TRIBUNALE DI RAGUSA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sandra Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile iscritta al n. 3634/2021 R.G., promossa da (c.f. ), rappresentato e Parte_1 P.IVA_1 difeso dall'avv. Aurelio Mirone
- attore e convenuto in riconvenzione - contro (c.f. ) e (c.f. CP_1 C.F._1 Controparte_2
), entrambi rappresentati e difesi dagli avvocati Pietro e Antonio C.F._2
Abbadessa
- convenuti -
e nei confronti di
(c.f. ) e Controparte_3 P.IVA_2 Controparte_4
(c.f. ), entrambe rappresentate e difese dall'avv. Cristiano
[...] P.IVA_3
Ruspi
- convenute e attrici in riconvenzione -
Conclusioni di Parte_1
“- accertare e dichiarare che la società poi fallita, ha Parte_1 apportato ai beni immobili concessi in affitto dalla con il contratto di affitto Parte_2 del 2 agosto 2004 le migliorie meglio descritte in narrativa, per come accertate all'esito del giudizio per accertamento tecnico preventivo ante causam promosso dalla
[...]
e/o nelle relazioni tecniche di parte;
Controparte_5
- per quanto sopra, accertare e dichiarare che la Curatela del fallimento
[...] ha diritto all'indennità ai sensi dell'art. 1592 c.c. o, in subordine, ai sensi degli Parte_1 artt. 2561, co. 4, e 2562 c.c.; accertare e dichiarare che, ai fini del calcolo dell'indennità dovuta alla Curatela del fallimento dal dott. e dalla prof.ssa Parte_1 CP_1 P_
(ai sensi dell'art. 1592 c.c. o, in subordine, ai sensi degli artt. 2561, co. 4, e 2562 c.c.),
[...] devono essere computati e conteggiati (anche) tutti gli impianti realizzati dalla
[...] ancora in bonis meglio descritti in narrativa, se del caso accertando e Parte_1 dichiarando, anche solo in via incidentale, che, con l'atto di vendita del 29.5.2020, a rogito pagina 1 di 8 Notaio di Raffadali, rep. 1898 - racc. 1613, la Curatela non ha alienato alle Persona_1 CP società e alla alcun impianto e/o accessorio Controparte_3 Controparte_4 connesso all'utilizzo del complesso immobiliare trasferito ricadente e/o insistente sui terreni di proprietà oggetto del contratto di affitto del 2 agosto 2004; CP_1
- per l'effetto, condannare il dott. (c.f. ) e la CP_1 C.F._1 prof.ssa (c.f. ) a pagare in favore della Controparte_2 C.F._2 [...] la somma di € 16.058.000,00, o quella diversa Controparte_5
(somma) accertata nel corso del presente giudizio, in misura comunque non inferiore all'importo di € 11.770.970,00, per come quantificato all'esito del giudizio per accertamento tecnico preventivo ante causam promosso dalla attrice, oltre rivalutazione e interessi CP_5 dalla data di costituzione in mora del 17.9.2020 o, in subordine, da quella di presentazione della domanda di istruzione preventiva ante causam;

- rigettare le domande formulate dalla e dalla Controparte_3 Controparte_4
Società unipersonale, in quanto infondate in fatto e in diritto.
[...]
Con vittoria di spese e compensi del giudizio, ivi inclusa la fase di istruzione preventiva ante causam”.
Conclusioni di e CP_1 Controparte_2
“chiedono il rigetto della domanda (proposta nei loro confronti dalla curatela fallimentare) con vittoria di spese e compensi anche della fase cautelare”.
Conclusioni di Controparte_3 Controparte_4
“Voglia codesto Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione - anche istruttoria - e previa ogni più opportuna declaratoria sia di rito sia di merito,
NEL MERITO,
accertare e dichiarare la proprietà di di Controparte_4 CP_3 sugli Impianti ReoCo come definiti alle pp. 8 ss. della comparsa di costituzione, per tutte
[...] le argomentazioni già svolte nei propri scritti difensivi, e, per l'effetto,
respingere le domande formulate, in via incidentale, dalla Controparte_5
nei confronti di e di
[...] Controparte_4 Controparte_3
con vittoria di competenze, spese, rimborso spese generali, oltre CPA e IVA”.
*****
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 21.10.2021 e in data 15.10.2021, la curatela del conveniva in giudizio, rispettivamente, e Parte_1 CP_1 [...]
, nonché le società e P_ Controparte_3 Controparte_4
svolgendo nei loro confronti le domande superiormente riportate;
invero, nei confronti di
[...]
pagina 2 di 8 e la curatela spiegava domanda Controparte_3 Controparte_4 di accertamento negativo, anche solo incidentale.
Con comparsa depositata il 25.1.2022, si costituivano in giudizio e CP_1 P_
, resistendo alle domande di parte attrice, di cui chiedevano il rigetto.
[...]
In data 26.1.2022, si costituivano – a mezzo di apposita comparsa – le società
[...]
e le quali, elevandosi ad attrici in via Controparte_3 Controparte_4 riconvenzionale, proponevano azione di accertamento della proprietà degli impianti insistenti sul fondo di proprietà dei NI , già concesso in locazione a CP_1 Parte_1
[...]
Con ordinanza del 20.7.2022, il giudice disponeva il richiamo dei consulenti tecnici d'ufficio, Ing. e dott. già nominati nel giudizio di Persona_2 Persona_3 accertamento tecnico preventivo, conclusosi con la relazione depositata in data 19.7.2021, al fine di “valutare i rilievi formulati dai convenuti e ai punti da 13 a CP_1 Controparte_2
17 delle pagine 15-28 della comparsa di costituzione del 25.1.2022, siccome precisata con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. depositata dai medesimi in data 30.5.2022”. CP_1
Con successiva ordinanza in data 8.10.2022, il giudice, esonerati il dott. Agr. Per_3 ed il dott. Ing. dall'incarico loro conferito, per le ragioni esplicitate
[...] Persona_2 nell'ordinanza stessa, nominava cc.tt.uu. in loro sostituzione il dott. agr. e l'ing. Persona_4
i quali depositavano il loro elaborato in data 29.5.2024. Persona_5
Nelle note scritte ex art. 127-ter c.p.c., depositate in sostituzione dell'udienza del
18.10.2024, le parti precisavano le loro rispettive conclusioni.
§§§§§
Ciò posto, alla luce dell'istruttoria sin qui compiuta, il presente giudizio può essere definito in relazione alla domanda riconvenzionale proposta dalle due società CP_3
e nei confronti della curatela del
[...] Controparte_4 Parte_1
domanda fondata sull'atto di “vendita fallimentare di complesso Parte_1 immobiliare”, rogato in Notar di Raffadali, in data 29.5.2020, rep. n. 1898 e Persona_1 racc. n. 1613, con il quale la curatela fallimentare ha venduto alle predette due società, che hanno acquistato, “la piena proprietà del complesso immobiliare di proprietà della parte cedente, sito in Ragusa, Contrada Piombo s.n., nel suo intero esteso catastalmente Ha 5,69,25
…, confinante con proprietà della famiglia da tre lati, e comunque nello stato di fatto e CP_1 di diritto in cui si trova e di cui appresso”; secondo la descrizione contenuta nell'atto di vendita fallimentare, nel complesso immobiliare venduto ricadono gli edifici, con terreni contigui, denominati in perizia “reception”, “golf house”, “meeting center”, “SPA”, “blocchi camere”, allibrati – in parte – al Catasto Fabbricati e – in parte – al Catasto Terreni e pervenuti in proprietà a – in parte – “in forza di atto di vendita e affitto a rogito Parte_1 dott. , Notaio in Palermo, del 2 agosto 2004, rep. 56397/1088, registrato a Persona_6
Palermo in data 3 agosto 2004” e – in parte – “in forza del lodo arbitrale pronunciato il 25 marzo 2015, …, reso esecutivo dal Tribunale di Roma con provvedimento del 24 giugno 2015 pagina 3 di 8 … per attribuzione in proprietà, in applicazione dell'art. 938 c.c.1, dell'area identificata in catasto al foglio 155 particella 199 di complessivi mq 6410 (oggi particella 200 sub 3), allora in ditta ad ”. CP_1
Si comprende allora che oggetto della vendita fallimentare in favore delle società
[...]
e (in comunione pro indiviso) è propriamente la superficie CP_3 Controparte_4 immobiliare, estesa ha 5.05.15, che aveva acquistato in proprietà dalla Parte_1 famiglia con contratto di vendita e affitto del 2.8.2004 (v. art. 1 del contratto), cui si CP_1 aggiunge l'area acquisita in proprietà da giusta lodo arbitrale del Parte_1
25.3.2015, area estesa ha 00.64.10, sicchè la superficie complessivamente venduta dalla curatela fallimentare alle società e è estesa ha 5.69.25 (ossia CP_3 Controparte_4 ha 5.05.15 + ha 00.64.10), siccome indicata all'art. 1 dell'atto di vendita.
Orbene, le due società in esame asseriscono di avere acquistato dalla curatela fallimentare, in forza dell'atto di vendita del 29.5.2020, la proprietà di tutti gli impianti che sono funzionali al complesso immobiliare alle stesse ceduto, ovvero al e quindi, non Pt_1 soltanto gli impianti che insistono sulla superficie venduta, ma anche quelli che ricadono nella contigua area già concessa in locazione a dalla famiglia , area Parte_1 CP_1 di proprietà della stessa famiglia , e non già di . CP_1 Parte_1
Gli impianti funzionali al complesso immobiliare compravenduto sono collettivamente indicati, dalle due società acquirenti, quali “ ” e sono così elencati: CP_7
“ (foglio n.153, particella 602; foglio n.154 – particella, 302, Controparte_8
308, 308 – sub 1, e 278; foglio n.155 particella 168, 9);
(foglio 153, particella 583, e foglio 154, particella 308, sub 1); Controparte_9
(foglio 154, particella 308, sub 1); Parte_3
E NERE (foglio n. 154, particella 308, 308 sub 1, 157, Controparte_10
156, 277, 278; foglio 155, particelle 168, 9);
IMPIANTO DI DEPURAZIONE DELLE ACQUE REFLUE (foglio 154 particella 308 – sub 1);
Controparte_11 ( foglio 155, particella 353)”.
[...]
A sostegno del loro assunto, le società e richiamano il CP_3 Controparte_4 regime delle pertinenze ex artt. 817-818 c.c., muovendo dalla previsione di cui all'art.

3.2 dell'atto di vendita, secondo il quale “La proprietà e il possesso giuridico di quanto oggi venduto, passano da ora in avanti, alla parte compratrice, a corpo e non a misura, per tutti gli effetti utili e onerosi, con tutti gli annessi, connessi, accessori, accessioni, adiacenze, pertinenze, diritti, azioni, ragioni, con le eventuali quote di comproprietà sui beni comuni se e come ad essa parte venditrice spettanti, con tutte le servitù attive e passive, legalmente costituite, esistenti e trascritte, comprese quelle eventualmente esistenti e scaturenti anche dallo stato di fatto, anche se non risultanti dai documenti resi disponibili in Data Room, ¹ Art. 938 c.c., rubricato “occupazione di porzione di fondo attiguo”. pagina 4 di 8 insomma, con tutto quanto spettante alla parte venditrice, per titolo, per legge o per destinazione”.
Sennonchè, la previsione del trasferimento, oltre che degli immobili espressamente indicati, anche delle relative pertinenze, nonchè delle annesse servitù attive e passive, è in sé formula vuota, che va riempita con la prova che dette pertinenze e servitù esistessero e che la parte venditrice ne fosse titolare all'atto della vendita: si legge infatti, nel rogito notarile, che alle società acquirenti si trasferisce “tutto quanto spettante alla parte venditrice, per titolo, per legge o per destinazione”.
Nello specifico, deve escludersi che, prima della vendita, fosse Parte_1 proprietaria degli impianti insistenti sulla superficie concessale in affitto dalla famiglia CP_1
– e di proprietà di quest'ultima -: detti impianti, sebbene realizzati da Parte_1
(conduttrice), nell'ambito degli accordi assunti in sede di contratto di locazione/affitto del
2.8.2004, e perciò nel contesto di un rapporto di tipo obbligatorio, e non certo destinato ad originare situazioni soggettive di carattere reale, non possono che essere di proprietà dei proprietari del suolo cui accedono ex art. 934 c.c., in relazione all'art. 936 c.c., e dunque, nella specie, di proprietà della famiglia . CP_1
Alla luce di ciò, si spiega che, nel contratto di affitto e vendita del 2.8.2004, sia previsto, all'art. 6, che “al termine del contratto di affitto, anche per i suoi Parte_1 aventi causa, s'impegna a riconsegnare alla famiglia , o i suoi aventi causa, i Terreni CP_1 nello stato in cui si troveranno, ivi comprese le costruzioni realizzate in buono stato, con tutti gli Impianti2 in corretto stato di funzionamento e di manutenzione, salvo il normale deperimento dovuto al regolare uso”.
La riconsegna alla parte locatrice, al termine della locazione, delle costruzioni e degli impianti, anche realizzati dall'affittuaria si rende necessaria proprio in Parte_1 ragione della proprietà degli impianti e delle costruzioni in capo alla locatrice.
Se, dunque, gli impianti insistenti sulla porzione di immobile di proprietà della famiglia sono di proprietà della stessa famiglia , essi non possono costituire pertinenze CP_1 CP_1 del complesso alberghiero che sorge sulla parte di immobile già di proprietà di
[...]
e, oggi, delle società e per la semplice ragione Parte_1 CP_3 Controparte_4 che le pertinenze, per essere tali, devono innanzitutto appartenere allo stesso proprietario della cosa principale.
Si richiama ex multis Cass. 24104/2009, secondo cui “ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonchè del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare una utilità al bene principale e non al proprietario di esso”. ² Secondo le definizioni contenute all'art. 2 del capo 1° del contratto del 2.8.2004, gli “Impianti” sono “gli Edifici Nuovi, gli Edifici Restaurati, i campi da golf e le altre strutture con tutte le loro costruzioni accessorie esistenti sui Terreni”, laddove per “Terreni” si intendono “i terreni oggetto di affitto, con tutti i fabbricati entrostanti”. pagina 5 di 8 Altro argomento speso dalle società e per sostenere CP_3 CP_4 CP_4
l'acquisto, da parte loro, in forza della vendita del 29.5.2020, della proprietà degli impianti esistenti sui terreni di proprietà è rappresentato dalla titolarità di servitù prediali in capo CP_1
a che, nel realizzare detti impianti sul fondo concessole in locazione Parte_1 dagli , avrebbe eseguito le 'opere visibili' di dette servitù, divenendo proprietaria delle CP_1 opere stesse ex art. 1069 c.c. (v. memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., depositata dalle due società).
Deve, tuttavia, escludersi che fosse titolare di servitù prediali sul Parte_1 fondo di proprietà , per l'esercizio delle quali avrebbe realizzato, sul fondo stesso, le CP_1
'opere visibili' rappresentate dagli impianti in questione.
Ed infatti, ai sensi dell'art. 1031 c.c., le servitù prediali possono essere costituite coattivamente (artt. 1032 e ss. c.c.) o volontariamente (art. 1058 c.c.), nonché per usucapione
(art. 1061 c.c.) o per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.).
Nel caso di specie, ci si può interrogare circa l'eventuale esistenza di una servitù prediale volontaria, ossia costituita per contratto o per testamento (art. 1058 c.c.).
Sul punto, viene in rilievo il contratto di vendita ed affitto del 2.8.2004.
La giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che “ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale non si richiede l'uso di formule sacramentali, di espressioni formali particolari, ma basta che dall'atto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore del fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, sempre che l'atto abbia natura contrattuale che rivesta la forma stabilita dalla legge "ad substantiam" e che da esso la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco anche se il contratto sia diretto ad altro fine” (v. Cass. 2658/2001, confermata da Cass. 21254/2024, Cass. 10169/2018
e Cass. 9475/2011).
In particolare, “poiché i modi di costituzione delle servitù sono tipici, nel caso di costituzione negoziale delle servitù, pur non essendo necessario l'uso di formule specifiche, è necessario che risultino senza incertezze o siano determinabili in base a prefigurati elementi oggettivi, gli estremi idonei a dimostrare il reale intento delle parti, quali l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, il peso e l'utilità costituenti il contenuto della servitù e la determinazione dell'estensione e delle modalità di esercizio della stessa” (Cass. 9741/2001).
Applicando gli enunciati principi di diritto al menzionato contratto di vendita ed affitto del 2.8.2004, ad un attento esame, non si rinviene in esso alcuna estrinsecazione di volontà delle parti di imporre un peso (e quale) su un fondo (in ipotesi, quello di proprietà , CP_1 concesso in affitto) a vantaggio di un altro fondo (in ipotesi, quello venduto a Parte_1
.
[...]
Dal contratto del 2.8.2004 si può evincere soltanto l'autorizzazione della parte locatrice alla realizzazione, ad opera dell'affittuaria, sul suolo concesso in affitto, di opere e costruzioni strumentali all'esercizio del complesso turistico-alberghiero (v. art. 5 del contratto), con la pagina 6 di 8 regolamentazione degli aspetti giuridici connessi a tali impianti e costruzioni e rilevanti sul piano del rapporto contrattuale di locazione.
Del resto, che gli impianti insistenti sui terreni di proprietà (concessi in CP_1 locazione) non siano di proprietà di (in ipotesi, titolare di servitù attiva) è Parte_1 coerente con la previsione, sopra riportata, di cui all'art. 6 del contratto del 2.8.2004, secondo cui, al termine dell'affitto, è obbligata a restituire agli i terreni Parte_1 CP_1 affittati, unitamente alle costruzioni ed agli impianti su di essi realizzati.
Quanto fin qui ritenuto trova, infine, conferma nell'atto di vendita fallimentare del 29.5.2020, ove, all'art. 3.3, primo capoverso, si legge: “… i beni immobili con il presente venduti sono solo quelli di proprietà della società fallita come sopra descritti, con espressa esclusione delle porzioni di immobili e della piccola porzione della piscina esterna al confine con la particella 9 sub 11 del foglio n. 155 insistenti su proprietà di terzi”.
Le parti hanno, dunque, chiaramente escluso dalla vendita gli immobili ricadenti su proprietà di terzi, id est gli impianti e le costruzioni insistenti su suolo di proprietà , CP_1 proprio perché non di proprietà della società venditrice.
Deve, infine, escludersi che possa parlarsi di servitù per destinazione del padre di famiglia, di questa non ricorrendo gli elementi costitutivi ex art. 1062 c.c., tra cui, senza dubbio, quello dell'unicità dell'originario proprietario dei due fondi, autore dello stato da cui risulta la servitù; nella specie, i due fondi hanno cessato di appartenere allo stesso proprietario prima che questi potesse costituire di fatto un rapporto di servitù tra i fondi stessi.
E' chiaro, poi, che nessuna incidenza può avere nel presente giudizio (di natura petitoria) l'ordinanza emessa da questo Tribunale in data 26.5.2022, in esito al procedimento possessorio n. 3746-1/2020 R.G., avendo detta ordinanza riconosciuto alle nostre due società soltanto il possesso (che è situazione di fatto, e non diritto) di servitù (di elettrodotto coattivo, di presa d'acqua e di acquedotto, di scarico coattivo e di passaggio) su fondo di proprietà . CP_1
In conclusione, la domanda riconvenzionale proposta dalle società e CP_3 [...] nei confronti della curatela fallimentare di va rigettata. CP_4 Parte_1
Ne deriva che, siccome richiesto dalla curatela, gli impianti insistenti su terreno di proprietà , già concesso in affitto a andranno considerati ai fini del CP_1 Parte_1 giudizio ex artt. 1592 e 1593 c.c..
Il processo deve, invero, proseguire per la decisione sulla domanda proposta dalla curatela fallimentare nei confronti dei NI , al fine di ottenere la condanna di questi CP_1 ultimi al pagamento dell'indennità per i dedotti miglioramenti all'immobile locato.
Sul punto, si rende in particolare necessario il richiamo dei cc.tt.uu., come da separata ordinanza in pari data.
Va, pertanto, disposta la rimessione della causa sul ruolo, al fine di chiarire gli aspetti indicati nella predetta ordinanza.
pagina 7 di 8 Poichè la presente sentenza va considerata definitiva rispetto al rapporto processuale tra le società e da un lato, e dall'altro, CP_3 Controparte_4 Parte_1 vanno regolate, tra tali parti, le spese processuali;
invero, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “nell'ipotesi di cumulo litisconsortile (artt. 103, 105, 106 e 107 cod. proc. civ.), la sentenza che definisca integralmente la controversia in ordine ad uno dei litisconsorti od intervenienti o chiamati in causa deve sempre ritenersi definitiva e contenere una pronuncia sulle spese” (Cass. n. 6993/2011).
In particolare, le predette spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vanno liquidate come da dispositivo (è applicato lo scaglione di valore indeterminabile – complessità alta, avuto riguardo ai valori medi); segnatamente, essendo la procedura fallimentare ammessa al patrocinio a spese dello Stato, deve disporsi che il pagamento di tali spese sia eseguito direttamente in favore dello Stato, ex art. 133 DPR 115/2002.


P.Q.M.


Il Giudice, pronunciando nella causa civile iscritta al n. 3634/2021 R.G.,
RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta dalle società e Controparte_3 nei confronti della curatela Controparte_4 fallimentare di Parte_1
CONDANNA le predette due società, in solido tra loro, alla rifusione delle spese processuali che liquida in € 14.103,00 per compensi difensivi, oltre rimborso spese forfetarie al 15%, IVA e CPA come per legge, disponendo che il pagamento di dette spese sia eseguito direttamente in favore dello Stato, ex art. 133 DPR 115/2002.
DISPONE la rimessione della causa sul ruolo, come da separata ordinanza in pari data.
Così deciso in Ragusa, in data 11.2.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Sandra Levanti

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