REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE composta dai MAGISTRATI:
Maria Teresa Spanu Presidente
Donatella Aru Consigliere relatore
Grazia Maria Bagella Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
OGGETTO: contratto preliminare nella causa iscritta al n. 301 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2022, promossa da nato a [...], in data [...], cod. fisc. Parte_1
, nato a [...] il C.F._1 Parte_2
01/11/1943, cod. fisc. , entrambi elettivamente CodiceFiscale_2 domiciliati in Cagliari, via Palomba n. 64, presso lo studio dell'avv. Attilio
Tanca e rappresentati e difesi dall'avv. Sergio Flore, in virtù di procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta depositata nel procedimento di primo grado;

APPELLANTI
CONTRO
, nata ad [...] il [...], c.f. Controparte_1
, in proprio e in rappresentanza di C.F._3 [...]
nato ad [...] il [...], c.f. , CP_2 C.F._4
in virtù di procura generale rep. n. 10821 racc. n. 6/182, registrata in TA il 09.07.2015 al n. 1743, elettivamente domiciliati in TA, via Cagliari
n. 190, presso lo studio dell'avv. Sylvia Cucca, che li rappresenta e difende in virtù di procura speciale allegata al ricorso ex art. 702 bis c.p.c.;
APPELLATI
1 All'udienza collegiale del 13 dicembre 2024, la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli appellanti (come da atto di appello):
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adìto, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e in totale riforma della sentenza impugnata: A) In via preliminare e cautelare: disporre la sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza di primo grado;
B) Nel merito, in riforma della sentenza impugnata, accogliere le conclusioni formulate nei precedenti atti del giudizio e cosi come riportate nel precedente punto B) della parte espositiva (“nel merito rigettare la domanda formulata dagli attori in quanto infondata in fatto e diritto;
in ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari.”).
C) Con vittoria di spese, diritti ed onorari relative ad entrambi i gradi del giudizio, con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario”
Nell'interesse degli appellati (come da comparsa di costituzione);
“ In virtù di quanto sopra esposto, nell'interesse dei sig.ri Controparte_1
e si dichiara di concludere affinché, a cura di Codesta Ecc.ma CP_2
Corte d'Appello, venga disposto, a totale conferma della sentenza n°
253/2022, pubblicata in data del 17.05.22 : l'integrale rigetto della domanda avversa, con piena conferma della sentenza impugnata;
la condanna di parte appellante al pagamento delle spese e degli onorari anche del presente grado di giudizio”
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 26.11.2018 CP_1 in proprio e in rappresentanza di , ha convenuto in
[...] CP_2 giudizio, nanti il Tribunale di TA, e Parte_2 Parte_1
esponendo che:
a) con contratto preliminare stipulato il 14.07.2008 essi ricorrenti si erano obbligati ad acquistare un terreno agricolo sito nel Comune di TA, agro di Pesaria, distinto in Catasto al Foglio 12, particella 5028, sub D, della consistenza di are 30 centiare 00;
b) il prezzo di vendita era stato pattuito in euro 36.000,00, di cui euro
18.000,00 corrisposti dai promissari acquirenti, in parte in contanti e in parte mediante assegni postali, all'atto della sottoscrizione del preliminare a titolo
2 di caparra confirmatoria ed i restanti euro 18.000,00 da versare al momento dell'atto notarile;

c) la data entro la quale stipulare il contratto definivo di compravendita era stata stabilita per il 31.12.2009 a cura del solo a seguito Parte_1
del passaggio in suo favore della proprietà del lotto, condizione realizzatasi in data 11.11.2008 per atto pubblico di donazione di e Parte_2
Parte_3
- nonostante il carattere essenziale del termine pattuito per la stipula del contratto definitivo di compravendita, i resistenti non si erano mai adoperati fattivamente al fine di adempiere alle obbligazioni nascenti dal contratto, facendo infruttuosamente scadere la data del 31.12.2009;
- di aver, in data 20.12.2011, infruttuosamente azionato, presso la Camera di
Commercio di Cagliari, la procedura di mediazione obbligatoria, al fine di esercitare il diritto di recesso dal contratto preliminare, alla quale i promittenti venditori non avevano partecipato senza giustificazione;

- di aver comunicato, con missiva inoltrata in data 28.02.2013, ai promittenti venditori la loro volontà di recedere dal contratto preliminare, intimando loro di provvedere, entro i successivi dieci giorni alla corresponsione della somma di € 36.000,00, pari al doppio della caparra versata.
Risultati vani i tentativi di addivenire ad una composizione stragiudiziale della controversia, i ricorrenti hanno domandato al Tribunale di TA, in via principale, l'accertamento della legittimità del recesso da loro esercitato con la comunicazione inviata in data 28.02.2013, con condanna di e al pagamento della somma di euro Pt_2 Parte_1
36.000,00, pari al doppio della caparra;
in via subordinata, la risoluzione del contratto preliminare per loro grave inadempimento con condanna al risarcimento del danno ed alla restituzione della somma già corrisposta.
e si sono costituiti in giudizio, contestando Pt_2 Parte_1
le allegazioni avversarie ed eccependo l'illegittimità del recesso dal contratto preliminare esercitato dai ricorrenti.
I resistenti hanno dedotto di aver sempre offerto la loro disponibilità alla stipula del contratto definitivo come attestato nella missiva inviata ai coniugi in data 19.01.2011 e che questi ultimi non si erano CP_3
3 adoperati per individuare il notaio rogante, comunicare la data del rogito e per fare una offerta del pagamento del prezzo residuo.
Il procedimento civile, incardinato dinanzi il Tribunale di TA, previo mutamento del rito disposto all'udienza del 13 maggio 2019, contestato da parte resistente, è proseguito con rito ordinario e il deposito delle memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.
Con la memoria ex art. 183 c.p.c., gli attori hanno dedotto la pretestuosità dell'offerta dei promittenti venditori alla conclusione della compravendita posto che, fin dal 15.11.2008, a causa di condotte pregresse ad essi imputabili, il fondo oggetto del preliminare era stato sottoposto, unitamente agli altri lotti adiacenti di proprietà dei a sequestro Pt_1
preventivo edilizio per i reati di cui agli artt. 44, lett. C) del D.PR. n.380/2001
e 181 del d.lgs. 42/2004;
Gli attori, considerato il decorso del termine per la stipula dell'atto pubblico, hanno sostenuto che i convenuti, alla data della missiva del
19.01.2011 da loro inviata, erano consapevoli dell'oggettiva impossibilità di procedere alla stipula del definitivo, in quanto il provvedimento di sequestro era ancora effettivo ed erano ancora in corso le indagini della Autorità
Giudiziaria, poi sfociate nel procedimento penale R.G. n.187/2013 a carico dei e di tutti i promissari acquirenti dei vari lotti. Pt_1
I resistenti hanno contestato le avverse deduzioni in quanto tardive e costituenti domanda nuova, deducendo che, in ogni caso, anche i promissari acquirenti erano destinatari (in qualità di indagati e poi di imputati) di tutti i provvedimenti adottati dall'Autorità Giudiziaria nell'ambito del procedimento penale R.G. n.187/2013.
La causa, istruita con prova documentale e prova per testi, è stata decisa con la sentenza n. 253/2022 pubblicata il 17 maggio 2022 con la quale il Tribunale di TA:
- ha accertato l'inadempimento da parte dei resistenti al contratto preliminare del 14.07.2008, dichiarando legittimo il recesso esercitato da CP_1
e ;
[...] CP_2
- per l'effetto, ha condannato e al pagamento in Pt_1 Parte_2
favore dei ricorrenti della somma di euro 36.000,00, pari al doppio della caparra, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;

4 - ha rigettato altresì la domanda di risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96
c.p.c, e ha condannato i convenuti alla rifusione delle spese di lite.
Con atto di citazione notificato il 27 luglio 2022, e Parte_2
hanno interposto appello, rassegnando le conclusioni in Parte_1 epigrafe trascritte.
e , costituitisi in giudizio, hanno Controparte_1 CP_2 chiesto il rigetto dell'impugnazione e la condanna degli appellanti al pagamento delle spese di lite.
La Corte, con ordinanza del 26 gennaio 2023 ha rigettato l'istanza degli appellanti volta ad ottenere la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, condannandoli in solido alla sanzione di euro 500,00 per manifesta infondatezza dell'istanza presentata.
La causa è stata trattenuta a decisione il 13 dicembre 2024 con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
Primo motivo di appello
Con il primo motivo di impugnazione, distinto nell'atto di citazione in appello al capo A, e censurano la sentenza di Pt_2 Parte_1 primo grado nella parte in cui, ad esito dell'udienza del 13 maggio 2019, il giudice di prime cure ha disposto il mutamento del rito da sommario ad ordinario, con contestuale concessione alle parti dei termini ex art. 183, sesto comma c.p.c.
Parte appellante deduce che, a seguito della illegittima conversione del rito, gli appellati avevano illegittimamente introdotto, per la prima volta con le memorie ex art 183, sesto comma n. 1 c.p.c., deduzioni e allegazioni relative al procedimento penale RNR n.2700/2008, costituenti domanda nuova.
Deduce altresì che, con riguardo alla domanda di recesso dal contratto preliminare, i ricorrenti non avevano adempiuto all'onere di individuare nel ricorso i profili di inadempimento addebitati ad essi promittenti venditori, omettendo di corredare la domanda introduttiva della documentazione e delle istanze istruttorie utili al fine di assolvere al proprio onere probatorio.
A giudizio degli appellanti, la natura del rito sommario, considerata la mera contestazione svolta dai resistenti, avrebbe dovuto imporre una
5 decisione basata sui documenti allegati con il ricorso introduttivo, limitati alla produzione del contratto preliminare di vendita e alla comunicazione di recesso datata 28.2.2013, decisione che sarebbe stata sicuramente di rigetto, alla luce della eccepita carenza delle deduzioni e produzioni contenute nel ricorso ex art. 702 c.p.c.
Il motivo di appello è infondato.
Deve in primo luogo premettersi che, avverso il provvedimento di conversione del rito ex art. 702 ter cpc., comma III°, non è configurabile alcun rimedio, in quanto, per espressa previsione di non impugnabilità, esso non può essere modificato o revocato, né è ipotizzabile una sua impugnazione in appello unitamente alla sentenza che definisce il giudizio.
La scelta di mutare il rito rientra nella discrezionalità del giudice, il quale è tenuto a verificare, in relazione al complesso delle difese svolte, se la controversia sia compatibile con un'istruttoria semplificata propria del procedimento di cui agli artt. 702 bis e ss. c.p.c., posto che, tale verifica, va effettuata “con riferimento non alle sole deduzioni probatorie formulate dalle parti, bensì all'intero complesso delle difese ed argomentazioni che vengono svolte in quel dato giudizio, tenendo conto, tra l'altro, della complessità della controversia, del numero e della natura delle questioni in discussione. (così
Cass., n. 6563/2017; cfr. Cass. n. 14734/2022).
Alla soluzione normativa espressa nel comma 3 dell'art. 702 ter c.p.c consegue che all'udienza di trattazione fissata in sede di conversione del rito, le parti possono compiere tutte le attività previste dall'art. 183 c.p.c., anche se alcune di esse siano state già compiute od omesse nella fase sommaria, ed in particolare possono provvedere alla definizione del thema decidendum e probandum nei termini tuttavia previsti da tale disposizione, beneficiando anche delle memorie previste dal comma 6 di tale articolo.
E' stato infatti chiarito che “La valutazione, da parte del giudice, della necessità di un'istruzione non sommaria, ai fini della conversione del rito ex art. 702 ter, comma 3, c.p.c., presuppone pur sempre che le parti – e in primo luogo il ricorrente – abbiano dedotto negli atti introduttivi tutte le istanze istruttorie che ritengano necessarie per adempiere all'onere probatorio ex art. 2967 c.c., non potendosi attribuire a tale decisione la funzione di rimetterle in termini per la formulazione delle deduzioni istruttorie, che siano
6 state omesse o insufficientemente articolate "in limine litis".” (Cass., n.
24538/2018).
Venendo a considerare le doglianze degli odierni appellanti, la Corte ritiene che le deduzioni e produzioni difensive svolte dai ricorrenti, oggi appellati, successivamente alla conversione del rito e contenute nelle prime memorie ex art 183, sesto comma c.p.c., non hanno determinato una domanda nuova, ma solo una precisazione delle richieste già contenute nel ricorso introduttivo, dovendosi condividere la valutazione del Tribunale.
La contestazione agli appellanti dell'inadempimento contrattuale per motivazioni legate all'adozione di atti di natura penale non rappresenta, infatti, un argomento estraneo alla fase sommaria.
A mezzo della missiva del 28.2.2013, prodotta unitamente al ricorso introduttivo, i coniugi avevano, infatti, manifestato la loro Parte_4
volontà di recedere dal contratto preliminare, imputando ai promittenti venditori l'inadempimento alla luce del provvedimento “di sequestro giudiziario emesso dalla Polizia Municipale del Comune di TA a seguito di indagini dalla stessa espletate in ordine ad un presunto reato di lottizzazione abusiva interessante l'intera area in proprietà al Pt_2
”.
[...]
Non pare fuor d'opera richiamare in motivazione Cass., n.
23975/2024: “Questa Corte ha anche di recente affermato che - sulla scorta della decisione delle Sezioni Unite che, con la sentenza del 15/6/2015, n.
12310, hanno espresso il principio secondo cui la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero
l'allungamento dei tempi processuali - si è avuto il superamento della "coppia retorica emendatio/mutatio libelli e della connessa convinzione di ammissibilità della prima e di inammissibilità della seconda", ossia di quella modificazione della domanda che dia luogo ad una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria, per diversità e/o ampiezza del petitum o della causa petendi, dovendo ritenersi oggi non ammesse le sole domande che si
7 aggiungono alla domanda proposta nell'atto introduttivo, cioè quelle che sono "altro" da quella domanda, e, per contro, ammesse le domande
"modificate" non perché non possono incidere sul petitum e sulla causa petendi, ma perché non possono essere considerate "nuove" nel senso di
"ulteriori" o "aggiuntive", stante la possibilità offerta dal legislatore di compiere, prima dell'inizio della trattazione della causa, "correzioni di tiro"
e cambiamenti anche rilevanti per non frustrare la funzionalità del processo
e dei suoi valori fondanti (su questo punto anche Cass., Sez. 3, 14/2/2019, n.
4322)”.
In conclusione, alla luce delle deduzioni difensive e produzioni documentali offerte a cura dei ricorrenti già in sede di ricorso e di prima udienza, la conversione del rito operata dal giudicante in primo grado all'udienza del 13 maggio 2019, al fine “di assecondare la necessità, determinata appunto dal contesto assertivo e contestativo introdotto dalle parti, di una trattazione e istruzione utile a rendere la causa matura per la decisione” (pag. 4, sent. I° grado), non ha comportato alcuna lesione del diritto di difesa della controparte né l'introduzione di nuove domande.
Secondo motivo di appello
Con il secondo motivo di impugnazione, distinto nell'atto di citazione in appello al capo B, e contestano l'idoneità della Pt_1 Parte_2
documentazione prodotta dai ricorrenti con le memorie ex art. 183 cpc, avente ad oggetto il procedimento penale RNR n. 2700/2008, a costituire prova dei fatti costitutivi del diritto di recesso ex art. 1385, II° comma c.c., nonché la circostanza che su tali documenti il giudice di primo grado abbia fondato una pronuncia di inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare.
A giudizio degli appellanti la sentenza di non luogo a procedere pronunciata in data 16.6.2015 dal Tribunale Penale di TA, così come il provvedimento di sequestro ex art. 354 c.p.p., adottato in data 15.11.2008, non poteva fornire elementi utili per identificare profili di inadempimento contrattuale che avrebbero dovuto essere forniti dalla parte attrice, non avendo accertato alcuna responsabilità degli imputati, in ossequio al principio costituzionale della presunzione di non colpevolezza, dovendosi escludere nel nostro ordinamento, alla luce del disposto dell'art. 651 c.p.p, che la
8 sentenza di non luogo a procedere, anche per intervenuta prescrizione, possa rivestire autorità di cosa giudicata nel giudizio civile promosso per le restituzioni e il risarcimento del danno qualora non si sia verificata la condizione della pronuncia a seguito di dibattimento.
Essi hanno altresì censurato la sentenza laddove aveva genericamente loro attribuito la responsabilità dell'inadempimento senza identificare alcun profilo concreto della condotta di essi convenuti e senza considerare che il provvedimento di sequestro era stato revocato dal giudice penale, ancor prima che venisse introdotto il giudizio di primo grado, talché esso non poteva essere considerato costituire causa di impossibilità definitiva della prestazione e di estinzione dell'obbligazione. Al più detto provvedimento poteva configurare un impedimento temporaneo della prestazione, inidoneo a giustificare la risoluzione contrattuale alla scadenza del termine, anche considerata la non essenzialità del termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo.
Terzo motivo di appello
Con il terzo motivo di impugnazione, distinto nell'atto di citazione in appello al capo C, e contestano l'addebito di Pt_1 Parte_2
esclusivo inadempimento ad essi attribuito ed imputano al giudice di primo grado di non aver operato una comparazione e un bilanciamento della condotta di entrambe le parti contraenti, trascurando i profili di responsabilità dei promissari acquirenti emersi nel corso del processo.
In particolare, gli appellanti contestano che il Tribunale non avesse tenuto conto della circostanza che anche i promissari acquirenti, come emergeva dal capo di imputazione della sentenza penale emessa dal Tribunale di TA in data 16.6.2015, fossero imputati di entrambi i reati, nonché diretti destinatari del provvedimento di sequestro edilizio preventivo ex art. 354 c.p.p, emesso in data 15.11.2008 nonché che non avesse ravvisato profili di inadempimento nella condotta degli appellati, consistita nella realizzazione, senza alcuna autorizzazione o concessione edilizia, di una piattaforma in cemento e nell'inizio di lavori di costruzione dei muri perimetrali, alla cui demolizione essi avevano dovuto provvedere a proprie spese.
9 Tali profili di responsabilità, a giudizio degli appellanti, erano ostativi al ricorso all'istituto del recesso ex art. 1385, secondo comma c.c. e al diritto di ottenere la restituzione del doppio della caparra, rimedi riservati alla parte non inadempiente.
“Pertanto: a fronte di un cd. factum principis, quale atto della pubblica autorità rappresentato dal sequestro preventivo, formalmente contestato ad entrambe le parti contrattuali;

considerato che

il contratto preliminare è un contratto a prestazioni corrispettive;
a fronte di un grave inadempimento e responsabilità della parte promissaria acquirente per aver questa realizzato delle opere abusive sul bene e omesso di attivarsi al fine di eliminarle;
in difetto di un termine essenziale per la stipula del contratto definitivo;
il sequestro preventivo quale fatto meramente temporaneo e meramente sospensivo dell'esecuzione del contratto non basta di per sé solo
a giustificare la risoluzione del contratto e tanto meno la condanna al pagamento del doppio della caparra.”.
Il secondo ed il terzo motivo, strettamente connessi, devono essere esaminati congiuntamente.
Giova innanzitutto rilevare che “In mancanza di una norma di chiusura sulla tassatività dei mezzi di prova, il giudice civile può legittimamente porre a base del proprio convincimento le prove "atipiche"
(tra cui anche le risultanze di atti delle indagini preliminari svolte in sede penale), se idonee ad offrire sufficienti elementi di giudizio e non smentite dal raffronto critico con le altre risultanze istruttorie, senza che sia configurabile la violazione del principio ex art. 101 c.p.c., dal momento che il contraddittorio sui mezzi istruttori si instaura con la loro formale produzione nel giudizio civile e la conseguente possibilità per le parti di farne oggetto di valutazione critica e di stimolare la valutazione giudiziale.” (così Cass., n.
2947/2023).
Ciò premesso, la Corte condivide l'attività di valutazione del materiale probatorio, quale prova atipica, effettuata dal Tribunale laddove ha accertato, alla luce della sentenza penale, del decreto ex art. 415 bis c.p.p. e del provvedimento di sequestro, che l'impossibilità di adempiere il contratto preliminare con la stipula del contratto definitivo sia sicuramente dipesa dall'attività negoziale di frazionamento illegittimo del lotto e dalla illecita
10 realizzazione di atti materiali di trasformazione dei terreni posta in essere dagli odierni appellanti, la cui condotta aveva condotto all'emanazione di un provvedimento della pubblica autorità che rendeva - nell'immediato - impossibile per gli appellati conseguire la disponibilità materiale dell'immobile promesso in vendita e - nel futuro - comportava il rischio di perdere il bene per effetto della confisca. Di conseguenza, non poteva ritenersi ricorrente l'ipotesi di un (temporaneo) impedimento della prestazione contrattuale a causa di una oggettiva impossibilità sopravvenuta né l'ipotesi del cd. factum principis, essendo detto provvedimento riferibile alla condotta illecita dei Il fatto che esso sia stato revocato dopo Pt_1
circa sette anni la scadenza del termine contrattualmente stabilito per la stipula dell'atto definitivo di compravendita, non esclude che alla data di detto termine (31.12.2009) ed alla data alla quale i promittenti venditori si erano resi disponibili alla stipulazione del definitivo (21.1.2011) non fosse possibile procedere a detta stipulazione.
Anche non voler ritenere essenziale il termine contrattuale previsto per la stipulazione del contratto, non può revocarsi in dubbio che la situazione del bene venutasi a creare il 15.11.2008 e ancora perdurante al 28.02.2013, configuri l'inadempimento dei promittenti venditori così come sostenuto dal
Tribunale
Parimenti condivisibile è la decisione del Tribunale laddove ravvisa anche la violazione, da parte dei promittenti venditori, degli obblighi di buona fede oggettiva e correttezza contrattuale sanciti dagli artt. 1175 c.c. e 1375
c.c, a seguito della condotta da loro tenuta nel corso del rapporto contrattuale, considerato che, “nonostante avessero già incassato l'acconto sul prezzo e avessero ricevuto le svariate diffide dei dopo la scadenza del Parte_4 termine concordato, si sono limitatati ad invitare gli attori a nominare un notaio in un contesto che, come già esposto, rendeva la stipula del definitivo oggettivamente impossibile, oltre che estremamente rischiosa, per la controparte contrattuale” (pag. 7 sentenza I° grado).
Tanto premesso, la Corte tuttavia condivide le doglianze formulate dagli appellanti nell'ambito del terzo motivo di impugnazione laddove i lamentano che il Tribunale avesse riversato su di loro l'esclusiva Pt_1
11 responsabilità circa la mancata stipula del contratto definitivo, in contrasto con le risultanze emerse ad esito dell'istruttoria.
Occorre infatti rilevare che, nel provvedimento di sequestro ex art. 354 c.p.p, effettuato in data 15.11.2008 dalla Polizia Municipale di TA, si fa riferimento ad un atto di trasformazione del territorio sicuramente riconducibile agli odierni appellati, essendo stata accertata la presenza, sul lotto 5028 oggetto del preliminare di vendita, di una piattaforma in cemento dalle dimensioni di metri quadri cinquanta circa (6,60 x 7,50), su cui era stato posizionato un camper intestato a . CP_2
L'illiceità di tale manufatto concorreva con la presenza nel fondo di altre edificazioni inserite in una porzione di una lottizzazione abusiva e, unitariamente ad esse, ha costituito ragione per l'emissione del provvedimento di sequestro.
Non vi è contestazione sul fatto che la predetta platea in cemento sia stata realizzata dai coniugi in quanto ciò è pacificamente Controparte_4 ammesso dagli stessi appellati nelle loro difese, sia in primo che in secondo grado ed altresì emerge nella perizia giurata redatta in data 17.6.2009, su loro incarico, dal Geom. ed allegata agli atti del procedimento davanti al CP_5
Tribunale.
Nonostante la dedotta irrilevanza del predetto manufatto e la totale estraneità ai fatti contestati, prospettate dalla difesa degli appellati, essi con decreto di citazione a giudizio del 18/12/2012 sono stati chiamati a rispondere, in concorso, per i reati p. e p dagli artt. 110 e 81 cp., artt. 44, lett.
C) del DPR. n.380/2001 e 181 D.lgs. 42/2004 e nella sentenza penale si legge : “Al riguardo occorre rilevare che non emergono elementi per un proscioglimento nel merito degli imputati”. (pag. 6).
In disparte il profilo relativo alle conseguenze per il compratore per la mancata adozione della particolare cautela e diligenza nell'acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e pianificatorie della zona nel quale insta l'immobile acquistando (cfr. Cass. Pen., n. 36310/2019), non può revocarsi in dubbio che, con la costruzione del manufatto, comunque anche la condotta illecita dei promissari acquirenti abbia concorso all'adozione del provvedimento di sequestro, determinante l'impossibilità di stipulare il contratto definitivo.
12 Essendo ciascuna delle parti inadempiente, deve essere rigettata la domanda di recesso ex art. 1385 c.c. proposta in via principale dai coniugi e considerato che solo alla parte Controparte_1 CP_2 adempiente è consentito l'esercizio della facoltà di recesso per ottenere la ritenzione della caparra o la restituzione del doppio di essa ai sensi dell'art. 1385 c.c..
Deve invece essere accolta la domanda di risoluzione per grave inadempimento dei promittenti venditori proposta in primo grado in via subordinata dagli appellati e riproposta nella parte motiva della comparsa di costituzione ex art. 346 c.p.c. laddove si legge “Invero, ferma l'essenzialità del predetto termine, è in ogni caso inopinabile che, anche qualora lo stesso dovesse essere qualificato come non essenziale, la risolubilità del contratto ai sensi degli artt. 1453 c.c. e 1385 c.c., è da ritenersi, nel caso di specie, indiscutibilmente legittima.[…] In virtù di tutto quanto sopra esposto, è inopinabile come il comportamento perpetrato a cura degli odierni appellanti debba essere considerato idoneo ad integrare, senza dubbio alcuno, un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c. considerata altresì la condotta tenuta nei confronti degli attori nel corso del rapporto contrattuale”, riproposizione pienamente coerente con il rigetto dell'appello e la conferma della legittimità del recesso esercitato, formulato nelle conclusioni di cui alla comparsa di costituzione, dovendosi richiamare
Cass., n. 21317/2024: “La domanda di risoluzione del contratto non costituisce domanda nuova rispetto a quella con cui il contraente non inadempiente abbia originariamente chiesto la declaratoria della legittimità del proprio recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., con contestuale incameramento della caparra confirmatoria, essendo l'azione di recesso un'ipotesi di risoluzione ex lege.”
Non pare fuor d'opera rammentare che “In materia di procedimento civile, in mancanza di una norma specifica sulla forma nella quale
l'appellante che voglia evitare la presunzione di rinuncia ex art. 346 c.p.c. deve reiterare le domande e le eccezioni non accolte in primo grado, queste possono essere riproposte in qualsiasi forma idonea ad evidenziare la volontà di riaprire la discussione e sollecitare la decisione su di esse.
Tuttavia, pur se libera da forme, la riproposizione deve essere fatta in modo
13 specifico, non essendo al riguardo sufficiente un generico richiamo alle difese svolte ed alle conclusioni prese davanti al primo giudice. (Principio ribadito dalla S.C. che ha cassato, decidendo nel merito, la decisione di appello, respingendo l'opposizione all'esecuzione, tenuto conto che gli originari opponenti nel costituirsi in appello, lungi dall'aver esposto compiutamente le ragioni dell'opposizione non decise al tribunale, non ne avevano fatto neppure sommario cenno nell'esposizione dei fatti di causa).” (Cass., n.
25840/2020).
Tanto premesso, venendo a scrutinare la domanda di risoluzione proposta dagli appellati deve premettersi che “Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato.” (Cass., n. 13627/2017; conforme Cass., n. 13827/2019) e che “Ai fini della pronuncia di risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive in caso di inadempienze reciproche, il giudice per stabilire la sussistenza dell'inadempimento determinante a carico di uno dei contraenti non può limitarsi ad esaminare il comportamento di una sola delle parti, ma deve procedere ad una valutazione unitaria della condotta di entrambi i contraenti per accertare gli inadempimenti reciprocamente lamentati dalle parti ed apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alla finalità economica complessiva del contratto, nonché la conseguente ininfluenza sulla sorte del medesimo.” (Cass., n. 11784/2000).
Ad avviso della Corte, la valutazione delle condotte delle parti conduce a ritenere che l'inadempimento dei promittenti venditori sia più grave rispetto a quello dei promissari acquirenti, considerato che essi avevano posto in essere l'illecita attività di frazionamento dell'originaria area in sei lotti, di cui uno oggetto del contratto preliminare per cui è causa, per poi stipulare i relativi contratti preliminari di compravendita, nonché avevano
14 realizzato impattanti opere di urbanizzazione, attività temporalmente e logicamente precedenti alla costruzione della platea in cemento da parte degli appellati che, se pur oggetto di sequestro probatorio ex art. 354 c.p.p, si inserisce in un contesto urbanistico già pregiudicato dagli appellanti.
Di conseguenza, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per cui è causa per inadempimento dei promittenti venditori, dovendo rigettarsi impugnazione da costoro proposta laddove sostengono in via principale di non essere inadempienti.
Non essendo state riproposte ex art.346 c.p.c., non può essere accolta la domanda di restituzione della caparra confirmatoria versata dai promissari acquirenti né può essere decisa la domanda di risarcimento del danno.
La risoluzione del contratto, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 cod. civ., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza, infatti, il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa (cfr.
Cass., n. 28722/2022).
Solo per completezza si richiama Cass., n. 35382/2022: “In caso di omessa pronuncia su una domanda, qualora non ricorrano gli estremi di un assorbimento della questione pretermessa ovvero di un rigetto implicito, la parte ha la facoltà alternativa di far valere l'omissione in sede di gravame o di riproporre la domanda in un separato giudizio, poiché la presunzione di rinuncia ex art. 346 c.p.c. ha valore meramente processuale e non anche sostanziale, sicché, riproposta la domanda in diverso giudizio, non è in tale sede opponibile la formazione del giudicato esterno.”
Sulle spese di lite
All'accoglimento parziale dell'appello consegue la riforma della statuizione sulle spese che la Corte ritiene di compensare per la metà per entrambi i gradi del giudizio, ponendo a carico di parte appellante la restante metà, data la ritenuta incidenza prevalente del suo inadempimento.
Le spese sono liquidate, ai sensi del D.M.147/2020, secondo i valori dello scaglione valore indeterminabile basso, applicando i valori medi per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale per il giudizio di primo
15 grado ed i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e il valore minimo per la fase decisionale per il giudizio di secondo grado, essendo gli atti difensivi finali ripetitivi delle argomentazioni già svolte negli atti introduttivi.
Non si riconosce alcun compenso per l'attività di trattazione/istruttoria del secondo grado di giudizio, stante l'assenza di attività difensionale.
Sussistono i presupposti ex art. 283 c.p.c. per la revoca della condanna degli appellanti al pagamento della somma di euro 500,00, disposta da questa
Corte con ordinanza del 26 gennaio 2023.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in riforma della sentenza del Tribunale di
TA n. 253/2022 pubblicata il 17 maggio 2022, così provvede:
1) Dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato in data
14.7.2008 tra e quali promittenti Parte_2 Parte_1 venditori, e e , quali promissari acquirenti, Controparte_1 CP_2 per inadempimento dei promittenti venditori;

2) Dichiara compensate le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio nella misura di un mezzo e condanna in solido e Parte_2 Pt_1 alla rifusione, in favore degli appellati e
[...] Controparte_1
, della restante metà, che si liquida per il primo grado in euro CP_2
3.808,00 e per il secondo grado in euro 2605,50, oltre spese generali, CPA ed IVA se dovuta.
3) Revoca la condanna degli appellanti al pagamento della somma di €.
500,00, disposta da questa Corte con ordinanza del 26 gennaio 2023.
Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio della Sezione Civile della
Corte d'Appello di Cagliari in data 21 marzo 2025
Il Presidente
Maria Teresa Spanu
Il Consigliere Relatore
Donatella Aru
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