N. R.G. 3080/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Quarta Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
- dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente
- dr.ssa Cristina Giannelli Consigliere
- dr. Marco Del Vecchio Consigliere relatore-estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 3080/2024, pendente in grado di appello e promossa
DA
- (C.F. ), residente a[...] C.F._1
Gozzadini n. 4, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. Barbara DONATO (C.F.
), presso il cui studio legale in Vigevano via Merula n. 26 è elettivamente C.F._2
domiciliato, difensore che ha dichiarato di voler ricevere notifiche e comunicazioni relative al presente procedimento al seguente indirizzo di posta elettronica certificata:

Email_1
fax: 0381.696434
APPELLANTE
CONTRO
- (C.F. ), residente a [...]6343 (Zurigo - Controparte_1 C.F._3
Svizzera) via Suurstoffi 37, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dagli Avv.ti Monica
CAGNONI (C.F. – pec: e C.F._4 Email_2
Mario VILLANI (C.F. – pec: , C.F._5 Email_3
presso il cui studio legale in Voghera via Emilia n. 47 è elettivamente domiciliato, difensori che hanno pagina 1 di 10 dichiarato di voler ricevere notifiche e comunicazioni relative al presente procedimento agli indirizzi pec sopra indicati,
APPELLATO

Avente ad oggetto: vendita di cose immobili

Sulle seguenti conclusioni

per appellante Parte_1
Voglia l'Ill. ma Corte d'Appello adìta, contrariis reiectis:
- in parziale riforma della sentenza n. 574/2024 resa dal Giudice in composizione monocratica del
Tribunale di Pavia nel procedimento n. 4261/2023 R.G., resa all'esito di udienza ex art. 281 sexies
Cpc in data 26.03.2024 e non notificata
NEL MERITO
- previa ogni occorrenda declaratoria ed accertamento in ordine alla responsabilità del convenuto in riferimento ai fatti per cui è causa ed alla sussistenza del diritto dell'attore, anche ai sensi dell'art.
2043 Cod. Civile, al risarcimento dei danni patiti per effetto della condotta di controparte, dato atto che ha pagato gli importi indicati nella sentenza di prime cure (euro 6.229,13 Controparte_1
per capitale oltre a rivalutazione, interessi e spese - ad eccezione dell'imposta di registro), condannare quest'ultimo:
- a risarcire in favore di la somma di euro 13.500,00 per mancato godimento Parte_1 dell'immobile; fatta salva la determinazione di altro importo che venisse ritenuto di giustizia;

- a risarcire in favore di la somma di euro 4.800,00 a titolo di danno non Parte_1
patrimoniale, ovvero quel diverso importo che venisse ritenuto di giustizia.
Il tutto oltre a interessi e rivalutazione monetaria, se dovuta.
Con vittoria di spese e competenze di causa.

per appellato Controparte_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte Adita, respinta ogni contraria istanza, rigettare l'appello proposto. Con vittoria delle spese di giudizio.
pagina 2 di 10
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'impugnata sentenza n. 574/2024 pubblicata il 26.03.2024, il Tribunale Ordinario di Pavia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così disponeva:
- CONDANNA a pagare a la somma di € 6.229,13, a titolo Controparte_1 Parte_1
di risarcimento del danno, oltre rivalutazione monetaria e interessi così come in parte motiva, e, per l'effetto,
- CONDANNA a rimborsare a le spese di lite, che si Controparte_1 Parte_1 liquidano in € 264,00 per esborsi e € 1.689,00 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. e spese forfettarie nella misura del 15%;
- RESPINGE ogni altra domanda da chiunque formulata
***
La vicenda può essere sintetizzata nei termini che seguono.
***
- Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Parte_1
Pavia, , quale venditore dell'immobile sito in Abbiategrasso (MI), Via Beno Controparte_1
De' Gozzadini n. 4, composto da un appartamento al piano terra e seminterrato, nonché da autorimessa al piano terra, dal medesimo acquistato in data 30.05.2019, chiedendone la condanna al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non, patiti in conseguenza del comportamento colposo del venditore, per complessivi € 25.953,48, di cui:
- € 13.500,00 per rate del mutuo ipotecario pagate da giugno 2019 a giugno 2021 senza aver potuto godere dell'immobile acquistato,
- € 6.122,48 per spese liquidate all'esito del procedimento ex art. 700 c.p.c.,
- € 1.531,00 per spese legali sostenute per ottenere il rilascio dell'immobile in via esecutiva,
- € 4.800,00, a titolo di danni non patrimoniali, per non aver potuto godere dell'immobile per quasi due anni.
Esponeva che all'atto della stipula del preliminare di vendita, del 22.02.2019, Controparte_1
aveva dichiarato che l'appartamento promesso in vendita era occupato da un soggetto terzo,
[...]
nei confronti del quale era in corso l'esecuzione dello sfratto per morosità. Tuttavia, dopo il CP_2
rogito, apprendeva che la riferita procedura di sfratto riguardava altra e diversa unità abitativa di proprietà di ubicata al piano terzo del medesimo fabbricato, condotta in Controparte_1
pagina 3 di 10 locazione a il quale a seguito dell'intimazione di sfratto aveva abusivamente occupato CP_2
l'appartamento sito al piano terra oggetto di controversia.
Pertanto, dovette proporre a proprie spese ricorso d'urgenza ex art 700 c.p.c. per conseguire la liberazione dell'unità abitativa compravenduta ottenendone il rilascio in data 05.05.2021, a distanza di circa due anni dall'acquisto.
- Si costituiva in giudizio , contestando la fondatezza delle domande, Controparte_1 ritenendo incolpevole l'errore in cui incorse, circa l'identificazione dell'immobile oggetto della procedura di sfratto, e il pregiudizio vantato indimostrato e/o esorbitante.
Espletato infruttuosamente un tentativo di conciliazione tra le parti, all'esito della discussione ex art. 281 sexies c.p.c. la causa era posta in decisione.
***
Con l'impugnata sentenza l'organo giudicante di primo grado, accertato il comportamento colposo di
, accoglieva le istanze di parte ricorrente per il ridotto importo di € 6.299,13, Controparte_1
pari alle sole spese sostenute dal per ottenere il titolo esecutivo, erroneamente dichiarato Pt_1
esistente dal venditore (per € 6.122,48), e per eseguire coattivamente il diritto al rilascio (€116,65), rigettando, invece, la richiesta al rimborso delle rate di mutuo pagate dall'acquisto al rilascio e la richiesta al risarcimento dei danni non patrimoniali.
A fondamento del rigetto delle succitate domande, il tribunale evidenziava quanto segue:
- quanto alla richiesta al rimborso delle rate del mutuo, si trattava di somme che avrebbe Pt_1 comunque dovuto versare in virtù dell'impegno assunto nei confronti della banca, indipendentemente dall'effettiva disponibilità dell'immobile;
- quanto alla richiesta al risarcimento dei danni non patrimoniali, essi erano stati soltanto genericamente allegati – non essendo stata neppure dedotta alcuna seria e grave lesione e/o compressione di diritti costituzionalmente garantiti inerenti alla persona – oltre al fatto che non vi è alcuna certezza su quelli che potevano essere i tempi di liberazione dell'appartamento, consapevolmente acquistato già occupato, anche in esito ad una procedura di sfratto eventualmente in corso.
Infine, regolava le spese di lite, condannando parte resistente alla rifusione in Controparte_1
favore di parte ricorrente delle spese di lite, liquidate utilizzando i parametri medi applicabili ex D.M.
55/2014 e s.m.i in base all'attività difensiva effettivamente svolta fino alla proposta conciliativa formulata in udienza e accettata solo da parte resistente, e minimi in ragione del mancato deposito di pagina 4 di 10 memorie integrative e dell'assenza di attività istruttoria, nonché del divario tra la somma richiesta (€
25.953,48) e quella infine riconosciuta (€ 6.229,13).
***
- Avverso la predetta sentenza ha interposto appello . Parte_1
Con un unico motivo di appello, adduceva l'erroneità della sentenza appellata limitatamente alla parte in cui l'organo giudicante di primo grado, pur avendo accertato la responsabilità del venditore in riferimento alla perdita di godimento dell'immobile, non aveva poi riconosciuto i danni CP_1
patrimoniali e non patrimoniali subìti dall'acquirente proprio in conseguenza Pt_1
dell'occupazione sine titulo, riconoscendo soltanto il rimborso dei costi da questi sostenuti per le procedure volte ad ottenere la liberazione dell'immobile.
In particolare, ad avviso di parte appellante, nel rigettare la richiesta al rimborso delle rate di mutuo, il giudice di primo grado si sarebbe erroneamente discostato dai principi di diritto della giurisprudenza di legittimità, in materia di danno da mancato godimento dell'immobile, con cui si è stabilito che, per il riconoscimento del risarcimento del pregiudizio patito in ragione dell'abusiva occupazione, non è affatto necessario fornire la prova nell'an e del quantum del danno lamentato, potendosi il detto pregiudizio e la sua quantificazione desumere da elementi presuntivi, purché siano precisi e concordanti e non siano oggetto di prova contraria da parte avversa;
con la conseguenza che, se il danno da perdita subìta di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Per l'assunto l'appellante adduceva che il giudice di prime cure avrebbe quindi dovuto riconoscere il danno da mancato godimento per complessivi € 13.500,00, pari alle rate mensili di mutuo, di € 560,00, quest'ultimo importo potendo legittimamente corrispondere a un canone locatizio.
Deduceva altresì l'erroneità della sentenza laddove aveva escluso il risarcimento del danno non patrimoniale, sul presupposto che il non avrebbe dedotto alcuna seria e grave lesione e/o Pt_1
compromissione di diritti costituzionalmente garantiti inerenti alla persona, quando, per contro, costituisce principio acquisito della giurisprudenza quello della risarcibilità del danno non patrimoniale per violazione del diritto di proprietà, costituzionalmente tutelato dall'art. 42 Cost. Adduceva, quindi, che il giudice di prime cure, anche in questo caso, sarebbe dovuto/potuto pervenire ad una liquidazione equitativa anche del danno in discussione.
pagina 5 di 10 - Si costituiva in giudizio , il quale, contestando integralmente l'atto di Controparte_1
gravame, ne chiedeva il rigetto con conferma della sentenza impugnata.
Quanto alla voce del danno relativa al rimborso delle rate del mutuo, denunciava una “mutatio libelli” da parte della difesa dell'appellante, la quale, solo in sede di appello, chiedeva la somma di €13.500,00
a titolo di risarcimento per “mancato godimento dell'immobile”.
A tal riguardo, evidenziava che, anche a volerla considerare ammissibile, la richiesta avanzata (solo) in sede di appello dal poteva essere esperita, non nei confronti del venditore bensì Pt_1 CP_1
verso l'effettivo occupante abusivo, quale unico legittimato passivo, sì che esclusivamente nei confronti di quest'ultimo, infatti, sarebbe applicabile il principio della presunzione di danno, mentre l'eventuale responsabilità del venditore è di natura diversa e la richiesta risarcitoria deve essere sostenuta da elementi probatori sia sull'an sia, soprattutto, sul quantum.
Sempre ad avviso dell'appellato, quandanche si fosse ritenuto di applicare al venditore gli CP_1
insegnamenti della giurisprudenza evocati dall'appellante, la pretesa risarcitoria in discorso sarebbe comunque infondata, in quanto l'appellante, non soltanto non aveva fornito alcun elemento probatorio a sostegno della pretesa in discussione, ma non aveva neppure mai allegato la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento.
Quanto alla voce del danno non patrimoniale, ribadiva la mancanza di qualsivoglia allegazione del che dimostrasse, anche in maniera presuntiva, una situazione di particolare sofferenza o Pt_1
disagio connessi alla ritardata disponibilità di un immobile notoriamente non fruibile nell'immediato.
All'udienza collegiale del 05.06.2025 all'esito della discussione orale della causa, la stessa era trattenuta in decisione e decisa nella camera di consiglio dell'11.06.2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello non risulta fondato e va conseguentemente rigettato.
***
Preliminarmente va osservato che, sulla base delle risultanze di causa e della documentazione acquisita,
è fatto accertato che in data 22.02.2019 promise in vendita a Controparte_1 [...]
che promise di acquistare, l'immobile oggetto di causa, composto da un appartamento al Pt_1
piano terra e seminterrato, nonché da autorimessa al piano terra.
pagina 6 di 10 Con rogito del 30.05.2019 era stipulato il contratto di compravendita, con cui parte acquirente acquistava l'immobile in oggetto al prezzo di euro 54.000,00.
Nell'articolato contrattuale del predetto rogito di vendita non veniva indicato lo stato in cui l'immobile si trovava al momento dell'acquisto, non specificandosi nell'articolato contrattuale se l'immobile era occupato o libero.
Vale inoltre rilevare che l'alienante non assumeva alcuna garanzia in ordine all'effettivo conseguimento, da parte dell'acquirente, della detenzione materiale delle predette unità immobiliari.
Tanto premesso, dall'esame degli atti può, deve ritenersi pacifica la circostanza, dedotta da
[...]
e non contestata – nemmeno nel presente grado di giudizio – da , Pt_1 Controparte_1
che il locale, già al momento della stipula del preliminare, fosse occupato abusivamente da un terzo.
Emerge, allo stesso tempo, che era, sin dal principio a conoscenza dell'effettivo Parte_1 stato dell'immobile promesso in vendita, avendolo il informato che lo stesso risultava CP_1
occupato.
L'unico elemento di contesa riguarda, piuttosto, l'errore assunto da parte venditrice in ordine alla identificazione dell'immobile oggetto della procedura di sfratto, che si dimostrò riguardare, infatti, un appartamento diverso da quello acquisto dal Da qui la necessità, per l'acquirente medesimo, Pt_1
in assenza, appunto, di qualsivoglia titolo esecutivo legittimante, di introdurre una nuova procedura volta ad ottenere la liberazione coattiva dell'immobile.
***
In tale quadro fattuale, risulta, allora, in primo luogo senz'altro provato il titolo dell'acquirente ad ottenere il rimborso degli oneri che lo stesso ha dovuto sostenere per svolgere ex Parte_1 novo la procedura liberatoria dell'immobile, erroneamente dichiarata esistente da parte dell'alienante
CP_1
Circa, invece, le doglianze svolte in tale sede, relativamente agli asseriti danni da occupazione sine titulo – fattispecie effettivamente ricorrente nel caso di specie – esclusi dall'organo giudicante di primo grado, mette conto prioritariamente evidenziare che il soggetto principalmente obbligato al risarcimento dei detti danni è l'autore dell'abuso, ossia l'occupante abusivo dell'unità immobiliare, sicché nessuna pretesa risarcitoria può essere al riguardo utilmente avanzata nei confronti della parte venditrice, , atteso che, come già evidenziato in premessa, nel caso in specie, Controparte_1
in sede di stipula del rogito, egli non ha assunto alcuna garanzia in ordine allo stato dell'immobile, vale a dire circa l'effettiva possibilità, per l'acquirente, di essere immesso nella sua detenzione materiale.
pagina 7 di 10 In ogni caso, le istanze di ristoro avanzate da per le rate di mutuo ipotecario dallo Parte_1
stesso pagate dall'acquisto al rilascio dell'immobile, non possono trovare accogliento atteso che pacificamente le rate di mutuo non sono collegate allo stato libero/occupato dell'immobile, bensì all'acquisto in proprietà del medesimo bene, sì che l'odierna appellante avrebbe in ogni caso dovuto corrisponderle in adempimento del mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile in oggetto, a prescindere dall'effettiva sua disponibilità materiale. A ciò si aggiunge il fatto che Parte_1
non ha né allegato né provato il pregiudizio concreto derivatogli dal mancato godimento dell'immobile acquistato.
Ribadito che la domanda risarcitoria a titolo di danno per occupazione abusiva, così come concretamente prospettata dal doveva essere proposta nei confronti del terzo che Pt_1
abusivamente deteneva l'immobile, la domanda in esame richiedeva comunque, quantomeno,
l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento andata persa in conseguenza immediata e diretta della detenzione del locale da parte del terzo.
Nel caso in specie può rilevarsi che dall'esame degli atti di causa non emerge alcuna allegazione dell'odierna parte appellante in ordine al subìto pregiudizio al diritto di godimento del bene de quo, né in forma diretta né in forma indiretta, essendosi la stessa sempre limitata a domandare la condanna dell'odierna appellata al pagamento di una indennità di occupazione, quantificabile facendo riferimento alle rate di mutuo pagate dall'acquisto al rilascio, equiparabili, a suo dire, ai canoni locativi di mercato.
Null'altro è stato aggiunto, mancando, peraltro, qualunque prospettazione sull'utilizzo cui poteva essere destinato, anche solo in astratto, il detto immobile (uso abitativo personale, in locazione a terzi o, semplicemente, rivendita a un maggior prezzo).
In tale quadro fattuale, l'unica voce di danno che in astratto l'odierno appellante possa vantare nei confronti del venditore, resta circoscritta ai costi che lo stesso ha medio tempore dovuto sostenere per procurarsi una soluzione abitativa alternativa, richiesta che, tuttavia, non è mai stata articolata nel presente giudizio.
In tale ottica, deve essere ulteriormente rilevato che le emergenze processuali evidenziano la sostanziale acquiescenza del all'acquisto di un immobile ancora di fatto occupato, Pt_1
circostanza, questa, peraltro verosimilmente confermata dall'ammontare del prezzo di vendita inferiore rispetto ai valori normali di mercato. A nulla rileva che l'appellante abbia erroneamente creduto, per fatto comunque imputabile al venditore, che per l'immobile compravenduto fosse pendente una procedura di sfratto. Indipendentemente dalla veridicità delle dichiarazioni rese sul punto del venditore,
pagina 8 di 10 alcun legittimo affidamento a proposito del conseguimento della disponibilità materiale del bene poteva sorgere in capo all'acquirente, poiché, in ogni caso, questi era a conoscenza del fatto che lo stesso fosse occupato e perché, comunque, i tempi per il rilascio effettivo dell'immobile, e dunque per l'ultimazione della procedura di sfratto eventualmente in corso, non potevano essere ex ante determinabili.
Resta pertanto escluso l'invocato risarcimento del danno per la perdita di godimento.
Del pari, alla luce delle emergenze processuali di primo grado, non può trovare accoglimento la domanda risarcitoria per asseriti danni non patrimoniali avanzata da la quale, già Parte_1 carente sul piano dell'allegazione fattuale, non risulta supportata dai necessari idonei elementi probatori. La totale assenza di allegazioni relativamente a un supposto danno di natura non patrimoniale, unitamente all'accertata consapevolezza di parte acquirente dello stato in cui l'immobile si trovava anche al momento del rogito, non consente di affermare la sussistenza di siffatto pregiudizio.
***
L'appello proposto va conseguentemente integralmente rigettato con conferma della sentenza appellata.
***
Le motivazioni poste a fondamento della reiezione del gravame comportano che la regolamentazione delle spese di lite segua la regola della soccombenza.
Pertanto l'appellante va condannato alla rifusione in favore dell'appellato Parte_1
delle spese di lite del presente giudizio di appello che in ragione del valore Controparte_1
della causa (compreso nello scaglione tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00) e dell'attività difensiva svolta, applicate le tariffe professionali vigenti da attestare in prossimità dei valori medi, vanno liquidate in complessivi euro 4.000,00 oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese generali, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
***
Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante
[...] dell'ulteriore importo pari al doppio del contributo unificato a norma del comma 1 quater Pt_1 dell'art. 13 DPR 115/2002.



P.Q.M.


La Corte di appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di avverso la sentenza n. 574/2024 pubblicata in data Pt_1 Controparte_1
pagina 9 di 10 26.03.2024 del Tribunale Ordinario di Pavia, ogni contraria domanda, istanza e/o eccezione rigettata, così provvede:
- rigetta l'appello proposto da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1
conferma integralmente la sentenza appellata;

- condanna l'appellante alla rifusione in favore dell'appellato Parte_1 Controparte_1
delle spese di lite del presente giudizio di appello che liquida in complessivi euro 4.000,00
[...]
per compensi professionali oltre maggiorazione del 15%, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante a norma del comma 1 quater Parte_1 dell'art. 13 del d.p.r. 115/2002.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio dell'11 giugno 2025.
Il Consigliere estensore
dr. Marco Del Vecchio
Il Presidente
dr. Alberto Massimo Vigorelli

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