n. 1574/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE PRIMA CIVILE
riunita in camera di consiglio e composta da:
D.ssa Isabella Mariani Presidente
D.ssa Alessandra Guerrieri Consigliere relatore
D.ssa Laura D'Amelio Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta a ruolo il 13/09/2022 al numero 1574/2022 del Registro generale avente a oggetto: giudizio di rinvio a seguito della cassazione della sentenza n. 1693/2018 emessa dalla Corte di Appello di Firenze in data 13.7.2018, pendente fra
( ) rappresentato e difeso, Parte_1 C.F._1 in virtù di procura in atti, dall'Avv. SOLANGE DELLA MAGGIORE
( ), agente in giudizio anche in proprio, ed entrambi C.F._2 elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo;
PARTE ATTRICE IN RIASSUNZIONE contro
( ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. NESI
ETTORE ( ) ed elettivamente domiciliata presso lo studio del C.F._3 difensore, giusta procura in atti;

PARTE CONVENUTA IN RIASSUNZIONE sulle seguenti conclusioni:
Parte attrice: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, in conformità al principio di diritto enunciato nell'ordinanza n. 15510/2022 della Suprema Corte di
Cassazione, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e reietta, in accoglimento
1 della domanda attrice: in tesi ravvisata la responsabilità a titolo contrattuale, per violazione della clausola 11 della scrittura privata stipulata in data 03.05.2000, o, alternativamente, a titolo extra contrattuale ex art. 2043 c.c., dichiarare tenuta
CA BE di AR NA & c. s.n.c., in persona del proprio legale rappresentante pro-tempore, a risarcire ai , tanto in qualità di eredi Parte_1 di quanto in proprio, tutti i danni cagionati per lucro cessante e danno Persona_1 emergente, prima alla de cuius e poi agli stessi per le causali e le voci di danno di cui in premessa dell'atto di citazione in riassunzione e per l'effetto condannarla al pagamento della somma risultata in corso di causa o ritenuta di giustizia o valutata secondo equità, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del
04.05.2005 al saldo. Con condanna, altresì, di CA BE s.n.c., a corrispondere identico risarcimento anche pro futuro, sino al momento in cui la detta società non consentirà agli istanti un utilizzo del bene concessionato paritario a quello fruito da essa. In ipotesi gradata e subordinata ravvisata, nelle causali di cui in premessa una fattispecie sussumibile nella previsione di cui all'art. 2041 c.c., condannare
CA BE s.n.c. in persona del legale rappresentante pro-tempore a corrispondere in favore dei , tanto in proprio quanto in qualità di Parte_1 eredi di il dovuto indennizzo spettante loro a far data dalla cessazione Persona_1 di efficacia della scrittura privata stipulata in data 03.05.2000, da quantificarsi in quella somma risultata in corso di causa o ritenuta equa e di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del 04.05.2005 al saldo. Con condanna, altresì, di CA BE s.n.c. a corrispondere identico indennizzo anche pro futuro, sino al momento in cui la stessa non consentirà agli istanti un godimento del bene concessionato paritario a quello fruito da essa. In ogni caso condannare CA BE s.n.c. al pagamento delle spese processuali del primo grado, del grado di appello, del giudizio di Cassazione e del presente giudizio di rinvio, oltre rimborso forfettario delle spese generali e degli oneri accessori di legge
e della C.t.u. di primo grado.“
Parte convenuta: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, contrariis reiectis, in totale riforma della impugnata ordinanza/sentenza del 22.7.2015 ed in accoglimento del gravame proposto dalla con atto di appello Parte_2 notificato l'11 febbraio 2015 e allibrato dinanzi alla medesima Corte d'Appello di
Firenze al numero di R.G. n. 2478/2015, ritenuti validi e fondati i motivi e le censure mosse a mezzo del presente atto, riformare in toto l'impugnata ordinanza ex art. 186-quater c.p.c., resa dal Tribunale di Lucca, Giudice Dott. Fonaciari,
2 all'esito dell'udienza del 22 luglio 2015 e per l'effetto accogliere le eccezioni, deduzioni, richieste, istanze e domande tutte da essa parte quali avanzate nel corso e nell'ambito del giudizio di primo grado a mezzo degli atti e delle difese, come in epigrafe richiamate, secondo le conclusioni rassegnate nella originaria comparsa di costituzione e risposta del 26 luglio 2012 che per praticità vengono ritrascritte e nuovamente ribadite anche in questa sede: «Piaccia all'adito
Tribunale - in composizione monocratica - contrariis rejectis (omissis) NEL
MERITO: B) respingere tutte le domande – sia principali che subordinate che alternative – promosse ex adverso poiché infondate, sia in fatto che in diritto, per
i profili ed i rilievi tutti mossi a mezzo della presente (26.7.12) comparsa costitutiva tra cui vi è anche la maturazione della prescrizione con riguardo a qualsiasi asserito pregiudizio di pretesa fonte extracontrattuale (omissis)». − si riserva di contestare
e dedurre le difese ex adverso spiegate;
− domanda la rifusione delle spese di 1° grado, del presente grado di giudizio, nonché di quello di cassazione. Con vittoria di spese di giudizio. “
*
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Il giudizio di primo grado
Con ordinanza ex articolo 186 quater c.p.c., cui era seguita l'estinzione del giudizio per cui essa aveva acquistato efficacia di sentenza ai sensi del terzo comma della medesima disposizione, il Tribunale di Lucca condannava CA BE di NA
AR & C. S.n.c. (di seguito, solo CA BE) - in conseguenza dell'utilizzo da parte di CA BE, con riferimento al periodo dall'anno 2005 all'ottobre
2014, di una superficie maggiore per 187,50 mq rispetto ai 252,50 mq spettanti
(su un totale complessivo di 505 mq) di un immobile oggetto di concessione demaniale posto in Viareggio e con titolarità attribuita in frazioni uguali alle concessionarie CA BE e cui erano succeduti e AN Persona_1 Pt_1
LL MA - al pagamento in favore di questi ultimi della somma di €
424.665,00, determinata sulla base del valore locativo dell'immobile oggetto di causa (pari a € 40.500,00 annui, secondo il CTU), oltre alle mensilità successive all'ottobre 2014 nell'importo quantificato dal CTU, rivalutato fino al rilascio della porzione di immobile in questione o fino a un diverso nuovo accordo tra le parti, oltre al pagamento degli interessi legali calcolati dalle singole mensilità ed oltre alla refusione delle spese di lite e di CTU.
3 2. Il giudizio di secondo grado
La suddetta decisione veniva impugnata da CA BE innanzi alla Corte di appello di Firenze chiedendone l'integrale riforma con rigetto di tutte le domande avversarie, oltre al favore delle spese di lite di entrambi i gradi.
Si costituivano e AN LL MA eccependo Parte_1
l'inammissibilità dell'appello ex artt. 342 e 348 bis c.p.c. e chiedendo, nel merito, il suo rigetto, con vittoria di spese di lite di entrambi i gradi.
Per quanto di rilievo, la Corte d'appello, previa sospensione dell'efficacia esecutiva del provvedimento impugnato per quanto eccedente la somma di €
180.000,00, con sentenza n. 1693/2018 pronunciata in data 13.7.2018 riteneva fondata la doglianza della parte appellante secondo cui erroneamente il primo giudice aveva ritenuto pacifico il godimento esclusivo da parte di CA BE del bene oggetto della congiunta concessione demaniale. Infatti, argomentava la Corte
d'appello, non era contestato, ed era comunque documentato, che le danti cause delle parti avessero avuto nel corso del tempo, per effetto del susseguirsi di diverse scritture private (da ultimo, quella del 3.5.2000), la disponibilità del bene in quote diverse rispetto alla contitolarità paritaria del rapporto di concessione con la competente P.A. In particolare, affermava la Corte: «Con le suddette scritture (che sul punto, disattendendo il profilo di censura mossa dall'odierna appellante, non presentano profili di illiceità in quanto regolano meri rapporti tra privati che non incidono sul rapporto concessorio che ne è a monte) le parti hanno regolato sul piano monetario, mediante l'obbligo di periodici versamenti a favore del dante causa degli odierni appellati, le conseguenze economiche di detta di forma disponibilità. Gli accordi di cui alle suddette scritture di durata prevedevano ognuno un termine finale. Per ciò che qui rileva, la scrittura 03/05/2000 aveva come suo termine di durata il 04/05/2005. In proposito era testualmente previsto che “alla scadenza del presente atto le parti sono sin da ora obbligate a riunificare i locali e
a rimettere tutto l'immobile in concessione nella comune disponibilità senza pretendere rimborsi, indennità o risarcimenti a meno che non vengano raggiunti nuovi accordi.” Il giudice di primo grado dà per pacifica la prosecuzione del regime di preminente disponibilità in favore s.n.c. della convenuta ed odierna appellante, omettendo di considerare il dato che, secondo la difesa svolta in primo grado, avrebbe dovuto essere ricavato dalla non contestazione di quanto da quest'ultima affermato nel suo primo atto difensivo (e, per effetto delle produzioni poi allegate all'atto introduttivo del presente grado del giudizio, sufficientemente documentato)
4 e cioè che da parte dell'odierna appellante sia stato formalizzato l'invito a dare attuazione al previsto regime di ripristino della comune disponibilità di quanto oggetto di concessione, ma che sul punto vi sia stato rifiuto espresso in nome per conto della dante causa degli odierni appellati, con conseguente determinazione degli insussistenza, secondo parte appellante, di alcun diritto al rimborso, indennità o risarcimento. L'assunto di parte appellante, per effetto di quanto argomentato sul punto nel suo atto difensivo in primo grado e della documentazione prodotta nel presente grado del giudizio (...) è fondato: è stato infatti effettuato formale invito alla dante causa degli odierni appellanti a rientrare nella comune disponibilità di tutto quanto oggetto del rapporto concessorio, ma sul punto la legale della dante causa degli odierni appellati - ed oggi subentrata, insieme al fratello, nel rapporto in questione - aveva a rispondere che la dante causa non intendeva essere coinvolta nella gestione dell'attività svolta dalla s.n.c. odierna appellante, che si invitava a riprendere, senza corresponsione di compensi né addebito di oneri o spese (...). Da quanto, anche documentalmente, dimostrato deriva quindi l'insussistenza di alcun diritto a misure di riequilibrio monetario in favore degli odierni appellati, sia ove intese come derivanti da obbligo contrattuale
o da violazione di obbligo contrattuale, sia ove intese come conseguenza di illecito extracontrattuale.».
La Corte d'appello riteneva tuttavia fondata la domanda, avanzata dai
[...]
in via subordinata rispetto a quella fondata sulla responsabilità Pt_1 contrattuale o extracontrattuale di CA BE, basata sul dedotto arricchimento ex art. 2041 c.c. nei termini che seguono: «Al fine di mantenere in vita la contitolarità del rapporto concessorio parti appellate (e prima di loro la rispettiva dante causa) hanno versato alla PA concedente, direttamente o mediante il rimborso alla controparte, la metà del corrispondente canone annuale per un ammontare di € 7.218,87 o € 7.232,06 annui (il dato è documentato per due sole annualità, ma deve estendersi anche alle residue annualità sia in ragione della espressa non contestazione ad opera di controparte sia in ragione del fatto che il mancato versamento nel tempo avrebbe comportato la decadenza dalla concessione...) con una conseguente media annuale, in difetto di diversa dimostrazione, di € 7.225,47, che, divisa per 252,50 moltiplicata per 187,50, genera un credito annuale di € 5.365,44 e quindi, per le 10 annualità 2005 2014, di € 53.654,40 e di € 5.365,44 per ogni annualità successiva, con l'aggiunta, stante la natura di debito di valuta, degli interessi legali su ciascuna tranche di € 5.365,44
5 a partire dal novembre 2005 (...) e così per ogni anno. Va inoltre rilevato che il
ha richiesto ai concessionari il conguaglio per il maggior Controparte_2 importo del canone che ritiene dovuto, quanto agli anni dal 2007 al 2014 (per €
219.221,39) e di quanto complessivamente ritiene dovuto per l'anno 2015 (€
43.974,88). In via analoga, pertanto, sarà Controparte_3 tenuta a mantenere indenni LL MA AN e da Parte_1 quanto da questi ultimi eventualmente in più versato a titolo di partecipazione al conguaglio sui canoni 2007-2014 e di partecipazione al canone maggiorato dagli anni 2015 in avanti rispetto alla quota (65/505 e cioè 13/101) di loro spettanza».
La Corte d'appello, pertanto, in accoglimento parziale dell'impugnazione, revocava l'ordinanza 186 quater c.p.c. impugnata, condannava CA BE nei confronti dei nei termini sopra indicati e compensava tra le parti per un Parte_1 mezzo le spese di lite, ponendo la restante metà a carico di CA BE.
3 Il giudizio di cassazione.
Contro la sentenza della Corte d'appello di Firenze proponevano ricorso e Pt_1
AN LL MA con unico atto affidato a sette motivi, cui CA BE resisteva con controricorso. I ricorrenti lamentavano, in sintesi, che la Corte
d'appello:
I. avesse utilizzato per la decisione due lettere, datate 20.10.2015 e
31.1.2016, che erano state prodotte dalla controparte per la prima volta in grado di appello, senza dimostrare di non aver potuto produrre i documenti in primo grado per causa ad essa non imputabile;

II. non si fosse pronunciata sull'eccezione di tardività della produzione dei citati documenti e comunque non avesse rilevato d'ufficio la tardività;
III. avesse errato nel ritenere che la sola forma di godimento del bene demaniale dato in concessione fosse quella comportante l'esercizio in forma congiunta di attività economiche, non essendo contemplata dall'ordinamento l'obbligatorietà della cogestione;

IV. avesse scambiato l'offerta di gestire a comune l'intrapresa esercitata da
CA BE nel compendio demaniale quale offerta a ripristinare la comune disponibilità del bene demaniale in comunione;

V. avesse ritenuto sussistente l'effetto liberatorio costituito dall'offerta di restituzione fatta dalla società appellante e il conseguente rifiuto da parte della dante causa dei ricorrenti;

VI. avesse omesso di applicare i principi civilistici in tema di comunione;

6 VII. avesse applicato erronei criteri di quantificazione dell'indennizzo.
La Corte di cassazione riteneva anzitutto fondati i primi due motivi, trattati congiuntamente stante la loro palese connessione. Osservava infatti la Corte che, trovando applicazione il testo dell'art. 345 c.p.c. risultante dalle modifiche introdotte prima dalla l. n. 69/2009 e poi dall'art. 45 del d.l. n. 83/2012 conv. L.
n. 134/2012, la produzione di nuovi documenti in grado di appello era ammissibile alla sola condizione che la parte avesse dimostrato di non averli potuti produrre nel giudizio di primo grado «per causa ad essa non imputabile», dovendosi ritenere ormai non più operante, ratione temporis, la previsione della producibilità dei documenti ritenuti indispensabili. Né la sentenza spiegava in alcun modo il perché detta produzione fosse da considerare ammissibile, omettendo anche di pronunciarsi sulla relativa eccezione di tardività che i avevano posto Parte_1 nel proprio atto di costituzione in appello.
Riteneva poi la Corte, per quanto al solo “fine di fornire utili indicazioni al giudice di rinvio”, di porre in luce la fondatezza anche del quinto motivo, con il quale i ricorrenti lamentavano la violazione degli artt. 1216, 1220 e 1375 c.c.: “La sentenza impugnata, infatti, ha supportato la propria decisione con una motivazione che contiene una palese contraddizione logica, che il quinto motivo correttamente pone in luce. Alla p. 3 si dice che gli accordi esistenti tra le parti prevedevano che alla data del 4 maggio 2005 le stesse si erano «obbligate a riunificare i locali e a rimettere tutto l'immobile in concessione nella comune disponibilità senza pretendere rimborsi, indennità o risarcimenti». È dunque la stessa Corte di merito ad illustrare quale fosse il contenuto dell'accordo, che altrimenti questa Corte non potrebbe in alcun modo accertare. Nella successiva p.
4, però, la sentenza impugnata aggiunge che dagli atti risultava provato che era stato effettuato «formale invito alla dante causa degli odierni appellati a rientrare nella comune disponibilità di tutto quanto oggetto del rapporto concessorio», ma che la legale della medesima parte «aveva a rispondere che la dante causa non intendeva essere coinvolta nella gestione dell'attività svolta dalla s.n.c. odierna appellante, che si invitava a riprendere, senza corresponsione di compensi né addebito di oneri e/o spese». La contraddizione è palese. La stessa sentenza afferma, in sostanza, in due punti diversi due concetti inconciliabili. Se è vero che
l'accordo esistente tra le parti prevedeva l'obbligo di riunificazione dei locali alla scadenza, con rimessione dell'immobile nella comune disponibilità, è evidente che
l'invito, proveniente dalla società CA BE, a svolgere in comune l'attività di
7 quest'ultima (bar, caffetteria e intrattenimenti danzanti) non poteva essere considerato satisfattivo dei precedenti impegni contrattuali;
una cosa, infatti, è offrire la rimessione in comune dell'intero immobile, un'altra è invitare la controparte a cogestire l'attività di uno dei contraenti, che resta in questo caso separata ed esclude la rimessione nella comune disponibilità.”
In conclusione, la Suprema Corte dichiarava accolti i motivi primo, secondo e quinto, con assorbimento degli altri, e cassava dunque la sentenza impugnata, rinviando il giudizio alla Corte d'appello in diversa composizione.
4 Il giudizio di rinvio.
4.1 Il giudizio è stato riassunto da e AN LL Parte_1
MA, assumendo che, per effetto della ordinanza della Cassazione n
15510/2022, questa Corte, in sede di rinvio, posto che la responsabilità contrattuale di sarebbe ormai cosa giudicata, dovrebbe limitarsi a CP_1 pronunciare sulla domanda di risarcimento del danno subito dai medesimi
[...]
sia iure proprio che iure hereditario per il mancato utilizzo diretto o Pt_1 indiretto dell'immobile e delle attività consentite dal titolo concessorio, tuttavia avendo continuato a contribuire alla metà di tutte le spese (canone concessorio, imposte regionali, assicurazione del fabbricato, fideiussione, spese di straordinaria manutenzione, Imu, Tasi ecc...),
Secondo la parte attrice in riassunzione, la determinazione del ristoro per il mancato godimento dovrebbe essere operata facendo riferimento al valore locativo dell'immobile, secondo il criterio di quantificazione applicato dal primo giudice sulla base della CTU espletata nel giudizio di primo grado. Tale consulenza sarebbe sottratta ad ogni opinabilità, posto che il quantum individuato attraverso il detto parametro è del tutto svincolato dall'attività esercitata nell'immobile, essendo ancorato ad un valore figurativo quale quello locativo e trattandosi dunque di una valutazione oggettiva, senza considerare il valore dell'azienda intestata a CA
BE che sarebbe stato ben più alto. Tant'è che durante la vigenza della scrittura del 3.5.2000, CA BE avrebbe ceduto il godimento della propria azienda a terzi dietro il corrispettivo annuo di lire 144.000.000 (€ 74.369.79) quindi a un prezzo pari al doppio di quello locativo indicato dal CTU.
Deducono peraltro i che la valutazione assunta nella decisione di Parte_1 primo grado, per quanto corretta, alla luce dei successivi eventi non rappresenterebbe più, in punto di quantificazione, l'integrale risarcimento e non sarebbe quindi sufficiente a ristorare l'intera perdita subita, a causa della
8 problematica relativa al canone di concessione demaniale, che nelle more del presente giudizio aveva subito un aumento ingentissimo in conseguenza del ricalcolo del suo ammontare da parte dell'ente concedente che aveva rideterminato d'ufficio in mq. 250 le superfici aventi destinazione commerciale, come dedotto e documentato già con l'atto di appello avverso la sentenza di primo grado. Invero, con nota n. 70093 del 19.11.2015, il Controparte_4
aveva calcolato il canone relativo all'anno 2015, applicando i
[...] criteri dettati dall'art. 1 comma 251 L. 296/2006 sulla base dei valori Omi della zona di riferimento, in € 43.974,88 (rispetto ai circa € 14.000,00 annui precedentemente pagati). Inoltre, avrebbe richiesto, sempre per il suddetto accertato maggiore utilizzo di spazi a fini commerciali, la differenza sui canoni arretrati per gli anni dal 2007 al 2014 per un importo pari a € 219.221,39. Anche per gli anni successivi erano stati emessi ordini di introito per un totale dal 2010 al 2020 per € 462.921,65 come da comunicazioni del prodotte Controparte_2 in sede di appello. A tali somme andrebbe aggiunta l'imposta regionale sulle concessioni dei beni del demanio marittimo stabilita fino all'anno 2012 nella misura del 15% del canone statale e dal 2013 nella misura del 25%. Hanno peraltro evidenziato i che nel 2021 è poi intervenuta la modifica introdotta Parte_1 dall'art. 100 comma 2 D.L. 104/2020, convertito in L. 126/ 2020, sulla determinazione del canone demaniale, che ha abolito i criteri di calcolo sulla base dei valori OMI (cosiddetti maxi canoni), ripristinando il sistema di quantificazione previsto dal D.L. 400/1993 convertito in L. 494/1993, per cui, eliminata la distinzione tra attività commerciali e non, il canone concessorio del manufatto in oggetto ammonta attualmente a € 2.800,00 circa annui e non più ad € 45.000,00 circa. Ebbene, sostengono gli attori in riassunzione che il maggiore ammontare del canone determinato dal ex L. 296/2006 sarebbe dipeso in via Controparte_2 esclusiva dall'attività commerciale di intrattenimento danzante e ristorazione svolta da CA BE, mentre i residui utilizzi non commerciali del bene, tra cui la sala esposizione fruita dai contitolari, avrebbe gravato sulla quantificazione per una minima parte: tutto ciò integrerebbe un fatto nuovo e sopravvenuto che avrebbe comportato un ulteriore danno in capo ai , riconducibile Parte_1 esclusivamente a CA BE. Gli importi riconosciuti nella sentenza di primo grado sarebbero divenuti irrisori se rapportati agli importi richiesti dall'ente concedente per gli anni dal 2010 al 2020: infatti detraendo dal valore locativo mensile indicato ad esempio per l'anno 2013 dalla CTU del primo grado in €
9 45.427,50, la metà di quanto dovuto per l'intero al demanio per il medesimo anno
(€ 52.982,33 di cui € 42.985,79 per canone di concessione e € 10.596,46 per imposta regionale), si otterrebbe l'irrisoria somma di € 1.578,02 mensili, importo addirittura inferiore anche al conguaglio convenuto nella scrittura del 3.5.2000.
Non si tratterebbe di una duplicazione del danno, stante la completa autonomia tra il conguaglio per il minore godimento ed il pagamento del canone concessorio come confermato dai pregressi accordi tra le parti: infatti nella scrittura del

3.5.2000 era stata disciplinata l'ipotesi di eventuali futuri aumenti del canone che avrebbero inciso sull'economia del rapporto a discapito della ove alla Per_1 clausola n. 4 era previsto che: “La tassa annuale di concessione demaniale sarà corrisposta dalle parti in egual misura, fino alla concorrenza di L. 15.000.000. Le somme eccedenti l'importo suddetto saranno a carico esclusivo della CA BE
Snc, senza che questo possa in alcun modo incidere sui diritti di concessione che sono e resteranno al 50% ciascuno pro-indiviso.” Sarebbe erroneo il modo in cui il giudice di appello aveva quantificato il pregiudizio relativo al pagamento del canone concessorio, commisurando il pagamento del canone solo alle minori superfici utilizzate dai (mq. 65) e riconoscendo unicamente il diritto Parte_1 alla restituzione di quanto eccedente la quota di 13/101, poiché non era stata minimamente valutata l'incidenza sul calcolo del canone della tipologia di attività non commerciale svolta nella sala esposizione.
Per completezza difensiva, in merito alle violazioni normative integrate dalla condotta di CA BE, dedotte in via subordinata, gli attori in riassunzione hanno genericamente richiamato quanto argomentato nei precedenti atti, concludendo infine come riportato in epigrafe.
4.2. Si è costituita , riproponendo Controparte_1
i motivi di appello rimasti assorbiti all'esito della relativa fase di giudizio (e, cioè, il secondo e il quarto). CA BE riconosce che si è formato il giudicato sul fatto che l'invito rivolto alla a cogestire l'attività esercitata nel compendio Per_1 demaniale fosse insufficiente a ritenere adempiuta la previsione di cui al punto 11 della scrittura del 3.5.2000, ma rileva che dalla decisione della Suprema Corte non
è scaturito alcun giudicato sull'entità dei danni-conseguenza che i Parte_1 assumono patiti e la cui entità, secondo la parte contumace in riassunzione, essi non hanno affatto dimostrato. I motivi di appello riproposti sono i seguenti:
II) La sentenza del Tribunale di Lucca sarebbe errata per aver condannato CA
BE sulla base delle risultanze della C.T.U., resa su un quesito improponibile e
10 tramite la quale il giudice si sarebbe surrogato ai nell'assolvimento Parte_1 dell'onere della prova. L'indennizzo richiesto dai , infatti, non Parte_1 potrebbe essere parametrato al valore locativo di mercato del compendio, poiché un bene demaniale non esprime un valore di tal genere, in quanto l'affidamento del CA BE a terzi configurerebbe non una locazione ma una subconcessione ex art. 45-bis cod. nav., che presuppone però la presentazione di una apposita istanza all'Amministrazione concedente, nonché l'esplicita autorizzazione da parte della stessa. Dunque, pur dovendo escludersi (così come ritenuto dalla Suprema
Corte) che, in base agli accordi inter partes, i e CA BE Parte_1 dovessero cogestire una delle attività previste dalla c.d.m. n. 2/2004, tuttavia l'uso quantitativamente più intenso del bene demaniale da parte di CA BE non potrebbe essere parametrato a un ideale valore locativo. Peraltro, i Parte_1 non solo avevano omesso di fornire la dimostrazione di trattative inerenti alla sub- concessione delle attività (principali o secondarie) ricomprese nell'ambito della c.d.m. n. 2/2004, ma neppure avevano dimostrato la disponibilità dell'Amministrazione concedente a fornire l'assenso ex art. 45-bis cod. nav. La dimostrazione circostanziata e puntuale dei suddetti presupposti sarebbe rilevante non solo al fine del quantum del danno, ma anche al fine dell'an, poichè in difetto di autorizzazione ex art. 45-bis cod. nav. sarebbe contra ius l'affidamento a terzi delle attività inerenti alla concessione demaniale marittima e l'ordinamento non potrebbe tollerare che da una tale violazione derivi il diritto dei al Parte_1 ristoro di asseriti pregiudizi. Dalle norme fondamentali del diritto dell'Unione si ricava, peraltro, che, al fine di assicurare la trasparenza delle procedure e la parità di trattamento tra operatori economici, modifiche negoziali in corso di validità del contratto intercorso con un'amministrazione aggiudicatrice costituiscono una nuova aggiudicazione, quando presentino caratteristiche sostanzialmente diverse rispetto a quelle del contratto iniziale, principi unionali che sono applicabili anche alle ipotesi di sub-affidamento a terzi del bene demaniale. I , inoltre, Parte_1 avevano omesso di allegare e dimostrare di non aver potuto, a cagione della condotta di CA BE, esercitare attività analoghe a quelle di cui quest'ultima
è titolare (in via esclusiva). Nella denegata ipotesi in cui, poi, si ritenesse applicabile alla vicenda la disciplina di diritto comune, sarebbe stato comunque onere dei dimostrare l'entità dei danni da loro patiti in conseguenza Parte_1 della omessa restituzione del bene demaniale, non potendo trovare applicazione nella fattispecie il principio secondo cui, nel caso di occupazione sine titulo, al
11 proprietario del bene spetterebbe un risarcimento commisurato al c.d. danno figurativo. Anzitutto, la c.d.m. n. 2/2004 ha attribuito a CA BE il godimento pro indiviso dell'intero compendio demaniale (sedime e fabbricato) e quindi la situazione di diritto non può essere assimilata, nemmeno in via analogica, a quella di fatto in cui versa l'occupante abusivo di un bene altrui. Inoltre, la attuale situazione corrisponde a quella sorta dal contratto del 3.5.2005 e quindi potrebbe semmai ipotizzarsi un'applicazione analogica dell'art. 1591 c.c., dovendo invece negarsi radicalmente la configurabilità di un danno figurativo in re ipsa nè potrebbe essere invocato un danno da perdita di chance, del tutto ipotetico.
In difetto di prova circa l'entità dei danni-conseguenza patiti dai , il Parte_1 contestato “maggior uso” del bene demaniale da parte di CA BE non potrebbe che essere parametrato al canone demaniale marittimo che i contitolari sono solidalmente obbligati a corrispondere all'Erario (per tramite del CP_2
), potendo i conseguire unicamente la rifusione degli
[...] Parte_1 importi da loro pagati a titolo di canone in eccesso rispetto alla superficie del bene demaniale di cui hanno goduto dal 5.5.2005 in avanti, determinato, salva prescrizione: per il periodo che va dal 5.5.2005 al 31.12.2006, in base al previgente art. 3 del D.L. n. 400/1993; per il periodo che va dal 1° gennaio 2007 al 14.8.2020, in base all'art. 1, comma 251°, l. n. 296/2006; per il periodo che va dal 15.8.2020 all'attualità, in base all'art. 100 D.L. n. 104/2020 s.m.i., da ridurre proporzionalmente tenuto conto che dal 5.5.2005 parte ha Parte_3 comunque goduto, in modo esclusivo, di una porzione del bene demaniale.
Peraltro, come osservato da controparte, la titolarità di una concessione demaniale comporta costi e oneri, i quali dovrebbero pertanto essere detratti dalla somma liquidata dal Tribunale di Lucca, poiché, in difetto, i Parte_1 locupleterebbero dal mancato esercizio della concessione. Né essi, in difetto di prova, possono domandare la rifusione di spese asseritamente sostenute per il mantenimento del bene demaniale.
Quanto alle tesi difensive spese dai “sul canone di concessione Parte_1 demaniale dal 2010 al 2020”, la questione è nuova e perciò inammissibile nella presente fase del giudizio, correlandosi a una domanda di rimborso dei canoni che sarebbero stati pagati in misura maggiore di quella dovuta se l'attività
d'esposizione fosse stata la sola attività svolta all'interno del CA BE. Tale circostanza, oltre ad essere appunto nuova, è altresì sintomatica di un abuso del diritto, poichè la c.d.m. n. 2/2004 e la successiva licenza suppletiva prevedono
12 espressamente lo svolgimento di attività “commerciali”, destinazione mai contestata dai , che anzi, a pagina 12 della citazione in riassunzione, Parte_1 ricordano che: «(..) nel 2010 hanno confermato l'istanza congiunta di ampliamento della destinazione d'uso della concessione per includere “trattenimenti danzanti” già sottoscritta dalla dante causa, con corrispondente evidente vantaggio esclusivo per CA BE che ha intrapreso tale attività».
Né potrebbe imputarsi a CA BE un abuso di posizione di forza o di monopolio sulla c.d.m. n. 2/2004, come dedotto da controparte, in quanto gli inviti a cogestire l'attività di CA BE sono un fatto storico che, se anche non dimostrano l'adempimento di quanto previsto dal punto 11 della scrittura del 3.11.2000, provano quantomeno che CA BE non avrebbe mai inteso monopolizzare la concessione.
La C.T.U. disposta dal Tribunale di Lucca, in conclusione, avrebbe assunto carattere esplorativo, finendo per sollevare i dai loro oneri Parte_1 probatori.
IV) Il giudice di prime cure, oltre ad aver disposto una CTU meramente esplorativa, avrebbe acriticamente aderito alle conclusioni del CTU, omettendo di tener conto delle controdeduzioni svolte dal C.T.P. della , Dott. Parte_2 Per_2 che aveva dettagliatamente circostanziato le ragioni da cui inferire l'erroneità dei criteri seguiti dal CTU per la stima del valore di locazione commerciale del bene, avendo egli tenuto conto delle diverse aree utilizzate dalle due parti contitolari, nonostante la concessione demaniale fosse unica e che misurasse mq. 522,83.
Quanto all'applicazione dei valori O.M.I. e agli atti di comparazione considerati dal
CTU, il CTP aveva evidenziato come la peculiarità di una concessione demaniale marittima rendesse problematica l'applicazione dei parametri e indici sopra elencati ed aveva altresì osservato che il bene si connota come un locale destinato in gran parte a sala da ballo e che lungo la Passeggiata di Viareggio non esistevano locali simili cui compararlo, oltre ad essere attività da tempo in crisi, e che CA
BE si era nel tempo accollata da sola l'onere della gestione della concessione e della manutenzione del bene, con pesanti oneri finanziari. Quanto poi al 'valore locativo', andava considerato che, rispetto ai bar ed agli esercizi della Passeggiata di Viareggio, l'ingresso del fabbricato non si affaccia su di essa ma su una piazzetta laterale e che esso, risalente agli anni 1927-29, venne all'epoca ideato appositamente per svolgere attività di cinema, con fregi e decorazioni in stile liberty come era in voga in quel periodo, essendo dunque rigidamente vincolato
13 dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici, Paesaggistici e Storici. La stima del
CTU, dunque, avrebbe dovuto essere temperata dall'effettivo stato dei luoghi e dalle effettive potenzialità di sfruttamento del locale nel rispetto della vigente normativa demaniale, doganale e di conservazione dei beni artistici e culturali.
Nello specifico il “valore locativo” dell'immobile rispetto a locali aventi destinazione analoga, avrebbe dovuto essere abbattuta del 3% per la infelice ubicazione del locale, del 15% per la mancanza di insegna pubblicitaria, del 20% per il dispendio energetico e ridotto confort termico, acustico ed illuminotecnico della sala, del 20% per la mancanza di idonei vani ad uso funzionale necessari all'attività, del 25% per la mancanza di finestre e/o vetrine sulle pareti perimetrali, nonché per la mancanza di un adeguato ingresso alla sala da ballo, del 35% per la mancanza di impianto di condizionamento e per la limitazione all'esercizio dell'attività con esclusione dei mesi estivi e, dunque, di circa il 74%.
5. La Corte, all'udienza del 21.1.2025, ha raccolto le conclusioni delle parti, sopra trascritte, e ha trattenuto la causa in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
*
3. L'appello va parzialmente accolto.
Sulla base della pronuncia della Corte di cassazione che ha dato luogo al presente giudizio di rinvio, deve ritenersi definitivamente accertato che sia CP_1 rimasta inadempiente rispetto all'obbligo, assunto con l'accordo stipulato con
[...] in data 3.5.2000, di “riunificare i locali” alla scadenza del 4.5.2005, Per_1
“rimett(endo) tutto l'immobile in concessione nella comune disponibilità delle parti” (art. 11). Su questo, del resto, entrambe le parti concordano.
Ciò che resta tuttora controverso è il diritto degli odierni attori in riassunzione al risarcimento del danno, sotto il profilo dell'an e del quantum.
Invero, ritiene la Corte che il danno che ne occupa non possa essere valutato, quanto a sussistenza e quantificazione, ai principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di occupazione sine titulo.
Come è noto, con la pronuncia resa a Sezioni unite n. 33645/2022 appunto con riguardo alla fattispecie dell'occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, la Suprema Corte, distinguendo tra danno da perdita subita e danno da lucro cessante, ha affermato che “la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri (...)
14 L'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115, comma 1, cod. proc. civ.. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.)
o mediante presunzioni semplici. (...) Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 cod. civ., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa” (laddove, invece, “se la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (...) Ove insorga controversia in relazione al fatto costitutivo del lucro cessante allegato, l'onus probandi anche in questo caso può naturalmente essere assolto mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o le presunzioni semplici.”).
Il criterio risarcitorio del valore locativo dell'immobile ha dunque per presupposto la possibilità, andata perduta, di esercitare il diritto di godimento sul bene anche in via indiretta, trasferendolo ad altri dietro corrispettivo;
possibilità che va allegata e che, se contestata, impone al proprietario precisi oneri probatori, sia pure attenuati rispetto all'ipotesi in cui si invochi (anche) il mancato guadagno.
Ebbene, la fattispecie in esame non è in alcun modo equiparabile a quella dell'occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo. Anzitutto, la pretesa risarcitoria dell'avente diritto, in quest'ultimo caso, ha natura extracontrattuale, laddove invece nel caso in esame si verte in ipotesi di responsabilità contrattuale. È inoltre pacifico come il concessionario non abbia la facoltà di cedere liberamente ad altri i propri diritti ed è altresì escluso che possa concedere a terzi il bene in locazione.
15 Invero, nel caso di sopravvenuto venir meno del titolo che ab origine giustificava l'occupazione di un immobile, viene in rilievo la disciplina in tema di estinzione del rapporto contrattuale e, in particolare, l'art. 1591 c.c. che, per ciò che concerne la locazione, prevede per la protrazione del godimento da parte del conduttore, a scapito di quello del proprietario, l'obbligo del pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del maggior danno.
Tale disposizione è stata ritenuta dalla giurisprudenza applicabile a tutti i tipi di contratto con i quali sia concessa l'utilizzazione di un bene dietro corrispettivo, allorché essa si protragga oltre il termine finale del rapporto senza averne più il titolo (così, ad esempio, nell'ipotesi di contratto di affitto di azienda – Cass. Sez.
3, Ordinanza n. 31257 del 06/12/2024 - o in quella contratto atipico avente ad oggetto il trasferimento della disponibilità di un'area per la sua destinazione a discarica di rifiuti – Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7557 del 01/04/2011). Invero, in una fattispecie ancor più assimilabile a quella che ne occupa, la Suprema Corte ha affermato che “In tema di occupazione di area demaniale a seguito di mancato rinnovo di concessione, allorché il concessionario continui ad utilizzare il bene oltre la scadenza del termine finale del rapporto senza averne più titolo, trova applicazione analogica la disposizione di cui all'art. 1591 c.c.” Cass. Sez. 1 - ,
Ordinanza n. 4714 del 28/02/2018; cfr. anche Cass. Sez. 2, n. 20708 del
31/07/2019). Ciò implica, in siffatte ipotesi, l'obbligo di versamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, senza che l'avente diritto sia onerato dal comprovare, nei limiti di tale corrispettivo, il danno subito.
In conclusione, il criterio risarcitorio del valore locativo del bene demaniale oggetto della concessione non può ritenersi in alcun modo appropriato rispetto alla fattispecie che ne occupa, per cui risulta fondato, nei termini che seguono, il secondo motivo di appello di CA BE (con conseguente assorbimento del quarto motivo).
Il danno subito dagli odierni attori, sia quali eredi di che in proprio, Persona_1 andrà invece commisurato, ex art. 1591 c.c., al corrispettivo pattuito dalle parti con la scrittura privata del 3.5.2000, quando esse avevano concordato quanto segue: “La CA BE di AR NA & C. S.n.c. corrisponderà un conguaglio in denaro a in considerazione del minor spazio goduto Persona_1 dalla stessa. Tale conguaglio è stato dalle parti convenuto in £ 4.000.000 mensili
(...) L'importo di cui sopra, dal secondo anno, sarà annualmente e
16 automaticamente aggiornato senza necessità di richiesta scritta o verbale, nella misura del 100% dell'indice Istat e così fino al termine del presente accordo”.
CA BE dovrà dunque versare agli odierni attori l'importo di € 2.313.72 (€
2.065,82 rivalutato al 2005), annualmente rivalutato, con decorrenza dal 4.5.2005
e fino al rilascio della parte del bene in contestazione o fino a diverso nuovo accordo tra le parti, oltre agli interessi legali da ogni scadenza mensile.
Il maggior danno, di cui pure è prevista la liquidazione in base al medesimo art. 1591 c.c., è stato allegato da e AN LL MA, in primo luogo, Pt_1 in relazione al pagamento del canone concessorio e dell'imposta regionale nella misura del 50%, nonostante il godimento di soli mq. 65 del bene demaniale. Il maggior danno in questione ben può essere liquidato negli stessi termini in cui, nella sentenza cassata n. 1693/2018, la Corte d'appello aveva determinato l'importo spettante agli odierni attori (se pure sull'erronea premessa che esso andasse liquidato quale indennizzo ex art. 2041 c.c.), sul presupposto, non contestato (cfr. quanto in proposito affermato nella sopra richiamata sentenza n.
1693/2018, senza che le parti abbiano sollevato alcuna doglianza sul punto) che i
, e prima di loro la dante causa abbiano continuato a Parte_1 Per_1 corrispondere all'amministrazione il 50% del canone concessorio. CP_5 dovrà dunque mantenere indenne l'odierna parte attrice in riassunzione di quanto da essa in più versato a titolo di canone concessorio dal 2005 in avanti rispetto alla quota di 13/101 di loro spettanza. Null'altro può essere riconosciuto ai
[...]
a titolo risarcitorio per il fatto che per gli anni dal 2007 al 2020 i canoni Pt_1 concessori siano stati determinati dall'amministrazione comunale tenendo conto della destinazione ad attività commerciale, essendo tale solo quella gestita da CA
BE: infatti, la concessione che gli odierni attori lamentano di non aver potuto godere nella misura del 50% loro spettante consentiva lo svolgimento di attività sia commerciali che non commerciali, senza distinguere tra i due titolari: dunque, costituirebbe un'indebita duplicazione riconoscere, da un lato, il risarcimento connesso a tale mancato godimento e, dall'altro, quello correlato al fatto che i canoni concessori siano stati determinati, per alcune annualità, tenendo conto della natura di tutte le attività consentite dalla concessione, compresa dunque quella commerciale.
Del tutto generica è poi la pretesa dei di vedersi riconoscere Parte_1 ulteriori importi a titolo di spese di straordinaria manutenzione, IMU, TASI, imposta regionale ecc., poiché la documentazione in atti non consente di determinare se
17 ed in quale misura esse siano state sostenute dall'una o dall'altra delle parti concessionarie.
4. La Corte pertanto ritiene che l'ordinanza del Tribunale di Lucca impugnata debba essere riformata nel senso sopra indicato, dovendosi provvedere in merito a una nuova regolamentazione delle spese di giudizio.
La giurisprudenza sul punto è costante: “Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale” (così, per tutte,
Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 9064 del 12/04/2018).
Nella fattispecie le spese di tutti i gradi del giudizio non possono che seguire la soccombenza - anche tenuto conto della mancata adesione di CA BE alla proposta formulata dal primo giudice all'udienza del 9.4.2013 di transigere la controversia mediante il versamento da parte della suddetta società, con decorrenza dal maggio 2005, di un importo mensile pari a quello concordato dalle parti nella scrittura privata del 3.5.2020 - e vanno liquidate, secondo dispositivo, sulla base dei parametri medi di cui al DM 10.3.2014 n. 55 e succ. modif. per le cause di valore indeterminabile, complessità media, tenuto conto che la fase istruttoria si è svolta soltanto dinanzi al Tribunale.
Le spese di CTU del primo grado possono essere definitivamente poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50%, essendosi rivelata superflua i fini della decisione.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Firenze, sezione prima civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza rigettata, così provvede:

1. in parziale accoglimento del secondo motivo di appello e in corrispondente riforma dell'impugnata ordinanza ex art. 186 quater c.p.c. resa dal
Tribunale di Lucca all'esito dell'udienza del 22.7.2015, revoca la suddetta ordinanza;

2. condanna CA BE di NA AR & C. al pagamento in favore di e AN LL MA della somma di € Parte_1
2.313.72, annualmente rivalutata, con decorrenza dal 4.5.2005 e fino al
18 rilascio della parte del bene in contestazione o fino a un diverso nuovo accordo tra le parti, oltre agli interessi legali da ogni scadenza mensile;

3. condanna altresì CA BE di NA AR & C. a tenere indenne e AN LL MA dei maggiori importi Parte_1 pagati all'amministrazione concedente dai medesimi o dalla loro dante causa a titolo di oneri concessori rispetto alla quota di 13/101, Per_1 dall'annualità 2005 e fino al rilascio della parte del bene in contestazione o fino a diverso nuovo accordo tra le parti, oltre agli interessi legali da ogni pagamento annuale;

4. condanna, infine, CA BE di NA AR & C. alla refusione delle spese di lite in favore di e AN LL MA Parte_1 liquidate nel modo seguente:
- per il primo grado, in € 480,00 per esborsi, € 10.343,00 per compensi professionali, oltre spese generali, Iva e Cap come per legge;

- per il secondo grado, in € 8.066,00 per compensi professionali, oltre spese generali, Iva e Cap come per legge;

- per il giudizio di cassazione, in € 1.745,00 per esborsi ed € 6.271,00 per compensi professionali, oltre spese generali, Iva e Cap come per legge;

- per il giudizio di rinvio, in € 804,00 per esborsi ed € 8.470,00 per compensi professionali, oltre spese generali, Iva e Cap come per legge.

5. pone definitivamente a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna, le spese della CTU espletata in primo grado.
Firenze, camera di consiglio del 16/06/2025
LA CONS. EST.
D.ssa Alessandra Guerrieri
LA PRESIDENTE
D.ssa Isabella Mariani

La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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