REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI - SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Matteo Prato, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 2941 del R.G.A.C. 2022, promossa da:
(c.f. e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Mario Elmo;
C.F._2
- attori- contro
(c.f. ); CP_1 C.F._3
-convenuto contumace-
Conclusioni: come in atti, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione ritualmente notificato e hanno evocato Parte_1 Parte_2 in giudizio innanzi all'intestato AL , assumendo che in data 7.5.2021 - nella CP_1 qualità di promissari acquirenti - avevano stipulato con il predetto convenuto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il bene immobile sito nel Comune di Crosia
(frazione di Mirto) alla via Picasso n. 7, “censito al catasto della provincia di Cosenza al Foglio 4, p.lla 262 sub. 2”. Hanno riferito, altresì, che il corrispettivo per la vendita era stato concordemente pattuito in € 66.000,00 (di cui “€ 50.000,00” versati a titolo di “caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c.”).
Hanno lamentato, tuttavia, che il - invitato dallo studio notarile a depositare la CP_1 documentazione necessaria alla stipula del contratto definitivo - “consegnava il proprio rogito di acquisto, redatto dal notaio in data 07/01/2000, rep. 44297, comunicando altresì che Per_1 presso l'Agenzia delle Entrate-Settore Territorio di Cosenza, l'unità immobiliare indicata nel contratto preliminare di vendita, identificata catastalmente in agro di Crosia al foglio 4, p.lla 262 sub 2, rappresentata dalla planimetria rilasciata dal medesimo ufficio in data 22/10/2021, era stata
“soppressa”, per come da visura rilasciata in data 19/10/2022, giusta denuncia di variazione Prot.
CS0126126 del 21.07.2022, avente causale di “Fusione-ampliamento”, con costituzione di nuovi subalterni 8 e 9, quest'ultimo in qualità di bene comune non censibile e che l'unità immobiliare oggetto di compravendita all'attualità risultava avere i seguenti dati: Foglio 4, p.lla 262 sub 8” (v. pag. n. 2 e pag. n. 3 atto di citazione).
Hanno riferito, inoltre, che alla luce della variazione intervenuta, lo studio notarile aveva richiesto al i titoli sottesi a tali trasformazioni e che lo stesso aveva riferito che “una porzione CP_1

dell'unità immobiliare era stata realizzata dal proprio genitore dante causa in assenza di titolo edilizio antecedentemente l'anno 1967 giusta “Denuncia di nuova costruzione” presentata all'allora Ufficio Tecnico Erariale in data 09/09/1968 con la scheda n° 2058, per una seconda porzione era stata rilasciata dal Comune di Crosia in data 19/10/1998 la concessione edilizia in sanatoria n° 562 e per una terza porzione era stata rilasciata dal Comune di Crosia in data
16/03/2000 la concessione edilizia n. 17 avente per oggetto la “demolizione e la ricostruzione di un fabbricato con struttura portante in C.A. con una superficie coperta di mq. 51,60 ed un volume di mc. 131, 58”” (v. pag. 3 atto di citazione).
Non ritenendo sufficiente la predetta documentazione e stante l'impossibilità di redigere l'atto da parte dello studio notarile, parte attrice ha dedotto di aver dato incarico al proprio tecnico di fiducia
EO. , il quale - dopo aver effettuato le necessarie verifiche presso gli uffici Testimone_1 preposti - aveva riscontrato una serie di irregolarità urbanistiche taciute dal promittente venditore all'atto della sottoscrizione del preliminare. Tanto premesso, hanno concluso invocando l'accoglimento delle conclusioni che di seguito si trascrivono: “Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice presso il AL di Castrovillari, contrariis reiectis: 1)
Accertare e dichiarare che il sig. è responsabile per proprio esclusivo CP_1 inadempimento della mancata stipula dell'atto di vendita dell'immobile di cui al contratto preliminare del 07/05/2021 intercorso con gli odierni attori;
2) Accertare e dichiarare che il sig.
, per quanto accertato al punto che precede, ai sensi dell'art. 1385 c.c., è tenuto alla CP_1 restituzione del doppio della caparra sin'ora versata dagli odierni attori, quindi € 100.000,00 e che il contratto preliminare di vendita deve intendersi risolto per esclusivo responsabile inadempimento del convenuto;
3) Accertare e dichiarare che i sigg.ri e , per quanto sopra Pt_1 Pt_2 accertato e dichiarato hanno subito danni esistenziali quantificati in € 10.000,00 cadauno o altra somma che questo AL deciderà secondo propria equità e giustizia e che possa risarcire il danno esistenziale patito;
4) Condannare, di conseguenza, il convenuto all'immediato pagamento in favore degli attori, in solido tra loro, della somma di € 100,000,00 quale doppio della caparra ex art. 1385 .c. già versata in suo favore;
5) Condannare il convenuto all'immediato pagamento in favore degli attori, in solido tra solo, dei danni esistenziali da questi patiti quantificati in €
10.000,00 cadauno o quella somma che verrà determinata da questo Ill.mo Giudice secondo equità
e giustizia;
6) Condannare i convenuti al pagamento delle spese e competenze del giudizio, salvezze e riserve”.
Nonostante la rituale e tempestiva notifica della citazione, il convenuto non si è costituito in giudizio.
Il giudizio veniva istruito a mezzo produzione documentale e prova testimoniale;
all'esito dell'udienza “cartolare” del 17.1.2025, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni dei procuratori delle parti, come in atti rassegnate, con concessione del termine di 60 giorni per il solo deposito di comparsa conclusionale.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente, va dichiarata la contumacia del convenuto , il quale - sebbene CP_1 ritualmente evocato in giudizio - non ha inteso costituirsi.

2. Come noto, secondo il costante e granitico insegnamento della Corte di Cassazione, inaugurato dalla celebre pronuncia a Sezioni Unite n. 13533 del 30.10.2001, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”. D'altra parte, tale arresto appare coerente tanto con il principio di presunzione della persistenza del diritto, in virtù del quale - una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto entro un certo termine - grava, poi, sul debitore l'onere di dimostrare l'esistenza del fatto estintivo costituito dal suo (esatto) adempimento, quanto con il principio di riferibilità o vicinanza della prova.
Tale ripartizione dell'onere della prova vale anche nel caso di contumacia del debitore (cfr.
Cassazione civile, sez. VI, 17.11.2021, n.34947).

3. Giova poi da subito registrare come costituisca approdo giurisprudenziale pacifico il principio secondo cui “lo stabilire se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo ovvero un contratto preliminare di compravendita, rimettendo l'effetto traslativo ad una successiva manifestazione di consenso, si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito;
tale accertamento è incensurabile in Cassazione se è sorretto da una motivazione sufficiente ed esente da vizi logici o da errori giuridici e sia il risultato di un'interpretazione condotta nel rispetto delle regole di ermeneutica contrattuale dettate dagli art. 1362 e seguenti del codice civile” (in tal senso, ex multis, Cassazione civile, sez. II, 20/11/2007, n. 24150).
Al fine di attribuire ad una convenzione negoziale la natura giuridica di contratto di compravendita ovvero di semplice preliminare, è determinante l'identificazione del comune intento dei paciscenti, diretto, nel primo caso, al trasferimento della proprietà della res verso la corresponsione del prezzo conformemente alla causa negoziale sancita dall'art. 1470 c.c. e, nel secondo, all'insorgenza di un particolare rapporto obbligatorio che impegni le parti medesime ad un'ulteriore manifestazione di volontà alla quale sono rimessi il trasferimento del diritto dominicale sul bene e il pagamento del prezzo (pur nella consapevolezza che la previsione della traditio del bene e/o il pagamento - anche totale - del prezzo non costituiscono profili incompatibili con l'intento di stipulare un semplice preliminare di vendita, ben potendo le parti manifestare, con pattuizioni di tal specie, null'altro che l'intento di anticipare le prestazioni del futuro contratto definitivo).
In tema di interpretazione dei contratti ex art. 1362 c.c., il primo e principale strumento dell'operazione ermeneutica è costituito dalle parole che compongono la formulazione letterale dell'accordo negoziale: dalle espressioni lessicali impiegate dalle parti occorre muovere per la ricerca della comune intenzione dei contraenti, non trascurando tuttavia l'applicazione delle regole di interpretazione funzionale e sistematica in guisa da ricavarne la sicura conferma del significato delle parole adoperate nel contratto.

4. Detto che sulla scorta del chiaro tenore letterale non sussistono dubbi in ordine alla sussumibilità del negozio giuridico intercorso tra gli odierni contendenti in data 7.5.2021 nella categoria del contratto preliminare di compravendita immobiliare c.d. “ad effetti anticipati”, giova evidenziare come - secondo i più recenti approdi dottrinali e giurisprudenziali - tale tipologia negoziale non sia più inquadrabile come un mero pactum de contrahendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo, sicché il suo oggetto è non solo e non tanto un facere (consistente nel manifestare successivamente una volontà rigidamente predeterminata quanto alle parti e al contenuto), quanto piuttosto un dare, che si sostanzia nel garantire il trasferimento del diritto sul bene, che costituisce il risultato pratico avuto di mira dai contraenti (vedasi, in tal senso, Cass., Sez. Unite, sentenza n.
11624 del 18.5.2006). Con il contratto preliminare, infatti, non si assume solo l'obbligo di prestare il consenso, ma anche e soprattutto l'obbligo di approntare e rendere possibile l'esecuzione delle prestazioni finali all'esito del definitivo.
Da tale ordine di considerazioni e dalla qualificazione del preliminare come contratto la cui causa è il programma prestazionale finale, appare logico inferire che integra inadempimento del preliminare non solo il rifiuto opposto da una delle parti alla stipula del definitivo, ma anche l'omissione di tutte le attività preparatorie necessarie per rendere il risultato finale utilmente conseguibile.

5. La giurisprudenza di legittimità è unanime nell'affermare che "in materia di responsabilità contrattuale, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell'art. 1455 c.c., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito e, con specifico riferimento al concetto di "non scarsa importanza", ha precisato che "il giudice per valutarne la gravità dell'inadempimento contrattuale deve tener conto di tutte le circostanze oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale" (cfr. Cassazione civile sez.
III, 04/03/2022, n. 7187).
Il giudice, per valutarne la gravità, deve “tener conto in primo luogo di un parametro oggettivo, dovendosi verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione , ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità. L'apprezzamento dell'interesse del creditore all'adempimento della prestazione integra l'elemento oggettivo della gravità dell'inadempimento, laddove nell'elemento soggettivo rientrano i comportamenti dell'una e dell'altra parte tali da rendere, nel caso concreto, meno grave un inadempimento che sotto il profilo oggettivo, avuto riguardo all'interesse della parte non inadempiente, raggiungerebbe la soglia della risoluzione. La valutazione della gravità dell'inadempimento sotto il profilo oggettivo comporta la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), si da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale. Essa quindi non si limita ad una stima meramente economica della parte di prestazione rimasta inadempiuta ma considera in che misura l'inadempimento precluda alla parte non inadempiente di realizzare l'interesse che intendeva perseguire e per il quale ha instaurato il vincolo obbligatorio con l'altra parte" (cfr., ex multis, Cass. civ., 22346/2014).

6. Tanto premesso e venendo all'esame della domanda con cui gli odierni attori hanno invocato lo scioglimento del vincolo contrattuale de quo, la restituzione del doppio della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni patiti a causa dell'altrui condotta contra legem, osserva questo AL che i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall'altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale. La giurisprudenza di legittimità ha, infatti, in più occasioni avuto modo di precisare che “la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum” (da ultimo, vedasi Cassazione civile, sez. II, 27/04/2016, n. 8417).
Detto altrimenti, in tema di caparra confirmatoria la disposizione di cui al comma 2 dell'art. 1385
c.c. (relativa alla facoltà della parte non inadempiente di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta o esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile tutte le volte in cui detta parte, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario dell'azione di risoluzione del negozio, perdendo in tale ipotesi la caparra la sua funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno.

6.1 Ebbene, venendo all'esame della res controversa per cui pende il presente giudizio, ritiene questo AL che integri inadempimento colpevole e di non scarsa importanza imputabile in via esclusiva al promittente alienante - e, dunque, pienamente idoneo a legittimare l'esercizio del recesso di cui all'art. 1385 c.c. da parte dei promissari acquirenti, anche in ragione della chiara portata dell'art. 6 del regolamento contrattuale, a tenore del quale “In caso di inadempimento di una delle due parti l'altra parte si avvarrà della caparra ai sensi dell'art. 1385 del Codice Civile recedendo dal contratto e trattenendo o pretendendo la restituzione del doppio della caparra” - il fatto che , pur a fronte degli impegni assunti con il contratto in esame (v. scrittura CP_1 privata del 7.5.2021 e, in particolare, l'art. 2 “La parte promittente venditrice garantisce la piena e libera proprietà dell'immobile oggetto della presente scrittura e la sua libertà da qualsiasi peso, vincolo, ipoteche ecc. e vende l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, come visto e piaciuto, ai sensi delle leggi vigenti” e l'art. 4 “La parte promittente venditrice si obbliga a consegnare al notaio ogni tipo di documento richiesto per la stipula della compravendita”), non si sia attivato per il perfezionamento del contratto definitivo sanando le irregolarità urbanistiche - peraltro preesistenti alla stipula del preliminare e sottaciute ai promissari acquirenti - e fornendo allo studio notarile la documentazione necessaria alla stipula dello stesso.
Al riguardo, all'udienza del 16.2.2024 il teste di parte attrice , dopo aver precisato di Testimone_2 essere collaboratore dello studio notarile da oltre trent'anni con il compito di verificare Per_1
“gli elementi costitutivi degli atti pubblici da stipulare”, escusso sulle circostanze di cui ai capitoli n. 2, n. 3 e n. 4 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. di parte attrice (2.“Vero che gli odierni attori, unitamente al sig. si recavano, per un incontro preliminare alla stipula CP_1 dell'atto di vendita, presso lo studio del notaio di Corigliano-Rossano, ove, Persona_2
l'avv. , che lavorava presso il detto studio notarile, invitava il a fornire una Testimone_2 CP_1 serie di documenti dell'immobile necessari per la stipula del contratto di compravendita”; 3. “Vero che l'avv. anche alla luce delle modifiche catastali indicate dal convenuto, chiedeva a Tes_2 quest'ultimo ulteriore documentazione stante l'impossibilità di redigere l'atto”; 4. “Vero che il convenuto forniva la documentazione richiesta dallo studio notarile”), ha così riferito: “Confermo la circostanza 2) e preciso che tanto mi consta perché sono stato io che ho chiesto al la CP_1 produzione di una serie di documenti al fine della stipula del contratto;
Confermo la circostanza 3)
e devo precisare che già nella prima fase della contrattazione il mi riferiva che vi erano dei CP_1 problemi attinenti alla regolarità urbanistica dell'immobile. Per cui chiesi allo stesso di produrmi idonea documentazione dell'ente pubblico al fine di superare la problematica. Il se non CP_1 erro nel maggio 2021, mi presentò la documentazione riguardante il frazionamento dell'immobile e pertanto confermo la circostanza 4); Sub 4: Rilevai subito che il frazionamento catastale non era quello della documentazione in origine richiesta e aggiunsi che proprio in ragione del frazionamento si innesca un diverso carico urbanistico. Ma il non portò alcuna CP_1 documentazione in tal senso”. Escusso, altresì, sui capitoli n. 8, n.10 e n. 11 della predetta memoria (8) “Vero che il convenuto rendeva possibile il perfezionamento dell'atto di vendita”; 10) “Vero che, ad oggi, il CP_1 ha provveduto a fornire la documentazione necessaria per il perfezionamento dell'atto di
[...] vendita del bene”; 11) “Vero che il Sig. si presentava presso lo studio notarile, CP_1 dopo la formale diffida dell'avv. Elmo, al fine di perfezionare l'atto di vendita derivante dal preliminare di vendita del 07/05/2021”), ha così risposto: “Devo precisare che a fronte di quello che ho poc'anzi riferito io ho bloccato la stipula dell'atto. Preciso che il è venuto più volte CP_1 in studio e mi ha chiesto di procedere alla stipula ritenendo, a suo dire, che i documenti erano idonei;
ma io ho bloccato la stipula. Con riferimento alla circostanza 10) nessun documento è stato prodotto dal Sub 10: Confermo la circostanza 11) per come ho detto il si è CP_1 CP_1 presentato in studio ma io gli ho riferito l'irregolarità della documentazione”.
Ed ancora, nella perizia di parte a firma del EO. , prodotta il 23.12.22, si legge: Testimone_1
“Dallo studio della documentazione acquisita ed in atti nonché dalla comparazione tra lo stato di fatto e la planimetria catastale rappresentante il sub. 2 (allegato 3) redatta dal EO.
[...]
e datata 05.02.1987 allegata alla “Denuncia di variazione” Prot. n. 366 del 13.03.1997 Per_3
(allegato 9), emerge inconfutabilmente come la stessa rappresenti sia l'unità immobiliare ante
1967 denunciata all'Ufficio Tecnico Erariale in data 09.09.1968 con scheda n. 2058 (e di cui vi è riscontro in atti) sia l'ampliamento realizzato tra gli anni 1977-1980 (tale dichiarato sulla domanda di condono allegato 10) e per il quale è stata rilasciata la Concessione Edilizia in sanatoria n° 562/1998 (allegato 7). […] Relativamente alla porzione di unità immobiliare oggetto di demolizione e ricostruzione giusto Concessione Edilizia n° 17/2000 si evidenzia che per la stessa i danti causa dell'attuale promittente venditore sig.ri e nel rogito Controparte_2 CP_3 per Notaio Rep. 44297 del 07.01.2000 (allegato 2) dichiarano: - “quanto infra (il sub. 2) Per_1
è stato venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto in cui attualmente si trova, con tutti i diritti servitù, accessioni e pertinenze ed ivi comprese le quote condominiali come per legge, con particolare riferimento al piccolo locale deposito insistente nella corte di pertinenza e non riportato in catasto”; - “giusto le disposizioni di cui alle leggi 15/68, 47/85 e le successive modificazioni e proroghe e 165/90, la parte alienante dichiara: a) che quanto in oggetto è stato realizzato in assenza di autorizzazioni amministrative e che in riferimento a ciò è stata presentata presso il Comune di Crosia in data 30.09.1986 domanda prot. 7395 intesa ad ottenere la concessione in sanatoria, provvedendo al pagamento dell'intera relativa oblazione;
b) che in data 19.10.1998 il Comune di Crosia ha rilasciato la relativa concessione in sanatoria n. 562”. (v. pag.
6, 7 e 8 perizia di parte).
Con particolare riferimento all'unità immobiliare oggetto di concessione edilizia n. 17/2000 il consulente di parte ha riscontrato che “lo stato di fatto RISULTA DIFFORME sia dagli elaborati progettuali (allegato 11) che da quanto depositato al Genio Civile di Cosenza (allegato 12) con conseguenti dichiarazioni mendaci del progettista Arch. del collaudatore Ing. Persona_4
e del sottoscrittore della planimetria catastale rappresentante il sub. 8 (allegato 5) Persona_5 EO. . […] Le difformità accertate tra lo stato di fatto e gli elaborati di cui alla Parte_3
Concessione Edilizia n. 17/2000 consistono in: -ampliamento della sagoma assentita (mq. 51,60) ai piani terra e primo per mq. 13,00 ciascuno;
- ampliamento della volumetria assentita (mq. 131,58) per mc. 29,15; - struttura in C.A. differente da quella assentita per posizionamento dei pilastri e lunghezza travi;
- variazione prospettica sui fronti prospicienti Via Picasso e Via Bernini;
- realizzazione di tramezzature interne;
- variazione della destinazione d'uso” (v. pag. 8 e pag. 9).
Con riferimento, invece, alla concessione edilizia in sanatoria n. 562/1998 le difformità tra lo stato di fatto e gli elaborati, consistono: “- variazione della destinazione d'uso dell'originario vano cantina in camera da pranzo;
- realizzazione di apertura nella muratura portante per il collegamento diretto tra la cantina e l'unità immobiliare ante 1967 nonché realizzazione di apertura nella muratura portante per il collegamento diretto tra la cantina ed i locali di deposito di cui alla concessione edilizia n. 17/2000” (v. pag. 9).
Pertanto, conclude il consulente di parte, “Sulla scorta delle dichiarazioni rese nel rogito per
Notaio rep. 44297 del 07/01/2000 relativamente al “piccolo deposito insistente sulla Per_1 corte di pertinenza non riportato in catasto”, “realizzato in assenza di autorizzazioni amministrative”, di cui non è stata comprovata nei modi e nei termini di legge la sua esistenza alla data del 01/09/1967 (cosa viceversa avvenuta nel medesimo rogito per la porzione di unità immobiliare rappresentata nell'ex scheda n° 2058 e nella planimetria dell'ex sub. 2), la cui consistenza non è ricompresa nella domanda di condono definita con il rilascio della Concessione
Edilizia in sanatoria n° 562, lo stesso deve essere considerato ad ogni effetto di legge privo di autorizzazioni amministrative così come la Concessione Edilizia n° 17/2000 con la quale è stata autorizzata la sua demolizione e ricostruzione è da ritenere priva di efficacia e di validità anche sulla scorta delle difformità riscontrate e compravate nonché delle dichiarazioni mendaci rese”. All'udienza del 16.2.2024 ha confermato il contenuto della perizia a sua firma ed Testimone_1 escusso sulle circostanze di cui ai capitoli n. 5 e n. 6 (5) “Vero che il convenuto, in data 21/07/2022 provvedeva ad accatastare presso gli uffici tecnici preposti alcune modifiche al bene oggetto di vendita”; 6) “Vero che, a seguito di verifiche tecniche, l'immobile oggetto di preliminare di compravendita risultava difforme sia dagli elaborati progettuali che da quanto depositato al Genio
Civile di Cosenza”), ha risposto: “Confermo la circostanza 5) che il ha accatastato CP_1
l'immobile ma quanto rappresentato in planimetria non corrisponde allo stato di fatto Sub 8:
Confermo come ho già riferito la circostanza 6) che gli elaborati erano difformi a quanto depositato al Genio Civile”.
Parte convenuta - non costituendosi in giudizio - non ha provato di non aver potuto adempiere per cause ad essa non imputabili.
Pertanto, in accoglimento della domanda spiegata dagli attori, va dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita intercorso in data 7.5.2021 tra , Parte_1
e in virtù del recesso legittimamente operato dai primi ai sensi Parte_2 CP_1 dell'art. 1385 c.c. in ragione del grave inadempimento imputabile in via esclusiva all'odierno convenuto.

6.2 Alla luce del chiaro tenero letterale del predetto preliminari, non sussistono dubbi poi circa la qualificazione della dazione della somma di € 45.000,00 quale “caparra confirmatoria”, dovendo trovare applicazione l'insegnamento della Cassazione secondo cui “qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione "caparra confirmatoria", la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva” (ex multis, Cassazione civile, sez. II,
20.12.2013, n. 28573).
Va da sé, dunque, che - stante la piena legittimità del recesso operato dagli istanti - va riconosciuto il diritto degli stessi alla restituzione del doppio della caparra versata contestualmente alla sottoscrizione del contratto in esame (come si evince al punto settimo del predetto accordo negoziale).

6.3 Infondata, poi, è la sollevata eccezione di nullità del contratto preliminare.
La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono e non può, pertanto, applicarsi al contratto preliminare i cui effetti sono meramente obbligatori (S.U. n. 8230/2019).

7. Par d'uopo, poi, evidenziare che “ai sensi dell'art. 1458 c.c., alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'“accipiens”, il dovere di restituzione, anche se le prestazioni risultino ricevute dal contraente non inadempiente. Se tale obbligo restitutorio ha per oggetto somme di denaro, il ricevente è tenuto a restituirle maggiorate degli interessi calcolati dal giorno della domanda di risoluzione e non da quello in cui la prestazione pecuniaria venne eseguita dall'altro contraente”
(Cassazione civile sez. I, 20/03/2018, n. 6911).
Non potrà, tuttavia, essere disposto il rilascio dell'immobile in favore del non essendosi CP_1 questi costituito in giudizio ed avanzato domanda di tal fatta, in linea con il costante insegnamento della Cassazione secondo cui “la risoluzione del contratto pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 c.c., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice a emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa;
ne deriva che, in assenza di un'espressa domanda della parte, il giudice non può emanare i provvedimenti restitutori conseguenti alla risoluzione del contratto” (Cassazione civile sez. II, 29/07/2016, n.15909).

8. Per completezza si osserva che comunque non meritevole di accoglimento risulta la richiesta di risarcimento del “danno esistenziale” asseritamente subìto dagli attori “per la situazione venutasi a creare per esclusiva responsabilità di parte convenuta che ha provocato notevole stress e preoccupazione, costringendo i sigg.ri e ad abitare un bene senza le dovute Pt_1 Pt_2 garanzie tecniche con inevitabili preoccupazioni di natura geologica e legale, a privarsi dell'ingente importo già versato senza poter concludere la compravendita del bene stesso, a cercare una nuova abitazione confacente alle proprie esigenze”; trattasi, invero, di prospettazione già dedotta in maniera alquanto generica, rimasta peraltro priva di adeguato riscontro probatorio;
detto altrimenti, parte istante non ha adeguatamente allegato (e, tanto meno, provato) l'esistenza di specifici elementi di fatto dai quali poter desumere l'esistenza e la consistenza del pregiudizio asseritamente patito a causa della condotta contra legem ascritta al convenuto. Come noto, il sorgere del diritto al ristoro dei danni ed alla relativa reintegrazione patrimoniale postula il raggiungimento della prova del pregiudizio effettivo e reale incidente nella sfera patrimoniale (o non patrimoniale) del soggetto danneggiato e la sua specifica entità.
Sul punto, non appare ultroneo osservare come, per giurisprudenza ampiamente consolidata, “il concreto esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice del merito dagli artt. 1226 e 2056 c.c., s'inquadra nel potere generale attribuitogli dal disposto dell'art. 115 c.p.c., sì che non si estrinseca in un giudizio d'equità ma in un giudizio di diritto caratterizzato dall'equità giudiziale correttiva od integrativa, e trova ingresso a condizione che la sussistenza di un danno risarcibile nell'an debeatur sia stata dimostrata ovvero sia incontestata o infine debba ritenersi in re ipsa in quanto discendente in via diretta ed immediata dalla stessa situazione illegittima rappresentata in causa, nel solo caso di obiettiva impossibilità o particolare difficoltà di fornire la prova del quantum debeatur. Grava, pertanto, sulla parte interessata dimostrare, secondo la regola generale posta dall'art. 2697 c.c., ogni elemento di fatto, di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta difficoltà, al fine di consentire che l'apprezzamento equitativo esplichi la sua peculiare funzione di colmare soltanto le lacune riscontrate insuperabili nell'iter della precisa determinazione della misura del danno stesso” (ex multis, Cassazione civile, sez. III, 08/01/2016, n. 127).
La facoltà di liquidare in via equitativa il danno presuppone, da un lato che sia concretamente accertata l'ontologica esistenza di un danno risarcibile (di cui non è stata data prova nel caso di specie) e, dall'altro, che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno dipenda da fattori oggettivi e non già dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegare e dimostrare gli elementi dai quali desumere l'entità del danno.
Ebbene, alla luce di tale ordine di considerazioni ed osservato che la situazione per cui pende l'odierno procedimento non è sussumibile tra quelle per le quali vi sia impossibilità o estrema difficoltà della prova del danno tali da legittimare la liquidazione equitativa (cui può farsi ricorso solo a condizione che l'esistenza del danno sia comunque dimostrata, sulla scorta di elementi idonei a fornire parametri plausibili di quantificazione), ritiene questo AL che la mancanza di prova del danno sia di per sé sola sufficiente a fondare una statuizione di rigetto della domanda risarcitoria trattandosi di domanda rimasta priva di adeguato riscontro probatorio in ordine ai concreti pregiudizi asseritamente patiti.

9. Quanto, infine, alla disciplina delle spese e competenze di lite, le stesse seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo le disposizioni di cui al D.M. n. 55/2014 ess. mm. e ii., tenuto conto del valore della causa (parametrato al criterio del “decisum”) dell'attività effettivamente prestata e del livello di complessità delle questioni affrontate (nello specifico, €
1.400,00 per la fase di studio;
€ 1.000,00 per la fase introduttiva;
€ 2.900,00 per la fase istruttoria/trattazione ed € 2.200,00 per la fase decisionale).
Va ricordato che ai fini della distribuzione dell'onere delle spese del processo tra le parti, essenziale criterio rivelatore della soccombenza è l'aver dato causa al giudizio, pertanto la soccombenza non è esclusa dalla circostanza che, una volta convenuta in giudizio, la parte sia rimasta contumace o abbia riconosciuto come fondata la pretesa che aveva prima lasciato insoddisfatta, così da renderne necessario l'accertamento giudiziale (Cassazione civile sez. VI, 25.5.2020, n.9599; Cassazione civile sez. VI, 29.5.2018, n.13498).

P.Q.M.

Il AL di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 2941/2022 R.G. - ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa ed assorbita - così provvede:
1) Dichiara la contumacia di . CP_1
2) Dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita intercorso in data 7.5.2021 tra , e in virtù del recesso legittimamente Parte_1 Parte_2 CP_1 operato dai primi ai sensi dell'art. 1385 c.c. ed in ragione del grave inadempimento imputabile in via esclusiva al convenuto contumace.
3) Per l'effetto, condanna alla restituzione - in favore di parte attrice - della CP_1 somma di € 90.000,00, oltre interessi legali calcolati dal dì della notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio e sino al soddisfo.
4) Rigetta la richiesta di risarcimento danni proposta da parte attrice.
5) Condanna a rifondere - in favore di parte attrice - le spese e competenze di lite CP_1 del presente giudizio che vengono liquidate in complessivi € 7.500,00, oltre accessori come per legge, con distrazione a beneficio del procuratore dichiaratosi antistatario.
6) Ordina al competente conservatore dei Registri Immobiliari di procedere agli adempimenti pubblicitari necessari, con esonero da ogni responsabilità.
Così deciso in Castrovillari, l'1 aprile 2025.
Il Giudice
Dott. Matteo PRATO
Sentenza redatta in collaborazione con l'Addetto all'Ufficio per il Processo dott.ssa Alessandra
Minardi.