N. 759/2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LANCIANO
Il Tribunale, in persona del Giudice On. Avv. Cesare D'Annunzio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 759/2022 R.G., promossa da:
, C.F. , Parte_1 C.F._1
, Parte_2 CodiceFiscale_2
il primo anche in proprio;
entrambi esercenti la potestà genitoriale sul minore
C.F. con il patrocinio dell'Avv. Persona_1 C.F._3
D'IPPOLITO UGO, e dell'Avv. D'IPPOLITO MARISA
( ) domicilio eletto in ALDO MORO 3 66046 C.F._4
TORNARECCIO presso il difensore.
ATTORE contro
, C.F. CP_1 C.F._5
C.F. Controparte_2 C.F._6
C.F CP_3 C.F._7
(nonché C.F. deceduto in corso CP_4 C.F._8 di causa) con il patrocinio dell'Avv. MANZI ANGELO, con domicilio eletto in
VICO CALVARIO, 4 66010 GESSOPALENA presso il difensore.
CONVENUTI
EREDI DI C.F. CP_4 CP_4 C.F._8
CONVENUTI collettivamente ed impersonalmente citati in riassunzione
CONTUMACI
OGGETTO: altri rapporti condominiali
pagina 1 di 11 CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
CONCLUSIONI DELLA PARTE ATTRICE
si riportano le conclusioni di cui all'atto di citazione per la rilevata difformita' delle conclusioni riportate nelle note di trattazione per l'udienza di p.c.)
1) Inibire ai condomini convenuti di sostare con autoveicoli e_o utilizzare gli spazi comuni condominiali, e_o per occupazioni permanenti e disordinato, a ridosso delle serrande dei locali di apertura dell'attore , in palese violazione Parte_1 dell'art 1102 codice civile e ciò per le argomentazioni in narrativa che precedono e che qui abbiansi per integralmente ritrascritte;

2) Condannare i convenuti e consorte , CP_1 Controparte_2
a) all'immediato smantellamento dell'abusiva realizzazione, dell'intero condotto circolare in acciaio inox di scarico dei fumi, altresì ancorata in violazione delle distanze legali a circa cm. 60 dalla finestra del tutelato, di pregiudizio all'aspetto estetico ed architettonico dell'edificio condominiale (cfr. foto) ed in ogni caso posto in opera su beni di proprietà comune senza aver chiesto ed ottenuto l'assenso degli altri contitolari della res;

b) Far cessare le denunciate continue molestie, costituite dai ricorrenti e protratti latrati notturni del cane, dagli stessi detenuto nell'appartamento, oltre che dell'abusivo uso del barbecue mobile all'aperto su corte comune, in viol. art. 844 c.c.
- del quale si rende altresì responsabile la condomina e fam salvo CP_4 altri;

3) Condannare i convenuti, che abusando del loro diritto, tutt'ora protraggono permanentemente e disordinatamente le denunciate soste, a rimuovere ed allontanare dalle aree condominiali comuni censite in catasto al fg. 8, particella n.
295 sub 1 - Via Giuseppe Capograssi, piani s1-1-2-3 scala AB descrizione: “bene comune non censibile” costituito da: corte, scale autoclave, androne, accesso, percorsi carrabili e pedonali” - autoveicoli di ogni genere ed ogni altro ingombro illegittimo non consentito e_o dare disposizioni sul corretto utilizzo della res, affinché gli altri contitolari possano anch'essi farne uso in conformità agli artt. 1102 e segg
C.C.
4) MUNIRE la sentenza di clausola d'immediata esecutività
pagina 2 di 11 CONCLUSIONI DELLA PARTE CONVENUTA
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
nel merito, rigettare le domande attoree poiché infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e competenze professionali del giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO
I sigg. e , titolari della Parte_1 Parte_2
potestà genitoriale sul figlio minore , ed il primo anche in Persona_1
proprio, hanno convenuto in giudizio il sigg. ivo. Parte_1 CP_2
, e per sentire accogliere enei loro
[...] CP_3 CP_4
confronti la domanda sopra trascritta.
Hanno premesso che il, minore è proprietario di: Persona_1
unità immobiliare ad uso abitazione ad Altino, in Via Giuseppe Capograssi n.
16, di 7,5 vani catastali al terzo piano. garage situato nella stessa Via
Giuseppe Capograssi n. 16, di circa 22 mq al piano seminterrato acquistati da il 6 giugno 2022 tramite scrittura privata autenticata dal Controparte_5 notaio - rep. 13556 – raccolta n. 8.907, reg.to a Lanciano Persona_2
il 30 giugno 2022, al n. 1856, SERIE IT:.
Inoltre, è in possesso esclusivo di un locale Persona_1
commerciale al piano terra del medesimo immobile, con l'aspettativa di diventarne proprietario in virtù di un "contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto" sottoscritto il 21 giugno 2021 con . Controparte_5
Gli attori imputano ai convenuti varie problematiche e violazioni.
Installazione abusiva di una tubazione: I coniugi e CP_1 [...]
proprietari dell'unità immobiliare sottostante, hanno installato CP_2
abusivamente una tubazione circolare in acciaio inox di circa 8 metri sul muro portante condominiale. Questa tubazione, per lo scarico dei fumi, è stata posizionata a meno di 60 cm dalla finestra dell'appartamento del minore. Assumono la violazione dell'articolo 890 CC e lesione del decoro dell'edificio.
Sosta permanente di veicoli: I convenuti ( , CP_1 CP_2 pagina 3 di 11 e il figlio sostano permanentemente i loro CP_2 CP_4 CP_3
veicoli nello spazio condominiale comune anziché nelle aree di rimessa loro assegnate. Ciò limita il diritto di proprietà di sulla corte e Persona_1
ostacola l'accesso al locale commerciale. Assumono che tale condotta viola l'art. 1102 CC impedisce o rende disagevole l'apertura delle serrande metalliche scorrevoli.
Mancata custodia di un cane: I coniugi detengono Parte_3
un cane nel loro appartamento e non limitano i latrati notturni insistenti, disturbando il riposo delle persone.
Grigliate all'aperto: I coniugi , e il Parte_3 CP_4
figlio effettuano grigliate all'aperto nelle aree comuni, CP_3
causando esalazioni nocive e pericolose.
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I convenuti si sono costituiti contestando la domanda e chiedendone il rigetto integrale, e sollevando eccezioni e contestazioni di rito e merito.
Eccezione preliminare: Mancanza di mediazione obbligatoria
I convenuti sottolineano che la causa rientra in materie soggette a mediazione obbligatoria (condominio e diritti reali) ai sensi dell'art. 5, comma

1-bis del D.Lgs. n. 28 del 2010. Poiché la procedura di mediazione non è stata esperita dall'attore, le domande sono da considerarsi improcedibili.
Merito delle contestazioni
Nel merito, i convenuti evidenziano che il condominio di Via
Capograssi n. 16 è sprovvisto di un organo assembleare, di un amministratore nominato e di un regolamento condominiale. La mancanza di un regolamento rende prive di fondamento le doglianze di controparte.
La canna fumaria
I convenuti contestano l'accusa di aver installato Controparte_6
abusivamente una canna fumaria in acciaio inox. Affermano che essa non costituisce una nuova costruzione o un'innovazione che altera la destinazione del muro condominiale, ma un semplice accessorio di un pagina 4 di 11 impianto. Sostengono che non vi è violazione dell'articolo 890 c.c. poiché: La canna fumaria è stata installata in sostituzione di una preesistente.
Non impedisce l'apertura delle finestre o l'affaccio.
Non causa immissioni di fumi o esalazioni nell'appartamento vicino.
L'installazione rientra nel legittimo uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., in quanto non impedisce agli altri condomini di utilizzare il muro perimetrale per la stessa finalità e non ne altera la destinazione di sostegno dell'edificio.
Contestano inoltre che la canna fumaria sia lesiva del decoro architettonico, trattandosi di un'installazione parziale e conforme alla normativa. Anzi, suggeriscono che il vero pregiudizio estetico sia causato da una rete e un montacarichi installati sul balcone di proprietà di
[...]
e . Per_1 Parte_2
La sosta sulle aree comuni delle autovetture
I convenuti ribadiscono che la sosta dei veicoli nelle aree scoperte condominiali è legittima, in assenza di un regolamento che disciplini l'uso di tali spazi. Sostengono che l'area è stata destinata a parcheggio dal costruttore (come dimostrato da un cartello "parcheggio riservato ai condomini" presente da sempre, e rimosso solo dopo l'inizio della lite). L'uso del parcheggio avviene liberamente secondo il principio della prevenzione temporale, e gli stessi attori e i loro familiari usufruiscono di tali spazi.
Inoltre, i convenuti sostengono che il "contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto" sul locale commerciale di cui
[...]
sarebbe titolare non è opponibile a loro, in quanto non stipulato con Per_1
atto notarile e non trascritto nei Registri Immobiliari come previsto dall'art. 23 del D.L. 133/2014.
Le grigliate sulle aree comuni
Le sporadiche grigliate all'aperto sono considerate legittime in assenza di diverse previsioni regolamentari. I convenuti affermano di utilizzare un barbecue mobile nella parte posteriore dell'edificio, lontano pagina 5 di 11 dall'appartamento degli attori, escludendo la possibilità di molestie o esalazioni nocive. Sottolineano inoltre che i rapporti condominiali non sono improntati al buon vicinato, e che e Persona_1 Parte_2
si sono resi autori di intemperanze verbali e sonore.
[...]
L'abbaiare del cane
I convenuti e negano che l'abbaiare del loro cane sia Per_1 CP_2
un disturbo. Affermano che nessuno degli altri condomini si è mai lamentato e che, al contrario, l'animale potrebbe reagire ai continui schiamazzi provenienti dall'appartamento sovrastante degli attori, accertati anche dai
Carabinieri. Citano giurisprudenza che riconosce il diritto dei cani ad abbaiare entro i limiti della normale tollerabilità (art. 844 c.c.) e che episodi saltuari di disturbo devono essere tollerati in nome dei principi del vivere civile.
Le parti sono state rimesse in mediazione senza esito positivo.
La causa è stata istruita con assunzione delle prove orali articolate dalla parti.
Nel corso del giudizio è intervenuto il decesso del convenuto CP_4
l'interruzione del giudizio a seguito della dichiarazione del suo
[...]
difensore, la riassunzione da pare degli attori e la notifica collettiva ed impersonale nei confronti degli eredi, cui non è seguita costituzione;
dichiarata la contumacia degli eredi l'istruttoria è stata portata a temine e la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del
03/03/2025, tenuta mediante trattazione scritta ed in esito alla quale il giudizio è stato trattenuto indecisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
DIRITTO
I. Va in primo luogo riconosciuta la legittimazione di Parte_1
alla domanda in proprio, in quanto egli agisce in qualità di possessore dell'immobile commerciale, ed a tutela del connesso uso dell'area comune;
la qualità di possessore del locale, cioè il suo rapporto materiale col bene, che legittima il possessore all'azione, non è
pagina 6 di 11 contestata dai convenuti.
II. Con l'atto di citazione introduttiva gli attori lamentano la indisciplinata fruizione come parcheggio da parte dei convenuti dell'area comune antistante l'immobile condominiale, che ostacola l'accesso al locale commerciale e ne impedisce il pari uso degli altri condomini;
la illegittima apposizione sulla facciata dell'immobile di una canna fumaria a servizio del proprio immobile, la immissione di fumi fastidiosi in occasione delle grigliate all'aperto, il malgoverno del loro cane che procurava fastidiosi latrati.
I vari aspetti vanno quindi esaminati singolarmente.
Sull'uso dell'area di parcheggio
III. la domanda introduttiva contempla la richiesta di inibire ai condomini convenuti di sostare con autoveicoli e/o utilizzare gli spazi comuni condominiali, e/o per occupazioni permanenti e disordinate, a ridosso delle serrande dei locali.
Premesso che, per l'incontestata qualità di condomini comproprietari dell'area in questione non può ad essi inibirsi completamente l'utilizzo dell'area, avendone pari diritto tutti i comproprietari, va rilevato che dalle foto in atti allegate da entrambe le parti, risulta la prevalente occupazione dell'area con le 2 vetture VW Golf e l'Alfa 159 appartenenti ai convenuti. Le foto allegate dalla parte attrice recano data successiva alla iscrizione a ruolo del presente giudizio, tuttavia si riferiscono ad un periodo di qualche mese (le foto recano date comprese tra aprile ed agosto 2023), e non sono idonee a certificare una situazione di utilizzo perdurante ed esclusivo nei termini di assolutezza indicati dalla parte attrice;
d'altro canto è stato confermato dai testi escussi il prevalente uso dell'area da parte dei convenuti, quanto meno nella misura in quanto essi risultano titolari dei tre veicoli raffigurati che risultano parcheggiati nell'area nella pressocché totalità delle foto in atti. Si veda in particolare al deposizione della teste
, dante causa delle odierne parti in causa, ed alla quale CP_5
l'assenza di legami parentali con le parti in causa attribuisce maggiore pagina 7 di 11 attendibilità, ha confermato che le stesse autovetture, talvolta parcheggiate a ridosso della vetrina dell'immobile commerciale posta al piano terra le aveva procurato ostacolo e difficoltà d'accesso allorquando il locale era ancora nella propria disponibilità e non ne aveva ancora immesso il nel possesso. In tal modo sono Per_1
confermate le stesse situazioni poi reiteratesi nei confronti del
. Parte_1
IV. E' doveroso evidenziare che con la richiesta di cui al punto 3, in cui oltre a ripetere la richiesta di inibizione d'uso dell'area ai convenuti, parte attrice chiede di dare disposizioni sul corretto uso della res.
Questo consente di regolamentare l'uso dell'area, senza eccedere il perimetro delineato dall'art. 112 c.p.c., ma è quanto meno singolare che le parti non abbiano inteso, seppur ripetutamente invitate a tanto, provvedere autonomamente a darsi delle regole, che pure non paiono individuabili con difficoltà se solo si consideri che l'area è in grado di ospitare tre vetture, tanti quanti gli immobili cui è asservita.
V. Pertanto la soluzione più pertinente al caso di specie risulta quella di disporre l'utilizzo libero dell'area mediante un solo veicolo per ciascuno dei proprietari o possessori a qualunque titolo degli immobili dedotti in giudizio (appartamenti al piano 1 e 2 , immobile commerciale al piano terreno). Le autovetture dovranno essere posteggiate in modo da consentire la piena fruizione dell'immobile al piano terreno, quindi dovranno essere posteggiate a distanza non inferiore ad un metro dal muro dell'immobile o dalle vetrine del locale al piano terreno, e dovranno lasciare libera la luce d'ingresso all'immobile per area di larghezza corrispondente all'apertura d'ingresso del locale, perpendicolarmente all'immobile, fino alla strada pubblica. Ognuno degli utilizzatori dovrà sempre posteggiare il proprio veicolo in modo da lasciare nell'area spazio disponibile per l'agevole collocazione di atri due veicoli.
Sulla richiesta di rimozione della canna fumaria
VI. In base alla deposizione della teste è risultato che la canna CP_5
pagina 8 di 11 fumaria è stata realizzata dai convenuti una volta immessi nel possesso del bene, ancor prima del perfezionamento dell'atto di acquisto e senza il consenso della parte venditrice. Quindi non v'è autorizzazione degli altri condomini.
VII. E' altresì risultato che la canna fumaria è posta a distanza inferiore al limite legale dalla finestra dell'immobile di parte attrice.
Co VIII. Al riguardo assumono rilievo gli orientamenti della ed in particolare quello per cui le norme sulle distanze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti fra proprietà contigue e separate, sono applicabili anche nei rapporti tra partecipati alla comunione ovvero tra condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime;
nell'ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (Cass., n. 7044 del
2004; Cass., n. 8978 del 2003; Cass., n. 15394 del 2000).
IX. In considerazione della peculiarità del condominio degli edifici caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato, dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. 8808 del 2003). Trova perciò applicazione la disciplina che, regolando in modo particolare e specifico il godimento e l'utilizzazione dei beni comuni, ha natura speciale rispetto alla normativa che, nell'ambito dei rapporti di vicinato,
pagina 9 di 11 stabilisce le limitazioni legali fra proprietà confinanti, che sono imposte con carattere di reciprocità indipendentemente dalla verifica di un pregiudizio derivante dalla loro inosservanza.
X. Al riguardo occorre fare riferimento quindi all'art. 1102 c.c. - applicabile, ai sensi dell'art. 1139 c.c. - al condominio che, nello stabilire i poteri e i limiti di ciascun partecipante nell'uso dei beni comuni, fissa al tempo stesso le condizioni di liceità della condotta del comunista.
XI. Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso.
XII. In definitiva l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (Cass. 10453 del 2001).
XIII. Nel caso in esame la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione porta a ritenere che l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, posto che la realizzazione della canna fumaria non riduce le facoltà d'uso del bene comune da parte degli altri condomini, e deve ritenersi legittima l'opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue e che trovano applicazione nel condominio, sempreché la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell'edificio condominiale, in cui le singole proprietà coesistono in unico edificio. Nel caso in esame non si rileva la sussistenza di un effettivo pregiudizio per l'immobile di proprietà attrice che a causa e per effetto della realizzazione della canna fumaria possa dolersi della modifica o danneggiamento della conformazione architettonica della facciata o una diminuzione di aria e luce in relazione alla veduta esercitata dalla finestra. La domanda di rimozione della canna fumaria è pertanto rigettata pagina 10 di 11 Sulla richiesta di rimozione del condizionatore
XIV. La domanda non è ammessa perché sviluppata per la prima volte in sede di precisazione delle conclusioni
Sulla richiesta di inibizione del latrato del cane
XV. La circostanza non ha formato oggetto di prova testimoniale e non è stata confermata, onde va rigettata
Sulla richiesta di inibizione delle immissioni
XVI. Dall'istruttoria testimoniale è risultato il carattere occasionale e temporalmente limitato dell'emanazione dei fumi, dovuta all'utilizzo di una fornace con carbone per la cottura all'aperto di cibi alla griglia, in occasione di conviviali organizzate dai convenuti nell'area retrostante l'immobile, dove peraltro non affaccia l'immobile degli attori. Non è risultato che in alcuna di tali occasioni sia stato superato il limite della normale tollerabilità delle immissioni. La domanda è pertanto rigettata
XVII. Spese compensate per la reciproca soccombenza


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara non consentito l'utilizzo esclusivo da parte dei convenuti dell'area comune antistante l'immobile in Altino Via Capograssi p.lla
295;

2. Dispone che l'uso della suddetta area tra i condomini sia regolato secondo le statuizioni del capo V in parte motiva

3. Rigetta le restanti domande attrici

4. Compensa le spese di lite

5. Sentenza provvisoriamente esecutiva (art.282 cpc)
Lanciano, 11 giugno 2025
Il Giudice On.
Avv. Cesare D'Annunzio

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