N.R.G. 2483/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Mantova
Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Nicolò Roberto Pavoni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile n.r.g. 2483/2022 promossa da:
(cod. fisc. ) e (cod. fisc. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) con l'avv. Mauro Mocellin C.F._2
parte ricorrente/attrice contro
(P. Iva e Codice Fiscale con l'avv. Eleonora Viola CP_1 P.IVA_1
parte resistente/convenuta
Conclusioni delle parti
Per parte attrice/ricorrente: “IN VIA PRINCIPALE A) Respingersi le domande, eccezioni e deduzioni di parte avversa, perché infondate in fatto ed in diritto. B) Accertarsi e dichiararsi che la società
[...]
con sede in Montichiari (BS), Via Mons. F. Rossi, n° 3, in persona del legale CP_2
rappresentante pro-tempore, è debitrice nei confronti dei IG.ri , residente in [...]
Mantova (MN), Viale Europa, n° 33, e , residente in [...]
n° 33, della capital somma di € 46.756,10 ciascuno, oltre interessi al tasso legale di mora dalla domanda al saldo, per le ragioni in fatto ed in diritto sopra esposte;
C) Conseguentemente condannarsi la società con sede in Montichiari (BS), Via Mons. F. Rossi, n° 3, in Controparte_2
persona del legale rappresentante pro-tempore, a pagare ai IG.ri , residente Parte_1
in Mantova (MN), Viale Europa, n° 33, e , residente in [...]
Europa, n° 33, la capital somma di € 46.756,10 ciascuno quale doppio della caparra versata e rimborso delle spese sostenute, oltre interessi al tasso legale di mora dalla domanda al saldo, per le ragioni in fatto ed in diritto sopra esposte;
IN SUBORDINE D) Accertarsi e dichiararsi la nullità del preliminare di compravendita di immobile stipulato il 13.2.2021 tra la società Controparte_2 con sede in Montichiari (BS), Via Mons. F. Rossi, n° 3, in persona del legale rappresentante pro- tempore, ed i IG.ri , residente in [...], e Parte_1
, residente in [...], per le ragioni in fatto ed in Parte_2
diritto sopra esposte;
E) Conseguentemente. accertata e dichiarata la responsabilità precontrattuale, contrattuale ed/od extracontrattuale della società con sede in Montichiari (BS), Controparte_2
Via Mons. F. Rossi, n° 3, in persona del legale rappresentante pro-tempore, per le ragioni sopra esposte, condannarla a pagare ai IG.ri , residente in [...]
Europa, n° 33, e , residente in [...], la capital Parte_2
somma di € 46.756,10 complessivi, in solido tra loro, oltre interessi al tasso legale di mora dalla domanda al saldo;
IN OGNI CASO F) Vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre al 15% per spese generali, IVA di legge e contributo C.P.A..
Per parte convenuta/resistente: rejectis contrariis, rifuse spese e competenze di lite, - per i motivi dedotti in narrativa, rigettarsi il ricorso ex art.702 bis c.p.c. promosso da e Parte_1 Pt_2
, in quanto inammissibile ed infondato, in fatto ed in diritto;
- per i motivi dedotti in narrativa,
[...] accertare e dichiarare non imputabile il ritardo nell'adempimento al contratto preliminare del
13.02.2021 da parte della stante il rilascio del Permesso di Costruire in data CP_1
14.04.2022 (doc.5); - per i motivi dedotti in narrativa, accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso unilaterale esercitato dai promissari acquirenti inadempienti con il ricorso ex art.702 bis
c.p.c., manifestando la chiara volontà di non avere alcun interesse all'adempimento delle obbligazioni e, per l'effetto, dichiarare l'estinzione delle obbligazioni assunte dalla CP_1
con il contratto preliminare del 13.02.2021 ovvero lo scioglimento o la risoluzione di detto contratto
e dichiarare la legittimità da parte della del trattenimento della caparra confirmatoria CP_1 di €.45.000,00 a titolo di risarcimento dei danni. In via istruttoria, si chiede ammissione
d'interrogatorio formale e di prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova, con riserva di altri:
1) “Vero che la ha presentato la pratica edilizia presso il Comune di Lonato del Garda CP_1
in data 10.07.2019, che ha richiesto pareri rilasciati fra il 2019 ed il 2022, una delibera di Giunta
Comunale avvenuta in data 01.03.2022, la stipula di una convenzione urbanistica in data 31.03.2022 ed è terminata con il rilascio del Permesso di Costruire n.P/2022/00141 in data 14.04.2022, come da documento che viene mostrato al teste (doc.5)”. Si indicano quali testimoni, con riserva di altri: arch. di Bovezzo;
Responsabile del Procedimento arch. presso il Testimone_1 Testimone_2
Comune di Lonato del Garda, Dirigente dello Sportello Unico per l'Edilizia dr. Michele Spazzini del
Comune di Lonato del Garda. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di lite.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702-bis depositato in data 16.9.2022, i IG.ri e Parte_1 Pt_2
esponevano: che i ricorrenti avevano sottoscritto, in data 13.2.2021, un preliminare di
[...]
compravendita di immobile da costruire in Lonato del Garda (BS) con la società Controparte_2
per un corrispettivo pari alla complessiva somma di € 265.000,00, IVA compresa;
che tale immobile avrebbe dovuto essere destinato dai promissari acquirenti a propria casa di abitazione;
che essi avevano quindi agito nella veste di consumatori, ai sensi del Decreto legislativo 6.9.2005, n° 206; che, alla sottoscrizione di tale preliminare, i IG.ri e avevano versato la somma di Pt_1 Pt_2
€ 45.000,00 a titolo di caparra confirmatoria con assegno n° 8227120755-09 di Intesa San Paolo;
che il preliminare era stato registrato con una spesa di € 1.012,20, come da quietanza di versamento;
che l'immobile avrebbe dovuto essere completato entro il 30.3.2022; che, con PEC del 10.2.2022, il procuratore dei ricorrenti, visto che i lavori non erano ancora iniziati, aveva proposto di cercare una soluzione bonaria della vertenza, essendo evidente che l'immobile non avrebbe potuto essere terminato nel termine concordato, ma nessun accordo era stato raggiunto tra le parti;
che i lavori per la costruzione dell'immobile in questione non erano stati nemmeno iniziati entro il termine previsto per la consegna, essendo stata affissa all'esterno del cantiere la comunicazione dell'inizio degli scavi solo in data 22.6.2022; che i ricorrenti avevano sostenuto l'ulteriore spesa di € 1.250,00 ciascuno per le provvigioni di mediazione, come risultava dalle fatture prodotte in giudizio che riportano la quietanza di pagamento;
che i IG.ri e intendevano recedere dal contratto per Pt_1 Pt_2
inadempimento della controparte ed ottenere la restituzione del doppio della caparra versata e delle spese di registro e mediazione inutilmente sostenute. Parte ricorrente rilevava: che era provato il versamento della caparra di € 45.000,00, per effetto della quietanza di tali somme apposta al preliminare e della ricevuta dell'assegno relativo di cui in fatto, nonché il pagamento della provvigione per la mediazione;
che l'inadempimento della promittente venditrice era evidente, come risultava dal fatto che, a tre mesi dalla scadenza del termine per la consegna dell'immobile, non erano ancora iniziati gli scavi per l'edificazione; che, pertanto, risultava dovuta ai promissari acquirenti una somma pari al doppio della caparra versata, a seguito dell'inadempimento della promittente venditrice oltre che il pagamento, a titolo di risarcimento del danno, delle somme sostenute per la registrazione del preliminare e per la mediazione. Parte ricorrente concludeva nei seguenti termini:
“IN VIA PRINCIPALE A) Accertarsi e dichiararsi che la società con sede in Controparte_2
MONTICHIARI (BS), Via Mons. F. Rossi, n° 3, in persona del legale rappresentante pro-tempore, è debitrice nei confronti dei IG.ri , residente in [...]
Europa, n° 33, e , residente in [...], della capital Parte_2 somma di € 46.756,10 ciascuno, oltre interessi al tasso legale di mora dalla domanda al saldo, per le ragioni in fatto ed in diritto sopra esposte;
B) Conseguentemente condannarsi la società
[...]
con sede in MONTICHIARI (BS), Via Mons. F. Rossi, n° 3, in persona del legale CP_2
rappresentante pro-tempore, a pagare ai IG.ri , residente in [...]
(MN), Viale Europa, n° 33, e , residente in [...], Parte_2 la capital somma di € 46.756,10 ciascuno, oltre interessi al tasso legale di mora dalla domanda al saldo, per le ragioni in fatto ed in diritto sopra esposte;
IN OGNI CASO C) Vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre al 15% per spese generali, IVA di legge e contributo C.P.A.”.
Si costituiva contestando quanto ex adverso dedotto e rilevando: che i sig.ri CP_1 Parte_1
e in qualità di promissari acquirenti, avevano stipulato contratto preliminare
[...] Parte_2 di compravendita dell'unità abitativa da edificarsi in Comune di Lonato del Garda (BS) in data
13.2.2021 per il prezzo di €.265.000,00 da pagare nel seguente modo: €.45.000,00 quale caparra confirmatoria alla firma del preliminare, €.20.000,00 entro il 31.12.2021, €.200.000,00 al rogito;
che i promissari acquirenti avevano versato la somma di €.45.000,00, ma, entro il 31.12.2021, non avevano versato l'acconto di €.20.000,00, rendendosi gravemente inadempienti alle obbligazioni assunte;
che, con PEC del 23.02.2022, la aveva informato i promissari acquirenti che, CP_1
a causa di gravi disservizi dell'Ufficio Tecnico del Comune di Lonato del Garda, il permesso di costruire non era stato rilasciato nei tempi programmati dalle parti, ma che stava finalmente per essere rilasciato;
che, per tali motivi, la non aveva potuto dare corso ai lavori di CP_1
edificazione; che, in effetti, la aveva depositato istanza per il rilascio del P.d.C. in data CP_1
10.07.2019, ma il Comune di Lonato del Garda (BS), previa istruttoria e delibera di Giunta Comunale in data 01.03.2022, aveva rilasciato il Permesso di Costruire n.P/2022/00141 solo in data 14.04.2022; che, a fronte di tale situazione, la aveva tentato di definire bonariamente ogni questione CP_1
con i sig.ri e senza esito positivo. La resistente sosteneva: che i promissari Pt_1 CP_3
acquirenti erano edotti e ben consapevoli che per poter edificare l'immobile promesso in vendita, di nuova progettazione e realizzazione, era necessario ottenere il relativo permesso di costruire da parte del Comune;
che, in particolare, nel contratto preliminare, era stato precisato che la CP_1
era proprietaria di un area edificabile e che prometteva di vendere un immobile identificato nelle tavole di progetto e capitolato delle finiture, che la già nel 2019, aveva incaricato CP_1
l'arch. di predisporre il progetto delle ville, le cui tavole erano state allegate al Testimone_1 preliminare e tutta la documentazione necessaria all'ottenimento del necessario permesso di costruire;
che la aveva presentato l'istanza presso il Comune di Lonato del Garda già in data CP_1
10.07.2019 per ottenere il titolo edilizio, come risultava dal permesso di costruire n.P/2022/00141; che, tuttavia, l'istruttoria del procedimento presso il Comune di Lonato (BS) aveva avuto un iter lungo, avendo richiesto pareri rilasciati fra il 2019 ed il 2022, una delibera di Giunta Comunale adottata in data 01.03.2022, la stipula di una convenzione urbanistica in data 31.03.2022, con la conseguenza che il permesso di costruire n.P/2022/00141 era stato rilasciato solo in data 14.04.2022; che tali fatti, documentati, dimostravano come il lungo tempo occorso per ottenere il rilascio del
P.d.C. necessario per poter iniziare il cantiere fosse dovuto dall'istruttoria svolta dal Comune di
Lonato, nessuna colpa potendo essere imputata alla promittente venditrice circa i tempi di rilascio del
P.d.C. per poter dar corso alle opere di edificazione delle ville;
che, ai sensi dell'art.1256, comma 2,
c.c., se l'impossibilità della prestazione è solo temporanea, il debitore, finchè essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento e l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato ad eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla;
che, nel caso di specie, la si era trovata nell'impossibilità oggettiva CP_1 temporanea, sino al 14.04.2022, di edificare l'immobile, stante la necessità di ottenere l'assenso all'edificazione da parte del Comune di Lonato del Garda, ottenuto con il rilascio del permesso di costruire n.P/2022/00141 in data 14.04.2022; che la convenuta aveva tempestivamente incaricato l'architetto di realizzare il progetto delle ville e, già in data 10.07.2019, aveva chiesto Tes_1
l'autorizzazione all'edificazione al Comune di Lonato del Garda (BS); che, ottenuto il P.d.C., la aveva dato corso alle opere di edificazione;
che il doc.5, prodotto da parte ricorrente, CP_1
non raffigurava lo stato del cantiere in oggetto;
che inammissibile ed infondata era la dichiarazione di recesso formulata dai promissari acquirenti in data 16.09.2022 in sede di ricorso ex art.702 bis c.p.c. lamentando che la promittente venditrice sarebbe stata inadempiente all'obbligazione assunta per non aver edificato la villa entro il 30.3.2022; che, prima del rilascio del permesso di costruire da parte del Comune, era stato impossibile dare corso all'edificazione e, d'altro lato, il contratto preliminare non conteneva termini essenziali, né clausole risolutive espresse, ma solo una data presumibile di consegna entro il 30.03.2022 che non aveva potuto essere rispettata per cause non imputabili alla resistente;
che, pertanto, il recesso dei promissari acquirenti era illegittimo in presenza di un ritardo nell'adempimento non imputabile alla promittente venditrice, che, in pochi mesi, da metà aprile 2022 (rilascio P.d.C.) a metà settembre 2022 (data ricorso), la convenuta non aveva potuto né mai avrebbe potuto edificare la villa promessa in vendita;
che, a fronte dell'impossibilità temporanea di edificare l'immobile prima del rilascio del P.D.C. avvenuto in data 14.04.2022, a causa dell'illegittimo recesso unilaterale esercitato dai promissari acquirenti con il ricorso ex art.702 bis c.p.c., manifestando la chiara volontà di non avere alcun interesse all'adempimento delle obbligazioni, si era determinata l'estinzione delle obbligazioni assunte dalla con il CP_1
contratto preliminare del 13.02.2021; che, in via subordinata, a fronte dell'illegittimo recesso dal contratto preliminare operato unilateralmente da parte dei promissari acquirenti, esprimendo la chiara volontà di non volere adempiere le obbligazioni assunte, la preso atto della risoluzione CP_1
del preliminare voluta dai promissari acquirenti, aveva diritto a trattenere la caparra confirmatoria a titolo di risarcimento dei danni;
che, secondo richiamata giurisprudenza di legittimità, infatti, il recesso previsto dal secondo comma dell'art.1385 c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte, sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento;
che non poteva esercitare legittimamente il recesso dal contratto la parte che per prima non aveva adempiuto le obbligazioni assunte e i promissari acquirenti erano stati, per primi, inadempienti alle obbligazioni assunte in quanto, entro il 31.12.2021, non avevano versato la somma di €.20.000,00 pattuita;
che illegittimo, inoltre, era il recesso unilaterale dal contratto preliminare comunicato dai ricorrenti a pochi mesi dal rilascio del P.d.C. da parte del che inammissibile ed infondata, in ogni caso, CP_4
era la pretesa dei ricorrenti di chiedere sia il doppio della caparra confirmatoria, quale liquidazione convenzionale dei danni sia il risarcimento di ulteriori supposti danni, per spese di registrazione o pagamento di agenzie immobiliari dal momento che le domande non possono ritenersi cumulabili, essendo alternative secondo il disposto dell'art. 1385 c.c.. La resistente concludeva nei seguenti termini: “rejectis contrariis, rifuse spese e competenze di lite, - per i motivi dedotti in narrativa, rigettarsi il ricorso ex art.702 bis c.p.c. promosso da e , in quanto Parte_1 Parte_2
inammissibile ed infondato, in fatto ed in diritto;
- per i motivi dedotti in narrativa, accertare e dichiarare non imputabile il ritardo nell'adempimento al contratto preliminare del 13.02.2021 da parte della stante il rilascio del Permesso di Costruire in data 14.04.2022 (doc.5); - CP_1 per i motivi dedotti in narrativa, accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso unilaterale esercitato dai promissari acquirenti con il ricorso ex art.702 bis c.p.c., manifestando la chiara volontà di non avere alcun interesse all'adempimento delle obbligazioni e, per l'effetto, dichiarare
l'estinzione delle obbligazioni assunte dalla con il contratto preliminare del CP_1
13.02.2021 ovvero lo scioglimento o la risoluzione di detto contratto e dichiarare la legittimità da parte della del trattenimento della caparra confirmatoria di €.45.000,00 a titolo di CP_1 risarcimento dei danni”.
All'esito dell'udienza del 2.3.2023, era disposta la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme della cognizione ordinaria. Con nota scritta depositata in data 18.9.2023 per la nuova udienza fissata ex art. 183 c.p.c. al 19.9.2023, parte ricorrente rilevava che il contratto preliminare relativo all'immobile de quo era stato redatto in violazione del disposto del D.lgs. 20.6.2005, n° 122, come modificato dal D.lgs. 12.1.2019, n° 14, secondo cui il contratto preliminare per la compravendita della proprietà di immobili in corso di costruzione deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e che al promissario acquirente di immobile da costruire deve essere consegnata, al momento della stipula del contratto, una polizza fideiussoria a garanzia di un importo pari alle somme riscosse prima dell'effettivo trasferimento della proprietà, rilasciata da una banca o da un'impresa di assicurazione oppure, solamente per i fabbricati per i quali la richiesta del titolo edilizio è antecedente al 15 marzo 2019, anche da un intermediario finanziario iscritto nell'elenco speciale dell'art. 117 T.U.B.. Evidenziava la difesa dei ricorrenti che nessuna di queste condizioni era stata rispettata nel caso di specie e che la norma citata sanzionava con la nullità
(rilevabile anche d'ufficio dal Giudice) il preliminare non conforme, obbligando il venditore a restituire quanto versato dai promissari acquirenti, oltre agli interessi al tasso legale di mora dai singoli pagamenti al saldo.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 19.9.2023, era disposta la convocazione personale delle parti ex art. 185 c.p.c.. per l'udienza del 20.2.2024 in cui emergeva l'impossibilità di addivenire ad una soluzione transattiva del contenzioso. Fissata udienza di precisazione delle conclusioni al 17.12.2024, la causa era trattenuta in decisione con concessione di termini ex art. 190 comma 1 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Benché prospettata in subordine, la questione della nullità del contratto, costituendo una pregiudiziale logico-giuridica della risoluzione, va esaminata prioritariamente (cfr. CC SU 12.12.2014. n. 26243).
Occorre premettere che l'art. 2 d.lgs. n. 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210, c.d. ), imponendo al costruttore di rilasciare all'acquirente una fideiussione al momento della stipulazione del contratto, ciò a pena nullità dello stesso, prevede una forma di tutela dell'acquirente di immobili in corso di costruzione. Per immobili “da costruire” s'intendono “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (art. 1 co. 1 lett. d)). Detti immobili vanno tenuti distinti da quelli esistenti soltanto “sulla carta”, vale a dire gli immobili per i quali, al momento della stipulazione del contratto, non è stato ancora richiesto il permesso di costruire o altro titolo edilizio. La distinzione tra immobili “da costruire” e immobili
“sulla carta” è nota alla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 5749/2011: “Il d.lgs. 20 giugno 2005,
n. 122 detta una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1, comma 1, lettera d), soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n.
380) e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità. Ne consegue che i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto "sulla carta", ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell'ambito applicativo della speciale disciplina recata dal citato d.lgs. n. 122 del 2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire, a tutela dell'acquirente o promissario acquirente di immobile esistente "sulla carta", ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l'applicazione.
(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità di un contratto preliminare di compravendita di immobile esistente "sulla carta" in assenza della indicazione, imposta dall'art. 6, comma 1, lettera i), del d.lgs. n. 122 del 2005, della richiesta del permesso di costruire;
la S.C. ha, peraltro, escluso che il dubbio di costituzionalità di detta norma - per contrasto con l'art. 3 Cost., in ragione della irragionevole disparità di trattamento della situazione relativa alla compravendita degli immobili esistenti "sulla carta" - quanto alle conseguenze derivanti dall'osservanza della sua prescrizione, potesse, nella specie, avere rilevanza, giacché la relativa disciplina presuppone, e si giustifica, solo in presenza di un preliminare avente ad oggetto un edificio per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire). Conforme Cass. n. 28390/2020). La tutela apprestata dal legislatore a favore dell'acquirente di immobili “sulla carta” è inferiore rispetto a quella apprestata a favore dell'acquirente di immobile “da costruire”. Nel caso di immobili “da costruire”, l'acquirente ripone affidamento sull'avvenuto rilascio del permesso di costruire e il legislatore lo tutela con l'obbligo della garanzia fideiussoria in capo al costruttore;
viceversa, nel caso di immobili “sulla carta”, l'operazione è economicamente più rischiosa e la tutela di cui gode l'acquirente è soltanto quella codicistica (art. 1472 co. 2 c.c.). Per completezza, si aggiunge che tale diversità di trattamento ha passato il vaglio di costituzionalità (C. Cost. n. 32/2018: “Non è fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 1, lett. d), d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, censurato, per violazione dell'art. 3, comma 1, Cost., nella parte in cui, nel definire «immobili da costruire» quegli «immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità», esclude dall'ambito applicativo della normativa di protezione introdotta dal medesimo decreto legislativo i contratti di acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora presentata alcuna richiesta di permesso di costruire, dedotta in contratto quale condizione risolutiva della stessa pattuizione”). Nel caso di specie, al momento di stipulazione del contratto (13.2.2021), il permesso di costruire era già stato richiesto (nel luglio del 2019). Sono molteplici nel preliminare i riferimenti alla L. n.
122/2005 e non controversa è la circostanza che oggetto del contratto sia un immobile “da costruire”.
Come anticipato, secondo quanto disposto dall'art. 2 del medesimo d. lgs. 20.6.2005 n. 122, il costruttore dell'immobile promesso in vendita è tenuto, «a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente», a consegnare una fideiussione di importo corrispondente al corrispettivo pattuito. La fideiussione «è rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni».
Inoltre, l'art. 6 del D.Lgs. n. 122/2005, come modificato con D.Lgs. n. 14/2019, così espressamente stabilisce: “Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e devono contenere: a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma,
n. 1), e 2826 del codice civile;
b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra;
le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;
g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2 e l'attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all'articolo 3, comma 7-bis; h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
Agli stessi contratti devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale
è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.”.
Il contratto preliminare per cui è causa non è stato stipulato “per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”, non contiene alcuni degli elementi specificati nella richiamata disposizione e non indica
“gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2 e l'attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all'articolo 3, comma 7-bis” secondo quanto prescritto alla lettera g) dell'art.

6. Parte ricorrente, inoltre, rileva che la fideiussione non è stata consegnata.
Trattasi di circostanze di fatto che parte attrice ha introdotto con nota scritta depositata per l'udienza fissata ex art. 183 c.p.c. e rispetto alle quali parte resistente non ha preso posizione in maniera precisa nella prima occasione processuale utile. I rilievi introdotti da parte ricorrente attengono alla materia del contendere sin dall'udienza di prima comparizione e trattazione e, come detto, pongono la questione della nullità del contratto che costituisce una pregiudiziale logico-giuridica della risoluzione. Va precisato che la nullità che viene in considerazione si connota per la rilevabilità officiosa, trattandosi di nullità di protezione, da configurarsi, alla stregua delle indicazioni provenienti dalla Corte di Giustizia (CGUE, 4.6.2009) , come una "species" del più ampio "genus" rappresentato dalle nullità negoziali, poste a tutela di interessi e valori fondamentali - quali il corretto funzionamento del mercato (art. 41 Cost) e l'uguaglianza almeno formale tra contraenti forti e deboli
(art. 3 Cost) - che trascendono quelli del singolo ( Cass. Civ. SS.UU. nn. 26242/ 2014; 26243/2014).
Orbene, trovando applicazione l'art 6 del citato D.Lgs. n. 122/2005, per cui " 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà' o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata" ed, esaminando in ordine di priorità logica la sussistenza dei detti requisiti di forma, benché il citato art. 6 del d.lgs. n. 122 del 2005 novellato non stabilisca la nullità testuale per il mancato rispetto della forma notarile, la norma che ha prescritto la forma pubblica o autentica per la sottoscrizione del contratto preliminare, finalizzata ad anticipare la protezione del consumatore già alla fase della contrattazione preliminare degli immobili da costruire, assume matrice pubblicistica, con conseguente sanzione della nullità assoluta per il mancato rispetto della forma. Infatti, è l'intervento del notaio a garantire a tutela dell'acquirente la presenza nel contratto dei numerosi contenuti obbligatori previsti dall'art. 6 D.Lgs. 122/2005, sopra elencati, contenuti che, nel preliminare in data 13.2.2021 versato in atti, sono in gran parte assenti. E dunque, in ragione della mancanza dei predetti requisiti di forma, il contratto va dichiarato nullo.
Resta così assorbito l'esame della domanda di accertamento della legittimità dell'esercizio del recesso.
Devono essere riconosciute agli attori - nella misura indicata in domanda - le spese documentate sostenute per la registrazione del contratto e per le provvigioni di mediazione, considerato che la promittente venditrice è operatore professionale nel rapporto contrattuale instaurato con i sigg.ri e laddove questi ultimi rivestono, per contro, la qualità di consumatori e hanno Pt_1 Pt_2
confidato, senza colpa, nella validità ed efficacia del preliminare sottoscritto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e possono liquidarsi secondo i parametri previsti dal D.M.
55/2014 come aggiornati con D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore corrispondente alla somma riconosciuta alla parte attrice e considerata l'assenza di attività istruttoria svolta, in complessivi €
5.810,00 per onorario, oltre a spese generali nella misura del 15 %, a C.P.A e IVA.
P . Q . M .
Il Tribunale, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando: dichiara la nullità del contratto preliminare in data 13.2.2021 e condanna la convenuta CP_2
in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire agli attori e
[...] Parte_1
la somma di complessivi € 46.756,10, oltre a interessi legali dalla domanda al saldo;
Parte_2
condanna la convenuta a rifondere agli attori le spese di lite liquidate in € 5.810,00, oltre a spese generali nella misura del 15 %, C.P.A. e IVA come per legge.
Mantova, 19.5.2025.
Il giudice dott. Nicolò Roberto Pavoni