R.G. 877/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRIESTE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SEZIONE CIVILE
IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA
* * * * * * *
Il giudice, Dott. Andrea D'Alessio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 877 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023
TRA
(CF: ), elettivamente domiciliato in Trieste, Via del Parte_1 C.F._1
Coroneo, n. 33, presso lo studio degli Avv.ti Silvia Piemontesi e Caterina Masoli in virtù della procura allegata a margine dell'atto di citazione.
Parti attrici
E
(CF: , nella persona dell'amministratore pro- Controparte_1 P.IVA_1
tempore dott.ssa , con domicilio eletto in Trieste, Via Carducci n. 10, presso lo Controparte_2
studio dell'avv. Sandro Contento, che lo rappresenta e difende nel presente giudizio, in virtù di procura allegata digitalmente alla comparsa di costituzione e risposta.
Parte convenuta
OGGETTO: revisione dei valori millesimali ex art. 69, comma 2 disp. att. c.c.
* * * * * * *
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 19/11/2024 rinviando ai rispettivi fogli di precisazione delle conclusioni, che si riportano nei seguenti termini:
▪ Per parte attrice: nel merito: i) accertare e dichiarare la sproporzione millesimale sussistente tra il valore del magazzino in proprietà̀ dell'attore e l'intero edificio e, previa Parte_1
declaratoria di nullità\annullamento del piano millesimale in essere, ii) dichiarare il diritto dell'attore di ottenere la revisione e/o la modifica delle suddette tabelle millesimali;
iii) ordinare la revisione delle tabelle millesimali indi statuendo l'intavolazione dei nuovi valori.
Con vittoria delle competenze professionali.
In via istruttoria: disporre interpello formale di;
ammettersi prova per testi Controparte_2 di disporre C.T.U. tecnica per l'accertamento della sproporzione. Testimone_1
▪ Per parte convenuta: NEL MERITO: «rigettare la domanda attorea perché inammissibile e comunque infondata in fatto e diritto», con vittoria di spese e competenze professionali, insistendo per il rigetto delle istanze istruttorie di parte avversa e l'ammissione di interpello formale e prova testimoniale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 23 febbraio 2023 , proprietario dell'unità Parte_1
P.IVA_ immobiliare sita al piano terra del , contrassegnata dalla P.T. del Controparte_1
C.C. di Trieste, ha citato in giudizio il relativo condominio – nella persona dell'amministratore pro- tempore – al fine di fare accertare la supposta sproporzione tra il valore della sua proprietà rispetto a quanto riportato dalle tabelle millesimali del condominio e, conseguentemente, di far ordinare la revisione delle tabelle millesimali e provvedere alla pubblicità tavolare dei nuovi accertati valori ex art. 69, comma 2, disp. att. c.c.
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata in data 9 giugno 2023, l'odierno convenuto si è costituito chiedendo il rigetto della domanda attorea, in quanto inammissibile, nonché infondata in fatto e in diritto.
Con ordinanza del 29/12/2023, successivamente confermata dall'ulteriore ordinanza del 20/3/2024, sono state respinte le istanze istruttorie sia di parte attrice, sia di parte convenuta e, in particolare, la richiesta di CTU volta a verificare l'erroneità delle tabelle millesimali delle singole proprietà del
. CP_1
La causa è stata trattenuta in decisione a seguito di precisazione delle conclusioni all'udienza del
19/11/2024, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
2. Preliminarmente, occorre valutare i presupposti applicativi dell'art. 69, c. 2, disp. att. c.c., strumento azionato in giudizio da parte attrice e previsto dal legislatore in favore del soggetto interessato ad ottenere una modifica della tabella millesimale allegata al regolamento condominiale ex art. 68.
L'istituto in parola deve intendersi sussidiario rispetto al disposto dell'art. 69, c. 1, disp. att. c.c., il quale sancisce che i valori possono essere comunque modificati con il consenso unanime dei condomini, oppure con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c., ma solo nei casi di: i) errore ab origine dei calcoli con i quali sono state formate le tabelle millesimali;
ii) mutata condizione di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazione, incremento/diminuzione di superfici o di unità immobiliari, a condizione che essa abbia alterato di almeno un quinto il valore della proprietà anche di un singolo condomino.
Conseguentemente, come affermato in giurisprudenza, «il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c.: errore;
alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Logico corollario è che, in base alla regola generale dell'onere probatorio (art. 2697 c.c.), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili» (cfr. Cass., Sez. II,
14/12/2016, n. 25790).
Nel caso di specie, parte attrice ha articolato la propria domanda in relazione al primo dei predetti presupposti alternativi, ossia un errore desunto per implicito dall'obiettiva divergenza tra il valore effettivo dell'unità immobiliare e quello tabellarmente attribuito.
Sul punto, giurisprudenza costante ha affermato con riguardo alla prova dell'errore che esso «[…], a norma dell'art. 69 disp. att. cod. civ., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, tuttavia, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio» (cfr.
Cass., sez. II, 25/9/2013, n. 21950).
Quanto alla collocazione temporale di tali sproporzioni, la Suprema Corte ha chiarito che l'errore a cui fa riferimento l'art. 69, comma I, n. 1, deve essere ricercato esclusivamente «al momento dell'adozione del regolamento e la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari» (Cass., Sez. II, 10 febbraio 2010, n. 3001). Questa scelta, infatti, è la più prudente anche in ragione delle esigenze di certezza e stabilità temporale che connotano i diritti e gli obblighi dei singoli condomini.
L'attore avrebbe, pertanto, dovuto allegare e provare l'esistenza di errori genetici nell'assegnazione dei valori tabellari, anche solo limitatamente ai dati obiettivamente riscontrabili, (ad es. una difformità tra la superficie reale dell'immobile e quella considerata in tabella millesimale). Tuttavia, tale prova non risulta raggiunta nel presente giudizio. Infatti, parte attrice ha affidato l'allegazione e la prova della predetta difformità alla consulenza a firma di da cui non emerge un quadro esaustivo e rilevante ai fini della domanda Testimone_1
di correzione dei valori presi in considerazione.
In primo luogo, il tecnico non ha evidenziato alcuna divergenza tra i dati reali dell'immobile attoreo, quali «destinazione d'uso, ampiezza, ubicazione e posizione», e quanto previsto in tabella millesimale, cosicché i valori su cui si fondano le tabelle millesimali, in sé considerati, non sono stati indicati come erronei.
La sproporzione viene, invece, paventata con riguardo alla considerazione complessiva dei criteri rilevanti, nel confronto con i valori millesimali attribuiti ad altre unità immobiliari componenti lo stesso , con particolare riguardo ad alcuni elementi, quali la posizione, le dimensioni CP_1
superficiali e l'appetibilità commerciale.
Come evidente, il dato della posizione dell'ente all'interno dell'immobile condominiale non è da solo idoneo a far emergere l'errore obiettivamente riscontrabile oggetto dell'onere probatorio di parte ricorrente, considerando che esso rappresenta un isolato elemento della complessa analisi di cui all'art. 68 disp. att. c.c., che ben appare controbilanciato da altri elementi, quali l'accesso alla pubblica via, le condizioni di esposizione (aria e luce) e la destinazione economica, non espressamente considerate dal tecnico.
Parimenti, l'analisi comparativa sotto il profilo dimensionale non è in grado di segnalare un errore obiettivamente riscontrabile, posto che gli altri enti del pianterreno, come mostra la stessa piantina agli atti, non avrebbero sbocco sulla via pubblica (cfr. doc. n.

2. di parte attrice, p. 7), mentre gli enti dei piani superiori hanno diversa destinazione economica (cfr. doc. n. 9 di parte attrice).
Ad ogni modo, la considerazione centrale contenuta all'interno della consulenza riguarda la differente appetibilità commerciale degli enti paragonati.
In particolare, il consulente di parte ha fondato le sue conclusioni sulla rilevanza accordata ai seguenti elementi: i) «l'annosa crisi del settore e particolarmente marcata nelle zone poste al di fuori del centro storico cittadino quali » (cfr. doc. 2 parte attrice, p. 2), che ha inciso sull'appetibilità CP_1
economica degli immobili destinati a uso commerciale, come quello del;
ii) «i prezzi di Pt_1
scambio di talune unità immobiliari recentemente compravendute» che, una volta considerati,
«indirizzerebbero verso sussistenza di un errore che avrebbe generato il conferimento di 115/1.000 alla sua realità» (cfr. doc. 2 parte attrice, p. 3).
Entrambi gli elementi, tuttavia, sono irrilevanti nell'ottica dell'azione di cui all'art. 69, comma 2, disp. att. c.c.
La crisi del settore, infatti, non può integrare né un errore genetico di assegnazione millesimale, essendo correlata ad avvenimenti sopravvenuti alla divisione in condominio dell'immobile, né un mutamento successivo rilevante, posto che l'art. 69, comma 1, considera tali solamente le variazioni strutturali delle realità immobiliari.
Il confronto tra i prezzi di vendita, poi, si mostra irrilevante nel caso di specie, in quanto soggetto alle variabili emergenti nelle trattative precontrattuali (tra le quali, ad. es. lo stato di conservazione del bene), che impediscono di assumere tali valori come univoco indizio di un errore genetico nell'assegnazione della caratura millesimale.
Di talché, la sproporzione paventata dal consulente di parte risulta incentrata su criteri irrilevanti, come l'appetibilità commerciale, ovvero non univocamente comprovanti un errore, quali le dimensioni e l'ubicazione sui piani, senza adeguatamente considerare altri elementi idonei a incidere su tale valutazione, quali l'esposizione a luce e aria e l'accesso diretto alla via pubblica, che non sono stati indicati dal consulente, oltre all'errata obliterazione del dato della diversità della destinazione d'uso.
Sul tale ultimo punto, è emersa controversia tra le parti, che deve essere risolta con l'accertamento della vocazione commerciale dell'ente di parte attrice.
In primo luogo, parte convenuta ha allegato e provato che la classificazione dell'immobile sia storicamente stata quella commerciale (cfr. doc. nn. 3, 4, 9, 10 di parte convenuta), mantenuta anche in data odierna dall'agenzia dell'entrate dopo la correzione effettuata alla variazione proposta da parte attrice in data 11/7/2019 (cfr. doc. n. 5 di parte convenuta, p. 1).
In secondo luogo, si trae conferma di tale vocazione anche dalla consulenza Tedesco, poiché il paventato deprezzamento commerciale, causato dalla crisi del settore, in tanto acquista senso logico, in quanto l'immobile in parola abbia vocazione commerciale.
Infine, non emerge un errore obiettivo neppure dalla considerazione per cui risulta agli atti una variazione tavolare delle assegnazioni millesimali nell'anno 1961 (cfr. doc. nn. 11, 12 e 13 di parte convenuta).
Tale mutamento, avvenuto all'esito di un atto integrativo della precedente divisione, non è univocamente sufficiente a segnalare la sussistenza di un errore genetico, data la complessità del titolo che ha determinato tale variazione (cfr. doc. n. 13 di parte convenuta).
Inoltre, la vicenda potrebbe al più rivelare una possibile sproporzione originaria che è stata colmata successivamente, mentre non permette di ritenere univocamente ancora sussistente la predetta erroneità, che peraltro non è stata affatto identificata.
Infine, l'indicazione circa la rendita catastale a sua volta non consente da sé sola di inferire un errore genetico, posto che essa stessa potrebbe essere variata nel corso degli anni.
2.1 Quanto alle istanze istruttorie, riproposte da parte attrice anche negli atti concernenti la fase decisoria, deve osservarsi quanto segue. Al fine di provare la sussistenza dell'errore, parte attrice ha rinnovato la richiesta di esperire una CTU nella sua precisazione delle conclusioni depositata il 29/11/2024.
Tuttavia, la funzione del consulente tecnico d'ufficio, a norma dell'art. 61 c.p.c., è assistere il giudice nella risoluzione di problemi di natura esclusivamente tecnica secondo le domande proposte dalle parti. In nessun caso, invece, è possibile, per la parte che intende far valere un proprio diritto in giudizio, utilizzare la CTU quale mezzo per aggirare i propri oneri probatori, in violazione dell'art. 2967 c.c.
Quest'onere non è stato rispettato dall'attore , non avendo quest'ultimo dimostrato la Parte_1
sussistenza di alcun errore – né generico, né tantomeno specifico – in merito ai dati utilizzati per la formazione delle tabelle o alla loro inesatta applicazione, come meglio affermato nel precedente punto 2.
La consulenza tecnica, in questo caso, andrebbe quindi ad assumere una funzione meramente esplorativa, essendo volta all'acquisizione della prova in ordine ai fatti primari, sulla cui illegittimità si è più volte espressa la giurisprudenza della Suprema corte («Una prima più immediata conseguenza di questa osservazione, tale perché prende forma sul piano in cui la consulenza esplica primariamente la propria funzione, che è il piano istruttorio, è quella che si traduce nel divieto della cd. "consulenza meramente esplorativa", non potendo disporsi infatti la consulenza tecnica, come si insegna abitualmente, al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume o, più esattamente, quando la parte tenda per suo tramite a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni
o a compiere un'indagine alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non debitamente provati. Già in questo si scorge un'ulteriore implicazione che prende forma nella considerazione che il divieto della consulenza "esplorativa" è diretta emanazione del principio dispositivo e del principio della domanda, da cui il primo insieme al principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato promana, di guisa che, gettando lo sguardo oltre lo steccato istruttorio, è proprio nel rapporto con questi principi che il tema dei poteri esercitabili dal CTU si schiarisce e si rivela in tutta la sua oggettiva consistenza». Cfr. Cass., sez. un., 1°/2/2022, n. 3086 da ultimo confermata da Cass., Sez.
III, 7 settembre 2023, n. 26048).
In accordo con le pronunce citate in tema di onere probatorio nell'ambito dei giudizi di cui all'art. 69 disp. att. c.c., la consulenza in questione può essere disposta solamente a fronte della prova, fornita da parte attrice, dell'esistenza di un errore nella redazione delle tabelle millesimali, cosicché
l'esperimento dell'analisi tecnica possa limitarsi all'esatta individuazione e quantificazione dell'entità della sproporzione e all'emersione dei corrispondenti parametri correttivi.
Nel caso di specie, invece, la richiesta articolata non si limita affatto a tale apprezzamento tecnico, operando in primis nell'ottica della concreta emersione di un profilo di erronea sproporzione che, invece, non è stato provato da parte attrice. In questo senso l'istanza istruttoria articolata appare del tutto esplorativa.
Si ribadisce, pertanto, anche in questa sede, il contenuto delle ordinanze istruttorie emerse in corso di causa, con il rigetto della reiterata domanda attorea di disposizione della C.T.U. volta all'accertamento dell'esistenza e dell'entità della sproporzione.
2.2. Tanto premesso, la domanda attorea va quindi rigettata.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del D.M. n.
147/22, facendo applicazione dei compensi per cause di valore indeterminato, complessità bassa, valori minimi in ragione della semplicità delle questioni trattate, dimezzando i compensi per la fase di trattazione e istruzione, non essendo state acquisite prove costituende.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Trieste, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al R.G. n.
877/2023 e vertente tra le parti indicate in epigrafe, così provvede:
▪ Rigetta la domanda attorea;

▪ condanna parte attrice alla rifusione in favore di parte convenuta delle spese di lite del presente giudizio, che liquida in complessivi € 3.357,50 per compensi professionali, oltre R.S.G. (15%),
I.V.A. (22%) e C.P.A. (4%);
Così deciso in Trieste, in data 12/3/2025.
Il Giudice
Dott. Andrea D'Alessio