TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
4811 2017
Verbale di udienza del 11/06/2025
Il Giudice,
visto il provvedimento con il quale è stata disposta la trattazione del processo in forma scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.,
lette le note scritte depositate dalle parti, decide la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura della seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa
Maria Feola, ha reso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4811 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017, avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni;
vertente
TRA
rappresentata e difesa, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Ilario Parte_1
Baccari;
RICORRENTE
E

, rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Gaetano Controparte_1
Santillo;
RESISTENTE IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Come dal verbale dell'udienza di discussione dell'11.06.2025, da intendersi integralmente riportato e trascritto.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato deduceva: di essere stata Parte_1 conduttrice, con contratto di locazione stipulato in data 7 aprile 2004, dell'immobile di proprietà del convenuto , sito in Castel Volturno alla via Grande n.19; che l'immobile Controparte_1
necessitava di opere di manutenzione straordinaria che venivano poste in essere, stante l'inerzia del proprietario, dalla istante nel 2015, con conseguente esborso di € 6.112,20; che anche la copertura dell'immobile necessitava urgenti interventi di manutenzione straordinaria, ancora disattesi dal convenuto e che tale inerzia ha causato copiose infiltrazioni e danni all'arredamento.
Parte attrice, pertanto, concludeva chiedendo: di accertare e dichiarare che le opere di ristrutturazione eseguite erano di carattere straordinario e andavano poste carico del proprietario;
di condannare il convenuto al pagamento della somma di € 6.112,20, anticipata dalla conduttrice per la realizzazione delle dette opere;
ovvero € 6.112,20.
Si costituiva , il quale precisava che, nelle more del procedimento di sfratto per Controparte_1 finita locazione da lui incardinato, aveva più volte sollecitato l'attrice a ripristinare lo stato dei luoghi, sia per la presenza di manufatti in lamiera realizzati senza autorizzazione, sia per il generale stato di degrado in cui aveva ridotto l'immobile locato (presenza di rifiuti ed escrementi animali, otturazione del sistema foganrio); eccepiva, inoltre, di non aver mai ricevuto alcuna richiesta di intervento di manutenzione straordinaria;
deduceva che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento del canone, da aprile ad ottobre del 2016 (pari a € 250,00 mensili).
Il convenuto chiedeva, quindi, il rigetto della domanda proposta dalla controparte;
in via riconvenzionale domandava la condanna dell'attrice al pagamento della somma di € 10.000,00, per le spese necessarie al ripristino dell'immobile locato, per la rimozione delle lamiere, per il pagamento della contravvenzione elevata a suo carico (a causa delle lamiere), per l'assistenza legale per la difesa in un eventuale procedimento penale e per i canoni di locazione da aprile ad ottobre 2016.
Il precedente istruttore, “rilevato che la causa ha per oggetto una domanda risarcitoria connessa a un rapporto di locazione venuto meno e ciò impone di trattare la causa nella forma del rito locatizio, deve trovare applicazione a ogni pretesa in astratto riconducibile a un rapporto locatizio e per qualunque ragione o qualunque pretesa creditoria collegata a un contratto di locazione, per quanto lo stesso – non più efficace o esistente o dichiarato nullo, come nel caso di locazione verbale – ne costituisca un mero antefatto storico” , disponeva il mutamento del rito e fissava l'udienza di discussione concedendo termini per l'integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito di memorie e documenti.
Nel corso dell'istruttoria veniva escusso un solo teste e veniva espletata una consulenza tecnica di ufficio.
Tanto premesso, il Tribunale ritiene che la domanda attorea non possa trovare accoglimento.
Si ricorda che la ripartizione delle spese di manutenzione tra conduttore e locatore è regolata principalmente dagli artt. 1576 e 1609 c.c., secondo cui, rispettivamente, “il locatore è obbligato a mantenere l'immobile in buono stato, eseguendo tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione” e “le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del conduttore e si riferiscono a deterioramenti derivanti dall'uso normale dell'immobile”. In sintesi, le spese ordinarie toccano al conduttore mentre quelle straordinarie spettano al proprietario.
La giurisprudenza ha chiarito che si parla di manutenzione ordinaria in riferimento a quegli interventi che derivano dall'uso quotidiano della cosa locata, mentre di manutenzione straordinaria, invece, rispetto ad interventi più rilevanti, necessari a conservare l'immobile in efficienza e sicurezza.
Così, ad esempio, il locatore è tenuto a riparare i muri maestri e le volte, a sostituire le travi, i tetti, i solai, a riparare le sponde e gli argini, i muri di sostegno e di cinta, in quanto tutte le utilità concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento.
La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che “Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo” (s.v. Cass. civ. n.
27540/2013).
In applicazione di tali principi è stato affermato che, in caso di inerzia del locatore nell'eseguire gli interventi straordinari a suo carico, il conduttore ha diritto al risarcimento del danno per mancata riparazione della cosa locata (in tal senso Cass. Civ. n. 11353/2014) e, se tali riparazioni hanno anche il carattere dell'urgenza, il conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, può provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.
È pertanto necessaria la c.d. “messa in mora del locatore” ex art. 1577 c.c. in quanto il locatore non può essere al corrente delle riparazioni che siano necessarie perché non ha più il possesso della cosa e solo al conduttore è dato rilevare la sopravvenuta necessità.
L'importanza dell'avviso è costituita dal fatto che esso è diretto ad impedire che il locatore possa invocare l'ignoranza del bisogno della riparazione e quindi chiedere l'assoluzione dalla domanda per inadempimento delle sue obbligazioni. (Cass. civ. n. 10742/2002; Cass. civ. n. 16136/2010).
L'onere di provare l'omissione – a dell'inadempimento grave del locatore agli obblighi sul medesimo gravanti ex contractu – riguardante l'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria nell'immobile locato spetta, però, al conduttore.
Orbene, dall'istruttoria svolta, nonché dalla relazione peritale prodotta in atti, non risulta che vi sia stato un inadempimento da parte del locatore e comunque non tale da impedire o limitare in maniera rilevante il godimento dell'immobile.
In primis, non vi è prova della messa in mora del locatore, con indicazione specifica delle opere a farsi, tale da porlo nella condizione di essere a conoscenza degli interventi straordinari che si assumevano necessari.
È agli atti una sola messa in mora, datata 18 febbraio 2016, nella quale si parla genericamente di infiltrazioni dal piano superiore e si legge “nonostante le innumerevoli richieste rivolte al sig.
”, sebbene di tali “innumerevoli richieste” non vi sia alcuna traccia documentale. CP_1
Inoltre, dalla prova testimoniale è emerso il comportamento ostruzionistico tenuto dalla conduttrice sul punto.
In particolare, dalle dichiarazioni del teste , figlio del convenuto, è emerso che la conduttrice CP_1 aveva negato al l'accesso all'immobile: alla domanda “Vero è che la signora CP_1 Parte_1
ha sempre impedito al sig. di accedere al proprio immobile per verificare le Controparte_1 condizioni in cui lo stesso versava” il teste ha risposto “sì, è vero. Conosco la signora e Parte_1
come ho già detto prima, mi sono trovato anche io a cercare di accedere con mio padre all'immobile”.
Circa l'entità degli interventi posti in essere, poi, parte ricorrente ha proposto a sostegno della domanda solo delle fatture commerciali.
Le fatture riportano i seguenti presunti interventi straordinari:
- Fattura n. 1 emessa dalla P.C. Costruzioni srl del 16 gennaio 2015 per lavori di manutenzione al piano terra, opere interne: realizzazione di parete divisoria in cartongesso;
realizzazione di pannellatura in cartongesso alle pareti perimetrali della cameretta;
fornitura e posa in opera di
3 finestroni fissi in legno completi di vetri;
posa in opera di bussola interna per cameretta;
fornitura e posa in opera di porta in alluminio a due ante completa di vetri;
attintatura a lavabile per cameretta (soffitto e pareti);
- Fattura n. 2 emessa dalla P.C. Costruzioni srl del 27 marzo 2015 per lavori di manutenzione al piano terra, opere interne: nel salone rivestimento in linoleum, attintatura a lavabile a soffitto e pareti;
in cucina pannellatura in cartongesso per due pareti e riattintatura a soffitto e pareti previa rimozione delle vecchie pitture e parte dell'intonaco staccato dall'umidità;
- Fattura n. 3 emessa dalla P.C. Costruzioni srl del 30 luglio 2015 per lavori di manutenzione consistenti in spicconatura d'intonaco rigonfio, rimozione delle pitture scrostate dalla umidità, rappezzi vari di intonaco, stuccatura parziale a soffitte e pareti e riattintatura a lavabile nei locali del piano terra, cucina, salone, disimpegno e cameretta.
La conduttrice, inoltre, ha prodotto una perizia di parte, a cui sono allegati dei rilievi fotografici di parte dei locali interessati, nella quale, tra le altre cose, si legge “l'abitazione è stata di recente oggetto di interventi di manutenzione ordinaria” e in cui si dà atto della sussistenza di infiltrazioni.
La perizia d'ufficio, a firma dell'Arch. , a seguito di tre accessi, attestava la modificazione Per_1
dello stato dei luoghi rispetto a quanto documentato con le foto prodotte dalla parte attrice: “non era più presente il rivestimento in materiale plastico di colore celeste con fantasia astratta che ricopriva le pareti del soggiorno;
nella cucina non vi era alcuna pannellatura in cartongesso di cui si richiede il rimborso come spesa sostenuta, così come riportato nella fattura n. 2 del 2015 presentata, nè è visibile dalle foto prodotte. La cucina, le camere da letto e il soggiorno risultavano tinteggiate con colori diversi rispetto alle foto”.
Sempre secondo il ctu, era ancora presente: “la realizzazione di una parete in cartongesso per la creazione di un'ulteriore camera da letto,quello che era uno spazio di passaggio per accedere alla scala è diventato uno spazio autonomo, lasciando solo un corridoio per accedere alla scala;
n.3 finestre fisse in legno con vetri, bussola interna per la camera, porta in alluminio a due ante, realizzazione di pannellatura in cartongesso alle pareti del corridoio e della scala”.
Tali lavori, in aggiunta, sarebbero stati realizzati senza alcuna autorizzazione amministrativa e senza richiedere alcuna autorizzazione al proprietario, dato che non è stata presentata documentazione a tal riguardo aumentando anche la consistenza catastale dell'immobile.
Soprattutto la professionista incaricata, rispetto alle lamentate infiltrazioni, ha affermato “Per quanto riguarda le presunte infiltrazioni nella camera da letto posta al piano primo, dalle foto prodotte non
è leggibile alcuna macchia di umidità. Il tetto che copre il piano primo del fabbricato è a doppia falda, con manto di copertura a coppi, sui quali sul lato che prospetta sulla strada vi è posta una striscia di guaina bituminosa di vecchia data, all'attualità non sono presenti fenomeni di infiltrazioni
d'acqua nella camera da letto sottostante” mentre per la copertura della cucina osserva che “La copertura della cucina è un lastrico solare impermeabilizzato con fogli di guaina bituminosa. La guaina non presenta zone danneggiate, né è stata oggetto di recenti rifacimenti, si desume che le guaine non sono nuove in quanto hanno già subito un processo di sclerosi a causa delle escursioni termiche”.
Inoltre, l'ausiliare ha specificato che, essendo l'edificio costituito da muratura di tufo, esso presenta una risalita d'acqua per capillarità dal sottosuolo, così come si evince anche dalle foto, e la problematica sarebbe stata notevolmente accentuata dalla copertura delle pareti del soggiorno con del linoleum che, essendo un materiale plastico, ha impedito completamente la traspirazione del muro portando per capillarità l'umidità in alto.
L'uso di tale pittura impermeabile su una muratura di tufo quindi ha impedito al muro di “respirare” assorbendo e rilasciando umidità: “Tutto ciò non è stato determinato da perdite d'acqua provenienti dalla copertura della cucina, in quanto dal soffitto non vi è alcuna colatura d'acqua né sono presenti versamenti sulle pareti. Quindi la sig.ra avendo coperto le pareti del soggiorno con del Parte_1
materiale plastico(linoleum) ha impedito la traspirazione delle pareti nulla di anomalo rilevando, invece, rispetto alle coperture della cucina o del primo piano”.
In conclusione, in mancanza di prova circa la preventiva specifica messa in mora del locatore, in mancanza, altresì, di prova certa e tranquillizzante circa l'effettivo stato dei luoghi – avendo il ctu riscontrato una modificazione degli stessi rispetto ai rilievi fotografici prodotti - ed avendo, infine, il ctu motivatamente escluso che i fenomeni infiltrativi siano derivati dalla mancata manutenzione del proprietario, paventando, al contrario, una responsabilità della stessa conduttrice, la domanda proposta da quest'ultima deve essere rigettata.
Al contrario la domanda riconvenzionale del convenuto merita accoglimento, per i motivi e nei limiti di seguito esposti.
Giova rammentare che nelle locazioni, siano esse abitative o ad uso diverso, vale il principio per il quale l'inquilino deve restituire i locali nello stesso stato in cui li ha ricevuti e ciò in virtù di quanto disposto dall'art. 1590 c.c.
Secondo la norma da ultimo richiamata, infatti, il conduttore è tenuto a restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, come da descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde invece del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (cioè, al normale invecchiamento del bene).
L'obbligo di conservazione del bene locato di cui agli articoli 1587 numero 1, 1588 e 1590 del Codice civile si traduce nell'imposizione in capo al conduttore del divieto di alterare anche solo temporaneamente e in modo irreversibile le caratteristiche funzionali del bene e nella conseguente necessità di restituirlo nelle condizioni in cui l'ha ricevuto. Anche la tolleranza del locatore alla realizzazione di modificazioni strutturali al bene rende solo legittimo il comportamento del conduttore (articolo 1587 numero 1 e 1588 del Codice civile), ma non può essere intesa come manifestazione dell'intenzione del locatore di non pretendere alla scadenza la rimessione in pristino.
Ebbene, secondo il ctu le opere utili e indispensabili a ripristinare l'uso locativo dell'immobile consistono: nella eliminazione del linoleum, nella raschiatura e tinteggiatura interna dell'appartamento, nella sostituzione della cabina doccia e dei sanitari.
Per quanto riguarda la parte esterna dell'immobile, si considera rilevante solo la tinteggiatura del prospetto del piano terra, che come si vede dalle foto prodotte da parte convenuta era stata danneggiata;
la restante parte della tinteggiatura non può essere addebitata al conduttore, in quanto i danni che presenta sono evidentemente dovuti alla vetustà.
La realizzazione di opere aggiuntive, per la cui eliminazione si rendono necessari i lavori sopra riportati, trova conferma nella prospettazione dei fatti svolta dalla stessa parte attrice e nell'elencazione contenuta nelle fatture prodotte. Quanto alle opere abusive realizzate all'esterno, anch'esse oggetto della domanda riconvenzionale, la prova della loro esistenza emerge inconfutabilmente dal verbale della polizia municipale in atti – che fa piena prova, fino a querela di falso, con attendibilità intrinseca che può essere esclusa solo da una specifica prova contraria (da ultimo Cassazione civile, Sez. 3^, ordinanza n. 10376/2024 del 17 aprile 2024) – nel quale si attesta la presenza di lavori edili in assenza di titolo abitativo, quali: la chiusura di un tratto di superficie con apposizione di onduline di plastica;
una copertura con pannelli in lamiera zincata e una tettoia con copertura di pannelli in lamiera tutti “completati e realizzati entro il 2008 così come emerso dal rilievo fotografico tratto dal programma Google Earth nonché dallo stato di usura in cui versano le opere stesse”.
Gli elementi fin qui esposti depongono per la fondatezza della domanda riconvenzionale del convenuto.
Per la quantificazione della spesa necessaria per il ripristino dello stato dei luoghi, si condividono le conclusioni cui è giunto il ctu, che ha quantificato la spesa occorrente in € 9.522,05 al netto dell'I.V.A.
Occorre ora esaminare la domanda relativa al pagamento dei canoni per i mesi da aprile a ottobre del
2016.
Dalla documentazione versata in atti dal convenuto, emerge che: con ordinanza del 5.07.2016 il
Tribunale di S. Maria C.V. ha convalidato lo sfratto per finita locazione, relativo all'immobile per cui
è causa, alla data del 7.04.2016; con atto di precetto notificato l'11.10.2016 è stato intimato il rilascio dell'immobile, entro i dieci giorni successivi alla notifica.
Il convenuto ha addotto l'inadempimento della conduttrice, nel pagamento del canone dalla scadenza del contratto fino al rilascio avvenuto nell'ottobre del 2016.
Tali circostanze non sono state contestate dalla parte attrice.
Si ricorda che se il conduttore ritarda nella riconsegna della cosa locata (per cui deve considerarsi in mora nella restituzione dell'immobile), questi dovrà corrispondere al locatore non solo il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna del bene stesso, ma anche un ulteriore obbligazione, eventuale, di risarcire il maggior danno subito dal locatore.
Trattasi della fattispecie prevista dall'art. 1591 c.c.
L'obbligo di pagare il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna del bene locato deve considerarsi una forma di risarcimento minimo previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile a prescindere dalla prova di un danno concreto subito dal locatore (vedi, fra le tante, Cass. n. 8913/2002;
Cass. n. 6291/1995). L'obbligo, invece, di risarcire il maggior danno presuppone, invece, la prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore (vedi Cass. n. 2525/2006; Cass. n. 7499/2007). “Costituisce, del resto, affermazione risalente e pacifica che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass. n. 4968/97; Cass. n.
993/2002); ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (Cass. n. 2525/06; 13653/06; 20829/06), con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione” (Cass.
n. 6359/95; 1133/99; 4864/2000; 993/02; 9545/2002; 14753/05; 7499/07).
L'obbligo di corrispondere il canone convenuto sino all'effettivo rilascio dell'immobile costituisce una liquidazione forfetaria del danno, dovuto anche se il locatore non fornisce alcuna prova dell'esistenza e dell'entità del pregiudizio economico sofferto.
Orbene nel caso di specie il contratto di locazione, in atti, prevedeva un canone mensile di € 250,00
e le date che seguono sono certe in quanto documentali ad eccezione del giorno dell'effettivo rilascio del bene che si assume, però, avvenuto entro e non oltre il mese di ottobre 2016 come richiesto dal resistente e mai contestato dalla ricorrente.
Nel dettaglio, il contratto, iniziato in data 7 aprile 2004 e registrato il 16 aprile 2004, si è rinnovato tacitamente sino alla disdetta inviata con raccomandata a/r ricevuta il 12 settembre 2015. La scadenza era prevista per il 7 aprile 2016 ma l'immobile non veniva liberato. Veniva, pertanto, incardinato procedimento di intimazione di sfratto che terminava con la convalida del Tribunale di Santa Maria
Capua Vetere munito di formula esecutiva e l'esecuzione fissata il 1 settembre 2016. Con atto di precetto, ricevuto in data 11 ottobre 2016, veniva intimato il rilascio entro 10 giorni dalla notifica che, con alta probabilità, avvenne entro e non oltre il mese di ottobre (la circostanza viene confermata dal teste che dichiarava “non ricordo precisamente quando ma ricordo che non se Testimone_1 ne andò subito ma rimase altri sei o sette mesi e senza pagare”).
La parte attrice, quindi, va condannata al pagamento, a titolo di indennità di occupazione, della somma € 1.750,00. Non possono essere riconosciute ulteriori voci di danno, in particolare per il pagamento della sanzione amministrativa e per le spese legali per un (meramente eventuale) processo penale per le opere abusive, in quanto non provate.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dott.ssa Maria Feola, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 4811/17 R.G.A.C., ogni contraria istanza ed eccezione disattesa così provvede:
a) rigetta la domanda principale;

b) accoglie la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, condanna al Parte_1 pagamento, in favore di , delle seguenti somme: € 9.522,05, oltre iva come Controparte_1 per legge, a titolo di risarcimento per il ripristino dello stato dei luoghi ed € 1.750,00 a titolo di indennità per occupazione senza titolo, il tutto oltre interessi legali dalla presente pronuncia al soddisfo;

c) pone le spese di CTU definitivamente a carico della ricorrente;

d) condanna al pagamento in favore di delle spese di Parte_1 Controparte_1 lite che liquida in complessivi € 5.077,00, di cui € per esborsi e € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Santa Maria Capua Vetere, così deciso all'udienza dell'11.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Feola