P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa od assorbita, così dispone:
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1. accoglie l'Appello e - in parziale riforma della Sentenza impugnata che conferma nel resto - accerta il giustificato recesso di dal contratto preliminare di Parte_1
compravendita di data 18.03.2010;
Contr


2. condanna - per l'effetto - alla restituzione a della somma Parte_1 ricevuta di € 104.000,00 (oltre agli interessi al tasso legale dal giorno del pagamento fino Contr all'effettiva restituzione) nonché condanna alla corresponsione a Parte_1 del doppio della caparra pari ad € 104.000,00, ossia € 208.000,00; Contr


3. condanna a rifondere all'appellante le spese di per l'importo di € CP_10
15.000,00, oltre iva, c.p.a. e spese generali come per legge e le spese del gravame pari ad €
11.000,0, oltre iva, c.p.a. e spese generali come per legge;



4. condanna l'appellante a rifondere a le spese del gravame che liquida Controparte_2 nella misura di € 8.500,00, oltre IVA, c.p.a. e spese generali come per legge.
Venezia, 21.01.2025.
La Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo
La Presidente
Dott.ssa Rita Rigoni
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