REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI BERGAMO
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IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bergamo, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice
Onorario Dott.ssa Carlotta Rosa Maria Griffini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5466/2024 R.G., avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento – uso abitativo, promossa da
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avvocato Rino Gibilaro Parte_1 C.F._1
RICORRENTE
Nei confronti di
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avvocato Lorena CelottiCP_1 C.F._2
RESISTENTE
All'udienza del 28/05/2025, la causa, trattata con le modalità di cui all'art. 127 c.p.c., è stata spedita a sentenza mediante lettura del dispositivo in udienza sulle seguenti
CONCLUSIONI
Delle parti: come in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con l'atto introduttivo di lite parte attrice intimante chiedeva la convalida dell'intimato sfratto per finita locazione rispetto all'immobile occupato.
All'udienza del 17/09/2024 parte intimata compariva opponendosi alla convalida ed evidenziandone la mancanza dei presupposti in fatto e dei requisiti in diritto del diniego di rinnovo del contratto di locazione.
Il Tribunale emetteva l'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile e disponeva il mutamento di rito in locatizio, in particolare rilevando che “l'unica eccezione avente rilevanza giuridica posta a sostegno delle istanze della resistente non pare correlabile alla sussistenza dei gravi motivi previsti dal disposto
dell'articolo 665 del codice di procedura civile (invero, la disdetta inviata – prodotta al numero 3 da parte
ricorrente – diversamente da quanto assunto da parte resistente appare assai chiara in ordine alla
individuabilità del termine alla quale si riferisce” (cfr. ord. di rilascio)
Con memoria integrativa depositata in data 27/02/2025 ex art. 426 c.p.c., parte ricorrente chiedeva di accertare e dichiarare che la locazione aveva avuto termine in data 30/06/2024 per effetto della disdetta comunicata e domandava, quindi, di condannare parte resistente a rilasciare l'immobile, confermando l'ordinanza di rilascio, oltre alla condanna al pagamento delle indennità di occupazione dell'immobile per euro 1470,00 a titolo di canoni di locazione o di indennità di occupazione, con riguardo ai mesi di dicembre 2024 e per i mesi di gennaio e febbraio 2025, oltre ai canoni di locazione a scadere sino al rilascio e con attribuzione a parte locatrice della cauzione a sue mani, con vittoria di spese.
La ricorrente ha poi documentato di avere introdotto la procedura di mediazione obbligatoria per legge, come emerge dalla domanda di mediazione n. 623/2024 con verbale di primo incontro del 03/12/2024,
che ha avuto esito negativo.
Di contro, con memoria integrativa depositata in data 25/02/2025, parte resistente richiedeva, in via principale, accertata e dichiarata la carenza dei requisiti e dei presupposti per azionare l'intimazione di sfratto per finita locazione, di accogliere l'opposizione e rigettare le domande della ricorrente mentre, in via subordinata, in caso di rigetto dell'opposizione, di differire il rilascio dell'immobile a data da destinarsi e, comunque, dopo l'estate 2025, per consentire alla parte resistente di riprendersi e procedere allo sgombero dell'immobile.
La domanda di parte ricorrente è fondata.
Risulta pacificamente che, in data 09/11/2016, tra quale parte locatrice e la convenuta Parte_1 conduttrice , è intercorso un contratto di locazione, avente ad oggetto l'immobile (piano CP_1 terra e S1) sito in Madone (BG), via Ruggeri don Giovanni n. 3 (cfr. doc. 1 parte ricorrente).
La durata del contratto veniva espressamente stabilita in anni quattro, avendo le parti pattuito quanto segue: “Il contratto è stipulato per la durata di anni 4 dal 1 luglio 2016 al 30 giugno 2020 e s'intenderà
rinnovato per altri quattro anni nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del
contratto motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431 da recapitarsi mediante
lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza” (art. 1 del contratto – doc. 1).
Con lettera raccomandata del 29/09/2023 la ricorrente comunicava alla conduttrice la propria volontà di non rinnovare ulteriormente il contratto dopo la scadenza del secondo quadriennio.
La lettera veniva pacificamente ricevuta dalla resistente in data 16/10/2023, con adeguato margine di tempo sul termine semestrale cadente al 30/06/2024. Con la memoria integrativa parte ricorrente ha ribadito la propria domanda di accertamento della finita locazione manifestando, quindi, la propria volontà di cessare il rapporto locatizio con la conduttrice convenuta.
Già con comparsa di costituzione depositata nel rito sommario introdotto con l'intimazione di sfratto e successivamente anche in seguito dopo il mutamento di rito, parte intimata ha opposto la mancanza,
nella comunicazione di diniego di rinnovo, dei requisiti di legge, in specie lamentando che essa non costituiva idonea dichiarazione di volontà di non prorogare il rapporto locatizio.
Esaminando la missiva, si legge che la locatrice evidenziava “sono a comunicarle, con la presente la mia
volontà di non voler procedere al rinnovo del suddetto atto di affitto, relativo all'immobile di mia
proprietà, ubicato in via Don Ruggeri n. 3, a Madone (BG), secondo i termini stabiliti nell''art. 4 legge
392/78” (doc. 3 di parte ricorrente).
Con lettera datata 14/06/2024 parte resistente (doc. 4 di parte ricorrente) contestava la validità della lettera di diniego di rinnovo inviata dalla locatrice senza dedurre una precisa censura ed invitava a prendere contatti con il proprio legale.
Ebbene, le doglianze relative alla mancanza di requisiti e presupposti del diniego di rinnovo da parte della locatrice appaiono dedotte genericamente e non sono fondate.
Infatti, sia il contenuto che le indicazioni contenute nella missiva – in cui la locatrice avvertiva parte resistente che, nella data del 30/06/2024, si sarebbe recata con la figlia ivi, per verificare lo stato dell'immobile e ritirare le chiavi – risultano idonei ad ogni effetto a manifestare la volontà della ricorrente di non rinnovare il contratto alla scadenza.
Il diniego di proroga del rapporto locatizio c.d. 4 + 4, vale a dire alla prima scadenza della durata obbligatoria, in seguito alla prima scadenza, non necessita, infatti, della presenza di particolari motivazioni, per cui deve risultare dal testo della comunicazione unicamente la chiara volontà di far cessare il rapporto locatizio.
Volontà che appare chiara dalla manifestazione di diniego e dalla data indicata dalla ricorrente quale intenzione di non prorogare il terzo quadriennio. L'atto unilaterale recettizio di diniego di rinnovo risulta quindi valido ed inviato alla conduttrice entro il termine di legge e di contratto.
Le ragioni indicate dalla resistente parte conduttrice del rapporto locatizio – di non ritenere valido il diniego di proroga e di non avere a disposizione un altro immobile ove prontamente trasferirsi – non sono tali da inficiare la validità della procedura di manifestazione di volontà di non proseguire nel contratto di locazione da parte ricorrente.
Deve, pertanto, dichiararsi che il rapporto locatizio ha avuto termine per la comunicazione del diniego di proroga del contratto inter partes, alla scadenza del 30/06/2024. Le argomentazioni e le istanze di proroga del rilascio – corredate da documentazione medica relativa allo stato di salute della conduttrice – dovranno invece formare oggetto di valutazione in sede esecutiva, sulla scorta della norma di cui all'art. 6 co. 4 e co. 5 L. 431/98.
Deve quindi confermarsi l'ordinanza di rilascio dell'immobile, che in quanto provvedimento interinale, risulta fondato ed ove non confermato decadrebbe, peraltro, ad esecuzione già avviata, come documentato dalle parti.
Del pari deve considerarsi pacifica tra le parti ed in atti la circostanza della proseguita occupazione dell'immobile senza titolo in seguito alla finita locazione.
Parte ricorrente ha, inoltre, lamentato il mancato pagamento dei canoni di locazione/indennità di occupazione dell'immobile dal mese di dicembre 2024 e, nelle note conclusive, ha richiesto la condanna della stessa al pagamento dell'importo di euro 2.940,00 sino a maggio 2025.
La resistente non ha contestato tale circostanza.
Il contratto prevedeva al punto 5 che “il canone annuo di locazione è convenuto in € 5.880,00 (Euro
Cinquemilaottocentoottanta/00) che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore in
n. 4 rate eguali anticipate di euro 1.470,00 (Euro Millequattrocentosettanta/00) ciascuna scadenti ogni 1
del mese” (doc. 1).
Tale indicazione deve essere richiamata al fine di determinare la misura dell'indennità di occupazione –
tale dovendosi qualificare il titolo sulla scorta del quale si pone in capo a parte resistente l'obbligazione di pagamento – che deve quindi essere commisurata in euro 1470,00 trimestrali, al pari del canone di locazione pattuito.
Fondata è pertanto, dovendosi ritenere accertato l'inadempimento nell'obbligazione del pagamento del canone da parte della conduttrice, la richiesta di condanna del pagamento di euro 2940,00 oltre ad interessi di legge dalla data della domanda (dal 27/02/2025, data di deposito della memoria ex art. 426
c.p.c. di parte ricorrente).
A ciò deve aggiungersi la condanna futura di pagamento degli importi eventualmente dovuti ancora a titolo di indennità di occupazione scadute sino al rilascio effettivo dell'immobile.
A questo proposito si condivide l'orientamento secondo il quale ha ribadito l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo il quale, in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che risulta fondata trattandosi di ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento (Cass. civ., sez. III, 14 dicembre 2016, n. 25599; nello stesso senso già Cass. civ., sez.
III, 31 maggio 2005, n. 11603; Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6245; Cass. civ. sez. III, n.
24819 del 18 agosto 2023).
Del pari fondata è la richiesta di parte ricorrente di ritenere la cauzione versata da parte conduttrice per euro 1470,00 all'inizio del rapporto locatizio. Sebbene la funzione del versamento effettuato a titolo di cauzione sia specificamente volta ad un anticipato ristoro di eventuali danni rinvenuti nell'immobile al momento del rilascio, risulta, tuttavia, fondata la domanda tesa a consentire alla parte locatrice di non procedere alla restituzione di detto importo al termine del rapporto locatizio, in presenza di determinati presupposti di fatto, quale ad esempio la circostanza di canoni non corrisposti: “il locatore può sottrarsi
all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per
l'attribuzione dello stesso in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e
non solo quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati” (Cass. n. 194/2023).
Le spese di lite seguono la sostanziale soccombenza di parte resistente e vengono liquidate ai sensi del
D.M. n. 55/2014 come modificato dal D.M. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e istanza disattesa, così provvede:

1. Accertata la legittimità del diniego di rinnovo, dichiara che il contratto di locazione ad uso abitativo,
stipulato tra le parti in data 09/06/2016, ha avuto termine e si è risolto in data 30/06/2024 per i motivi di cui in sentenza.

2. Conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile sito in Madone (BG) via Ruggeri don
Giovanni 3, libero da cose e da persone.

3. Condanna parte resistente al pagamento, a favore di parte ricorrente, dell'importo di euro 2940,00 a titolo di indennità di occupazione, oltre al pagamento delle indennità a scadere sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dal 27/02/2025 al saldo effettivo.

4. Attribuisce a parte ricorrente l'importo di euro 1740,00 versato dalla parte resistente a titolo di cauzione, a parziale compensazione del maggior importo dovuto per le ragioni di cui in motivazione.

5. Condanna parte resistente al rimborso, a favore di parte ricorrente, delle spese della fase della mediazione che liquida in euro 190,32 per anticipazioni ed euro 350,00 per compenso professionale,
oltre al 15% rimb. forf. spese generali, nonché al rimborso delle spese di lite che liquida complessivamente in euro 145,50 per anticipazioni ed euro 3552,00 per compenso professionale oltre al 15% rimb. forf. spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.

6. Motivazioni entro dieci giorni ai sensi dell'art. 429 comma 1 c.p.c.
Così deciso in Bergamo in data 28/05/2025
Il G.On.
Dott.ssa Carlotta R.M. Griffini