TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
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VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
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Nel procedimento iscritto al n. 5322/2023 R.G.
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Oggi 18/03/2025 h. 14.41 dinanzi al g.i. designato dott.ssa Ivana Peila compaiono: per parte attrice: avv. SPINNATO SALVATORE per parte convenuta: avv. COCCO MONICA terza chiamata avv. TIZIANA GRANGE in sost avv. FACCENDA
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice: richiama le conclusioni in atti parte convenuta: richiama le conclusioni in atti terza chiamata: richiama le conclusioni in atti.
Le parti discutono la causa: parte attrice ribadisce che il contratto è stato approvato dall'assemblea e le prestazioni effettuate sono pacifiche e i danni allegati da controparte non sono stati provati, anzi si è provato il contrario, e l'avvocato non è stato scelto dall'amministratore ma dai condomini. Insta nella domanda di manleva. Parte convenuta espone i fatti di causa negli stessi termini già illustrati nelle memorie e il secondo preventivo non è stato approvato, insiste nella domanda riconvenzionale richiama l'ordinanza
Tribunale di Torino Sezione ottava in tema di impugnazione di delibera e la condanna è stata causa dall'omessa costituzione in giudizio dell'amministratore.
La difesa della terza chiamata richiama gli atti ed in particolare i limiti di polizza indicati in comparsa. Parte attrice replica ribadendo che il secondo preventivo è stato approvato e le circostanze in punto danno sono tardive e mai contestate all'ex amministratore.
Il giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice unico
Ivana Peila
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava civile
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Il giudice istruttore Ivana Peila, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. 5322/2023 di R.G.,
promossa da:
geom. elettivamente domiciliato in Torino al Corso Inghilterra n. 17 Controparte_1
bis presso lo studio dell'avv. Salvatore Spinnato che lo rappresenta e difende come da procura alle liti in atti;

Parte attrice contro
in persona dell'Amministratore pro Controparte_2
tempore elettivamente domiciliato in Torino alla via Sant'Anselmo n. 2 Controparte_3
presso lo studio dell'avv. Monica Cocco che lo rappresenta e difende per procura alle liti in atti;

Parte resistente e nei confronti di elettivamente domiciliata in Torino alla via Alberto Nota n. 7 presso Controparte_4
lo studio dell'avv. Maurizio Roberto Faccenda che la rappresenta e difende per procura alle liti in atti;

Terza chiamata Oggetto: pagamento compenso amministratore di condominio.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice: “in via principale, nel merito, previo accertamento del rapporto di prestazione d'opera intellettuale intercorso tra le parti, condannare la parte convenuta al pagamento delle prestazioni eseguite dal geom. a suo favore, che si Controparte_1 quantificano in € 7.045,50 lordi oltre interessi di mora ex d.lgs 231/2002 e rivalutazione monetaria dal dì delle singole scadenze fino al saldo definitivo. In via subordinata sempre nel merito: nella denegata ipotesi in cui non vengano riconosciuti gli estremi del rapporto contrattuale, accertato l'arricchimento senza causa del convenuto Condominio in danno al geom. per le prestazioni professionali svolte, procedere alla Controparte_1
determinazione in via equitativa e che si ritiene congruo indicare in misura pari a quella richiesta con la proforma di parcella n. 1068/2022. In via di ulteriore subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della riconvenzionale avversaria, accertata la responsabilità del Geom. per i lamentati danni, dichiarare tenuta la CP_1 [...]
in persona del suo A.D., a tenere indenne l'attore e conseguentemente CP_4
condannare l'Assicurazione al pagamento in favore del Controparte_5
[...
, di tutte le somme che in denegata ipotesi il Geom. dovesse essere CP_1
condannato a corrispondere in dipendenza del sinistro de quo, oltre rivalutazione ed interessi sino al saldo. In ogni caso con il favore delle spese di lite e distrazione a favore del difensore antistatario”.
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per parte convenuta: “in via principale, rigettare la domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto e diritto per i motivi dedotti in atto, mandando assolto il Comprensorio convenuto. In via riconvenzionale, dichiarare tenuto e condannare il Geom. a CP_1
rifondere al la somma di € 3.271,46, da quest'ultimo pagata a seguito di CP_2
soccombenza nel giudizio contumaciale avanti al Tribunale di Torino R.G. 21530/2021; dichiarare tenuto e condannare il Geom. a rifondere al la somma CP_1 CP_2 di € 32.308,00 o altra veriore accertanda in causa, per ingiustificati pagamenti dallo stesso effettuati a sé ed a terzi, senza le dovute approvazioni assembleari. Dichiarare tenuto e condannare il Geom. al risarcimento, in favore del CP_1 Parte_1
, dei danni tutti subiti per mala gestio, da liquidarsi in via equitativa. In
[...]
ogni caso con il favore delle spese di lite”.
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MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
Le domande sono proponibili atteso l'avvenuto esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma primo bis, del d.lgs n. 28 del 2010 e s.m.i.

2.1 Qualificazione del rapporto tra le parti.
La Corte di Cassazione ha chiarito che “il contratto tipico di amministrazione di condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale né è, perciò, subordinato all'iscrizione in albi o elenchi, ai sensi dell'art. 2229 c.c., quanto, piuttosto, al possesso dei requisiti di professionalità ed onorabilità di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c., rientrando l'attività nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, "ex lege" n. 4 del 2013, ed essendo il relativo esercizio disciplinato dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. nonché, in via residuale, dalle norme in tema di contratto di mandato, in forza del rinvio espresso a queste ultime contenuto nel penultimo comma dell'art. 1129 cit.” (Cass. civ., Sez. II, 19 marzo
2021, n. 7874).

2.2 Inadempimento contrattuale e onere prova.
Come noto, la Corte di Cassazione ha da tempo affermato che “il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”
(Cass. civ., Sez. II, 21 maggio 2019, n. 13685) ed “il debitore convenuto per l'adempimento, ove sollevi l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., sarà onerato di allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore agente l'onere di dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione” (Cass. civ., Sez. VI-III, 11 febbraio 2021, n. 3587). Si è altresì chiarito che “le eccezioni di compensazione e di inadempimento differiscono per presupposti e funzione, i quali implicano una diversa distribuzione dell'onere probatorio: la prima, infatti, rileva quale fatto estintivo dell'obbligazione e presuppone che due soggetti siano obbligati l'uno verso l'altro in forza di reciproci crediti e debiti, sicché grava sulla parte che la invoca l'onere della prova circa l'esistenza del proprio controcredito;
la seconda, invece, integra un fatto impeditivo dell'altrui pretesa di pagamento avanzata, nell'ambito dei contratti a prestazioni corrispettive, in costanza di inadempimento dello stesso creditore, con la conseguenza che il debitore potrà limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore l'onere di provare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (Cass. civ., Sez. III, 17 luglio 2023, n. 20719).
In tema di eccezione di inadempimento, recentemente, si è puntualizzato che: a) “il giudice di merito deve verificare se la controparte sia incorsa in un inadempimento attuale e concreto, non rilevando la mera eventualità di un inadempimento potenziale ovvero solo futuro e soggettivamente già paventato dalla parte che propone l'eccezione”; b) “per stabilire se essa sia stata sollevata in buona fede, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte in concreto inadempiente abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, avuto riguardo all'interesse della controparte, valutando la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva” (Cass. civ., Sez. III, 18 febbraio 2025, n. 4134).
Infine, con riferimento alla richiesta di corresponsione del compenso dell'amministratore di condominio, si è evidenziato che “l'assemblea è l'organo competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché, in mancanza di un rendiconto approvato, il credito non può ritenersi né liquido né esigibile” (Cass. civ., Sez. II, 21 giugno 2023, n. 17713).

3.1 Domanda di pagamento del compenso a titolo contrattuale.
Sulla base dei principi di diritto sopra esposti, la domanda di parte attrice non merita accoglimento per i seguenti motivi:
- l'ex amministratore non ha provato di aver diritto al compenso per “l'attività di disamina, raccolta e fascicolazione della documentazione condominiale in caso di cessazione / revoca del mandato” dell'importo di € 5.500,00, oltre iva, poiché – come correttamente esposto dalla difesa del convenuto – la sua nomina non è stata deliberata nell'assemblea CP_5
del 12 gennaio 2021, ma in quella precedente del 28 ottobre 2020 nella quale il preventivo prodotto non conteneva la previsione del compenso per le attività del cui pagamento si discute. La circostanza che in occasione della “ratifica della nomina” l'amministratore abbia esibito un differente preventivo non è sufficiente per ritenere che i condomini lo abbiano approvato, visto che non risulta alcuna discussione in merito dalla lettura del verbale;

- a fronte dell'eccezione di inadempimento del convenuto, l'attore non ha provato di aver effettivamente svolto le attività indicate nella proposta di parcella tanto che non è stato prodotto alcun “verbale di consegna”;
- il compenso non è stato sottoposto all'assemblea dei condomini e, di conseguenza, il credito azionato non è né liquido né esigibile.

3.2 Domanda di condanna all'indennizzo per arricchimento senza causa.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno statuito che, “ai fini del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di ingiustificato arricchimento
(avanzata autonomamente ovvero in via subordinata rispetto ad altra domanda principale)
è proponibile ove la diversa azione - sia essa fondata sul contratto ovvero su una specifica disposizione di legge ovvero ancora su clausola generale - si riveli carente ab origine del titolo giustificativo, restando viceversa preclusa ove quest'ultima sia rigettata per prescrizione o decadenza del diritto azionato o per carenza di prova del pregiudizio subito o per nullità derivante dall'illiceità del titolo contrattuale per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico” (Cass. civ., Sez. Unite, 5 dicembre 2023, n. 33954; Id., Sez. III, 18 dicembre 2024, n. 27008).
Nel caso di specie, la domanda svolta in via di principalità è stata rigettata per difetto di prova dei presupposti e non perché si è accertata l'assenza del rapporto di mandato, con la conseguente inammissibilità della domanda ex art. 2041 c.c.
4 Domanda riconvenzionale di parte convenuta.
La richiesta di condanna al pagamento al risarcimento del danno merita parziale accoglimento, precisamente:
a) contenzioso / , in cui il era Parte_2 Controparte_2 CP_2
convenuto in giudizio (Tribunale di Torino R.G. 21530/2021) e l'amministratore non si è costituito e non ha informato l'assemblea. Dalla lettura dell'ordinanza emerge che la domanda è stata accolta essenzialmente per ragioni formali, ossia l'omessa convocazione della condomina, con la conseguenza che la condotta negligente non è stata dell'amministratore, ma del Presidente dell'assemblea che non ha valutato in modo adeguato la sussistenza dei presupposti per la validità della stessa. Tale accoglimento precludeva di fatto la rilevanza delle doglianze di merito, con la conseguenza che il fatto che il giudice abbia altresì censurato la condotta dell'amministratore di aver sottoposto all'assemblea un rendiconto in assenza di esame delle “pezze giustificative” idonee a verificare la ricostruzione dei movimenti non è sufficiente per l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno (doc. 8 parte convenuta). Non si condivide quanto ribadito in sede di discussione secondo cui la costituzione dell'amministratore avrebbe comportato l'esito vittorioso della causa poiché non è stata fornita la prova della regolarità della convocazione;

b) causa per la revisione delle tabelle millesimali introdotta da alcuni condomini (Tribunale di
Torino, R.G.6767/2022) contro il ed i singoli enti condominiali A, B e C: CP_2
l'omessa costituzione in giudizio non ha cagionato alcun danno, ma ha verosimilmente evitato che il fosse condannato (come gli altri) al pagamento delle spese della CP_5
c.t.u. (doc. 8 parte attrice);
c) gravi errori ed omissioni nella gestione contabile/finanziaria dell'ente rappresentato: la difesa di parte convenuta non ha provato quanto allegato, non essendo sufficiente la produzione della mail inviata dai delegati di contenente un elenco di asseriti CP_2
inadempimenti privi di adeguata documentazione a sostegno (doc. 11);
d) mancata presentazione della situazione patrimoniale a corredo dei rendiconti (in specie manca il dettaglio, nel rendiconto di esercizio 2020/2021, della voce “Fondo Impianti” che era di circa € 100.000,00): la difesa del non ha provato di aver subito alcun CP_5
danno da tale condotta omissiva né ha provato che alcuni condomini abbiano invano espressamente richiesto all'amministratore chiarimenti e documentazione in merito;

e) omessa reiterata convocazione dell'assemblea per la revoca e nomina di nuovo amministratore (doc. 12): la difesa del non ha provato di aver subito alcun CP_5
danno da tale comportamento omissivo;

f) indebite trattenute di compensi per l'attività di controllo e rifacimento dei bilanci 2018/2019
e 2019/2020: benché l'incarico relativo ai bilanci fosse stato effettivamente conferito all'Amministratore (doc. 13), l'ammontare del compenso per tale attività straordinaria non veniva mai discusso e concordato, né tantomeno veniva formalmente deliberato ed autorizzato da alcun organo comprensoriale il pagamento dell'importo di € 14.091,00 e trattenute di compensi pari ad € 9.991,80 per l'attività ordinaria 2020/2021, senza delibera di approvazione del rendiconto: costituisce circostanza non contesta l'omessa approvazione
– allo stato – del rendiconto della gestione 2020/2021 (doc. 14 parte convenuta) che contiene tali voci di spesa (rendiconto ancora riproposto all'ordine del giorno dell'assemblea dei
Delegati del 09/02/2023 ma non approvato neppure in tale sede: cfr doc. 15), con la conseguenza che il prelievo di tali somme in assenza di approvazione dell'assemblea deve ritenersi indebito;

g) indebiti pagamenti a terzi per attività non autorizzate né approvate dall'assemblea, quali ad esempio i compensi pagati all'Avv. Borio per € 7.295,60 (tra l'altro per prestazioni professionali non eseguite) ed € 929,56 per attività di mediazione non effettuata (doc. 16): le allegazioni sono generiche e del tutto sfornite di prova;

h) omessa regolare esecuzione delle delibere assembleari: le allegazioni sono generiche e del tutto sfornite di prova del danno.
Riassumendo, parte attrice viene condannata alla restituzione dell'importo di € 24.082,80 relativo ai compensi per attività svolte dall'ex amministratore ed indicate nel rendiconto
2020/2021 ma non ancora approvate dall'assemblea.
3 Domanda di manleva dell'attore nei confronti della terza chiamata.
Per stessa allegazione della Compagnia di Assicurazioni, l'oggetto della copertura è costituito dall'obbligo di tenere indenne l'assicurato di quanto sia tenuto a pagare quale civilmente responsabile ai sensi di legge o a titolo di risarcimento del danno in relazione all'attività di amministratore di condominio ex art. 1130 c.c.
Per le ragioni sopra esposte la domanda di risarcimento del danno proposta in via riconvenzionale dal Condominio nei confronti dell'ex amministratore è stata accolta nei limiti dell'importo di € 24.082,80 e, di conseguenza, dichiara tenuta e condanna
[...]
a corrispondere tale importo alla parte convenuta. CP_4
La copertura assicurativa non si estende invece alle spese legali dell'attore poiché il medesimo non si è avvalso di difensore designato dalla Compagnia. Attesa l'omessa contestazione della domanda di manleva da parte della Compagnia di
Assicurazioni ed avuto riguardo all'esito della lite, si dichiara la compensazione delle spese di lite tra l'attore ed il terzo chiamato.

p. q. m.

il giudice istruttore in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione,
- rigetta la domanda di parte attrice;

- in parziale accoglimento della domanda di parte convenuta, dichiara tenuta parte attrice al pagamento della somma di € 24.082,80, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo, a favore di parte convenuta;

- in accoglimento della domanda di manleva dell'attore, dichiara tenuta e condanna
[...]
a corrispondere la somma di € 24.082,80, oltre interessi legali dalla sentenza, a CP_4
favore di parte convenuta;
visto l'art. 91 c.p.c.
- dichiara tenuta e condanna parte attrice al pagamento a favore di parte convenuta delle spese di lite che liquida in € 3.387,00 per competenze professionali (di cui € 919,00 per fase di studio, € 777,00 per fase introduttiva, € 840,00 per fase istruttoria e di trattazione ed €
851,00 per fase decisionale), oltre accessori di legge come richiesti;
visto l'art. 92 c.p.c.
- dichiara la compensazione integrale delle spese di lite tra atto e terza chiamata.
Torino, 18 marzo 2025.
Il giudice unico
Ivana Peila 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
4 Spese di lite.
Le spese di lite tra attore e convenuto seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e vengono liquidate come in dispositivo tenuto conto della non elevata difficoltà della causa, dell'istruttoria svolta e di ogni altro elemento di determinazione di cui al d.m. n. 55 del 2014
e s.m.i. (scaglione da € 5.201,00 ad € 26.000,00, tariffa media per le prime due fasi e minima per istruttoria e decisionale attesa l'assenza di istruttoria orale e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c.).