TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 7/04/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

la ricorrente ha depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 7689/2021 del R.G.A.C., avente ad oggetto: altri istituti diritto delle locazioni, pendente
TRA
c.f. e P.I. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Napoli alla Piazza Garibaldi n. 26, presso lo studio dell'avvocato Ugo Scognamiglio, c.f. , che la rappresenta e difende giusta C.F._1 procura in atti;

Ricorrente
E
, P.IVA , in persona del suo Controparte_1 P.IVA_2 legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Napoli alla via Toledo n. 424 presso lo studio dell'avvocato Luigi Gargiulo, c.f. , che la rappresenta e difende giusta C.F._2 procura in atti;

Resistente

CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. la nella qualità di proprietaria di un immobile sito Parte_1
in Napoli alla Via Vespucci n. 9, primo piano, Palazzo delle Fontane, Complesso Ospedaliero “Loreto
Mare”, identificato al N.C.E.U. di Napoli alla Sezione MER, foglio 8, particella 76, sub 303, della consistenza di 40 vani, dalla stessa locato alla in forza del contratto di locazione Parte_2
ad uso diverso stipulato in data 1.04.2008 e registrato in data 30.04.2008 – ha convenuto in giudizio la conduttrice chiedendo che, accertato in capo alla stessa l'obbligo di ripristino dell'immobile rilasciato in cattivo stato, la convenuta fosse condannata al risarcimento dei danni quantificati in base ai costi di ripristino e alla perdita di chance contrattuali alternative, producendo all'uopo una proposta di locazione per gli stessi locali del 5 novembre 2018 proveniente dalla Società Gimbo Gestioni
Immobiliari.
In data 18 novembre 2021 si è costituita la che, dopo aver eccepito la nullità Parte_2 dell'atto introduttivo ex art. 414 c.p.c., ha chiesto il rigetto della domanda sia in relazione ai danni all'immobile in quanto non provati, sia in relazione alla domanda per perdita di chance contrattuali, rilevando all'uopo come la proposta di locazione sia giunta in un momento in cui la stessa conduttrice era legittimamente nella detenzione dell'immobile, chiedendo, altresì, la compensazione del credito eventuale riconosciuto alla locatrice con quello proprio derivante dall'obbligo di restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, pari a tre mensilità di canone per un totale di euro
“61.552.50 oltre interessi legali da computarsi con decorrenza dalla data del 01.05.2008 e fino al
31.12.2018”.
La causa è stata istruita documentalmente, con l'assunzione di prova testimoniale e con l'esperimento di una CTU e rinviata per la decisione all'udienza del 7 aprile 2025, sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.. Viene decisa come di seguito descritto.
Preliminarmente va evidenziato che la sola parte ricorrente ha depositato note di discussione e note scritte ex art. 127-ter, con le quali si è sostanzialmente riportata alle conclusioni rassegnate, chiedendo
Parte la condanna dell' al pagamento di euro 126.125,74, oltre IVA ed interessi legali al soddisfo, oltre al pagamento delle spese di CTU anticipate dalla ricorrente.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo in atti).
Nel merito, va, altresì, premesso che l'art 1590 c.c. prevede che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà…”. Tale disposizione descrive l'obbligazione di restituzione della cosa locata ricadente in capo al conduttore, bene locato che deve essere restituito nello stesso stato in cui è stato consegnato all'inizio della locazione, salvo il normale deterioramento o il consumo conseguente all'uso dello stesso in conformità a quello pattuito in contratto. Il conduttore non risponde, altresì, del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Nel caso di specie non serve ricorrere alla presunzione relativa di consegna della cosa locata come in buono stato di manutenzione disciplinata dal comma 2 dell'art. 1590 c.c., atteso che, tanto dalle prove testimoniali assunte in corso di giudizio, specificamente quelle di e Controparte_2 TE
, rispettivamente direttore tecnico e addetto della quanto dalla prospettazione delle
[...] Pt_3
stesse parti, nonché dall'accertamento del CTU, risulta che l'immobile oggetto di locazione è stato oggetto di importanti lavori di adeguamento alle esigenze della conduttrice, lavori svolti dalla Pt_3 su commissione della stessa società locatrice. Per tale motivo, dunque, si deve ritenere che l'immobile sia stato certamente consegnato in buono stato di manutenzione, con lavori appena effettuati e funzionali al soddisfacimento delle esigenze della conduttrice.
La società locatrice lamenta che alla data del rilascio del primo agosto 2019, come segnalato dal rappresentante di parte locatrice presente sui luoghi (si veda il verbale di immissione in possesso),
l'immobile sia stato rilasciato in condizioni pessime con presenza di numerosi danni addebitabili alla Parte stessa che non avrebbe ottemperato ai propri obblighi manutentivi.
Dal punto di vista dell'onere probatorio occorre ribadire che “in tema di risarcimento del danno per
l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (Cass. 6387/2018).
Il locatore ha adempiuto al proprio onere probatorio attraverso la produzione di numerose fotografie dello stato dei luoghi e attraverso il deposito di un'analisi prezzi e di un computo metrico per i lavori sull'immobile, nonché producendo il contratto di locazione dal quale si evince che l'immobile è stato consegnato in buone condizioni in quanto oggetto di lavori di adeguamento alle esigenze della conduttrice, lavori svolti nei primi mesi di locazione ad opera della società Pt_3 In relazione all'effettiva presenza, entità nonché imputabilità dei danni all'immobile lamentati dalla locatrice viene in aiuto l'accertamento peritale disposto nel corso del presente giudizio con il quale il
CTU arch. in risposta al primo quesito, con il quale gli si chiedeva l'accertamento Persona_1
dello stato dei luoghi, ha riferito “di aver riscontrato in occasione degli accessi: deterioramento delle tinteggiature sia ai soffitti sia alle pareti;
deterioramento di numerosi pannelli della pavimentazione flottante con presenza di graffi e segni di usura per il pregresso posizionamento di mobili e/o apparecchiature;
deterioramento e/o mancanza di numerosi pannelli della controsoffittatura;
danneggiamento dei maniglioni antipanico;
mancanza di una parte dello OC TI;
danneggiamento di una parte delle bussole;
danneggiamento di una parte dei serramenti in alluminio;
n° 7 fan-coil danneggiati;
presenza di adesivi e/o sporco tenace sui pannelli prefabbricati costituenti le pareti divisorie, n° 10 plafoniere danneggiate;
n° 8 griglie di aspirazione danneggiate;

n° 2 tende danneggiate;
impianto elettrico parzialmente danneggiato;
presenza diffusa di carcasse di grossi insetti (blatte)”. Danni per una cui migliore descrizione lo stesso CTU fa riferimento a copiosa documentazione fotografica allegata e rappresentativa di tutti i locali.
Il CTU, in risposta al terzo quesito, “ritiene che tutti i danni riscontrati, elencati in precedenza e rappresentati negli allegati fotografici, siano ascrivibili ad una omessa manutenzione, ossia al non assolvimento degli obblighi manutentivi e conservativi da parte del conduttore”. Sebbene sul punto il CTU non compia un accertamento analitico volto ad evidenziare il nesso di causalità tra la mancata manutenzione, posta in capo alla conduttrice, e i danni riscontrati nell'immobile, tuttavia, la natura stessa della maggior parte dei danni sopra descritti si ritiene ascrivibile, almeno in parte, ad una scorretta manutenzione ordinaria o comunque ad un uso improprio dell'immobile. In effetti anche il consulente di parte resistente nella formulazione delle osservazioni alla bozza di CTU non contesta specificamente la riferibilità delle singole voci di danno alla asserita mancanza di manutenzione ordinaria, bensì lamenta genericamente la riconducibilità della totalità delle voci ad un'asserita negligenza della locatrice, che avrebbe avuto efficacia eziologica nella produzione degli stessi, atteso che l'immobile è pacificamente rimasto vuoto e non utilizzato a far data dal rilascio fino all'accesso del CTU, quindi per ben 5 anni successivi al rilascio.
Il consulente di parte resistente, inoltre, contesta al CTU di non aver tenuto conto del normale deterioramento dovuto all'uso dell'immobile; tuttavia, la tipologia dei danni riscontrati si appalesano come veri e propri danneggiamenti e non restituiscono affatto un immobile che sia incorso alla normale usura o ad un normale deterioramento collegato alla durata del contratto di locazione. Allo stesso modo appare generica l'osservazione mossa dal Ctp relativa all'assenza di danno per la locatrice, laddove, rilevata la necessità di dover scomputare dai danni quelli dovuti al deterioramento, ha affermato che il deterioramento stesso debba essere considerato come “pari al periodo di ammortamento delle spesa d'investimento che per legge è di 10 anni”, con la conseguenza che per tutti i danneggiamenti lamentati, essendo trascorsi oltre 10 anni per la durata della locazione, non sarebbe configurabile alcun danno in capo alla locatrice. Ebbene, le stesse premesse utilizzate dal
Part tecnico dell' non sono sorrette da riferimenti normativi o scientifici dai quali risulti che il deterioramento debba essere parametrato al periodo di ammortamento della spesa di investimento.
Senz'altro potrebbe essere un criterio, ma comunque un criterio che non si ritiene valido in relazione al deterioramento di un immobile locato che, aderendo all'impostazione proposta dal Ctp della resistente, potrebbe essere legittimamente restituito in condizioni tali da renderlo del tutto inutilizzabile ogni qual volta la durata del rapporto locatizio superi i 10 anni. È evidente che tale impostazione è del tutto illogica e non conforme alla disciplina e alla ratio sottesa alle locazioni di immobili e alla stessa obbligazione di restituzione che l'art. 1590 c.c. pone in capo al conduttore e che è funzionale a far sì che l'immobile riconsegnato alla scadenza di un precedente rapporto locativo sia restituito in condizioni da poter essere rimesso immediatamente sul mercato, quindi con condizioni di abitabilità e di igiene tali da consentire la rilocazione dello stesso senza necessità di interventi particolari.
La conduttrice resistente ha proposto un'ulteriore eccezione, sostanzialmente riportata anche in sede di osservazione alla bozza di CTU dal perito di parte della resistente, con la quale ha lamentato il fatto che l'immobile era stato preso in consegna dalla conduttrice con l'obbligo contrattualmente posto in capo alla locatrice, di “eseguire le opere necessarie a rendere i locali pienamente funzionali ed idonei all'uso convenuto secondo il progetto allegato di cui all'art. 2” (art. 6 de contratto di locazione), lavori la cui esecuzione su commissione della società locatrice è altresì provata dalle dichiarazioni testimoniali dei testi escussi in corso del giudizio, e Controparte_2 TE
, rispettivamente direttore tecnico e addetto della società esecutrice materiale degli stessi,
[...] Pt_3
[...
Tali lavori, tuttavia, sono stati svolti dalla locatrice, secondo quanto disposto nel contratto di locazione, ma, sempre da quanto risultante dal contratto, sono stati pagati dalla conduttrice attraverso una maggiorazione del canone di locazione secondo quanto si può leggere all'art. 3 del contratto dove
è precisato che “l'importo del canone suddetto è stato determinato tenendo conto del canone di locazione ritenuto congruo dall'Agenzia del Territorio per immobile similare posto al piano II dello stesso stabile maggiorato di una quota parte aggiuntiva giustificata dall'assunzione a carico del locatore dell'onere dell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione di cui al progetto allegato”. Ebbene, il fatto che tali lavori siano stati effettuati e che siano stati pagati dalla conduttrice tramite maggiorazione del canone è una circostanza che risulta provata, tuttavia, ciò non incide sul diritto della locatrice a vedersi restituire l'immobile in condizioni tali da essere rimesso sul mercato. I danni accertati dal CTU, invero, ostano alla rilocazione dell'immobile se non previo esperimento di importanti lavori di ripristino, rendendo palese l'inadempimento della conduttrice in relazione all'obbligo di restituzione dell'immobile previsto dall'art. 1590 c.c.. Si deve anche evidenziare che dal complessivo materiale probatorio non emerge alcun tipo di verbale di consegna dell'immobile con una descrizione delle condizioni in cui è stato rilasciato, per cui correttamente il CTU, al fine di individuare l'elemento comparativo dello stato dell'immobile al momento della consegna, “non conoscendo la distribuzione e la tipologia dei materiali e delle finiture preesistenti alla locazione in oggetto, ha dovuto necessariamente computare le lavorazioni necessarie a ripristinare lo stato dei luoghi e rendere di nuovo utilizzabile l'immobile in esame, in base ai materiali ed alla distribuzione rinvenuti in loco” (pagina 34 della CTU in atti).
In definitiva questo Tribunale ritiene di aderire alle conclusioni rassegnate dal consulente tecnico d'ufficio, che ha individuato i danni presenti sull'immobile e li ha correttamente ritenuti collocabili alla data del rilascio, accertando la sostanziale corrispondenza dello stato dei luoghi risultante dalle foto depositate dalla ricorrente con quello che ha accertato de visu con l'accesso effettuato nel 2024,
e li ha ritenuti attribuibili alla mancato rispetto della conduttrice dei propri obblighi di manutenzione e conservazione. Si ritiene, dunque, di poter partire da tali accertamenti peritali al fine di quantificare la somma dovuta dalla conduttrice a titolo risarcitorio per la rimessione in pristino dell'immobile.
La giurisprudenza, invero, ha affermato che “qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. 6596/2019).
Il primo luogo va chiarito che, sebbene il CTU abbia individuato in sei mesi il tempo necessario all'effettuazione dei lavori di ripristino dell'immobile, nulla è dovuto dalla conduttrice come canoni per il tempo funzionale al completamento dei lavori, atteso che si ritiene che il comportamento stragiudiziale e le stesse scelte giudiziarie compiute dalla locatrice abbiano determinato il protrarsi dello stato di abbandono dell'immobile dalla data del rilascio fino all'attualità. Sul punto non può venire in rilievo l'esigenza di parte locatrice di evitare di alterare lo stato dell'immobile rispetto a quello in cui versava alla data del rilascio atteso che se si fosse comportata Parte_1
correttamente e in buona fede, avrebbe potuto procedere a cristallizzare lo stato dei luoghi ricorrendo ad un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., vista l'urgenza di procedere all'esecuzione dei lavori funzionale a rimettere l'immobile sul mercato. Tuttavia, la chiara inerzia della locatrice protrattasi per ben cinque anni successivi alla data del rilascio depone chiaramente per un non uso dell'immobile, “non uso” certamente rientrante tra le facoltà spettanti al proprietario di un immobile, ma anche facoltà ritenuta dalla giurisprudenza non risarcibile (si veda Cass. NI Unite n. 33645 del 15 novembre 2022). In effetti, il comportamento tenuto dalla locatrice successivamente al rilascio non può che deporre per un sostanziale non uso dell'immobile, che laddove fosse giustificato in base all'esigenza di non alterare lo stato di rilascio dell'immobile in vista di una successiva azione giudiziaria comunque rileverebbe quale comportamento contrario a buona fede, capace di neutralizzare completamente la pretesa dei canoni per i mesi necessari allo svolgimento dei lavori di rimessione in pristino, atteso che la locatrice avrebbe dovuto ricorrere a strumenti giudiziari differenti che le avrebbero permesso al contempo di tutelare le proprie legittime aspettative risarcitorie, cristallizzando lo stato dei luoghi con un ATP e contemporaneamente di realizzare i lavori per rimettere l'immobile sul mercato già da tempo.
Esclusa, dunque, la fondatezza della domanda risarcitoria in relazioni ai canoni dovuti per il periodo necessario all'effettuazione dei lavori, si deve, invece, riconoscere la fondatezza della domanda risarcitoria volta al ripristino dello stato dei luoghi in base agli accertamenti compiuti dal consulente tecnico nominato in corso di causa, il quale ha accertato che “per ripristinare lo stato dei luoghi occorre: 1) tinteggiare pareti e soffitti con smalti murali, previa raschiatura delle vecchie tinte, rasatura e stuccatura;
2) revisionare le bussole mediante piccoli ritocchi, regolazione e lubrificazione delle cerniere (si considera una percentuale del 50% rispetto al totale); 3) riparare i serramenti in alluminio mediante sostituzione delle ferramenta di sostegno e chiusura nonché rimessa in quadro dell'infisso si considera una percentuale del 50% rispetto al totale); 4) sostituire
e/o integrare lo OC TI (si considera una percentuale del 20% rispetto al totale); 5) sostituire e/o integrare il pavimento flottante costituito da pannelli in solfato di calcio (si considera una percentuale del 15% rispetto al totale); 6) sostituire e/o integrare la controsoffittatura composta da pannelli prefabbricati in fibre di legno mineralizzate (si considera il 10% rispetto al totale); 7) sostituire i maniglioni antipanico e le partizioni antincendio dei due portoncini di ingresso;
8) sostituire una bussola rimossa ed una non più utilizzabile;
9) ripristinare n° 7 fan-coil; 10) pulire e rimuovere lo sporco tenace dalle pareti attrezzate divisorie (si considera il 40% rispetto al totale);
11) sostituire n° 10 plafoniere danneggiate;
12) sostituire n° 8 griglie di aspirazione rimosse;
13) sostituire due tende danneggiate;
14) ripristinare l'impianto elettrico e l'impianto idrico;
15) sgomberare completamente, pulire e disinfestare tutti i locali”.
L'unica precisazione che occorre fare è in relazione alle voci di danni e deterioramento accertate dal
CTU, atteso che alcune di esse devono essere del tutto escluse in quanto non si ritiene provata la loro derivazione dall'inesatto adempimento della conduttrice rispetto all'obbligo di riconsegna dell'immobile. Nello specifico si vuole fare riferimento a due tipologie di lavorazioni indicate dal consulente nel computo metrico dei lavori all'attualità: le “Opere di pulizia e disinfestazione di tutti
i locali, con rimozione di materiali lasciati nei vari locali, quali contenitori in cartone, carte, plastica
e quant'altro presente non ... alla proprietà, trasporto a discarica di tutti i materiali rimossi, disinfestazione e pulizia finale di tutti i locali”, lavorazioni il cui costo è stato stimato dal CTU in euro 3.560,85 (pag. 11 dell'allegato 6 alla Ctu); nonché le “opere di ripristino impianto elettrico con rifacimento di linee interrotte e/o divelte, con relative tubazioni, acquisto e montaggio di nuove lampade e/o neon non funzionanti, controllo e verifica finale dell'impianto” il cui costo è stimato dal
CTU in euro 3.284,97.
In relazione alle opere di disinfestazione si ritiene che il rinvenimento di insetti morti (blatte) che rendono necessario questo tipo di intervento sia riconducibile al mancato utilizzo dell'immobile protrattosi per 5 anni ed imputabile, per i motivi di cui si è detto in precedenza, alla locatrice, mentre la rimozione e lo smaltimento di materiali quali contenitori in cartone, carte e plastica, pure inserito dal CTU nella stessa voce della disinfestazione, possa equitativamente quantificarsi in euro 1.000,00 mentre gli ulteriori 2.560,85 euro sarebbero da ricondurre al costo della disinfestazione non eziologicamente riconducibile all'inadempimento ex art. 1590 c.c. della conduttrice.
In relazione alle opere di ripristino dell'impianto elettrico, invece, viene in rilievo quanto indicato nel verbale di immissione in possesso, ove alla pagina 3 l'ufficiale giudiziario - dopo aver rilevato che
“le utenze sono ancora attive” - precisa che “atteso l'impossibilità materiale di poter effettuare la lettura dei contatori in quanto è molto difficoltoso individuarli…”. Dal tenore letterale di tali verbalizzazioni si può desumere che alla data del rilascio l'impianto elettrico fosse ancora funzionante, per cui i danni derivanti dalla sua sostituzione e ripristino non si ritengono eziologicamente riconducibili all'inadempimento del conduttore.
Per tutte le motivazioni di cui si è detto, quindi, si può fare riferimento alla quantificazione e al computo metrico effettuato dal CTU di cui all'allegato 6) con cui ha stimato il costo per il ripristino, con costi all'attualità, nella misura di euro 126.125,74, importo dal quale vanno detratti euro 2.540,85, equitativamente imputati alla disinfestazione dei locali, ed euro 3.284,97 stimati per il ripristino dell'impianto elettrico per un totale di euro 120.299,92. Tale importo deve essere ulteriormente diminuito equitativamente nella misura del 20% in considerazione del normale degrado dell'immobile collegato all'uso contrattualmente pattuito giungendo alla somma di euro 96.239,94
(120.992,92 - 24.059,98).
Le somme sopra riportate a titolo di danno patrimoniale sono state espresse in valori attualizzati al
2024 (data di deposito della CTU) ma l'equivalente pecuniario rivalutato ai valori attuali, trattandosi di debito di valore, soddisfa il credito per il bene perduto e non anche il mancato godimento delle utilità che il bene medesimo avrebbe potuto offrire se fosse stato immediatamente risarcito con una somma di danaro equivalente, residuando dunque un ulteriore danno da ritardo. Detto danno deve essere allegato dalla parte che ne chiede la liquidazione, ma può anche essere provato con presunzioni, ovvero equitativamente, ed a tal fine la giurisprudenza fa riferimento al criterio degli interessi legali, cd. compensativi, sulla somma rivalutata. Trattandosi però di un valore aggiuntivo che produrrebbe un ingiustificato arricchimento, questo giudice ritiene (Cass. Sez. Un. 1712/1995) che questa voce di danno (lucro cessante) possa meglio trovare ristoro attraverso il criterio equitativo del calcolo degli interessi sulle somme riportate ai valori degli esborsi (devalutate) e rivalutate annualmente sino alla data di pubblicazione della presente sentenza.
Quanto agli interessi va proprio richiamato l'orientamento assunto dalla Suprema Corte, la quale, con la suddetta decisione a NI Unite (ma la medesima posizione è stata assunta anche in epoca ancor più recente) ha posto fine ad un contrasto da tempo esistente in ordine alle modalità di calcolo di tali accessori nell'ipotesi di pronuncia risarcitoria da illecito. E' stato infatti statuito che, in tema di risarcimento del danno da illecito extracontrattuale, se la liquidazione viene effettuata con riferimento al valore del bene perduto dal danneggiato all'epoca del fatto illecito, espresso in termini monetari che tengono conto della svalutazione monetaria intervenuta fino alla data della decisione definitiva,
è dovuto anche il danno da ritardo e, cioè, il lucro cessante provocato dal ritardato pagamento della suddetta somma, che deve essere provato dal creditore;
tuttavia, detta prova può essere data e riconosciuta dal Giudice secondo criteri presuntivi ed equitativi e, quindi, anche mediante l'attribuzione degli interessi ad un tasso stabilito, valutando tutte le circostanze oggettive e soggettive inerenti alla prova del pregiudizio subito per il mancato godimento nel tempo del bene o del suo equivalente in denaro. Se quindi il Giudice adotta, come criterio di risarcimento del danno da ritardato adempimento quello degli interessi, fissandone il tasso, mentre è escluso che questi ultimi possano essere calcolati alla data dell'illecito sulla somma liquidata per il capitale, rivalutata definitivamente,
è consentito invece effettuare il calcolo con riferimento ai singoli momenti (da determinarsi in concreto secondo le circostanze del caso) con riguardo ai quali la somma equivalente al bene perduto si incrementa nominalmente in base agli indici prescelti di rivalutazione monetaria, ovvero ad un indice medio.
Alla luce delle considerazioni espresse, la somma precedentemente individuata in un totale di euro
96.239,94 – somma calcolata sulla base dei prezzi riportati nella Tariffa del Provveditorato alle Opere
Pubbliche della Regione Campania 2024, approvata con delibera della Giunta Regionale n° 4 del
10/01/2024 e pubblicata sul B.U.R.C. n° 7 del 16/01/2024 e per le lavorazioni non ricomprese in base ad un'analisi prezzi di cui all'allegato 7 - va dapprima rivalutata all'attualità, giungendo alla somma di euro 97.683,54, e poi devalutata alla data dell'illecito coincidente con la data del verbale di immissione in possesso del primo agosto 2019, arrivando ad euro 83.276,68, somma che a sua volta va rivalutata con il riconoscimento degli interessi al tasso legale sulla somma via via rivalutata anno per anno giungendo al totale dovuto nella misura di euro 106.752,24 oltre IVA. Parte A questo punto, in accoglimento dell'eccezione riconvenzionale formulata dall' tale somma va posta in compensazione con quanto dovuto dalla locatrice alla conduttrice a titolo di restituzione del deposito cauzionale versato all'atto di stipula del contratto nell'aprile del 2008, nella misura di euro
61.552.50, oltre interessi al tasso legale, così come espressamente richiesti dalla conduttrice, dal

1.05.2008 all'attualità, per un totale di euro 76.797,14, con esclusione di interessi anatocistici su quelli maturati medio tempore.
In definitiva, tale controcredito va posto in compensazione con il quantum risarcitorio dovuto in accoglimento della domanda principale di risarcimento ex art. 1590 c.c., giungendo alla somma di euro 29.955,10, oltre IVA e oltre interessi al tasso legale dalla pubblicazione della sentenza al saldo.
In conclusione, come detto, deve essere parzialmente accolta la domanda principale di risarcimento danni ex art. 1590 c.c. nei limiti indicati in parte motiva e per le poste risarcitorie ivi enucleate e va, altresì, va accolta l'eccezione riconvenzionale proposta dalla conduttrice, con la conseguenza che questa deve essere condannata al pagamento in favore della locatrice, della somma Parte_1
di euro 29.955,10, oltre IVA e oltre interessi dalla pubblicazione della sentenza al saldo.
Le spese del giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, rilevandone l'esiguità e semplicità, con attribuzione al procuratore, dichiaratosi anticipatario.
Allo stesso modo le spese di CTU devono essere poste integralmente in capo alla resistente,
[...]
. Parte_2

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nel giudizio proposto dalla nei Parte_1 confronti di , ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così Parte_2 provvede:
1) accertato l'inadempimento ex art. 1590 c.c. dell' e previa compensazione Parte_2 con l'importo dovuto a titolo di restituzione del deposito cauzionale, condanna l' Parte_2
al pagamento in favore della della somma di euro 29.955,10, oltre
[...] Parte_1
IVA e oltre interessi al tasso legale dalla pubblicazione della sentenza al saldo;

2) condanna a pagare le spese di giudizio in favore di Parte_2 Parte_1 liquidandole in euro 280,00 per spese vive ed euro 3.600,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%sul compenso, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore, dichiaratosi anticipatario. 3) pone interamente le spese di CTU in capo alla . Parte_2
Così deciso in Napoli l'8 aprile 2025.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro