N. R.G. 18883/24 RG
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
in persona del GOP dr.ssa Paola Fracassi
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA ex art. 429 cpc
nella causa civile di I grado promossa da:
, avv. Carlo Guarda, parte intimante PA
contro
, avv. Dario Vianelli, parte intimata Controparte_1
Conclusioni della parte intimante/opposta: come da memoria integrativa
Conclusioni della parte intimata/opponente: come da memoria integrativa
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RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto datato 25 settembre 2024 la sig.ra - nella qualità di locatrice - ha PA citato in giudizio il sig. – nella qualità di conduttore - per intimare lo Controparte_1 sfratto per finita locazione con riferimento al contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sito in Chioggia – Ve, Via Libra 9, siglato tra le parti (rectius tra rispettivi danti causa) il giorno 1.8.12, per la durata di anni 4 – rinnovabili - assumendo che lo stesso contratto fosse cessato il giorno 31.7.24 a seguito di rituale disdetta e - nonostante ciò – il bene non fosse stato restituito.
All'esito dell'udienza 26.9.24, dopo che parte intimata si era costituita opponendosi alla convalida, il Giudice ha pronunciato ordinanza di rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni del convenuto ex art. 665 cpc, ha convertito il rito ex art. 667 cpc, assegnando il termine per introdurre la mediazione e fissando udienza ex art. 420 cpc al 20.2.2.5.
Alla udienza 20.2.25 i legali hanno dato atto del fallimento della mediazione e richiamato le memorie integrative;
il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza di discussione.
1

L'opposizione della parte intimata è infondata.
Risultano provate per tabulas o per il principio di non contestazione le seguenti circostanze:
-il contratto di locazione di cui è causa è stato stipulato in data 1.8.12 tra i sig.ri PT
(locatore) e (conduttrice), ai quali sono subentrati rispettivamente la
[...] Parte_3 sig.ra (per donazione 3.9.20) e il sig. (dopo la PA Controparte_1 morte della sorella , in quanto convivente con lei nel bene); Parte_3
-dopo il primo rinnovo del contratto, la sig.ra – subentrata al padre - PA PT ha inviato alla sig.ra formale disdetta per la data del 31.7.2024, che è Parte_3 stata ricevuta tempestivamente il 16.1.24 (doc. 3 all. a citazione);
-dopo la morte della sig.ra e il subentro del fratello già convivente Parte_3
, la locatrice sig.ra ha inviato al nuovo conduttore Controparte_1 PA una lettera per ribadire la volontà di riavere il bene per la data del 31.7.24, che è stata ricevuta il 17.6.24 (doc. 4 all. a citazione).
Il punto controverso della lite è sulla revoca orale della disdetta che la sig.ra PA
avrebbe effettuato – secondo la tesi del sig. – durante un
[...] Controparte_1 colloquio telefonico avuto con la sua dante causa sig.ra nel gennaio 2024, Parte_3 quando ancora questa era in vita.
Con riferimento a detta revoca orale, da una parte si osserva che l'unico teste indicato da parte conduttrice, che avrebbe assistito alla telefonata intervenuta tra e PA
, è ; egli è figlio della deceduta conduttrice e nipote Parte_3 Persona_1 dell'odierno intimato, inoltre – per quanto si legge negli atti – egli risiede tutt'oggi di fatto nel bene, dunque potrebbe avere interesse contrario al rilascio (pag. 8 comparsa di costituzione nella fase sommaria, pag. 9 memoria integrativa nella fase di cognizione); pertanto sulla sua attendibilità è lecito dubitare.
Dall'altra parte, ritiene questo giudice che sia da confermare il principio generale più volte ribadito dalla Corte di Cassazione in tema di recesso nel contratto: è facoltà delle parti, nell'esercizio della loro autonomia, far venire meno gli effetti estintivi del recesso “ponendo in essere una manifestazione concorde di volontà che, nel caso di contratto in forma scritta ad substantiam, deve risultare da atto scritto” (C.C. 1454/19, 14730/00).
In materia di locazione, la più attenta giurisprudenza, come già evidenziato nella ordinanza che ha disposto il rilascio, ritiene che – a seguito della disdetta - perchè il rapporto si possa intendere, rispettivamente, ripristinato o proseguito in iure occorre una manifestazione di volontà negoziale bilaterale. Tale volontà può manifestarsi:
a) attraverso un negozio formale nel quale le parti si danno atto che la disdetta deve intendersi priva di effetti, se la cessazione si sia verificata, ovvero inidonea a determinare la cessazione, se la relativa scadenza (per cui è stata inviata) non si sia ancora verificata, e che, dunque, il rapporto si deve o si dovrà considerare tacitamente rinnovato come lo sarebbe stato se la disdetta non fosse (mai) stata inviata e fosse scattata la tacita rinnovazione ai sensi della previsione di legge regolatrice, nella specie quella della L. n. 392 del 1978, art. 28, comma 1;
b) oppure attraverso comportamenti significativi di natura negoziale tacita implicanti la concorde volontà delle parti di determinare quello stesso effetto” (C.C. 10542/14).
Sulla necessità di un univoco comportamento tenuto da entrambe le parti successivamente alla scadenza del contratto, dal quale possa desumersi la loro inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto, si vedano: Cass. 708/2021, Cass. 2373/2016, Cass. n. 22234/2014, Cass. 13886/2011 Cass 10963/2010, Cass. 8833/2007, Cass. 257/2006; Cass. n. 27731/2005; Cass 15802/2005, Cass. 10946/2003.
Tanto premesso, non si rinvengono nel caso di specie né un negozio formale – cioè scritto – intervenuto tra le parti dopo la disdetta per ripristinare il contratto o siglarne uno nuovo, né comportamenti significativi – cioè non equivoci - di natura negoziale che consentano di ritenere la volontà della sig.ra di revocare gli effetti della disdetta;
al PA contrario, vi è una lettera del 12.6.24 con cui la locatrice, rivolgendosi all'odierno intimato, conferma la disdetta contrattuale e chiede la liberazione del bene per la data del 31.7.24
Tale missiva è stata ricevuta dal sig. il 17.6.24 (doc. 4 parte intimata, Controparte_1 incontestato) e – a quanto consta - è rimasta priva di riscontro e di contestazione sino alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto;
le due lettere, prodotte da parte intimante sub doc. 3 e 4 (diffida e successiva conferma) rappresentano una volontà univoca della locatrice, priva di contraddizioni.
Quanto alla mancanza di motivazione della disdetta (argomento introdotto da parte opponente nella memoria integrativa) è evidente che l'obbligo di indicare i motivi del diniego di rinnovo discende dall'art. 3 della l. 431/98 ed è riferito solo alla prima scadenza;
nel contratto oggetto di causa (doc. 2 parte intimante) il richiamo all'art.

3 - che compare nella clausola 1 - è infatti espressamente legato al primo periodo di vigenza del contratto: 1.8.12-31.7.16. La possibilità di disdetta senza motivazione dopo la prima scadenza deriva direttamente dalla legge speciale, anche laddove le parti non ne abbiano fatto espressa menzione in contratto.
Con riferimento alle indennità di occupazione: in applicazione dell'art. 1591 cc, queste dovranno essere corrisposte dal sig. sino alla effettiva restituzione Controparte_1 del bene.
Al termine della lite la parte conduttrice risulta soccombente e pertanto deve essere condannata alla refusione delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore (indeterminato), della non particolare complessità della controversia e delle sole fasi effettivamente svolte.
Non si rinvengono i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 cpc.

PQM

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa n. rg. 18883/24, ogni diversa domanda, eccezione o istanza disattesa e rigettata, così provvede:
-dichiara la risoluzione - alla data del 31.7.24 - del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sito in Chioggia – Ve, Via Libra 9, siglato il giorno 1.8.12, meglio descritto in atti;

-conferma la ordinanza di rilascio 26.9.24 ed ordina la restituzione immediata del bene, libero da cose e persone, se non ancora avvenuta;

-condanna il sig. al pagamento del corrispettivo convenuto per la Controparte_1 locazione per ciascun mese dal 1.8.24 sino alla riconsegna del bene;

- condanna il sig. a rifondere alla locatrice sig.ra le Controparte_1 PA spese di lite della fase sommaria e di cognizione del giudizio, inclusa la di mediazione, che liquida in complessivi € 4.300,00 per competenze, CU e marca iscrizione e spese di notifica, spese generali 15%, cpa e iva come per legge.
Venezia, 11 marzo 2024
IL GOP
Paola Fracassi