Tribunale di Milano
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 38505 DELL'ANNO 2024
FRA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. JUNGINGER ELISA Parte_1 C.F._1
CLEIS, elettivamente domiciliato in VIA TOLMEZZO 2 MILANO presso il difensore avv. JUNGINGER
ELISA CLEIS RICORRENTE
E
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SPADA Controparte_1 C.F._2
FRANCESCA, elettivamente domiciliato in VIA GIUSEPPE TARTINI 15 20121 MILANO presso il difensore avv. SPADA FRANCESCA RESISTENTE
Oggi 14/04/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,30 sono comparsi:
Per l'avv.to JUNGINGER ELISA CLEIS Parte_1
Per , l'avv.to SPADA FRANCESCA Controparte_1
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti identificando gli avvocati mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto da parte loro collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa e l'avv. Spada chiede rinvio della causa a brevissimo per tentare la conciliazione e l'avv. Junginger si oppone perché sussistono i presupposti di fatto e di diritto a fondamento della richiesta risoluzione e chiede decidersi la causa. L'avv. Spada si oppone ed insiste. I procuratori discutono la causa e concordano e chiedono di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, ritenuta la causa matura per la decisone, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 15,30, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art. 429
c.p.c. mediante lettura in udienza del dispositivo ed allegazione al verbale delle motivazioni, per l'immediato
1 deposito in cancelleria.
Verbale chiuso alle ore 15,40.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 38505/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. JUNGINGER ELISA Parte_1 C.F._1
CLEIS, elettivamente domiciliato in VIA TOLMEZZO 2 MILANO presso il difensore avv. JUNGINGER
ELISA CLEIS RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SPADA Controparte_1 C.F._2
FRANCESCA, elettivamente domiciliato in VIA GIUSEPPE TARTINI 15 20121 MILANO presso il difensore avv. SPADA FRANCESCA RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità – uso diverso dall'abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO omissis ex art. 132 c.p.c. e 118 disp att cpc
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi e di cui alla pronunzia della Corte di Cassazione, SS.UU. n. 642 del
16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia prende avvio dallo sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, regolarmente notificato, intimato da a , per il mancato pagamento, in tutto Parte_1 Controparte_1
o in parte, dei canoni locatizi e delle spese delle mensilità di Marzo, Aprile, Maggio e Giugno 2024 per
€.1.750,00.
Sfratto intimato in virtù del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Milano a via Cristoforo Gluck 5, piano terra, stipulato in data 2/2/2023.
All'udienza del 23.7.24, il procuratore del ricorrente dava atto del pagamento di euro 250,00 a titolo di saldo
3 della mensilità di Marzo avvenuto nelle more da parte della conduttrice;
mentre quest'ultima, a mezzo della sua delegata per l'udienza, offriva banco judicis l'importo di euro 1.500,00 a saldo della residua morosità di cui all'intimazione.
Il procuratore del ricorrente chiedeva il pagamento anche delle spese legali della procedura eccependo, in mancanza la mancata sanatoria della morosità e la causa veniva rinviata per consentire il pagamento di dette somme, fatti salvi i diritti delle parti.
Nelle more della successiva udienza, veniva pagato l'importo di euro 1.500,00, a saldo delle mensilità di Aprile, Maggio e Giugno 2024, ma nessun importo veniva corrisposto per le spese legali veniva versato.
Sul presupposto del mancato pagamento integrale della morosità esistente alla data della intimazione, ivi comprese le spese legali di procedura, il procuratore del ricorrente alla successiva udienza insisteva per la convalida dello sfratto ed in caso di opposizione per la emissione della ordinanza di rilascio. Invece parte intimata comparsa personalmente si opponeva alla convalida e all'emissione dell'ordinanza di rilascio non concordando con la morosità maturata dopo la scorsa udienza.
All'esito della udienza veniva ordinato il rilascio dell'immobile è disposto il mutamento del rito con assegnazione dei termini per il deposito di memorie integrative e documenti e fissava la udienza per gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c. al 23/01/2025 .
Depositata memorie integrative, all'esito della suddetta udienza, Stante l'impossibilità di addivenire ad una soluzione conciliativa della lite rinviava la causa la causa per la discussione all'udienza odierna.
Oggi la causa è stata discussa oralmente e, all'esito, viene decisa con lettura del dispositivo e deposito contestuale delle motivazioni della presente sentenza.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte intimante-ricorrente ha posto a fondamento delle proprie domande, allegando e provando documentalmente per quanto in atti, che:
- a) Con contratto di locazione stipulato in data 2.2.23 e registrato in data 17.3.23, l'esponente locava ad uso sartoria un'unità immobiliare, sita in Milano, Via Cristoforo Gluck 5, piano terreno, alla Sig.ra
[...]
, odierna resistente;
CP_1
- b) il canone annuo di locazione pattuito era di euro 4.800,00 (quattromilaottocento//00), oltre alle spese condominiali per euro 1.200,00 (milleduecento//00), salvo conguaglio, per un totale annuale di euro 6.000,00 (seimila//00), da pagarsi in 12 rate mensili ciascuna pari ad euro 500,00
(cinquecento//00), scadenti il giorno 12 di ogni mese;

- c) nel mese di Marzo 2024 la conduttrice pagava solo l'importo di euro 250,00, mentre nulla pagava per canoni e spese nei mesi di Aprile, Maggio e Giugno 2024 per una morosità ammontante ad euro 1.750,00.
Conseguentemente, con atto notificato in data 17.6.24-25.6.24, il ricorrente intimava alla sua conduttrice sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, chiedendo in caso di opposizione di dichiarare la risoluzione del contratto per fatto e colpa della convenuta e condannarla al rilascio dei locali
4 oggetto di locazione.
Nelle more, Come allegato da parte ricorrente e non contestato da parte resistente e poi maturata ulteriore morosità per le mensilità di canone di locazione successive alla introduzione del giudizio e fino a tutt'oggi.
La intimata non contestava l'esistenza della morosità ma, dopo aver provveduto, in data 17.6.24, prima della udienza di convalida, a versare l'importo di euro 250,00 a titolo di saldo della mensilità di Marzo, assumeva solamente di avere intenzione di procedere al pagamento delle somme necessarie per sanare la morosità residua, offrendole anche in udienza e provvedendo poi successivamente al pagamento del residuo importo di euro 1.500,00, a saldo delle mensilità di Aprile, Maggio e Giugno 2024.
A sua difesa assumeva soltanto che la morosità fosse incolpevole perchè dovuta a gravi problemi di salute suoi e della figlia, che necessitava di assistenza allegando documentazione medica a prova di dette circostanze di fatto.
Allegava poi che dette circostanze avevano inciso sulla sua attività commerciale con contrazioni di incassi.
Va dato poi atto che, nelle more del giudizio, in data 2.10.24 veniva versato dalla resistente un acconto di euro 150,00 e in data 19.10.24 veniva versato un altro acconto di euro 200,00 con imputazione dei pagamenti da parte della stessa alla mensilità di Luglio.
Non risulta in atti contestazione della imputazione di questi pagamenti da parte del resistente.
Con la conseguenza che tale imputazione risulta ritualmente effettuata ai sensi degli articoli 1193 e 1194 cc.
Per quanto in atti, dunque, permane il contrasto tra le parti in ordine al mancato pagamento integrale, comprensivo delle spese legali relative alla procedura di sfratto, della morosità posta fondamento della intimazione di sfratto.
Come è noto, una volta che il creditore abbia provato l'esistenza degli elementi costitutivi del suo credito, - la cui quantificazione e riferibilità al contratto di locazione intercorso tra le parti, nel caso oggetto di esame, non è contraddetta come sopra rilevato e ritenuto -, e abbia dedotto il mancato pagamento dello stesso, è onere del debitore provare di aver adempiuto a tale pagamento o l'esistenza di fatti altrimenti impeditivi, modificativi o estintivi dello stesso.
Ciò in quanto l'art. 1218 c.c. stabilisce una presunzione di colpa a carico del debitore che non esegue esattamente la prestazione, che può essere superata soltanto dalla prova liberatoria, che consiste nella dimostrazione che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Nel caso in esame il ricorrente ha provato quanto segue:
- il rapporto locativo e l'entità dei canoni ed oneri dovuti sono documentati dal contratto in atti, regolarmente registrato, sopra richiamato e non contestati;

- che la morosità della parte intimata come quantificata e sopra specificata seppure nella misura più ridotta precisata da parte intimante- ricorrente, esisteva alla data della intimazione;

Invece, a nulla rileva che sia intervenuto nel corso del procedimento di sfratto per morosità il pagamento
5 della sorta capitale per canoni ed accessori di cui alla intimazione, atteso che nel caso in esame si verte in tema di locazione non abitativa per la quale non opera la facoltà di avvalersi della sanatoria della morosità ai sensi dell'articolo 55 della legge 392 del 1978, con la conseguenza che l'adempimento tardivo non consente di sanare la morosità già intervenuta.
Peraltro lo stesso è stato solo parziale perché è pacifico in atti di causa che non sono state corrisposte le spese della procedura di sfratto.
Invece con riferimento poi alle eccepite difficoltà economiche .he sarebbero insorte a carico della resistente in conseguenza del suo stato di salute e di quello della figlia non vi è prova in atti.
Esiste quindi un inadempimento colpevole del conduttore ai suoi doveri previsti dall'art.1587 c.c. sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto.
Deve quindi ritenersi fondata la domanda di parte intimante-ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore al suo obbligo di corrispondere il canone di locazione.
Conseguenza ulteriore della declaratoria di risoluzione del contratto è la condanna di parte intimata-resistente al rilascio dell'immobile in favore della ricorrente, libero da persone e cose e va confermata l'ordinanza del
30/10/2024 e la data di esecuzione al 2/1/2025., come in dispositivo.
Tanto tenuto conto della entità dei corrispettivi della locazione non pagati, del lungo lasso di tempo trascorso fino ad oggi dalla data della intimazione e della ulteriore morosità maturata nelle more, come allegata in atti e non contestata da parte intimata-resistente.
Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione.
Ai sensi dell'artt.91 c.p.c., le spese e competenze di giudizio, sia per la fase sommaria che per la presente fase, seguono la soccombenza e si liquidano a favore del ricorrente ed a carico del resistente come da dispositivo, sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014 e del valore della domanda.
Sentenza esecutiva ex lege.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata, assorbita o disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, così provvede, come in motivazione:
1) Dichiara risolto per inadempimento della parte resistente il contratto di locazione ad Controparte_1 uso diverso dall'abitativo, stipulato in data 2.2.23 e registrato in data 17.3.23, relativo all'unità immobiliare, sita in Milano, Via Cristoforo Gluck 5, piano terreno, identificato come in atti.
2) Per l'effetto, condanna parte resistente al rilascio a favore del ricorrente Controparte_1 [...] dell'immobile suddetto e conferma la data del rilascio al 2/01/2025, come indicata nella ordinanza Pt_1 del 30/10/2024.
3) Condanna parte resistente a corrispondere del ricorrente le spese e Controparte_1 Parte_1 competenze di giudizio, sia per la fase sommaria che per la presente fase, liquidate complessivamente in
6 €.204,00 per esborsi ed €.3.000,00 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e CPA.
Sentenza esecutiva, resa ex articolo 429 c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano 14 aprile 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
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