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Proc. 10712 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 9/6/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 10712/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione abitativa per cessazione alla scadenza , e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Parte_1 C.F._1
Napoli al Corso Vittorio Emanuele n. 473 presso l'avv. Vincenzo Vivis , dal quale è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto di citazione introduttivo della fase sommaria di convalida
ATTRICE
E
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Controparte_1 C.F._2
Napoli alla via Luigi Settembrini n. 110 presso l'avv. Fulvio Sabia, dal quale è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla memoria integrativa depositata il
25/4/2024
CONVENUTA
CONCLUSIONI :

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parte attrice conclude come da verbale di udienza del 9/6/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del procedimento sommario contrassegnato dal numero di ruolo 9036/2023 R.G., ha intimato lo sfratto per finita Parte_1
locazione nei confronti di assumendo che con contratto Controparte_1
sottoscritto in data 23/2/2015 e registrato il 10/3/2015 al n. 001505 – serie 3T, aveva concesso in locazione a quest'ultima, per uso di civile abitazione, l'immobile sito in
Napoli, alla via Sagrera n. 9, piano 7°, scala B, int, 28, identificato nel NCEU di Napoli
alla Sez. Avv., Fg 8, Part. 938, Sub 8, Cat. A/2, Vani 7,5, R.C. €. 1.413,80, dietro pagamento del canone di euro 13.200 annui da suddividersi in 12 rate mensili anticipate di euro 1.100 ciascuna entro il giorno uno di ogni mese (Doc. n. 1 atto introduttivo), il tutto con la previsione di una durata quadriennale della locazione, e più precisamente con inizio dall'1/3/2015 e termine il 28/2/2019, prorogata automaticamente in tale data fino al 28/2/2023.
L'attrice ha precisato che, avendo interesse ad ottenere il rilascio dell'immobile locato a tale seconda scadenza contrattuale, con racc. A.R. del 24/5/2022 aveva dato disdetta al contratto di locazione in corso comunicando la volontà di non rinnovare il contratto 3
medesimo (Doc. n. 2 atto introduttivo), senza che però la conduttrice rilasciasse l'immobile.
Si è costituita con comparsa di risposta depositata ex art. 660 comma 5 c.p.c. la CP_1
sostenendo :
a) l'improcedibilità della domanda giudiziale per mancato esperimento del tentativo di mediazione;

b) il difetto di legittimazione attiva dell'intimante;
c) la insussistenza, per il rilascio, di gravi motivi.
Il Giudice in data 8/5/2023 ha emesso ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c., ha disposto il mutamento di rito ex artt. 426 e 667 c.p.c. ed ha onerato parte intimante a dare impulso alla procedura di mediazione obbligatoria, che è stata esperita,
ma senza successo.
Entrambe le parti hanno depositato memorie integrative prima dell'udienza di discussione fissata con la predetta ordinanza di rilascio provvisorio, che successivamente è stata eseguita con conseguente restituzione dell'immobile alla per mezzo Parte_1
dell'Ufficiale giudiziario.
Ciò premesso, nel merito la richiesta di risoluzione del contratto è fondata. Invero la rinnovazione tacita del contratto di locazione postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà
contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi, come nel caso di specie, abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto ( v. sul punto Cass. civ. sez. III, 26/06/2015, n. 13204 ). Ciò in 4
quanto la disdetta di un contratto di locazione è un atto recettizio, che produce i propri effetti ( consistenti nell'impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso ) dal momento in cui perviene al destinatario ( v. sul punto Cass. civ.
sez. III, 2/4/2009, n. 8006 ), e il mancato rinnovo comporta che alla scadenza contrattuale cessa l'efficacia del titolo negoziale che legittima la detenzione del bene in capo al conduttore, con conseguente obbligo di restituzione dell'immobile. Nessun rilievo può
avere poi l'eccezione di mancanza di proprietà del bene in capo all'attrice, atteso che in linea generale la locazione stipulata a non domino non è di per sé un contratto invalido:
esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa nè l'art. 1571 c.c. include,
tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore ( v. Cass. civ. sez. III, 19/11/2013, n. 25911 ). Sotto il profilo della procedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione prima della intimazione dello sfratto, va considerato che ai sensi dell'art. 5 comma 6 lett. b) D.Lgs.
28/2010 nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto la obbligatorietà della mediazione non sussiste, almeno fino al mutamento del rito di cui all'art. 667 c.p.c., e nel caso di specie con l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. è stato assegnato alla intimante un termine per l'esperimento della mediazione, che ha avuto luogo, sia pure senza esito favorevole.
Infine la condanna al rilascio consegue ex art. 1590 c.c. alla pronuncia di risoluzione,
indipendentemente dalle condizioni economiche e di salute del conduttore, anche se nel caso di specie all'accoglimento della domanda principale di dichiarazione della cessazione del rapporto alla scadenza non consegue la necessità di una simile pronuncia,
essendo già stata eseguita la restituzione in data 17/9/2024 in virtù dell'ordinanza emessa ex art. 665 c.p.c.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 , 5
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide ex art. 12 c.p.c.
con quello che secondo la domanda attorea è il valore locativo annuale ( v. Cass. civ. sez.
II, 20/3/1999, n. 2603 ), pari nella fattispecie ad euro 13.200 .
Anche le spese della procedura di mediazione esperita in corso di causa di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25
bis allegata al D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n.
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze 6
discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea di risoluzione e per l'effetto dichiara la cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del 28/2/2023 ;
b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore Controparte_1
di delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione, che si Parte_1
liquidano in complessivi euro 5.500 , di cui euro 5.200 per compensi ed euro 300 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi.
Napoli, 9/6/2025
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi