N. R.G. 3494/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuditta Antonella Guaglianone ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3494/2017 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ) e CodiceFiscale_2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. con il patrocinio dell'avv. PERUGINI SALVATORE e dell'avv. CodiceFiscale_4
DE ROSE MASSIMILIANO ( ), elettivamente domiciliati presso il C.F._5
difensore avv. PERUGINI SALVATORE
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. TESTA ANTONIO, Controparte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliato presso il difensore avv. TESTA ANTONIO
CONVENUTO
OGGETTO: occupazione sine titulo conclusioni: come in atti
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
, , e , premesso di essere Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
proprietari di un terreno, sito in Rende alla C. da Lecco (loc. San Valentino) in catasto con partita 6748, foglio 22, p.lle 286, 287, 288, 289, 306, 307 e 309, agivano in giudizio al fine di pagina 1 di 6 ottenere il rilascio in loro favore dell'immobile occupato sine titulo dalla con Controparte_1
annesse opere ivi realizzate, oltre la condanna del convenuto al pagamento di una indennità di occupazione per il mancato godimento dell'immobile a causa della abusiva detenzione che, da gennaio 2013 a luglio 2017 quantificavano in € 286.000,00 (€ 5.200 mensili) ovvero in altra somma ritenuta di giustizia, nonché la condanna al risarcimento dei danni a titolo di lucro cessante quantificati in € 700.000,00.
Gli attori, in particolare, deducevano di aver concesso in locazione il terreno, adibito a piazzale per il parcheggio di autoveicoli e mezzi industriali, alla (oggi Parte_5
con contratto dell'1.06.2004 della durata di 6 anni al canone annuo di € Controparte_1
30.000,00 (pari ad € 2.500,00 mensili). Con successivo contratto decorrente dall'1.12.2006 le parti rideterminavano il canone annuo in € 76,800,00 (pari a € 6.400,00 mensili); successivamente, in data 01.09.2008, con atto di modifica del contratto determinavano nuovamente il canone annuo in € 62.400,00 (pari a € 5.200,00 mensili).
Da ultimo, con atto del 18.09.2012 sottoscritto dagli attori e dalla Parte_5 nella persona dell'amministratore , le parti procedevano alla risoluzione Controparte_2
anticipata e con effetto immediato del contratto di locazione.
Gli attori, pertanto, lamentavano che, nonostante l'intervenuta risoluzione del contratto, a far data dal gennaio 2013 la non rilasciava l'immobile nella disponibilità dei CP_1
proprietari e non provvedeva a corrispondere la dovuta indennità di occupazione.
Si costituiva la giusta fusione per incorporazione del 10.07.2013 tra la Controparte_1
(incorporante) e la (incorporata), la quale in Parte_5 Controparte_3
via preliminare eccepiva la nullità del contratto di locazione sottoscritto e, in via gradata,
l'inefficacia dell'atto di risoluzione del contratto;
spiegava, altresì, domanda riconvenzionale per la restituzione dei canoni pagati in eccesso a far data dal 2004 e sino al gennaio 2013 per complessive euro 462.556,20, oltre interessi e rivalutazione, attesa la destinazione agricola del terreno, nonché il pagamento di euro 45.705,37 per crediti vantati dalla nei CP_1
confronti di , e . Contestava, infine, la Parte_1 Parte_2 Parte_4
avversa domanda di risarcimento, in quanto non provata ed il diritto degli attori a ritenere le opere realizzate sul terreno trattandosi di beni mobili di proprietà della CP_1
La causa veniva istruita mediante interrogatorio formale, prova testimoniale e CTU tecnica e, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 5.12.2024 mediante trattazione scritta, veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini per scambio di comparse pagina 2 di 6 conclusionali e repliche.
Preliminarmente occorre rilevare che in corso di causa è stato sottoscritto, in data 7.06.2019, un verbale di conciliazione ex art. 185 c.p.c. con il quale la si è obbligata, Controparte_1
entro il 30.3.2020, alla riconsegna del bene immobile ai legittimi proprietari, previa rimozione dei gazebo espositivi ivi installati dalla e che il rilascio è poi avvenuto in data Controparte_1
22.02.2022. Da quanto detto discende che deve dirsi cessata la materia del contendere rispetto alla domanda di rilascio dell'immobile e di restituzione delle opere e che il giudizio è proseguito limitatamente alle altre domande spiegate dalle parti.
In primo luogo, occorre esaminare la questione della nullità del contratto di locazione ed in subordine della efficacia della risoluzione anticipata. Secondo la convenuta, infatti, il contratto di locazione intercorso tra le parti, essendo stato stipulato tra gli attori e la soc.
[...] nella persona dell'amministratore, che al momento della sottoscrizione era lo Parte_5
stesso , deve ritenersi inefficace in quanto il locatore e il conduttore si Parte_1
identificano nel medesimo soggetto.
Sul punto, si rileva che nel caso di specie i contratti di locazione sono stati validamente stipulati da due soggetti giuridicamente distinti e che comunque l'amministratore ha agito sulla base della preventiva e specifica autorizzazione dell'assemblea dei soci;
si rileva, in ogni caso, che il contratto con sé stesso ex art. 1395 c.c. non è nullo, ma annullabile su istanza del rappresentato entro il termine di prescrizione quinquennale decorrente dalla stipula dell'accordo, termine che nel caso che ci occupa risulta ormai decorso.
Ugualmente infondata è l'eccezione sollevata dalla convenuta relativa alla inefficacia della risoluzione anticipata del contratto, essendo la stessa stata sottoscritta da CP_2
, che al momento della sottoscrizione era già amministratore della
[...] [...]
e non essendo stata proposta dalla parte azione di annullamento volta ad Parte_5 accertare i presunti vizi dell'atto – dedotti ma mai contestati prima, né allegati – e dovendosi pertanto considerare il recesso legittimamente esercitato dalle parti.
Atteso che a seguito della risoluzione anticipata sottoscritta dalle parti non è conseguito l'immediato rilascio dell'immobile, che è stato occupato dalla convenuta sino al 22 CP_1
febbraio 2022, va accolta la domanda di parte attrice volta alla condanna di parte convenuta al pagamento di una somma dovuta per l'occupazione sine titulo.
Il conduttore rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto, infatti, è
pagina 3 di 6 tenuto al pagamento, da tale momento, dell'indennità di occupazione fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del danno, nel quale confluiscono le ipotesi di mancato guadagno
(occasioni perse di vendita o di locazione a condizione economiche più favorevoli).
Quanto alla quantificazione della indennità, occorre far riferimento alla CTU espletata nel corso dell'istruttoria con la quale è stato richiesto al consulente di accertare il canone di locazione di mercato dell'immobile occupato dal 2013 sino al rilascio, tenendo conto delle modalità di utilizzazione dello stesso quale parcheggio - esposizione di auto.
Il consulente ha dimostrato l'effettiva assenza di contratti di locazione per immobili simili, dimostrando la reale inapplicabilità, nel caso in esame, del metodo del confronto di mercato e della conseguente necessità di prendere in considerazione un metodo comparativo diretto, sulla base della comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni della stessa zona, analoghi per caratteristiche tecniche e di prezzo noto e per le caratteristiche intrinseche. Tenendo conto che per la zona interessata non sono presenti dei dati riferiti alla tipologia di immobili oggetto di causa (terreno adibito a deposito automobili), il ctu ha utilizzato i valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare facendo riferimento all'uso effettivo del terreno e determinando il canone di locazione annua per 10.456,00 mq nella misura di €
24.000,00. Tale quantificazione appare condivisibile, in quanto frutto di metodo di indagine serio e razionale, non scalfita dalle osservazioni critiche formulate dai consulenti delle parti.
Si deve, pertanto, condannare la società convenuta al pagamento della somma di €
24.000,00 annui dal 2012 sino alla riconsegna dell'immobile avvenuta il 22.02.2022, per un totale di € 240.000,00 (€ 24.000,00 x 10 anni), oltre interessi e rivalutazione al soddisfo.
Si rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta relativamente alla restituzione dei canoni corrisposti in eccesso in ragione della destinazione agricola del terreno. Sul punto, occorre rilevare che i canoni sono stati consensualmente convenuti dalle parti e mai contestati e che, a seguito dell'intervenuta risoluzione consensuale del contratto, le parti hanno reciprocamente rinunciato a qualsiasi pretesa relativa ai canoni corrisposti durante la vigenza del contratto. Inoltre, nonostante la destinazione agricola del terreno oggetto di locazione, fin dall'inizio del rapporto contrattuale la convenuta si è impegnata ad utilizzare lo stesso quale parcheggio degli autoveicoli e mezzi industriali e, di fatto, lo ha sempre impiegato con finalità economica-imprenditoriale, anche in virtù delle caratteristiche intrinseche del terreno che si presenta come un piazzale interamente pavimentato, recintato e con accessi a mezzo di cancelli automatici.
pagina 4 di 6 Occorre, inoltre, rigettare la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta volta alla restituzione dell'importo di euro 45.705,37 per crediti vantati dalla nei confronti degli CP_1
attori, atteso che tutti i rapporti che i soci cedenti della avevano nei Parte_5 confronti di quest'ultima sono stati regolati con atto di cessione del 25.01.2013, con cui
, e hanno ceduto interamente a Parte_1 Parte_3 Parte_4 CP_2
le quote sociali della
[...] Parte_5
Gli attori hanno poi chiesto il risarcimento dei danni. Sul punto, deve farsi applicazione dei principi recentemente dettati dalle Sezioni Unite della Suprema Corte in materia di occupazione sine titulo di immobile (Cass., Sez. Un., 33645/2022), in forza dei quali fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. Il danno per il proprietario, quindi, non può qualificarsi come danno “in re ipsa”, legato al mero “non uso”, ma al più come danno “presunto” o danno “normale” legato alla perdita del godimento, rispetto al quale, tuttavia, è onere del danneggiato allegare specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio sofferto. Analogamente, qualora la domanda risarcitoria abbia ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'attore ha l'onere di allegare gli specifici pregiudizi sofferti, quali ad esempio le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, o mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato, dandone prova anche mediante ricorso a nozioni di comune esperienza o a presunzioni semplici.
Nel caso specifico, si deve osservare che l'attore ha tollerato l'occupazione sino alla diffida del 25/11/2014, per cui si può escludere l'esistenza di un danno risarcibile fino alla data indicata e che, invece, per il periodo successivo a tale data, non ha offerto alcun elemento specifico da cui inferire il pregiudizio sofferto, legato semplicemente al non uso del bene e non ha dato prova di aver perduto occasioni favorevoli di locazione o di vendita a condizioni economiche migliori o l'impossibilità di sfruttamento diverso.
La domanda di risarcimento del danno avanzata da parte attrice va conseguentemente rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo


P.Q.M.


pagina 5 di 6 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e difesa, tutte respinte e disattese o assorbite, così provvede:
accoglie la domanda riguardo l'occupazione sine titulo e per l'effetto condanna la convenuta al pagamento in favore di parte attrice della somma di euro 24.000,00 annui dal 2012 sino alla riconsegna dell'immobile avvenuta il 22.02.2022 per un totale di euro 240.000,00(euro
24.000,00 x dieci anni), oltre interessi e rivalutazione fino al soddisfo;

rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta di cui alla restituzione dei canoni corrisposti in eccesso per come in parte motiva;

rigetta, altresì, la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta di restituzione dell'importo di euro 45.705,37 per come in parte motiva;

rigetta la domanda di risarcimento danni avanzata dagli attori per come in parte motiva.
Condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite che si liquidano, in applicazione dei valori medi DM 55/2014, in euro 2.552,00 per studio, euro 1.628,00 per fase introduttiva, euro
5.670,00 per fase istrutt/trattaz ed euro 4.253,00 per fase decisoria, oltre forfetario 15%; oltre
IVA e CPA come per legge.
Pone le spese di CTU a carico del convenuto.
Cosenza, 15 marzo 2025
Il Giudice dott. Giuditta Antonella Guaglianone
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