TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
PRIMA SEZIONE CIVILE
R.G. N. 1509/2021
Oggi 29 maggio 2025 dinanzi al giudice dott. Stefania Ietti viene chiamata la causa R.G. N. 1509/2021
Sono presenti in modalità telematica i difensori, i quali hanno illustrato le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni. Il Giudice decide la controversia dando lettura della seguente sentenza ex art. 429 c.p.c., che viene incorporata al verbale di udienza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Stefania Ietti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. N. 1509/2021
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Antonio Muto, presso il cui studio elettivamente domicilia in Marzano di Nola (NA), Via Nazionale n. 40, come da procura in atti
ATTORE
E
in Controparte_1
persona del suo legale rapp.te p.t. Sig.ra , con sede legale in Controparte_2
Camposano (NA) alla Via G. Marconi (C.F. , rappresentata e P.IVA_1 difesa dall'Avv. Francesco Mandara con studio in Sant'Antonio Abate (NA) alla Via Stabia n.57, come da procura in atti
CONVENUTA
OGGETTO: pagamento canoni -risarcimento danni
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 8.3.2022 e ritualmente notificato, Parte_1
conveniva in giudizio, innanzi l'intestato Tribunale la in persona CP_1
del legale rappresentante p.t., al fine di sentirla condannare al risarcimento dei

danni causati all'immobile di proprietà del ricorrente, dallo stesso detenuto in locazione, nonchè al pagamento dei canoni di locazione arretrati e rimasti insoluti per l'importo complessivo di € 21.000,00.
A sostegno l'attore assumeva: - di aver concesso in locazione alla CP_1
[...
il locale sito in Nola alla Via s.s. 7bis, primo piano, in catasto foglio 17, p.lla
735 sub 103, cat. A/10; - che la durata del contratto di locazione era fissata in anni sei, con decorrenza dal febbraio 20.4.2016 a fronte di un canone mensile di
€ 4.900,00 ; - che con successivo contratto del 31.3.2016 il canone di locazione veniva rimodulato in € 7.000,00 mensili;
- di aver ricevuto dal conduttore in data

7.6.2018 una raccomandata in cui esercitava la facoltà di recesso anticipato dal contratto alla data del 30.1.2019; - che, successivamente, la conduttrice comunicava che a causa dei controlli sanitari cui era sottoposta, il rilascio avrebbe subito ritardi, impegnandosi comunque al pagamento delle indennità per il periodo di occupazione secondo il canone pattuito;
- che soltanto in data
30.10.2019 liberava gli immobili restando debitrice ancora delle mensilità di luglio, agosto e settembre per complessivi € 21.000,00; - che i locali venivano rilasciati in pessimo stato di manutenzione, completamente danneggiati nelle controsoffittature, con abbandono di attrezzature e danni agli impianti;
- che il conduttore, nonostante avesse rilasciato gli immobili, non ne riconsegnava all'esponente le chiavi;
- che a cagione dei danni riportati, essa esponente non riusciva ad affittare il locale. Alla luce di tali considerazioni, parte attrice rassegnava le seguenti conclusioni: “ Accogliere il presente ricorso e, per
l'effetto, previo accertamento e declaratoria del diritto del ricorrente alla corresponsione dei canoni locatizi dovuti e non versati dalla conduttrice per il ritardo nella restituzione dell'immobile locato, nonché al risarcimento di tutti i danni subiti per le causali di cui al presente atto, condannare
[...]
in persona del legale Controparte_3
rapp.te p. t., al pagamento, per i titoli menzionati, in favore del ricorrente della somma complessiva di €. 99.668,50 ovvero di quella diversa somma che verrà accertata in corso di causa.”
Con comparsa depositata in data 28.6.2021, si costituiva in giudizio la che eccepiva: - in via preliminare il difetto di legittimazione CP_1
attiva del ricorrente;
- il rifiuto dell'attore a ricevere la consegna delle chiavi, poi avvenuta a mezzo di ufficiale giudiziario il 30.10.2019; - che la locazione aveva avuto inizio con il contratto del 1994 e in ogni caso, gli eventuali danneggiamenti erano dovuti al normale utilizzo dei locali secondo il contratto di locazione commerciale.
Per l'effetto, chiedeva rigettarsi integralmente le domande formulate da Pt_1
in quanto infondate in fatto e diritto e comunque non provate.
[...]
Ritenuta procedibile la domanda proposta, essendo stato espletato in data
16.12.2020, con esito negativo, il tentativo obbligatorio di conciliazione depositato in atti (allegato n. 11 del fascicolo di parte attrice), nel merito la causa veniva istruita mediante escussione di testimoni e con CTU.
L'udienza odierna veniva celebrata mediante il deposito di note di trattazione scritta.
La domanda è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
Deve essere accolta la domanda di condanna del convenuto al versamento dei canoni locativi per i mesi di luglio, agosto e settembre 2019 essendo pacifico, in assenza di specifiche contestazione da parte convenuta, che l'immobile è stato occupato dalla fino a tutto settembre 2019, e che la medesima, CP_1
con nota racc.ta del 29.1.2019 si era impegnata al versamento dei canoni fino alla data di rilascio.
Con riguardo alla produzione documentale in atti deve ricostruirsi il rapporto di locazione intervenuto tra le parti.
In data 15.9.1994 padre dell'attore concedeva alla Persona_1
la locazione degli immobili per cui è causa, per la durata di anni CP_1
sei con decorrenza 15.9.1994 e per il corrispettivo di 30.000.000 delle vecchie
Lire, da pagarsi in rate mensili di Lire 2.500.000 ciascuna.
Alla scadenza del 15.9.2000 il contratto si rinnovava automaticamente fino al
15.9.2006 e poi ancora per ulteriori anni sei.
Tuttavia, nel corso del primo contratto, che agli atti non risulta disdetto, in data

2.4.2010 l'attore sottoscriveva con l'intimato contratto di locazione, ai sensi della legge n. 392/1978, per la durata di anni sei, pattuendo il corrispettivo di €
58.800,00 annui da pagarsi in rate mensili di € 4.900,00.
In ultimo, con scrittura privata del 31.3.2016, debitamente registrata, le parti pattuivano un aumento del canone di locazione di 84.000,00 da corrispondersi in rate mensili di € 7.000,00 ciascuna. Dunque, il contratto stipulato nel 2010 tra le parti in causa non integra una novazione del contratto in essere, poiché la variazione della misura del canone e del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, non costituiscono un mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione.
Affinché si possa verificare la novazione è necessario che ricorrano tanto
l'animus novandi, quanto l'aliquid novi.
L'art. 1231 c.c. stabilisce che la modificazione dell'obbligazione non deve avere natura meramente accessoria, ma affinché si realizzi la novazione, il nuovo rapporto obbligatorio deve porsi in aperta incompatibilità con quello originario, cosicché possa risultare inequivocabile anche l'eventuale volontà tacita delle parti.
In definitiva, affinché si realizzi la suddetta situazione di incompatibilità, la modifica dell'obbligazione deve attenere agli elementi principali della stessa, quindi all'oggetto e/o al titolo, laddove il semplice accordo delle parti sull'aumento o sulla modificazione del canone in corso di rapporto, nel caso in cui resti invariato il bene oggetto del contratto di locazione, costituiscono elementi accessori del contratto e, in quanto tali, insufficienti alla nascita di un nuovo rapporto. (ex multis Cass. n. 23434/2016).
Quindi, con contratto di locazione del 15.9.1994 (allegato 2 della produzione parte convenuta) , padre dell'attore e suo dante causa, locava Persona_1
alla in persona dei legali rappresentanti p.t., gli immobili per CP_1
cui è causa, autorizzando le opere indicate ai punti i) e h) della scrittura.
Acclarato che dall'esame del contratto di locazione emerge che la locatrice consegnava al conduttore l'immobile in buono stato ed idoneo all'uso pattuito e che vi era espressa autorizzazione alla esecuzione delle opere, occorre soffermarsi sull'adempimento dell'obbligazione restitutoria da parte della
CP_1
Tale obbligazione è regolata in 1590 c.c. che recita: “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”. La consegna degli immobili è avvenuta a mezzo Ufficiale Giudiziale in data
30.10.2019 (allegato n. 7 produzione di parte convenuta) con la consegna delle chiavi al locatore, che li accettò senza redigere un verbale di consegna e nulla contestando sui danni all'immobile.
Ne consegue che trova applicazione l'art 1590 c.c., comma 2, secondo cui “In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.
Pertanto, in mancanza di un verbale di consegna con descrizione e contestazione dei danni, si potrebbe presumere che la parte locatrice avesse accettato la riconsegna del bene ritenendolo in buono stato di conservazione;
diversamente era suo interesse procedere alla stesura di un verbale con descrizione dei danni riscontrati al momento della riconsegna per superare la presunzione descritta dalla norma.
Tali considerazioni valgono, tuttavia, nel solo caso di uso del bene in modo conforme a quanto pattuito in contratto;
non anche laddove il conduttore si sia reso responsabile di inadempimento contrattuale in relazione all'uso che ne ha fatto.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione in Ordinanza 8526/2020 nella cui massima si enuncia il seguente principio di diritto: “l'inadempimento o
l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell'ipotesi disciplinata dall'art.
1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore”
In subiecta materia si richiamano altresì la pronuncia della Suprema Corte n.
6387/2018 “In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”.
L'art. 1590 c.c., comma 2, contiene, in altri termini, una presunzione relativa di accettazione del bene in buono stato, vincibile con prova contraria, il cui onere
è posto a carico del locatore danneggiato, mentre spetta al conduttore, chiamato in giudizio per il risarcimento danni, provare di aver usato il bene in modo conforme alle pattuizioni negoziali e che il deterioramento ed i danni all'immobile si sono verificati per fatti a lui non imputabili, come evidenziato nelle massime riportate.
Pertanto l'accettazione delle chiavi dell'immobile senza redazione di un verbale di contestazione non fa presumere, nel caso di specie, che la locatrice ne abbia accettato la riconsegna in buono stato, salvo il deterioramento dovuto alla vetustà ed all'uso del bene, perché nel caso di specie è venuto meno il presupposto affinché operi tale presunzione, ossia “l'uso della cosa in conformità del contratto” (art 1590 co 1 c.c.); il locatore ha infatti assolto all'onere probatorio sul medesimo incombente, che il bene risultava profondamente danneggiato e che i danni riscontrati erano ascrivibili alla conduttrice per un utilizzo non conforme alle pattuizioni negoziali.
Venendo alla liquidazione del risarcimento del danno, i testimoni escussi di parte attrice hanno riferito di avere visitato l'immobile dopo l'estinzione del contratto di locazione, riferendo che presentava con crepe alla controsoffittatura, infissi divelti, impegnato da bombole d'ossigeno e serbatori d'acqua, bidoni e materiale ospedaliero lasciati a terra, fili di correnti sospesi (udienza del 26.1.2023).
Occorre evidenziare che il punto g) del contratto di locazione stipulato il
15.9.1994 prevedeva che “il conduttore dichiara di avere esaminato l'immobile
e di averlo trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possono influire sulla salute di chi vi abita e si obbliga a consegnarlo alla scadenza del contratto nello stesso stato”.
Al punto h) del contratto si stabiliva: “il locatore prende atto delle migliorie che la sta per effettuare all'interno ed all'esterno dei locali su CP_4 descritti, autorizzandole espressamente”.
Al punto i) veniva specificato:” che le migliorie di cui al paragrafo precedente consistono nell'innalzamento di vari tramezzi divisori interni, con chiusura a vetro degli stessi nella parte superiore, nonché l'allocazione di una ascensore della portata di circa 15 persone, larghezza mm. 1700 e profondità 270mm, con uscita direttamente nel locale e con ingresso dall'interno del locale posto a piano terra dell'edificio, ove al momento è sita una scala che verrà tolta per fare posto alla citata ascensore;
inoltre concedendo per la sistemazione dei macchinari atti a far funzionare l'ascensore anche l'uso di uno spazio nel locale cantinato di dimensione sufficiente per allocarvi i macchinari, nonché un generatore ausiliario di elettricità di 83 watt e dei serbatoi di acqua per capienza di almeno 10.000 (diecimila) litri. Autorizza inoltre la soc. conduttrice
a procedere al rifacimento in toto dell'impianto idrico e dell'impianto elettrico”
Di talché non può dunque essere condivisa la ricostruzione di parte convenuta secondo cui il punto g) dovrebbe essere interpretato nel senso che in caso di mancato esercizio del diritto di rimozione delle addizioni da parte del conduttore, il locatore sarebbe tenuto ad acquisire la proprietà delle stesse. La disposizione contrattuale, infatti, incide esclusivamente sul diritto del locatore di opporsi alla rimozione delle addizioni, ma non limita in alcun modo il diritto (la cui esistenza
è stata riconosciuta dalla richiamata giurisprudenza) di richiedere al conduttore la rimozione delle addizioni.
Nessun dubbio sussiste poi sulla circostanza che il locale è stato consegnato ai convenuti in buono stato di manutenzione ed esente da vizi, come emerge dal contratto (cfr. punto g) sottoscritto dalle parti.
Per quanto attiene poi alla domanda di risarcimento formulata dal locatore, il
Tribunale condivide le argomentazioni esposte dal CTU, pienamente rispondenti ai quesiti posti, adeguatamente supportate e suffragate dagli accertamenti di fatto, chiaramente frutto di un approfondito esame dei fatti e fondate su logiche e rigorose indagini. In proposito preme evidenziare che “il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce
l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento;
non è quindi necessario che egli si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte” (cfr., tra le tante, Cass. 21504/2018). Il CTU ha riscontrato che “per l'eliminazione dei vizi ed il ripristino dello status quo ante, sugli immobili della ctu, bisogna intervenire come segue:

1. Rimozione delle adduzioni 2. Ripristino dei locali 3. Ripristino degli impianti Per quanto concerne la rimozione delle adduzioni, bisogna intervenire come segue: a.
Rimozione delle bombole di ossigeno b. Svuotamento dei locali c. Rimozione dei controsoffitti d. Rimozione dei pannelli in formica e generici e. Rimozione delle opere in ferro Per quanto concerne il ripristino dei locali, bisogna intervenire come segue: a) Raschiatura di vecchie tinteggiature b) Ripresa delle murature
c) Ripresa e manutenzione delle porte interne d) Ripresa e manutenzione degli infissi interni e) Stuccatura e rasatura delle pareti e soffitti f) Tinteggiatura delle pareti e soffitti Per quanto concerne il ripristino degli impianti, bisogna intervenire come segue: a) Ripristino dell'impianto elettrico b) Ripristino dell'impianto di condizionamento c) Ripristino dei serbatoi” .
Ed ancora:” Si evidenzia che, detti lavori di ripristino, sono necessari al fine di rendere i locali compatibili con l'uso commerciale per i quali, sono stati previsti”, precisando che “allo stato attuale, i locali non sono agibili per la normale fruizione commerciale”.
Il C.T.U. ha quindi determinato i costi per l'eliminazione dei danni riscontrati durante gli accessi redigendo relativo computo metrico nella misura di €
64.296,61
Tuttavia, deve ritenersi che il risarcimento che parte convenuta deve al locatore vada ridotto alla somma equitativamente valutata di 30.000,00 (trentamila/00) in considerazione della circostanza che alcune opere, come l'impianto di condizionamento e l'installazione dell'ascensore, opere realizzate dalla conduttrice, restano nella disponibilità del locatore migliorando il locale e la sua commerciabilità.
Va invece rigettata la domanda da lucro cessante dell'attrice, in quanto non è provata la serietà di trattative contrattuali per la locazione a terzi, interrotte a cagione dello stato deteriorato dell'immobile; non risulta allegato alcun documento che conduca a tale conclusione.
Rimarrebbe il profilo risarcitorio da lucro cessante profilato dalla S.C. di
Cassazione nelle pronunce sopra riportate, ossia il versamento del canone dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento dei lavori di ristrutturazione, ma anche questa posta risarcitoria va disattesa perché non provata. Infatti, il locatore non ha eseguito i lavori di ripristino dell'immobile per sua scelta, intentando direttamente la causa risarcitoria;
tant'è che nell'anno
2024, quando è stata svolta la perizia, gli immobili si trovavano ancora nello stato deteriorato in cui erano stati lasciati dalla CP_1
Pertanto, non è possibile quantificare il tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione e ripristino del bene, di guisa da non poter condannare il convenuto al risarcimento per questa posta risarcitoria.
La somma indicata dal CTU per il ripristino dell'immobile rappresenta un debito di valore;
essa deve essere oggetto di rivalutazione monetaria dalla data del fatto illecito (che si può indicare nel 30.10.2019) fino alla data di pubblicazione della presente sentenza (Cass n. 25734/08; Cass. S.U. Sent. n. 1712/1995). Sulla somma che deriva matureranno gli interessi in misura legale dalla pubblicazione della sentenza fino all'effettivo soddisfo.
Le spese di giudizio vanno compensate nella misura di 1/3, e si liquidano, in favore di parte attrice come da dispositivo, ai sensi del D.M. n. 55/2014, applicando i valori tabellari minimi previsti per ciascuna fase del giudizio in relazione al valore della causa, tenuto conto del comportamento processuale delle parti, nonché dell'effettivo svolgimento del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, definitivamente decidendo sul ricorso, così dispone:
1) condanna la in persona del legale rappresentante p.t., al CP_1 pagamento in favore dell'attore della somma di € 21.00,00 per ratei locativi relativi ai mesi di luglio, agosto e settembre 2019, oltre interessi dalle singole scadenze e fino al soddisfo;

2) accoglie la domanda attorea di risarcimento, nei limiti di cui in premessa, e per l'effetto condanna il convenuto al pagamento a favore di parte attrice della somma di € 30.000,00 (trentamila/00) oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come indicato in parte motiva;

3) compensa per un terzo le spese di giudizio e condanna la in CP_1
persona del legale rappresentante p.t., al pagamento delle spese di lite che liquida per i 2/3 in complessivi € 3.000,00, di cui € 500,00 per spese, oltre Iva,
Cpa e 15% per rimborso spese generali, se dovute e come per legge, con attribuzione. Pone definitivamente a carico della rappresentante p.t., le spese di CTU.
Così deciso in Nola, 29.5.2025
in persona del legale CP_1
IL GIUDICE
Dott.ssa Stefania Ietti