REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo italiano
IL TRIBUNALE DI PARMA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Nella persona del Giudice Unico, dott. Paola Belvedere, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I grado N. 4176/2020 R.G. promossa da
, rappresentata e difesa dall'avv. Federica Rausa ed Parte_1 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Poggiardo (LE), via Vittorio Veneto
n. 115 contro

e , rappresentate e difese dall'avv. Sebastiano CP_1 CP_2
Corazza ed elettivamente domiciliate presso il suo studio in Parma, Strada Garibaldi n.
22 nonché contro

rappresentata e difesa dall'avv. Davide Controparte_3
Rastelli ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Parma, Strada Garibaldi n.
22

Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni: come da verbale di udienza del 14.1.2025
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha evocato in giudizio Parte_1
e deducendo che: (i) in CP_1 CP_2 Controparte_3 data 16.7.2019 l'attrice ha sottoscritto una proposta irrevocabile d'acquisto di un immobile sito in Porporano alla Strada dei Bassi Folli n. 197 di proprietà delle convenute e , le quali l'hanno accettata, di talché la CP_1 CP_2 promissaria acquirente ha versato in favore delle promittenti venditrici la somma di €
10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e a favore dell'agenzia intermediaria l'importo di € 4.800,00 a titolo di provvigione;
(ii) nel Controparte_3 contratto preliminare concluso le parti hanno indicato il termine entro il quale procedere alla stipulazione del contratto definitivo individuato nel giorno 20.9.2019;
(iii) fissata la data del rogito avanti al notaio incaricato dott. in Parma Persona_1 per il giorno 10.9.2019, il notaio, per il tramite di un proprio collaboratore, ha inviato in data 30.8.2019 una comunicazione e - mail all'agenzia immobiliare con cui ha rappresentato l'impossibilità di stipulare l'atto notarile per la data convenuta in ragione dell'assenza di taluni documenti e di una incongruenza catastale avuto riguardo all'area cortilizia non ricompresa negli identificativi catastali oggetto della vendita;
(iv) nonostante le ripetute richieste dell'attrice per la sollecita regolarizzazione della indicata documentazione, la controparte non vi ha provveduto entro il termine contrattuale del 20.9.2019; (v) manifestato il permanere dell'interesse ad acquistare da parte di anche in data successiva ma comunque Parte_1 entro la fine di settembre, le controparti si sono limitate a generiche rassicurazioni senza tuttavia indicare nuove date per la stipulazione del rogito notarile cosicché con e
- mail in data 2.10.2019 l'attrice ha comunicato per il tramite del proprio legale il proprio recesso dal contratto preliminare. Ritenuta, quindi, la natura essenziale del termine negoziale del 20.9.2019 ed evidenziato, in ogni caso, il grave inadempimento delle promittenti venditrici e dell'agenzia immobiliare ai propri obblighi contrattuali,
ha chiesto che venga accertata la legittimità del proprio recesso con Parte_1 condanna della parte promittente venditrice al versamento del doppio della caparra pari ad € 20.000,00 ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c. e dell'agenzia immobiliare alla restituzione della provvigione ricevuta di € 4.800,00 ex art. 2033 c.c..
2 Con comparsa di risposta si sono costituite in giudizio le promittenti venditrici CP_1
e le quali hanno contestato in fatto e in diritto le deduzioni e
[...] CP_2 domande avversarie di cui ne hanno chiesto il rigetto, nello specifico evidenziando che: (i) ha sottoscritto una prima proposta irrevocabile di acquisto Parte_1 in data 8.4.2019, condizionata all'ottenimento da parte della proponente di un mutuo entro il 20.5.2019, avente ad oggetto un appartamento con due garage, senza, quindi, alcun riferimento ad un'area cortilizia, indicando quale data entro la quale stipulare il contratto definitivo il 20.7.2019; (ii) a causa delle difficoltà riscontrate da Parte_1 nell'ottenimento del mutuo, parte attrice ha sottoscritto in data 16.7.2019 una
[...] seconda proposta irrevocabile di acquisto del tutto identica nei contenuti alla precedente ma questa volta condizionata all'erogazione del prestito bancario entro la prorogata data del 20.6.2019; (iii) stante l'infruttuosa scadenza anche di tale ultimo termine senza che si fosse verificato l'evento dedotto nella condizione sospensiva,
ha chiesto ed ottenuto dalle proprietarie un terzo rinvio del termine Parte_1 per l'erogazione del mutuo, differito alla data del 7.7.2019, mediante apposizione di una postilla alla precedente proposta contrattuale;
(iv) scaduto inutilmente anche tale termine, in data 15.7.2019 ha informato l'agenzia immobiliare di Parte_1 avere nel frattempo venduto un proprio immobile cosicché era venuta in possesso della disponibilità liquida del prezzo della vendita per cui è causa e, in data 15.7.2019, ha sottoscritto un addendum alla proposta di acquisto con cui ha dichiarato il venir meno della condizione sospensiva, autorizzando l'agenzia Controparte_3
a consegnare alle proprietarie l'assegno di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
(v) tale ultima proposta di acquisto incondizionata è stata accettata dalle proprietarie con rimessione di copia alla proponente in data 16.7.2019 ed il contratto preliminare è stato così registrato in data 17.7.2019; (vi) concordata in un primo momento tra le parti la data del 10.9.2019 per il rogito notarile e resosi necessario un breve differimento per l'approntamento degli ultimi documenti,
con missiva in data 26.9.2019 ha manifestato la propria sussistente Parte_1 disponibilità a stipulare il contratto definitivo salvo, una volta fissata la nuova data del rogito per il giorno 22.10.2019, comunicare in data 2.10.2019 il proprio recesso dal contratto, contestato dalle proprietarie con missiva datata 8.10.2019 con cui a loro
3 volta hanno comunicato il proprio recesso dal contratto inter partes in ragione dell'inadempimento avversario con conseguente ritenzione della somma pari ad €
10.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Hanno, quindi, chiesto preliminarmente che venga dichiarata l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della negoziazione assistita;
in subordine e nel merito, che venga accertata la legittimità del proprio recesso a fronte del rifiuto ingiustificato di parte attrice di concludere il contratto definitivo con conseguente diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria.
Si è, altresì, costituita in giudizio la la quale, in via Controparte_3 preliminare, ha eccepito l'incompetenza per valore del Tribunale adito in relazione alla domanda spiegata nei propri confronti;
in subordine e nel merito, si è unita alle argomentazioni difensive e alle eccezioni e domande declinate dalle convenute CP_1
e in aggiunta evidenziando che alcun inadempimento è
[...] CP_2 ascrivibile all'agenzia immobiliare il cui operato si conclude, con conseguente diritto alla provvigione, con la stipulazione del contratto preliminare, a nulla rilevando le vicende negoziali successive.
La negoziazione assistita disposta con ordinanza in data 19.5.2021 è stata regolarmente espletata con esito negativo.
Ciò detto, il Tribunale rileva quanto segue.
La causa viene decisa in applicazione del principio giurisprudenziale della c.d. ragione più liquida stante l'infondatezza nel merito delle domande attoree che devono essere rigettate.
E' documentalmente provato che in data 8.4.2019 ha formulato, Parte_1 per il tramite dell'agenzia una proposta irrevocabile di Controparte_3 acquisto di una abitazione posta nel Comune di Porporano alla Strada dei Bassi Folli
n. 197 composta da “ingresso, tre camere, soggiorno, cucina, bagno, cantina e lavanderia” oltre a due garage al prezzo di € 150.000,00 di cui € 10.000,00 mediante assegno bancario consegnato contestualmente alla proposta e da consegnarsi alle proprietarie e al momento della conclusione del CP_1 CP_2 contratto preliminare. Nella proposta si precisa che “l'atto notarile verrà stipulato entro il 20.7.2019 presso il notaio da concordare” e che la medesima “è vincolata
4 all'accettazione della domanda di mutuo da parte della banca e conseguente erogazione del mutuo entro e non oltre il 20.5.2019” (doc. n. 1 fasc. parti convenute).
In data 11.4.2019 le parti venditrici hanno formulato a propria volta una controproposta in cui hanno richiesto il maggior prezzo di € 155.000,00, fermo il resto, accettata da in data 12.4.2019 (doc. n. 1 fasc. parti Parte_1 convenute).
L'odierna parte attrice ha, quindi, sottoscritto una successiva proposta di acquisto recante le medesime previsioni negoziali della prima in cui è precisato che la stessa
“acquisterà efficacia se entro e non oltre il 20.6.2019 sarà stata accolta da un istituto bancario la domanda di mutuo della proponente”, termine in seguito ulteriormente prorogato al 7.7.2019 con postilla in data 22.6.2019, con ritiro in data 16.7.2019 da parte di della proposta accettata dalle proprietarie (doc. n. 2 fasc. Parte_1 parti convenute).
Si evidenzia sin da subito che nel contratto preliminare de quo perfezionatosi in data
16.7.2019 è rimasta invariata la data del 20.7.2019 entro la quale stipulare il rogito notarile.
Nel frattempo, con un addendum in data 15.7.2019, la proponente aveva dichiarato di avere venduto delle proprietà immobiliari in Provincia di Salerno e, quindi, di avere conseguito la liquidità per procedere alla stipulazione del rogito notarile con
“conseguente decadenza della condizione sospensiva legata all'ottenimento del mutuo bancario” e contestuale autorizzazione all'agenzia immobiliare a consegnare alle proprietarie l'indicato assegno bancario di € 10.000,00 (doc. n. 1 fasc. attoreo).
E' poi pacifico in quanto incontestato che in data 31.7.2019 abbia Parte_1 comunicato di avere incaricato per il rogito il notaio dott. indicando quale Per_1 data convenuta per la stipulazione del contratto definitivo il giorno 10.9.2019 (cfr. pag. 5 delle comparse costitutive).
Dal successivo carteggio agli atti emerge, quindi, che: (i) con e - mail in data
30.8.2019 e 6.9.2019 il notaio dott. anche per il tramite di un proprio Per_1 collaboratore, ha comunicato l'elenco dei documenti necessari per la stipulazione del rogito tra cui l' e il certificato di conformità urbanistica, in aggiunta CP_4 rappresentando che la promissaria acquirente, passata dallo studio notarile il giorno
5 30.8.2019, ha riferito che oggetto della vendita è anche un'area cortilizia che tuttavia non risulta nelle planimetrie catastali, così dovendo procedere al rinvio della data prevista per il rogito in attesa della risoluzione della questione emersa (doc. n. 2 fasc. attoreo); (ii) comunicato da con e - mail inviate in data 26.9.2019 Parte_1 all'agenzia immobiliare e alla promittente venditrice di essere tutt'ora “intenzionata e pronta ad acquistare il suddetto immobile”, l'agenzia immobiliare ha riscontrato in pari data dette comunicazioni ribadendo quanto già rappresentatole nei precedenti giorni in ordine all'impegno profuso sia dall'agenzia sia dalla proprietà per la tempestiva consegna della documentazione richiesta dal notaio per il rogito (doc. n. 2 fasc. attoreo); (iii) con missiva inviata in data 2.10.2019 per il Parte_1 tramite del proprio legale, in ragione degli “inadempimenti richiamati anche negli scambi mail intervenuti”, ha comunicato il proprio recesso dal contratto preliminare inter partes ai sensi dell'art. 1385 c.c. esigendo dalle promittenti venditrici il doppio della caparra confirmatoria versata e all'agenzia immobiliare la restituzione della provvigione corrisposta (doc. n. 6 fasc. attoreo); (iv) con missiva in data 8.10.2019
e nonché l'agenzia immobiliare hanno contestato gli CP_1 CP_2 addebiti mossi e le proprietarie, in ragione del rifiuto della promissaria acquirente di addivenire alla stipulazione del rogito nella nuova data del 22.10.2019, hanno a propria volta esercitato il diritto di recesso dal contratto con ritenzione della caparra ricevuta (doc. n. 7 fasc. attoreo); (v) infine, con e - mail in data 22.10.2019 il legale delle proprietarie, in riscontro alla e - mail in data 17.10.2019 con cui il difensore di ha contestato la missiva ricevuta lamentando l'inesistenza della Parte_1 documentazione richiesta per il rogito relativa alla “regolarizzazione urbanistica e/o catastale” e alla planimetrie catastali che non contemplano l'area cortilizia, ha evidenziato quanto segue: “Ho a mie mani copia della documentazione comprovante la regolarità edilizia ed urbanistica degli immobili (referto ed allegati), approntata la settimana scorsa dal tecnico incaricato. Tale copia è a disposizione presso il mio studio ove Tu voglia visionarle. Inutile dire che la stessa non è stata consegnata al notaio poiché alle date del 2 e 4.10.2019 sia Tu che la sig.ra avete Parte_2 comunicato il rifiuto della Tua assistita a partecipare alla stipula e ad acquistare gli immobili, per cui successivamente a tali date ed a fronte di detto dichiarato
6 inadempimento diventa inutile e non dovuta qualsivoglia consegna documentale”
(doc. n. 9).
E', inoltre, emerso che, durante lo scambio di corrispondenza riportato, Parte_1 aveva avviato contatti con un'altra agenzia immobiliare, DI
[...] [...]
per il cui tramite aveva stipulato già in data 18.10.2019 un Controparte_5 contratto preliminare relativo ad altro immobile, versando ai promittenti venditori una caparra di € 30.000,00 con due assegni bancari e alla predetta agenzia una provvigione di € 2.684,00, a cui seguiva in data 15.11.2019 la stipula del contratto di compravendita avanti al notaio dott. di Parma (cfr. doc. 5 parti Persona_2 convenute).
Tanto detto e venendo, quindi, al motivo di doglianza declinato da Parte_1 la quale ha lamentato la mancata stipulazione del contratto definitivo entro il termine pattuito del 20.9.2019, se ne rileva l'infondatezza atteso che tale termine non è indicato in alcuno dei documenti negoziali richiamati né nello specifico nell'ultimo contratto preliminare inter partes perfezionatosi in data 16.7.2019, nel quale, invece, è indicato quale termine entro il quale procedere alla stipulazione del contratto definitivo il giorno 20.7.2019.
Tanto meno può sostenersi che l'inesistente termine del 20.9.2019 possa ritenersi essenziale come invocato da parte attrice.
E', invece, pacifico che il termine contrattuale del 20.7.2019 sia decorso senza che medio tempore abbia indicato alle proprietarie e Parte_1 CP_1
il notaio eletto e la data del rogito (tale comunicazione, come detto, è CP_2 avvenuta solo in data 31.7.2019) e senza che le parti abbiano convenuto un nuovo termine di adempimento degli obblighi derivanti dal contratto preliminare.
Sul punto si evidenzia che, per quanto concerne il termine di adempimento dell'obbligo nascente dal preliminare, la giurisprudenza ammette l'applicazione dell'art. 1183 c.c., con la conseguenza che può domandarsi al giudice tanto la fissazione di un termine quanto l'adempimento in forma specifica nella cui domanda giudiziale è implicita anche la richiesta al giudice di fissare il predetto termine (Cass.
n. 22112/2006; Cass. n. 15587/2001).
7 Ritornando, quindi, alla fattispecie per cui è causa, deve osservarsi che è pacifico tra le parti, come detto, che la parte promissaria acquirente abbia comunicato alla parte promittente venditrice quale prima data del rogito il giorno 10.9.2025.
L'appuntamento notarile non si è poi tenuto in ragione della presenza di irregolarità e mancanze nella documentazione fornita dalle comproprietarie per la stipulazione dell'atto pubblico di vendita nonché per controversa questione relativa all'area cortilizia.
Rileva il Tribunale con riferimento a tale ultimo punto relativo all'area cortilizia, che parte attrice assume essere stata oggetto del contratto preliminare inter partes chiedendone l'inserimento nell'atto pubblico di vendita, che, richiamato il principio normativo e giurisprudenziale secondo cui “nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare ex artt. 1350 e 1351 c.c.), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, res, pretium), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi aliunde” (cfr., tra le tante, Cass. n.
8765/2021; Cass. n. 5197/2008), il contratto preliminare per cui è causa non contiene alcun riferimento alla stessa di talché detta area non può ritenersi oggetto degli impegni negoziali assunti dalle parti in data 16.7.2017.
Deve, inoltre, aggiungersi in relazione alla predetta area cortilizia che non è neppure possibile definirne la natura pertinenziale rispetto all'immobile oggetto del contratto preliminare con le conseguenze di cui all'art. 818 c.c. avuto riguardo al relativo regime giuridico, stante l'assenza di qualsivoglia contributo probatorio sul punto da parte di che avrebbe potuto consentire di apprezzarne le Parte_1 caratteristiche funzionali in relazione all'abitazione oggetto del contratto preliminare rilevanti per la qualificazione ai sensi dell'art. 817 c.c. (come, a mero titolo esemplificativo, una riproduzione grafica), mentre generica, valutativa e superflua è la prova orale articolata con la memoria ex art. 183, comma 6 n. 2 c.p.c. depositata dalla stessa parte la quale deve ritenersi anche decaduta in relazione a tale istanza istruttoria in quanto non riproposta in sede di udienza di precisazione delle conclusioni e in ogni caso non coltivata negli scritti conclusivi (parte attrice non ha, peraltro, neppure depositato la comparsa conclusionale).
8 Riprendendo, quindi, lo svolgimento dei fatti dopo l'annullamento dell'appuntamento avanti al notaio per il giorno 10.9.2019, sono seguiti, come già evidenziato, numerosi contatti tra tutte le parti interessate volti alla risoluzione delle questioni emerse nel corso delle quali con le richiamate e - mail in data 26.9.2019 ha Parte_1 manifestato la persistenza del proprio interesse ad acquistare.
Senonché parte attrice con missiva inviata a mezzo del proprio legale in data

2.10.2019 ha comunicato il proprio recesso dal contratto preliminare ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 c.c..
Richiamato sul punto il pacifico orientamento giurisprudenziale secondo cui la facoltà di recesso di cui alla richiamata norma codicistica presuppone la gravità dell'inadempimento dell'altra parte (cfr. ex multis Cass. n. 13845/2024), si ritiene che non sussista nel caso di specie detto requisito in quanto il recesso è stato espresso da in data 2.10.2019 allorquando il ritardo rispetto alla prima data Parte_1 fissata dalla stessa parte avanti al notaio per il 10.9.2019, tenuto conto anche della durata di mesi - per le sole esigenze di parte attrice - dell'operazione negoziale in argomento iniziata nel mese di aprile 2019 e dell'assenza di un termine convenzionale per la stipulazione del definitivo tanto meno essenziale, era ancora giuridicamente trascurabile e rientrante nei fisiologici margini di tolleranza nella conclusione in particolare delle vendite immobiliari in ragione di possibili difficoltà che possono sorgere nella fase preliminare alla vendita, tanto più che nel caso di specie solo pochi giorni prima l'attrice aveva manifestato la persistenza del proprio interesse ad acquistare.
In ragione di tutto quanto esposto, deve concludersi che il recesso esercitato da dal contratto preliminare de quo ai sensi dell'art. 1385 c.c. sia Parte_1 illegittimo, con conseguente rigetto delle domande attoree.
Di contro, a fronte della volontà palesata dalla parte promissaria acquirente volta allo scioglimento del vincolo contrattuale con conseguente rifiuto opposto dalla stessa parte di addivenire alla stipulazione del rogito nella nuova data del 22.10.2019, legittimamente e hanno esercitato con missiva in data CP_1 CP_2

8.10.2019 la facoltà di recesso dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c. con ritenzione della caparra ricevuta pari alla somma di € 10.000,00.
9 Le spese di lite, liquidate in dispositivo in forza dei criteri di cui al D.M. n. 55/2014 tenuto conto del valore delle domande spiegate nei confronti di ciascuna parte convenuta e dell'attività difensiva in concreto svolta, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Parma, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.
Paola Belvedere, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, deduzione ed eccezione, così decide:
1) rigetta le domande attoree;

2) accerta e dichiara la legittimità del recesso esercitato da e CP_1 CP_2 dal contratto preliminare concluso con in data 16.7.2019
[...] Parte_1 con legittima ritenzione della somma di € 10.000,00 versata dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria;

3) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore delle convenute e liquidate in € 3.500,00 per compensi professionali CP_1 CP_2 oltre al rimborso spese generali 15%, I.V.A. e C.P.A. se e come per legge;

4) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore della convenuta liquidate in € 2.000,00 per compensi professionali Controparte_3 oltre al rimborso spese generali 15%, I.V.A. e C.P.A. se e come per legge.
Così è deciso in Parma in data 28.5.2025.
Il Giudice
dott. Paola Belvedere
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